Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 110/2012)

STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/116 ‚Seniorenpflegeheim Keldenicher Straße‘ Stand: 30.05.2012 Information / Beteiligung gemäß § 13a Abs. 3 BauGB und öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB vom 17.02.2012 – 23.03.2012 LISTE 1: SCHRIFTLICH EINGEGANGENE STELLUNGNAHMEN DER ÖFFENTLICHKEIT Bürgerin/Bürger 1 Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Schreiben vom 12.09.2011 Die Eingabenstellerin legt Widerspruch gegen die Änderung des Bebauungsplanes ein. Das Bauvorhaben würde den Wert ihres Einfamilienwohnhauses am Trierer Weg erheblich mindern. Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge Aus der Eingabe ist nicht erkennbar, was die Eingabenstellerin als Ursache für die Wertminderung ihres Hauses ansieht. Für das Vorhabengebiet bestehen bereits Baurechte auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2/11. Auf der Grundlage dieses Bebauungsplanes wäre eine Bebauung des Grundstücks in ein-, vier- und sechsgeschossiger Bauweise zulässig. Das Vorhabengebiet ist zurzeit unbebaut und stellt eine Baulücke zwischen der vorhandenen Bebauung Keldenicher Straße 20-24 und dem Trierer Weg dar. Das Grundstück wurde in der Vergangenheit als Haus- / Schrebergarten genutzt. Hiervon zeugen noch einige Gartenhäuschen, die auf den Flächen vorzufinden sind. Mit der Zeit hat sich auf dem Grundstück eine Brache mit einem Wildwuchs entwickelt, der sich nicht in das städtische Bild an der Keldenicher Straße einfügt. Mit der geplanten Neubebauung wird innerhalb des Plangebietes ein attraktiver Wohn- und Pflegestandort innerhalb eines architektonisch anspruchsvollen Gebäudes geschaffen. Die geplante Baumaßnahme wird den Bereich an der Keldenicher Straße deutlich aufwerten, sodass nicht von einer erheblichen Wertminderung der Bebauung am Trierer Weg auszugehen ist. Im Übrigen wird darauf verwiesen, dass es keinen Rechtsanspruch gibt, der den Einzelnen vor jeglicher Wertminderung bewahrt. 1 Bürgerin/Bürger 2 Rechtsanwalt Köhler stellvertretend für einen Grundstückseigentümer an der Keldenicher Straße Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge Die Ausführungen hinsichtlich der beantragten NutzungsSchreiben vom 17.02.2012 Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes wird Wider- änderung werden zur Kenntnis genommen, betreffen jedoch den Bebauungsplan Nr. 2/11 und sind damit nicht spruch eingelegt. Es wird darauf verwiesen, dass der Eingabensteller im Inhalt des BPL 2/116 ‚Seniorenpflegeheim Keldenicher vergangenen Jahr für seine Immobilie eine Nutzungsände- Straße’. rung beantragt hatte, der jedoch nicht zugestimmt worden ist. Das nun für das Nachbargrundstück ein Bebauungsplan für ein Seniorenpflegeheim aufgestellt worden ist, stellt seiner Auffassung nach einen erheblichen Eingriff in sein Eigentumsrecht dar. 3 Aus der Eingabe ist nicht erkennbar, was der Eingabensteller als Ursache für den erheblichen Eingriff in seine Eigentumsrechte ansieht. Für das Vorhabengebiet bestehen bereits Baurechte auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2/11. Das Vorhabengebiet ist zurzeit unbebaut und stellt eine Baulücke zwischen der vorhandenen Bebauung Keldenicher Straße 20 - 24 und dem Trierer Weg dar. Das Grundstück wurde in der Vergangenheit als Haus- / Schrebergarten genutzt. Hiervon zeugen noch einige Gartenhäuschen, die auf den Flächen vorzufinden sind. Mit der Zeit hat sich auf dem Grundstück eine Brache mit einem Wildwuchs entwickelt, der sich nicht in das städtische Bild an der Keldenicher Straße einfügt. Mit der geplanten Neubebauung wird innerhalb des Plangebietes ein attraktiver Wohn- und Pflegestandort innerhalb eines architektonisch anspruchsvollen Gebäudes geschaffen. Die geplante Baumaßnahme wird den Bereich an der Keldenicher Straße deutlich aufwerten. Schreiben vom 07.03.2012 Die Eingabenstellerin ist Miteigentümerin eines Grundstücks am Trierer Weg, dass an der Grundstücksfläche liegt, die durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 2/116 verändert werden soll und erhebt aus diesem Grund Einspruch gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 2/116. Begründung: - Flächen, die im vorherigen Bebauungsplan als Garten- Die Darstellung der Planinhalte des derzeit rechtsverbindliland ausgewiesen sind werden jetzt mit einem bis zu fünf- chen Bebauungsplanes ist nicht korrekt wiedergegeben. 2 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit stöckigen Gebäude bebaut. Diese Gebäudehöhe darf noch einmal um 3 m überschritten werden durch Aufzugsüberfahrten, Lüftungen etc., sodass das Gebäude einem sechsstöckigen Gebäude entspricht. In der öffentlichen Auslegung und im Internet sind keine aktuellen Seitenansichten und Grundrisse vorhanden, sodass man sich kein Bild aus unserer Perspektive ansehen kann, lediglich alte Ansichten vom 21.07.2011 sind im Internet vorhanden. Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge Für das Vorhabengebiet bestehen bereits Baurechte auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2/11. Danach sind in diesem Bereich keine Gartenflächen sondern ein Allgemeines Wohngebiet mit überbaubaren Grundstücksflächen mit Bebauungen in ein-, vier- und sechsgeschossiger Bauweise zulässig. Die geplante Bebauung grenzt im Nordosten unmittelbar an die vorhandene, viergeschossige Bebauung Keldenicher Straße (Grenzbebauung) 20 – 24 an. Bei der Festlegung der Höhenlage orientiert sich die Planung an den vorhandenen Höhen der angrenzenden Bebauung. Hierdurch wird planungsrechtlich gesichert, dass die geplante Gebäudehöhe unterhalb der Firsthöhe des angrenzenden Gebäudes liegt. Entgegen der Auffassung der Eingabensteller fügt sich die geplante Bebauung durch Übernahme der vorhandenen Gebäudehöhen sehr wohl in die Umgebung ein. Gegenüber den Möglichkeiten der rechtskräftigen Planfassung wurden zudem die maximal zulässigen Geschosse von bisher sechs auf vier reduziert. - Außerdem liegt der Bezugspunkt BZP für die maximale Gebäudehöhe auf der Keldenicher Straße. Dieser liegt ca. 1,0 m höher, als die Grundstücke und Gartenflächen vom Triererweg, sodass die dortige maximale Höhe über 17,0 m + 3m Überschreitung beträgt. Der festgesetzte Bezugspunkt ist als Orientierungspunkt bei der Festlegung der maximal zulässigen Gebäudehöhe und im Abgleich mit der vorhandenen Gebäudehöhe des Nachbarn von Bedeutung. In der Addition des NN-Wertes am Bezugspunkt mit der maximal zulässigen Höhe ergibt sich für das Vorhabengebiet eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 70,44 m. Dieser Wert liegt damit 21 cm unterhalb des Firstes der Nachbarbebauung. - Die Änderung des Bebauungsplanes zwischen Triererweg und Düsseldorferstrasse von Gartenland bzw. maximaler eineinhalb geschossiger Bebauung auf fünf bis sechs geschossiger Bebauung führt zu einer Wertminderung unserer Gebäude und Grundstücksflächen. Hinsichtlich der zulässigen Geschoßzahlen wird auf die Ausführungen zum rechtsverbindlichen BPL 2/11 s.o. verwiesen. Aus der Eingabe ist nicht erkennbar, was die Eingabenstellerin als Ursache für die Wertminderung ihres Hauses ansieht. Für das Vorhabengebiet bestehen bereits Baurechte auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2/11. Auf der Grundlage dieses Bebauungsplanes 3 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge wäre eine Bebauung des Grundstücks in ein-, vier- und sechsgeschossiger Bauweise zulässig. Das Vorhabengebiet ist zurzeit unbebaut und stellt eine Baulücke zwischen der vorhandenen Bebauung Keldenicher Straße 20-24 und dem Trierer Weg dar. Das Grundstück wurde in der Vergangenheit als Haus- / Schrebergarten genutzt. Hiervon zeugen noch einige Gartenhäuschen, die auf den Flächen vorzufinden sind. Mit der Zeit hat sich auf dem Grundstück eine Brache mit einem Wildwuchs entwickelt, der sich nicht in das städtische Bild an der Keldenicher Straße einfügt. Mit der geplanten Neubebauung wird innerhalb des Plangebietes ein attraktiver Wohn- und Pflegestandort innerhalb eines architektonisch anspruchsvollen Gebäudes geschaffen. Die geplante Baumaßnahme wird den Bereich an der Keldenicher Straße deutlich aufwerten, sodass nicht von einer erheblichen Wertminderung der Bebauung am Trierer Weg auszugehen ist. Im Übrigen wird darauf verwiesen, dass es keinen Rechtsanspruch gibt, der den Einzelnen vor jeglicher Wertminderung bewahrt. Im Winter kommt es zu einer extremen Abschattung unse- Den Ausführungen bzgl. einer extremen Abschattung wird widersprochen. Das geplante Vorhaben liegt nördlich bzw. rer Gebäude. nordöstlich der vorhandenen Bebauung am Trierer Weg. Eine erhebliche Verschattung ist daher auf Grund der Himmelsrichtung bereits zu verneinen. Auch wenn die Sonneneinstrahlung durch die geplante Bebauung vermindert wird, besagt dies nicht, dass die Planung gegen das Rücksichtnahme Gebot verstößt, da kein nachbarlicher Anspruch auf ungehinderte Besonnung des Grundstücks auch bei tiefstehender Sonne z.B. an Vormittagen im Winter besteht. In dem konkreten Fall bestünde allenfalls eine Minderung in den Morgenstunden nach Sonnenaufgang. Des Weiteren wird darauf hingewiesen, dass die notwendigen Abstände zu den Grundstücksgrenzen in der Landes- 4 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge bauordnung NRW geregelt sind. Die hier vorgeschriebenen Abstände werden durch das geplante Vorhaben insgesamt eingehalten. Im Sommer zu einer Störung der Nutzung der Gartenflächen, durch Lärm aufgrund der geplanten Anlieferungsstraße mit dem entsprechenden Anlieferungsverkehr und durch Einsicht der Anwohner im neuen Gebäude über Gartenzaun und Bepflanzung hinweg. Die Anlieferung des Seniorenpflegeheims ist von der Keldenicher Straße aus entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze vorgesehen. Die Anlieferung dient nur der Bewirtschaftung des Pflegeheimes (Küche, Lager, etc.). Im Vorfeld der Planung ist die alternative Anlieferung von Norden über die Düsseldorfer Straße untersucht worden. Diese Variante wurde jedoch verworfen, da die Anlieferung nur durch eine U-förmige Umfahrung des Wohnquartieres ‚Im Blauen Garn, Krefelder- / Neusser Straße‘ zu erreichen war. In der Bewertung dieser Anfahrt mit der direkten Zufahrt von der Keldenicher Straße wurde nach Abwägung der unterschiedlichen Belange, die unmittelbare Zufahrt von der Keldenicher Straße auf Grund der vorhandenen Funktion als Hauptverkehrsstraße favorisiert. Die Keldenicher Straße weist bereits hohe Verkehrszahlen auf, sodass mit der Andienung des geplanten Seniorenpflegeheimes keine nennenswerten Mehrbelastungen an der Keldenicher Straße auftreten (s. Schalltechnisches Gutachten v. 24.05.2012, S. 16 und 17). Die Anfahrt erfolgt nur an Werktagen und nur in der Zeit zwischen 7:00 und 20:00 Uhr. Im wöchentlichen bzw. zweiwöchentlichen Rhythmus sind nach Auskunft des künftigen Betreibers folgende Anlieferungen mit LKW`s zu erwarten: Lebensmittel 2x wöchentlich mit 19 t-Lkw Flachwäsche 1x wöchentlich max. mit 12 t-Lkw Getränke 14-tägig max. mit 12 t-Lkw Reinigungsmittel 14-tägig max. mit 12 t-Lkw Pflege- und Inkontinenzmaterialien 14-tägig max. mit 12 t-Lkw An einem Tag (Beurteilungszeitraum nach TA Lärm) ist maximal mit der Anfahrt von 3 Lkw zu rechnen. Da dies praktisch nur sehr selten auftreten wird, handelt es sich um den „ungünstigsten Fall“. - warum wird die Anlieferungsstraße genau auf der Gartenseite der Anwohner geplant? Warum scheut man eine Anlieferung von der Keldenicher Straße? Trotz allem sollte hier eine elegante Lösung gefunden werden, z.B. durch Anlieferung auf der Nord-Ost Seite oder einer Tiefeinfahrt von der Keldenicher Straße. 5 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge Aus Gründen der Rücksichtnahme wird in den Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan eine zeitliche Beschränkung der Anlieferungszeiten aufgenommen. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung der umgebenden Bebauung durch den Anlieferverkehr kann damit ausgeschlossen werden. Zum Nachweis dieser Aussage wurde auf der Grundlage der öffentlichen ausgelegten Planung und unter Berücksichtigung des maximal zu erwartenden Anliefer-, Besucher- und Mitarbeiterverkehrs eine schalltechnische Untersuchung (KRAMER Schalltechnik v. 24.05.2012) durchgeführt. In dieser Untersuchung wurde u.a. die Betriebsgeräuschsituation durch das zukünftige Seniorenpflegeheim bezogen auf angrenzende schutzbedürftige Nutzungen nach TA Lärm beurteilt. Aus der Gegenüberstellung der so ermittelten Beurteilungspegel mit den Immissionsrichtwerten wird ersichtlich, dass diese an allen maßgeblichen Immissionsorten zur Tages- und Nachtzeit eingehalten werden. - eine bessere Lösung wäre z.B. die Geschosshöhen zu verringern und ein L zu bauen statt eines T um den hinteren Gebäudetrack soweit wie möglich nach Nord-Ost zu verlagern. Dort steht der Trackt nur Garagen und Wohnhäusern mit der gleichen Höhe gegenüber. Zu den Gartenflächen des Triererweges wäre der Abstand des Tracktes dann um mehrere Meter verschoben. Das geplante Gebäude ist aus Rücksicht auf die Nachbarschaft A-förmig (ein auf dem Kopf stehendes T) konzipiert. Hierdurch lässt sich die geplante Bebauung axial auf dem Grundstück ausrichten. Durch den T-förmig ausgerichteten Baukörper verbleibt zu den Nachbargrenzen der größtmögliche Grenzabstand. Mit zunehmender Geschoßzahl wird das Gebäude in seiner Breite und Länge reduziert. Das Staffelgeschoß weist entsprechend der östlich angrenzenden Bebauung eine Gebäudetiefe von ca. 10 m Tiefe auf. Durch diese Staffelung ist das oberste Geschoß von den Nachbargrenzen am weitesten entfernt. Die Möglichkeiten der Einsichtnahme auf das Nachbargrundstück gehen nicht über das Maß hinaus, was in nachbarlichen Beziehungen üblich ist. 6 Bürgerin/Bürger 4 Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Schreiben vom 20.03.2012 Die übergroße Bebauung beeinträchtigt unsere Grundstücke Triererweg 14, 12 und 10. Diese sollen jetzt eine hinter liegende Bebauung erhalten, mit der wir nicht rechnen konnten. Insgesamt ist von einer andauernden Lärmbelästigung für unsere Einfamilienhäuser des Triererwegs auszugehen. Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge Die Ausführungen der Eingabensteller wird nicht gefolgt, da diese bereits auf Grund des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2/11 von einer Hinterliegerbebauung ausgehen mussten. Nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes ist eine Bebauung des Grundstücks in ein-, vier- und sechsgeschossiger Bauweise zulässig, wobei die sechsgeschossige Bebauung als ‚Hinterliegerbebauung’ in einer Tiefe von 30 m zulässig ist. Die Anlieferung dient nur der Bewirtschaftung des Pflegeheimes (Küche, Lager, etc.). Im Vorfeld der Planung ist die alternative Anlieferung von Norden über die Düsseldorfer Straße untersucht worden. Diese Variante wurde jedoch verworfen, da die Anlieferung nur durch eine U-förmige Umfahrung des Wohnquartieres ‚Im Blauen Garn, Krefelder- / Neusser Straße‘ zu erreichen war. In der Bewertung dieser Anfahrt mit der direkten Zufahrt von der Keldenicher Straße wurde nach Abwägung der unterschiedlichen Belange, die unmittelbare Zufahrt von der Keldenicher Straße auf Grund der vorhandenen Funktion als Hauptverkehrsstraße favorisiert. Die Keldenicher Straße weist bereits hohe Verkehrszahlen auf, sodass mit der Andienung des geplanten Seniorenpflegeheimes keine nennenswerten Mehrbelastungen an der Keldenicher Straße auftreten (s. Schalltechnisches Gutachten v. 24.05.2012, S. 16 und 17). Die Anfahrt erfolgt nur an Werktagen und nur in der Zeit zwischen 7:00 und 20:00 Uhr. Im wöchentlichen bzw. zweiwöchentlichen Rhythmus sind nach Auskunft des künftigen Betreibers folgende Anlieferungen mit LKW`s zu erwarten: Lebensmittel 2x wöchentlich mit 19 t-Lkw Flachwäsche 1x wöchentlich max. mit 12 t-Lkw Getränke 14-tägig max. mit 12 t-Lkw Reinigungsmittel 14-tägig max. mit 12 t-Lkw Pflege- und Inkontinenzmaterialien 14-tägig max. mit 12 t-Lkw An einem Tag (Beurteilungszeitraum nach TA Lärm) ist 7 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge maximal mit der Anfahrt von 3 Lkw zu rechnen. Da dies praktisch nur sehr selten auftreten wird, handelt es sich um den „ungünstigsten Fall“. Aus Gründen der Rücksichtnahme wird in den Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan eine zeitliche Beschränkung der Anlieferungszeiten aufgenommen. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung der umgebenden Bebauung durch den Anlieferverkehr kann damit ausgeschlossen werden. Zum Nachweis dieser Bewertung wurde auf der Grundlage der öffentlichen ausgelegten Planung und unter Berücksichtigung des maximal zu erwartenden Anliefer-, Besucher- und Mitarbeiterverkehrs eine schalltechnische Untersuchung (KRAMER Schalltechnik v. 24.05.2012) durchgeführt. In dieser Untersuchung wurde u.a. die Betriebsgeräuschsituation durch das zukünftige Seniorenpflegeheim bezogen auf angrenzende schutzbedürftige Nutzungen nach TA Lärm beurteilt. Aus der Gegenüberstellung der so ermittelten Beurteilungspegel mit den Immissionsrichtwerten wird ersichtlich, dass diese an allen maßgeblichen Immissionsorten zur Tages- und Nachtzeit eingehalten werden. Der zu hohe und zu tiefe Baukörper bewirkt eine gravierende Das geplante Vorhaben liegt nördlich bzw. nordöstlich der Belastung und eine massive Verschattung unserer Gärten vorhandenen Bebauung am Trierer Weg. Eine erhebliche Verschattung ist daher auf Grund der Himmelsrichtung auf der Rückseite unserer Einfamilienhäuser. bereits zu verneinen. Auch wenn die Sonneneinstrahlung durch die geplante Bebauung vermindert wird, besagt dies nicht, dass die Planung gegen das Rücksichtnahme Gebot verstößt, da kein nachbarlicher Anspruch auf ungehinderte Besonnung des Grundstücks auch bei tiefstehender Sonne z.B. an Vormittagen im Winter besteht. In dem konkreten Fall bestünde allenfalls eine Minderung in den Morgenstunden nach Sonnenaufgang. Des Weiteren wird darauf hingewiesen, dass die notwendigen Abstände zu den Grundstücksgrenzen in der Landes- 8 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge bauordnung NRW geregelt sind. Die hier vorgeschriebenen Abstände werden durch das geplante Vorhaben insgesamt eingehalten. Die Anzahl der geplanten Parkplätze ist völlig unzurei- Es sind insgesamt 16 Stellplätze vorgesehen. Auf der Grundlage von 80 Zimmern ergibt sich für das Pflegeheim chend. ein Stellplatzbedarf von 8 Stellplätzen. Die Bewohner des Pflegeheims benötigen selbst keine Stellplätze. Das Stellplatzangebot wird für Mitarbeiter, Besucher und Dienstleister vorgehalten. Für das geplante Pflegeheim werden entgegen der Darstellung der Eingabensteller mehr Stellplätze zur Verfügung gestellt als nach den Vorschriften erforderlich sind. Die rechtmäßige Planung ist ebenfalls zu rügen. Das Vorhaben widerspricht insgesamt geltendem Baurecht. Der Baukörper ragt zu tief in das Grundstück hinein. Ihr Bauvorhaben ist in dieser vorliegenden Form nicht genehmigungsfähig. Als übermäßig betroffene Eigentümer des Triererweg 14, 12, und 10 stehen uns Abwehrrechte zu. Das geplante Vorhaben widerspricht tatsächlich dem geltenden Planungsrecht des Bebauungsplanes Nr. 2/11. Um die Genehmigungsfähigkeit für das geplante Seniorenpflegeheim herzustellen, wird daher die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/116 ‚Seniorenpflegeheim Keldenicher Straße’ erforderlich. Mit der Aufstellung des B-Planes wird die Prüfung aller Belange und Fragestellungen gewährleistet. Ihr Vorhaben noch ein Seniorenpflegeheim zu bauen, wäre bestimmt an einer anderen Stelle in Wesseling- Berzdorf oder Urfeld auf einem größeren Grundstück zu realisieren gewesen. Ob überhaupt im Moment Bedarf da wäre, bezweifeln wir. Der Bedarf an Pflegeplätzen im Stadtgebiet von Wesseling ist zu Beginn der Planungsüberlegungen für den Standort überprüft worden. Danach bestehen in Wesseling derzeit 3 Pflegeheime, die einschließlich des neuen Hauses der Diakonie, insgesamt 206 Pflegeplätze aufweisen. Bezogen auf die durchschnittliche Versorgungsquote an Pflegeplätzen in der Bundesrepublik (4,9% der über 65-Jährigen) fehlen in Wesseling noch 164 Plätze, um diesen bundesdurchschnittlichen Versorgungswert zu erreichen. In Wesseling und Umgebung bestehen zudem zu wenig Einzelzimmer. Der Bedarf ist vorhanden. An dem Standort werden diese hochwertigen Pflegeplatzangebote zu erschwinglichen Preisen angeboten. Die Flächen innerhalb des Plangebietes liegen derzeit 9 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge brach. Es handelt sich um eine Baulücke, für die bereits Baurechte bestehen (BPL 2/11). Auf Grund des bestehenden Bedarfs und der zentralen Lage des Standortes wird die geplante Nutzung an dem Standort als sehr geeignet beurteilt. Es wird darauf hingewiesen, dass die Eingabenstellerin die Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen, betrefVerlagerung ihres Schrott - und Metallhandels, der sich am fen jedoch nicht die Inhalte des vorhabenbezogenen BeTrierer Weg 10 und 12 befunden hat, nach Berzdorf ins In- bauungsplanes Nr. 2/116. dustriegebiet nur durch einen Vergleich zugestimmt habe, da sich der Trierer Weg im reinen Wohngebiet befand. Im Übrigen kann die Hinterlandbebauung ja nur möglich Der Vorhabenträger erwirbt alle Flächen innerhalb des werden, wenn die Erbengemeinschaft Nagel und Familie Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen BebauungsplaRecht ihre kleinen Parzellen zusammenlegen, auf diesen nes. kleinen Parzellen hat noch nicht einmal ein Einfamilienhaus Platz. 5 Stellungnahme vom 10.03.2012 mit 41 Unterschriften (1. Liste) 2. Liste mit 10 Unterschriften vom 22.03.2012 Schreiben vom 10.03.2012 und 22.03.2012 Die Eingabensteller wenden sich gegen das geplante Vorhaben. 01. Das Vorhaben würde insgesamt geltendem Baurecht widersprechen. Das Vorhaben würde zu groß und um ein Geschoß zu hoch ausfallen. Der Baukörper ragt nach Auffassung der Eingabensteller zu tief in das Grundstück hinein. Zudem wäre die bauliche Ausnutzung des Grundstücks zu hoch. Zudem fügt sich das Vorhaben wegen seiner äußeren Maße nicht in die Umgebung ein. Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 2/116 bestehen bereits Baurechte. Auf der Grundlage des seit 1968 verbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2/11 sind innerhalb des Plangebietes Bebauungen in ein-, vier- und sechsgeschossiger Bauweise zulässig. Die geplante Bebauung grenzt im Nordosten unmittelbar an die vorhandene, viergeschossige Bebauung Keldenicher Straße (Grenzbebauung) 20 – 24 an. Bei der Festlegung der Höhenlage orientiert sich die Planung an den vorhandenen Höhen der angrenzenden Bebauung. Hierdurch wird planungsrechtlich gesichert, dass die geplante Gebäudehöhe unterhalb der Firsthöhe des angrenzenden Gebäudes liegt. Entgegen der Auffassung der Eingabensteller fügt sich die geplante Bebauung durch Übernahme der vorhandenen Gebäudehöhen sehr wohl in die Umgebung ein. Gegenüber den Möglichkeiten der rechts- 10 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge kräftigen Planfassung wurden zudem die maximal zulässigen Geschosse von bisher sechs auf vier reduziert. Die Planung orientiert sich hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen an der Projektplanung für das geplante Seniorenpflegeheim. Das geplante Gebäude ist A-förmig (ein auf dem Kopf stehendes T) konzipiert, wobei die vordere Gebäudeflucht der östlich angrenzenden Bebauung aufgenommen wurde. Die Erdgeschoßfläche überlagert auf Grund der vielfältigen Nutzungen, wie das Foyer, die Cafeteria, Küche und Lagerräume ca. 44% der Grundstücksfläche. Mit zunehmender Geschoßzahl wird das Gebäude in seiner Breite und Länge reduziert. Das Staffelgeschoß weist entsprechend der östlich angrenzenden Bebauung nur noch eine Gebäudetiefe von ca. 10 m Tiefe auf. Durch diese Staffelung ist das oberste Geschoß von den Nachbargrenzen am weitesten entfernt. 02. Das übergroße Gebäude führt dazu, dass kein ausrei- Im Verhältnis zur vorhandenen Grundstücksgröße orientiert chender Raum für die erforderliche Nutzung der verblei- sich die Planung für das Gebäude an der umgebenden benden Freifläche besteht: Bebauung. Danach ist festzustellen, dass selbst die größte Flächeninanspruchnahme im Erdgeschoß nur einen Anteil von ca. 44 % der Grundstücksfläche beträgt und somit ca. 56% als unbebaute Flächen verbleiben. Der Anteil der überbauten Fläche entspricht damit den Ausnutzungen vieler Grundstücke im Umfeld des Vorhabengebietes. Die Grundstückszufahrt kann nicht in anliegerschonender Die Anlieferung des Seniorenpflegeheims ist von der KelWeise errichtet werden. denicher Straße aus entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze vorgesehen. Die Anlieferung dient nur der Bewirtschaftung des Pflegeheimes (Küche, Lager, etc.). Im Vorfeld der Planung ist die alternative Anlieferung von Norden über die Düsseldorfer Straße untersucht worden. Diese Variante wurde jedoch verworfen, da die Anlieferung nur durch eine U-förmige Umfahrung des Wohnquartieres ‚Im Blauen Garn, Krefelder- / Neusser Straße‘ zu erreichen war. In der Bewertung dieser Anfahrt mit der direkten Zu- 11 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge fahrt von der Keldenicher Straße wurde nach Abwägung der unterschiedlichen Belange, die unmittelbare Zufahrt von der Keldenicher Straße auf Grund der vorhandenen Funktion als Hauptverkehrsstraße favorisiert. Die Keldenicher Straße weist bereits hohe Verkehrszahlen auf, sodass mit der Andienung des geplanten Seniorenpflegeheimes keine nennenswerten Mehrbelastungen an der Keldenicher Straße auftreten (s. Schalltechnisches Gutachten v. 24.05.2012, S. 16 und 17). Die Anfahrt erfolgt nur an Werktagen und nur in der Zeit zwischen 7:00 und 20:00 Uhr. Im wöchentlichen bzw. zweiwöchentlichen Rhythmus sind nach Auskunft des künftigen Betreibers folgende Anlieferungen mit LKW`s zu erwarten: Lebensmittel 2x wöchentlich mit 19 t-Lkw Flachwäsche 1x wöchentlich max. mit 12 t-Lkw Getränke 14-tägig max. mit 12 t-Lkw Reinigungsmittel 14-tägig max. mit 12 t-Lkw Pflege- und Inkontinenzmaterialien 14-tägig max. mit 12 t-Lkw An einem Tag (Beurteilungszeitraum nach TA Lärm) ist maximal mit der Anfahrt von 3 Lkw zu rechnen. Da dies praktisch nur sehr selten auftreten wird, handelt es sich um den „ungünstigsten Fall“. Aus Gründen der Rücksichtnahme wird in den Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan eine zeitliche Beschränkung der Anlieferungszeiten aufgenommen. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung der umgebenden Bebauung durch den Anlieferverkehr kann damit ausgeschlossen werden. Zum Nachweis dieser Aussage wurde auf der Grundlage der öffentlichen ausgelegten Planung und unter Berücksichtigung des maximal zu erwartenden Anliefer-, Besucher- und Mitarbeiterverkehrs eine schalltechnische Untersuchung (KRAMER Schalltechnik v. 24.05.2012) durchgeführt. In dieser Untersuchung wurde u.a. die Betriebsgeräuschsituation durch das zukünftige Seniorenpflegeheim bezogen auf angrenzende schutzbedürftige Nutzungen 12 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge nach TA Lärm beurteilt. Aus der Gegenüberstellung der so ermittelten Beurteilungspegel mit den Immissionsrichtwerten wird ersichtlich, dass diese an allen maßgeblichen Immissionsorten zur Tages- und Nachtzeit eingehalten werden. Es besteht keine Verkehrsfläche für An- und Abfahrt vor Das Baugebiet grenzt mit seiner südöstlichen Geltungsbedem Gebäudeeingang, z.B. für den zu erwartenden Taxi- reichsgrenze unmittelbar an die Keldenicher Straße an und ist damit bereits erschlossen. Für das geplante Vorhaben verkehr. richten sich die Anforderungen an die Erschließung nach den geltenden Vorschriften. Diese werden insgesamt eingehalten. Um- oder Vorfahrten wie z.B. häufig bei Hotels zu finden, sind hier nicht als Maßstab anzusetzen. Die gesetzliche Vorschrift eine Vorfahrt zu errichten besteht nicht. Die An- und Abfahrt erfolgt wie bei den vorhandenen Bebauungen im Verlauf der Keldenicher Straße unmittelbar von der Keldenicher Straße aus. Die Anlage einer ausreichenden Anzahl von Stellplätzen für Die Flächen für den ruhenden Verkehr sind vor dem geBewohner, Mitarbeiter, anfahrende Dienstleister und Besu- planten Gebäude an der Keldenicher Straße festgesetzt. Es sind insgesamt 16 Stellplätze vorgesehen. Auf der cher ist nicht möglich. Grundlage von 80 Zimmern ergibt sich für das Pflegeheim ein Stellplatzbedarf von 8 Stellplätzen. Die Bewohner des Pflegeheims benötigen selbst keine Stellplätze. Das Stellplatzangebot wird für Mitarbeiter, Besucher und Dienstleister vorgehalten. Für das geplante Pflegeheim werden entgegen der Darstellung der Eingabensteller mehr Stellplätze zur Verfügung gestellt als nach den Vorschriften erforderlich sind. Neben dem Behinderten-Stellplatz und dem Stellplatz für einen Arzt ist damit noch die Anlage von weiteren 6 Stellplätzen für Kurzzeit-Parker möglich. Anfahrende Dienstleister (z.B. Apotheker oder Bäcker) können die Kurzzeitparkplätze nutzen oder auf der Keldenicher Straße anhalten. 13 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge Eine Bepflanzung -insbesondere mit Bäumen- unter Einhal- Die Anregung ist nicht nachvollziehbar. Wie bereits zuvor ausgeführt, verbleiben innerhalb des tung einschlägiger Vorschriften ist nicht mehr möglich. Plangebietes ca. 56% der Grundstücksfläche unbebaut, sodass ausreichend Flächen für die Begrünung und Außengestaltung verbleiben. 03. Die übergroße Bebauung würde insbesondere die Anwohner der Straße Trierer Weg beeinträchtigen. Deren Grundstücke erhalten nun eine störende Hinterliegerbebauung. Besonders störend ist diese Hinterliegerbebauung, weil die Anlieferung nicht mehr wie ursprünglich vorgesehen von der Düsseldorfer Str., sondern entlang der rückwärtigen Grenze der Grundstücke Trierer Weg erfolgen soll. Dadurch kommt es zu einem Verkehrsaufkommen im rückwärtigen Bereich (Gartenbereich) der eigentlich der Ruhe und Erholung dienen soll. Dabei sind die Angaben des Betreibers zu Umfang und Häufigkeit der Anlieferungen völlig unglaubhaft. Es ist vielmehr von zahlreichen täglichen Anlieferungen, auch in den frühen Morgenstunden auszugehen. Über diese Zufahrt werden voraussichtlich auch die erwartenden häufigen Umzüge (Erstbezug + Mieterwechsel) abgewickelt. s. hierzu die Stellungnahmen zu 01 und 02. Die Ausführungen der Eingabensteller, dass mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/116 die Voraussetzungen für eine ‚störende Hinterliegerbebauung’ geschaffen werden, werden zurückgewiesen. Für das Vorhabengebiet bestehen bereits Baurechte auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2/11. Nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes ist eine Bebauung des Grundstücks in ein-, vier- und sechsgeschossiger Bauweise zulässig, wobei die sechsgeschossige Bebauung als ‚Hinterliegerbebauung’ in einer Tiefe von 30 m zulässig ist. Die Anlieferung dient nur der Bewirtschaftung des Pflegeheimes (Küche, Lager, etc.). Im Vorfeld der Planung ist die alternative Anlieferung von Norden über die Düsseldorfer Straße untersucht worden. Diese Variante wurde jedoch verworfen, da die Anlieferung nur durch eine U-förmige Umfahrung des Wohnquartieres ‚Im Blauen Garn, Krefelder- / Neusser Straße‘ zu erreichen war. In der Bewertung dieser Anfahrt mit der direkten Zufahrt von der Keldenicher Straße wurde nach Abwägung der unterschiedlichen Belange, die unmittelbare Zufahrt von der Keldenicher Straße auf Grund der vorhandenen Funktion als Hauptverkehrsstraße favorisiert. Die Keldenicher Straße weist bereits hohe Verkehrszahlen auf, sodass mit der Andienung des geplanten Seniorenpflegeheimes keine nennenswerten Mehrbelastungen an der Keldenicher Straße auftreten (s. Schalltechnisches Gutachten v. 24.05.2012, S. 16 und 17). 14 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge Die Anfahrt erfolgt nur an Werktagen und nur in der Zeit zwischen 7:00 und 20:00 Uhr. Im wöchentlichen bzw. zweiwöchentlichen Rhythmus sind nach Auskunft des künftigen Betreibers folgende Anlieferungen mit LKW`s zu erwarten: Lebensmittel 2x wöchentlich mit 19 t-Lkw Flachwäsche 1x wöchentlich max. mit 12 t-Lkw Getränke 14-tägig max. mit 12 t-Lkw Reinigungsmittel 14-tägig max. mit 12 t-Lkw Pflege- und Inkontinenzmaterialien 14-tägig max. mit 12 t-Lkw An einem Tag (Beurteilungszeitraum nach TA Lärm) ist maximal mit der Anfahrt von 3 Lkw zu rechnen. Da dies praktisch nur sehr selten auftreten wird, handelt es sich um den „ungünstigsten Fall“. Aus Gründen der Rücksichtnahme wird in den Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan eine zeitliche Beschränkung der Anlieferungszeiten aufgenommen. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung der umgebenden Bebauung durch den Anlieferverkehr kann damit ausgeschlossen werden. Zum Nachweis dieser Bewertung wurde auf der Grundlage der öffentlichen ausgelegten Planung und unter Berücksichtigung des maximal zu erwartenden Anliefer-, Besucher- und Mitarbeiterverkehrs eine schalltechnische Untersuchung (KRAMER Schalltechnik v. 24.05.2012) durchgeführt. In dieser Untersuchung wurde u.a. die Betriebsgeräuschsituation durch das zukünftige Seniorenpflegeheim bezogen auf angrenzende schutzbedürftige Nutzungen nach TA Lärm beurteilt. Aus der Gegenüberstellung der so ermittelten Beurteilungspegel mit den Immissionsrichtwerten wird ersichtlich, dass diese an allen maßgeblichen Immissionsorten zur Tages- und Nachtzeit eingehalten werden. Des Weiteren ist zu erwarten, dass von der an der Einfahrt Bei der geplanten Cafeteria handelt es sich nicht um ein liegenden Cafeteria weitere Beeinträchtigungen ausgehen, öffentliches Café. Die Cafeteria dient den Heimbewohnern insbesondere, wenn es zum Betrieb einer Außengastrono- und deren Angehörigen als Gemeinschaftsraum. Die Öff- 15 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge mie kommen sollte. Insgesamt ist von einer andauernden nung erfolgt nur zu bestimmten Zeiten am Tag. Unzumutbare Ruhestörungen sind daher nicht zu erwarten. Lärmbelastung der Anlieger Trierer Weg auszugehen. 04. Höhe und Tiefe des Baukörpers bewirken eine massive Verschattung der Gärten und der Rückseiten der Häuser am Trierer Weg. Insbesondere im Winterhalbjahr ist davon auszugehen, dass der übergroße Baukörper des Vorhabens zu einem sehr weitgehenden Entzug von Lichteinfall und Sonneneinstrahlung führen wird. Selbst in den Sommermonaten kommt es zu einem spürbaren Entzug der Morgensonne. Das geplante Vorhaben liegt nördlich bzw. nordöstlich der vorhandenen Bebauung am Trierer Weg. Eine erhebliche Verschattung ist daher auf Grund der Himmelsrichtung bereits zu verneinen. Auch wenn die Sonneneinstrahlung durch die geplante Bebauung vermindert wird, besagt dies nicht, dass die Planung gegen das Rücksichtnahme Gebot verstößt, da kein nachbarlicher Anspruch auf ungehinderte Besonnung des Grundstücks auch bei tiefstehender Sonne z.B. an Vormittagen im Winter besteht. In dem konkreten Fall bestünde allenfalls eine Minderung in den Morgenstunden nach Sonnenaufgang. Des Weiteren wird darauf hingewiesen, dass die notwendigen Abstände zu den Grundstücksgrenzen in der Landesbauordnung NRW geregelt sind. Die hier vorgeschriebenen Abstände werden durch das geplante Vorhaben insgesamt eingehalten. 05. Die Anzahl der geplanten Parkplätze ist völlig unzureichend. Auch wenn nur noch wenige Heimbewohner über ein eigenes Kraftfahrzeug verfügen sollten, so ist doch von einer größeren Zahl von Familienangehörigen und Besuchern auszugehen. In diesem Zusammenhang kann insbesondere an Wochenenden durchaus eine Belastungsspitze von 80 X 2 = 160 Fahrzeugen auftreten. Selbst wenn es nur zu einer 10%-igen Auslastung kommen sollte, wären die geplanten Parkplätze überbelegt. Parkplätze für die unbekannte Anzahl von festen und freien Mitarbeitern sind bisher überhaupt nicht berücksichtigt. Ebenso ist ein Bedarf für weitere Ärzte, externe medizinische und sonstige Dienstleister, Handwerker usw. unberücksichtigt. s. hierzu die Stellungnahmen zu 02. Für das geplante Pflegeheim werden entgegen der Darstellung der Eingabensteller mehr Stellplätze zur Verfügung gestellt als nach den Vorschriften erforderlich sind. Es sind insgesamt 16 Stellplätze vorgesehen. Auf der Grundlage von 80 Zimmern ergibt sich für das Pflegeheim ein Stellplatzbedarf von 8 Stellplätzen. Die Bewohner des Pflegeheims benötigen selbst keine Stellplätze. Das Stellplatzangebot wird für Mitarbeiter, Besucher und Dienstleister vorgehalten. Neben dem Behinderten-Stellplatz und dem Stellplatz für einen Arzt werden darüber hinaus noch weitere 6 Stellplätze für Kurzzeit-Parker bereitgestellt. Anfahrende Dienstleister (z.B. Apotheker oder Bäcker) können die Kurzzeitparkplätze nutzen oder auf der Keldenicher Straße anhalten. 16 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Entgegen der planerischen Behauptung finden sich in angemessener Nähe keine ausreichende Anzahl freier Parkplätze. Die nähere Umgebung, hier wieder in erster Linie der Trierer Weg, wird durch die parkplatzsuchenden Personen übermäßig stark belastet werden. 06. Die verkehrsmäßige Planung ist zu rügen: Die Keldenicher Str. ist als eine der Hauptverkehrsadern der Stadt Wesseling stark befahren. Hierbei ist u.a. auf den Busverkehr hinzuweisen, zumal durch die vorhandenen Bushaltestellen schon jetzt Engpässe durch Anhalten und Abfahren der Busse entstehen. Nun sollen die geplanten Parkplätze unter Querung von Fuß- und Radweg sämtlich unmittelbar über die Keldenicher Str. angefahren werden. Hinzu kommt die Zufahrt für Anlieferer, Möbelspeditionen u.ä., die ebenfalls unmittelbar in die Keldenicher Str. führt. Dies alles in dem Bereich des Haupteingangs. Dort ist mangels anderer Möglichkeiten mit Taxiverkehr, aber auch mit sonstigen Zulieferern (z.B. Paketdiensten, Apothekenanlieferungen) sowie mit Senioren mit Rollstühlen, Gehhilfen u.ä. zu rechnen. Aufgrund der zu erwartenden Verkehre wird es zu Engpässen und Gefahrensituationen kommen. Die verkehrsmäßige Zufahrt muss von der Keldenicher Str. entkoppelt werden. Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge Die Ausführungen entsprechen nicht der tatsächlichen Parkraumsituation. Sowohl von der Verwaltung als auch von dem beauftragten Stadtplanungsbüro ist vor Ort zu verschiedenen Tageszeiten festgestellt worden, dass auf der Straße Im Blauen Garn, der Krefelder Straße, der Düsseldorfer und Neusser Straße eine Vielzahl von öffentlichen, eher gering frequentierten Parkplätzen zur Verfügung stehen. Darüber hinaus wurden westlich des Plangebietes im Eckbereich Keldenicher Straße/Talweg ca. 10 neue Parkplätze geschaffen sodass ein ausreichendes Parkplatzangebot für das Quartier besteht. Die Keldenicher Straße wird beidseits von Bebauung begrenzt, die zum Wohnen und für Dienstleistungen (Büros o.ä.) genutzt werden. Die An- und Abfahrt erfolgt überwiegend unmittelbar von der Keldenicher Straße. Auf Grund der Tatsache, dass die Heimbewohner selbst nicht mit dem Auto fahren, finden gegenüber z.B. einem Wohn- und Geschäftshaus weit weniger Verkehrsbewegungen statt. Anfahrende Dienstleister (z.B. Apotheker oder Bäcker) können die Kurzzeitparkplätze nutzen oder halten, wie in den angrenzenden Bereichen auch, auf der Keldenicher Straße an. Eine Gefährdung der Verkehrssicherheit ist durch die An- und Abfahrt zum geplanten Seniorenpflegeheim nicht zu erwarten. Im Übrigen richten sich die Anforderungen an die Erschließung für das geplante Vorhaben nach den geltenden Vorschriften. Diese werden insgesamt eingehalten und im Rahmen der Baugenehmigung von den zuständigen Behörden überprüft. 07. Das Vorhaben ist nach Auffassung der Eingabensteller Der pauschalen Aussage, dass das Vorhaben nicht gein der vorliegenden Form nicht genehmigungsfähig. nehmigungsfähig ist, wird widersprochen, da sich aus den unter 01 – 06 vorgetragenen Anregungen und Bedenken keine Hinweise auf planungs- oder bauordnungsrechtliche 17 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge Mängel ableiten lassen. Sollte hiermit der rechtsverbindliche Bebauungsplan gemeint sein, ist es richtig, dass sich das geplante Vorhaben nicht auf der Grundlage des Ursprungsplanes Nr. 2/11 verwirklichen lässt, da die seinerzeit aufgestellte Planung andere Ziele verfolgt hat. Um die Genehmigungsfähigkeit für das geplante Seniorenpflegeheim herzustellen, wird daher die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/116 ‚Seniorenpflegeheim Keldenicher Straße’ erforderlich. Mit der Aufstellung des B-Planes wird die Prüfung aller Belange und Fragestellungen gewährleistet. 08. Das Vorhaben ist auch nicht ohne örtliche Alternative. Der Bedarf an Pflegeplätzen im Stadtgebiet von Wesseling Freie Flächen sind in Wesseling, Berzdorf und Urfeld ist zu Beginn der Planungsüberlegungen für den Standort überprüft worden. Danach bestehen in Wesseling derzeit 3 durchaus vorhanden. Pflegeheime, die einschließlich des neuen Hauses der Diakonie, insgesamt 206 Pflegeplätze aufweisen. Bezogen auf die durchschnittliche Versorgungsquote an Pflegeplätzen in der Bundesrepublik (4,9% der über 65-Jährigen) fehlen in Wesseling noch 164 Plätze, um diesen bundesdurchschnittlichen Versorgungswert zu erreichen. In Wesseling und Umgebung bestehen zudem zu wenig Einzelzimmer. Der Bedarf ist vorhanden. An dem Standort werden diese hochwertigen Pflegeplatzangebote zu erschwinglichen Preisen angeboten. Die Flächen innerhalb des Plangebietes liegen derzeit brach. Es handelt sich um eine Baulücke, für die bereits Baurechte bestehen (BPL 2/11). Auf Grund des bestehenden Bedarfs und der zentralen Lage des Standortes wird die geplante Nutzung an dem Standort als sehr geeignet beurteilt. 6 Rechtsanwälte Lenz&Johlen stellvertretend für eine Grundstückseigentümerin an der Keldenicher Straße Schreiben vom 22.03.2012 Es bestehen erhebliche Bedenken, dass der Bebauungsplan in der geplanten Form abwägungsfehlerfrei beschlossen werden kann, da dieser zu erheblichen Nachteilen für das Grundstück unserer Mandantin führt, die wiederum den Für das Vorhabengebiet bestehen bereits Baurechte auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 2/11. Auf der Grundlage dieses Bebauungsplanes wäre eine Bebauung des Grundstücks in ein-, vier- und sechs- 18 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge Wert des Grundstückes unserer Mandantin erheblich min- geschossiger Bauweise zulässig. Das Vorhabengebiet ist zurzeit unbebaut und stellt eine dern. Insoweit gilt Folgendes: Baulücke zwischen der vorhandenen Bebauung Keldenicher Straße 20 - 24 und dem Trierer Weg dar. Das Grundstück wurde in der Vergangenheit als Haus- / Schrebergarten genutzt. Hiervon zeugen noch einige Gartenhäuschen, die auf den Flächen vorzufinden sind. Mit der Zeit hat sich auf dem Grundstück eine Brache mit einem Wildwuchs entwickelt, der sich nicht in das städtische Bild an der Keldenicher Straße einfügt. Mit der geplanten Neubebauung wird innerhalb des Plangebietes ein attraktiver Wohn- und Pflegestandort innerhalb eines architektonisch anspruchsvollen Gebäudes geschaffen. Die geplante Baumaßnahme wird den Bereich an der Keldenicher Straße deutlich aufwerten, sodass nicht von einer erheblichen Wertminderung der Bebauung am Trierer Weg auszugehen ist. 1. Obgleich das geplante Baugrundstück nordöstlich des Grundstückes unserer Mandantin gelegen ist, wird dieses aufgrund der geplanten Höhe sowie der Bebauungstiefe die Belichtungsverhältnisse auf dem Grundstück unserer Mandantin deutlich verschlechtern. Ebenso werden durch die südwestliche Gebäudeaußenwand des Objektes Einsichtnahme Möglichkeiten in den kompletten rückwärtigen Grundstücksbereich, sowie die rückwärtig gelegenen Fenster auf dem Grundstück unserer Mandantin geschaffen. Gerade diese Bereiche sind jedoch besonders schützenswert. Im Rahmen der insoweit gebotenen Interessenabwägung wird zwar nicht verkannt, dass das Bundesverwaltungsgericht (Beschluss vom 18.10.2006) die Bereitstellung bedarfsgerechter Alten- und Pflegeheimplätze als öffentlichen Belang qualifiziert, jedoch ist in der diesbezüglichen Abwägung die zum Gebot der Rücksichtnahme ergangene Rechtsprechung zu berücksichtigen. Danach kann zwar in der Regel davon ausgegangen wer- Das geplante Vorhaben liegt nördlich bzw. nordöstlich der vorhandenen Bebauung am Trierer Weg. Eine erhebliche Verschattung bzw. Beschränkung der Belichtung ist daher bereits auf Grund der Himmelsrichtung zu verneinen. Im Übrigen wird darauf verwiesen, dass die notwendigen Abstände zu den Grundstücksgrenzen in der Landesbauordnung NRW geregelt sind. Die hier vorgeschriebenen Abstände werden durch das geplante Vorhaben insgesamt eingehalten und in weiten Teilen unterschritten. Das geplante Gebäude ist aus Rücksicht auf die Nachbarschaft A-förmig (ein auf dem Kopf stehendes T) konzipiert. Hierdurch lässt sich die geplante Bebauung axial auf dem Grundstück ausrichten. Durch den T-förmig ausgerichteten Baukörper verbleibt zu den Nachbargrenzen der größtmögliche Grenzabstand. Mit zunehmender Geschoßzahl wird das Gebäude in seiner Breite und Länge reduziert. Das Staffelgeschoß weist entsprechend der östlich angrenzenden Bebauung eine Gebäudetiefe von ca. 10 m Tiefe auf. Durch diese Staffelung ist das oberste Geschoß von den 19 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit den, dass das Gebot der Rücksichtnahme unter den Belangen Belichtung, Belüftung, Beleuchtung, sowie Sozialabstand dann nicht verletzt ist, wenn die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden. Etwas anderes gilt jedoch. an, wenn dem Baukörper eine erdrückende Wirkung zukommt. Eine erdrückende Wirkung hat die Rechtsprechung angenommen, wenn eine bauliche Anlage wegen ihrer Ausmaße, ihrer Baumasse oder ihrer massiven Gestaltung ein benachbartes Grundstück unangemessen benachteiligt, indem es diesem förmlich „die Luft nimmt", wenn für den Nachbarn das Gefühl des „eingemauert sein" entsteht, oder wenn die Größe des „erdrückenden" Gebäudes aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls - und gegebenenfalls trotz Wahrung der erforderlichen. Abstandsflächen - derart übermächtig ist, dass das „erdrückte" Gebäude oder das Grundstück nur noch oder überwiegend wie eine von einem „herrschenden" Gebäude dominierte Fläche ohne eigene baurechtliche Charakteristik wahrgenommen wird. Eine derartige Wirkung ist für das Grundstück unserer Mandantin zu erwarten, insbesondere im. Hinblick auf die geplante Gebäudehöhe bzw. die im Bebauungsplan vorgesehene Bebauungstiefe. Rückzugsmöglichkeiten und Ruhezonen bestehen danach für dieses Grundstück nicht mehr. 2. Ebenso wäre durch die geplante Anlieferung ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme zu erwarten. Im Hinblick auf die insoweit ergangene Rechtsprechung, insbesondere die Rechtsprechung zu § 51 Abs. 7 BauO NRW ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, wie tief der geplante Pkw- oder Lkw-Verkehr in die rückwärtigen Grundstücksbereiche eindringt bzw. wie dieser Bereich zu qualifizieren ist (Gartenbereich (Ruhezone) oder durch Pkw-Verkehr und Garagen vorbelastet). Unter Berücksich- Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge Nachbargrenzen am weitesten entfernt. Der parallel zur Keldenicher Straße ausgerichtete Gebäudeteil orientiert sich hinsichtlich der Gebäudehöhe an der östlich angrenzenden Bebauung (Keldenicher Straße 22 – 24) und bleibt unterhalb der angrenzenden Firsthöhe. Die Möglichkeiten der Einsichtnahme auf das Nachbargrundstück gehen nicht über das Maß hinaus, was in nachbarlichen Beziehungen üblich ist. Entgegen der Auffassung der Eingabensteller liegt auch kein sogen. ‚Einmauerungseffekt‘ für das Nachbargrundstück vor. Von einem solchen Effekt kann u.a. gesprochen werden, wenn das betroffene Grundstück an wenigstens zwei Stellen von einem dominanten Bauwerk umfasst wird. Dies ist hier nicht der Fall. Zwar wird sich die bisher vorhandene Belichtungs- und Belüftungssituation durch den Neubau für das Grundstück der Eingabensteller verändern, doch liegt eine unzumutbare Beeinträchtigung der Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse nicht vor. Die Anlieferung des Seniorenpflegeheims ist von der Keldenicher Straße aus entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze vorgesehen. Die Anlieferung dient nur der Bewirtschaftung des Pflegeheimes (Küche, Lager, etc.). Im Vorfeld der Planung ist die alternative Anlieferung von Norden über die Düsseldorfer Straße untersucht worden. Diese Variante wurde jedoch verworfen, da die Anlieferung nur durch eine U-förmige Umfahrung des Wohnquartieres ‚Im Blauen Garn, Krefelder- / Neusser Straße‘ zu erreichen 20 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit tigung dieser Vorgaben ist die geplante Anlieferung rücksichtslos. Sie soll in einem Bereich vorgenommen werden; der von Pkw- und insbesondere Lkw-Verkehr, bislang frei ist und als gärtnerische Ruhezone genutzt wird. Bei einem Pflegeheim in der geplanten Größenordnung ist auch damit zu rechnen, dass die Anlieferung mehrfach täglich stattfindet. Die Ruhefunktion des rückwärtigen Grundstücksbereiches wird hiermit komplett beseitigt. Auch ist bei der Abwägung zu berücksichtigen, dass dies an der nordwestlichen Grundstücksgrenze des Baugrundstückes anders ist. In diesem Bereich befinden sich Garagen und Stellplätze, es besteht somit eine Vorbelastung im Sinne der diesbezüglichen Rechtsprechung. Es ist abwägungsfehlerhaft, wenn trotz dieser Vorbelastung die Anlieferung in einem Bereich vorgesehen wird, in dem eine derartige Vorbelastung nicht besteht. Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge war. In der Bewertung dieser Anfahrt mit der direkten Zufahrt von der Keldenicher Straße wurde nach Abwägung der unterschiedlichen Belange, zu Gunsten der unmittelbare Zufahrt von der Keldenicher Straße entschieden. Die Keldenicher Straße weist bereits hohe Verkehrszahlen auf, sodass mit der Andienung des geplanten Seniorenpflegeheimes keine nennenswerten Mehrbelastungen an der Keldenicher Straße auftreten (s. Schalltechnisches Gutachten v. 24.05.2012, S. 16 und 17). In die Abwägung wurde zudem eingestellt, dass der südwestlich angrenzende Bereich bereits in Teilen (Flurstück 161) von PKW-Verkehr belastet ist. Das Grundstück ist mit einem Mehrfamilienwohnhaus sowie mit einer Gemeinschaftsgarage, die bis an den Geltungsbereich des Bebauungsplangebietes heranreicht, bebaut. Das Grundstück des Eingabenstellers wird bereits heute durch die An- und Abfahrt zu diesen Garagen und dem damit verbundenen Lärm belastet. Von einer ruhigen Gartenzone kann daher keine Rede sein. Der Vorwurf bzgl. einer rücksichtslos geplanten Anlieferung wird daher zurückgewiesen. Die Anfahrt erfolgt nur an Werktagen und nur in der Zeit zwischen 7:00 und 20:00 Uhr. Im wöchentlichen bzw. zweiwöchentlichen Rhythmus sind nach Auskunft des künftigen Betreibers folgende Anlieferungen mit LKW`s zu erwarten: Lebensmittel 2x wöchentlich mit 19 t-Lkw Flachwäsche 1x wöchentlich max. mit 12 t-Lkw Getränke 14-tägig max. mit 12 t-Lkw Reinigungsmittel 14-tägig max. mit 12 t-Lkw Pflege- und Inkontinenzmaterialien 14-tägig max. mit 12 t-Lkw An einem Tag (Beurteilungszeitraum nach TA Lärm) ist maximal mit der Anfahrt von 3 Lkw zu rechnen. Da dies praktisch nur sehr selten auftreten wird, handelt es sich um den „ungünstigsten Fall“. Aus Gründen der Rücksichtnahme wird in den Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan eine zeitliche Beschränkung der Anlieferungszeiten aufgenommen. Eine unver- 21 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge hältnismäßige Beeinträchtigung der umgebenden Bebauung durch den Anlieferverkehr kann damit ausgeschlossen werden. Zum Nachweis dieser Aussage wurde auf der Grundlage der öffentlichen ausgelegten Planung und unter Berücksichtigung des maximal zu erwartenden Anliefer-, Besucher- und Mitarbeiterverkehrs eine schalltechnische Untersuchung (KRAMER Schalltechnik v. 24.05.2012) durchgeführt. In dieser Untersuchung wurde u.a. die Betriebsgeräuschsituation durch das zukünftige Seniorenpflegeheim bezogen auf angrenzende schutzbedürftige Nutzungen nach TA Lärm beurteilt. Aus der Gegenüberstellung der so ermittelten Beurteilungspegel mit den Immissionsrichtwerten wird ersichtlich, dass diese an allen maßgeblichen Immissionsorten zur Tages- und Nachtzeit eingehalten werden. 3. Die geplante Bebauung verstößt auch gegen § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO, wonach die grundsätzlich allgemein zulässigen baulichen Anlagen im Einzelfall unzulässig sind, wenn sie nach ihrem Umfang der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Dies ist der Fall, wenn ein Seniorenpflegeheim mit 80 Plätzen in einem Gebiet errichtet werden soll, was vorwiegend von kleinteiligen Einfamilienhäusern in offener Bauweise bebaut ist (vgl. hierzu: Fickert / Fieseler, § 3 BauNVO, 11. Auflage, Rn. 13.11). Soweit der Bebauungsplan gleichwohl in der geplanten Form beschlossen wird, wird unsere Mandantin durch die erteilte Baugenehmigung in eigenen Rechten. (ggf. Gebietserhaltungsanspruch § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO, § 51 Abs. 7 BauO NRW) verletzt, so dass eine Klage gegen die Baugenehmigung Erfolg haben wird. Insgesamt bleibt festzuhalten, dass der Bebauungsplan unter den vorgenannten Gesichtspunkten abwägungsfehlerhaft ist. Es wird angeregt, eine deutliche Reduzierung des Gebäudekörpers, der Bewohnerzimmer, sowie eine Verlegung der Anlieferung vorzunehmen. Für die Beurteilung des Rücksichtnahme Gebots ist nicht nur die Situation des Nachbargrundstücks, sondern der durch die tatsächliche weitere Umgebungsbebauung gebildete Rahmen maßgeblich. Mit der Darlegung der Eingabensteller, dass das Gebiet vorwiegend von kleinteiligen Einfamilienwohnhäusern in offener Bauweise bebaut ist, wird verkannt, dass unmittelbar angrenzend und im weiteren Umfeld des Plangebietes großvolumige Geschoßwohnungen in drei- und viergeschossiger Bauweise mit Gebäudelängen von bis zu 57 m bestehen. Selbst am Trierer Weg sind Gebäude u.a. Mehrfamilienhäuser, in zwei- und dreigeschossiger Bauweise vorhanden. Eine vorwiegende Bebauung mit kleinteiligen Einfamilienhäusern liegt damit nicht vor. Im Übrigen nimmt das geplante Gebäude keine solchen Ausmaße ein, dass es in seiner Mächtigkeit im Verhältnis zur Umgebungsbebauung aus dem durch sie geprägten Rahmen fällt. Den Verstoß gegen § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO mit einem Planungsfall zu begründen, der als zulässige Art der Nutzung WR- Gebiet festsetzt, ist nicht nachvollziehbar, da die 22 Bürgerin/Bürger Zusammenfassung der Stellungnahme Öffentlichkeit Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge im Südwesten des Vorhabengebietes befindlichen Grundstücke, einschließlich der Flächen der Eingabensteller, im rechtsverbindlichen Bebauungsplan als WA - Gebiete festgesetzt sind. WR – Gebiete sind nordwestlich zum Vorhabengebiet erst ab dem Grundstück Trierer Weg 10 + 12 festgesetzt. Nach den Festsetzungen des Ursprungsplanes (BPL 2/11) wäre die Realisierung des Vorhabens an dem Standort nicht möglich. Um die Genehmigungsfähigkeit für das geplante Seniorenpflegeheim herzustellen, wird daher das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/116 ‚Seniorenpflegeheim Keldenicher Straße’ durchgeführt. Ein Verstoß nach § 15 Abs.1 S. 1 BauNVO ist, wie von den Anwälten vorgetragen, nicht feststellbar. 23 LISTE 2: SCHRIFTLICH EINGEGANGENE STELLUNGNAHMEN DER BEHÖRDEN UND SONSTIGEN TRÄGERN ÖFFENTLICHER BELANGE Behörden/Träger öffentlicher Belange Bezirksregierung Düsseldorf Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) Zusammenfassung der Anregung 2 RNG Rheinische NETZGesellschaft entfällt Schreiben vom 14.03.2012 Zu der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bestehen keine Bedenken. Es wird darauf hingewiesen, dass das Vorhabengebiet mit der umweltschonenden Energie Erdgas versorgt werden kann. 3 Nabu Die Anforderungen zum Schutz der Arten wurden in das Schreiben vom 16.03.2012 Wenn die angegebenen Zeiten und Schutzmaßnahmen für Planverfahren aufgenommen und werden im Rahmen der die Baufeldräumung in der Umsetzung anschließend auch Baugenehmigung berücksichtigt. berücksichtigt werden, bestehen keine naturschutzfachli- 1 Schreiben vom 15.02.2012 Es liegt ein diffuser Kampfmittelverdacht vor. Es wird eine geophysikalische Untersuchung der zu überbauenden Fläche empfohlen. Sofern es nach 1945 Aufschüttungen gegeben hat, sind diese bis auf das Geländeniveau von 1945 abzuschieben. Diese bauseitig durchzuführende Arbeit vorbereitender Art sollte, falls keine anderen Gründe dagegen sprechen, zweckmäßigerweise mit Baubeginn durchgeführt werden. Zur genauen Festlegung des abzuschiebenden Bereichs und der weiteren Vorgehensweise wird um Terminabsprache für einen Ortstermin mit einem Mitarbeiter des KBD gebeten. Vorab werden dann zwingend Betretungserlaubnisse der betroffenen Grundstücke und eine Erklärung inkl. Pläne über vorhandene Versorgungsleitungen benötigt. Sofern keine Leitungen vorhanden sind, ist dieses schriftlich zu bestätigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. empfehle ich eine Sicherheitsdetektion. Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge Mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst hat vor der öffentlichen Auslegung eine Abstimmung stattgefunden. Der Anregung des Kampfmittelbeseitigungsdienstes wird gefolgt. Die bauseitig durchzuführenden Arbeiten werden mit dem Baubeginn durchgeführt. 24 Behörden/Träger öffentlicher Belange Zusammenfassung der Anregung Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge chen Bedenken gegen das Vorhaben. 4 Bezirksregierung Köln Landesplanung Der Bitte wird gefolgt. Nach Rechtskraft des vorhabenbeSchreiben vom 20.03.2012 Aus landesplanerischer Sicht bestehen keine Bedenken zogenen Bebauungsplanes wird der Bezirksregierung der gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes. berichtigte Flächennutzungsplan zugestellt. Es wird um Vorlage des im Zuge der Berichtigung geänderten Flächennutzungsplanes gebeten. 5 Rhein-Erft-Kreis Amt für Umweltschutz und Kreisplanung Schreiben vom 21.03.2012 Immissionsschutz Aus Sicht des Immissionsschutzes werden keine Anregun- entfällt gen vorgetragen. Wasserwirtschaft / Abwasser In wasserwirtschaftlicher und abwassertechnischer Hinsicht Die Erlaubnis für die Beseitigung des Niederschlagswasbestehen gegen die Aufstellung des BPL keine Bedenken. sers wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens Für die Beseitigung des Niederschlagswassers ist eine eingeholt. Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde des Rhein-ErftKreises zu beantragen. Altlasten Innerhalb des Vorhabengebietes befinden sich nach heuti- entfällt ger Aktenlage keine Altablagerungen. Naturschutz und Landschaftspflege Aus Sicht von Naturschutz und Landschaftspflege werden entfällt keine Anregungen oder Bedenken vorgebracht. 6 Deutsche Telekom Technik GmbH Schreiben vom 21.03.2012 Gegen die Planung werden von der Telekom keine Einwände vorgebracht. Es wird jedoch auf folgendes hingewiesen: Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. Der Bestand und der Betrieb der vorhandenen Linien müssen weiterhin gewährleistet bleiben. Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsor- Die vorhandenen Leitungen befinden sich innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche der Keldenicher Straße. Die Stellungnahme der Telekom wird dem Vorhabenträger zur Kenntnis gebracht, damit dieser Vorkehrungen zur Sicherung der vorhandenen Leitungen veranlasst und rechtzeitig die Abstimmung mit der Telekom für die notwendigen Hausanschlüsse vornimmt. Baumpflanzungen sind im Bereich der vorhandenen Lei- 25 Behörden/Träger öffentlicher Belange Zusammenfassung der Anregung Stellungnahme der Verwaltung / Abwägungsvorschläge gungsanlagen’ der Forschungsgesellschaft für Straßen – tungen nicht vorgesehen. und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; s. insbesondere Ab- Hinsichtlich der Sicherung dieser Leitung während der Baumaßnahmen wird die Stellungnahme an den Vorhaschnitt 3, zu beachten. Zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunika- benträger weitergeleitet. tionsanschlüssen ist die Verlegung zusätzlicher Telekommunikationsanlagen erforderlich. Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Plangebiet der Deutschen Telekom Netzproduktion so früh wie möglich, mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden. 26