Beschlussvorlage (Erstellung eines Baulückenkataster hier: Vorstellung eines Konzeptes)

Zu TOP:__________ Drucksache: WP9221/2015 1. Ergänzung Fachdienst 5 - Stadtplanung, Bauordnung, Wirtschaftsförderung Sitzungsteil Az.: öffentlich Beratungsfolge: Sitzungstermin: Abstimmungsergebnis: Stadtentwicklungsausschuss 01.12.2015 Einstimmig, 0 Enthaltung(en) Stadtentwicklungsausschuss 29.11.2016 Zur Kenntnis genommen Betreff: Erstellung eines Baulückenkatasters in der Stadt Bedburg hier: Sachstand Beschlussvorschlag: Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt die Mitteilung zur Kenntnis STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 2 Begründung: Hintergrund Leitlinien der nationalen Stadtentwicklungspolitik sind insbesondere auf eine nachhaltige, flächensparende Stadtentwicklung ausgerichtet. So ist es erklärtes langfristiges Ziel der Bundes- und Landespolitik, die tägliche Inanspruchnahme freier Flächen durch Siedlungsentwicklung deutlich zu reduzieren. Auch die Novellierung des Planungsrechts zeigt, dass einer Innenentwicklung vor Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich oder am Siedlungsrand der Vorzug zu geben ist. So fordert § 1a BauGB insb., dass „mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen.“ Seit der BauGB Novelle 2013 wurde hier zudem ergänzt. dass „dabei Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden sollen, zu denen insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können.“ Somit dient die Aufstellung eines Baulückenkatasters nicht nur der Umsetzung einer flächensparenden Siedlungsentwicklung, sondern erfüllt auch Vorgaben, die für die Begründung in kommunalen Bebauungsplanverfahren relevant sind. Im Zuge der 1. Fortschreibung des „Demografieberichts 2012“ der Stadt Bedburg wurden unter der Thematik „Vorausschauende Wohnbau- und Flächenentwicklung“ Handlungsempfehlungen ausgesprochen, um auch bei dieser Betrachtung dem demografischen Wandel künftig Rechnung zu tragen. Der Innenentwicklung kommt hierbei eine besondere Bedeutung zu. Im Demografiebericht wurden unter Punkt 15.2.1 Handlungsempfehlungen ausgesprochen und näher definiert: u.a. nachfolgende  Informationen über Sozial- und Altersstruktur einer Siedlung bzw. einer Ortslage (beispielhaft die Untersuchung zur Ortslage Kirchherten im Rahmen der Aufstellung des Stadtentwicklungsplanes der Stadt Bedburg),  Flächenkataster zur Feststellung von Leerständen im Gebäudebestand,  Erstellung eines Baulückenkatasters zur Schließung von Baulücken und in der Konsequenz die Nichtinanspruchnahme von Freiraum und damit auch die Aktivierung von Flächen in den Zentren zur Vermeidung des Donut-Prinzips,  Aktivierungsstrategien- und Maßnahmen durch direkte Ansprache der Eigentümer vor Ort, sei es im Bestand oder auch zur Aktivierung einer Baulücke  Aktivierung stadteigener Grün- und Freiflächen und damit die Schaffung des Planungsrechtes für eine Wohnbaulandentwicklung In detaillierter Betrachtung der Stadtstrukturen Bedburgs gerät die Strategie gerade außerhalb der Stadtteilzentren von Bedburg und Kaster in den besonderen Fokus zur Stärkung und Stabilisierung dieser Ortsteile. Auf die Sitzungsvorlage zur Sitzung des Beschlussvorlage WP9-221/2015 1. Ergänzung Seite 2 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 3 Ausschusses für Umwelt und Strukturwandel am 10.11.2015 hierzu wird ergänzend verwiesen. Aktivierung von Wohnbaupotenzialen Wie oben bereits beschrieben, sollen durch die Erstellung eines Baulückenkatasters Wohnbaupotenziale aktiviert werden. Bei den jeweiligen Eigentümern von großen Wohnbaugrundstücken innerhalb einer Ortslage besteht aufgrund des demographischen Wandels häufig der Wunsch nach Verkleinerung der üblicherweise bewirtschaftungsintensiven Grundstücke. Sobald das Grundstück in einem öffentlichen Baulückenkataster angezeigt wird, erhöht sich die Chance, dass der Eigentümer einen Teil seines Grundstücks veräußern kann, um seinem Wunsch nach Verkleinerung zu bedienen. Oft sind die Baulücken in den gewachsenen Strukturen der Ortschaften kurzfristig verfügbar, da die Bebauung sich hier häufig nach § 34 BauGB („Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“) richtet. Es sind aber auch noch Baulücken vorhanden, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen. Diese Grundstücke sollen, sofern der Eigentümer zustimmt, in das Baulückenkataster mit aufgenommen werden. Auch die Flexibilisierung des Planungsrechts (z.B. durch das Aufheben alter, restriktiver Bebauungspläne) kann zur Aktivierung von Baulücken beitragen. Mögliche Nachverdichtungsbereiche Entsprechend nimmt für die Stadt Bedburg die Themen „Nachverdichtung“ und „Bebauung von Baulücken“ immer weiter an Bedeutung zu. So soll auch der sogenannte Donuteffekt (Bebauung der Randlage mit einhergehendem verstärkten Leerstand der Ortskerne) vermieden werden. Um einen Überblick über die noch freien Baulücken sowie die Flächen im Innenbereich, für die eine Nachverdichtung möglich ist, zu erhalten, stellt die Verwaltung derzeit ein Baulückenkataster auf. Nachfolgende Parameter und Suchräume werden dabei zugrunde gelegt:  Baulücken Bei einem Grundstück handelt es sich dann um eine Baulücke, wenn dieses sofort oder nach einer geringfügigen Änderung eines bestehenden Bebauungsplans bebaut werden kann. Das sind häufig Grundstücke, die vom Eigentümer z.B. für die eigenen Kinder zur späteren Bebauung vorgehalten werden. Beispiele für klassische Baulücken sind (siehe Anlage): - Einzelnes freies Baugrundstück „An der Biverschnell“. Dieses Grundstück liegt im Geltungsbereich des BP 48 Bedburg und könnte sofort bebaut werden. - Ehemaliger Spielplatz Am Schwarzen Kreuz: Diese Grundstück liegt im Geltungsbereich des BP 15 Bedburg und ist derzeit als Spielplatz festgesetzt. Nach einer entsprechenden Bebauungsplanänderung könnte das Grundstück bebaut werden. Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 03.11.2016 eine Bebauungsplanänderung jedoch abgelehnt. - Beispiel „Grundstücksteilung“: Baugrundstück neben Alten Kindergarten „Mosaik“ (Grundstück wird in Kürze veräußert). Beschlussvorlage WP9-221/2015 1. Ergänzung Seite 3 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 4  Nachverdichtungsflächen Bei „Nachverdichtungsflächen“ handelt es sich in der Regel um einzelne nebeneinanderliegende Parzellen, die nur durch eine Bauleitplanung sowie dem Abschluss eines Erschließungsvertrages und eines Städtebaulichen Vertrages einer Bebauung zugeführt werden können. Diese Parzellen gehören in der Regel verschiedenen Eigentümern, so dass die einer möglichen Bebauung vorhergehenden o. g. Schritte sehr aufwendig sind. Es sei darauf hingewiesen, dass für drei Nachverdichtungsflächen bereits entsprechende Bauleitplanungen betrieben wurden: BP 3 Kirchherten: Gebiet zwischen Zaunstraße Meftlergasse, Am Ulmenhof, Kleinfeld und BP 5 Kirchherten: Gebiet zwischen Marienstraße, Schulgasse und Pützer Straße Eine Realisierung könnte hier kurzfristig erfolgen, da die Fläche einem Eigentümer gehört. BP 40 Bedburg: Gartengrundstücke Echternacher Weg. Feldstraße 11 – 21 sowie Verlängerung Beispiel für eine mögliche Nachverdichtungsfläche: - Ackerfläche Ziegeleistraße: Für eine mögliche Bebauung der Fläche müsste eine entsprechende Bauleitplanung erfolgen. Der FNP stellt diese Fläche als Wohnbaufläche dar. Die Bebauung der Nachverdichtungsflächen ist nur möglich, wenn zwischen den verschiedenen Eigentümern Einigkeit besteht. Die Eigentümer müssen mit der Stadt entsprechende Verträge zur Bebauung und Erschließung der Flächen abschließen oder die Flächen an die Stadt verkaufen, damit diese die Flächen entwickelt. Ablaufplan Die Verwaltung beabsichtigt, folgende Schritte zur Erstellung des Baulückenkatasters durchzuführen: 1. 2. 3. 4. 5. Flächenidentifizierung Katalogisierung der Flächen Prüfung der Flächen auf Bebaubarkeit Kontaktaufnahme mit dem jeweiligen Eigentümer Erstellen und Veröffentlichung von Steckbriefen Auf die detaillierten Entwürfe eines Ablaufplans sowie eines Steckbriefes in der Anlage wird verwiesen. Beschlussvorlage WP9-221/2015 1. Ergänzung Seite 4 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 5 Identifizierung von Flächen Die Verwaltung hat zunächst alle möglichen Baulücken / Nachverdichtungsflächen identifiziert (Schritt 1), in einer Exceldatei nach den Ortsteilen sortiert und katalogisiert (Schritt 2) und mit der Bewertung der Bebaubarkeit (Schritt 3) begonnen. Nach derzeitigem Stand stellt sich die Aufstellung vorläufig wie folgt dar (es handelt sich um ca.-Angaben): Ortsteil Bedburg Blerichen_Kirdorf Bebaubare Gesamtgröße Fläche Davon sofort bebaubar Eigentümer Privateigentümer Stadt 35.582 qm 75.170 qm 34.094 qm 65.586 qm 24.383 qm 00 qm 23.689 qm 62.189 qm 10.405 qm 3.397 qm 4.934 qm 4.934 qm 3.985 qm 4.934 qm 00 qm 00 qm 00 qm 00 qm 00 qm 00 qm Kirch- Grottenherten 299.471 qm 191.884 qm 21.068 qm 190.105 qm 1.779 qm Kirch- Kleintroisdorf 73.415 qm 41.101 qm 20.682 qm 41.101 qm 00 qm Kaster-Königshoven 2.638 qm 2.638 qm 2.638 qm 1.418 qm 1.220 qm 22.796 qm 17.641 qm 6.360 qm 17.641 qm 00 qm 00 qm 00 qm 00 qm 00 qm 00 qm Broich Industriepark Mühlenerft Lipp-Millendorf Oppendorf Rath Summe 15.347 qm 529.353 qm 13.033 qm 7.276 qm 370.911 qm 86.392 qm 8.478 qm 4.555 qm 349.555 qm 21.356 qm Bei der derzeit laufenden Bewertung werden noch einige Flächen wieder entfallen, die aufgrund verschiedener Kriterien (z.B. Topographie, Lärmschutz, Erschließung, etc) nicht bebaut werden können, sodass sich die Gesamtgröße der bebaubaren Flächen noch deutlich reduzieren wird. Auch soll vor einer Veröffentlichung von Einzeldaten (die jedoch nicht dem Datenschutz unterliegen) eine Zustimmung der jeweiligen Eigentümer erfolgen. Beispielhaft für die Erfassung der Baulücken wird auf die beigefügte Anlage (Übersichtskarte) zum Ortsteil Bedburg-Rath verwiesen. Aus der Tabelle ist zu erkennen, dass nach derzeitigem Stand ca. 94 % der Baulücken / Nachverdichtungsflächen im Privateigentum stehen. In der Tabelle sind auch einige private Baugrundstücke erfasst, die seit Jahren ungenutzt sind. Die Bewertung der Flächen hinsichtlich der Bebaubarkeit (Schritt 3) ist noch nicht abgeschlossen. Vor Beginn mit Schritt 4 wird die Verwaltung dem Stadtentwicklungsausschuss die Flächen vorstellen und über das Baulückenkataster beschließen lassen. Mögliche Auswirkungen im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel / Nachhaltigkeit: Beschlussvorlage WP9-221/2015 1. Ergänzung Seite 5 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 6 Durch die Schließung von Baulücken und Eruierung von Nachverdichtungsflächen im Innenbereich der Ortsteile wird der Flächenverbrauch an den Ortsrandlagen verringert. Außerdem trägt die Bereitstellung von Bauland zur demographischen Stabilisierung der Ortsteile bei. Finanzielle Auswirkungen: Nein  Ja Bei gesamthaushaltsrechtlicher Relevanz im laufenden oder in späteren Haushaltsjahren Mitzeichnung oder Stellungnahme des Kämmerers: Bedburg, den 15.11.2016 ----------------------------------Markus Teich ----------------------------------Rainer Köster ----------------------------------Sascha Solbach Sachbearbeiter Fachdienstleiter Bürgermeister Beschlussvorlage WP9-221/2015 1. Ergänzung Seite 6