Beschlussvorlage (Entwicklung der Bedburger Innenstadt, Projekt Bedburger Mitte: hier: weiteres Vorgehen)

Zu TOP:__________ Drucksache: WP9116/2016 Fachdienst 5 - Stadtplanung, Bauordnung, Wirtschaftsförderung Sitzungsteil Az.: öffentlich Beratungsfolge: Rat der Stadt Bedburg Sitzungstermin: 05.07.2016 Abstimmungsergebnis: Einstimmig, 0 Enthaltung(en) Betreff: Entwicklung der Bedburger Innenstadt, Projekt Bedburger Mitte: hier: weiteres Vorgehen Beschlussvorschlag: Der Rat der Stadt Bedburg beauftragt die Verwaltung, städtebauliche Vergabekriterien und eine Bewertungsmatrix zur Vorbereitung des Grundstücksvergabeverfahrens für die in Anlage 3 dargestellte Potentialfläche zu erarbeiten. STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 2 Begründung: Nach der letzten Beratung im Rat der Stadt Bedburg am 02.02.2016 (Vorlage WP9-117/2015 2. Ergänzung) stellt die Verwaltung den aktuellen Sachstand zum Projekt „Bedburger Mitte“ sowie die beabsichtigte weitere Vorgehensweise dar. A) Allgemeine Informationen / Ausgangslage Die Zusammenarbeit mit dem möglichen Investor Ten Brinke für das Projekt Bedburger Mitte wurde nicht fortgeführt und damit beendet. Vertragliche Vereinbarungen bestehen mit der einvernehmlichen Aufhebung des Kaufvertrags nicht mehr. Details können aufgrund des Datenschutzes bzgl. der konkreten Vertragsinhalte hier nicht wiedergegeben werden (siehe hierzu das nichtöffentliche Protokoll zur Ratssitzung vom 02.02.2016). Vor dem Hintergrund der eigentumsrechtlichen Grundstücks- und Immobiliensituation im zentralen Bereich des Stadtzentrums von Bedburg wird es daher erforderlich, neue Strategien und Handlungsszenarien darzustellen. Wesentliches Ziel ist es, die Stadt Bedburg zeitnah und unter Würdigung rechtlich bindender Voraussetzungen in die Lage zu versetzen, auf der Grundlage städtebaulicher und einzelhandelsrelevanter Erkenntnisse und insbesondere Entwicklungen vor Ort sowie Erfahrungen aus dem bisherigen Prozess, zeitnah eine definierte Umsetzungsstrategie voranzutreiben. Die Gespräche und Entwurfsvarianten der letzten fünf Jahre und insbesondere der letzten Monate haben aufgezeigt, wo die politischen, städtebaulichen und wirtschaftlichen Schwerpunkte des Rates liegen. Hierauf ist entsprechend ein besonderer Fokus bei der künftigen Entwicklung der Flächen zu legen. B) Rahmenbedingungen und Restriktionen 1. Informelle und vorliegende Konzepte der Stadt Bedburg: Folgende relevante Konzepte mit Aussagen bzgl. der Entwicklung im Bereich Bedburger Mitte sind derzeit vorhanden:  Einzelhandelskonzept der Stadt Bedburg vom 02.07.2011  Rahmenplan Bedburg (Ergebnis aus dem städtebaulichen Wettbewerb) von 2008  Bebauungsplanentwurf für den zentralen Bereich von Bedburg mit den zwischenzeitlich vorliegenden Anforderungen an die Bereiche Landschaftsschutz, Gewässer, Denkmalschutz und Bodendenkmalpflege  Wettbewerbsergebnis zur Freiraumgestaltung Schloss Bedburg aus 2012 2. In den politischen Gremien definierte städtebauliche Vorgaben („Must-haves“):  10-Punkte-Plan zur Ten-Brinke Planung zur „Bedburger Mitte“, beschlossen durch den Rat der Stadt Bedburg in der Klausurtagung am 12. August 2015 (siehe Anlage 2) 3. Grundstücke: Sämtliche Flächen des Projektgebietes (siehe beigefügte Anlage 1) befinden sich im Eigentum der Stadt Bedburg, so dass eine mögliche Planung ohne eigentumsrechtliche Hemmnisse erfolgen kann. Vorhandene Grunddienstbarkeiten finden Berücksichtigung. Mietvertragliche Nutzungen sind insbesondere im ehem. Toom-Gebäude nicht vorhanden, so dass auch hier keine Bindungen bestehen. Daher besteht ein größtmöglicher Handlungsspielraum für die Stadt Bedburg. Beschlussvorlage WP9-116/2016 Seite 2 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 3 C ) Aktueller Sachstand / Handlungsfelder Unmittelbar nach Aufhebung der vertraglichen Beziehungen mit dem seinerzeitigen Investor Ten Brinke hat die Verwaltung eine Überprüfung der weiteren nachhaltigen Entwicklungsschritte in Angriff genommen. Parallel hierzu wurden infolge der Presseberichterstattung über die Aufgabe der Ten-Brinke-Planung mehrere Interessenbekundungen in den letzten Tagen bei der Stadt Bedburg abgegeben, mit der Absicht, ein städtebauliches Projekt im zentralen Bereich von Bedburg zeitnah umsetzen zu wollen. Diese sind als nichtöffentliche Anlage 5-8 beigefügt. Unter Würdigung des durch den Rat der Stadt Bedburg in der Klausurtagung vom 12.08.2015 beschlossenen 10 Punkte-Planes werden verwaltungsseitig folgende wesentliche Schlüsse gezogen, wobei hier eine Betrachtung auf das Projektgebiet erfolgt (Flächenabgrenzung gem. Anlage 1, detaillierte Auflistung der Schlüsse siehe Anlage 2):  Aus dem 10-Punkte-Plan resultierenden folgende Schwerpunkte o Zwingende Mehrgeschossigkeit auf allen Baukörpern o Ausschluss Wohnen auf dem Schlossparkplatz und direkt angrenzend zur Konfliktvermeidung mit der Veranstaltungsfläche „Schlossparkplatz“ o Schaffung von attraktivitätssteigernden Rundläufen zur Herstellung funktionaler Beziehungen und Verbindungen in die vorhandene Geschäftslage (Altbesatz)  Nachhaltigkeit und Nutzungsmix  Aufzeigen von Planungsalternativen D) Zwischenfazit Aus der Bewertung des 10-Punkte-Planes sowie den sich aus der bereits eingeleiteten Bauleitplanung zum Innenstadtbereich ergebenden Restriktionen wie bspw.      keine Überbauung des Schlossteiches, Erhalt der Laubengänge, Einhaltung eines Gewässerrandstreifens zur Erft, Freizeitnutzungen und Brauchtumsveranstaltungen auf dem Schlossparkplatz, ausreichende Stellplatznutzungen folgt, dass eine kurzfristige städtebauliche Weiterentwicklung nur bei Aufteilung der Projektfläche erfolgen kann; dies gleichzeitig, ohne städtebauliche Vorgaben des Rahmenplans zu konterkarieren. Eine vorläufige Ausklammerung des Schlossparkplatzes vom Projektgebiet ist die zielführende Konsequenz (siehe Anlage 3: zu entwickelnde Potentialfläche). E) Weiteres Vorgehen / Rechtliche Bindungen Um die Erreichung der städtebaulichen Ziele der Stadt Bedburg zu sichern, ist eine Definition von entsprechenden Vorgaben an einen Investor unerlässlich. Sofern also einem neuen Entwickler verbindliche Vorgaben hinsichtlich der Realisierung aufgegeben werden sollen, ist ein Verkauf bzw. eine Entwicklung der Potentialfläche nach dem EU-Beihilferecht nur im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens möglich. Daher wird vorgeschlagen, ein entsprechendes Verfahren vorzubereiten, welches von der Stadt definierte Anforderungen enthält, die in der Umsetzung einzuhalten sind. Hierzu ist durch die Verwaltung ein Kriterienkatalog samt Bewertungsmatrix aufzustellen, die im Ausschreibungsverfahren vorgegeben werden. Im Ausschreibungsverfahren ist durch die Bieter sodann ein verbindliches Angebot abzugeben, welches mit einer Projektplanung verbunden ist, die auf die gestellten Kriterien Bezug nimmt und anhand der Bewertungsmatrix entsprechend verglichen werden kann. Beschlussvorlage WP9-116/2016 Seite 3 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 4 Dieser Kriterienkatalog samt Bewertungsmatrix ist nach Erarbeitung durch die Verwaltung von der Politik zu beraten und freizugeben. Anschließend erfolgen der Aufruf zur Angebotsabgabe und das Vergabeverfahren. Vorteile:     Die Stadt Bedburg erhält voraussichtlich verschiedene Angebote, wobei die Vorgaben und Auswertungskriterien von der Stadt in einem „Katalog“ festgeschrieben werden. Neben der Bewertung der städtebaulichen Konzepte kann insoweit auch der Ankauf der hierzu erforderlichen städtischen Grundstücke verpflichtend vorgegeben werden. Konzepte und Vorgaben müssen eingehalten werden, dies kann auch im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages und dem Entwurf eines Grundstückskaufvertrages verpflichtend vorgegeben werden. Der Grundstückskaufpreis wird im Wettbewerb ermittelt und erfüllt damit die Anforderungen des Vergabe- und Beihilferechts. Andernfalls wäre ein neues Wertgutachten zu erstellen. Konkrete detaillierte Projektplanung mit Umsetzungsverpflichtung für den ausgewählten Investor Dieses Verfahren sollte zielgerichtet in der zweiten Jahreshälfte 2016 durchgeführt werden, um zeitnah eine qualifizierte Stärkung des Zentrums von Bedburg zu erreichen. Ein Ausschreibungsverfahren könnte beispielsweise wie folgt aussehen:           Vorbereitungsphase – Erarbeitung der Vergabe- und Bewertungskriterien Veröffentlichung in nationalen Ausschreibungsblättern (sofern unterhalb des Schwellenwertes) Frist für den Eingang der Teilnahmeanträge – 30 Kalendertage (aufgrund beihilferechtlicher Anforderungen 2 Monate) Auswertung der Teilnahmeanträge und Entscheidung über Bewerberauswahl – abhängig vom Einzelfall (i.d.R. 5-10 Werktage) Aufforderung zur Angebotsabgabe Frist für die Erstellung der Angebote – 30 Kalendertage Auswertung der Angebote und Entscheidung über Verringerung des Bieterkreises – abhängig vom Einzelfall (i.d.R. 5-10 Werktage) Verhandlungen/Fortschreibung der Angebote – abhängig vom Einzelfall (30 Werktage) Erneute Auswertung der Angebote (i.d.R. 5-10 Werktage) Informationspflicht an unterlegene Bieter – 10 Kalendertage Somit ergibt sich als Gesamtverfahrensdauer für die Ausschreibung ein Zeitraum von voraussichtlich ca. 6-7 Monaten ab der politischen Entscheidung über die festgelegten Vergabeund Bewertungskriterien F) Antrag der CDU Fraktion im Rat der Stadt Bedburg vom 20.06.2016 Mit Schreiben vom 20.06.2016 (siehe Anlage) beantragt die CDU-Fraktion im Rat der Stadt Bedburg, die Thematik „Bedburger Mitte“ in der Ratssitzung am 05.07.2016 zu erörtern sowie die Herren Dr. Pflüger (Büro HJP) sowie Geyer (Büro Dr. Jansen) zur Erörterung der weiteren Vorgehensweise einzuladen. Aufgrund der Kürze der Zeit bzgl. der Anfrage war eine entsprechende Vorbereitung und Einladung zur Sitzung nicht möglich. Eine Hinzuziehung externer Berater im weiteren Verfahren ist jedoch möglich und sinnvoll. Hinsichtlich der Aussagen zur Überprüfung des Rahmenplans gilt, dass der Rahmenplan – wie der Name sagt – einen Rahmen definiert, jedoch keine förmliche Bindung hat. Darüber hinaus ist ebenfalls offensichtlich, dass nicht alle Parameter des Rahmenplans bei der Entwicklung der Beschlussvorlage WP9-116/2016 Seite 4 STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 5 Potentialfläche (siehe Anlage 3) von Relevanz sind und daher dieser Teilflächenentwicklung nicht entgegenstehen. Mögliche Auswirkungen im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel / eine nachhaltige Entwicklung: Das Projekt Bedburger Mitte soll zur nachhaltigen Stärkung des Zentrums und damit zur Sicherstellung der Versorgungsinfrastruktur des gesamten Stadtgebietes beitragen. Damit stellt das Projekt einen wesentlichen Baustein für die langfristige Stärkung des Wohn- und Arbeitsstandortes Bedburg dar. Gleichwohl sind insbesondere fachliche Belange hinsichtlich Ortsbild, Denkmalschutz, Wasserwirtschaft etc. bei der Planung mit zu berücksichtigen. Finanzielle Auswirkungen: Nein Ja x Bei gesamthaushaltsrechtlicher Relevanz im laufenden oder in späteren Haushaltsjahren Mitzeichnung oder Stellungnahme des Kämmerers: Bedburg, 01.07.2016 ----------------------------------Udo Schmitz ----------------------------------Rainer Köster ----------------------------------Sascha Solbach stellv. Fachdienstleiter Fachdienstleiter Bürgermeister Beschlussvorlage WP9-116/2016 Seite 5