Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 46/2013)

Stadt Wesseling Alte Rheinschule in Wesseling-Urfeld Investorenauswahlverfahren Erläuterungen zum Ausschreibungskonzept insbesondere zur „Bewertungsmatrix Zuschlagskriterien“ Die Stadt Wesseling beabsichtigt das Grundstück der Alten Rheinschule in Wesseling-Urfeld an einen privaten Investor zu veräußern. Als vorrangige Nutzungsart soll „Wohnen“ im Sinne der Sozialen Kriterien (siehe Bewertungsmatrix Zuschlagskriterien) realisiert werden. Ergänzend sind mit dieser Zielsetzung wohnverträgliche ergänzende Nutzungen (Gastronomie, Dienstleistungen, Tagesbetreuung, Mittagstisch, etc.) zugelassen. Wie bereits in den Ausführungen von REDEKER|SELLNER|DAHS im Gutachten (20. Dezember 2013) dargestellt, ist ein Verkauf von Grundstücken einhergehend mit einer Bauverpflichtung ggf. nach Regeln des EU-Vergaberechts europaweit auszuschreiben. Inwieweit dies erforderlich wird, kann erst nach Beschluss über die Bewertungsmatrix entschieden werden. Das Vergabeverfahren könnte als Verhandlungsverfahren nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A) durchgeführt werden. Diese Verfahrensart erlaubt es, sowohl die wirtschaftlichen als auch sozialen, städtebaulichen, architektonischen und vertraglichen Aspekte des Vorhabens mit potentiellen Investoren detailliert zu verhandeln. Das VOB-Verhandlungsverfahren vollzieht sich in zwei Phasen, dem vorgeschalteten Teilnahmewettbewerb und dem „eigentlichen“ Verhandlungsverfahren. Dortmund, 20.03.2013 us 13-131 schneider-0102.doc Assmann Beraten+Planen GmbH Baroper Straße 237 44227 Dortmund Fon 0231.75445.0 Fax 0231.756010 info@assmanngruppe.com www.assmanngruppe.com Assmann Beraten+Planen GmbH Sitz 44227 Dortmund AG Dortmund HRB 3836 Geschäftsführende Gesellschafter Gerd Vogel, Wolfgang Ußler Ulrich Tillmann, Andreas Krebs Der Teilnahmewettbewerb wird durch eine öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt der EU eröffnet. Potentielle Bewerber können sich vor Einreichung einer Bewerbung über ein Bewerbermemorandum über die konkreten Projektrahmenbedingungen und –anforderungen informieren. Assmann Architekten GmbH Sitz 44227 Dortmund AG Dortmund HRB 4210 Geschäftsführender Gesellschafter Burkhard Grimm Anhand der noch zu definierenden Eignungskriterien (diese werden in der Bekanntmachung veröffentlicht) werden aus dem Kreis der Bewerber, die dann in der zweiten Phase zur Angebotsabgabe aufzufordernden Bieter ermittelt. Assmann Beraten+Planen GmbH Sitz 60486 FrankfurtMain AG FrankfurtMain HRB 94095 Geschäftsführender Gesellschafter Mohamed Genedy Den ausgewählten Bietern werden dann zur Erarbeitung ihrer Angebote eine Vergabeunterlage / Auslobung (incl. Bewertungsmatrix der Zuschlagskriterien) und der Vertragsentwurf zur Verfügung gestellt. Diese Unterlagen beschreiben die abgestimmte Aufgabenstellung und bilden somit die Grundlage der Angebotserarbeitung. Ausschließlich die darin formulierten Vorgaben sind den Bietern bekannt und können zur Auswertung der Angebote herangezogen werden. assmann gruppe Wir leben Immobilien Verfahrensimmanent ist die Bewertung der Angebote anhand einer, den Bietern zuvor bekannt gegebenen Bewertungsmatrix der Zuschlagskriterien. Seite 2 von Stadt wesseling - Alte Rheinschule in Wesseling-Urfeld Die Bewertung der von den Bietern einzureichenden Angebotsunterlagen erfolgt im Rahmen von Gremiumssitzungen (vorbereitet durch eine Vorprüfung) und kann, wie bereits oben erwähnt, ausschließlich anhand der verbindlichen und beschlossenen Bewertungsmatrix der Zuschlagskriterien (s. Anlage) durchgeführt werden. Bewertungsmatrix der Zuschlagskriterien Die den Bietern mit der Aufforderung zur Angebotsabgabe zur Verfügung zu stellenden Zuschlagkriterien gliedern sich, wie in beiliegender Graphik dargestellt, in folgende Haupt- und Unterkriterien 1. Soziale Kriterien 1.1. Qualität u. Quantität „Wohnen im Alter mit Service“ 1.2. Qualität u. Quantität „Seniorenwohnungen“ 1.3. Qualität u. Quantität „Neue Wohnformen“ 1.4. Qualität u. Quantität „Vielfalt des Wohnungsangebotes“ 1.5. Qualität u. Quantität „Ergänzende Nutzungen (Gastronomie, Dienstleistung, Tagesbetreuung, Mittagstisch, etc.)“ 2. Städtebauliche Kriterien 2.1. Städtebauliches Konzept 2.2. Architektonisches Konzept 2.3. Aufenthaltsqualität der Freiflächen 2.4. Stellplatz-Konzept 2.5. Energetisch-ökologisches Konzept 3. Grundstückskaufpreis (Kaufpreisangebot) Für jedes in der Bewertungsmatrix der Zuschlagskriterien genannte Kriterium werden maximal 10 Punkte vergeben. Die für das jeweilige Kriterium erzielte Punktzahl wird entsprechend der Angabe in der Matrix gewichtet (%-Anteil an der 100%-Gesamtbewertung). Die Summe der Wertungsprozente aller Kriterien ergibt die Gesamtwertungs-Prozente (maximal zu erreichen 100%). Die Bewertung der Arbeiten erfolgt für jeden einzelnen Punkt (ausgenommen Grundstückskaufpreis) nach folgender Notenverteilung. Den Bewertungsmaßstab für die Kriterien bildet ein Notensystem von sehr gut + bis mangelhaft -. Den Noten werden folgende Punkte zugeordnet: Seite 3 von Stadt wesseling - Alte Rheinschule in Wesseling-Urfeld sehr gut + 10 Pkt. sehr gut - 9 Pkt. gut + 8 Pkt. gut - 7 Pkt. befriedigend + 6 Pkt. befriedigend - 5 Pkt. ausreichend + 4 Pkt. ausreichend - 3 Pkt. mangelhaft + 2 Pkt. mangelhaft - 1 Pkt. Die von den Bietern vorgeschlagenen Lösungen werden derart benotet, dass die Lösungen den Anforderungen und Zielsetzungen der Vergabeunterlage (hier erfolgt eine Präzisierung der Anforderungen an die einzelnen Kriterien) entsprechen müssen. Die Notenvergabe (ausgenommen ist der Grundstückskaufpreis) richtet sich nach folgender Vorgabe: sehr gut: Das Angebot entspricht in besonderem Maße und mit vorbildlichen Lösungsansätzen den Anforderungen und Zielsetzungen der Vergabeunterlage. gut: Das Angebot entspricht den Anforderungen und Zielsetzungen der Vergabeunterlage. befriedigend: Das Angebot entspricht den Anforderungen und Zielsetzungen der Vergabeunterlage, weist jedoch kleine Abweichungen und Mängel auf, die aber entweder unerheblich sind oder bei denen davon ausgegangen werden kann, dass sie im Zuge des Verhandlungsverfahrens durch den Bieter unproblematisch behoben werden können. ausreichend: Das Angebot entspricht den Anforderungen der Vergabeunterlage, weist jedoch deutliche Abweichungen und Mängel gegenüber den Zielsetzungen des Auftraggebers auf, so dass eine Überarbeitung durch den Bieter unerlässlich ist um den Anforderungen und Zielsetzungen gerecht zu werden. mangelhaft: Das Angebot entspricht gerade noch den Anforderungen der Vergabeunterlage, weist jedoch grobe Abweichungen und Mängel gegenüber den Zielsetzungen des Auftraggebers auf, dass eine grundlegende konzeptionelle Überarbeitung in umfangreichem Maße notwendig ist. Innerhalb der einzelnen Noten erfolgt eine Präzisierung durch die Vergabe von plus (+) und minus (-). Seite 4 von Stadt wesseling - Alte Rheinschule in Wesseling-Urfeld Die Bewertung anhand dieser Vorgaben soll durch ein Entscheidungsgremium erfolgen. Die vergebenen Punkte werden in die Matrix eingetragen, so dass sich die erreichten Gesamt-Prozente des Bieters aus der %-Gewichtung und den vergebenen Punkten generiert. Kaufpreisangebot Die Punktevergabe für den Grundstückskaufpreis richtet sich nach folgender Vorgabe: 1.300.000,00 1 Punkt 2.000.000,00 10 Punkte bei 60% Gewichtung 6% bei 60% Gewichtung 60 % Zwischenwerte werden linear interpoliert (nachrichtlich bei der o.g. Spreizung entspricht 1 Punkt 6% 77.777,78 ) Beispiel: Kaufpreisangebot 1.377.777,78 Bieter erhält 2 Punkte, dies entspricht 12% von max. 60% im Kriterium „Grundstückskaufpreis“ Die Summe der erreichten Gesamtpunkte des Bieters (gewichtete Punkte) ergibt die Bewertung des Bieters und abschließend auch die Rangfolge. Ausschlusskriterien: Angebote scheiden aus dem Verfahren aus und können somit keinen Zuschlag mehr erhalten, sofern folgende Sachverhalte auftreten: A1. Das Kaufpreisangebot beträgt weniger als 1.300.000 oder A2. Das eingereichte Planungskonzept ist nicht nach § 34 BauGB genehmigungsfähig oder A3. Im Kriterium 2.1 „Städtebauliches Konzept“ erhält das Angebot die Note 4oder schlechter oder A4. Im Kriterium 2.2 „Architektonisches Konzept“ erhält das Angebot die Note 4- oder schlechter oder A5. Das Angebot bietet weniger als 20% der gesamten Bruttogrundfläche (ohne Tiefgarage) für die Wohnformen „1.1 Wohnen im Alter mit Service“ und/oder „1.2 Seniorenwohnungen“ und / oder „1.3 Neue Wohnformen“ an.