Beschlussvorlage (Anlage textl. Festsetzungen B-Plan)

GEMEINDE MERZENICH  BEBAUUNGSPLAN Nr. C 22 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 1. Art der baulichen Nutzung (§ 4 BauNVO) In den allgemeinen Wohngebieten (WA) nach § 4 BauNVO sind gem. § 1 (6) BauNVO folgende nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht zulässig: 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 3. Anlagen für Verwaltungen, 4. Gartenbaubetriebe und 5. Tankstellen. 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 3 und 6 BauGB) Die Größe der Wohnbaugrundstücke darf gem. § 9 (1) 3 BauNVO bei Einzelhausbebauung 350 m², bei Doppelhausbebauung 250 m² je Doppelhaushälfte nicht unterschreiten. Die Mindestbreite der Baugrundstücke darf 9,00 m nicht unterschreiten. Die Wohnungszahl je Wohngebäude wird auf zwei Wohneinheiten beschränkt. 3. Festgelegte Geländeoberfläche Als festgelegte Geländeoberfläche nach § 2 (4) BauO NRW gilt die Höhe der Oberkante der ausgebauten Verkehrsfläche, von der aus die Haupterschließung des Baugrundstücks erfolgt, gemessen auf der Straßenbegrenzungslinie in der Mitte des Baugrundstücks. 4. Höhenlage und Höhe der baulichen Anlagen (§ 9 (3) BauGB; §§ 16 und 18 BauNVO) Die Oberkante des fertigen Erdgeschossfußbodens darf max. 0,50 m höher als die festgelegte Geländeoberfläche sein. Bei eingeschossigen Gebäuden beträgt die maximale Traufhöhe 5,50 m, bei zweigeschossigen Gebäuden maximal 7,00 m. Bezugspunkt ist die Oberkante des fertigen Erdgeschossfußbodens. Als Traufe wird die Schnittkante zwischen den Gebäudeaußenwandflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Dachhaut definiert. Bei eingeschossigen Gebäuden beträgt die maximale Firsthöhe 9,50 m, bei zweigeschossigen Gebäuden maximal 11,50 m. 5. Stellplätze, Carports und Garagen (§ 12 BauNVO) Garagenzufahrten werden nicht als Stellplätze angerechnet. Vor geschlossenen Garagen muss zwischen Straßenbegrenzungslinie und dem Garagentor ein Stauraum von 5,00 m eingehalten werden. Der Abstand zwischen der seitlichen Außenwand von Garagen sowie Carports und der Verkehrsfläche muss mindestens 1,0 m betragen. 6. Nebenanlagen (§ 14 BauNVO) Zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze (Vorgärten) sind außer Pergolen und Wintergärten Nebenanlagen nach § 14 BauNVO nicht zulässig. Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, die dem Nutzungszweck der in den Baugebieten gelegenen Grundstücke oder des Baugebietes selbst dienen und seiner Eigenart nicht widersprechen, sind gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 7. Ausnahmen (§ 31 BauGB) Vor der Außenwand vorstehende Bauteile wie Hauseingangstreppen und deren Überdachungen sowie Vorbauten wie Erker und Balkone und untergeordnete Gebäudeteile, die dem Nutzungszweck des Baugebiets dienen, wie z.B. Wintergärten oder überdachte Terrassen, dürfen die überbaubaren Grundstücksflächen max. um 2,0 m überschreiten. 8. Tektonische Störzonen - von der Bebauung freizuhaltende Flächen (§ 9 (1) Nr.10 BauGB) Das Plangebiet befindet sich im Einflussbereich einer bewegungsaktiven tektonischen Störzone des Braunkohletagebaus. Die im Bebauungsplan entsprechend gekennzeichneten Bereiche sind von jeglicher Neubebauung freizuhalten. Dies gilt auch für Nebenanlagen, die gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind, und für bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Diese Bereiche sind als nicht überbaubare Grundstückflächen zu nutzen. 9. Wand entlang der Fläche für den Gemeinbedarf Die Wand zur optischen und sonstigen Abschirmung der Fläche für den Gemeinbedarf entlang der östlichen und nördlichen Grundstücksgrenze ist mit einer Wandhöhe von 2,00 m 2,30 m zu errichten, gemessen von der natürlichen Geländeoberfläche. 10. Flächen für das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern (§ 9 (1) Nr. 25a BauGB) Die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB als "Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" festgesetzten Flächen sind mit Bäumen (soweit es das Nachbarrechtsgesetz NRW zulässt) und Sträuchern der nachstehenden Pflanzenliste zu bepflanzen. Individuen einer Strauchart sollen in der Regel zu ca. 3 - 8 Stück gruppenweise zusammengesetzt werden. In der Reihe sollen jedoch mindestens zwei Stück einer Art stehen. Die Abstände der Pflanzen betragen von Pflanze zu Pflanze und in der Reihe 1,50 m. Pflanzenliste BÄUME Hainbuche (Carpinus betulus) Salweide (Salix caprea) Traubeneiche (Quercus petraea) Winterlinde (Tilia cordata). STRÄUCHER Bluthartriegel (Cornus sanguinea) Hasel (Corylus avellana) Hundsrose (Rosa canina) Schlehe (Prunus spinosa) Weißdorn (Crataegus monogyna). Pflanzqualität (Mindestanforderungen): Sträucher: 2 x verpflanzt, 80-100 cm Höhe Bäume: 3 x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 14-16 cm In der Pflanzenliste können giftige Pflanzen aufgeführt sein. In Bereichen, die von Kleinkindern genutzt werden (z.B. Kinderspielplätze, Privatgärten) sollte auf die Anpflanzung von giftigen Pflanzen verzichtet werden. 11. Straßenbäume (§ 9 (1) Nr. 25a BauGB) Innerhalb der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung sind mindestens 12 hochstämmige Bäume der nachfolgenden Pflanzenliste zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Größe der Baumscheiben dürfen 4 m² nicht unterschreiten. Pflanzenliste Säulenförmige Hainbuche (Carpinus betulus „Fastigiata“) Säulenförmiger Spitzahorn (Acer platanoides „Columnare“) Rotdorn (Crataegus laevigata "Paul´s-Scarlett") Baumhasel (Corylus colurna) Stadtlinde (Tilia cordata „Greenspire“) Pflanzqualität (Mindestanforderungen): 3 x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 14-16 cm 12. Realisierung der Pflanzmaßnahmen Die Anpflanzungen sind spätestens in der dem Beginn der Erschließungsmaßnahmen folgenden Pflanzperiode durch die Gemeinde durchzuführen. Die Pflanzungen sind so zu schützen, zu pflegen und zu unterhalten, dass ihre funktionsgerechte Entwicklung dauerhaft gesichert ist. Eine ungestörte Entwicklung der anzulegenden Landschaftsbestandteile ist zu gewährleisten. Bei eventuellem Pflanzenausfall ist entsprechender Ersatz anzupflanzen. Das Nachbarrechtsgesetz von NRW ist zu beachten. 13. Flächen für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern (§ 9 (1) Nr. 25b BauGB), Private Grünflächen (§ 9 (1) Nr. 15 BauGB) Bei Wegfall von Bäumen ist auf den gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB als "Flächen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" und den gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB als „private Grünflächen“ festgesetzten Flächen Ersatz zu schaffen. Es sind Pflanzen entsprechend der unter Ziff. 10 dieser textlichen Festsetzungen aufgeführten Pflanzenliste zu verwenden und zwar für jeden entfallenden Einzelbaum je 2 neue Bäume und für jeden entfallenden Strauch 2 neue Sträucher. 14. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (§ 9 (1) Nr. 20 BauGB) Auf den "Flächen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB und den „privaten Grünflächen“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB sind insgesamt drei Nistkörbe als Nisthilfen für die Waldohreule fachgerecht anzubringen. Zur Vermeidung von Prognoseunsicherheiten ist in den ersten beiden Jahren eine Effizienzkontrolle angezeigt. Sollte es nicht zum dauerhaften Bestandserhalt der Waldohreule in diesem Bereich kommen, so sind entsprechende Maßnahmen am Ortsrand oder in der Umgebung zu treffen. Zum Schutz der Vögel insgesamt ist eine Baufeldfreimachung außerhalb der Vogelbrutzeit einzuhalten. Da die Waldohreule bereits sehr früh im Jahr mit der Brut beginnt, sollten die Arbeiten zur Gehölzentnahme im Dezember des Vorjahres abgeschlossen sein. Eine gutachterliche Begleitung bei den Baumfällarbeiten ist auch dann erforderlich, da die Waldohreule auch im Winterhalbjahr im Projektgebiet sein kann. 15. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB) - Bereich der Bahntrasse der ehemaligen Kreisbahn Die Fläche der Bahntrasse, Flurstück Nr. 419, ist unterschiedlich mit Schadstoffen belastet. Nach den Kriterien der Bundesbodenschutzverordnung ergibt sich bei einer Probe (MP1) dann ein Handlungsbedarf, wenn Flächen im Bereich der Proben MP1/OMP1 als Garten sowohl dem Aufenthalt von Kindern als auch den Anbau von Nahrungspflanzen dient. Für diesen Fall ist als Vorsorgemaßnahme eine Überdeckung mit 60 cm unbelastetem Boden (LAGA-Z0) oder ein Austausch gegen unbelasteten Boden (LAGA-Z0) in einer Dicken von 60 cm vorzusehen. Alternativ kann versucht werden, die belasteten Bereiche durch weitere Untersuchungen einzugrenzen. KENNZEICHNUNGEN UND HINWEISE 1. Tektonische Störzonen Das Plangebiet befindet sich im Einflussbereich einer bewegungsaktiven tektonischen Störzone. Gemäß Stellungnahme von RWE Power vom 27.08.2008 / 31.10.2011 sind die im Bebauungsplan entsprechend gekennzeichneten Bereiche von jeglicher Neubebauung freizuhalten (s. textliche Festsetzungen). Innerhalb der Störzonen können Grün-, Verkehrsflächen und Spielplätze angeordnet werden. 2. Einbauklassen im Bereich der Bahntrasse der ehemaligen Kreisbahn Die Länderarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA) beurteilt die Wiederverwendbarkeit und die Deponierbarkeit nach Umweltgesichtspunkten in den Anforderungen an die stoffliche Verwertung von mineralischen Reststoffen/ Abfällen (LAGA M20). In Abhängigkeit vom Schadstoffgehalt werden die Reststoffe/Abfälle in Einbauklassen eingeteilt. In der ehemaligen Bahntrasse wurden Auffüllungen in einer Mächtigkeit bis 2,1 m erbohrt. Die Auffüllungen weisen leicht erhöhte Gehalte an Schwermetallen und PAK auf. Von den vier untersuchten Proben sind zwei der Einbauklasse Z0, eine der Einbauklasse Z1.1 und eine der Einbauklasse Z2 zuzuordnen. Aus diesem Grund ist die Wiederverwendbarkeit und die Deponierbarkeit jeweils zu prüfen. Auf die Baugrunderkundung vom 26. Oktober 2012 des Büros Dipl.-Geol. Michael Eckardt, Aachen, wird hingewiesen. 3. Grundwasser, Baugrundverhältnisse Der Grundwasserspiegel liegt im Plangebiet bei 123 m NN. Der Flurabstand beträgt damit mehr 3,5 m. In Nasszeiten ist aber mit Schichtenwasser und aufstauendem Sickerwasser zu rechnen. Bauteile, die in den Boden einbinden und ein unterkellertes Bauwerk sind nach DIN 18195-6, bei Gründungstiefen 3,0 m unter GOK nach Abschnitt 9 gegen aufstauendes Sickerwasser, bei Gründungstiefen > 3,0 m nach Abschnitt 8 abzudichten. Einzelheiten sind hier bauwerksbezogen festzulegen. Nach DIN 4149 gehört Merzenich zur Erdbebenzone 3 und zur Untergrundklasse S (Baugrundklasse C-S). Abgesehen von gestörten Bereichen (verfüllte Bombentrichter usw.) stehen in der Gründungssohle von unterkellerten und nicht unterkellerten Einfamilienwohnhäusern Schluffe an (Lößlehm/Löß). Die Festigkeit der anstehenden Schluffe reicht im ungestörten Zustand aus, die Wohnhäuser auf Streifenfundamenten oder auf Bodenplatten zu gründen. Die geringtragfähigen Auffüllungen sind vollständig auszuräumen. Schluffe, die bei den Erdarbeiten aufweichen, sind ebenfalls zu ersetzen. Alle Fundamente müssen frostfrei einbinden oder angedeckt werden. Nach DIN 4149 sollen Flachgründungen als Streifenfundamente mit Längsbewehrung oder als kreuzweise bewehrte Fundamentplatten ausgeführt werden. Bei Einzelfundamenten sind die Gründungskörper zug- und druckfest miteinander zu verbinden. Zu vermeiden sind Gründungen in unterschiedlichen Tiefen und auf unterschiedlichen Gründungselementen. Die besonderen Regeln der DIN 4149 sind zu beachten. Für den Vorentwurf kann bei mindestens steifer Konsistenz der Schluffe der aufnehmbare Sohldruck nach DIN 1054, Tabelle A.5, angesetzt werden. Gründungsplatten können nach dem Steifemodulverfahren mit den in Abschnitt 4.4 angegebenen Steifemoduln bemessen werden. Einzelheiten sind hier bauwerksbezogen festzulegen. Die Gründungsempfehlungen und Hinweise der Baugrunderkundung vom 26. Oktober 2012 des Büros Dipl.-Geol. Michael Eckardt, Aachen, sind zu beachten. BAUORDNUNGSRECHTLICHE VORSCHRIFTEN GEM. § 86 BAUO NRW 1. Gestaltung von Doppelhäusern 1.1 Fassaden von Doppelhaushälften sind in Bezug auf Material und Farbe einheitlich zu gestalten. 1.2 Geneigte Dächer sind bei Doppelhäusern und bei aneinander gebauten Gebäuden straßenseitig mit gleichem Dachneigungswinkel und gleicher Traufhöhe zu errichten. Als Traufe wird die Schnittkante zwischen den Gebäudeaußenwandflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Dachhaut definiert. 2. Dachgestaltung 2.1 Es sind geneigte Dächer festgesetzt. Die Dachneigung muss mindestens 10° und höchstens 45° betragen. Ausgenommen von dieser Regelung sind Dächer von untergeordneten Gebäudeteilen und von Garagen sowie sonstige Vordächer. 2.2 Sonnenkollektoren und Solarzellen sind zulässig. 2.3 Gemäß § 35 Abs. 6 BauO NRW sind Dachvorsprünge, Dachgesimse und Dachaufbauten, lichtdurchlässige Bedachungen und Lichtkuppeln so anzuordnen und herzustellen, dass ein Brand nicht auf andere Gebäude oder Gebäudeteile übertragen werden kann. Von der Außenfläche von Gebäudeabschlusswänden (§ 31 Abs. 2 BauO NRW) oder Gebäudetrennwänden müssen sie mindestens 1,25 m entfernt sein. 3. Außengestaltung, Einfriedungen 3.1. Der Vorgartenbereich – Bereich zwischen Gebäude und Verkehrsfläche, über die der Hauptzugang zum Gebäude erfolgt – ist gärtnerisch zu gestalten. Die Versiegelung der für Zufahrten und Zugänge sowie für Terrassen benötigten Flächen ist zulässig. 3.2. Zur Einfriedung von Vorgartenbereichen sind nur Einfassungen durch Kantensteine und durch Hecken (Liguster-, Hain- oder Rotbuchenhecken) zulässig.