Beschlussvorlage (Anlage 3 Entwurf Erläuterungen Bebauungsplan C 24)

Gemeinde Merzenich Bebauungsplan C 24 Merzpark Geltungsbereich B-Plan Merzenich C 23 Umsiedlungsstandort Morschenich - Neu Merzpark Erläuterungen zur Planaufstellung Auftraggeber Gemeinde Merzenich Valdersweg 1, 52399 Merzenich Tel: Fax: 02421 – 399-0 02421 – 399-299 Ansprechpartner: Thomas Lüssem Amtsleiter Bauamt / Liegenschaften Tel. Fax. E-Mail: Auftragnehmer Stadtplanung Zimmermann GmbH Linzer Straße 31, 50939 Köln Tel.: Fax: Email: Bearbeitung 02421 – 399-132 02421 – 399-233 tluessem@gemeinde-merzenich.de 0221 – 41 10 11-0 0241 – 41 10 11-22 info@stadtplanung-zimmermann.de Herr Ulrich Faßbinder Herr Achim Scheven Stand 09. Oktober 2014 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' 1 2 3 4 5 ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Ziel und Zweck der Planung.............................................................................................. 1 1.1 Planungsanlass .......................................................................................................... 1 1.2 Planungsziele ............................................................................................................. 1 Plangebiet........................................................................................................................... 2 2.1 Lage und Abgrenzung des Plangebiets ...................................................................... 2 2.2 Landschaft, Vegetation ............................................................................................... 2 2.3 Boden und Wasser ..................................................................................................... 3 2.4 Klima, Luft................................................................................................................... 3 2.5 Verkehrliche Erschließung .......................................................................................... 3 2.6 Umgebung .................................................................................................................. 3 Vorhandenes Planungsrecht............................................................................................. 4 3.1 Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln .............................................................. 4 3.2 Flächennutzungsplan .................................................................................................. 4 3.3 Bebauungsplan ........................................................................................................... 6 3.4 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept (2009) .................................................... 7 3.5 Landesentwicklungsplan NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel (2013) .................................................................................................... 8 Planungskonzept ............................................................................................................. 11 4.1 Städtebauliche Entwicklung ...................................................................................... 11 4.2 Nutzungskonzeption ................................................................................................. 11 4.3 Verkehrliche Erschließung ........................................................................................ 12 4.4 Entwässerung ........................................................................................................... 13 Begründung der Planinhalte ........................................................................................... 13 5.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ................................................ 13 5.1.1 Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) .......................................................... 13 5.1.2 Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) ......................................................................... 14 5.1.3 Sonstige Sondergebiete (§ 11 BauNVO) ......................................................... 14 5.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) und überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 2 BauGB) .................................................................... 15 5.3 Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) .......................................................................... 16 5.4 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) ............................................................. 16 5.5 Stellplätze (§ 12 BauNVO) ........................................................................................ 16 STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH I BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' 5.6 ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Bepflanzung und Naturschutz (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 und § 9 Abs. 1a BauGB) ..................................................................................................................... 16 5.6.1 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) ......................... 16 5.6.2 Öffentliche Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) ......................................... 17 6 7 Auswirkungen der Planung ............................................................................................. 17 6.1 Natur und Landschaft, Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung ......................................... 17 6.2 Artenschutz ............................................................................................................... 17 6.3 Einzelhandel ............................................................................................................. 18 6.4 Lärmimmissionen ...................................................................................................... 20 6.5 Archäologie ............................................................................................................... 21 Plandaten.......................................................................................................................... 21 Tabellen Tabelle 1: Plandaten Bebauungsplan C 24 'Merzpark'........................................................ 21 Abbildungen Abb. 1: Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. C 24 (ohne Maßstab) ................................. 2 Abb. 2: Ausschnitt Regionalplan Köln, Teilanschnitt Region Aachen (ohne Maßstab) ................ 4 Abb. 3: FNP- Bestand (Ausschnitt, ohne Maßstab) ..................................................................... 5 Abb. 4: 16. FNP- Änderung (Ausschnitt, ohne Maßstab) ............................................................ 5 Abb. 5: geplante 17. FNP- Änderung (Ausschnitt, ohne Maßstab) .............................................. 6 Abb. 6: Einzelhandels- und Standortkonzept, Seite 85, GMA mbH, Köln, Mai 2013 ................... 8 Abb. 7: Städtebauliches Konzept (Architekturbüro Heinz Härtl) ................................................ 12 STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH II BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' 1 ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Ziel und Zweck der Planung 1.1 Planungsanlass Die P.G.W. Grundbesitz GmbH in Düren-Kreuzau plant am östlichen Siedlungsrand der Gemeinde Merzenich, erschlossen über die Landesstraße (L 264), einen Wohn- und Versorgungsstandort als Ergänzung des östlich der L 264 gelegenen Umsiedlungsstandortes Morschenich – Neu zu errichten. Hauptmerkmal des Nutzungskonzeptes ist das Nebeneinander von Wohnen und (Nah-) Versorgungseinrichtungen. Ein Schwerpunkt beim Wohnungsbau liegt auf der Errichtung von kompakten Wohngebäuden für betreutes Seniorenwohnen. Ergänzt wird diese Form des Wohnens durch Doppelhäuser. Auf den Flächen zwischen dem geplanten Wohngebiet und der L 264 ist ein Nahversorgungszentrum geplant. Die Errichtung eines Lebensmitteldiscounters (900 qm Verkaufsfläche) und eines Getränkemarktes (300 qm Verkaufsfläche) dient sowohl der Versorgung der zukünftigen Bewohner der Wohngebäude am Ürlingsweg, als auch den zukünftigen Bewohnern des Umsiedlungsstandortes Morschenich- Neu. Neben dem geplanten Nahversorgungsmarkt sind ergänzende (nicht großflächige) Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten bzw. sonstige gewerbliche Nutzungen vorgesehen. Für die östlichen Bereiche des Bebauungsplanes besteht der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. C 23 „Morschenich – Neu“. Dieser setzt hier größtenteils landwirtschaftliche Fläche bzw. öffentliche Verkehrsflächen fest. Für den westlichen Bereich des Plangebietes besteht kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Zur Umsetzung der Planung ist daher die Aufstellung eines Bebauungsplanes notwendig. Aus diesem Grund wird der Bebauungsplan Nr. C 24 „Merzpark“ aufgestellt. 1.2 Planungsziele Mit der Umsetzung der Planung innerhalb des Geltungsbereiches werden folgende Ziele verfolgt: - Sicherung der Nahversorgung für Merzenich, für den Umsiedlungsstandort Morschenich – Neu sowie für die neuen Wohnnutzungen innerhalb des Plangebietes, - Verbesserung des Angebotes für betreutes Wohnen innerhalb des Gemeindegebietes von Merzenich, - Verbesserung des allgemeinen Wohnungsangebotes, - Verbesserung der Ausnutzung der bestehenden Infrastruktureinrichtungen, welche insbesondere für die Umsiedlung von Morschenich – Neu errichtet wurden sowie - Sicherung bzw. Schaffung von neuen Arbeitsplätzen innerhalb des Gemeindegebietes. STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 1 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' 2 ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Plangebiet 2.1 Lage und Abgrenzung des Plangebiets Das Plangebiet weist eine Größe von ca. 3,3 ha auf und liegt östlich des bestehenden Siedlungsrandes der Gemeinde Merzenich im Übergang zum Umsiedlungsstandort Morschenich Neu. Folgende Flurstücke liegen dabei innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. C 24: - Gemeinde Merzenich, Flur 30, Flurstücksnummern 74, 75, 76, 77, 78 und 79 Die genaue Abgrenzung ist der nachstehenden Abbildung bzw. der eigentlichen Planzeichnung zu entnehmen. Abb. 1: Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. C 24 (ohne Maßstab) 2.2 Landschaft, Vegetation Das Plangebiet wird im Bestand größtenteils landwirtschaftlich genutzt. Innerhalb des Plangebietes befinden sich vereinzelte Baum- bzw. Strauchstrukturen. Weiterhin liegt eine kleinere Weideparzelle im Plangebiet. Zum westlich angrenzenden Wohngebiet besteht eine Abschirmung durch eine Baumkulisse, welche außerhalb des Plangebietes liegt. STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 2 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Im östlichen Bereich des Plangebietes befindet sich die gerade fertig gestellte Erschließungsmaßnahme für Morschenich – Neu. Im Böschungsbereich zur Brücke setzt der Bebauungsplan Nr. C 23 hier zwei Maßnahmenflächen M7 fest. Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind diese Flächen mit Landschaftsrasenansaat und Gehölzpflanzungen aus heimischen Sträuchern und Bäumen auszuführen. Kreuzungsbereiche und Sichtdreiecke sind von Gehölzpflanzungen auszunehmen. Eine Quantifizierung der Gehölzanpflanzungen besteht nicht. 2.3 Boden und Wasser Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. C 24 sind die Böden ausschließlich ackerbaulicher Nutzung unterzogen, so dass hier anthropogene Überprägungen in Form von Veränderungen des natürlichen Bodengefüges und des natürlichen Stoffhaushalts sowie verstärkter Bodenabtrag anzutreffen sind. Innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich keine Oberflächengewässer. 2.4 Klima, Luft Aus klimatischer Sicht ist das Plangebiet als Ackerfläche mit Freilandklima zu werten. Die Ackerflächen des Geltungsbereiches stellen im Zusammenhang mit den umliegenden Ackerflächen nächtliche Kaltluftentstehungsflächen ohne relevante Ausgleichsfunktion für benachbarte Flächen dar. Es sind geringe lufthygienische Vorbelastungen durch den Straßenverkehr entlang der L 264 anzunehmen, die zukünftig durch Verkehrszunahmen ansteigen werden (geplante Anschlussstelle Merzenich der BAB 4, Neuverkehre durch Morschenich – Neu und das Plangebiet selbst). Aufgrund der guten Austauschbedingungen sind nach derzeitigem Kenntnisstand keine Grenzwertüberschreitungen zu erwarten. Feinstaubbelastungen können durch den Straßenverkehr, den heranrückenden Tagebau sowie temporär von der ackerbaulichen Nutzung eintreten. Grenzwertüberschreitungen sind hier jedoch ebenfalls nicht zu erwarten. 2.5 Verkehrliche Erschließung Das Plangebiet ist über die L 264 sehr gut an das örtliche und überörtliche Straßennetz angebunden. 2.6 Umgebung Westlich des Plangebietes befindet sich ein Wohngebiet, welches durch eine ein- bzw. zum Teil zweigeschossige Bebauung geprägt wird. Über den Ürlingsweg ist das Zentrum von Merzenich fußläufig zu erreichen. Nördlich, südlich und östlich des Plangebietes schließen sich landwirtschaftlich genutzte Flächen an. Dabei ist im Osten des Plangebietes der Umsiedlungsstandort Morschenich – Neu vorgesehen. Erste Baumaßnahmen haben dort bereits begonnen. STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 3 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' 3 ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Vorhandenes Planungsrecht 3.1 Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln Im Regionalplan Köln, Teilabschnitt Region Aachen liegt der Bereich der östlichen Siedlungsentwicklung außerhalb des „Allgemeinen Siedlungsbereich“ (ASB). Der Regionalplan stellt hier „Allgemeine Freiraum- und Agrarbereiche“ dar. Für eine Entwicklung der kommunalen Bauleitplanung aus dem Regionalplan ist die Darstellung eines „Allgemeinen Siedlungsbereiches – ASB“ erforderlich. Morschenich - Neu Merzpark Abb. 2: Ausschnitt Regionalplan Köln, Teilanschnitt Region Aachen (ohne Maßstab) Beachtlich ist, dass der Umsiedlungsstandort Morschenich- Neu auch nicht den Darstellungen des Regionalplans Köln entspricht; hier erfolgte die Umsiedlungsplanung auf der Grundlage des Braunkohleplans. Im Rahmen der anstehenden Flächennutzungsplanänderung hat die Bezirksregierung Köln die Anpassungserklärung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung nach § 34 LPlG NRW per Mail vom 11.09.2014 in Aussicht gestellt. 3.2 Flächennutzungsplan Der gültige Flächennutzungsplan (FNP) stellt für den Planbereich des „Merzpark“ eine „Fläche für die Landwirtschaft“ dar. Die östlich angrenzende Landstraße L 264 wird als „sonstige überörtliche und örtliche Hauptverkehrsstraße“ dargestellt (im FNP noch als K41 dargestellt). STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 4 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Abb. 3: FNP- Bestand (Ausschnitt, ohne Maßstab) Für den Umsiedlungsstandort Morschenich – Neu wurde der FNP im Rahmen der 16. Änderung (überwiegende Darstellung „Wohnbaufläche“, „Gemischte Baufläche“, „Grünflächen“) entsprechend den Zielen des Braunkohleplans bereits angepasst. Das Plangebiet liegt teilweise innerhalb dieser 16. Änderung des Flächennutzungsplanes. Größtenteils wird das Gebiet hier ebenfalls als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt, es erfolgte darüber hinaus auch die Darstellung einer „sonstigen überörtlichen und örtlichen Hauptverkehrsstraße“. Abb. 4: 16. FNP- Änderung (Ausschnitt, ohne Maßstab) STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 5 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Für die Realisierung des Projektes „Merzpark“ wird nun die 17. Änderung des FNP im Parallelverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Merzpark“ durchgeführt. Der Geltungsbereich wird im Bereich der Anbindung an die L 264 den Geltungsbereich der 16. FNP- Änderung überlagern. Somit wird in diesem Bereich des Plangebietes neues über altes Recht gelegt. D.h. der Geltungsbereich 16. Änderung des Flächennutzungsplanes wird westlich der L 264 überlagert und mit dem neuen Planungsrecht belegt. Eine teilweise Aufhebung der 16. Änderung des Flächennutzungsplanes ist demnach nicht erforderlich. Für den Bereich zwischen bestehendem Siedlungsrand und der L 264 werden Bauflächen dargestellt, die dem Entwicklungskonzept „Merzpark“ entsprechen: - Wohnbauflächen: „Merzpark“ und zukünftige südliche bzw. nördliche Entwicklung - Sonderbaufläche für die Einzelhandelsnutzungen (Lebensmitteldiscountmarkt/ Getränkemarkt) - Gewerbliche Baufläche für die ergänzenden Nutzungen Nachfolgend erfolgt die Darstellung der geplanten 17. Änderung des Flächennutzungsplanes. Abb. 5: geplante 17. FNP- Änderung (Ausschnitt, ohne Maßstab) Da der Regionalplan Köln für den Geltungsbereich der 17. FNP-Änderung keinen „Allgemeinen Siedlungsbereich – ASB“ darstellt, wurde bereits frühzeitig die Abstimmung mit der Landesplanung in Köln gesucht. Über eine schriftliche Anfrage gemäß § 34 LPlG NRW bei der Bezirksregierung Köln wurde angefragt, ob die kommunalen Planungsziele mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung übereinstimmen. Für die angestrebten Wohnbau-, Sondergebiets- und gewerbliche Flächen wurde von der Bezirksregierung Köln mit Mail vom 11.09.2014 die Anpassungserklärung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung nach § 34 LPlG in Aussicht gestellt. 3.3 Bebauungsplan Für den östlichen Bereich des Plangebietes besteht der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. C 23 (Morschenich – Neu) mit Satzungsbeschluss durch den Rat der Gemeinde Merzenich vom 25.04.2013. Mit Beschluss des Rates der Gemeinde Merzenich vom 20.02.2014 wurde der Bebauungsplan Nr. C 23 geändert (1. Änderungen). Das Teilgrundstück, welches innerhalb des STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 6 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG nun zu behandelnden Bebauungsplanes Nr. C 24 liegt, war von der Änderung nicht betroffen. Der rechtskräftige Bebauungsplan trifft für das östliche Plangebiet folgende Festsetzungen: - öffentliche Verkehrsfläche, - öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fuß- und Radweg, - landwirtschaftliche Fläche sowie - zwei Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft – Straßenbegleitgrün (Straßenböschungen und Straßenränder sind mit Landschaftsrasenansaat und Gehölzpflanzungen aus heimischen Sträuchern und Bäumen auszuführen. Kreuzungsbereiche und Sichtdreiecke sind von Gehölzpflanzungen auszunehmen). Für den westlichen Bereich des Plangebietes besteht kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. C 24 wird somit für den östlichen Bereich des Plangebietes neues über altes Recht gelegt. D.h. der Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. C 23 wird westlich der L 264 überlagert und mit dem neuen Planungsrecht belegt. Eine teilweise Aufhebung des bestehenden Bebauungsplanes Nr. C 23 ist demnach nicht erforderlich. 3.4 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept (2009) Als Grundlage für die weiteren Planungsschritte auf der Ebene der Bauleitplanung wurde durch GMA ein „Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich“ erarbeitet, das im Mai 2013 vorlegt wurde. In diesem sehr umfangreichen Gutachten erfolgte neben der Festlegung des Zentralen Versorgungsbereichs (ZVB) Merzenich auch die Definition der zentrenrelevanten Sortimente in Form der „Merzenicher Sortimentsliste“. Bei genauerer Betrachtung des ZVB Merzenich fällt auf, dass die möglichen Potenzialflächen überwiegend bebaute Bereiche betreffen. Kurzfristige Ergänzungen sind für den Einzelhandel nur auf kleinen Flächen (z.B. Nachnutzung Schlecker-Filiale) möglich. Im Gutachten wurde die Fläche des „Merzparks“ als „Ergänzungsstandort Ürlingsweg“ dargestellt (GMA Gutachten, Seite 86ff). Es wird an dieser Stelle auf die Auswirkungsanalyse vom März 2013 verwiesen. Hierin werden zwei Nutzungsvarianten für den Ergänzungsstandort Ürlingsweg aufgeführt. Variante 1 sieht dabei einen Lebensmittelmarkt (Discount) mit einer Verkaufsfläche von 900 m² vor, Variante 2 einen Lebensmittelmarkt (Discount) mit einer Verkaufsfläche von 800 m² zzgl. einem Drogeriefachmarkt mit 300 m² Verkaufsfläche. Gemäß den Aussagen des Gutachters könnte ein Drogeriemarkt in der untersuchten Größenordnung der Variante 2 jedoch einer möglichen Weiterentwicklung des Ortszentrums entgegenstehen. Das Projekt „Merzpark“ sieht nun einen Lebensmitteldiscountmarkt (Verkaufsfläche 900 m²) und einen Getränkemarkt mit einer Verkaufsfläche von 300 m² vor. Dieses weicht von dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Merzenich aus 2013 ab. Daher wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine „Ergänzende Stellungnahme zur Ansiedlung eines Getränkemarktes in Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark)“ von der GMA mbH, Köln erstellt. Hier wird der Nachweis geführt, dass keine negativen Auswirkungen auf den Zentralen Versor- STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 7 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG gungsbereich bestehen. Bezüglich der detaillierten Auswirkungen des Vorhabens auf das Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird auf das Kapitel 6.3 Auswirkungen der Planung, Einzelhandel verwiesen. Abb. 6: Einzelhandels- und Standortkonzept, Seite 85, GMA mbH, Köln, Mai 2013 Nutzungsstruktur und Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich (ohne Maßstab) 3.5 Landesentwicklungsplan NRW, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel (2013) Da sich der neue Landesentwicklungsplan für Nordrhein-Westfalen in Erarbeitung befindet, wurden landesplanerische Regelungen zum großflächigen Einzelhandel in einem Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) vorgezogen, der seit dem 13. Juli 2013 rechtswirksam ist. STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 8 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Grundsätzlich sind die Ziele und Grundsätze der Landesplanung von den planenden Gemeinden (Planungshoheit) zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass Ziele zu beachten sind und daher nicht der Abwägung der Gemeinde zugänglich sind. Grundsätze hingegen sind zu berücksichtigen, das heißt, sie öffnen sich der Abwägung durch die Gemeinde. Mit dem sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel wurden folgende Ziele und Grundsätze der Raumordung definiert: 1 Ziel: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. 2 Ziel: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich: - eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und - die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 3 Ziel: Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 4 Grundsatz: Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten. 5 Ziel: Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 9 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 6 Grundsatz: Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment soll 2.500 m2 Verkaufsfläche nicht überschreiten. 7 Ziel: Überplanung von vorhandenen Standorten Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Verkaufsflächen in der Regel auf den genehmigten Bestand zu begrenzen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt. 8 Ziel: Einzelhandelsagglomerationen Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch zentrenschädliche Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird. 9 Grundsatz: Regionale Einzelhandelskonzepte Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen in die Abwägung einzustellen. 10 Ziel: Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des § 11 (3) BauNVO. STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 10 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des § 11 (3) BauNVO sind, soweit von § 12 (3a) Satz 1 BauGB kein Gebrauch gemacht wird, nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der Festlegungen 1,7 und 8 entsprechen. Im Falle von zentrenrelevanten Kernsortimenten haben sie zudem den Festlegungen 2 und 3, im Falle von nicht- zentrenrelevanten Kernsortimenten den Festlegungen 4,5 und 6 zu entsprechen. Ein Teil des Projektes „Merzpark“ ist die Errichtung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten (großflächig), sowie nicht- zentrenrelevanten Sortimenten (nicht großflächig). Daher ist der Landesentwicklungsplan NRW – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel in die Abwägung einzustellen. Bezüglich der Vereinbarkeit des Planvorhabens mit den Zielen und Grundsätzen wird auf das Kapitel 6.3 Auswirkungen der Planung, Einzelhandel verwiesen. 4 Planungskonzept 4.1 Städtebauliche Entwicklung Ziel der städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde Merzenich ist die Steuerung der potenziellen zukünftigen städtebaulichen Entwicklung des östlichen Siedlungsraumes der Gemeinde Merzenich, in die der kurzfristig geplante Bereich des „Merzparks“ als Bindeglied zwischen „alt“ (Siedlungskörper) und „neu“ (Umsiedlungsstandort Morschenich- Neu) eingebettet wird. Der bereits im Rahmen der Umsiedlungsplanung geplante Anbindungspunkt an die L 264 ermöglicht zukünftig eine beidseitige Standortentwicklung für Wohnen und Versorgungseinrichtungen. Über Wege- und Straßenanbindungen kann die östliche Siedlungserweiterung an den bestehenden Siedlungskörper angebunden werden. Zukünftig kann die Gemeinde Merzenich abschnittweise entsprechend ihrem Bauflächenbedarf über entsprechende Bauleitplanverfahren weitere Wohnbauflächen südlich bzw. nördlich des hier zu behandelnden Bauleitplanverfahrens realisieren. 4.2 Nutzungskonzeption Hauptmerkmal des hier vorliegenden Nutzungskonzeptes ist das Nebeneinander von Wohnen und (Nah-) Versorgungseinrichtungen. Ein Schwerpunkt beim Wohnungsbau liegt auf der Errichtung von kompakten Wohngebäuden für betreutes Seniorenwohnen. Die geplanten Gebäude sehen zwei bis drei Vollgeschosse zzgl. eines Staffelgeschosses vor. Ergänzt wird diese Form des Wohnens durch vier Mehrfamilienhäuser (zwei bzw. drei Vollgeschosse zzgl. Staffelgeschoss) sowie elf Doppelhäuser (zwei Vollgeschosse zzgl. Staffelgeschoss). Über ein Wegenetz wird der Wohnstandort an den unmittelbar westlich angrenzenden Siedlungskörper angebunden. Auf den Flächen zwischen geplantem Wohngebiet und der L 264 ist ein Nahversorgungszentrum geplant. Die Errichtung eines Lebensmitteldiscountmarktes (900 qm Verkaufsfläche) und eines Getränkemarktes (300 qm Verkaufsfläche) dient sowohl der Versorgung der zukünftigen Bewohner der Wohngebäude am Ürlingsweg, als auch den zukünftigen Bewohnern des Umsiedlungsstandortes Morschenich- Neu sowie den derzeitigen Bewohnern von Merzenich. Neben dem geplanten Nahversorgungsmarkt sind ergänzende (nicht großflächige) Ein- STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 11 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG zelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten bzw. gewerbliche Nutzungen vorgesehen. Abb. 7: Städtebauliches Konzept (Architekturbüro Heinz Härtl) 4.3 Verkehrliche Erschließung Die Erschließung erfolgt über die gerade fertig gestellten Straßenbauwerke für die Ansiedlung des Umsiedlungsstandortes Morschenich – Neu. Das angrenzende Straßennetz ist so großzügig dimensioniert, dass die Neuverkehre des Planvorhabens ohne Probleme von diesem aufgenommen werden können. Fußläufige bzw. Radwegeverbindungen bestehen über den Ürlingsweg auch zum westlich angrenzenden Siedlungsbereich bzw. zum Zentrum von Merzenich. Das bestehende Fuß- und Radwegenetz wird dabei parallel zu dem bestehenden Verkehrsbauwerk bis zu dem Kreisverkehr mit einem Weg in einer Breite von 1,5 m ergänzt. Die neue Erschließungsstraße im Wohngebiet soll als Mischverkehrsfläche mit einer Breite von 7,5 m inklusive einem Streifen für öffentliche Stellplätze (Längsparker) ausgeführt werden. Am nördlichen Ende der notwendigen Erschließungsstraße befindet sich eine Wendemöglichkeit, welche für ein dreiachsiges Müllfahrzeug dimensioniert sind. Hier ist ein Radius von neun bis elf Metern vorgesehen. Im weiteren Verfahren wird die Größe genauer definiert. In Richtung Süden bereitet die parallel durchzuführende 17. Änderung des Flächennutzungsplanes weitere STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 12 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Wohnbauflächen vor, welche über ein Ringsystem von der neuen Erschließungsstraße sowie dem Kreisverkehr im Bereich des Sonder- bzw. Gewerbegebietes erschlossen werden können. Da hier demnach zukünftig mit einer weiteren Bebauung als Ringerschließung zu rechnen ist, kann im Süden auf eine Wendeanlage verzichtet werden. Für die Bereiche des betreuten Wohnens sowie für die Mehrfamilienhäuser sind Tiefgaragenstellplätze vorgesehen. Die Besucher des betreuten Wohnens können dabei zum Teil Stellplätze im öffentlichen Straßenraum nutzen. Die Doppelhäuser erhalten Garagen bzw. weitere unüberdachte Stellplätze auf den privaten Grundstücken. Für das Sondergebiet und das Gewerbegebiet ist eine oberirdische Stellplatzanlage auf den jeweiligen privaten Grundstücken angedacht. Des Weiteren ist vorgesehen, in Zukunft eine Buslinie über das derzeit schon bestehende Straßenbauwerk zu führen und so auch das Plangebiet an das öffentliche Straßenverkehrsnetz anzubinden. Aufgrund der zukünftigen Belastungszahlen der Straßen ist vorgesehen, die Busse innerhalb des Straßenraumes halten zu lassen, so dass keine eigenen Bushaltebuchten notwendig sind. 4.4 Entwässerung Im Rahmen der Entwässerungsplanung für den Umsiedlungsstandort Morschenich – Neu wurden umfangreiche Kanaltrassen für Schmutz- wie für Niederschlagswasser angelegt. Die Planungen berücksichtigten dabei auch bereits das Bebauungsplangebiet Nr. C 24 „Merzpark“. Es ist demnach im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens vorgesehen, dass Niederschlagswasser des Plangebietes über die gerade gebauten Kanäle zum Regenrückhaltebecken nordöstlich von Morschenich – Neu zu führen und von dort gedrosselt in eine Vorflut einzuleiten. Das Schmutzwasser wird aufgrund des natürlichen Gefälles ebenfalls dem bestehenden Kanalnetz von Morschenich – Neu zugeführt, welches wiederum über eine Druckleitung an das Kanalnetz von Merzenich angeschlossen ist. 5 Begründung der Planinhalte 5.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 5.1.1 Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) Gemäß der planerischen Zielsetzung wird als Art der baulichen Nutzung für den südwestlichen Bereich des Plangebietes ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. In dem allgemeinen Wohngebiet sind die geplanten Wohngebäude sowie das betreute Wohnen allgemein zulässig. STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 13 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG 5.1.2 Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) Der nordöstliche Bereich des Plangebietes wird zur Umsetzung der Planungsziele als eingeschränktes Gewerbegebiet GEE festgesetzt. Gemäß der planerischen Zielsetzung sind in dem eingeschränkten Gewerbegebiet folgende Nutzungen zulässig. - Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude Tankstellen Sonstige Gewerbebetriebe i. S. v. § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO (mischgebietstypische Betriebe) Demnach werden die gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässigen Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, soweit diese Anlagen für die Umgebung keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen zur Folge haben können, beschränkt auf die sonstigen Gewerbebetriebe im Sinne von § 6 Abs. 2 Nr. 4. BauNVO. Die Beschränkung erfolgt zum Schutz der angrenzenden Wohngebiete, so dass in dem eingeschränkten Gewerbegebiet ausschließlich nicht das Wohnen störende Gewerbebetriebe zulässig sind. Des Weiteren erfolgt im Gewerbegebiet aus den gleichen Gründen der Ausschluss von den ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten, Bordellen bzw. bordellartigen Betrieben, Wettbüros sowie von Spielhallen. Darüber hinaus erfolgt zum Schutz des Zentralen Versorgungsbereiches der Gemeinde Merzenich innerhalb des eingeschränkten Gewerbegebietes der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben und sonstigen Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher, wenn das Kernsortiment ganz oder teilweise den nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten der „Merzenicher Sortimentsliste“ entspricht. Demnach sind Einzelhandelsbetriebe mit Nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente ausschließlich innerhalb des festgesetzten Sondergebietes (SO) in der festgesetzten Größenordnung zulässig. 5.1.3 Sonstige Sondergebiete (§ 11 BauNVO) Für großflächige Einzelhandelsbetriebe ist die Festsetzung eines Sondergebietes gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO (Sonstige Sondergebiete) erforderlich. Großflächige Einzelhandelsbetriebe, wie der geplante Lebensmitteldiscountmarkt, sind, mit Ausnahme von Kerngebieten, in den übrigen Baugebietsarten der Baunutzungsverordnung (z. B. Gewerbegebieten) nicht allgemein zulässig (§ 11 Abs. 3 BauNVO). Die Festsetzung eines Kerngebietes wäre mit der Lage des Plangebiets (Gemeinderand) nicht vereinbar, so dass zur Umsetzung des Vorhabens die Festsetzung eines Sondergebietes notwendig wird. Auf der Basis des bestehenden Bebauungs- und Nutzungskonzepts ist vorgesehen, das Plangebiet als „Sondergebiet Nahversorgungsmarkt“ festzusetzen. Durch eine textliche Festsetzung wird bestimmt, dass innerhalb des Sondergebietes ein Lebensmitteldiscountmarkt mit einer maximal zulässigen Verkaufsfläche von 900 m² sowie ein Getränkemarkt mit einer maximal zulässigen Verkaufsfläche von 300 m² zulässig sind. Die Beschränkung der Verkaufsflächen für den Lebensmitteldiscountmarkt sowie für den Getränkemarkt erfolgt zum Schutz des Zentralen Versorgungsbereiches der Gemeinde Merzenich und spiegelt die Ergebnisse der Einzelhandelsuntersuchungen der GMA mbH (siehe Kapitel 6.3) wieder. STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 14 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Gemäß den üblichen Eigenschaften eines Lebensmitteldiscountmarktes sind mit der Zulässigkeit eines solchen insbesondere auch Lagerflächen, Flächen für Büros und Verwaltung sowie Sozialräume als zulässige Nutzungen gemeint. Ergänzend erfolgt die Festsetzung, dass innerhalb des Sondergebietes Dienstleitungs- und Gastronomiebetriebe sowie Stellplätze zulässig sind. Die Grundstücksgröße des Sondergebietes ist für die geplanten Nutzungen eines Lebensmitteldiscounters zzgl. einen Getränkemarkes und den untergeordneten Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben sowie der notwendigen Stellplätze zwar ausreichend dimensioniert, jedoch ist eine Aufteilung des Grundstücks aus wirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll, so dass durch die Festsetzungen kein „Windhundrennen“ der jeweils zulässigen Nutzungen befürchtet werden muss. Auch befindet sich das Plangebiet derzeit im Besitz eines einzelnen Grundstückseigentümers. Der getroffene Festsetzungskatalog für das Sondergebiet stellt eine abschließende Aufzählung von den zulässigen Nutzungen dar (Positivliste). Demnach sind sämtliche andere Nutzungen im Sondergebiet, hier insbesondere Vergnügungsstätten, Bordelle bzw. bordellartige Betriebe, Wettbüros und Spielhallen, nicht zulässig. 5.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) und überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 2 BauGB) Die Festsetzung der GRZ von 0,4 im allgemeinen Wohngebiet und von 0,8 im Gewerbe- bzw. sonstigen Sondergebiet orientiert sich an den Obergrenzen des § 17 BauNVO und sichert eine angemessene Ausnutzbarkeit des Plangebietes, ohne negative Auswirkungen auf die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse befürchten zu müssen. Des Weiteren erfolgt für das Sondergebiet wie für das Gewerbegebiet die Festsetzung der Zulässigkeit von einem Vollgeschoss. Dies spiegelt den dem Angebotsbebauungsplan zugrunde liegenden Entwurf wieder und dient darüber hinaus zur Einfügung des Planvorhabens in die Landschaft. Aufgrund der städtebaulich gewünschten Eingeschossigkeit in diesem Bereich erfolgt des Weiteren für das Sonder- wie für das Gewerbegebiet die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8, womit die Obergrenzen des § 17 BauNVO deutlich unterschritten werden, ohne dabei die Wirtschaftlichkeit des geplanten Vorhabens in Frage zu stellen. Für das allgemeine Wohngebiet erfolgt angrenzend zum Sondergebiet die Festsetzung von drei Vollgeschossen. Ein Staffelgeschoss ist dabei zulässig. Mit dieser Planung soll angemessen auf das geplante Sonder- bzw. Gewerbegebiet reagiert werden und sichert darüber hinaus auch, dass ausreichend Plätze im Rahmen des betreuten Wohnens errichtet werden können. Zur bestehenden Bebauung von Merzenich erfolgt anschließend die Abstufung auf zwei Vollgeschosse (mit einem möglichen Staffelgeschoss), um das bestehende Bebauung auch in ihrer Höhe aufzunehmen. Die überbaubaren Grundstücksgrenzen orientieren sich an dem Bebauungsplan zugrunde liegenden Entwurf und geben diesbezüglich nur geringfügige Spielräume. STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 15 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Des Weiteren erfolgen als textliche Festsetzung die Definition der Bezugspunkte zur Bestimmung der Höhe baulicher Anlagen sowie eine Festsetzung der Geländehöhe. Die Festsetzung dient der Einfügung des Planvorhabens in die Umgebung. Im weiteren Verfahren erfolgt die Ausarbeitung und Konkretisierung der textlichen Festsetzungen (z. B. die Festsetzung der First-, Trauf- bzw. max. Gebäudehöhen). 5.3 Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Für den westlichen Bereich des Plangebietes erfolgt zur Eingliederung des Vorhabens in die bestehende Bebauung, dass in diesem Bereich des allgemeinen Wohngebietes ausschließlich die Errichtung von Doppelhäusern zulässig ist. 5.4 Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Im Bebauungsplan erfolgt die Übernahme der bestehenden öffentlichen Verkehrsflächen. Dabei wird die Verkehrsfläche um den geplanten Gehweg mit einer Breite von 1,5 m entlang des westlichen Ausbaurandes ergänzt, um die Flächen für einen Gehweg zu sichern. Darüber hinaus werden die für die Erschließung des allgemeinen Wohngebietes notwendigen Flächen ebenfalls ergänzend als öffentliche Verkehrsfläche gesichert. Um die rückwärtigen überbaubaren Grundstücksflächen zu erschließen erfolgt die Festsetzungen von Geh- und Fahrrechten auf privaten Grundstücken zugunsten der Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigen (z. B. Mieter). 5.5 Stellplätze (§ 12 BauNVO) Innerhalb des sonstigen Sondergebietes (SO) und des eingeschränkten Gewerbegebietes GEE sind Stellplätze ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie in der gekennzeichneten Fläche zulässig. Die Festsetzung dient auf der einen Seite der Sicherung einer angemessenen Stellplatzgröße, auf der anderen Seite wird sichergestellt, dass ein angemessener Abstand zu dem allgemeinen Wohngebiet eingehalten und der Einfahrtsbereich beim Kreisverkehr freigehalten wird. Im allgemeinen Wohngebiet (WA) ist zwischen Garagen, Carporteinfahrt bzw. Garagentor und öffentlicher Verkehrsfläche (grundstücksseitiger Straßenbegrenzungslinie) ein Abstand von mindestens 5,0 m einzuhalten. Dadurch wird der Nachweis von zwei Pkw - Stellplätzen auf den privaten Grundstücken gesichert und somit ein zusätzlicher Stellplatzbedarf im öffentlichen Raum vermieden. 5.6 Bepflanzung und Naturschutz (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 und § 9 Abs. 1a BauGB) 5.6.1 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Im Bebauungsplan erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB die Festsetzung von insgesamt zwei Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 16 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Landschaft. sechs öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung Verkehrsgrün. Innerhalb dieser Flächen sind eine Ansaat von Landschaftsrasen sowie Gehölzpflanzungen aus heimischen Sträuchern und Bäumen gemäß der Pflanzliste innerhalb der Straßenböschungen und Straßenränder anzulegen bzw. sind diese zu erhalten. Die Landschaftsrasenansaat und Gehölzpflanzungen sind innerhalb der Straßenböschungen und Straßenränder zu pflegen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzten. Kreuzungsbereiche und Sichtdreiecke sind von Gehölzpflanzungen auszunehmen. Die Festsetzung wurde aus dem Bebauungsplan Nr. C 23 übernommen. Dieser setzt in diesem Bereich zwei Maßnahmenflächen mit der Bezeichnung M 7 fest. Sowohl die Bezeichnung wie auch die oben beschriebenen Inhalte wurden unverändert übernommen. Der Ausbau der Verkehrsflächen erfolgt im Vergleich zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. C 23 mit geringfügigen Abweichungen. Aus diesem Grund können die beiden genannten M 7 Flächen nicht exakt in ihrer Flächenabgrenzung übernommen werden. Im Bebauungsplan Nr. C 24 werden die beiden genannten Flächen daher nun mit einer jeweils größeren Flächegröße festgesetzt, so dass sichergestellt ist, dass der für den Bebauungsplan Nr. C 23 notwendige Ausgleich gewährleistet ist. 5.6.2 Öffentliche Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) Im Bebauungsplan erfolgt des Weiteren die Festsetzung von insgesamt vier öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung Verkehrsgrün. Innerhalb dieser Flächen sind die gleichen Maßnahmen wie in den Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft – M 7 vorzusehen. Des Weiteren erfolgt innerhalb des Plangebietes die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz. Dieser dient der Erholung für die im Plangebiet zu erwarteten Kinder und steht auch der derzeitigen Bevölkerung von Merzenich zur Verfügung. 6 Auswirkungen der Planung 6.1 Natur und Landschaft, Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens werden ein Umweltbericht sowie ein Landschaftspflegerischer Fachbeitrag verfasst. Innerhalb des Landschaftspflegerischen Fachbeitrages wird eine Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung erstellt. 6.2 Artenschutz Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde durch das Landschaftsarchitekturbüro Reepel, Düren eine Artenschutzvorprüfung durchgeführt. Für das Messtischblatt 5105 „Nörvenich“ und die Lebensraumtypen „Kleingehölze, Alleen, Bäume, Gebüsch, Hecken, Äcker, Weinberge, Gebäude, Fettwiesen und –weiden“ gelten insgesamt 40 Tierarten als planungsrelevant, zwölf Säugetiere, 24 Vogelarten, 3 Amphibien und eine Reptilienart. Generell wurde die Untersuchung nach dem „Worst-Case-Prinzip“ durchgeführt. Nur für den Grauammer und die Feldlerche wurde zur Prüfung auf das Störungsverbot durch das Büro raskin – Umweltplanung und STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 17 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG Umweltberatung GdR eine faunistische Untersuchung eine Erfassung für das Plangebiet durchgeführt. Hierzu wurden am 02.04., 25.04., 08.05. und 24.05.2013 Erfassungen nach dem Mindesterfassungsstandard durchgeführt. Neben dem Bebauungsplangebiet wurde auch die umgebende Feldflur in einem Abstand von 200 bis 300 m betrachtet. Bei der Erfassung wurden keine Feldlerchen bzw. Grauammern im Plangebiet nachgewiesen. Das nächste Feldlerchenrevier befindet sich in einem Abstand von etwa 280 m, östlich der L 264. Das artenschutzrechtliche Gutachten kommt unter Berücksichtigung des „Worst-Case-Prinzips“ zusammenfassend zu dem Ergebnis, dass durch die Umsetzung des Bebauungsplans keine Verbotstatbestände hervorgerufen werden, wenn folgende Maßnahmen durchgeführt werden: - Untersuchung der Ackerflächen auf das Vorkommen des Feldhamsters im April / Mai - Freimachen des Baufeldes inkl. benötigten Arbeitsräumen außerhalb der Brutzeit (Anfang Oktober bis Ende Februar) - o Rodung der Gehölze o Abschieben der Krautschicht Vermeidung der Ausbildung temporärer Wasserstellen bzw. Verhinderung des Einwanderns von Amphibien in die Baufelder 6.3 Einzelhandel Wie in Kapitel 3.5 dargestellt, ist der Landesentwicklungsplan NRW – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel in die Abwägung einzustellen. Folgende der unter dem genannten Kapitel aufgeführten Ziele und Grundsätze werden durch das Projekt „Merzpark“ berührt: 1 Ziel: Lage im Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) Der Planstandort liegt nicht in einem regionalplanerisch festgesetzten Allgemeinen Siedlungsbereich. Im Rahmen der anstehenden parallel durchzuführenden 17. Flächennutzungsplanänderung hat die Bezirksregierung Köln die Anpassungserklärung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung nach § 34 LPlG NRW per Mail vom 11.09.2014 unter dem Vorbehalt einer Beschränkung der Verkaufsfläche für einen Lebensmitteldiscountmarkt auf 900 m² zzgl. eines Getränkemarktes mit einer Verkaufsfläche von 300 m³ jedoch in Aussicht gestellt. 2 Ziel: Standorte nur in Zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) Das Vorhaben entspricht nicht dem Ziel 2, da sich der Planstandort außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Gemeinde Merzenich befindet. Es greift jedoch die Ausnahmeregelung, sofern kein entsprechender Alternativstandort im Zentralen Versorgungsbereich gefunden werden kann, da die Märkte vorrangig der Nahversorgung des umzusiedelnden Ortsteils Morschenich – Neu dienen sollen und die zentralen Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Gemeinde Merzenich werden mehrere Potenzialflächen aufgezeigt. Diese beinhalten jedoch überwiegend bebaute Bereiche, so dass kurzfristige Ergänzungen für den Einzelhandel nicht möglich sind. Hier stehen nur kleinere Flä- STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 18 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG chen zur Verfügung (z. B. Nachnutzung Schlecker-Filiale), welche für das Vorhabenvolumen jedoch nicht ausreichend sind. Des Weiteren ist die Lage des Vorhabens insbesondere mit der Ansiedlung von Morschenich – Neu zu bewerten, so dass der geplante Lebensmitteldiscountmarkt zzgl. des Getränkemarktes auch diesem neuen Ortsteil zur Nahversorgung dienen soll. 3 Ziel: Beeinträchtigungsverbot Das Vorhaben weicht mit der geplanten Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters von 900 m² Verkaufsfläche und einem Getränkemarkt mit einer Verkaufsfläche von 300 m² von dem Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Gemeinde Merzenich ab. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde daher im April 2014 aufbauend auf dem Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept sowie der in Kapitel 3.4 erwähnten Auswirkungsanalyse vom März 2013 eine „Ergänzende Stellungnahme zur Ansiedlung eines Getränkemarktes in Merzenich, Ürlingsweg (Merzpark)“ von der GMA mbH, Köln durchgeführt, um neben dem verträglichen Lebensmitteldiscountmarkt in einer Größenordnung von 900 m² Verkaufsfläche zu untersuchen, ob auch der zusätzlich geplante Getränkemarkt mit einer Verkaufsfläche von 300 m² städtebaulich verträglich ist. Das Gutachten kommt hier zu folgendem Ergebnis: „Im Rahmen der Weiterentwicklung der Gemeinde Merzenich als Einzelhandelsstandort ist der Entwicklung kompakter Versorgungsstrukturen Vorrang vor einer rein quantitativen Verbesserung der Angebotsvielfalt einzuräumen. Wenngleich der Planstandort Ürlingsweg aus marktwirtschaftlicher Sicht ein hohes Potenzial bietet, sollte er aus städtebaulichen Gründen im Wesentlichen als Nahversorgungsstandort für die Bevölkerung des neuen Ortsteils Neu-Morschenich sowie angrenzender Siedlungsbereiche gestaltet werden. Eine größere Dimensionierung könnte dazu führen, dass die Wettbewerbsposition der Angebote im Merzpark so erhöht wird, dass daraus eine stärkere überörtliche Ausstrahlung sowie eine Gefährdung der bestehenden Zentrenstruktur resultieren könnte. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten sollte das Hauptaugenmerk auf den Erhalt des innerörtlichen Rewe-Marktes gelegt werden, der als direkter Magnetbetrieb für den zentralen Versorgungsbereich fungiert. Ein möglicher Rückzug dieses Anbieters aus dem Zentralen Versorgungsbereich wäre mit negativen städtebaulichen Auswirkungen verbunden. [...] Zusammenfassend ist die Ansiedlung des Planvorhabens [Anmerkung: Lebensmitteldiscountmarkt mit einer Verkaufsfläche von 900 m² zzgl. eines Getränkemarktes mit einer Verkaufsfläche von 300 m²] aus gutachterlicher Sicht als verträglich einzustufen, sofern folgende Rahmenbedingungen eingehalten werden können: - Die Ansiedlung des Vorhabens macht eine Ausweisung des Standortbereiches als Allgemeinen Siedlungsbereiches erforderlich. - Es ist nochmals abschließend zu prüfen, ob kein Alternativstandort innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches der Gemeinde Merzenich realisiert werden kann. STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 19 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG - Der Markt wird als Lebensmitteldiscountmarkt mit einer Maximalverkaufsfläche von 900 m² und seinem separaten Getränkemarkt (baulich getrennt) mit einer Maximalverkaufsfläche von 300 m² umgesetzt. Es werden keine zusätzlichen Flächen mit nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten geplant. - Die Fläche des ehemaligen Getränkemarktes am Standort Valdersweg (wie auch die des benachbarten, ehemaligen Zoofachmarktes) wird zukünftig nur noch durch nicht zentrenrelevante Sortimente genutzt.“ (Ergänzende Stellungnahme zur Ansiedlung eines Getränkemarktes in Merzenich, GMA mbH, Köln, April 2014, S. 18f.) Die Untersuchung der GMA mbH von April 2014 zeigt demnach, dass das Vorhaben dem Beeinträchtigungsverbot in Ziel 3 entspricht, da schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche infolge einer Realisierung in der geprüften Größenordnung und Betriebskonzeption nicht zu erwarten sind. Die Einzelhandelsnutzungen sollen dabei baulich getrennt errichtet werden. Die weiteren Ziele bzw. Grundsätze werden von der Planung nicht berührt. 6.4 Lärmimmissionen Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird ein schalltechnisches Fachgutachten erstellt. Mit der Erstellung des Gutachtens wurde die Accon Köln GmbH beauftragt. Im Rahmen dieses Gutachtens erfolgt eine Untersuchung des Gewerbelärms, welcher von dem Sondergebiet und dem Gewerbegebiet ausgehen wird. Hierzu wird der Emissionspegel des geplanten Lebensmitteldiscounters, des Getränkehandels und einer möglichen Außengastronomie insbesondere in Bezug auf die Parkplätze, Ladezone, Fahrstrecken und die haustechnischen Anlagen erstellt. Es erfolgt dabei die Berechnung der möglichen Immissionspegel an der geplanten Wohnbebauung. Gegebenfalls sind dabei Maßnahmen zum Lärmschutz zu ermitteln. Für das Gewerbegebiet werden mögliche Schallemissionen in Form von Lärmkontingenten nach DIN 45691 ermittelt und eine Gliederung des Gewerbegebietes unter Berücksichtigung der Planungen im Sondergebiet vorgeschlagen. Neben der Untersuchung des Gewerbelärms erfolgt im Rahmen des Gutachtens auch eine Ermittlung der Emissionsparameter auf den Straßen im Einwirkungsbereich (L 264, Erschließungsstraße) auf Basis der bestehenden Verkehrszahlen unter Berücksichtigung der zukünftigen Entwicklung. Es erfolgt eine Berechnung der im Plangebiet zu erwartenden Geräuschbelastung, so eine Beurteilung und Prüfung, ob gesunde Wohnverhältnisse zu erwarten sind. Gegebenenfalls werden auch Maßnahmen zum Lärmschutz ermittelt. Des Weiteren erfolgt die Ermittlung der Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 unter den Bedingungen der freien Schallausbreitung im Plangebiet sowie als Gebäudelärmkarten anhand des Gestaltungskonzeptes. STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 20 BEBAUUNGSPLAN MERZENICH NR. C 24 'MERZPARK' ERLÄUTERUNGEN ZUR PLANAUFSTELLUNG 6.5 Archäologie Das Plangebiet östlich von Merzenich liegt auf den fruchtbaren Böden der Jülicher Lössbörde am Rande des Kulturlandschaftsraumes Finkenbach/Ellebach, der aufgrund seines kulturlandschaftlichen Inventars als bedeutsamer Kulturlandschaftsbereich ausgewiesen ist. Hier ist in besonderem Maße mit der Erhaltung von alt-, mittel- und jungsteinzeitlichen sowie römischen Siedlungsplätzen zu rechnen. Die fruchtbaren Böden der Jülicher Lössbörde boten in Verbindung mit ausreichender Wasserversorgung für das Plangebiet seit der Frühen Jungsteinzeit (ca. 5500 v. u. Z.) ideale Siedlungsvoraussetzungen. Seit dieser Zeit wurde dieses Gebiet intensiv landwirtschaftlich belegt. Für das Plangebiet liegt derzeit kein konkreter Hinweis auf Bodendenkmäler im Plangebiet vor, jedoch ist auf der Grundlage der bekannten Fundstellung in der Umgebung und der siedlungsgünstigen Lage innerhalb des Plangebietes mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit mit erhaltenen Bodendenkmälern zu rechnen. Von daher wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine archäologische Prospektion in Abstimmung mit dem Amt für Denkmalpflege im Rheinland durchgeführt. Mit der Durchführung der Maßnahme wurde die Firma ARCHAEOnet mit Sitz in Bonn beauftragt. Gemäß einer ersten Abstimmung dem Amt für Denkmalpflege im Rheinland wird das Ergebnis aus den Erfahrungen des Amtes die geplante planerische Festsetzungen nicht unmöglich machen, es kann diese unter Beachtung der §§ 3, 7, 8, 9 und 11 DSchG aber steuern und auch entscheidungserheblich beeinflussen. Die Ergebnisse der archäologischen Prospektion werden in die Unterlagen zum Bebauungsplan einfließen. 7 Plandaten Der Bebauungsplan C 24 'Merzpark' weist folgende Plandaten auf: Flächennutzung Planzeichnung [m²] Öffentliche Verkehrsflächen 6.609 m² Öffentliche Verkehrsflächen, Geh- und Radweg 731 m² Allgemeines Wohngebiet 13.469 m² Eingeschränktes Gewerbegebiet 5.069 m² Sonstiges Sondergebiet 4.559 m² Öffentliche Grünfläche, Spielplatz 231 m² Öffentliche Grünfläche, Verkehrsgrün 2.806 m² 33.474 m² Gesamtfläche Tabelle 1: Plandaten Bebauungsplan C 24 'Merzpark' STADTPLANUNG ZIMMERMANN GMBH GEMEINDE MERZENICH 21