Beschlussvorlage (Zurückstellung einer Nutzungsänderung eines Ladenlokals in eine Spielhalle mit 12 Geldspielgeräten an der Flach-Fengler-Straße)

Sitzungsvorlage Nr.: 216/2012 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 60 - - 32 - - 80 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Zurückstellung einer Nutzungsänderung eines Ladenlokals in eine Spielhalle mit 12 Geldspielgeräten an der Flach-Fengler-Straße Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 60 - - 32 - - 80 - 18.10.2012 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 216/2012 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Stefan Wessels 18.10.2012 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Zurückstellung einer Nutzungsänderung eines Ladenlokals in eine Spielhalle mit 12 Geldspielgeräten an der Flach-Fengler-Straße Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt Wesseling beschließt die Zurückstellung eines Antrags auf Nutzungsänderung eines Ladenlokals zu einer Spielhalle mit 12 Geldspielgeräten gem. § 15 (1) BauGB. Sachdarstellung: 1. Problem Am 25.06.2012 ist bei der Stadt Wesseling ein Antrag auf Nutzungsänderung eines derzeit leerstehenden Ladenlokals zu einer Spielhalle mit 12 Geldspielgeräten eingegangen. Da sich die Antragsunterlagen wiederholt als nicht vollständig erwiesen, wurde der Antragsteller von Seiten der Bauordnung aufgefordert, die entsprechenden Unterlagen nachzureichen. Es ist damit zu rechnen, dass dies zeitnah erfolgen wird. Das Vorhabengrundstück liegt im Stadtteil Wesseling im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 31. Für das Vorhabensgrundstück wird ein Kerngebiet (MK) festgesetzt. Der Bebauungsplan erlangte am 17.06.1966 Rechtskraft, sodass die BauNVO von 1962 für eine planungsrechtliche Beurteilung zugrunde gelegt werden muss. Ein Kerngebiet dient gem. § 7 (1) BauNVO 1962 „vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft und der Verwaltung“. Spielhallen, welche planungsrechtlich unter die Nutzungsart der Vergnügungsstätten gefasst werden, sind innerhalb eines Kerngebietes gem. § 7 (2) Nr. 2 Baunvo 1962 allgemein zulässig. Die damalige Zielsetzung des Bebauungsplanes Nr. 31 war unter anderem folgende: „Der Bebauungsplan soll durch seine Festsetzungen die Rechtsgrundlage für die Entwicklung eines städtebaulichen Schwerpunktes der Gemeinde, nämlich eines Geschäftszentrums beiderseits der Flach-FenglerStraße, bieten. Hierzu wird dort ein Kerngebiet ausgewiesen.“ (Auszug aus der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 31 aus dem Jahr 1966). Auf Grundlage der aktuellen planungsrechtlichen Situation bzw. den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 31 ist die in Rede stehende Nutzungsänderung planungsrechtlich zulässig. Auch eine Ablehnung über das planungsrechtliche Instrument § 15 BauNVO (störende Häufung) erscheint im geltenden planungsrechtlichen Kontext äußerst rechtsunsicher. Allerdings ist zu bedenken, dass sich die heutige städtebauliche Situation aufgrund unterschiedlichster Rahmenbedingungen nicht gemäß der Zielsetzung des Bebauungsplans entwickelt hat. Der Hauptgeschäftsbereich stellt sich im Wesentlichen im Bereich der Fußgängerzone (Flach-Fengler-Straße und Bahnhofstraße) dar, wohingegen, der in Rede stehende Bebauungsplanbereich eher eine Randlage (1-b-Lage im Einzelhandelssinne) darstellt und der Zweckbestimmung eines Kerngebietes nicht gerecht wird. Auch künftig erscheint eine derartige Entwicklung des in Rede stehenden Bereiches nicht realistisch und auch städtebaulich nicht mehr gewünscht. Die heutige Zielsetzung der Stadt Wesseling ist es, den Schwerpunkt der Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzung im Bereich der Fußgängerzone zu konzentrieren. Diese Zielsetzung wird zudem durch aktuelle Planungen zur gestalterischen Aufwertung der Fußgängerzone im Rahmen der :gesamtperspektive Wesseling flankiert. Da die Zielsetzung der damaligen Planung nicht mehr erreichbar und nicht mehr planerisch gewollt ist, besteht gem. § 1 (3) BauGB ein Planerfordernis, um das Gebiet einer zielführenden und zukunftsgerichteten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen. Zielsetzung für die in Rede stehende Fläche ist es, die bereits vorhandene Wohnnutzung zu forcieren und weiterzuführen und gleichermaßen die bereits vorhandenen ergänzenden Nutzungen wie Einzelhandel und Dienstleistung (insbesondere in den Erdgeschosszonen) zu erhalten. Das Entwicklungsziel orientiert sich an dem Ziel einer klassisch gemischten innerstädtischen Nutzungsstruktur, die gerade vor dem Hintergrund des demografischen Wandels einen immer höheren Stellenwert erlangt. Die Ansiedlung einer Spielhalle mit 12 Geldspielgeräten kann unter Umständen eine solche Zielsetzung konterkarieren. So können bspw. einige Baugebietskategorien, die im Rahmen einer Überplanung des Gebietes zur Prüfung gestellt werden müssten, nicht ausgewiesen werden, wenn eine Vorprägung durch eine Vergnügungsstätte, zu denen auch eine Spielhalle zählt vorhanden ist. Dies betrifft insbesondere Baugebiete gem. § 4a BauGB (vgl. Fickert/ Fieseler: Kommentierung zur BauNVO, 10 Auflage § 4a BauNVO RN 8.1). Zudem sind Vergnügungsstätten und im besonderen Spielhallen gerichtlich anerkannte Indikatoren für Trading-Down-Prozesse in innerstädtischen Lagen. Aufgrund der Miet-/ Bodenpreise, die Spielhallen wegen ihrer Einspielergebnisse zahlen können, kann es zu Verdrängungseffekten anderer Nutzungen kommen. Zudem kann das Image eines Gebietes durch die Ansiedlung von einer oder mehrerer Spielhallen negativ beeinflusst werden, sodass das Erreichen der städtebaulichen Zielsetzung erschwert oder unmöglich gemacht wird. 2. Lösung Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes wird ergänzend zu weiteren Festsetzungen für die Erreichung der obigen Zielsetzung eine planerische Steuerung von Vergnügungsstätten angestrebt. Empfohlen ist in diesem Zusammenhang zudem die parallele Erarbeitung eines gesamtstädtischen Vergnügungsstättenkonzeptes, um eine rechtssichere Steuerungsgrundlage vorweisen zu können und eine stringente Begründung für eine räumliche Steuerung zu ermöglichen. Damit das Planungsziel nicht bereits im Vorfeld durch die Ansiedlung einer Spielhalle konterkariert wird, ist eine Zurückstellung des Antrages auf Nutzungsänderung gem. § 15 (1) BauGB und ggf. eine anschließende Veränderungssperre gem. § 14 BauGB für das Gebiet notwendig. Parallel wird der Bebauungsplan Nr. 1/118 erarbeitet und der Zielsetzung des Bebauungsplans entsprechende Festsetzungen formuliert. Diese Festsetzungen werden sich gleichermaßen an einer gesamtstädtischen Steuerungsstrategie orientieren um auch zukünftig einen stringenten und einheitlichen Umgang mit Anfragen für die Ansiedlung von Spielhallen bzw. Vergnügungsstätten zu verfolgen. Voraussetzung für eine Zurückstellung gem. § 15 BauGB ist ein Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans, der die zukünftigen städtebaulichen Ziele für das Gebiet definiert. Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr.1/118 ist Gegenstand der Beschlussvorlage 217/2012. 3. Alternativen Falls keine Beschlussfassung über die Zurückstellung erfolgt, müsste die Spielhalle zugelassen werden, womit die mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/118 verfolgte städtebauliche Zielsetzung in Frage gestellt werde.. 4. Finanzielle Auswirkungen Sowohl der Bebauungsplan als auch das vorgesehene Vergnügungsstättenkonzept können durch den Fachbereich 61 erarbeitet werden. Für die im Rahmen eines gesamtstädtischen Vergnügungsstättenkonzepts vorzunehmende städtebauliche Bestandsaufnahme und Analyse ist auf die Unterstützung eines Praktikanten bzw. einer Praktikantin zurückzugreifen. Andere Kosten als die laufenden Verwaltungskosten entstehen nicht. Anlagen Lageplan (Stadtgebiet) Lageplan (Grundstück)