Beschlussvorlage (55. Änderung des Flächennutzungsplanes "Gotenstraße-Innenbereich" hier: Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB Bebauungsplan Nr. 1/106.1 „Gotenstraße-Innenbereich" hier: Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB)

Sitzungsvorlage Nr.: 159/2012 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 80 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) 55. Änderung des Flächennutzungsplanes "Gotenstraße-Innenbereich" hier: Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB Bebauungsplan Nr. 1/106.1 „Gotenstraße-Innenbereich" hier: Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 80 - 21.08.2012 Namenszeichen I/10 Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 159/2012 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Stefan Wessels 21.08.2012 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: 55. Änderung des Flächennutzungsplanes "Gotenstraße-Innenbereich" hier: Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB Bebauungsplan Nr. 1/106.1 „Gotenstraße-Innenbereich" hier: Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB Beschlussentwurf: Der in der Sitzung vorliegende Vorentwurf zur 55. Änderung des Flächennutzungsplanes „GotenstraßeInnenbereich“ wird zum Zweck der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB beschlossen. Der in der Sitzung vorliegende Vorentwurf zum Bebauungsplan Nr. 1/106.1 „Gotenstraße-Innenbereich“ wird zum Zweck der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB beschlossen. Die ergänzend vorliegende Vorhabenbeschreibung wird zur Kenntnis genommen. Sachdarstellung: 1. Problem Vorgeschichte: Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat im Jahr 2005 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/106 für den Bereich „Gotenstraße“ beschlossen. Der Beschluss ist im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 05.10.2005 bekannt gemacht worden und stellt die Rechtsgrundlage für den Erlass der Plansicherungsinstrumente der §§ 14 ff BauGB (Zurückstellung, Veränderungssperre) dar. Der Geltungsbereich dieses Aufstellungsbeschlusses umfasste den gesamten Bereich zwischen Dreilindenstraße, Keltenstraße, Bonner Straße, Dreifaltigkeitskrankenhaus und L 300 Konrad- Adenauer- Straße (vgl. Beschlussvorlage 193/2005). Wesentliche Planungsziele, die mit der Aufstellung der Bauleitplanung „Gotenstraße“ verfolgt werden, sind: - die Mobilisierung, Neuordnung und Bebauung bisher mindergenutzter Flächen zur Stärkung der Innenstadtentwicklung, die Sicherung und Herstellung der öffentlichen Erschließung für die Grundstücksflächen als Voraussetzung ihrer baulichen Nutzbarkeit, die Sicherung einer städtebaulich sinnvollen und immissionsrechtlich praktikablen Nutzungskonzeption, die Vermeidung städtebaulicher Fehlentwicklungen innerhalb des Plangebietes und der angrenzenden Innenstadtbereiche durch Anwendung der BauNVO 1990. Zur Sicherung der Bauleitplanung während der Planaufstellung ist mit Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umweltschutz vom 18.03.2010 und Bescheid vom 19.03.2010 eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses in unmittelbarer Nachbarschaft des Gewerbehofes, mit Zufahrt über die Gotenstraße, gemäß § 15 BauGB zurückgestellt worden (vgl. Beschlussvorlage 49/2010). Der Rat der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 15.02.2011 zur Sicherung der Bauleitplanung während der Planaufstellung die Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ als Satzung beschlossen (vgl. Beschlussvorlage 283/2010). Der Satzungsbeschluss ist im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 09.03.2011 ortsüblich bekannt gemacht worden, die Satzung der Stadt Wesseling über die Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ ist am 09.03.2011 in Kraft getreten. Der Geltungsbereich der Satzung über die Veränderungssperre umfasst lediglich die im Innenbereich liegenden, noch unbebauten Grundstücksflächen (ca. 6.200 qm). Am 21.07.2011 wurde vom Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz ein Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1/106.1 mit veränderter Abgrenzung des Geltungsbereichs gefasst. Ein veränderter Aufstellungsbeschluss wurde aufgrund der sich konkretisierenden Planungen zum Vorhaben eines Lebensmittelvollsortimenters (s. u. und Anlage) notwendig. Gleichermaßen wurde in selbiger Sitzung ein Beschluss über die 55. Änderung des Flächennutzungsplans gefasst. Die Änderung des Flächennutzungsplans soll in einem Parallelverfahren zur Bebauungsplanaufstellung erfolgen. Plangebiet: Bei dem Plangebiet „Gotenstraße“ handelt es sich derzeit um einen unbeplanten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB. Auf Grund der heterogenen Baustrukturen, verschiedenster Nutzungen und der fehlenden öffentlichen Erschließung der noch unbebauten Grundstücksflächen bedarf dieser Bereich einer konzeptionellen Planung, um eine städtebaulich sinnvolle Entwicklung gewährleisten zu können. Zudem ist in Anbetracht der gewachsenen Gemengelage und der kleinteiligen Parzellenstruktur eine geordnete Entwicklung der im Innenbereich liegenden, bisher unbebauten Grundstücke (ca. 6.200 qm) auf Grundlage des § 34 BauGB nicht sicher zu stellen. Die Neuordnung und Bebauung dieser derzeit mindergenutzten Grundstücksflächen ist jedoch im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung (Innenentwicklung vor Außenentwicklung) geboten. Aktuelle Planungen: Seit September 2010 liegt der Stadt Wesseling die Anfrage eines Unternehmens vor, das großes Interesse an der Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters (nähere Informationen siehe Anlage) auf den unbebauten Grundstücksflächen des Plangebietes „Gotenstraße“ hat und seitdem mit der Stadt Wesseling Abstimmungen hinsichtlich der eigentumsrechtlichen und bauleitplanerischen Umsetzung des Planvorhabens führt. Das Unternehmen beabsichtigt, als Vorhabenträger für die Errichtung des Lebensmittelvollsortimenters aufzutreten und die erforderlichen Grundstücke (teils Privateigentum, teils Eigentum der Stadt Wesseling) zu erwerben. Eine gutachterliche Vorprüfung der grundlegenden Vereinbarkeit des Planvorhabens mit landesplanerischen Zielvorgaben und den Inhalten des Masterplans Einzelhandel der Stadt Wesseling hat zum Ergebnis, dass die Ansiedlung des geplanten Lebensmittelvollsortimenters an der Gotenstraße grundsätzlich geeignet ist, um die Nahversorgungssituation des Siedlungsbereiches zwischen Rhein und Stadtbahntrasse zu verbessern, da dieser Bereich bisher nicht über eine qualitativ angemessene, fußläufig erreichbare Nahversorgung verfügt. Der Vorhabenträger strebt nunmehr, nach weitestgehend abgeschlossenen Grundstücksverhandlungen zwischen dem Vorhabenträger und den bisherigen Grundstückseigentümern, die Schaffung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für eine Realisierung des Vorhabens an. Zur planungsrechtlichen Umsetzung des geplanten Lebensmittelvollsortimenters im Innenbereich Gotenstraße ist nach derzeitigem Sachstand die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit der Festsetzung eines Sondergebietes gemäß § 11 (3) BauNVO erforderlich. Da ein Bebauungsplan grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln ist (vgl. § 8 (2) BauGB), wird die parallele Änderung der Darstellung des Flächennutzungsplanes für das Plangebiet „Gotenstraße- Innenbereich“ von einer „Wohnbaufläche (W)“ zu einer „Sonderbaufläche (SO) Einzelhandel“ erforderlich (siehe Anlage). 2. Lösung Um eine abgestimmte Planung und spätere Verfahrensverzögerungen zu vermeiden wird von Seiten der Stadtverwaltung eine frühzeitige Bürger- und Behördenbeteiligung gem. §§ 3 (1), 4 (1) BauGB empfohlen. Grundlage der frühzeitigen Beteiligung der Bürger und Behörden stellen die vorliegenden Planunterlagen dar (siehe Anlage). 3. Alternativen Der Bebauungsplan kann alternativ im vereinfachten Verfahren gem. § 13 BauGB i. V. m. § 13a BauGB ohne frühzeitige Beteiligung der Behörden und Bürger durchgeführt werden. Auch wenn die rechtlichen Voraussetzungen für die Anwendung des vereinfachten Verfahren gegeben wären (entsprechende Prüfung müsste noch erfolgen) ist es aus Sicht der Stadtverwaltung äußerst sinnvoll eine frühzeitige Beteiligung durchzuführen, um spätere Konflikte im Verfahren zu vermeiden. 4. Finanzielle Auswirkungen - laufende Verwaltungskosten Die Kosten für die erforderliche Bauleitplanung (55. FNP- Änderung, Bebauungsplan Nr. 1/106.1 „Gotenstraße- Innenbereich“) sowie für die Realisierung des Planvorhabens werden von dem Vorhabenträger übernommen. Wie erläutert, werden zur Sicherung der Erschließung, Durchführung und Finanzierung des Planvorhabens entweder ein Durchführungsvertrag (§ 12 BauGB) oder ein städtebaulicher Vertrag (§ 11 BauGB) zwischen der Stadt Wesseling und dem potenziellen Vorhabenträger abgeschlossen. Anlagen: Geltungsbereich der Bauleitplanung zum Innenbereich Gotenstraße Vorhabenbeschreibung/ Kurzbegründung Vorentwurf des Vorhabens Vorentwurf der FNP-Änderung