Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr.1/118 "Flach-Fengler-Straße Süd" Hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB)

Sitzungsvorlage Nr.: 217/2012 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 60 - - 80 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Bebauungsplan Nr.1/118 "Flach-Fengler-Straße Süd" Hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 60 - - 80 - 22.10.2012 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 217/2012 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Stefan Wessels 22.10.2012 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Bebauungsplan Nr.1/118 "Flach-Fengler-Straße Süd" Hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 118 für das Plangebiet „Flach-Fengler-Straße Süd“ gemäß den §§ 1 (3), 2 (1) BauGB einzuleiten. Als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB soll er im beschleunigten Verfahren gem. § 13 BauGB aufgestellt werden. Sachdarstellung: 1. Problem Für den Großteil des Plangebietes gilt der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 31. Der Bebauungsplan erlangte am 17.06.1966 Rechtskraft. Im Bebauungsplan werden entlang der Flach-Fengler-Straße Kerngebiete ausgewiesen. Kerngebiete dienen gem. § 7 (1) BauNVO 1962 „vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft und Verwaltung“. Die damalige städtebauliche Zielsetzung, die dem Bebauungsplan zugrunde liegt, lautete wie folgt: „Der Bebauungsplan soll durch seine Festsetzungen die Rechtsgrundlage für die Entwicklung eines städtebaulichen Schwerpunktes der Gemeinde, nämlich eines Geschäftszentrums beiderseits der Flach-FenglerStraße, bieten. Hierzu wird dort ein Kerngebiet ausgewiesen.“ (Auszug aus der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 31 aus dem Jahr 1966). Das Plankonzept basiert auf dem Gedanken, in Wesseling ein großes Hauptgeschäftszentrum vom Rhein über die Bahnhofstraße und Flach-Fengler-Straße zu entwickeln. Diese großzügigen Planungen haben sich aufgrund unterschiedlicher Rahmenbedingungen (bspw. starke regionale Konkurrenz, zu hoch angesetzte Bevölkerungsprognosen/ Wachstumsziele) nicht erfüllt. Vielmehr beschränkt sich das Hauptgeschäftszentrum heute lediglich auf den ausgewiesenen Fußgängerzonenbereich (Bahnhofstraße und der nördliche Teil der Flach-Fengler-Straße). Der in Rede stehende Bereich der südlichen Flach-Fengler-Straße hat sich nach aktueller Auffassung nicht entsprechend den Zweckbestimmungen eines Kerngebietes entwickelt, sondern ist allenfalls als Mischgebiet mit einem relativ hohen Wohnanteil einzustufen. Er stellt eine klassische Einzelhandels-1-b-Lage dar. Gerade diese 1-b-Lagen sind aufgrund ihrer diffusen und instabilen Nutzungsstruktur anfällig für TradingDown-Prozesse. Diese Begrifflichkeit beschreibt qualitative Abwertungsprozesse eines Gebietes z. B. durch Ersatz höherwertiger und -preisiger Anbieter durch niedrigpreisige Anbieter bzw. innerhalb bestehender Betriebe den Ersatz von höherpreisigen Sortimentsbestandteilen durch niedrigpreisige Artikel. Damit verbunden ist meist die Verflachung (oder Banalisierung) des Angebotes, des Ladenbaus, des Qualifikationsniveaus der Beschäftigten und der Außenwerbung. Mit einem solchen Prozess ist oftmals ein Abwertung des Images des Gebietes verbunden, was sich gleichermaßen auf den Bodenwert und die Mietpreise auswirkt. Nutzungen, die als Indikator für Trading-Down-Prozesse anerkannt sind, sind 1-Euro-Shops, Spielhallen, Wettbüros usw.. Neben der Festsetzung der Kerngebiete entlang der Flach-Fengler-Straße wird im westlichen Bereich des Bebauungsplanes Nr. 31 entlang der Peterstraße die Entwicklung eines Wohngebietes planungsrechtlich gesichert. Das Wohngebiet, welches als reines Wohngebiet (WR) ausgewiesen ist, ist heute weitestgehend entsprechend den Planungen realisiert. Die bebaubaren Flächen (Baufenster) sind durch Baulinien festgesetzt, die mit rd. 8 m Tiefe vergleichsweise eng gefasst sind. Eine bauliche Erweiterung durch Anbauten ist nach aktuellem Planungsrecht nicht bzw. nur über den Weg einer Befreiung gem. § 31 (2) BauGB möglich. Im südöstlichen Bereich des Bebauungsplanes Nr. 31 ist öffentliche Grünfläche festgesetzt, die heute lediglich in Teilbereichen vorhanden ist. Für die im Bebauungsplan liegende östliche Fläche (Schwimmbad, Sportgelände) werden derzeit unterschiedliche Nutzungskonzepte diskutiert. Die bestehenden Grünflächen entlang des Westrings (im Bebauungsplan noch Sperlingsweg) sollte nach den aktuellen städtebaulichen Zielvorstellung erhalten werden, was jedoch mit den im Bebauungsplan Nr.31 ausgewiesenen Baufeldern kollidiert. Ziel der Stadt Wesseling ist es, das bestehende Hauptgeschäftszentrum zu stärken und den Fokus der Einzelhandels- und Dienstleistungsentwicklung auf den Fußgängerbereich zu konzentrieren. Dies wird durch den Ansatz zur :gesamtperspektive Wesseling, welcher unter anderem eine gestalterische Aufwertung der Fußgängerzone vorsieht, unterstrichen. Die aktuelle Entwicklung und die gesamtstädtischen Zielsetzungen für die Innenstadt haben die Stadt Wesseling bewogen, die damaligen Zielsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 31 zu überdenken und den aktuellen gesamtstädtischen Zielen sowie den tatsächlichen Verhältnissen anzupassen. Eine Überplanung des Gebietes ist allein aufgrund der Tatsache notwendig, dass das Planungsziel und einige Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht mehr zeitgemäß und zum Teil nicht umsetzbar sind. Aufgrund dieser Umstände besteht gem. § 1(3) BauGB ein Planerfordernis. Handlungsbedarf wird insbesondere auch gesehen, da in der Vergangenheit des Öfteren Anfragen zu Vorhaben/ Nutzungen an die Stadt Wesseling herangetragen wurden, die zwar innerhalb eines Kerngebietes grundsätzlich zulässig wären, mit den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort und dem relativ hohen Wohnanteil jedoch i. d. R. nicht zu vereinbaren sind. Zudem entsprechen die Baufenster für das reine Wohngebiet an der Peterstraße aufgrund ihrer sehr eng gefassten Abgrenzung nicht mehr den heutigen Anforderungen an modernen Wohnform, sodass eine Anpassung hin zu einer flexibilisierten Ausnutzungsmöglichkeit der Grundstücke erforderlich ist. Der Teil des Bebbauungsplans Nr. 31, wo der heutige Kreisverkehr Westring/ Flach-Fengler-Straße ist, wurde durch den Bebauungsplan 1/104 überplant. Auch hier besteht planungsrechtlicher Handlungsbedarf, sodass Teile des Bebauungsplans mit betrachtet werden. 2. Lösung Um das Gebiet einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen, wird der Bebauungsplan Nr. 1/118 aufgestellt. Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren gem. § 13 BauGB aufgestellt werden. Er soll zum einen die tatsächlichen Verhältnisse berücksichtigen und zum anderen einen realistischen Entwicklungsrahmen für den Geltungsbereich setzen. Wesentliche Planungsziele, die mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/118 „Südliche Flach-FenglerStraße“ verfolgt werden, sind:        Fokussierung der Einzelhandels- und Dienstleistungsentwicklung auf den Bereich der Fußgängerzone Stärkung der im Geltungsbereich bereits stark ausgeprägten innerstädtischen Wohnfunktion zur weiteren Belebung der Innenstadt Vermeidung von Trading-Down-Prozessen durch eine räumlich verträgliche Steuerung von Vergnügungsstätten, die Trading-Down-Prozesse auslösen können (bspw. Spielhallen, Wettbüros usw.) Erhalt von ergänzenden Dienstleistungs- und Einzelhandelsnutzungen Flexibilisierung der baulichen Ausnutzbarkeit insbesondere für das westliche reine Wohngebiet, um moderne Wohnnutzungen zu ermöglichen Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzungsstruktur Sicherung der Grünfläche entlang des Westrings und bauliche Freihaltung der Fläche Für die Erreichung der Planungsziele wird der Bebauungsplan Nr. 1/118 aufgestellt, der folgenden Geltungsbereich aufweist: Der Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. 1/118 umfasst den Bereich der Flach-Fengler-Straße vom Kreuzungsbereich Flach-Fengler-Straße/ Westring bis zum Kreuzungsbereich Flach-FenglerStraße/Hubertusstraße/Jahnstraße. Zudem wird die Grünfläche entlang des Westringes sowie das im Bebauungsplan Nr. 31 ausgewiesene reine Wohngebiet an der Peterstraße (siehe auch Karte Geltungsbereich) einbezogen. Der Geltungsbereich umfasst nicht den östlichen Bereich (derzeit als öffentliche Grünfläche ausgewiesen) des Bebauungsplans Nr. 31 (Saarlandstraße), da hier derzeit Nutzungsarten diskutiert werden, die noch nicht planungsrechtlich bestimmbar sind. Die genaue Abgrenzung des Bebauungsplan Nr. 1/118 ist der Anlage zu entnehmen. Nichtsdestotrotz soll der Bebauungsplan Nr. 1/ 118 mit den oben genannten Zielsetzungen aufgestellt werden, da hier durchaus rascher Handlungsbedarf gesehen wird. Im Falle einer Konkretisierung der Planungen zum östlichen Bereich wird ggf. ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden. Für den Bebauungsplan Nr. 1/118 wird insbesondere eine räumliche Steuerung von Vergnügungsstätten, zu denen auch die Nutzungsart der Spielhallen gezählt werden, vorgesehen. Um eine rechtssichere Steuerung und Begründung zu gewährleisten, wird parallel zum Bebauungsplanverfahren ein gesamtstädtisches Vergnügungsstättenkonzept erarbeitet, welches eine Strategie zur räumlichen Ansiedlung von Vergnügungsstätten vorschlägt. Ähnlich einem Einzelhandelskonzept kann dies als städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. d. § 1 (6) Nr. 11 BauGB (sofern politisch beschlossen) als Abwägungsbelang in künftige Bauleitplanverfahren einfließen. 3. Alternativen Alternativ kann der Bebauungsplan in der Form bestehen bleiben, wie er seit 1966 verbindlich ist. Dadurch können Vorhaben, die sich in diesem Bereich ansiedeln möchten und nicht mit den Zielsetzungen der Stadt Wesseling übereinstimmen, jedoch nicht verlässlich gesteuert werden. 4. Finanzielle Auswirkungen Sowohl der Bebauungsplan als auch das vorgesehene Vergnügungsstättenkonzept können durch den Fachbereich 61 erarbeitet werden. Für die im Rahmen eines gesamtstädtischen Vergnügungsstättenkonzepts vorzunehmende städtebauliche Bestandsaufnahme und Analyse ist auf die Unterstützung eines Praktikanten bzw. einer Praktikantin zurückzugreifen. Andere Kosten als die laufenden Verwaltungskosten entstehen nicht. Anlagen: Geltungsbereich