Beschlussvorlage (Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept)

Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde MERZENICH Auftraggeber: Gemeinde Merzenich Projektleitung: Gudula Böckenholt, Dipl.-Geogr. Andrea Meyer-Delpho, MBA Köln, Mai 2013 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl 50679 Köln, Siegburger Straße 215 Telefon: 0221 – 989438-0 Telefax: 0221 – 986438-19 E-Mail: office.koeln@gma.biz, http://www.gma.biz Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Vorbemerkung Im März 2013 beauftragte die Gemeinde Merzenich die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Köln, mit der Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Merzenich. Das Einzelhandelskonzept basiert auf dem Einzelhandelsstrukturgutachten für die Gemeinde Merzenich, dessen Ergebnisse im März 2013 – zunächst in Form eines Kurzberichtes – zusammengefasst wurden. Im Rahmen des vorliegenden Gutachtens werden nun beide Bausteine – Strukturgutachten sowie Konzept – zusammenfassend dargestellt. Unter Berücksichtigung der Nachfrage- und Angebotssituation des Einzelhandels in Merzenich zeigt das Einzelhandelskonzept die Entwicklungsmöglichkeiten für den Einzelhandel sowie Grundsätze für die planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels auf. Als Grundlage der vorliegenden Untersuchung erfolgte im November 2012 eine Kompletterhebung des Einzelhandelsbestandes im Gemeindegebiet von Merzenich; darüber hinaus fließen die Ergebnisse einer schriftlichen Haushaltsbefragung sowie einer auszugsweisen Befragung der lokalen Händlerschaft in die Untersuchung ein. Zum Zeitpunkt der Bearbeitung wurde ebenfalls eine Auswirkungsanalyse zum Planvorhaben am Standort Ürlingsweg erstellt.1 Zur Bearbeitung der Untersuchung konnten zudem Daten der Gemeinde Merzenich, des Landesamtes für Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW), des Statistischen Bundesamtes sowie interne Daten der GMA herangezogen werden. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen in der Gemeinde Merzenich und stellt die Grundlage für eine Beschlussfassung durch den Gemeinderat dar. Sämtliche Ausgangsdaten wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Standards ausgewertet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen. Die GMA verpflichtet sich, die Ergebnisse der Untersuchung vertraulich zu behandeln. Vorliegendes Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sofern nicht anders mit dem Auftraggeber 1 vgl. hierzu auch Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters und eines Drogeriefachmarktes am Standort Ürlingsweg, GMA, März 2013. Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich vereinbart, ist eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt. GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Büro Köln Köln, Mai 2013 BÖ-aw Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung I. Rahmenbedingungen und wesentliche Strukturdaten der Gemeinde Merzenich 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 2 2.1 Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung 2 2.2 Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel 7 2.3 Internethandel 11 3. Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 13 3.1 Bauplanungsrecht 13 3.2 Raumordnung und Landesplanung 15 3.3 Aufgabe und Bedeutung von Einzelhandelskonzepten 17 3.4 Städtebauliche legitime Zielsetzungen der Einzelhandelssteuerung 17 4. Standortbeschreibung und wesentliche Strukturdaten der Gemeinde Merzenich 18 4.1 Standortbeschreibung und Lage im Raum 18 4.2 Bevölkerungsstruktur und -entwicklung 20 4.3 Einzelhandelsstandortgefüge 22 II. Der Standort Merzenich aus Sicht der Einzelhändler und der Verbraucher 23 1. Einzelhandelsbefragung 23 2. Haushaltsbefragung 27 2.1 Einkaufshäufigkeit und Einkaufsorte 28 2.2 Einkaufsorientierung 30 2.3 Verkehrsmittelwahl 33 2.4 Bewertung der Verkehrs- und Parkplatzsituation in Merzenich 34 3. Bewertung des Einzelhandelsstandortes Merzenich 36 3.1 Gründe für und gegen einen Einkauf in Merzenich 37 3.2 Bewertung des Merzenicher Einzelhandels 38 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich III. Angebots- und Nachfragesituation 48 1. Angebotssituation 48 1.1 Einzelhandelsbestand in der Gesamtgemeinde 48 1.2 Nahversorgungsangebote in der Gemeinde Merzenich 53 2. Nachfragesituation 55 2.1 Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Merzenich 55 2.2 Kaufkraftpotenzial für den Merzenicher Einzelhandel 57 2.3 Kaufkraftprognose für den Merzenicher Einzelhandel bis 2018 58 3. Bewertung und Empfehlungen 59 3.1 Kennziffern 59 3.2 Kaufkraftbewegungen 64 V. Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 71 1. Zielsetzungen und Inhalte 71 2. Sortimentskonzept 73 3. Standortkonzept 77 3.1 Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche 77 3.2 Zentraler Versorgungsbereich der Gemeinde Merzenich 80 3.3 Ergänzungsstandort Valdersweg / An der Windmühle 86 3.4 Ergänzungsstandort Ürlingsweg 86 3.5 Sonstige Standorte 87 3.6 Zentren- und Standortstruktur in Merzenich 88 4. Grundsätze zur effektiven Steuerung der Einzelhandelsentwicklung 90 VI. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 96 V. Zusammenfassung 98 Verzeichnisse 102 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich I. Rahmenbedingungen und wesentliche Strukturdaten der Gemeinde Merzenich 1. Aufgabenstellung Die Gemeinde Merzenich im Kreis Düren übernimmt als Grundzentrum insbesondere die Versorgung der Bevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs. Aufgrund der Nähe zu den Mittelzentren Düren und Kerpen ist die Gemeinde hohen Wettbewerbswirkungen ausgesetzt. In der letzten Zeit sind einige Veränderungen in der Angebotssituation eingetreten. Dazu zählt v. a. die Schließung des ehemals im Ortszentrum gelegenen SchleckerMarktes. Gleichzeitig ist eine Zunahme an Verkaufsflächen in der Region festzuhalten, wie z. B. die Entwicklung „Neue Mitte Niederzier“. Aktuell ist die Gemeinde mit der Vorbereitung der – im Zuge der Ausweitung des Tagebaus anstehenden – Umsiedlung des Ortsteils Morschenich beschäftigt. Auch hier ergeben sich Entwicklungsperspektiven, die zu eruieren sind. Im Rahmen des Einzelhandelsstrukturgutachtens sowie des Einzelhandelskonzeptes werden, aufbauend auf Daten zur Bestandssituation in Merzenich sowie der Einschätzung durch Bewohner und Einzelhändler der Gemeinde, Empfehlungen zur Weiterentwicklung des Einkaufsortes abgegeben. Dabei wird auch auf Maßnahmen der Einzelhandelssteuerung abgestellt, die aus dem Baugesetzbuch, hier insbesondere § 34 Abs. 3 BauGB, und der Baunutzungsverordnung, v. a. § 11 Abs. 3 BauNVO, hervorgehen. Hieraus ergibt sich die Notwendigkeit der inhaltlichen Definition und der räumlich-funktionalen Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches für die Gemeinde Merzenich. Im Zusammenwirken mit einer „Sortimentsliste“ wird somit eine Einzelhandelskonzeption erarbeitet, welche die Leitlinien für die zukünftige Einzelhandels- und Standortentwicklung in Merzenich darstellt und Standorte benennt, an welchen weitere Handelsnutzungen ermöglicht oder ausgeschlossen werden sollen. Der vorliegende Bericht umfasst im Wesentlichen folgende Inhalte: ƒ Darstellung der allgemeinen Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung 1 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ƒ Darstellung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel ƒ Auswertung wesentlicher Befragungsergebnisse und der Nachfragesituation ƒ Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsangebotes in Merzenich ƒ Zielsetzungen für die Einzelhandelsentwicklung in Merzenich ƒ Empfehlungen zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebotes ƒ Empfehlungen für ein kommunales Einzelhandelskonzept Merzenich (inkl. Sortimentsliste, Standortkonzeption, branchenbezogene Potenziale) ƒ Definition, Abgrenzung und Begründung des zentralen Versorgungsbereiches inklusive Darstellung der funktionalen und räumlichen Versorgungsbedeutung ƒ Empfehlungen zur Sicherung der Nahversorgungsstruktur inklusive planungsrechtlicher Steuerungsempfehlungen ƒ Grundsätze zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung. 2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Eine Beurteilung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Merzenich kann nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungstrends des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Nachfolgend werden daher die strukturprägenden Aspekte des Wandels auf der Nachfrage- und Angebotsseite dargestellt. 2.1 Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der v. a. zu Lasten unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner zeigen sich filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchisekonzepte, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile nutzen. Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung der Altersstruktur, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat die Neubewertung von 2 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Veränderungen der Handelslandschaft ausgelöst. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität hatte folgende Effekte: ƒ Sie löste eine Stadt-Umland-Wanderung aus, d. h. es entstanden um die Stadtzentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungsbereiche waren die Voraussetzungen für die Entwicklung neuer Versorgungslagen gegeben. ƒ Sie ermöglichte die Etablierung autokundenorientierter Standorte außerhalb geschlossener Siedlungskörper. Als besonders „profitable“ Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich dabei aus Betreibersicht v. a. die Schnittstellen von Fern- und Bundesstraßen sowie Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus. ƒ Sie bedingte einen stetig wachsenden Stellplatzbedarf und stellte damit den Handel in den Innenstädten vor schwierig oder nur sehr kostenaufwändig zu lösende Probleme. ƒ Die Benutzung des Pkw zum Warentransport erhöhte sukzessive die Bedeutung des sog. „One-Stop-Shopping“. Von der Entwicklung des „Kofferraumeinkaufs“ profitierten v. a. Großflächenbetriebe mit einem breiten und tiefen Warenangebot, wie z. B. SB-Warenhäuser und Fachmärkte. Vor allem durch die Ausweitung großflächiger Betriebe verzeichnete der Einzelhandel in den alten Bundesländern ab 1995 einen Verkaufsflächenzuwachs von ca. 20 Mio. m² (+ 25 %). In den neuen Bundesländern verlief die Verkaufsflächenexpansion sogar noch rasanter. Seit dem Jahr 1995 entstanden dort ca. 7 Mio. m² Verkaufsfläche neu (+ 40 %; vgl. Abbildung 1). 3 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 122 122 116 109 100 96 95 91 Mio. m² 80 1995 22 20 18 15 2000 Neue Bundesländer 2005 2010 Alte Bundesländer 2011 Deutschland GMA-Darstellung 2013 nach EHI Retail Institute 2012 (seit 2011 werden neue und alte Bundesländer nicht mehr differenziert) Das Verkaufsflächenwachstum des Einzelhandels vollzog sich in den vergangenen 10 Jahren zu mehr als zwei Dritteln außerhalb traditioneller Geschäftslagen. In der Folge wuchsen die Verkaufsflächen an dezentralen und solitären Standorten stark an, während die Geschäftslagen der Innenstädte, der Stadtteilzentren und der Nahversorgungslagen einen Bedeutungsverlust hinnehmen mussten. Ihr relativer Anteil am Verkaufsflächenbestand sank um mehr als 10 %. Im Hinblick auf die Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten und Ortszentren waren in den vergangenen Jahren folgende Trends festzustellen: ƒ Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der Verbraucher v. a. preiswert einzukaufen, hat zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus der Einzelhandelssortimente geführt; vielerorts geraten dadurch v. a. Anbieter des mittleren Preissegmentes unter Druck. 4 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ƒ Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten verstärkt Fluktuation, Mindernutzungen und Leerstandsbildung auf. 1a-Lagen sind die Gewinner dieser Entwicklung: „Gute Lage läuft“ ƒ Die Konzentration im Einzelhandel führt in Innenstädten und Ortszentren nicht selten zur Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung). ƒ Die Warenhäuser und der Fachhandel haben ihre Funktion als Leitbetriebe der Innenstädte z. T. verloren. An ihre Stelle treten Handelsmarken (sog. „Retail Brands“) aus dem Textilbereich, Elektronikmärkte und neuerdings auch Anbieter des täglichen Bedarfs (Drogeriewaren, auch Nahrungs- und Genussmittel). ƒ Als erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management und aufwändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren erreichten – flächenbereinigt – in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr. Der Erfolg von Shopping-Centern ist auch statistisch belegbar. Ihre Zahl nahm seit 1965 von 2 auf 444 zu und ihre Gesamtfläche liegt in Deutschland mittlerweile bei ca. 13,8 Mio. m² (vgl. Abbildung 2). In den letzten Jahren wurden bevorzugt wieder innerstädtische Standorte realisiert.1 Rund 75 % der Einkaufszentren werden in jüngerer Zeit in dieser Standortlage errichtet, immerhin 19 % in Stadtteilzentren und nur noch etwa 6 % in dezentralen Lagen2. 1 Hintergrund ist auch eine verhaltende Genehmigungspraxis der Städte. 2 Quelle: EHI Retail Institute 5 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 2: Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland 1965 – 2012 500 16 13,5 400 428 13,7 435 13,9 14 444 Anzahl der Shopping-Center 11,4 350 12 363 10 9,2 300 279 250 8 6,0 200 6 179 150 Gesamtfläche in Mio. m² 450 4 100 2,0 1,5 50 0 0,5 2 0,1 14 1965 1970 50 65 2,4 2,8 93 2 81 0 1975 1980 1985 1990 1995 Anzahl 2000 2005 2010 2011 2012 GF in Mio m² GMA-Darstellung 2013 nach EHI Retail Institute 2012 In der Gesamtbetrachtung wurde der beschriebene Strukturwandel des deutschen Einzelhandels durch eine beachtliche Verkaufsflächenexpansion begleitet. Gleichzeitig stiegen – bis zum Jahr 2008 – die Bruttoumsätze nominal nur leicht an und gingen real, d. h. unter Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation, sogar zurück (vgl. Abbildung 3). Durch die disparate Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen gaben die Produktivitäten (= Umsätze je m² VK/Jahr) nach, so dass die ökonomische Auslastung – v. a. in Branchen, die an kostenintensiven Standorten wirtschaften – nicht mehr durchgängig gewährleistet ist. Nachdem im Jahr 2009 ein deutlich sinkender Einzelhandelsumsatz (ca. – 2 %) zu konstatieren war, ist seit 2010 wieder ein Anstieg der Umsatzleistungen im Einzelhandel zu beobachten. 6 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 3: Entwicklung des deutschen Bruttoeinzelhandelsumsatzes 2000 – 2013 432 428 422 416 416 416 414 412 411 410 411 407 403 401 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* * Prognose GMA-Darstellung 2013 nach EHI Retail Institute 2013 Mit dem Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel ging auch ein Rückgang der Betriebszahl einher. Vor allem im Lebensmitteleinzelhandel zeigt sich seit 1990 eine starke Zunahme der Verkaufsflächen. Insgesamt stieg die Verkaufsfläche im Lebensmitteleinzelhandel um ca. 14,9 Mio. m² an (ca. + 44 %) bei insgesamt deutlich rückläufiger Betriebszahl. 2.2 Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland kommt diskontierenden Angebotsformen zu. Dabei handelt es sich um Vertriebskonzepte, die auf eine konsequente Niedrigpreispolitik setzen, wie z. B. Lebensmitteldiscounter. Seit 1991 expandierte ihre Verkaufsfläche von ca. 3,0 Mio. m² auf ca. 11,9 Mio. m²1. Sie verfügen mittlerweile über einen Marktanteil im Lebensmittelsektor von ca. 43 %. Die anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen Jahren hingegen eine durchaus divergente Entwicklung genommen. Supermärkte und 1 Quelle: EHI Retail Institute 7 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich SB-Warenhäuser expandierten, kleinere Lebensmittelgeschäfte hingegen verzeichneten einen Bedeutungsverlust. Insgesamt ist die Anzahl der Lebensmittelgeschäfte um rd. 20.000 gesunken, die Verkaufsfläche ist im gleichen Zeitraum dagegen um ca. 28 % auf aktuell rd. 33,4 Mio. m² gestiegen (vgl. Tabelle 1). Immer weniger Geschäfte vereinigen demnach immer mehr Verkaufsfläche auf sich. Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels 2000 – 2010 Daten 2000 2010 Veränderung 2000 / 2010 abs. in % Anzahl der Betriebe Lebensmitteldiscounter 13.180 15.490 2.310 17,5 Supermarkt, SB-Warenhaus 11.222 11.478 256 2,3 übrige Lebensmittelgeschäfte 45.950 23.048 - 20.902 - 47,6 Summe 70.352 50.016 - 20.336 - 28,9 Verkaufsfläche in Mio. m² Lebensmitteldiscounter 7,24 11,3 4,1 56,1 Supermarkt, SB-Warenhaus 11,65 17,71 6,1 52,0 übrige Lebensmittelgeschäfte 7,26 4,43 - 2,8 - 39,0 26,15 33,44 7,3 27,9 Summe GMA-Zusammenstellung 2013 nach EHI Retail Institute. Als Standorte werden sowohl von Lebensmitteldiscountern als auch von Supermärkten, Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern Standorte mit guter Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr und mit großen Stellplatzkapazitäten präferiert (vgl. Tabelle 2). 8 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Tabelle 2: Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl) Daten Lebensmitteldiscounter Supermarkt (inkl. Getränkemarkt) Großer Supermarkt Verkaufsfläche 800 – 1.300 m² 1.500- 2.500 m² > 2.500 m² Parkplätze 100 100 250 Grundstücksgröße ab 5.000 m² ab 5.000 m² ab 8.000 m² Einzugsgebiet ab 5.000 EW ab 5.000 EW ab 15.000 EW Quelle: GMA-Standortforschung 2013, ca.-Werte, gerundet Abbildung 4: Nahversorgungsrealität zwischen konträren Anforderungen - Anforderungen der Städte und Gemeinden gute Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer Lage vorzugsweise im Geschäftszentrum standortangepasste Größe der Verkaufsfläche Ziel: funktionierende, lebendige Zentren und möglichst flächendeckende Nahversorgung - ≠ - Anforderungen der Betreiber PKW-Erreichbarkeit autokundenorientierter Standort betriebswirtschaftlich angepasste Größe der Verkaufsfläche Ziel: Marktbesetzung und unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten optimiertes Filialnetz „Wirklichkeit“ teilweise unzeitgemäße Lebensmittelmärkte in den Geschäftszentren wettbewerbsfähige Märkte zunehmend außerhalb (v. a. Discounter) Ausdünnung des Versorgungsnetzes in Städten und Gemeinden Schwächung der Geschäftszentren durch Verlust der Frequenzbringer Verschlechterung der Nahversorgung für Menschen mit eingeschränkter Mobilität GMA 2013 Wenngleich sich in den letzten Jahren – nicht zuletzt auch durch eine „Verschärfung“ der landesplanerischen Rahmenbedingungen – die Innenstädte und Stadtteilzentren wieder an Bedeutung gewonnen haben, weisen diese v. a. aufgrund der relativ hohen Standortkosten, aber auch aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit, noch immer Nachteile auf. Dies ist auch vor dem Hintergrund der recht geringen Umsatzrendite des Lebensmitteleinzelhandels von durchschnittlich nur ca. 1 – 2 % zu bewerten, die diese Branche besonders kostensensibel macht. 9 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich In den kommenden Jahren ist als mögliches Hemmnis für ein nachhaltiges Anspringen der Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in andere Kostenbereiche anzuführen (vgl. Abbildung 5). In den vergangenen Jahren hat sich der Anteil des Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben kontinuierlich verringert; dieser beträgt aktuell nur noch rd. 31 % der gesamten Ausgaben. Abbildung 5: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1995 / 2011 Einzelhandel 34% 31% 23% Wohnen, Energie 24% 16% Verkehr, Nachrichten 17% Freizeit 9% 6% Gaststätten 6% 13% Sonstiges 14% 9% 1995 2011 GMA-Darstellung 2013 nach EHI Retail Institute 2012 Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt. Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel diesem Trend durch neue Betriebstypen und Präsentationsformen zunehmend Rechnung trägt. Zudem hat sich in den letzten Jahren der Typus des „hybriden Verbrauchers“ herausgebildet. Er erwirbt beim selben Einkaufsgang teure Markenware und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Discounter. Die sich aus der Entwicklung dieses volatilen Konsumententyps ergebenden Trends sind in Abbildung 6 überblickartig zusammengefasst. 10 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 6: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des „hybriden“ Verbrauchers Discount-Shopping - Billigläden auf dem Vormarsch, Discount Bäckereien Diskonter bieten Nonfoodsortimente an - Purismus im Ladenlayout Ö trading down - Netz statt Tüte - electronic commerce als Direktvertrieb der Industrie - ebay als Alternative zum Einzelhandel Ö Internet als Informationskanal bei hochwertigen Anschaffungen wichtig Sicherheits- und Sauberkeitsbedürfnis - Bagatellisierung des Ladendiebstahls - Verschmutzung durch FastFood-Verpackungen, Kippen - Randgruppen und deren teilweise aufdringliches Auftreten Ö Sauberkeit und Sicherheit sind besonders für Ältere wichtig Der hybride Verbraucher Smart Shopping - keine „billigen Marken“ sondern „Marken billig“ - Starke Orientierung auf Rabatte - Restpostenmärkte Ö Handeln und Feilschen bei allen Anbietern Fun-/Entertainment-Shopping - Ausgaben für Freizeit nehmen zu Lasten des Handels zu Ö „Retail-Theatre“ als Unterhaltungsaufgabe des Einzelhandels Convenience Shopping Zunahme der Einkaufsfahrten - - - Parkplatzbedarf Zufahrt und Stellplatzangebot sind Visitenkarten der Innenstädte Ö „No parking, no business“ Bedeutungszunahme von Tankstellen Zunahme von Heimdiensten,wie Eismann, bofrost Ö aber: Einzelhandel in der Innenstadt kann als „Oase in der Servicewüste“ Servicekosten nur bedingt weiter geben Quelle: GMA-Konsumentenforschung 2013 2.3 Internethandel Im Gegensatz zum stationären Einzelhandel kann der Internethandel jährlich zweistellige Wachstumsraten erzielen. Für das 2012 hat das EHI erstmals den Gesamtbruttoumsatz des Online-Handels berechnet, dieser lag bei rd. 45 Mrd. €1. Dies entspricht einem Anteil von rd. 10 % des Einzelhandelsumsatzes. Der Onlinehandel hat inzwischen praktisch alle Warengruppen erfasst; lediglich im Bereich der Lebensmittel sind nur sehr geringe Marktanteile von deutlich unter 1 % festzuhalten. Die Prognosen gehen davon aus, dass das starke Wachstum auch in den nächsten Jahren anhalten wird. Allerdings sind die Übergänge zwischen Onlinehandel und stationärem Einzelhandel mittlerweile nicht mehr klar abgrenzbar. Alle namhaften (stationären) Einzelhändler bieten mittlerweile auch Onlineshops an, in denen entweder das Gesamtangebot oder zumindest ausgewählte Artikel verfügbar sind. Damit rücken sog. Multichannel-Konzepte stärker in den Vordergrund. 1 nicht berücksichtigt ist dabei der klassische Katalog-Versandhandel und digitale Dienstleistungen wie Veranstaltungskarten, Mietwagenbuchungen etc. 11 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Nach wie vor gibt es jedoch eindeutige Schwerpunkte, in denen der Onlinehandel eine besondere Bedeutung hat. An erster Stelle steht hierbei der Handel mit Büchern und Medien. Auch Bekleidung, Schuhe und Sportartikel werden zunehmend über das Internet gekauft. Abbildung 7: Umsatz im E-Commerce in Deutschland (in Milliarden Euro)1 30 25,3 21,7 Umsatz in Mrd. € 20 18,3 15,5 13,4 10,9 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012* * Prognose Quelle: tns infratest 2013 Nach wie vor gibt es jedoch eindeutige Schwerpunkte, in denen der Onlinehandel eine besondere Bedeutung hat. An erster Stelle steht hierbei der Handel mit Büchern und Medien. Mit der Verbreitung des E-Books wird der stationäre Buchhandel noch weiter an Boden verlieren. Das Europäische Handelsinstitut (EHI) geht in einer aktuellen Studie davon aus, dass der Onlinehandel bis zum Jahr 2025 einen Marktanteil von bis zu 25 % erreichen kann. Dies wird gravierende Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel haben, sofern dieser es nicht schafft, über sog. Multi-Channel-Strategien ebenfalls am Wachstum des Onlinehandels zu partizipieren. 1 Absatz von Endverbraucher (B2C), inkl. Dienstleistungen 12 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 3. Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 3.1 Bauplanungsrecht Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein langjährig bewährtes planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann: ƒ Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO – teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe – in allen Baugebieten vorgesehen: - Einzelhandelsbetriebe sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO), - in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden (§§ 2 und 3 BauNVO). ƒ Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden: - liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (ab ca. 800 m² Verkaufsfläche)1, dann: - liegen wesentliche Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig. ƒ Für Standorte ohne Bebauungsplan konnten derartige Bestimmungen bisher nur eingeschränkt angewendet werden. Mit der Novellierung des BauGB im Jahr 2004 wurde der § 34 Abs. 3 eingeführt: 1 vgl. Urteile BVerwG (24.11.2005), Az. BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05. 13 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich „Von Vorhaben nach Abs. 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein1.“ Damit ist ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich u. a. dann nicht mehr zulässig, wenn mit schädigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in der Standortkommune oder in den Nachbarkommunen zu rechnen ist. Der Begriff der „zentralen Versorgungsbereiche“ gewinnt dadurch erheblich an Bedeutung, auch wenn er bereits vor 2004 im Rahmen des § 11 Abs. 3 BauNVO verwendet wurde. Eine neue Festsetzungsmöglichkeit für den nicht beplanten Innenbereich nach § 34 BauGB bietet seit dem 01.01.2007 der § 9 Abs. 2a BauGB. Zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche kann in einem einfachen Bebauungsplan als generelle Regelung für ein größeres Gebiet festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Es sind nur bestimmte Arten der zulässigen Nutzungen (z. B. „großflächiger Einzelhandel“) betroffen, detaillierte Festsetzungen bezüglich spezifischer Sortimente oder Verkaufsflächen sind nicht möglich. Es können unterschiedliche Festsetzungen für Teile des räumlichen Geltungsbereiches vorgenommen werden. In der Begründung des einfachen Bebauungsplanes ist u. a. auf ein städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 zurückzugreifen, welches konkrete Aussagen zu den vorhandenen oder geplanten zentralen Versorgungsbereichen enthält. Mit dem Bauplanungsrecht haben die Städte und Gemeinden ein Instrument in der Hand, Ansiedlungswünsche von Handelsbetrieben zu steuern und städtebaulich als nicht verträglich eingestufte Ansiedlungsbegehren abzulehnen, zum Beispiel durch: ƒ Anpassung „alter“ Bebauungspläne auf die aktuelle BauNVO ƒ Ausweisung von Sondergebieten mit Konkretisierung der Nutzungsart (Zweckbestimmung, Festsetzung der Geschossfläche, Verkaufsfläche und Sortimente) 1 § 34 Abs. 3 BauGB i. d. F. der Bek. vom 23.09.2004, geändert durch Art. I des Gesetzes vom 21.12.2006. 14 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ƒ Festsetzung oder Ausschluss von Nutzungsarten in einfachen Bebauungsplänen (§ 9 Abs. 2a BauGB) ƒ differenzierende Festsetzungen in Bebauungsplänen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (§ 1 Abs. 4, 5 und 9 BauNVO). 3.2 Raumordnung und Landesplanung Bei Einzelhandelsansiedlungen waren bislang die Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms Nordrhein-Westfalen (LEPro) in der Fassung vom 19.06.2007 zu berücksichtigen. Das LEPro ist allerdings zum 31.12.2011 vollständig außer Kraft getreten, so dass in NRW in einer Übergangsphase kein gesetzliches Regelwerk zum Umgang mit großflächigem Einzelhandel existierte. Seit April 2012 liegt ein Entwurf des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Stand 17. April 2012, vor. Der Entwurf dieses Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel legt sechs Ziele und drei Grundsätze zur Steuerung des Großflächigen Einzelhandels unter Kapitel 3 „Festlegungen und Erläuterungen zum großflächigen Einzelhandel“ fest. Da es sich bei dem Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel um einen Entwurf handelt, sind die hier genannten Ziele der Raumordnung als in Aufstellung befindliche Ziele zu behandeln. „1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. 2 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich: - eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und 15 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich - zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 3 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten. 5 Ziel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 6 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment soll 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten. 7 Ziel Überplanung von vorhandenen Standorten Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Verkaufsflächen in der Regel auf den genehmigten Bestand zu begrenzen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt. 8 Ziel Einzelhandelsagglomerationen Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch zentrenschädliche Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird. 9 Grundsatz Regionale Einzelhandelskonzepte Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen in die Abwägung einzustellen.“ 16 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 3.3 Aufgabe und Bedeutung von Einzelhandelskonzepten Kommunale Einzelhandelskonzepte dienen v. a. der Erarbeitung von Leitlinien für eine zielgerichtete und nachhaltige Einzelhandelsentwicklung. Diese werden in Form eines Zentren- und Sortimentskonzeptes konkretisiert. Das im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes erarbeitete Sortimentskonzept (sog. „Sortimentsliste“) stellt einen gutachterlichen Vorschlag zur künftigen Einstufung der Sortimente in nahversorgungs-, zentren- und nicht zentrenrelevante Sortimente dar. Mithilfe des Zentrenkonzeptes soll eine Funktionsteilung zwischen zentralen und dezentralen Einzelhandelslagen erfolgen. Der Fokus liegt dabei v. a. auf der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche, deren Lage, Ausweitung und Funktion im Einzelhandelskonzept festgeschrieben wird. Die Grundlage des Zentrenund Sortimentskonzeptes stellt die aktuelle Einzelhandelssituation in der Kommune dar, die im Rahmen der Konzepterarbeitung erhoben und ausgewertet wird. Ein Einzelhandelkonzept ermöglicht folglich die Steuerung des Einzelhandels auf gesamtstädtischer / -gemeindlicher Ebene. Dabei stellt es eine informelle Planungsgrundlage ohne rechtliche Bindungswirkung dar, die vom Rat der jeweiligen Kommune beschlossen wird. Im Rahmen der Bauleitplanung ist es gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB als gewichtiger Belang in der Abwägung zu berücksichtigen. Im Einzelfall kann die Kommune von der Vorgaben eines Einzelhandelskonzeptes abweichen; dies mindert jedoch das städtebauliche Gewicht des Konzeptes oder hebt es auf. 3.4 Städtebauliche legitime Zielsetzungen der Einzelhandelssteuerung Als wesentlicher Aspekt bei der Einzelhandelssteuerung sind zunächst der Schutz und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu nennen. Durch die Konzentration zentrenprägender Einzelhandelsbetriebe innerhalb der definierten zentralen Versorgungsbereiche können diese nachhaltig gestärkt werden. Dies setzt jedoch die Ermittlung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente voraus, die im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes festgesetzt werden. Ferner stellt auch die Sicherung des jeweiligen Baugebietscharakters eine legitime Zielsetzung der Einzelhandelssteuerung dar. Durch den generellen Ausschluss von Ein- 17 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich zelhandel in Gewerbegebieten können diese für das produzierende und verarbeitende Gewerbe gesichert werden. 4. Standortbeschreibung und wesentliche Strukturdaten der Gemeinde Merzenich 4.1 Standortbeschreibung und Lage im Raum Die dem Kreis Düren zugeordnete große Landgemeinde Merzenich erfüllt die Funktion eines Grundzentrums und beheimatet ca. 9.915 Einwohner1. Die Gemeinde Merzenich ist vor dem Hintergrund der siedlungsräumlichen Gegebenheiten deutlichen Wettbewerbswirkungen ausgesetzt. So befindet sich unmittelbar südwestlich des Gemeindegebietes die Kreisstadt Düren (Mittelzentrum) mit einem umfangreichen Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot. In nordöstlicher Richtung liegt das Mittelzentrum Kerpen, das ebenfalls durch eine Reihe von z. T. fahrkundenorientierten Einzelhandelskonzentrationen (u. a. Einkaufsschwerpunkt im Bereich Stiftsstraße / Zum Hubertusbusch, Fachmarktzentrum Erft Karree) geprägt wird. Die verkehrliche Anbindung der Gemeinde Merzenich ist als verhältnismäßig günstig zu bewerten. Das Gemeindegebiet ist durch die A 4 (Aachen – Olpe) angebunden; aktuell ist eine neue Autobahnanschlussstelle innerhalb des Gemeindegebietes in Bau, derzeit sind die Anschlussstellen noch 9 km (Kerpen-Buir) bzw. 7 km (Düren-Birkesdorf) entfernt. Die Anbindung an umliegende Kommunen wird über die B 264 (Düren – Kerpen), die das Gemeindegebiet von Südwesten nach Nordosten durchquert, sichergestellt. Darüber hinaus existiert eine östliche Ortsumfahrung über die L 264. Die L 264 stellt eine Verbindung zum Ortsteil Girbelsrath im Südosten her und leitet Richtung Norden den Verkehr zum SBahn-Haltepunkt Merzenich sowie zur zukünftigen Autobahnanschlussstelle der A 4. Die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln wird zum einen über die S-Bahn-Haltestelle im nördlichen Gemeindegebiet mit Anschluss Richtung Aachen und Köln sowie über mehrere Buslinien im Gemeindegebiet von Merzenich mit Anbindung an die umliegenden Kommunen sichergestellt. 1 Quelle: Daten der Stadt Merzenich, Stand: 30.03.2013 (nur Hauptwohnsitze) 18 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Karte 1: Lage der Gemeinde Merzenich und zentralörtliche Funktion Gangelt Linnich Geilenkirchen Pulheim Bedburg Titz Übach-Palenberg Bergheim Elsdorf Jülich Baesweiler Aldenhoven Frechen Niederzier Herzogenrath Kerpen Alsdorf Inden Hürth Würselen Merzenich Eschweiler Langerwehe Brühl Düren Nörvenich Aachen Stolberg (Rhld.) Erftstadt Kreuzau Weilerswist Vettweiß Hürtgenwald Legende Oberzentrum Niddegen Roetgen Mittelzentrum Zülpich Grundzentrum Heimbach Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung 2013 19 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Übersicht 1: Standortprofil der Gemeinde Merzenich zentralörtliche Funktion Einwohner (31.03.2013):1 Bisherige Einwohnerentwicklung:2  Gemeinde Merzenich  Kreis Düren  Nordrhein-Westfalen Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex: 3  Gemeinde Merzenich  Kreis Düren  Nordrhein-Westfalen Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort (30.06.2011)4 Pendlersaldo (30.06.2011)4 Arbeitslosenquote (08/2012)4  Gemeinde Merzenich  Agenturbezirk Geschäftsstelle Düren  Nordrhein-Westfalen Grundzentrum 9.915 2001 – 2011  rückläufig (- 2,5 %)  leicht rückläufig (- 1,5 %)  leicht rückläufig (- 1,2 %) Bundesdurchschnitt = 100  leicht überdurchschnittlich (101,6)  unterdurchschnittlich (97,0)  durchschnittlich (100,6) 2.153 - 1.252 (1.873 Einpendler – 3.125 Auspendler)    k. A. (236 Arbeitslose im Sept. 2012) 7,9 % 8,2 % 1 Gemeindeverwaltung Merzenich Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) 3 MBResearch 4 IT.NRW / Bundesagentur für Arbeit GMA-Zusammenstellung 2013 2 4.2 Bevölkerungsstruktur und -entwicklung In der Gemeinde Merzenich leben ca. 9.915 Einwohner1. Der Einwohnerschwerpunkt liegt im Hauptort Merzenich mit ca. 6.875 Einwohnern; in den umliegenden Ortsteilen Golzheim (ca. 1.320 Einwohner), Girbelsrath (ca. 1.225 Einwohner) sowie Morschenich (ca. 495 Einwohner) sind deutlich geringere Einwohnerkonzentrationen festzustellen. Aufgrund des fortschreitenden Tagebaus muss der Ortsteil Morschenich, der im nördlichen Gemeindegebiet gelegen ist, umgesiedelt werden. Hierfür wurde in Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln der nordöstliche Bereich des Kernortes ausgewählt, der im Westen durch die bestehende Siedlungsstruktur und im Osten durch die Ortsumfahrung der L 264 begrenzt wird. Nach Angaben der Gemeindeverwaltung werden voraussichtlich nicht alle derzeitigen Bewohner von Morschenich in die neu entstehende Ortschaft umziehen, sondern sich z. T. auch auf das restliche Gemeindegebiet sowie das Umland ver1 Quelle: Gemeinde Merzenich, Stand: März 2013 20 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich teilen. In Neu-Morschenich sind jedoch auch diverse Betreuungseinrichtungen (u. a. Seniorenwohnheim) geplant; nach aktuellen Planungen ist von rd. 615 Einwohnern auszugehen.1 Tabelle 3: Einwohner nach Ortsteilen in Merzenich Einwohner 2013 Ortsteil absolut in % Merzenich 6.875 69,3 Golzheim 1.320 13,3 Girbelsrath 1.225 12,4 495 5,0 9.915 100 Morschenich Gesamt Quelle: Gemeinde Merzenich, Stand: März 2013 Für den Zeitraum zwischen 2001 und 2011 kann für die Gemeinde Merzenich ein Bevölkerungsrückgang von rd. – 2,5 % nachgewiesen werden.2 Die Entwicklung im Kreis Düren (- 1,5 %) wie auch in Nordrhein-Westfalen stellt sich demgegenüber etwas positiver dar. Da seitens der Gemeinde Merzenich keine Zahlen für die zukünftige Bevölkerungsentwicklung ausgewiesen werden, wurden für das Prognosejahr 2018 zwei Varianten zugrunde gelegt, die sich an den Daten des IT.NRW3 (untere Variante) orientieren sowie in Abstimmung mit der Gemeindeverwaltung und unter Berücksichtigung der aktuellen Baulandausweisungen eingeschätzt wurden. Geht man für die nächsten Jahre von einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung aus, wie sie auch für den Kreis Düren prognostiziert wird, greift die Negativ-Variante mit einer Einwohnerzahl von 9.740 bzw. einem Rückgang gegenüber 2013 von 1,8 %. Berücksichtigt man die im Zuge der Baulandausweisungen 1 Somit wäre dann ein Zuwachs um ca. 120 Einwohner zu verzeichnen. 2 Quelle: IT.NRW. Die Daten des IT.NRW weisen von den Bevölkerungsdaten der Gemeinde Merzenich aufgrund unterschiedlicher Erhebungs- / Fortschreibungsmethoden etwas ab. Aktuelle Daten aus 2012 / 2013 liegen aktuell noch nicht vor. 3 vgl. IT.NRW, Bevölkerungsentwicklung in den kreisangehörigen Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens 2011 – 2030; Stichtag 01.11.2011, 2015: 9.749 Einwohner, 2020: 9.712 Einwohner. 21 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich geplanten neuen Wohneinheiten kann auf die Positiv-Variante mit 10.100 Einwohnern bzw. einem Zuwachs um ca. 1,9 % zurückgegriffen werden. Tabelle 4: Einwohnerentwicklung im Zeitraum 2013 – 2018 Zeitraum Bevölkerung absolut Veränderung ggü 2013 absolut Veränderung ggü 2013 ( in %) Bestand 31.03.2013 9.915 -- -- 2018 (Variante 1) 9.740 -175 -1,8 2018 (Variante 2) 10.100 185 1,9 Quelle: Gemeinde Merzenich (31.03.2013), die Bevölkerungsdaten für die Varianten 1 und 2 wurden unter Berücksichtigung der Daten des IT.NRW sowie geplanter neuer Baugebiete mit der Gemeindeverwaltung Merzenich abgestimmt. 4.3 Einzelhandelsstandortgefüge Als wesentliche Einkaufsstandorte innerhalb der Gemeinde Merzenich sind zum einen das Ortszentrum Merzenich im Bereich Lindenstraße / Dürener Straße / Lindenplatz und zum anderen der südlich gelegene Standort Valdersweg / An der Windmühle zu bewerten; beide weisen einen Schwerpunkt bei nahversorgungsrelevanten Waren auf. In Ergänzung dazu sind im weiteren Gemeindegebiet eine Reihe weiterer Einzelhandelsbetriebe ansässig, welche jedoch i. d. R. Solitärstandorte bilden. Als mittelgroße Betriebe sind hier eine Baumschule (mit Pflanzenverkauf) am westlichen Ortsrand von Golzheim sowie ein Möbel- / Antiquitätengeschäft im Gewerbegebiet Girbelsrath zu nennen. Die übrigen Anbieter sind i. d. R. sehr kleinstrukturiert und auf die Nahversorgung ausgerichtet (Bäckerei, Metzgerei, Kiosk etc.). Es ist darauf hinzuweisen, dass aufgrund der Nähe zum Mittelzentrum Düren sowie weiteren Einzelhandelskonzentrationen (u. a. Neue Mitte Niederzier, Gewerbegebiet HuchemStammeln, Kerpen, Gewerbegebiet Nörvenich) von hohen Kaufkraftabflüssen auszugehen ist. 22 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich II. Der Standort Merzenich aus Sicht der Einzelhändler und der Verbraucher 1. Einzelhandelsbefragung Zur Untermauerung des Konzeptes und frühzeitigen Einbindung aller Akteure wurden im Rahmen der vorliegenden Untersuchung im Januar 2013 acht lokale Einzelhandelsunternehmen mündlich befragt. Tabelle 5: Strukturmerkmale der befragten Betriebe Bedarfsbereich des Einzelhandels Ansiedlungsdauer Filialisierung Beschäftigtenstruktur kurzfristig mittelfristig langfristig < 10 Jahre 10 – 19 Jahre 20 – mehr als 100 Jahre Anteil 4 2 2 3 2 3 Hauptgeschäft Filiale Vollzeitkräfte Teilzeitkräfte Auszubildende Aushilfen 5 3 45 % 32 % 3% 19 % Quelle: GMA-Einzelhandelsbefragung 2013 Der Fragebogen enthielt neben grundsätzlichen Fragen zum Betrieb auch Fragen zur Situation und Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Merzenich. Nachfolgend werden zunächst die Daten zu den befragten Betrieben (z. B. betriebliche Entwicklung, Investitionsverhalten) dargestellt; die Auswertung der Fragen zur Bewertung der Einzelhandelssituation und -entwicklung in Merzenich erfolgt in Kapitel 3.2 und 3.3 in einer vergleichenden Gegenüberstellung mit den Ergebnissen der Haushaltsbefragung. Bei fünf der befragten Betriebe handelt es sich um inhabergeführte Geschäfte, drei sind Filialbetriebe. Auch in Bezug auf die tatsächlich in Merzenich vorhandene Betriebstypenstruktur ist auf den Schwerpunkt der inhabergeführten Einzelhandelsbetriebe hinzuweisen. Drei der befragten Einzelhändler gaben an, Eigentümer des Ladenlokales zu sein. Fünf Betriebe wirtschaften in angemieteten Geschäftsräumen. 23 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich In Bezug auf das Investitionsverhalten der ortsansässigen Einzelhändler bleibt festzuhalten, dass mit sieben Befragten fast alle befragten Einzelhändler im Laufe der letzten drei bis fünf Jahre betriebliche Veränderungen durchgeführt haben. Schwerpunktmäßig wurden dabei Modernisierungsmaßnahmen (Innenausbau), Sortimentsveränderungen sowie Investitionen in die Außenfassade angeführt. Fünf der Befragten gaben darüber hinaus an, im Laufe der kommenden drei bis fünf Jahren betriebliche Veränderungen vornehmen zu wollen. Dabei wurde u. a. der Wunsch nach Sortimentsveränderungen sowie einer Geschäftsmodernisierung genannt. Hinsichtlich der Ansiedlungsdauer gaben drei der Befragten an, ihr Betrieb sei seit über 50 Jahren am Standort Merzenich ansässig. Weitere zwei sind zwischen 10 und 20 Jahren in Merzenich etabliert. Drei der befragten Betriebe sind seit weniger als 10 Jahren in Merzenich angesiedelt, was insgesamt auf eine geringe Dynamik bei der Ansiedlung neuer Einzelhändler hindeutet. Die befragten Einzelhändler machten auch Angaben zur Einschätzung ihrer bisherigen und zukünftigen Geschäftsentwicklung. Demnach waren nur drei Händler mit der Geschäftsentwicklung der letzten drei bis fünf Jahre zufrieden oder sehr zufrieden, weitere drei sahen die Entwicklung ambivalent und zwei waren dagegen weniger bzw. gar nicht zufrieden. Die Einschätzung der zukünftigen Geschäftsentwicklung durch die befragten Händler in Merzenich zeigt eine eher negative Grundstimmung, denn die Hälfte der Befragten erwartet eine eher negative Entwicklung. Demgegenüber blicken nur zwei Befragte positiv in die Zukunft, einer rechnet mit einer konstanten Entwicklung auf dem Niveau der Vorjahre.1 1 Ein Betrieb machte hier keine Angabe. 24 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 8: Bewertung der Geschäftsentwicklung Bewertung der Geschäftsentwicklung in den letzten drei bis fünf Jahren 1 2 sehr zufrieden 3 zufrieden teils - teils 1 weniger zufrieden 1 unzufrieden Einschätzung der zukünftigen Geschäftsentwicklung (ca. drei bis fünf Jahre) 2 eher positiv 1 konstant 4 eher negativ 1 k.A. Quelle: GMA-Einzelhandelsbefragung 2013 Befragte absolut (n = 8) Im Hinblick auf die Nutzung von Werbemedien / einer Homepage ergab sich folgendes Bild: ƒ 6 der 8 Betriebe nutzen das Internet zur Werbung ƒ 5 Betriebe nutzen die Lokalpresse ƒ 4 Betriebe nutzen Flyer / Werbeblätter (eigene Verteilung) ƒ jeweils 2 Betriebe nutzen die überregionale Presse, Werbeblätter als Zeitungsbeilage, eine Kundenkarte oder Plakate / Schilder ƒ ein Betrieb schreibt regelmäßig die Stammkunden an ƒ zudem wurden zwei sonstige Angaben gemacht (Werbung im Rahmen der Verpackung, Wartezimmer-TV) ƒ 7 der 8 Betriebe besitzen eine eigene homepage, auf der i. d. R. über den Betrieb, die Öffnungszeiten, Produkte sowie aktuelle Aktionen berichtet wird 25 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ƒ ein Online-Vertrieb ist jedoch nur bei einem Betrieb möglich. Darüber hinaus wurden die Händler um eine Nennung von Stärken und Schwächen des Zentrums von Merzenich gebeten. Die Zahl der positiven bzw. negativen Bewertungen ist etwa ausgeglichen (19 bzw. 18 Nennungen). Übersicht 2: Stärken und Schwächen in der Gemeinde Merzenich Stärken + + + + + + + + + + + + + qualitativ gute Fachgeschäfte gute Angebote im Ortskern (3 Nennungen) gute Wettbewerbssituation Wegfall von Schlecker nicht allzu sehr spürbar gute Infrastruktur (2 Nennungen) überdurchschnittliche Kaufkraft Neubaugebiete eigene / zugeordnete Parkplätze der Geschäfte (2 Nennungen) gute Zufahrt, gute Erreichbarkeit Volksbank (2 Nennungen) Ärzte und Apotheken Sportangebot Schule Schwächen - - - gesamt: 19 Nennungen Parkplatzsituation (5 Nennungen) Privatisierung des ehemaligen PlusParkplatzes (ggf. Anmietung auf Initiative des Einzelhandels?) Erreichbarkeit des Rewe-Marktes (enge Zufahrt) fehlender Drogeriemarkt fehlende Angebote allgemein Schließung des eh. im Zentrum ansässigen Plus-Marktes Angebot an Obst und Gemüse Einzelhandel wandert ab / Leerstände (2 Nennungen) Nähe zur Stadt Düren kein Ansprechpartner bei gewerblichen Belangen Interessen der Gewerbetreibenden werden nicht gehört zu wenig Initiative, um Attraktivität von Merzenich zu steigern / Identifikation zu fördern (z. B. über Gemeindezeitschrift) fehlende Papierkörbe gesamt: 18 Nennungen Quelle: GMA-Einzelhandelsbefragung 01 / 2013, n = 8, Mehrfachnennungen möglich 26 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 2. Haushaltsbefragung Im Rahmen der schriftlichen Haushaltsbefragung wurden in Merzenich im November 1.000 Bürger per Zufallsstichprobe ausgewählt und angeschrieben.1 Die Rücklaufquote lag bei 399 (ca. 40 %) und erreichte damit einen verhältnismäßig hohen Wert. Die Personenmerkmale der Befragten sind in nachfolgender Tabelle dargestellt. Im Anschluss erfolgt die Auswertung der Fragen zum Einkaufsverhalten (u. a Einkaufshäufigkeit, Einkaufsorte) sowie zur Bewertung des Einzelhandelsstandortes Merzenich. Tabelle 6: Personenmerkmale der befragten Personen Anzahl in % Geschlecht männlich weiblich Paar keine Angabe 121 249 24 5 30 62 6 1 Alter unter 25 Jahre 25 – 45 46 – 64 65 Jahre und älter keine Angabe 17 99 170 107 6 4 25 43 27 2 Haushaltsgröße 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen+ keine Angabe 48 188 76 80 7 12 47 19 20 2 Wohnort (Ortsteil) Merzenich Golzheim Girbelsrath Morschenich keine Angabe 158 45 49 14 133 40 11 12 4 33 399 100 Befragte insgesamt Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012 1 Stichprobenauswahl aus der Einwohnerdatei, Postversand durch die Gemeinde 27 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 2.1 Einkaufshäufigkeit und Einkaufsorte Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurde die Einkaufshäufigkeit in Merzenich ermittelt. Insgesamt kaufen etwa 74 % der befragten Merzenicher mehrmals bzw. mindestens einmal pro Woche im Ortskern ein und sind somit als „Stammkunden“ zu bezeichnen (vgl. Abbildung 9). An sonstigen Standorten, hierzu gehört u. a. der Standort Valdersweg, kaufen rd. 67 % der Befragten mindestens einmal pro Woche ein. Damit ist – im Hinblick auf den täglichen Einkauf – dem Ortskern eine etwas stärkere Bedeutung beizumessen, während die sonstigen Einkaufsorte beim Wocheneinkauf einen höheren Stellenwert aufweisen. Etwa jeweils 10 % der Befragten gaben an, selten oder nie im Ortskern oder an sonstigen Standorten in Merzenich einzukaufen. Abbildung 9: Einkaufshäufigkeit in Merzenich Ortskern Merzenich täglich 4% 10% 17% mindestens einmal pro Woche 12% alle 1 - 2 Wochen alle 1 - 2 Monate 57% seltener / nie Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, in % der Befragten mit Angaben (n = 395) sonstige Standorte in Merzenich täglich 5% 10% 6% mindestens einmal pro Woche alle 1 - 2 Wochen 18% 61% alle 1 - 2 Monate seltener / nie Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, in % der Befragten mit Angaben (n = 373) 28 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Bei der Einkaufshäufigkeit in auswärtigen Städten und Orten (Düren, Kerpen, sonstige Orte) wurde der Nachbarstadt Düren die höchste Bedeutung als Einkaufsstandort beigemessen. Mehr als die Hälfte der Befragten (ca. 56 %) fahren mindestens einmal wöchentlich, gut ein Viertel (ca. 26 %) alle ein bis zwei Wochen in die benachbarte Kreisstadt zum Einkauf. Nur rund 5 % gaben an, seltener oder nie in Düren einzukaufen. Demgegenüber liegt der Stammkundenanteil in Kerpen (bzw. in sonstigen Orten) bei deutlich geringeren rd. 19 % (ca. 18 %). 58 % der befragten Bürger gaben an, seltener oder nie in Kerpen einzukaufen; bei den sonstigen Orten (hierzu dürfte insbesondere Niederzier zählen), waren es noch 46 %. Insgesamt zeigt sich damit eine hohe Einkaufsorientierung auf auswärtige Einkaufsorte, v. a. auf Düren. Abbildung 10: Einkaufshäufigkeit in auswärtige Städte / Orte Düren täglich 53% mindestens einmal pro Woche alle 1 - 2 Wochen 26% 3% 5% alle 1 - 2 Monate 13% seltener / nie Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, Befragte mit Angaben (n = 390) Kerpen täglich mindestens einmal pro Woche 2% 17% alle 1 - 2 Wochen 58% 11% alle 1 - 2 Monate 12% seltener / nie Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, Befragte mit Angaben (n = 314) 29 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich sonstige Orte 1% täglich 17% mindestens einmal pro Woche 13% 46% alle 1 - 2 Wochen 23% alle 1 - 2 Monate seltener / nie Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, Befragte mit Angaben (n = 317) 2.2 Einkaufsorientierung In der Regel weist das räumliche Einkaufsverhalten der Verbraucher für die einzelnen Sortimente deutliche Unterschiede auf. Es ist zu erkennen, dass die Verbraucher bei Gütern des kurzfristigen Bedarfs eher auf das Angebot am Wohnort zurückgreifen, während mit zunehmender Langlebigkeit und Spezialisierung der Waren eine stärkere Orientierung auf größere Einkaufsorte festzustellen ist. Um die Einkaufsorientierung der Befragten zu untersuchen, wurde nach dem jeweiligen Haupteinkaufsort für ausgewählte Sortimente gefragt. Bei der Bewertung der Ergebnisse ist zu beachten, dass die Nennungen der Einkaufsorte nicht darauf schließen lassen, dass die Befragten ausschließlich dort einkaufen; die Antworten sind vielmehr von folgenden Faktoren abhängig: ƒ Einzelhandelsversorgung am Wohnort, ƒ Ausstattung größerer Einkaufsorte im Umfeld, ƒ individueller Bedarf und Anspruch des Befragten, ƒ Verkehrsverbindungen und Mobilität des Befragten, ƒ Arbeitsort, ƒ spontanes Erinnerungsvermögen. Im kurzfristigen Bedarf zeigt sich erwartungsgemäß die stärkste Einkaufsorientierung der befragten Bewohner auf den Merzenicher Einzelhandel, gleichfalls ist bereits hier 30 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich schon eine verhältnismäßig hohe Auswärtsorientierung, insbesondere auf die Stadt Düren, ablesbar. In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel bevorzugen rund 57 % der Bürger, welche sich zu dieser Frage äußerten, die Angebote in der Wohngemeinde, während rund ein Viertel der Befragten Düren und noch ca. 16 % Kerpen präferieren. Drogerie-, Parfümerie-, und Apothekerwaren kaufen nur etwa 35 % der Befragten vorwiegend in Merzenich, was u. a. darauf zurückzuführen ist, dass Drogeriewaren in Merzenich seit der Schlecker-Schließung lediglich noch als Randsortimente der Lebensmittelmärkte sowie der Apotheken angeboten werden. Der Großteil der Befragten (ca. 45 %) fährt hier nach Düren. Bei der Sparte Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf liegt die Einkaufsorientierung nur noch bei ca. 21 %, während etwa 62 % der Befragten Düren und weitere 11 % Kerpen aufsuchen. Die ermittelten Werte machen deutlich, dass schon bei den kurzfristigen Bedarfsgütern eine spürbare Einkaufsorientierung auf auswärtige Einkaufsorte festzustellen ist, die einerseits auf die Nähe und die vorhandenen Verflechtungen (z. B. Pendlerbeziehungen zur Nachbarstadt Düren) zurückgehen, jedoch auch ein Hinweis auf fehlende Angebote in der Gemeinde Merzenich sind. Da gerade im kurzfristigen Bedarfssegment die Einkaufsorientierung auf den Wohnort in der Regel überwiegt (verderbliche Waren, häufiger Bedarf etc.), lässt vorliegendes Ergebnis Defizite der tatsächlichen Qualität des Einzelhandelsangebotes ableiten. Bei den Waren des mittelfristigen Bedarfs ist der Wettbewerb mit benachbarten Einkaufsstädten erwartungsgemäß noch stärker ausgeprägt. Dabei ist bei allen Waren ein sehr hohes Augenmerk auf die Nachbarstadt Düren zu legen, die mit Werten zwischen 70 % und 83 % von den Befragten mit Abstand am häufigsten genannt wird. Angebote in Merzenich sind nur im Bereich Bücher und Schreibwaren von gewisser Bedeutung; hier gaben 15 % der Befragten an, diese vorwiegend vor Ort einzukaufen. Bei den anderen Warengruppen liegen die Werte demgegenüber nur bei maximal 3 %. Auch Angebote in Kerpen und Niederzier sind nur von sehr untergeordneter Bedeutung; Köln ist im Bereich Bekleidung sowie Sport- und Freizeitartikel für 5 – 6 % der Befragten Haupteinkaufsort. Interessant ist, dass die Anteile für Internet- und Versandkäufe über alle Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs eine z. T. beachtliche Relevanz besitzen; hier liegen die Werte zwischen 7 % bei Schuhen und Lederwaren sowie 18 % bei Spielwaren. 31 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 11: Einkaufsorientierung bei Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfs 57 Lebensmittel Drogerie-, Parfümerie-, Apothekenwaren 25 35 45 21 Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 3 2 12 70 76 2 Bekleidung 77 3 3 18 6 3 4 73 11 3 32 83 Sport-, Freizeitartikel 3 11 Spielwaren Schuhe, Lederwaren 8 8 62 15 Bücher / Schreibwaren 16 5 2 7 15 Merzenich Düren Kerpen, inkl. Buir Nörvenich Niederzier Köln anderer Ort Internet / Versand Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, in % der Befragten mit Angaben (Befragte insgesamt 399, davon mit Angaben 321 – 394) Der langfristige Bedarfsgüterbereich umfasst die Waren, die i. d. R. nur aperiodisch, d. h. in großen Zeitabständen, angeschafft werden und somit eine hohe Lebensdauer aufweisen. Angebote in Merzenich sind im Bereich Haus-, Tisch- und Bettwäsche, Gardinen (11 % der Befragten) sowie bei Optikartikeln (6 %) nur von geringer Bedeutung, während das Hauptaugenmerk hier wiederum auf Angebote in Düren zu legen ist. Etwa 63 % der Befragten nennen das benachbarte Mittelzentrum als Haupteinkaufsort für Haus-, Tisch- und Bettwäsche und Gardinen, Elektrowaren, Unterhaltungselektronik sowie Foto und Zubehör kaufen sogar bis zu drei Viertel der Befragten vorwiegend in Düren ein. Die höchsten Werte erreichen Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf, Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Uhren / Schmuck sowie Optik; sie liegen z. T. deutlich über 80 %. Den weiteren Nachbarstädten kommt demgegenüber nur eine ergänzende Bedeutung zu, so wird z. B. Kerpen bei den Warengruppen Elektrowaren, Unterhaltungselektronik, Möbel, Einrichtung, Haus-, Tisch- und Bettwäsche, Gardinen sowie Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf von 4 – 8 % der Befragten bevorzugt. Die Nachbargemeinde Niederzier suchen rund 10 % der Befragten zum Kauf von Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf auf. Köln und Aachen kommt v. a. im Bereich Möbel und Einrichtung ein größerer Stellenwert zu; 16 % bzw. 21 % der Befragten tätigen ihre Möbeleinkäufe vorwiegend in Köln und Aachen. Auch bei den langfristigen Bedarfsgütern kommt wiederum dem Internet und Versandhandel eine wichtige Funktion zu. Dabei werden insbesondere Elektrowaren, Unterhaltungselektronik (19 %) sowie Foto und Zubehör (17 %) von den Befragten gerne im Internet oder über den Versandhandel eingekauft. Auch bei Uhren / Schmuck sowie 32 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Haus-, Tisch- und Bettwäsche, Gardinen werden noch beachtliche Anteile von 9 – 13 % erreicht. Abbildung 12: Einkaufsorientierung bei Waren des langfristigen Bedarfs Elektrowaren, Unterhaltungselektronik 72 5 75 Foto und Zubehör 19 2 3 Haushaltswaren, Glas / 2 Porzellan / Keramik 17 83 37 Möbel, Einrichtung Haus-, Tisch-, Bettwäsche, Gardinen 2 8 11 16 63 Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf Optik 2 6 31 7 4 2 3 4 81 6 4 2 5 13 10 2 88 22 84 Uhren, Schmuck 0 4 2 Merzenich Düren Kerpen, inkl. Buir Nörvenich Niederzier Köln anderer Ort Internet / Versand 9 Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, in % der Befragten mit Angaben (Befragte insgesamt 399, davon mit Angaben 311 - 370) Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Einkaufsorientierung auf den Einkaufsstandort Merzenich sehr gering ausgeprägt ist. Nennenswerte Anteile sind lediglich bei kurzfristigen Bedarfsgütern festzustellen, jedoch zeigt sich bereits hier eine deutliche Einkaufsorientierung vorrangig auf die Nachbarstadt Düren. Diese ist im Bereich der mittelfristigen sowie langfristigen Bedarfsgüter sehr stark ausgeprägt, so dass Angebote in Merzenich hier kaum von Bedeutung sind. Die starke Einkaufsorientierung zu auswärtigen Einkaufsorten ist zum einen auf begrenzte Angebote in der Gemeinde Merzenich zurückzuführen, welche als Grundzentrum schwerpunktmäßig kurzfristige Bedarfsgüter vorweist. Zum anderen sind jedoch auch die Nähe sowie bestehende Verflechtungen (z. B. Pendlerbeziehungen) für die starke Auswärtsorientierung maßgeblich. 2.3 Verkehrsmittelwahl Hinsichtlich der Verkehrsmittelwahl beim Einkauf kommt dem Pkw die größte Bedeutung zu. Etwa 68 % aller Befragten gaben an, den Pkw als Verkehrsmittel für den Einkauf in 33 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Merzenich zu nutzen. Immerhin fast ein Fünftel der Befragten erledigen jedoch ihren Einkauf auch zu Fuß und weitere 13 % mit dem Fahrrad, so dass dem Thema Nahversorgung in Merzenich eine besondere Bedeutung beizumessen ist. Abbildung 13: Verkehrsmittelwahl Pkw Motorrad / Mofa 68% Bus 13 % 19% Fahrrad zu Fuß Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, in % der Nennungen (n = 427) 2.4 Bewertung der Verkehrs- und Parkplatzsituation in Merzenich Die Verkehrs- und Parkplatzsituation in Merzenich wurde anhand vorgegebener Kriterien einer Bewertung unterzogen. Den befragten Merzenicher Bewohnern sowie den Einzelhändlern stand jeweils eine Bewertung auf einer Skala von 1 = sehr gut bis 5 = mangelhaft zur Verfügung. Die Bürger bewerten die Verkehrs- und Parkplatzsituation in der Gemeinde Merzenich insgesamt recht positiv; dabei erhält die Erreichbarkeit mit dem Pkw mit 79 % sehr guten oder guten Noten die beste Bewertung. Auch die Lage der Parkplätze zu den Geschäften, die Fußgängerfreundlichkeit sowie die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV werden von mehr als der Hälfte der Befragten positiv bewertet. Etwa 47 % der befragten Merzenicher sind noch mit dem Parkplatzangebot zufrieden. Kritik wird von ca. 36 % im Hinblick auf die Fahrradfreundlichkeit geäußert. 34 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 14: Beurteilung der Verkehrs- und Parkplatzsituation durch die Bürger Erreichbarkeit mit dem Pkw Verkehrsbelastung Lage der Parkplätze zu den Geschäften Fahrradfreundlichkeit Erreichbarkeit mit dem ÖPNV sehr gut / gut 20% 23% 56% 24% 35% 41% Fußgängerfreundlichkeit 30% 23% 47% 36% 31% 32% 52% befriedigend 16% 30% 54% 6% 28% 40% 32% Parkplatzangebot Ausschilderung der Parkmöglichkeiten 15% 79% 25% 24% ausreichend / mangelhaft Quelle: Haushaltsbefragung, November 2012, Befragte insgesamt: 399, davon mit Angaben: 266 bis 375 Im Vergleich der Einschätzung durch die Bürger sowie die Einzelhändler zeigt sich ein unterschiedliches Bild (vgl. Abbildung 15).1 Es fällt auf, dass die Einzelhändler dem Thema Verkehrs- und Parkplatzsituation in Merzenich einen weitaus größeren Stellenwert beimessen und insbesondere die parkplatzbezogenen Komponenten (Parkplatzangebot, lage und -ausschilderung) deutlich negativer bewerten als die befragten Merzenicher Bürger. Eine Übereinstimmung zwischen beiden befragten Gruppen zeigt sich lediglich in Bezug auf die Fahrrad- und Fußgängerfreundlichkeit sowie die Verkehrsbelastung. 1 An dieser Stelle ist jedoch darauf hinzuweisen, dass aufgrund der geringen Anzahl der befragten Einzelhändler hier im Gegensatz zu der Bürgerbefragung keine repräsentative Befragung vorliegt. 35 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 15: Benotung der der Verkehrs- und Parkplatzsituation durch die Bewohner und die Einzelhändler Erreichbarkeit mit dem Pkw Verkehrsbelastung Parkplatzangebot Lage der Parkplätze zu den Geschäften Ausschilderung der Parkmöglichkeiten Fußgängerfreundlichkeit Fahrradfreundlichkeit Erreichbarkeit mit dem ÖPNV Noten 1 1,5 2 2,5 3 3,5 Einzelhändler 4 4,5 5 Bewohner Quelle: Haushaltsbefragung, November 2012, n = 399 und Einzelhandelsbefragung, Januar 2013, n=8 3. Bewertung des Einzelhandelsstandortes Merzenich Im Rahmen der Haushalts- und Einzelhandelsbefragung beschäftigte sich ein Fragenblock mit der Bewertung der Einzelhandelssituation und -entwicklung in Merzenich. Des Weiteren wurden mögliche Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung (seitens der Gemeindeverwaltung bzw. der Einzelhändler) sowie gewünschte Angebotsergänzungen in Merzenich abgefragt. Nachfolgend werden die Ergebnisse z. T. in einer vergleichenden Gegenüberstellung von Einzelhandels- und Haushaltsbefragung dargestellt. 36 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 3.1 Gründe für und gegen einen Einkauf in Merzenich Für einen Einkauf in Merzenich ist aus Sicht der befragten Merzenicher in erster Linie der Wohnort ausschlaggebend. Darüber hinaus werden als Gründe für einen Einkauf noch die gute Pkw-Erreichbarkeit sowie ein gutes Parkplatzangebot und persönliche Kontakte genannt. Auch schätzt eine Reihe von Befragten in der Gemeinde Merzenich die Möglichkeit, Erledigungen miteinander zu verbinden, die Öffnungszeiten sowie das allgemein bestehende Angebot. Demgegenüber ist jedoch auch ein Großteil (rd. 41 % der Nennungen) der Auffassung, das insgesamt zu geringe Angebot bzw. die fehlende Auswahl stellen einen Hauptgrund gegen einen Einkauf in der Gemeinde Merzenich dar. Zudem entfallen 18 % der Nennungen auf ein zu hohes Preisniveau und ca. 11 % auf eine fehlende Einkaufsatmosphäre. Weitere Gründe gegen einen Einkauf in Merzenich sind u. a. der auswärtige Arbeitsort oder schlechte Parkmöglichkeiten. Abbildung 16: Gründe für einen Einkauf in Merzenich 26% ist mein Wohnort 13% gute Pkw-Erreichbarkeit 12% gutes Parkplatzangebot 10% der persönliche Kontakt 9% Verbindung mit Erledigungen günstige Öffnungszeiten 8% 7% gutes Angebot guter Service/freundliche Bedienung 5% 4% angenehme Einkaufsatmosphäre günstige Preise sonstiges 3% 3% 0% 10% 20% Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, in % der Nennungen insgesamt (n = 983) 37 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 17: Gründe gegen einen Einkauf in Merzenich 42% zu geringes Angebot/fehlende Auswahl 18% Preisniveau zu hoch 12% Einkaufsatmosphäre fehlt auswärtiger Arbeitsort 9% schlechte Parkmöglichkeiten 8% magelnde Qualität des Angebots 4% schlechte Erreichbarkeit mit dem Bus 4% ungünstige Öffnungszeiten 3% sonstiges 3% 0% 10% 20% 30% 40% Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, in % der Nennungen insgesamt (n = 633) 3.2 Bewertung des Merzenicher Einzelhandels Die Gemeinde Merzenich wurde anhand vorgegebener Kriterien einer Bewertung unterzogen, um die Zufriedenheit der Merzenicher mit dem hier ansässigen Einzelhandelsangebot zu ermitteln. Die Ergebnisse wurden mit der Selbsteinschätzung durch den örtlichen Einzelhandel verglichen. Den Befragten stand jeweils eine Bewertungsskala von 1 = sehr gut bis 5 = mangelhaft zur Verfügung. Von den befragten Bürgern Merzenichs wurden die Ladenöffnungszeiten am positivsten bewertet; diese wurden von 69 % der Befragten mit sehr gut oder gut benotet. Auch mit der Freundlichkeit der Bedienung sind die Befragten zufrieden; hier gaben 66 % der Befragten die Note gut oder sehr gut. Die Komponenten Qualitätsniveau, Kinderfreundlichkeit und Seniorenfreundlichkeit stuften mindestens die Hälfte der Befragten, Beratung / Service noch etwa 40 % positiv ein. Während die Gestaltung der Geschäfte und die Einkaufsatmosphäre eher durchschnittlich bewertet werden, sehen die Befragten den größ38 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ten Handlungsbedarf im Hinblick auf die Angebotsvielfalt; diese benoten mehr als die Hälfte mit ausreichend oder sogar mangelhaft. insgesamt liegt die durchschnittliche Benotung bei 3,5. Dass die Bewertung durch die Einzelhändler tendenziell deutlich positiver ausfällt, zeigt die Gegenüberstellung der durchschnittlichen Noten von 2,3 (Einzelhändler) zu 2,8 (Bürger). Lediglich bei den Punkten Ladenöffnungszeiten sowie Freundlichkeit der Bedienung werden gleiche / ähnliche Durchschnittsnoten erzielt. Bei allen anderen Punkten fallen die Einschätzungen der Einzelhändler z. T. deutlich positiver aus als die der Bürger. Abbildung 18: Bewertung der Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten durch die Bürger Preis- / Leistungsverhältnis 53% 31% 52% Qualitätsniveau Freundlichkeit der Bedienung 16% 38% 66% 11% 25% 9% Kinderfreundlichkeit 50% 34% 16% Seniorenfreundlichkeit 50% 33% 16% Beratung / Service Gestaltung der Geschäfte Ladenöffnungszeiten sehr gut / gut 30% 16% 21% 39% 31% Einkaufsatmosphäre Angebotsvielfalt 38% 40% 30% 42% 30% 69% befriedigend 28% 53% 20% 11% ausreichend / mangelhaft Quelle: Haushaltsbefragung, November 2012, Befragte insgesamt: 399, davon mit Angaben: 231 bis 358 39 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 19: Benotung der Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten durch die Bewohner und die Einzelhändler Preis-/ Leistungsverhältnis Qualitätsniveau Freundlichkeit der Bedienung Kinderfreundlichkeit Seniorenfreundlichkeit Beratung / Service Einkaufsatmosphäre Gestaltung der Geschäfte Angebotsvielfalt Ladenöffnungszeiten Noten 1 1,5 2 2,5 3 3,5 Einzelhändler 4 4,5 5 Bewohner Quelle: Haushaltsbefragung, November 2012 (n = 399) und Einzelhandelsbefragung, Januar 2013, n=8 Zusammenfassend bleibt festzuhalten, das sich die Bewertung der Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in einem verhältnismäßig positiven Rahmen bewegen. Handlungsbedarf zeichnet sich lediglich im Bereich der Angebotsvielfalt sowie hinsichtlich gestalterischer Aspekte (Gestaltung der Geschäfte sowie Einkaufsatmosphäre) ab. Schließlich wurden sowohl die Bewohner Merzenichs als auch die Einzelhändler nach positiven oder negativen Veränderungen in den vergangenen 3 – 5 Jahren in Merzenich gefragt. Dabei sehen die Merzenicher Bürger nur begrenzt positive Entwicklungen in den letzten Jahren, jeweils etwa ein Viertel der Befragten nimmt eine positive Entwicklung im Hinblick auf die Gestaltung der Geschäfte sowie die Angebote bei Gastronomie und Cafés wahr. Ein Fünftel ist der Auffassung, dass sich die Stadtgestaltung in den letzten Jahren verbessert hat. Eine negative Entwicklung wird insbesondere im Hinblick auf das Warenangebot in der Gemeinde Merzenich festgestellt (ca. 31 %). Dabei sehen die Einzelhändler hier noch stärkeren Handlungsbedarf: Etwa 63 % sind der Meinung, dass sich das Wa40 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich renangebot in den letzten 3 – 5 Jahren negativ entwickelt hat. Weitere Verschlechterungen stellen die Einzelhändler in Bezug auf die Parkplatzsituation fest – hier führen sogar 88 % eine Negativentwicklung in den letzten Jahren an. Ein Viertel der Einzelhändler nennt Verschlechterungen in Bezug auf die Stadtgestaltung und das Flair / Ambiente. Demgegenüber werden positive Veränderungen bei der Gestaltung der Geschäfte, bei Gastronomie- und Caféangeboten sowie bei der Erreichbarkeit mit Bus und Bahn angeführt. Abbildung 20: Positive und negative Veränderungen in Merzenich (Einschätzung durch die Bürger) Warenangebot 19% Gestaltung der Geschäfte Beratung / Service Erreic hbarkeit m it dem Pkw 12% 8% 85% 25% 12% Flair / Am biente 69% 9% Park platzsituation Stadtges taltung 31% 23% Gastronom ie / Cafés Erreichbarkeit m it Bus und Bahn 49% 6% 56% 19% 75% 14% 86% 3% 81% 10% 20% 9% 68% 14% 12% 69% besser gleich geblieben 17% schlechter Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, in % der Befragten mit Angaben (n = 298 bis n = 355) 41 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 21: Positive und negative Veränderungen in Merzenich (Einschätzung durch die Einzelhändler) Warenangebot 38% 63% Gestaltung der Geschäfte 38% 63% Beratung / Service 13% Gastronom ie / Cafés 88% 25% Parkplatzsituation 13% Erreichbarkeit m it dem Pkw 13% Erreic hbarkeit m it Bus und Bahn 63% 13% 88% 75% 13% 75% 25% Stadtgestaltung 13% 63% 25% Flair / Am biente 13% 63% 25% besser gleich geblieben schlechter Quelle: GMA-Einzelhandelsbefragung 2013, in % der Befragten mit Angaben (n = 8) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Veränderungen in Merzenich in den letzten Jahren nur begrenzt wahrgenommen wurden. Interessant ist auch die z. T. stark differierende Einschätzung von Einzelhändlern und Bürgern, insbesondere bei den Komponenten Parkplatzsituation und Warenangebot, die von den Einzelhändlern deutlich negativer eingeschätzt werden als von den Bürgern der Gemeinde Merzenich. 3.3 Ergänzungswünsche und Verbesserungsmaßnahmen für Merzenich Die Bewohner der Gemeinde Merzenich sowie auch die Einzelhändler wurden nach konkreten Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomieangeboten gefragt, die sie in der Gemeinde Merzenich vermissen. Ein Großteil der Nennungen sowohl der Bewohner Merzenichs als auch der Einzelhändler entfallen auf den Bereich Drogerieartikel / Drogeriemarkt, was auf den Rückzug des Schlecker-Marktes aus dem Ortskern von Merzenich und der aktuell leer stehenden Ladenfläche zurückzuführen ist. Weitere Nennungen der Bürger beziehen sich auf gastronomische Angebote, den Bereich Lebensmittel sowie Bekleidung und Blumen. Auch die Einzelhändler wünschen sich eine bessere Ausstattung in Bezug auf Lebensmittelangebote (Obst und Gemüse), Bekleidung, Blumen sowie im Dienstleistungssektor eine verbesserte ärztliche Versorgung. 42 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Ein weiterer Aspekt der Einzelhändler- und Haushaltsbefragung stellt die Ermittlung möglicher Verbesserungsmaßnahmen für den Einkaufsstandort Merzenich dar. Dabei wurde unterschieden zwischen Maßnahmen zur Attraktivierung des Einkaufsortes Merzenich seitens der Gemeindeverwaltung sowie seitens der Einzelhändler selbst. Sowohl für die Einzelhändler als auch für die Bewohner spielen auf der einen Seite angebotsorientierte Maßnahmen und auf der anderen Seite gestalterische Maßnahmen eine wesentliche Rolle. An erster Stelle steht der Wunsch nach einer verbesserten Ansiedlungspolitik im Hinblick auf Einzelhandelsbetriebe, gefolgt von einer verbesserten Verkehrssituation sowie Parkplatzsituation. Auch die Anbindung mit dem ÖPNV wurde im Rahmen dieser Frage thematisiert. Weitere Nennungen entfielen auf die Punkte Stadtbild, Sauberkeit, Begrünung, Fahrradwege und -abstellmöglichkeiten sowie die Fußgängerfreundlichkeit. Bei den Einzelhändlern steht bei den vorgeschlagenen Maßnahmen für die Gemeindeverwaltung das Thema Parkplätze und Verkehrssituation erneut im Vordergrund; mehrere Nennungen entfallen hier auf die Errichtung von Parkplätzen, die Verbesserung der Parkplatzsituation insgesamt sowie die Verbesserung der Verkehrssituation. Darüber hinaus wurden eine Verschönerung und Attraktivierung des Ortskerns genannt. Ein divergierendes Meinungsbild besteht in Hinblick auf die avisierte Errichtung von Einzelhandelsbetrieben am Planstandort Ürlingsweg (Neu-Morschenich). Hier wurde von einigen Einzelhändlern die Errichtung eines Einkaufszentrums angeregt, um die Kaufkraftabwanderung an umliegende Einkaufsorte zu reduzieren, während andere Einzelhändler durch die Abwanderung an die Peripherie eine mögliche Verödung des Ortszentrums befürchten. Ein weiteres Themenfeld, das den Einzelhändlern wichtig ist, ist in diesem Zusammenhang eine stärkere Unterstützung des Einzelhandels seitens der Politik / der Gemeindeverwaltung; angeregt wurde eine Steigerung der Initiative durch die Gemeindeverwaltung bzw. konkret die Benennung eines Ansprechpartners für gewerbliche Belange. 43 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 22: Vermisste Angebote in der Gemeinde Merzenich (Bürgerbefragung) Drogerie, Kosmetik, Parfümerie 29% 12% Gastronomie verschiedener Art Lebensmittelangebote, Supermarkt, Discounter 10% Bekleidung, verschiedene Angebote 10% Blumen, Pflanzen 7% 5% sonstiges Erweiterung der ärztlichen Versorgung Freizeitangebote verschiedener Art 5% 4% Elektrowaren, verschiedene Angebote 4% Haushaltswaren (GPK, Geschenkartikel) Optik, Hörgeräte 3% 3% Bücher, Zeitschriften, Schreibwaren 2% Wochenmarkt 2% Zoologie 2% Dienstleistungen verschiedener Art 2% Bau- und Heimwerkerartikel 1% 0% 10% 20% 30% Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, in % der Nennungen insgesamt, n = 632 Übersicht 3: Vermisste Angebote in der Gemeinde Merzenich (Einzelhandelsbefragung) ƒ Drogeriemarkt (5 Nennungen) ƒ (Schnitt-)Blumen (2 Nennungen) ƒ Obst- / Gemüseverkauf (2 Nennungen) ƒ Babyfachgeschäft ƒ Bekleidungsgeschäft, Kurzwaren, Textilien allg. ƒ Baumarkt ƒ Kinderarzt ƒ Fachärzte / Ärztehaus ƒ Gastronomie ƒ mehr Lebendigkeit im Ortskern Quelle: Einzelhandelsbefragung 2013 44 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Als mögliche Maßnahmen für die örtlichen Händler wurde von Seiten der Bürger an erster Stelle eine Erweiterung des Warenangebotes bzw. der Auswahl genannt (31 % der Nennungen). Auch ein verbesserter Service oder freundlicheres Personal bzw. mehr Personal wurden von den Bürgern gewünscht. Weitere Nennungen entfielen auf Serviceangebote für ältere Menschen wie Einpackservice oder Lieferservice, auf die Attraktivierung von Geschäften sowie eine verbesserte Präsentation oder Schaufenstergestaltung. Demgegenüber nannten die Einzelhändler nur wenige Vorschläge für das örtliche Gewerbe, dazu zählen die Verbesserung von Serviceleistungen, die Suche nach Nischen, die regionale Abstimmung der Sortimente, die Ansiedlung neuer Betriebe oder der Abbau von Leerständen. Abbildung 23: Gewünschte Verbesserungsmaßnahmen in Bezug auf die örtlichen Händler (Bürgerbefragung) Warenangebot erweitern / mehr Auswahl 31% 12% besserer Service, freundlicheres / mehr Personal Service für Ältere, Einpackservice, Lieferservice 9% Geschäfte attraktiver gestalten / Präsentation / Schaufenster 8% mehr Fachgeschäfte, vielfältiger 7% 6% besseres Preis-Leistungsverhältnis / niedrigeres Preisniveau sonstiges 5% behindertengerechter Zugang / breitere Gänge 3% mehr Werbung / Aktionen 3% 3% Öffnungszeiten mehr regionale, nachgefragte o. Bio-Produkte 2% (die in Prospekten beworbenen Produkte) vorrätig haben 2% bessere Qualität, Markenwaren 2% Sonderangebote 2% Stehtische, Straßencafé (u.a. LM-Handwerk) 2% frischer, jugendlicher 2% 0% 10% 20% 30% Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, in % der Befragten der Nennungen insgesamt (n = 179) Übersicht 4: Maßnahmen der Händler zur Verbesserung (Einzelhandelsbefragung) ƒ Verbesserung von Serviceleistungen ƒ Nischen suchen, Kampf gegen das Internet ƒ mutiger sein 45 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ƒ Sortimente regionaler abstimmen, regionaleres Angebot ƒ Ansiedlung neuer Betriebe, die Lücken abdecken (z. B. Drogerie) ƒ Leerstände abbauen Quelle: Einzelhandelsbefragung 2013 Abbildung 24: Gewünschte Verbesserungsmaßnahmen in Bezug auf die Gemeindeverwaltung (Bürgerbefragung) mehr EH ansiedeln / Verbesserung der Ansiedlungspolitik 27% Verbesserung der Verkehrssituation 18% Verbesserung der Parksituation 12% Verbesserung der ÖPNV-Anbindung 11% Stadtbild, Sauberkeit, Begrünung 7% mehr Fahrradwege und -abstellmöglichkeiten 6% Verbesserung der Fußgängerfreundlichkeit 6% sonstiges 4% 3% mehr Sitzgelegenheiten, öff. Toiletten, Spielplätze Verbesserung der Freizeit- / Kulturang. 2% Güterbahnhof entfernen, kein Containerbahnhof 1% verkaufsoffene Sonntag durchführen 1% Ausschilderung / Info-Tafeln / Beschilderung 1% 0% 10% 20% 30% Quelle: GMA-Haushaltsbefragung 2012, in % der Nennungen insgesamt (n = 322) Übersicht 5: Gewünschte Verbesserungsmaßnahmen in Bezug auf die Gemeindeverwaltung (Einzelhandelsbefragung) ƒ Errichtung von Parkplätzen, Parkplatzsituation verbessern (3 Nennungen) ƒ Verbesserung der Verkehrssituation ƒ Schaffung von beleuchteten Fußgängerüberwegen ƒ mehr Tempo-30-Zonen ƒ Ausbesserung der Bergbauschäden ƒ Verschönerung / Attraktivierung des Ortskerns (2 Nennungen) ƒ Verbesserung der Straßenreinigung, Aufstellung / Leerung der Papierkörbe ƒ Abbau der Leerstände 46 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ƒ Ortszentrum als Schwerpunkt erhalten / Kompaktheit bewahren ƒ Verödung des Ortszentrums verhindern (keine Abwanderung an die Peripherie unterstützen) ƒ Errichtung eines Einkaufszentrums in Neu-Morschenich, um Kaufkraftabwanderung an umliegende Einkaufsorte zu reduzieren ƒ kein Einkaufszentrum in Neu-Morschenich errichten (2 Nennungen) ƒ Einbindung von verkaufsoffenen Sonntagen in die Gemeindesatzung ƒ Benennung eines Ansprechpartners für gewerbliche Belange ƒ stärkere Unterstützung des Einzelhandels durch die Politik ƒ mehr Initiative durch die Gemeindeverwaltung allgemein ƒ Sicherung der gesundheitlichen Versorgung (Ärztehaus etc.) ƒ Prostitution verbieten Quelle: Einzelhandelsbefragung 2013 47 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich III. Angebots- und Nachfragesituation 1. Angebotssituation 1.1 Einzelhandelsbestand in der Gesamtgemeinde Im November 2012 wurde durch GMA-Mitarbeiter eine Aufnahme der Bestandsdaten des Einzelhandels in Merzenich durchgeführt (vgl. Tabelle 7). Zum Zeitpunkt der Erhebungen gab es in der Gemeinde Merzenich insgesamt ƒ 33 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Lebensmittelhandwerks ƒ ca. 4.380 m² Verkaufsfläche ƒ ca. 18,7 Mio. € Bruttoumsatzleistung p. a. Der Hauptwarengruppe Nahrungs- und Genussmittel sind zugeordnet: ƒ 13 Betriebe (= ca. 38 % aller Betriebe) ƒ ca. 2.265 m² VK (= ca. 52 % der Gesamtverkaufsfläche) ƒ ca. 8,9 Mio. € Bruttoumsatzleistung (= ca. 48 % des Gesamtumsatzes) Auf die Hauptwarengruppe Nichtlebensmittel entfallen: ƒ 20 Betriebe (= ca. 61 % aller Betriebe) ƒ ca. 2.115 m² VK (= ca. 48 % der Gesamtverkaufsfläche) ƒ ca. 9,8 Mio. € Bruttoumsatzleistung (= ca. 52 % des Gesamtumsatzes) 48 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Tabelle 7: Einzelhandelsbestand nach Branchen Betriebe* Daten Verkaufsfläche* Umsatz** abs. in % abs. in % abs. in % 13 39 2.265 52 8,9 48 Gesundheit, Körperpflege 3 9 360 8 5,8 31 Blumen, zoologischer Bedarf 2 6 k. A. k. A. k. A. k. A. Bücher, Schreib- / Spielwaren 2 6 k. A. k. A. k. A. k. A. Bekleidung, Schuhe, Sport 3 9 105 2 0,5 3 Elektrowaren, Medien, Foto 1 3 k. A. k. A. k. A. k. A. Hausrat, Einrichtung, Möbel 3 9 445 10 0,6 3 Bau-, Heimwerker, Gartenbedarf 2 6 k. A. k. A. k. A. k. A. Optik / Uhren, Schmuck 1 3 k. A. k. A. k. A. k. A. Sonstige Sortimente*** 3 9 115 3 0,5 3 Einzelhandel gesamt 33 100 4.380 100 18,7 100 Nahrungs- und Genussmittel * Zuordnung der Betriebe nach Sortimentsschwerpunkt ** bereinigte Umsätze, d.h. der Umsatz von Mehrbranchenunternehmen, z. B. Supermärkten / Discountern wurde auf die jeweiligen Teilsortimente aufgeteilt *** sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) k. A.. = aus Datenschutzgründen kein Ausweis möglich bei weniger als 3 Betrieben GMA-Erhebungen 11/2012 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen) 49 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Differenziert nach Branchen liegt der Verkaufsflächenschwerpunkt des Merzenicher Einzelhandels eindeutig im Bereich Nahrungs- und Genussmittel. Differenziert nach Ortsteilen ist festzustellen, dass der deutliche Einzelhandelsschwerpunkt im Kernort von Merzenich zu finden ist. Hier sind rd. 79 % aller Betriebe sowie ca. 73 % der gesamtgemeindlichen Verkaufsfläche verortet. Dies ist v. a. auf die dörflichen Strukturen und die begrenzten Einwohnerzahlen in den Ortsteilen Golzheim, Girbelsrath und Morschenich zurückzuführen. Innerhalb des Kernorts Merzenich ist insbesondere auf zwei Einzelhandelsstandorte hinzuweisen: Zum einen ist dies das Ortszentrum von Merzenich und zum anderen der Standort Valdersweg / An der Windmühle. Abbildung 25: Einzelhandelsbestand nach Lagekategorien Anzahl der Betriebe sonstige Neben- / Streulagen (7 Betriebe) Ortskern (20 Betriebe) Verkaufsfläche sonstige Neben- / Streulagen (1.200 m²) Ortskern (1.795 m²) 21% 27% 18% 41% 61% 32% Standort Valdersweg / An der Windmühle (6 Betriebe) Standort Valdersweg / An der Windmühle (1.385 m²) GMA-Erhebung 11/2012 Betrachtet man die Anzahl der Betriebe, zeigt sich ein deutlicher Schwerpunkt im Bereich des Ortskerns, hier sind 61 % der Merzenicher Betriebe verortet. Demgegenüber verfügt der Standort Valdersweg / An der Windmühle über 6 Betriebe (18 %), die restlichen 7 Betriebe (21 %) sind sonstigen Neben- und Streulagen (inkl. der Ortsteile) zugeordnet; die Differenzierung nach Verkaufsflächen zeigt, dass der Standort Valdersweg / An der Windmühle mit knapp einem Drittel der Verkaufsfläche einen höheren Stellenwert einnimmt. Der Einkaufsschwerpunkt liegt jedoch im Ortskern von Merzenich; hier sind 41 % 50 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich der Verkaufsfläche bzw. knapp 1.800 m² etabliert. Den sonstigen Neben- und Streulagen kommt mit 27 % (ca. 1.200 m² Verkaufsfläche) eine etwas geringere Bedeutung zu. Sortimentspezifisch zeigen sich bei der Verkaufsflächenaufteilung nach Lagekategorien jedoch deutliche Unterschiede: ƒ Bei den Nahrungs- und Genussmitteln befindet sich knapp die Hälfte der Verkaufsfläche im Ortskern, während der restliche Teil sonstigen Lagen im Gemeindegebiet, darunter dem Standort Valdersweg / An der Windmühle, zugeordnet ist. Dabei sind insbesondere die größeren Flächen des Rewe-Marktes (Ortszentrum) sowie des Netto-Marktes (Standort Valdersweg / An der Windmühle) zu nennen. ƒ Die Angebote bei Gesundheit / Körperpflege befinden sich zu 39 % im Ortskern; dabei handelt es sich im Wesentlichen um Apotheken, da aktuell kein Drogeriefachmarkt im Ortskern bzw. im gesamten Gemeindegebiet ansässig ist. Der Schwerpunkt der Verkaufsfläche ist den sonstigen Standorten zugeordnet; hier ist insbesondere auf einen größeren Markt mit Sanitätswaren hinzuweisen. ƒ Im Bereich Blumen / zoologischer Bedarf liegen fast drei Viertel der Verkaufsfläche im Ortskern. Die übrige Verkaufsfläche bezieht sich auf Teilflächen von Betrieben an sonstigen Lagen (z. B. Netto, Valdersweg / An der Windmühle). ƒ Auch für die zentrenrelevanten Sortimente Bücher, Schreib- und Spielwaren, Bekleidung, Schuhe, Sport sowie Elektrowaren, Medien, Foto, die in Merzenich nur in einer begrenzten Ausstattung verfügbar sind, ist eine überwiegende Zuordnung zum Ortszentrum festzustellen. ƒ Demgegenüber ist der Bereich Hausrat, Einrichtung, Möbel sowie Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf insbesondere an anderen Standorten im Gemeindegebiet zu finden. Hier ist insbesondere auf die Betriebe Teak & Garden sowie Baumschule Veith in den Ortsteilen von Merzenich hinzuweisen. ƒ Nachdem für das aufgegebene Optiker-Geschäft nun ein Nachnutzer gefunden werden konnte, ist der Bereich Optik wieder zu 100 % dem Ortszentrum zugeordnet. Angebote im Bereich Uhren / Schmuck sind derzeit in Merzenich nicht etabliert. ƒ Sonstige Sortimente, zu denen Sportgeräte, Autozubehör oder Musikalien zählen, finden sich zu fast zwei Drittel an Standorten außerhalb des Ortszentrums. 51 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Insgesamt ist festzuhalten, dass der Hauptteil der Verkaufsfläche mit 59 % den sonstigen Lagen im Gemeindegebiet zuzuordnen ist, während im Ortskern etwa 41 % der Verkaufsfläche liegen. Dabei ist positiv zu vermerken, dass im Ortszentrum sowohl ein großflächiger Lebensmittelbetrieb als auch eine Reihe von kleinstrukturierten Betrieben mit der Ausrichtung auf nahversorgungs- oder zentrenrelevante Sortimente etabliert sind. Demgegenüber beziehen sich Angebotsschwerpunkte an sonstigen Standorten einerseits auf nicht zentrenrelevante Sortimente wie z. B. Möbel, andererseits existiert mit dem Standort Valdersweg / An der Windmühle ein weiterer Versorgungsschwerpunkt mit der Ausrichtung auf den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel. Abbildung 26: Verkaufsflächenanteile Ortskern – übriges Gemeindegebiet 51% 49% Nahrungs- und Genussmittel 61% 39% Gesundheit, Körperpflege 26% 74% Blumen, zool. Bedarf 41% 59% Bücher, Schreib- / Spielwaren 14% 86% Elektrowaren, Medien, Foto 77% 23% Hausrat, Einrichtung, Möbel 91% 9% Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 0% 100% Optik / Uhren, Schmuck 64% 36% Sonstige Sortimente 59% 41% Einzelhandel insg. 0% Ortskern 12% 88% Bekleidung, Schuhe, Sport 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% sonstige Lagen im Gemeindegebiet (Standort Valdersweg sowie Streu- / Nebenlagen) * sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) GMA-Erhebung 11/2012; bereinigte Werte, d. h. Verkaufsflächen von Mehrbranchenunternehmen wurden den jeweiligen Branchen zugeordnet; Abgrenzung des Ortskerns als zentraler Versorgungsbereich gemäß Karte 4 Die Analyse der Größenstruktur zeigt, dass in der Gemeinde Merzenich der Einzelhandel von kleinteiligen Strukturen geprägt ist. So weisen mehr als die Hälfte der Betriebe (55 %) Verkaufsflächengrößen unter 50 m² auf. Gut ein Viertel der Betriebe (ca. 27 %) ist der Größenkategorie 50 bis unter 200 m² zuzuordnen. In der Gemeinde Merzenich ist nur ein 52 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich großflächiger Betrieb vorhanden. Positiv hervorzuheben ist, dass dieser dem Ortszentrum von Merzenich zugeordnet ist (Rewe) und somit als Frequenzbringer für die kleinteiligen, umliegenden Betriebe fungieren kann. 1.2 Nahversorgungsangebote in der Gemeinde Merzenich Die Nahversorgungsangebote (v. a. Lebensmittelmärkte) konzentrieren sich im Wesentlichen auf den Ortsteil Merzenich. Aktuell verfügt die Gemeinde lediglich über zwei Lebensmittelmärkte, den Rewe Supermarkt am Standort Burgstraße im Ortszentrum von Merzenich sowie den Netto Lebensmitteldiscountmarkt am Standort Valdersweg im südlichen Ortsbereich des Ortsteils Merzenich. Während der Rewe-Markt als fußläufig erreichbarer Nahversorgungsstandort zu bewerten ist, weist der Netto-Markt im südlichen Gemeindegebiet eine stärkere Orientierung auch auf Pkw-Kunden auf. Dieser ist nur von den unmittelbar umliegenden Wohnbereichen fußläufig zu erreichen und nimmt eine Randlage innerhalb des Siedlungsgefüges von Merzenich ein. Die übrigen Nahversorgungsangebote beziehen sich auf eine Reihe von Kleinflächen; hierzu zählen mehrere Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger, Apotheken, Lotto / Toto, Postshop) im Ortszentrum sowie am Standort Valdersweg / An der Windmühle eine Bäckerei, ein Getränkemarkt, ein Sanitätshaus und ein Tankstellen-Shop. In den Ortsteilen Golzheim und Girbelsrath sind darüber hinaus ebenfalls einzelne Lebensmittelhandwerksbetriebe sowie Kioske vorhanden. 53 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Karte 2: Nahversorgungssituation in Merzenich Umsiedlungsbereich Neu-Morschenich mit geplantem Lebensmittelmarkt / Drogeriemarkt Ortszentrum Standort Valdersweg / An der Windmühle Legende Leerstand Geträ Getränkemarkt Betriebe im Ortskern Betriebe in teilintegrierten Nebenlagen geplanter Ansiedlungsstandort 700 m – Radius (fußläufiger Einzugsbereich) Erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung 2013 54 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Die Analyse der Nahversorgungsstruktur in Merzenich (vgl. Karte 2) zeigt auf, dass zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine hohe fußläufige Versorgungsmöglichkeit im Ortsteil Merzenich durch die beiden Anbieter Rewe und Netto gegeben ist. Diese Anbieter liegen für den Großteil der Bewohner des Kernortes innerhalb eines 700 m-Radius, der als fußläufiger Einzugsbereich für Lebensmittelmärkte zu werten ist. Gleichzeitig ist jedoch unter quantitativen Gesichtspunkten eine unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Bereich der Lebensmittel festzuhalten. Somit wäre eine Erweiterung mit nahversorgungsrelevanten Verkaufsflächen an einem siedlungsintegrierten Standort innerhalb der Gemeinde wünschenswert. Für die Bewohner der umliegenden Ortsteile Golzheim, Girbelsrath und Morschenich ist aktuell keine bzw. nur eine sehr eingeschränkte1 fußläufige Nahversorgungsmöglichkeit gegeben. Eine Ansiedlung eines modernen Marktes ist jedoch vor dem Hintergrund des beschränkten Einwohnerpotenzials in den Ortsteilen und der Wettbewerbssituation im Umland kaum realistisch. Hier wäre allenfalls über die Etablierung von Alternativkonzepten der Nahversorgung nachzudenken. 2. Nachfragesituation 2.1 Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Merzenich Die Abgrenzung des Marktgebietes des Einzelhandelsstandortes Merzenich stellt eine wesentliche Grundlage zur Ermittlung des Bevölkerungspotenzials und der damit zur Verfügung stehenden Kaufkraft dar. Als Marktgebiet wird der Raum bezeichnet, in dem sich die Verbraucher zum Einkauf überwiegend auf einen Einzelhandelsstandort orientieren. Bei der Abgrenzung des Marktgebietes der Gemeinde Merzenich wurden folgende Kriterien herangezogen: ƒ Angebotssituation in Merzenich und im Umland ƒ siedlungs- und zentralörtliche Strukturen in Merzenich und im Umland ƒ verkehrliche und topografische Gegebenheiten in Merzenich und im Umland und die damit zusammenhängenden Zeit-Distanz-Werte ƒ Ergebnisse der Haushalts- und Händlerbefragung. 1 diese bezieht sich auf vorhandene kleinteilige Anbieter (Kiosk, Bäckerei, Metzgerei) 55 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Karte 3: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Merzenich Kerpen, Erft Karree Neue Mitte Niederzier Kerpen-Buir Huchem-Stammeln, GE Kerpen, Stiftsstraße Düren, Heerweg / GE Nörvenich, GE Düren, Kölner Landstraße Legende Marktgebiet: Gemeindegebiet Merzenich (ca. 9.915 Einwohner) ausgewählte Wettbewerbsstandorte im Umland erstellt mit Regiograph Planung; GMA-Bearbeitung 2013 56 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Vor dem Hintergrund der örtlichen Gegebenheiten sowie der Analyseergebnisse ist davon auszugehen, dass die Gemeinde Merzenich als Selbstversorgergemeinde zu klassifizieren ist, d. h., das Marktgebiet beschränkt sich im Wesentlichen auf das eigene Gemeindegebiet. Wenn auch einzelne ansässige Betriebe über das Marktgebiet hinweg ausstrahlen können, rechtfertigen diese Einkaufsverflechtungen nicht die Ausweisung eines übergemeindlichen Einzugsgebietes. Das Marktgebiet umfasst damit ein Einwohnerpotenzial von rd. 9.915 Einwohnern.1 2.2 Kaufkraftpotenzial für den Merzenicher Einzelhandel Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland im Jahr 2013 bei ca. € 5.349. Davon entfallen auf ƒ Nahrungs- und Genussmittel ca. 1.810 € p. a. ƒ Nichtlebensmittel ca. 3.539 € p. a. Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft der regionale Kaufkraftkoeffizient zu berücksichtigen.2 Bei Zugrundelegung der aktuellen Einwohnerwerte und des Kaufkraftniveaus errechnet sich ein jährliches einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen im Marktgebiet von ca. 53,8 Mio. € (vgl. Tabelle 8). 1 Quelle: Gemeinde Merzenich, Stand: 31.03.2013 2 Verwendung regionaler Kaufkraftkennziffern von MB Research 2012: Werte über 100 deuten auf ein im Vergleich zum Bundesdurchschnitt höheres Kaufkraftniveau, Werte unter 100 auf ein unter dem Bundesdurchschnitt liegendes Niveau hin. Für die Gemeinde Merzenich liegt der Kaufkraftkoeffizient bei 101,6. 57 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Differenziert nach Hauptwarengruppen entfallen ƒ ca. 18,2 Mio. € (= ca. 34 %) auf Nahrungs- und Genussmittel und ƒ ca. 35,6 Mio. € (= ca. 66 %) auf Nichtlebensmittel. Tabelle 8: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Marktgebiet Branchen Kaufkraft in Mio. € Nahrungs- und Genussmittel 18,2 Gesundheit, Körperpflege 6,5 Blumen, zoologischer Bedarf 1,2 kurzfristiger Bedarf insgesamt 25,9 Bücher, Schreib-/ Spielwaren 2,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 6,9 mittelfristiger Bedarf insgesamt 9,5 Elektrowaren, Medien, Foto 5,0 Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,2 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 4,6 Optik / Uhren, Schmuck 1,1 Sonstige Sortimente* 2,5 langfristiger Bedarf insgesamt 18,4 Einzelhandel gesamt 53,8 * sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) GMA-Berechnung 2013, ca.-Werte gerundet, auf Basis der Einwohnerdaten der Gemeinde Merzenich (Stand 31.12.2011) 2.3 Kaufkraftprognose für den Merzenicher Einzelhandel bis 2018 Die Entwicklung der Kaufkraftvolumina in der Gemeinde Merzenich bis zum Jahr 2018 steht vor allem in Abhängigkeit von der zukünftigen Entwicklung des Verbraucher- und Ausgabeverhaltens, vom Konjunkturverlauf sowie von den speziellen sozioökonomischen Gegebenheiten im Untersuchungsraum. Das der GMA-Kaufkraftprognose zugrunde liegende Szenario des Verbraucherverhaltens lässt sich wie folgt skizzieren: 58 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ƒ Die Verbraucher verhalten sich für die Dauer des Prognosezeitraums „normal“, d. h. es werden keine größeren Veränderungen des aktuellen Ausgabe- und Sparverhaltens erwartet. ƒ Die Preise für Dienstleistungen werden schneller ansteigen als die Preise im Einzelhandel. Als Folge dieser Entwicklung wird der Ausgabenanteil des Einzelhandels am verfügbaren Einkommen leicht zurückgehen. ƒ Die Pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel steigen nominal von ca. 5.349 € im Jahr 2013 auf ca. 5.522 € im Jahr 2018. Im Hinblick auf die Bevölkerungsentwicklung in der Gemeinde Merzenich werden zwei Szenarien berücksichtigt. Das Negativ-Szenario unterstellt einen Rückgang der Bevölkerungszahl von aktuell 9.915 auf zukünftig 9.740 Einwohner.1 Vor dem Hintergrund der aktuell stattfindenden Ausweisung von Baulandgebieten inklusive der Verlagerung des Ortsteils Morschenich wird in einem zweiten Szenario von einer positiven Bevölkerungsentwicklung auf eine Zahl von 10.100 Menschen im Jahr 2018 ausgegangen. Im Merzenicher Gemeindegebiet kann unter Verwendung dieser Kriterien im Jahr 2018 mit einem Kaufkraftvolumen von ca. 54,6 Mio. € (negatives Szenario) bzw. 56,8 Mio. € (positives Szenario) gerechnet werden. Im Vergleich mit dem Jahr 2013 entspricht das für 2018 erwartete Kaufkraftvolumen einem Zuwachs von ca. 1,5 % (negatives Szenario) bzw. ca. 5,6 % (positives Szenario). Somit wird der im negativen Szenario zugrunde gelegte Bevölkerungsrückgang durch die Entwicklung der Kaufkraftdaten aufgefangen. Bei Eintritt des positiven Szenarios ist sogar von einer deutlichen Kaufkraftsteigerung auszugehen. 3. Bewertung und Empfehlungen 3.1 Kennziffern Die vergleichende Betrachtung ausgewählter Einzelhandelskennziffern ergänzt die absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand und dient der Bewertung des Versorgungsangebotes der Gemeinde Merzenich. 1 vgl. Ausführungen in Kap. I.4.2 59 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Hierzu ist anzumerken, dass der Kennziffernvergleich lediglich einen Anhaltspunkt zur Bewertung der Ausstattung eines Einzelhandelsstandortes darstellen kann. Es handelt sich hierbei zunächst um eine quantitative Beurteilung des Einzelhandelsbestandes, die erste Rückschlüsse auf die Leistungsfähigkeit, besondere Stärken bzw. Schwächen sowie Entwicklungspotenziale zulässt. Abbildung 27: Verkaufsflächenkennziffern 600 564 Merzenich VK in m² / 1.000 EW 500 Durchschnitt 5.001 - 10.000 EW 400 300 241 228 255 200 168 100 36 74 60 19 45 51 7 31 11 5 40 6 14 41 12 Sonstige Sortimente Optik / Uhren, Schmuck Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Hausrat, Einrichtung, Möbel Elektrowaren, Medien, Foto Bekleidung, Schuhe, Sport Bücher, Schreib- / Spielwaren Blumen, zool. Bedarf Gesundheit, Körperpflege Nahrungs- und Genussmittel 0 Quelle: GMA-Erhebung 11/2012, GMA-Grundlagenuntersuchung „Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich“, Durchschnitt der Kommunen mit 5.001 – 10.000 (einschließlich der Schlecker-Märkte), Zuordnung der Verkaufsflächen zum Sortimentsschwerpunkt des Betriebes Diese quantitative Analyse ist durch eine qualitative Bewertung zu ergänzen, in der – differenziert nach Branchen – die konkreten räumlichen Strukturen des Einzelhandelsstandortes, die Qualität des Angebotes (u. a. Leistungsfähigkeit, Betriebsgrößen- / Betriebstypenstruktur) sowie auch die Wettbewerbssituation im regionalen Umfeld berücksichtigt werden. Diese Detailbetrachtung erfolgt im nächsten Kapitel. 60 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Als Vergleichsbasis werden Werte aus anderen Kommunen herangezogen, deren zentralörtliche Funktion und Lage sowie Einwohnerzahl mit Merzenich in etwa vergleichbar sind (z. B. andere Grundzentren). Als weitere Vergleichsmöglichkeit dienen Durchschnittswerte deutscher Kommunen ähnlicher Größe (ca. 5.001 – 10.000 Einwohner). Diese Vergleichskennziffern stellen lediglich Orientierungswerte dar und sind nicht als Zielvorgaben o. ä. zu verstehen. Die branchenbezogene Betrachtung der Verkaufsflächenausstattung je 1.000 Einwohner in der Gemeinde Merzenich zeigt, dass im Vergleich zur GMA-Kennziffer1 insbesondere in der Branche Nahrungs- und Genussmittel als wesentlicher Bestandteil der Nahversorgung eine deutlich unterdurchschnittliche Ausstattung besteht (228 m² / 1.000 Einwohner in Merzenich ggü. 564 m² / 1.000 Einwohner in den Vergleichskommunen). Insgesamt ist bei allen Warengruppen eine unterdurchschnittliche Ausstattung in der Gemeinde Merzenich gegeben, wobei die Sortimente Bekleidung, Schuhe, Sport sowie Hausrat, Einrichtung, Möbel und Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf neben den Nahrungs- und Genussmitteln die größten Defizite erkennen lassen. Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung der Gemeinde Merzenich ist es hilfreich, die Situation im Vergleich zu anderen Kommunen zu betrachten. 1 Die GMA veröffentlicht regelmäßig eine Grundlagenuntersuchung zur Einzelhandelsausstattung und zum Branchenmix von Städten und Gemeinden in Deutschland und in Österreich. Bei der Grundlagenuntersuchung 2009 wurden fast 500 Städte und Gemeinden berücksichtigt (davon 105 in der Größenordnung zwischen 5.001 – 10.000 Einwohner). 61 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 28: Verkaufsflächenausstattung im interkommunalen Vergleich 2000 1500 1.520 1.479 1.320 901 1000 500 213 0 640 460 228 Merzenich (ca. 9.915 EW) Beelen (ca. 6.320 EW) Emsbüren (ca. 10.000 EW) Food 447 564 Mettingen (ca. 12.100 EW) GMA-Kennziffer (5.000 - 10.000 EW) Nonfood Quelle: GMA-Erhebungen, GMA-Kennziffernstudie 2009 Sowohl bei den Nahrungs- und Genussmitteln als auch bei den Konsumgütern weisen alle Vergleichskommunen deutlich höhere Kennzahlen auf. Die Verkaufsflächenausstattung je 1.000 Einwohner in Merzenich liegt damit sowohl im Vergleich zu den Referenzkommunen als auch zur GMA-Kennziffer auf einem deutlich unterdurchschnittlichen Niveau. Als wichtige Orientierung für die Versorgungsbedeutung einer Kommune für das nähere Umland sowie deren Entwicklungspotenzial dient darüber hinaus die gesamtgemeindliche Einzelhandelszentralität.1 1 Die gesamtgemeindliche Einzelhandelszentralität stellt den in Merzenich getätigten Einzelhandelsumsatz der in Merzenich vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft gegenüber. Werte über 100 weisen dabei per Saldo auf einen Ausstrahlungsüberschuss hin, Werte unter 100 entsprechend auf einen Kaufkraftabfluss. 62 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 29: Einzelhandelszentralität von Merzenich 120 89 80 49 36 40 25 35 23 20 20 20 12 7 4 Optik / Uhren, Schmuck Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf Hausrat, Einrichtung, Möbel Elektrowaren, Medien, Foto Bekleidung, Schuhe, Sport Bücher, Schreib- / Spielwaren Blumen, zool. Bedarf Gesundheit, Körperpflege Nahrungs- und Genussmittel 0 * Einzelhandel insg. 60 Sonstige Sortimente Zentralität 100 * sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) GMA 2013 Die Betrachtung der gesamtgemeindlichen Einzelhandelszentralität zeigt, dass im Vergleich zum örtlichen Kaufkraftvolumen in Merzenich in nahezu allen Branchen meist deutlich weniger Umsätze getätigt werden als Kaufkraft vorhanden ist. Mit Ausnahme des Bereiches Gesundheit / Körperpflege, der durch einen größeren Sanitätsfachbetrieb mit erweiterter Ausstrahlung zu charakterisieren ist, liegen die Zentralitätswerte bei allen Branchen z. T. deutlich unter 50, bei den Warengruppen Bekleidung, Schuhe, Sport sowie Elektrowaren, Medien, Foto sogar unter 10, so dass in nahezu allen Bereichen (sehr) hohe Kaufkraftabflüsse festzuhalten sind. Dabei ist ein hohes Augenmerk auf die Kaufkraftabflüsse bei Nahrungs- und Genussmitteln, die i. d. R. vor Ort getätigt werden, zu legen. Insgesamt ist für die Gemeinde Merzenich eine Zentralitätskennziffer von 35 zu ermitteln. Die Einzelhandelsbetriebe in der Gemeinde Merzenich verfügen damit nur über eine begrenzte Versorgungsbedeutung für die Merzenicher Bevölkerung, ein Großteil der Kaufkraft fließt in umliegende Kommunen, in erster Linie in das benachbarte Mittelzentrum Düren. 63 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 3.2 Kaufkraftbewegungen Bei der Berechnung der Kaufkraftbewegungen wird ermittelt, wie viel der Kaufkraft der Wohnbevölkerung durch den Merzenicher Einzelhandel vor Ort gebunden wird (Kaufkraftbindung), wie viel Kaufkraft an andere Einkaufsstandorte fließt (Kaufkraftabfluss) und wie hoch der Umsatz des Einzelhandels mit auswärtigen Kunden ist (Kaufkraftzufluss). Dabei konnte auch auf die Ergebnisse der Haushalts- und Einzelhandelsbefragungen zurückgegriffen werden. Durch Gegenüberstellung der Umsatzleistung durch die Wohnbevölkerung der Gemeinde Merzenich mit dem Kaufkraftpotenzial in Merzenich lässt sich die Kaufkraftbindung bezogen auf die Wohnbevölkerung ermitteln. Für den Einzelhandel der Gemeinde Merzenich insgesamt stellt sich die Berechnung wie folgt dar: ca. 18,7 Mio. € Gesamtumsatz - ca. 3,8 Mio. € Kaufkraftzufluss (Umsatz mit auswärtigen Kunden) = ca. 14,9 Mio. € Umsatz der Wohnbevölkerung der Gemeinde Merzenich ca. 14,9 Mio. € Umsatz Wohnbevölkerung : ca. 53,8 Mio. € Kaufkraft Wohnbevölkerung = ca. 28 % Kaufkraftbindung. Der Einzelhandel in der Gemeinde Merzenich bindet gegenwärtig insgesamt ca. 27 – 28 % der vorhandenen Kaufkraft, d. h. ca. 72 – 73 % der Kaufkraft fließt an andere Einkaufsorte ab. Bei den Kaufkraftbewegungen bestehen sortimentsspezifisch große Unterschiede (vgl. Tabelle 12). Die höchsten Kaufkraftbindungsquoten werden im Nahrungsund Genussmittelsektor (ca. 45 %) und bei der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege (ca. 55 %) erreicht, wobei auch hier bereits ein beachtlicher Teil der Kaufkraft an auswärtige Einkaufsstandorte (v. a. in die Nachbarstadt Düren) abfließt. Die niedrigsten Kaufkraftbindungsquoten weisen die zentrumstypischen Sortimente Bekleidung, Schuhe, Sport (ca. 7 %), Elektrowaren (ca. 4 %) sowie der Bereich Hausrat, Einrichtung, Möbel (ca. 8 %) auf. Insgesamt fallen die Kaufkraftbindungsquoten selbst für ein Grundzentrum der Größenordnung von Merzenich unterdurchschnittlich aus, was auf eine verhältnismäßig ge- 64 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ringe Einzelhandelsausstattung in nahezu allen Sortimentsgruppen, insbesondere aber auch in den für ein Grundzentrum wichtigen nahversorgungsrelevanten Bereichen, zurückzuführen ist. Abbildung 30: Kaufkraftströme in Merzenich Kaufkraftbindung ca. 14,8 Mio. € (ca. 28 % der KK) Einzelhandelsumsatz in Merzenich gesamt ca. 18,7 Mio. € Kaufkraftbindung Gemeinde Merzenich: Gesamt: ca. 28 % Nahrungs- und Genussmittel: ca. 45 % Nonfood: ca. 19 % ca. 39,0 Mio. € (ca. 72 % der KK) Kaufkraftzufluss Kaufkraftabfluss Kaufkraft der Merzenicher Bevölkerung ca. 53,8 Mio. € ca. 3,9 Mio. € (ca. 21 % des Umsatzes) v. a. Düren unternehmensbezogen, weiteres Umland Quelle: GMA-Berechnungen 2013 65 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Tabelle 9: Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen Warengruppe Kaufkraft in Mio. € (Merzenich) Gesamtumsatz in Mio. € (Merzenich) Kaufkraftbindung in Merzenich Nahrungs- und Genussmittel 18,2 8,9 8,2 in % der Kaufkraft 45 Gesundheit, Körperpflege 6,5 5,8 3,5 Blumen, zoologischer Bedarf 1,2 k. A. kurzfristiger Bedarf 25,9 Bücher, Schreib-, Spielwaren Kaufkraftabfluss aus Merzenich Umsatz mit auswärtigen Kunden 10,0 in % der Kaufkraft 55 54 3,0 46 2,3 k. A. 23 k. A. 77 k. A. k. A. k. A. 46 k. A. 54 k. A. 2,6 k. A. k. A. 22 2,1 78 < 0,1 Bekleidung, Schuhe, Sport 6,9 0,5 0,5 7 6,5 93 < 0,1 mittelfristiger Bedarf 9,5 k. A. k. A. 11 k. A. 89 k. A. Elektrowaren, Medien, Foto 5,0 k. A. k. A. 4 k. A. 96 k. A. Hausrat, Einrichtung, Möbel 5,2 0,6 0,4 8 4,8 92 0,2 Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 4,6 k. A. k. A. 15 k. A. 85 k. A. Optik, Uhren / Schmuck 1,1 k. A. k. A. 29 k. A. 71 k. A. sonstige Sortimente* 2,5 0,5 0,2 8 2,3 92 0,3 langfristiger Bedarf 18,4 1,8 10 16,6 90 0,8 Konsumgüter 35,6 2,6 9,8 6,6 19 29,0 81 3,2 Einzelhandel gesamt 53,8 18,7 14,8 28 39,0 72 3,9 in Mio. € in Mio. € in Mio. € 0,7 * sonstige Sortimente: z. B. Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) GMA-Berechnungen 2013 (ca.-Werte, gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen) 66 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 3.3 Entwicklungspotenziale und Defizite in der Branchenstruktur Vor dem Hintergrund der aktuellen, unterdurchschnittlichen Ausstattung in nahezu allen Sortimentsgruppen sowie der abzuleitenden Kaufkraftabflüsse lassen sich für die Gemeinde Merzenich Entwicklungspotenziale ableiten. Diese sind jedoch an die aktuellen Rahmenbedingungen – Versorgungsfunktion der Gemeinde Merzenich als Grundzentrum sowie hohe Wettbewerbswirkungen durch die Nähe zum Mittelzentrum Düren und weiteren Einzelhandelskonzentrationen im Umland – einzuordnen. Bei den nachfolgenden Aussagen handelt es sich um Empfehlungen, die als Orientierung für die städtebaulich und versorgungsstrukturell sinnvolle Einzelhandelsentwicklung in Merzenich zu sehen sind: ƒ Nahrungs- und Genussmittel: quantitativ unterdurchschnittliche VK-Ausstattung; ausgewogener Betriebsbesatz, vorhandene Anbieter Rewe und Netto sind annähernd zeitgemäß; räumlich ausgewogene Verteilung; sehr geringe Zentralität von rd. 49 weist auf Selbstversorgergemeinde mit hohen Kaufkraftabflüssen hin Æ Ausbau des Lebensmittelsegments (Vollsortimenter, Discounter) unter Berücksichtigung der Zentrenverträglichkeit ƒ Gesundheit, Körperpflege: Nach der Schlecker-Schließung lediglich noch zwei Apotheken und Nebensortimente des Supermarktes / Discounters; hohe Kaufkraftabflüsse ins Umland; gute Versorgung im Bereich der Sanitätswaren Æ Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes im Ortszentrum wünschenswert; hier sollte der ehemalige Schlecker-Markt (früher Plus-Standort) inkl. des Standortumfelds baulich so verbessert werden, dass aktiv nach einem Betreiber gesucht werden kann; Zusammenlegung der nach der Schließung des PlusMarktes geteilten Fläche; Initiative der Gemeindeverwaltung / Händlerschaft ist notwendig (Prüfung der Option dayli sowie möglicher Alternativen) 67 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Exkurs Im Zuge der Insolvenz des Unternehmens Schlecker und der damit einhergehenden Schließung der Filiale in Merzenich ist eine Versorgungslücke im Drogeriewarensegment entstanden. Diese wird aktuell v. a. über den Vollsortimenter und Lebensmitteldiscounter abgefangen. Nach Auswertung der Fachpresse1 sind bei den aktuellen Betreibern von Drogeriefachmärkten (dm, Rossmann, Müller) keine neuen, kleineren Konzepte für den ländlichen Raum festzuhalten; die Umsetzung des dayli-Konzeptes ist noch fraglich. In Bezug auf die Standortkriterien berücksichtigen die unterschiedlichen Betreiber (z. B. dm) häufig erst Städte ab 20.000 Einwohnern im Einzugsbereich. Der Anbieter Rossmann hingegen realisiert zunehmend Märkte auch in kleineren Städten ab ca. 8.000 Einwohnern, so dass hier für die Gemeinde Merzenich eine Option besteht, der aktiv nachgegangen werden sollte. ƒ Blumen, zoologischer Bedarf: unterdurchschnittliche VK-Ausstattung; nur ein kleines Blumengeschäft im Ortszentrum und ein Landmarkt, kein adäquates Angebot an Schnittblumen; Teilflächen von Lebensmittelmärkten und Landmarkt stellen begrenzte Versorgung im Bereich zoolog. Artikel sicher Æ qualitative / quantitative Aufwertung des bestehenden Angebotes (inkl. Schnittblumen) wünschenswert ƒ Bücher, Schreib-, Spielwaren: ein kleiner Post-Shop sowie ein gut geführtes Lotto- und Schreibwarengeschäft sind im Ortszentrum vorhanden; die geringe Zentralität von rd. 23 weist auf Kaufkraftabflüsse v. a. bei Büchern und Spielwaren hin Æ qualitative und quantitative Aufwertung des Angebotes im Ortszentrum, v. a. im Bereich Bücher, ggf. kombiniert mit Spielwaren, wünschenswert 1 z. B. Lebensmittelzeitung, Immobilienzeitung etc. 68 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ƒ Bekleidung, Schuhe, Sport: stark unterdurchschnittliche Ausstattung, nur rund 100 m² Verkaufsfläche in diesem Bereich vorhanden Æ quantitative Aufwertung des Angebotes im Ortszentrum wünschenswert, marktseitig jedoch höchstens im Niedrigpreissegment realistisch ƒ Elektrowaren: derzeit sehr geringe Ausstattung, nur ein Betrieb mit ausschnittweisem Sortiment vorhanden; kein Anbieter im Segment weiße Ware Æ qualitative und quantitative Aufwertung des Angebotes im Ortszentrum wünschenswert, ggf. als Randsortiment ƒ Hausrat, Einrichtung, Möbel: stark unterdurchschnittliche Ausstattung; Angebote in den Bereichen Geschenkartikel, Raumausstattung und Antiquitäten vorhanden; hohe Kaufkraftabflüsse ins Umland Æ ggf. Arrondierung des Sortimentsspektrums mit Haushaltswaren im Ortszentrum, ggf. als ergänzendes Sortiment ƒ Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf, (einschl. Teppiche, Bodenbeläge): ebenfalls unterdurchschnittliche Ausstattung, Bedarfsdeckung nur im Bereich Pflanzen möglich (Baumschule mit Pflanzenverkauf) Æ Neuansiedlungen sind vor dem Hintergrund der Gemeindegröße kaum realistisch; daher aktuell kein Handlungsbedarf ƒ Optik, Uhren / Schmuck: kürzlich erfolgte Neuansiedlung eines leistungsfähigen Optikers im Ortszentrum ist positiv zu werten Æ ggf. Arrondierung des Sortimentsspektrums im Bereich Uhren / Schmuck im Ortszentrum, marktseitig jedoch kaum realistisch ƒ Sonstige Sortimente (Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren): Anbieter im Bereich Fahrräder (Kleinanbieter), Motorradbekleidung und -zubehör sowie Second Hand Æ aktuell kein Handlungsbedarf 69 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Insgesamt sind vor dem Hintergrund des beschränkten Einwohnerpotenzials und der derzeitigen Betreiberanforderungen einige der zu ermittelnden Entwicklungspotenziale in der Umsetzung kaum realistisch. Wichtig für den Einzelhandelsstandort Merzenich wären jedoch v. a. die Ansiedlung eines Drogeriemarktes und die Bestandserhaltung / Erweiterung des Nahrungs- und Genussmittelsegmentes sowie weiterer nahversorgungsrelevanter Sortimente (z. B Blumen). Dies würde auch der Sicherung der grundzentralen Funktion Merzenichs entsprechen. 70 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich V. Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 1. Zielsetzungen und Inhalte Zur Sicherung und gezielten Weiterentwicklung des Einzelhandels in Merzenich ist die Verabschiedung eines Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung herangezogen werden sollte. Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu formulieren: ƒ Erhalt und Weiterentwicklung der Versorgungsfunktion der Gemeinde Merzenich. ƒ sortimentsspezifischer Ausbau des Einzelhandelsangebotes zur Schaffung einer unter qualitativen und quantitativen Aspekten der Funktion eines Grundzentrums entsprechenden Angebotsstruktur ƒ Sicherung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs durch zielgerichteten Ausbau des Einzelhandelsangebotes und Schaffung von Investitionssicherheit. ƒ Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung mit Angeboten des kurzfristigen Bedarfs, insbesondere mit Lebensmitteln. Î zielgerichtete Steuerung und Weiterentwicklung des Einzelhandels mit dem Fokus auf das Merzenicher Ortszentrum. Das Einzelhandelskonzept umfasst folgende Bausteine (vgl. Abbildung 31): ƒ Sortimentskonzept: Die Merzenicher Sortimentsliste dient als Grundlage für die Beurteilung von zukünftigen Ansiedlungs- / Erweiterungsvorhaben. ƒ Standortkonzept: Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt die Festlegung und Begründung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne von § 1 Abs. 6 BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB, § 9 Abs. 2a BauGB, § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO. Auf dieser Basis werden im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes 71 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich standort- und branchenspezifische Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung formuliert. Mit dem vorgeschlagenen Sortiments- und Standortkonzept sollen die Rahmenbedingungen für eine zukunftsorientierte und geordnete Entwicklung geschaffen werden. Es ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass ein Zentrenkonzept nur die entsprechenden Rahmenbedingungen für eine adäquate Entwicklung bereitstellt. Es entbindet jedoch nicht von weiteren aktiven Modernisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen an städtebaulich gewünschten Standorten (v. a. in den zentralen Lagen). Abbildung 31: Ziele und Aufbau des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Merzenich Ziele ƒ Erhalt und Weiterentwicklung der Versorgungsfunktion der Gemeinde Merzenich ƒ Sicherung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereiches ƒ Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung (v. a. mit Lebensmitteln) Sortimentskonzept Standortkonzept Festlegung der Sortimente mit hoher Bedeutung für den Festlegung der Standorte zur Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereich Einzelhandels ⇒ zentrenrelevante Sortimente, z. B. Bücher, Schreib-, Spielwaren, Bekleidung, Schuhe, Hausrat, Uhren / Schmuck etc. ⇒ nahversorgungsrelevante Sortimente, z. B. Lebensmittel, Drogeriewaren ⇒ nicht zentrenrelevante Sortimente, z. B. Bau- und Heimwerkerbedarf, Teppiche, Möbel ⇒ Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches ⇒ Festlegung von möglichen Ergänzungsstandorten ⇒ Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (z. B. in Gewerbegebieten) Quelle: GMA 2013 72 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 2. Sortimentskonzept Das Sortimentskonzept (sog. „Merzenicher Sortimentsliste“) bildet die branchenbezogene Grundlage für die Grundsätze zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung bzw. zur Beurteilung zukünftiger Ansiedlungs- / Erweiterungsvorhaben. Dabei ist zu definieren, welche Einzelhandelssortimente hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstruktur heute im Wesentlichen dem zentralen Versorgungsbereich zugeordnet werden können bzw. zukünftig zugeordnet werden sollen und welche Sortimente auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches angesiedelt werden können bzw. sollen. Hierzu wird differenziert in zentrenrelevante, nahversorgungsrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente: ƒ Im Allgemeinen sind zentrenrelevante Sortimente Warengruppen, bei denen von einem besonderen „Gefährdungspotenzial“ für die gewachsenen Zentren auszugehen ist, sobald diese außerhalb der Zentren angeboten werden. Auf das Vorhandensein dieser Sortimente und deren Anziehungskraft gründet sich das aus städtebaulicher Sicht wünschenswerte „Einkaufserlebnis“ bzw. eine zusätzliche Belebung der integrierten Lagen (u. a. durch Verbundkäufe). ƒ Darüber hinaus sind Sortimente zu erwähnen, die vorwiegend der Nahversorgung der Bevölkerung dienen (v. a. Lebensmittel, Lebensmittelhandwerk, Drogeriewaren, Schnitt- und Topfblumen, Papier- und Schreibwaren). Dabei handelt es sich um Angebote des kurzfristigen Bedarfs, die regelmäßig (täglich bzw. mehrmals die Woche) nachgefragt werden. Infolge dessen sollten sich diese Angebote in räumlicher Nähe zu den Wohngebieten befinden; diese Sortimente sind als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen. ƒ Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten stellt im Allgemeinen auch an Standorten außerhalb von Zentren keine wesentliche Gefährdung für zentrale Versorgungsbereiche dar; sie sind an solchen Standorten aus planerischer Sicht aufgrund ihres großen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz u. U. sogar erwünscht. Die nachfolgende Übersicht (vgl. Übersicht 7) stellt einen gutachterlichen Vorschlag zur künftigen Einstufung der Sortimente in zentren-, nahversorgungs- und nicht zentrenrelevante Sortimente dar. Die Sortimentsliste beachtet neben den im Landesentwicklungsplan 73 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel genannten zentrenrelevanten (bzw. innenstadtrelevanten) Leitsortimenten sowohl die aktuelle räumliche Verteilung des Einzelhandels in Merzenich (vgl. Abbildung vorneFehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden.) als auch die städtebaulichen Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes. So wurden auch Branchen, die derzeit im zentralen Versorgungsbereich nur in geringem Umfang angeboten werden, als zentrenrelevant eingestuft, sofern entsprechenden Ansiedlungen im Ortszentrum grundsätzlich möglich erscheinen und dort zu einer maßgeblichen Steigerung der Attraktivität des Einzelhandelsstandortes beitragen würden. Zur Einordnung der Sortimente ist auf folgende Punkte gesondert hinzuweisen: ƒ Nahrungs- und Genussmittel werden grundsätzlich als zentrenrelevant eingestuft. Gemäß aktuellen Entwurf des Landesentwicklungsplans sind großflächige Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur im Hauptzentrum (Innenstadt) und in Nebenzentren (Stadtteilzentren) zulässig. Allerdings werden Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Getränken) üblicherweise in Betriebstypen angeboten, die hinsichtlich ihres Flächenbedarfs sowie sonstiger Standortanforderungen (u. a. verkehrliche Erreichbarkeit für den Kunden- und Lieferverkehr) häufig nur schwer in zentrale Versorgungsbereiche zu integrieren sind (z. B. Supermarkt, Lebensmitteldiscountmarkt, Getränkemarkt). Im Hinblick auf die Sicherstellung einer ausgewogenen und wohnungsnahen Versorgungsstruktur innerhalb einer Gemeinde ist die Zulassung von großflächigen Neuansiedlungen und Erweiterungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche in den (perspektivischen) Ergänzungsbereichen im Einzelfall zu prüfen. ƒ Die Warengruppen Drogeriewaren / pharmazeutische Artikel, Schnittblumen, Zeitschriften, Papier- und Schreibwaren sind als ergänzende Angebote der Nahversorgung von Bedeutung, weshalb sie als nahversorgungsrelevant eingestuft werden. ƒ Im Bereich Tiere, zoologischer Bedarf, Tierfutter ist aus gutachterlicher Sicht zu erwarten, dass diese Sortimente zukünftig verstärkt in mittel- und großflächigen Betriebseinheiten im Wesentlichen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche verortet sein werden. In Merzenich werden die Artikel derzeit nur als Randsortiment in Lebensmittelmärkten sowie in einem kleinen Landmarkt angeboten. Die 74 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Warengruppe spielt für die Besucherfrequenz bzw. Prägung des zentralen Versorgungsbereiches in Merzenich jedoch keine wesentliche Rolle. Vor diesem Hintergrund sowie der Marktentwicklung in dieser Branche1 ist aus Sicht der GMA eine einheitliche Zuordnung von Tieren, zoologischer Bedarf und Tierfutter zu den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zu empfehlen. ƒ Das Segment Lampen / Leuchten wird in Merzenich derzeit nicht angeboten. Grundsätzlich zeichnet sich dieses Sortiment dadurch aus, dass es i. d. R. gezielt und daher bevorzugt mit dem Auto eingekauft wird, Kopplungseffekte mit zentrenrelevanten Sortimenten i. d. R. gering sind und zu großen Teilen auch großvolumige Artikel umfasst. Mit Blick auf die Marktentwicklung ist festzustellen, dass Lampen / Leuchten sowohl heute als auch zukünftig weniger von inhabergeführten Betrieben, sondern stärker von mittel- und großflächigen Betriebstypen (z. B. Möbelhäuser, Baumärkte) angeboten werden, für die unter verkehrlichen Gesichtspunkten ein Standort außerhalb zentraler Versorgungsbereiche standortgerecht ist. ƒ Die Warengruppen Sportgroßgeräte, Campinggroßgeräte und Fahrräder / Fahrradzubehör, Angelzubehör etc. sollen in Merzenich zukünftig im Wesentlichen auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden können und sind damit als nicht zentrenrelevant einzustufen. Ein kleiner Anbieter, der Fahrräder führt, befindet sich aktuell innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches. Vor dem Hintergrund des Sortimentscharakters, der untergeordneten Bedeutung für das Ortszentrum und der generellen Markt- und Standortentwicklung in diesen Branchen werden sie jedoch den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Beim Sportzubehör wurde eine deutliche Differenzierung nach Zubehör sowie Klein- und Großgeräten vorgenommen um eine Untergrabung der Randsortimentsregelung zu verhindern. 1 Die Warengruppe des zoologischen Bedarfs wird zunehmend durch filialisierte Fachmarktanbieter geprägt, während inhabergeführte Betriebe deutlich an Bedeutung verlieren. 75 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Übersicht 6: Sortimentsliste Merzenich zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente* nahversorgungsrelevant - - Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk, Tabakwaren, Getränke Tiere, Zooartikel, Tierpflegemittel, Tiernahrung - Gartenbedarf, Pflanzen und Zubehör, Pflege - Reformwaren und Düngemittel - Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), - Elektroinstallationsbedarf, Lampen / Leuchten Kosmetika Elektrogroßgeräte wie z. B. Herde, Öfen - Pharmazie, Sanitätswaren - Schnitt- und Topfblumen - Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Zeitschriften zentrenrelevant - (weiße Ware)** - Büromaschinen (gewerblicher Bedarf z. B. Kopierer, Bindegeräte, Aktenvernichter) - Möbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel - Matratzen, Bettwaren - Teppichböden (Auslegeware), Bodenbeläge, - Bücher - Bürobedarf - Spielwaren und Bastelartikel - Oberbekleidung, Wäsche, Wolle, Kurzwaren, Beschläge, Eisenwaren und Werkzeuge, Handarbeiten, Stoffe, sonstige Textilien Badeinrichtungen und -ausstattung, Sanitär, - Babyartikel, Kinderkleinartikel Fliesen, Rollläden, Gitter, Rollos, Markisen - Schuhe, Lederbekleidung, Lederwaren, Hüte, - Holz, Bauelemente wie z. B. Fenster, Türen Accessoires und Schirme, Orthopädie Babyzubehör (sperrig, z. B. Kinderwagen, Farben, Lacke, Malereibedarf, Tapeten - - Baustoffe, Bauelemente, Installationsmaterial, - Sportartikel (inkl. Bekleidung, Schuhe) Kindersitze) - Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwä- - Sportgroßgeräte, Waffen, Jagd- / Angel- und sche Reitsportgeräte / -zubehör Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik, Kunstge- - Fahrräder, Fahrradzubehör werbe, Antiquitäten, Teppiche (handgefertigt) - Campingartikel - Uhren, Schmuck, Silberwaren Kfz- / Motorradzubehör - Optik, Hörgeräte, optische Erzeugnisse (z. B. - - - Musikalien Ferngläser, Lupen) - Fotogeräte, Videokameras, Fotowaren u. ä. - Unterhaltungselektronik, Ton- und Bildträger - Elektrokleingeräte (weiße und braune Ware)** - Computer, Geräte der Telekommunikation * Aufzählung nicht abschließend ** weiße Ware: z. B. Haus- und Küchengeräte; braune Ware: z. B. Radio-, TV-, Videogeräte GMA-Empfehlungen 2013 76 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 3. Standortkonzept Das Standortkonzept soll als räumliche Grundlage für die Einzelhandelsentwicklung dienen. Insbesondere liegt hier ein wesentliches Augenmerk auf der Bewertung von Ansiedlungsbegehren großflächiger Einzelhandelsbetriebe, sowohl bei Ansiedlungen innerhalb der Standortkommune als auch bei Planungen in den Nachbarkommunen. Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt eine Einordnung der bestehenden Einkaufslagen in der Gemeinde Merzenich in eine Zentren- und Standortstruktur. Des Weiteren werden sog. zentrale Versorgungsbereiche festgelegt und räumlich abgegrenzt. 3.1 Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in § 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs. Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen:1 § 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. „auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden nicht nur unwesentlich auswirken können“, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu. § 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Gemeinden sowohl gegenüber Planungen anderer Gemeinden als auch gegenüber der Zulassung einzelner Einzelhandelsnutzungen auf „Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche“ berufen können. § 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich, die sonst nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen „keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden“ zu erwarten sein dürfen. § 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Gemeinden nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile i. S. v. § 34 BauGB „zur Erhaltung 1 Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f. 77 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu steuern. Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des § 1 Abs. 6 BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere „die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ zu berücksichtigen. Durch diese unterschiedlichen Schutznormen sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschiedenen Aspekten geschützt bzw. können geschützt werden. Der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches wurde vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, so dass keine allgemein gültige Definition vorliegt. Zentrale Versorgungsbereiche stellen eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben dar, die zumeist durch Dienstleistungen und gastronomische Einrichtungen ergänzt werden. Sie verfügen über eine Versorgungsfunktion für einen Einzugsbereich von städtebaulichem Gewicht und sind als städtebaulich integriert zu bewerten. Es handelt sich dabei mindestens um das Hauptzentrum einer Kommune (z. B. Innenstadt), aber auch Stadtteil- und Nahversorgungszentren können als zentrale Versorgungsbereiche definiert werden.1 Gemäß Einzelhandelserlass NRW zeichnen sich zentrale Versorgungsbereiche durch ein gemischtes und kompaktes, d. h. räumlich verdichtetes Angebot an öffentlichen und privaten Nutzungen aus (u. a. Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Handwerksbetriebe, Büronutzungen, Wohnungen). Diese Nutzungsmischung bildet sich sowohl in der Fläche (horizontale Gliederung) als auch in der Höhe (vertikale Gliederung) ab. Innerhalb des gemeindlichen Siedlungsgefüges müssen sich zentrale Versorgungsbereiche in einer städtebaulich integrierten Lage befinden, d. h. sie müssen in einem im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Sieldungsbereich und dort in einem baulich verdichteten Siedlungszusammenhang liegen. Wichtig ist gemäß Einzelhandelserlass außerdem eine gute Anbindung an das öffentliche Personennahverkehrsnetz, so dass die zentralen Versor- 1 vgl. BVerwG, Urteil vom 11.10.2007, 4 C 7.07 und Urteile vom 17.12.2009, 4 C 1.08 und 4 C 2.08. 78 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich gungsbereiche auch unabhängig vom motorisierten Individualverkehr erreicht werden können. Die Festlegung und Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen ergibt sich insbesondere aus ƒ planerischen Festlegungen, d. h. aus Darstellungen im Flächennutzungsplan und Ausweisungen in Bebauungsplänen ƒ informellen, gemeindlichen Planungen (z. B. Einzelhandels- und Zentrenkonzepte) ƒ nachvollziehbar eindeutigen, tatsächlichen Verhältnissen.1 Für einen zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration zentraler Versorgungseinrichtungen maßgeblich, wobei neben dem Einzelhandel auch sonstige (zentrenprägende) Versorgungseinrichtungen von Bedeutung sind. Der Einzelhandel ist dabei als konstituierendes Element zu sehen, das durch Komplementärnutzungen ergänzt wird. Als Rahmenbedingung sind städtebauliche Gegebenheiten sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen zu berücksichtigen (vgl. Abbildung 32). 1 d. h. aus faktisch vorhandenen zentralen Versorgungseinrichtungen, aber auch aus bereits bestehendem Baurecht für zentrale Versorgungseinrichtungen. 79 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 32: Wesentliche Bestandteile zentraler Versorgungsbereiche Einzelhandel / Komplementärnutzungen: - quantitative Aspekte (z. B. Anzahl, Dimensionierung) - qualitative Aspekte (z. B. Art der Nutzung, Bestandsdichte) städtestädte- Komplementärnutzungen (= Ergänzung) bauliche bauliche Einzelhandel Einzelhandel (= Basis) Basis) (= Gegebenheiten Gegebenheiten (=(=Rahmenbedingung) Rahmenbedingung) städtebauliche Gegebenheiten: - stadträumliche Zäsuren (z. B. Straße mit Barrierewirkung / Bahngleise / Topografie / Stadtmauer / markanter Wechsel der Bebauungsstruktur / geschlossene Baukörper bzw. Bebauungsstrukturen etc.) - Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Bahnhof, Rathaus). GMA-Darstellung 2013 3.2 Zentraler Versorgungsbereich der Gemeinde Merzenich Die räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches in Merzenich erfolgte auf Basis der durchgeführten Bestandsaufnahme der Erdgeschossnutzungen sowie anhand intensiver Vor-Ort-Besichtigungen. Die Abgrenzung basiert auf der aktuellen Situation (faktische Prägung) und ist weitgehend parzellenscharf. Der in der Gemeinde Merzenich in Karte 4 ausgewiesene zentrale Versorgungsbereich (Hauptzentrum) lässt sich wie folgt abgrenzen: ƒ Der zentrale Versorgungsbereich der Gemeinde Merzenich befindet sich im Ortszentrum von Merzenich. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches umfasst im Wesentlichen die Lindenstraße, den westlichen Abschnitt der Schützenstraße, die östlichen Abschnitte von Rosenstraße und Zehntstraße, den westlichen Abschnitt der Bergstraße, den Lindenplatz, den östlichen Abschnitt der Dürener Straße, den östlichen Abschnitt der Burgstraße, den südlichen Abschnitt der Rather Straße, die südliche Klosterstraße sowie die südwestliche Schulstraße. Die 80 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abgrenzung erfolgt, wie vom Gesetzgeber vorgegeben, parzellenscharf. Daher werden oftmals rückwärtig zur ersten Baureihe gelegene Frei- / Grünflächen mit eingeschlossen. ƒ Der zentrale Versorgungsbereich weist in der gutachterlichen Abgrenzung in Nordwest-Südost-Richtung eine räumliche Ausdehnung von ca. 400 – 500 m auf. Damit liegt für ein Grundzentrum der Größenordnung von Merzenich eine verhältnismäßig weite Ausdehnung vor; eine nur begrenzte Konzentration der Versorgungseinrichtungen ist standortprägend. ƒ Der zentrale Versorgungsbereich Merzenich ist städtebaulich integriert und weist innerhalb des Merzenicher Gemeindegebietes die höchste Einzelhandelskonzentration auf. Das Einzelhandelsangebot wird durch Dienstleistungs- und Gastronomieangebote sowie öffentliche Einrichtungen (z. B. Rathaus) ergänzt. ƒ Insgesamt sind dem zentralen Versorgungsbereich von Merzenich 20 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von knapp 1.800 m² zugeordnet. Als aktuell einziger Magnetbetrieb fungiert der großflächige Rewe-Lebensmittelmarkt, wobei die nördliche Randlage und der Richtung Norden ausgerichtete Ladeneingang die Kopplungswirkungen zu den übrigen Einzelhandelsbetrieben leicht einschränken. Bei den weiteren Einzelhandelsbetrieben handelt es sich um kleinstrukturierte, überwiegend inhabergeführte Fachgeschäfte mit Verkaufsflächen von meist deutlich unter 100 m². Dazu zählen Betriebe des Ladenhandwerks (Bäckerei / Metzgerei), zwei Apotheken, ein Floristikgeschäft, ein Betrieb für landwirtschaftliche Erzeugnisse, ein Schreibwarengeschäft, ein Postshop, ein Textilhandel / -druck, ein Kinderbekleidungsgeschäft, ein Schuh- und Sportgeschäft, ein Paketshop / Handygeschäft, ein Geschäft für Geschenkartikel, ein Heimtextiliengeschäft, ein Optiker, ein Zweiradshop sowie ein Secondhand-Laden. ƒ Die Gemeindeentwicklungsplanung sollte darauf abzielen, den zentralen Versorgungsbereich zu erhalten und möglichst mit zusätzlichen Angeboten zu arrondieren. Hinsichtlich möglicher Entwicklungsflächen ist in erster Linie auf die leerstehende Schlecker-Immobilie inkl. des angrenzenden Ladenlokals (ehemaliger Bereich der Plus-Filiale vor der Teilung der Ladenlokale) hinzuweisen (vgl. Karte 4, Entwicklungsstandort Nr. 1). Der Leerstand führt aktuell zu einer „Abwertung“ der Standortlage und könnte – sofern er nicht baldmöglichst neubelegt wird – weitere trading-down-Effekte in unmittelbarer Umgebung nach sich ziehen. Voraus81 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich sichtlich sind zur Neubelegung des Objektes bauliche Umgestaltungsmaßnahmen notwendig, deren Umsetzung kurzfristig geprüft werden sollte. Sollte sich mittelfristig kein Mieter für das Objekt finden, wäre im Falle der Schlecker-Immobilie längerfristig ggf. auch ein Abriss bzw. die vollständige Neuordnung des Grundstücks in Erwägung zu ziehen. ƒ Als weitere mögliche Entwicklungsflächen stellen sich aus gutachterlicher Sicht die in Karte 4 aufgeführten Entwicklungsstandorte 2 – 5 in den Bereichen Lindenstraße, Schützenstraße sowie Klosterstraße dar. Dazu zählen Bereiche, die gegenwärtig noch bebaut sind bzw. anderweitig genutzt werden und allenfalls mittelfristig Entwicklungsmöglichkeiten bieten. Es wird empfohlen, zunächst die Vor- und Nachteile einer Umnutzung mit den Beteiligten vor Ort abzustimmen. Ungeachtet der gutachterlicherseits nicht zu prüfenden Realisierungswahrscheinlichkeit bleibt festzuhalten, dass die Standorte geeignet wären, den Einzelhandelsbesatz im zentralen Versorgungsbereich weiter zu konzentrieren und Ansiedlungsmöglichkeiten für zusätzliche / derzeit unterrepräsentierte Sortimente zu schaffen. Auf diese Weise könnte der Einkaufsstandort Merzenich deutlich attraktiviert werden. Darüber hinaus ist sowohl unter städtebaulichen Aspekten als auch im Hinblick auf die Angebotsvielfalt eine sinnvolle Nachbelegung der aktuell leerstehenden Ladenlokale / Flächen (vgl. Karte 4) sowie die Umwandlung derzeitiger Wohn- / mindergenutzter Flächen, die aktuell einer stärkeren Konzentration der Versorgungseinrichtungen innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches im Wege stehen, in Einzelhandelsflächen wünschenswert. ƒ Branchenbezogen ergeben sich aufgrund der bestehenden Einzelhandelsstrukturen insbesondere im Bereich Drogeriewaren Entwicklungspotenziale. Darüber hinaus bestehen auch in den Branchen Nahrungs- und Genussmittel, Blumen, Bücher, Spielwaren, Bekleidung, Schuhe, Sport, Elektrowaren, Haushaltswaren, Uhren / Schmuck Ergänzungspotenziale. Die wesentlichen Stärken und Schwächen des zentralen Versorgungsbereiches Merzenich sind in nachfolgender Übersicht zusammengefasst dargestellt. 82 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Übersicht 7: Stärken-Schwächen-Profil des zentralen Versorgungsbereiches Merzenich Stärken + Magnetbetrieb Rewe Lebensmittelmarkt als Frequenzbringer für benachbarte, kleinstrukturierte Einzelhandelsbetriebe + das Einzelhandelsangebot wird durch eine Reihe von individuellen, inhabergeführten Betrieben geprägt, wesentliche Nahversorgungseinrichtungen sind im Ortszentrum vorhanden + Durchmischung von Einzelhandel und ergänzenden Nutzungen (v. a. Dienstleister, Gastronomie) + Ansiedlung des Ärztehauses im Zentrum von Merzenich + kostenfreie Stellplatzangebote in Zentrumsnähe + ÖPNV-Anbindung + mögliche Entwicklungsstandorte sind vorhanden, müssten jedoch abgestimmt und entsprechend aufbereitet werden Schwächen - - - - - Quelle: durch den Rückzug von Schlecker ist ein weiterer Frequenzbringer weggebrochen, was sich auf die Angebotsvielfalt sowie die städtebauliche Attraktivität des Nahbereichs auswirkt der Rewe-Markt liegt am Rand des zentralen Versorgungsbereiches; der Eingang liegt rückwärtig zu den benachbarten, kleinstrukturierten Anbietern großer Anteil von Kleinflächen, nur ein großflächiger Betrieb (Rewe) einige wichtige Branchen sind im Zentrum nicht etabliert geringe Einzelhandelsdichten, Unterbrechungen des Geschäftsbesatzes durch leerstehende Ladenlokale, Wohnen etc. z. T. Renovierungen von Fassaden etc. notwendig; teilweise Schäden durch Bergbau schwache Passantenfrequenzen bislang kein Zusammenschluss der örtlichen Einzelhändler in Form einer Werbegemeinschaft / eines Einzelhandelsstammtisches o. ä. GMA-Zusammenstellung 2013 Aufbauend auf der Analyse und Bewertung der Einzelhandelsstruktur werden folgende Entwicklungsziele zur Stärkung der zentralen Versorgungsfunktionen vorgeschlagen: ƒ Ausbau des Angebotes innerhalb der gewachsenen Strukturen Unter Berücksichtigung der vorgegebenen kompakten Baustruktur mit einer kleinteiligen Flächenparzellierung ist kurzfristig nicht absehbar, dass ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb (z. B. in der Größenordnung eines Supermarktes) innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs angesiedelt werden kann. Daher sollte ein großes Augenmerk auf mittelgroße Anbieter (v. a. Drogeriefachmarkt) gelegt werden. Möglichkeiten der Ergänzung kleinteiliger Facheinzelhändler sollten aktiv angegangen werden. 83 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ƒ Nachbelegung bestehender Ladenleerstände Ein wesentliches Ziel zur Stabilisierung, Stärkung und Weiterentwicklung ist in dem Abbau bzw. der Verhinderung von Leerständen und Mindernutzungen im Ortszentrum zu sehen. Dabei sollte vorrangig der Standort des ehemaligen Schlecker-Marktes nachbelegt bzw. neu geordnet werden. Es geht darum, das Ortszentrum von Merzenich durch Neuansiedlung, ggf. auch Betriebserweiterungen, und durch Modernisierungen vorhandener Geschäfte zu stärken und damit eine Wiederbelegung der Leerstände bzw. einen Abbau von Mindernutzungen (v. a. im Bereich der nördlichen Lindenstraße) zu fördern. ƒ Organisiation der örtlichen Händlerschaft Da die örtlichen Händler aktuell noch nicht organisiert sind, wird vorgeschlagen, die Errichtung eines Einzelhändlerstammtisches (ggf. mit dem Ziel der Gründung einer örtlichen Werbegemeinschaft) ins Leben zu rufen. Dabei können jeweils aktuelle Themen behandelt werden, zu denen auch weitere Akteure (z. B. Ansprechpartner bei der Gemeindeverwaltung, Fachberater etc.) eingeladen werden können. Ziel sollte sein, die Gemeinschaft zu stärken, die Kommunikation auch mit der Gemeindeverwaltung zu verbessern, mögliche Aktivitäten / Aktionen zu planen oder auch ein Leerstandsmanagement (Bewertung der Eignung von Ladenlokalen, Suche nach Nachmietern etc.) einzurichten. ƒ Flächenzusammenlegungen Im Rahmen eines Flächenmanagements könnte zudem die Möglichkeit zu Neuund Umstrukturierungen bzw. Flächenzusammenlegungen sondiert werden, um die Standortattraktivität für moderne Anbieter zu schaffen. Organisatorisch sind hier gemeinsame Aktionen von Einzelhändlern bzw. Investoren, Immobilieneigentümern und Gemeinde (sog. Public-Private-Partnership) denkbar. Der zunehmende Wettbewerb der Kommunen um Einzelhandelsansiedlungen erfordert gemeinschaftliche Initiativen der Merzenicher Akteure zur Ergänzung und zum Ausbau des innerörtlichen Geschäftsbesatzes, im Zuge dessen ist bspw. auf das Instrument der Immobilien- und Standortgemeinschaft hinzuweisen. 84 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Karte 4: Nutzungsstruktur und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Merzenich L Rat S her e traß Klo e e in Kl ße stra ster rW ein be rg Lin Bergstr ße aße tra ns de 5 2 L L L 1 3 n de rS tr a Lin ße L ße Dü re ne a str r de An L Ell e 4 L L Legende Rose nstra ße s der Va l Einzelhandel g we L L Leerstand Gastronomie/Hotellerie sonst. Dienstleistung h Ba r nst e aß öffentliche Einrichtung / Bildung, Freizeit, Kultur Handwerk / Gewerbe potenzielle Entwicklungsflächen Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich GMA-Darstellung 2013 auf Basis von Kartenmaterial der Gemeinde Merzenich 85 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 3.3 Ergänzungsstandort Valdersweg / An der Windmühle Neben dem abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich dient auch der Standortbereich Valdersweg / An der Windmühle der Nahversorgung Merzenicher Bürger, insbesondere der Bevölkerung angrenzender Wohngebiete (vgl. Karte 5). Aufgrund der Randlage innerhalb des Siedlungsschwerpunktes von Merzenich, der damit einhergehenden begrenzten fußläufigen Erreichbarkeit sowie der primären Ausrichtung auf Pkw-Kunden ist der Standort jedoch nicht als zentraler Versorgungsbereich im Sinne des BauGB zu bewerten. Gleichzeitig besitzt er jedoch aufgrund der zumindest teilintegrierten Lage und der Ausrichtung auf nahversorgungsrelevante Sortimente eine Bedeutung für die wohnortnahe Versorgung. Am Ergänzungsstandort Valdersweg / An der Windmühle sind derzeit 6 Einzelhandelsbetriebe mit knapp 1.400 m² Verkaufsfläche ansässig; ein größeres Ladenlokal (ehemals Zoofachmarkt) steht derzeit leer. Magnetfunktionen übernimmt ein Netto Lebensmittsdiscountmarkt (mit Bäckerei), der in Nachbarschaft zu einem Getränkemarkt, einem Sanitätsfachgeschäft sowie einem Motorradgeschäft etabliert ist. In unmittelbarer Nähe ist darüber hinaus eine Tankstelle inkl. Shop ansässig. Der Standort Valdersweg / An der Windmühle sollte in seinem Bestand gesichert werden, eine deutliche Erweiterung um nahversorgungsrelevante Sortimente sollte allerdings nicht erfolgen, um die Konkurrenzwirkung zum zentralen Versorgungsbereich nicht zu erhöhen. Daher sind an diesem Ergänzungsstandort allenfalls geringfügige, bestandssichernde Erweiterungen bestehender Betriebe denkbar; mögliche Neuansiedlungen (z. B. bei Nachbelegung der aktuell leerstehenden Fläche) sollten sich auf nicht zentrenrelevante Sortimente beschränken. 3.4 Ergänzungsstandort Ürlingsweg Am Standort Ürlingsweg ist die Errichtung eines Lebensmittelmarktes – ggf. ergänzt um einen Drogeriefachmarkt – geplant. Der aktuell als dezentraler Standort zu klassifizierende Projektstandort wird durch die Umsiedlung des Ortsteils Morschenich künftig an den bestehenden Siedlungszusammenhang angebunden. Aufgrund der östlichen Randlage innerhalb des Kernortes Merzenich sowie der überwiegenden Ausrichtung auf Pkw86 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Kunden sind dem Standort – ähnlich wie dem Bereich Valdersweg / An der Windmühle – zwar auch gewisse Nahversorgungsfunktionen für die umliegenden Wohnbereiche zuzusprechen, gleichwohl ist jedoch eine Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches nicht gerechtfertigt. Daher wäre auch hier die Klassifizierung als Ergänzungsstandort zu empfehlen. Zu den möglichen Auswirkungen der an diesem Standort geplanten Einzelhandelsnutzungen wird auf die GMA-Auswirkungsanalyse Merzenich, Ürlingsweg verwiesen.1 3.5 Sonstige Standorte Neben den beschriebenen integrierten bzw. teilintegrierten Lagen sind in Merzenich nur wenige weitere Einzelhandelsbetriebe in Streulagen oder dezentralen Lagen vorhanden. Dabei sind hier in erster Linie ein Möbel- / Antiquitätenbetrieb sowie ein Betrieb für Sanitär im Gewerbegebiet im Ortsteil Girbelsrath sowie eine Baumschule mit Pflanzenverkauf in Golzheim zu nennen. Darüber hinaus sind einzelne Kleinflächen zur Nahversorgung der Ortsteilbevölkerung i. d. R. siedlungsräumlich integrierten Lagen zugeordnet. Mit der Zielsetzung der Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches sollten an dezentralen Standorten / in Streulagen auch zukünftig keine Angebote für zentrenrelevante Sortimente vorgesehen werden, welche in Konkurrenz zum zentralen Versorgungsbereich stehen könnten. Die Erweiterung um nahversorgungsrelevante Sortimente in den Ortsteilen ist vor dem Hintergrund der geringen Einwohnerzahlen nicht realistisch; möglich wären ggf. alternative Nahversorgungskonzepte (z. B. in Form von mobilen Nahversorgern). Insgesamt ergibt sich für die Gemeinde Merzenich damit das nachfolgend beschriebene Standortkonzept. 1 GMA: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters und eines Drogeriefachmarktes in Merzenich, Ürlingsweg, Köln, März 2013 87 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 3.6 Zentren- und Standortstruktur in Merzenich Hauptzentrum Ergänzungsstandorte Valdersweg / An der Windmühle Ortszentrum Merzenich Zentraler Versorgungsbereich gemäß § 1 Abs. 6 BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB, § 9 Abs. 2a BauGB, § 34 Abs. 3 BauGB, § 11 Abs. 3 BauNVO Ürlingsweg (geplanter Standort) autokundenorientierte Standorte mit Teil-Einbindung in die Siedlungsstruktur, großenteils nahversorgungsrelevanter Einzelhandel GMA-Darstellung 2013 Der zentrale Versorgungsbereich Ortszentrum Merzenich ist als schutzwürdiger Bereich i. S. des Baugesetzbuches einzustufen. Die Ergänzungsstandorte sind als siedlungsräumlich (teil-)integrierte Lagen zu werten, die zwar (perspektivisch) eine höhere Bedeutung für die Nahversorgung haben, jedoch nicht die Kriterien eines zentralen Versorgungsbereiches erfüllen. 88 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Karte 5: Zentren- und Standortstruktur in der Gemeinde Merzenich Legende zentraler Versorgungsbereich Ortsteil Morschenich (potenzielle) Ergänzungsstandorte der Nahversorgung Kerpen-Buir erstellt mit Regiograph Planung; GMABearbeitung 2013 zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Merzenich potenzieller Ergänzungsstandort Ürlingsweg zukünftig NeuMorschenich Ortsteil Golzheim Ergänzungsstandort Valdersweg / An der Windmühle Gewerbegebiet Düren Ortsteil Girbelsrath 89 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich 4. Grundsätze zur effektiven Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Die Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Merzenich ist darauf angelegt, unter Berücksichtigung der strukturprägenden Elemente des Einzelhandels ein planerisches Steuerinstrumentarium für eine zielgerichtete Sicherung und Stärkung der Einzelhandelsfunktionen zu nutzen. Dabei handelt es sich um Planungsziele und Leitlinien, die eine Vereinfachung und Beschleunigung bei der Bewertung von künftigen Einzelhandelsvorhaben bewirken sollen. Die räumliche Konkretisierung des zentralen Versorgungsbereichs und der Ergänzungsstandorte schafft im Rahmen der Gemeindeentwicklung den planerischen Beurteilungsrahmen für eine Einzelfallprüfung. Da die Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs nicht gleichbedeutend mit der Ausweisung von Kerngebieten bzw. Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel ist, bedürfen insbesondere großflächige Einzelhandelsvorhaben in jedem Fall einer Einzelbetrachtung, die zwar durch die Rahmensetzungen des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes der Gemeinde Merzenich vorbereitet, nicht jedoch ersetzt werden kann. Zur effektiven Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sind standortbezogene Regelungen zum Ausschluss bzw. zur Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben zu empfehlen.1 Grundsätzlich kommen verschiedene Stufen zur Begrenzung und zum Ausschluss des Einzelhandels in Betracht: ƒ Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente ƒ zusätzlicher Ausschluss großflächigen Einzelhandels i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO ƒ Ausschluss des gesamten Einzelhandels. Im Folgenden werden auf Grundlage des Sortimentskonzeptes sowie der o. g. Zentrenund Standortstruktur Merzenichs branchen- und standortbezogene Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung definiert: 1 Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen. 90 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ƒ Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Merzenich Die Neuansiedlung von (großflächigen) Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten sollte nach Möglichkeit auf den zentralen Versorgungsbereich des Ortszentrums Merzenich gelenkt werden.1 Dies dient dem Ziel der Entwicklung des Ortszentrums als Haupteinzelhandelslage. Dabei steht die Stärkung des Ortszentrums gegenüber außerhalb gelegenen Standorten durch den zielgerichteten Ausbau des Einzelhandelsangebotes im zentralen Versorgungsbereich im Vordergrund. ƒ Ergänzungsstandorte Valdersweg / An der Windmühle und Ürlingsweg (zukünftiger Ergänzungsstandort) Um den zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Ortszentrum Merzenich in seiner Struktur nicht zu beeinträchtigen und die zukünftige Entwicklung nicht zu behindern, ist für die Ergänzungsstandorte Valdersweg / An der Windmühle und Ürlingsweg (potenzieller Entwicklungsstandort) eine Steuerung erforderlich. Der Bereich Valdersweg / An der Windmühle sollte auf den Bestand (mit allenfalls geringfügigen, bestandssichernden Erweiterungsflächen) festgeschrieben werden. Demgegenüber ist für den potenziellen Standort Ürlingsweg die Ausweisung eines Sondergebietes mit Begrenzung der nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimente notwendig. Im Rahmen der GMA-Auswirkungsanalyse wurde nachgewiesen, dass die hier avisierte Ursprungsplanung mit einem Lebensmittelvollsortimenter von ca. 1.700 m² und einem Drogeriefachmarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 500 m² städtebaulich nicht verträglich ist. Aus gutachterlicher Sicht wäre jedoch die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters mit einer Verkaufsfläche von bis zu 900 m² denkbar. Diese Variante ermöglicht eine verbesserte Nahversorgungssituation ohne wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion und der Entwicklungsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches. An den genannten 1 Aktuell liegt eine Planung zur Errichtung eines Lebensmittelmarktes am Standort Ürlingsweg im Zuge der Umsiedlung des Ortsteils Morschenich vor. Diese ist vor dem Hintergrund der geringen Verkaufsflächenausstattung mit Lebensmitteln und der Umsiedlungsmaßnahmen denkbar, sofern keine wesentlichen Beeinträchtigungen des Rewe-Marktes im Ortszentrum zu erwarten sind. Hierzu sind aus gutachterlicher Sicht jedoch deutliche Begrenzungen der Verkaufsfläche erforderlich (vgl. GMA-Auswirkungsanalyse, a. a. O.). 91 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Standorten wäre zudem die Ansiedlung von Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten möglich.1 ƒ Siedlungsräumlich integrierte Lagen Die Realisierung von großflächigen nahversorgungs- und zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen ist unter Berücksichtigung der Vorrangstellung und der Entwicklungsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches auszuschließen. Nicht großflächige Betriebe mit nahversorgungs- bzw. zentrenrelevantem Kernsortiment sollten aus gutachterlicher Sicht ebenfalls auf den zentralen Versorgungsbereich gelenkt werden. Vor dem Hintergrund grundsätzlicher bauplanungsrechtlicher Überlegungen bzw. Möglichkeiten erscheint es jedoch nicht durchsetzbar, Einzelhandelsnutzungen unterhalb der Großflächigkeit, d. h. Betriebe mit weniger als ca. 800 m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche, gänzlich auf den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich Merzenich zu beschränken. Die Möglichkeit der Ansiedlung dieser Betriebe besteht folglich auch außerhalb des Ortszentrums; dies erfordert jedoch eine genaue Betrachtung der Sortiments- und Verkaufsflächenstruktur. Dies kann bei unkritischen Fällen (z. B. Lebensmittelhandwerk, Blumengeschäft) durch die Gemeindeverwaltung direkt erfolgen. Sollte es sich jedoch um größere Verkaufsflächen handelt, wird empfohlen, eine kurze fachliche Prüfung vornehmen zu lassen. Im Zuge dessen stehen besonders der Schutz und die Entwicklungsfähigkeit des Ortszentrums im Vordergrund. Die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment (groß- und nicht großflächig) sollte im Rahmen einer jeweiligen Einzelfallbetrachtung geprüft werden. Grundsätzlich sollte in siedlungsräumlich integrierten Lagen der Fokus jedoch eher auf die Bestandssicherung als auf die Entwicklung gelegt werden. ƒ Siedlungsräumlich nicht integrierte Lagen Gewerbegebiete sollten – ihrer primären Funktion entsprechend – als Flächen für das produzierende und weiterverarbeitende Gewerbe vorgehalten werden. Die 1 Für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment bedarf es allerdings der Voraussetzung gemäß Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (Entwurf Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Stand 17.04.2012), dass es sich um ein Gebiet innerhalb eines Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB) lt. Regionalplan (Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen (1. Auflage 2003 mit Ergänzungen / Stand: April 2008) handelt. 92 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten (groß- und nicht großflächig) ist möglich, sollte jedoch im Rahmen einer Einzelfallbeurteilung geprüft werden (Auswirkungsanalyse). An diesen Standorten sind jedoch unter Berücksichtigung der Vorrangstellung und der Entwicklungsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches Betriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten vollständig auszuschließen. Bestehende Betriebe genießen grundsätzlich Bestandsschutz. Zur Sicherung und zur marktgerechten Entwicklung des Standortes ist bestehenden Betrieben außerdem eine gewisse Erweiterungsmöglichkeit einzuräumen. Voraussetzung hierfür ist, dass hierdurch keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen in Merzenich und im Umland (auf die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Versorgung) hervorgerufen werden. Dies ist im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung zu prüfen. Das o. g. Prüfungsraster kann auch durch die Gemeindeverwaltung angewendet werden. Bei kritischen und strittigen Fällen ist ergänzend eine gutachterliche Bewertung zu empfehlen. In diesem Zusammenhang und mit Bezug auf das Sortimentskonzept ist auch die Problematik der sog. Randsortimente in die Betrachtung mit einzubeziehen. Um der Gefahr einer Aushöhlung des Sortimentskonzeptes durch übermäßige Angebote von zentrenrelevanten Randsortimenten zu begegnen, ist bei Ansiedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches eine Randsortimentsbegrenzung im Rahmen der Bebauungsplanfestsetzungen zu empfehlen. Bei Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten ist aus Gutachersicht eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente1 auf maximal 10 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche, jedoch maximal 800 m² VK2 zu empfehlen. 1 Lt. OVG Münster sind als Randsortimente solche Waren zu betrachten, die ein Kernsortiment lediglich ergänzen und eine gewisse Beziehung und Verwandtschaft zu den Waren des Kernsortiments haben. Gleichzeitig muss das Angebot des Randsortiments in seinem Umfang (Verkaufsfläche) und in seiner Gewichtigkeit (Umsatz) deutlich untergeordnet sein (vgl. OGV NRW, Beschluss vom 26.01.2000, 7 B 2023/99). 2 Die Grenze zur Großflächigkeit, ab der nicht nur unwesentliche Auswirkungen zu erwarten sind (Vermutungsregel), liegt bei 800 m² VK (vgl. § 11 Abs. 3 BauNVO). Die Begrenzung auf 800 m² VK ist damit an die Großflächigkeit geknüpft. 93 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Das Instrumentarium der Sortimentsdifferenzierung (zentrenrelevant – nicht zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können mit dem Instrumentarium der Baunutzungsverordnung die zentrenrelevanten Sortimente in den nicht integrierten Gewerbegebieten ausgeschlossen werden. Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen: a) Die positive Festsetzung, d. h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen, alle anderen werden ausgeschlossen. b) Die negative Festsetzung, d. h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen, alle anderen werden zugelassen. Mit diesen Festsetzungen bestehen für die Städte und Gemeinden Differenzierungsmöglichkeiten, mit denen zentrenrelevante Sortimente in dezentralen Lagen bzw. außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs auch unterhalb der Grenze der Großflächigkeit ausgeschlossen werden können, um damit die Ortskerne zu stärken oder weiterzuentwickeln. Gleichzeitig ist generell darauf hinzuweisen, dass die bestehenden Betriebe Bestandsschutz genießen. Die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs muss somit durch eine entsprechende Bebauungsplanung in den konkurrierenden Standortlagen abgesichert werden. Als flankierende Maßnahmen zur Stabilisierung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereiches von Merzenich sind daher Sortimentsausschlüsse in den übrigen Standortbereichen zu sehen. Entsprechend ist somit eine bauplanungsrechtliche Absicherung zu empfehlen, insbesondere im Sinne eines Ausschlusses zentrenrelevanten Einzelhandels an den Ergänzungsstandorten sowie an sonstigen Standorten. 94 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 33: Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung Merzenich sonstige Lagen Ergänzungsstandorte siedlungsräumlich integrierte Lagen 3  a nicht großflächig 3   a großflächig* 3 a a a nicht großflächig 3  a a großflächig* 3    nicht großflächig 3 3   großflächig* nahversorgungsrelevantem Kernsortiment zentrenrelevantem Kernsortiment nicht zentrenrelevantem Kernsortiment siedlungsräumlich nicht integrierte Lagen** ZVB Merzenich Ansiedlung / Erweiterung in ... mit ... a 3 Ansiedlung möglich und städtebaulich zu empfehlen  Einzelfallprüfung erforderlich a Ansiedlung nicht möglich bzw. städtebaulich nicht zu empfehlen * großflächiger Einzelhandel i. d. R. ab 800 m² VK ** Voraussetzung: Lage innerhalb eines Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB) laut Regionalplan GMA-Empfehlungen 2013 95 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich VI. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes Das vorliegende Einzelhandelsgutachten wurde in Abstimmung mit der Gemeinde Merzenich erarbeitet. Um eine Verbindlichkeit dieser sog. informellen Planung herzustellen, sind folgende Aspekte zu empfehlen: • Beschluss des Einzelhandelskonzeptes durch den Rat der Gemeinde Merzenich: Das Einzelhandelskonzept sollte nach einer Träger- und Öffentlichkeitsbeteiligung durch die politischen Gremien der Gemeinde Merzenich als Teil eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auf der Grundlage dieses Gutachtens beschlossen werden. Damit ist das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt als Dokumentation der kommunalen Planungsabsichten. Insbesondere sind hier von Belang: • - Ziele für die Einzelhandelsentwicklung in Merzenich - Merzenicher Sortimentsliste - Zentren- und Standortstruktur Merzenich - zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Merzenich Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung: Es sollte geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gültiges Baurecht umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten v. a. im unbeplanten Innenbereich eröffnet der § 9 Abs. 2a BauGB. Hiermit kann verhindert werden, dass an städtebaulich nicht gewünschten Standorten eine Entwicklung entsteht, die den Zielen und Grundsätzen des Einzelhandelskonzeptes entgegensteht. Für die Begründung kann das auf der Grundlage dieses Gutachtens erstellte Einzelhandelskonzept verwendet werden, wenn es durch den Rat beschlossen worden ist.1 • Aktives Instrument zur Einzelhandelsentwicklung: Die Untersuchung sollte aktiv genutzt werden, um sowohl Investoren als auch Handelsunternehmen gezielt anzusprechen. Das Einzelhandelskonzept verdeut- 1 Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen. 96 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich licht zum einen die sortimentsspezifischen Entwicklungspotenziale im Merzenicher Einzelhandel und vermittelt zum anderen – durch den Beschluss – Investitionssicherheit bezüglich einer Ansiedlung im zentralen Versorgungsbereich. Dies gilt umso mehr, da ohne einen Ausschluss von nahversorgungs- und zentrenrelevantem Einzelhandel außerhalb des Hauptzentrums eine Entwicklung innerhalb des Hauptzentrums aus Investoren- bzw. Händlersicht mit höherem Risiko infolge sonst möglicher Wettbewerbsansiedlungen an dezentralen, autokundenorientierten Lagen verbunden wäre. Damit kann das Einzelhandelskonzept nicht nur als Grundlage zur Fortschreibung des Flächennutzungsplans sondern auch als Grundlage für ein aktives Flächenmanagement und Standortmarketing dienen. Das vorliegende Gutachten ist als aktuelle Grundlage der Einzelhandelsentwicklung in Merzenich zu verstehen, welches insbesondere vor dem Hintergrund der Dynamik in der Einzelhandelsentwicklung kein „Konzept für die Ewigkeit“ darstellt. Es handelt sich um ein fortschreibungsfähiges Konzept, das i. d. R. mittelfristig (ca. 5 – 8 Jahre) einer Überprüfung und ggf. Anpassung bedarf. 97 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich VII. Zusammenfassung Im März 2013 beauftragte die Gemeinde Merzenich die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Köln, mit der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes, das auf den Daten des Einzelhandelsstrukturgutachtens aus März 2013 aufbaut. Das Einzelhandelskonzept soll die Entwicklungsmöglichkeiten für den Einzelhandel in der Gemeinde Merzenich sowie Grundsätze für die planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels aufzeigen. Zur Untermauerung des Einzelhandelskonzeptes wurden im November 2012 eine schriftliche Haushaltsbefragung und im Januar 2013 eine mündliche Einzelhandelsbefragung durchgeführt. Aufbauend auf den städtebaulichen Zielsetzungen wurden der zentrale Versorgungsbereich des Ortszentrums Merzenich definiert und abgegrenzt sowie Beurteilungs- und Steuerungsempfehlungen für die Handelsentwicklung dargestellt. Die wesentlichen Untersuchungsergebnisse sind wie folgt zusammenzufassen: ƒ Die Gemeinde Merzenich weist die Funktion eines Grundzentrums auf, das aufgrund der Nähe insbesondere zum benachbarten Mittelzentrum Düren starken Wettbewerbswirkungen ausgesetzt ist. Die Einzelhandelsangebote im Gemeindegebiet sind schwerpunktmäßig auf die Nahversorgung der ortsansässigen Bevölkerung ausgerichtet; allerding weist die Gemeinde in allen Sortimentsbereichen – auch bei Lebensmitteln – z. T. deutlich unterdurchschnittliche Verkaufsflächenzahlen aus. ƒ Zum Zeitpunkt der Erhebung gab es in der Gemeinde Merzenich insgesamt 33 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Lebensmittelhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 4.380 m² und einer Umsatzleistung von ca. 18,7 Mio. €. p. a. ƒ Differenziert nach Branchen liegt der Verkaufsflächenschwerpunkt des Merzenicher Einzelhandels im kurzfristigen Bedarfsbereich, insbesondere bei Nahrungsund Genussmitteln. ƒ Differenziert nach Ortsteilen ist festzustellen, dass der eindeutige Einzelhandelsschwerpunkt im Kernort Merzenich zu finden ist, der sich derzeit auf die beiden Einkaufsbereiche des Ortszentrums Merzenich und des Ergänzungsstandortes Valdersweg / An der Windmühle aufteilt. Demgegenüber sind in den Ortsteilen Gir98 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich belsrath (ca. 12 %) und Golzheim (ca. 15 %) nur begrenzte Verkaufsflächenanteile vorhanden. Im zentralen Versorgungszentrum des Ortszentrums Merzenich sind rd. 61 % aller Betriebe sowie ca. 41 % der gesamtgemeindlichen Verkaufsfläche verortet. Dies ist u. a. auf den im Ortszentrum ansässigen, einzigen großflächigen Anbieter Rewe zurückzuführen, der durch eine Reihe kleinstrukturierter Einzelhandelsbetriebe ergänzt wird. Ein weiterer deutlicher Verkaufsflächenschwerpunkt existiert am Standort Valdersweg / An der Windmühle, an dem u. a. ein Netto Lebensmittelsdiscountmarkt, ein Getränkemarkt und ein größeres Sanitätsgeschäft etabliert sind. Der Standort verfügt über ca. 18 % der Betriebe und etwa 32 % der gesamtgemeindlichen Verkaufsfläche. ƒ Der Einzelhandel in der Gemeinde Merzenich bindet gegenwärtig insgesamt nur ca. 28 % der vorhandenen Kaufkraft, d. h. ca. 72 % der Kaufkraft fließt an andere Einkaufsorte ab, wobei ein Großteil der Merzenicher Kaufkraft durch die Nachbarstadt Düren gebunden wird. Selbst im Nahrungs- und Genussmittelsektor wird in Merzenich eine unterdurchschnittliche Kaufkraftbindungsquote von ca. 45 % erreicht. Bei den Sortimentsbereichen Bekleidung / Schuhe / Sport, Elektrowaren sowie Hausrat / Einrichtung / Möbel liegen die Kaufkraftbindungsquoten sogar unterhalb der 10 %-Marke. Insgesamt fallen die Kaufkraftbindungsquoten für ein Grundzentrum unterdurchschnittlich aus, was mit der geringen Einzelhandelsausstattung korrespondiert, jedoch auch aus der Nähe zu umliegenden Einkaufsschwerpunkten (u. a. Düren, Kerpen, Neue Mitte Niederzier, Gewerbegebiet Huchem-Stammeln) abzuleiten ist. ƒ Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Merzenich ist die Verabschiedung eines Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen ist. Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu nennen: ƒ Erhalt und Weiterentwicklung der Versorgungsfunktion der Gemeinde Merzenich als Grundzentrum 99 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ƒ Sicherung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereiches, v. a. durch Überplanung diverser Entwicklungsstandorte in den Bereichen Lindenstraße, Schützenstraße und Klosterstraße. ƒ Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung, u. a. durch Ausbau der Sortimente Lebensmittel sowie Drogeriewaren Ä zielgerichtete Steuerung und Weiterentwicklung des Einzelhandels mit dem Fokus auf das Merzenicher Ortszentrum. Das Einzelhandelskonzept umfasst folgende Bausteine: ƒ Sortimentskonzept: Die Merzenicher Sortimentsliste dient als Grundlage für die Beurteilung von zukünftigen Ansiedlungs- / Erweiterungsvorhaben. ƒ Standortkonzept: Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt die Festlegung und Begründung des zentralen Versorgungsbereiches im Sinne von § 1 Abs. 6 BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB, § 9 Abs. 2a BauGB, § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO. Unter Berücksichtigung ausgewählter Kriterien wurde folgende Zentren- und Standortstruktur entwickelt: ƒ Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Merzenich ƒ Ergänzungsstandort der Nahversorgung im Bereich Valdersweg / An der Windmühle und potenzieller Ergänzungsstandort der Nahversorgung im Bereich Ürlingsweg (Neu-Morschenich). Auf Grundlage des Sortimentskonzeptes sowie der o. g. Zentren- und Standortstruktur Merzenichs wurden Grundsätze zur effektiven Steuerung der Einzelhandelsentwicklung formuliert. Um eine Verbindlichkeit des Einzelhandelskonzeptes herzustellen, sollten folgende Empfehlungen zur Umsetzung beachtet werden: 100 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich ƒ Das vorliegende Einzelhandelskonzept sollte durch den Rat der Gemeinde Merzenich als Teil eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen werden. Damit ist das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt als Dokumentation der kommunalen Planungsabsichten. ƒ Darüber hinaus ist die planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung zu prüfen. ƒ Die Untersuchung sollte aktiv genutzt werden, um hiermit sowohl Investoren als auch Handelsunternehmen gezielt anzusprechen. 101 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Verzeichnisse Seite Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 4 Abbildung 2: Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland 1965 – 2012 6 Abbildung 3: Entwicklung des deutschen Bruttoeinzelhandelsumsatzes 2000 – 2013 7 Abbildung 4: Nahversorgungsrealität zwischen konträren Anforderungen 9 Abbildung 5: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1995 / 2011 10 Abbildung 6: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des „hybriden“ Verbrauchers 11 Abbildung 7: Umsatz im E-Commerce in Deutschland (in Milliarden Euro) 12 Abbildung 8: Bewertung der Geschäftsentwicklung 25 Abbildung 9: Einkaufshäufigkeit in Merzenich 28 Abbildung 10: Einkaufshäufigkeit in auswärtige Städte / Orte 29 Abbildung 11: Einkaufsorientierung bei Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfs 32 Abbildung 12: Einkaufsorientierung bei Waren des langfristigen Bedarfs 33 Abbildung 13: Verkehrsmittelwahl 34 Abbildung 14: Beurteilung der Verkehrs- und Parkplatzsituation durch die Bürger 35 Abbildung 15: Benotung der der Verkehrs- und Parkplatzsituation durch die Bewohner und die Einzelhändler 36 Abbildung 16: Gründe für einen Einkauf in Merzenich 37 Abbildung 17: Gründe gegen einen Einkauf in Merzenich 38 Abbildung 18: Bewertung der Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten durch die Bürger 39 Abbildung 19: Benotung der Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten durch die Bewohner und die Einzelhändler 40 Abbildung 20: Positive und negative Veränderungen in Merzenich (Einschätzung durch die Bürger) 41 Abbildung 21: Positive und negative Veränderungen in Merzenich (Einschätzung durch die Einzelhändler) 42 Abbildung 22: Vermisste Angebote in der Gemeinde Merzenich (Bürgerbefragung) 44 Abbildung 23: Gewünschte Verbesserungsmaßnahmen in Bezug auf die örtlichen Händler (Bürgerbefragung) 45 Abbildung 24: Gewünschte Verbesserungsmaßnahmen in Bezug auf die Gemeindeverwaltung (Bürgerbefragung) 46 Abbildung 25: Einzelhandelsbestand nach Lagekategorien 50 102 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Abbildung 26: Verkaufsflächenanteile Ortskern – übriges Gemeindegebiet 52 Abbildung 27: Verkaufsflächenkennziffern 60 Abbildung 28: Verkaufsflächenausstattung im interkommunalen Vergleich 62 Abbildung 29: Einzelhandelszentralität von Merzenich 63 Abbildung 30: Kaufkraftströme in Merzenich 65 Abbildung 31: Ziele und Aufbau des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Merzenich 72 Abbildung 32: Wesentliche Bestandteile zentraler Versorgungsbereiche 80 Abbildung 33: Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung Merzenich 95 Kartenverzeichnis Karte 1: Lage der Gemeinde Merzenich und zentralörtliche Funktion 19 Karte 2: Nahversorgungssituation in Merzenich 54 Karte 3: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Merzenich 56 Karte 4: Nutzungsstruktur und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Merzenich 85 Zentren- und Standortstruktur in der Gemeinde Merzenich 89 Karte 5: Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels 2000 – 2010 8 Tabelle 2: Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl) 9 Tabelle 3: Einwohner nach Ortsteilen in Merzenich 21 Tabelle 4: Einwohnerentwicklung im Zeitraum 2013 – 2018 22 Tabelle 5: Strukturmerkmale der befragten Betriebe 23 Tabelle 6: Personenmerkmale der befragten Personen 27 Tabelle 7: Einzelhandelsbestand nach Branchen 49 Tabelle 8: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Marktgebiet 58 Tabelle 9: Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen 66 Übersichtsverzeichnis Übersicht 1: Standortprofil der Gemeinde Merzenich 20 Übersicht 2: Stärken und Schwächen in der Gemeinde Merzenich 26 Übersicht 3: Vermisste Angebote in der Gemeinde Merzenich (Einzelhandelsbefragung) 44 103 Gutachten zum kommunalen Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Merzenich Übersicht 4: Übersicht 5: Maßnahmen der Händler zur Verbesserung (Einzelhandelsbefragung) 45 Gewünschte Verbesserungsmaßnahmen in Bezug auf die Gemeindeverwaltung (Einzelhandelsbefragung) 46 Übersicht 7: Sortimentsliste Merzenich Übersicht 6: Stärken-Schwächen-Profil des zentralen Versorgungsbereiches Merzenich 76 83 104