Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 159/2012)

Stadt Wesseling 55. Änderung des Flächennutzungsplanes „Gotenstraße- Innenbereich“ Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/106.1 „GotenstraßeInnenbereich“ Kurzbeschreibung/ -begründung zum Vorentwurf 1. Anlass und Ziele der Planung Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 21.07.2011 die Aufstellung der 55. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) und des Bebauungsplanes Nr. 1/106.1 für das Plangebiet "GotenstraßeInnenbereich" beschlossen. Weiterhin wurde für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes eine Veränderungssperre gem. § 14 BauGB, zur Sicherung der Bauleitplanung während der Planaufstellung, erlassen. Ziel der Bauleitplanung ist die städtebaulich sinnvolle Mobilisierung, Bebauung und Erschließung der bisher unbebauten Innenbereichsflächen an der Gotenstraße. Seit September 2010 liegt der Stadt Wesseling die Anfrage eines Unternehmens vor, das Interesse an der Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters im Plangebiet „Gotenstraße“ hat und mit der Stadt Wesseling Abstimmungen hinsichtlich der eigentumsrechtlichen und bauleitplanerischen Umsetzung des Planvorhabens führt. Das Unternehmen beabsichtigt, als Vorhabenträger für die Errichtung des Lebensmittelvollsortimenters aufzutreten und die erforderlichen Grundstücke zu erwerben. Zur planungsrechtlichen Umsetzung des geplanten Lebensmittelvollsortimenters im Innenbereich Gotenstraße ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit der Festsetzung eines „Sondergebietes Einzelhandel“ gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO erforderlich, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Da ein Bebauungsplan grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln ist (§ 8 Abs. 2 BauGB), wird die parallele Änderung der Darstellung des Flächennutzungsplanes für das Plangebiet „Gotenstraße- Innenbereich“ von einer „Wohnbaufläche (W)“ zu einer „Sonderbaufläche (SO) Einzelhandel“ erforderlich. 2. Erläuterungen zum Plangebiet 2.1 Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich in der Innenstadt Wesseling und wird durch die Bestandsgrundstücke südwestlich der Bonner Straße und westlich des Keldenicher Pfades, das Parkhaus des Dreifaltigkeitskrankenhauses sowie durch die Gewerbegrundstücke (Discountbetrieb/Gewerbehof) an der Gotenstraße begrenzt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst die noch unbebauten Grundstücke im Innenbereich „Gotenstraße“, Gemarkung Wesseling, Flur 19, Flurstücke 502, 516, 517, 518, 528, 537, 544 und 546) mit einer Größe von ca. 6.200 qm. Stadt Wesseling - Bauleitplanung Gotenstraße - Innenbereich 2 Für selbigen Bereich wird parallel zum Bebauungsplanverfahren ein Änderungsverfahren des Flächennutzungsplanes vorgenommen (die genaue Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen). 2.2 Vorhandene Struktur – Nutzung Derzeit ist die in Rede stehende Fläche ungenutzt und wird durch größtenteils nicht bewirtschaftete „wilde“ Vegetation geprägt. Die Erschließung des Plangebietes ist über die Gotenstraße gesichert. Der Planstandort ist ca. 200 m vom zentralen Versorgungsbereich, der Innenstadt, entfernt. Dieser ist geprägt durch kleinteiligen Einzelhandel, ergänzende Dienstleistungen, Gastronomie und öffentliche Einrichtungen (siehe auch Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling 2007). Als größter Einzelhandelsbetrieb ist das Marktkauf SB-Warenhaus dem zentralen Versorgungsbereich zugeordnet. Zudem wird derzeit die ehemalige Hertie-Immobilie umgebaut und am 20.08.2012 als „Forum Wesseling“ mit Einzelhandelsbetrieben wie Lidl, Woolworth und einem Optiker eröffnet. Unmittelbar südlich des Plangebietes grenzt das Gelände eines Lebensmitteldiscountmarktes an. Stadt Wesseling - Bauleitplanung Gotenstraße - Innenbereich 3 Das Planareal liegt zwar außerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches der Innenstadt, befindet sich jedoch in städtebaulich integrierter Lage und fußläufiger Erreichbarkeit zur umliegenden Wohnbebauung. Südöstlich des geplanten Standortes am Keldenicher Pfad / Bonner Straße liegt das Dreifaltigkeitskrankenhaus. Es ist beabsichtigt eine fußläufige Anbindung zum Krankenhaus anzubieten, um zum einen Kundenfrequenzen des Krankenhauses zu generieren und zum anderen eine bessere fußläufige Erreichbarkeit für die umliegenden Anwohner herzustellen (siehe Anlage – Vorhabenplan). Die Realisierbarkeit und die genaue Lage werden derzeit von der Stadtverwaltung Wesseling geprüft. Eine fußläufige Anbindung an die nördliche Innenstadt ist auch über den P & R-Parkplatz an der Poststraße und das Postareal möglich. Der Bahnhof von Wesseling liegt ca. 300 m südwestlich des Plangebietes. Es handelt sich bei dem Standort um eine integrierte Lage, da eine Einbindung in die umgebende Wohnbebauung vorhanden ist. 3. Planungsrechtliche Situation / Geltendes Planungsrecht 3.1 Bebauungspläne Der gesamte Plangeltungsbereich ist nicht von einem Bebauungsplan erfasst. Bei dem Plangebiet handelt es sich dementsprechend um einen unbeplanten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB. Zur planungsrechtlichen Umsetzung des geplanten Lebensmittel- Vollsortimenters ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit der Festsetzung eines „Sondergebietes Einzelhandel“ gemäß § 11 (3) BauNVO erforderlich. 3.2 Flächennutzungsplan Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling stellt für das Gebiet Wohnbaufläche (W) dar. Da ein Bebauungsplan grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln ist (§ 8 (2) BauGB), wird die parallele Änderung des Flächennutzungsplanes zu einer „Sonderbaufläche (SO) Einzelhandel“ erforderlich. Diese wird in einem parallelen Verfahren zum Bebauungsplanverfahren vorgenommen. 3.3 Regionalplan Der Änderungsbereich ist im gültigen Regionalplan, Teilabschnitt, Region Köln (Stand: 2001), als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. In der Bauleitplanung dürfen Sondergebiete für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Handelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen geplant werden. Anpassungs- bzw. Änderungsbedarf des Regionalplans besteht daher nicht. 3.4 Landesplanerische Vorgaben Die Landesregierung NRW hat am 17.04.2012 den Kabinettsbeschluss für den Landesentwicklungsplan - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel gefasst. Seit dem sind die im Entwurf des Teilplanes als „Ziele der Raumordnung“ gekennzeichneten Vorgaben sog. „in Aufstellung befindliche Ziele“ und damit als „sonstige Erfordernisse der Raumordnung“ im Sinne von § 3 Abs. 1 Nr. 4 ROG anzusehen. Diese sind gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 ROG von den Gemeinden bei der Bauleitplanung im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. Stadt Wesseling - Bauleitplanung Gotenstraße - Innenbereich 4 Für das Planvorhaben ist insbesondere das Ziel 2 des Entwurfs vom 17.04.2012 des Landesentwicklungsplanes Nordrhein-Westfalen - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel relevant: „Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des §11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich: · eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereich hin nicht möglich ist und · die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und · zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtig werden. " Eine gutachterliche Vorprüfung (BBE Handelsberatung, Köln, 2011) der grundlegenden Vereinbarkeit des Planvorhabens mit landesplanerischen Zielvorgaben hat zum Ergebnis, dass die Ansiedlung des geplanten Lebensmittelvollsortimenters an der Gotenstraße grundsätzlich geeignet ist, die Nahversorgungssituation des Siedlungsbereiches zwischen Rhein und Stadtbahntrasse zu verbessern, da dieser Bereich bisher nicht über eine qualitativ angemessene, fußläufig erreichbare Nahversorgung verfügt. Folgende Argumente werden von der BBE Handelsberatung zusammengefasst angeführt: · „Der projektierte Lebensmittelsupermarkt weist eine betriebsformentypische Dimensionierung für eine umfassende wohnungsnahe Versorgung auf. Im Standortverbund mit dem bereits ansässigen Aldi Discountmarkt kann eine attraktive, städtebaulich integrierte Nahversorgung für das Rheinviertel geschaffen werden“. · „Das Planvorhaben kann einen Naheinzugsbereich versorgen, der rund 4.600 Einwohner umfasst und der - abgesehen von dem benachbarten Aldi-Markt - keine adäquate Versorgung im Bereich des Lebensmittelvollsortiments aufweist. Die wohnungsnahe Versorgung im östlichen Siedlungsgebiet des Stadtteils Wesseling-Mitte würde im Ansiedlungsfall somit deutlich verbessert“. · „Wesentliche absatzwirtschaftliche Auswirkungen für die Innenstadt sind nicht zu erwarten, bleiben jedoch der Prüfung im Rahmen einer Auswirkungsanalyse überlassen. „Die Entwicklungsmaßnahme im Gebäudekomplex des ehemaligen HertieWarenhaues [Anm. d. V.: Wesseling Forum] erscheint nicht gefährdet, da der dort geplante Lebensmitteldiscountmarkt in Verbindung mit dem benachbarten Marktkauf SBWarenhaus einen deutlich größeren Versorgungsbereich abdeckt“ (siehe BBE Handelsberatung, Köln, 2011). Das Planvorhaben ist gem. der Vorprüfung grundsätzlich geeignet, die Nahversorgungssituation der Stadt insbesondere im siedlungsstrukturell zugeordneten Stadtgebiet sinnvoll weiterzuentwickeln. Eine detaillierte Bewertung der zu erwartenden raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO ist allerdings im weiteren Verfahren auf Grundlage der konkreten Vorhabendaten beizubringen. Eine Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln erfolgt im Rahmen der landesplanerischen Anfrage zur Bauleitplanung „Gotenstraße- Innenbereich“ (Anpassung der Bauleit- Stadt Wesseling - Bauleitplanung Gotenstraße - Innenbereich 5 planung an die Ziele der Raumordnung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB und § 34 Landesplanungsgesetz). 4. Planungskonzept / Erschließung Geplant ist die Errichtung eines Lebensmittelvollsortimenters mit ca. 1.600 qm Verkaufsfläche. Für Gebäude und Stellplatzanlage wird der gesamte Innenbereich Gotenstraße beansprucht. Der projektierte Lebensmittelsupermarkt weist eine betriebsformentypische Dimensionierung für eine umfassende wohnungsnahe Versorgung auf. Im Vorkassenbereich ist ein Backshop geplant. Das Gebäude selbst wird, entsprechend der geplanten Nutzung, eingeschossig. Der Planstandort befindet sich in direkter Nachbarschaft zu dem Aldi Lebensmitteldiscounter an der Gotenstraße. Im Standortumfeld ist Wohnnutzung und Kleingewerbe prägend. Erschließung Die Erschließung des Vollsortimenters ist von der Gotenstraße aus geplant, die auf die Dreilindenstraße aufmündet, so dass eine funktionsfähige Abwicklung des Kundenverkehrs gegeben ist. Die Anlieferung ist im Nordwesten geplant und grenzt an das Gelände eines Taxiunternehmens. Eine Haltestelle des öffentlichen Personennahverkehrs befindet sich in der Dreilindenstraße im Einmündungsbereich zur Gotenstraße (Entfernung ca. 120 m). Die Haltestelle wird von den Linien 722 Sechtem-Wesseling-Berzdorf, 930 Brühl-Mitte Wesseling (Stadtb.) und der Linie 721 Stadtverkehr Wesseling angefahren. Die Linie 722 und 721 verkehren stündlich; die Linie 930 zum Teil im Halbstundentakt. Der Bahnhof liegt ca. 300 m vom Plangebiet entfernt. Für den MIV werden auf einer ebenerdigen und offenen Fläche rd. 90 Stellplätze geschaffen. 5. Geplante Festsetzungen Für den geplanten Einzelhandelsstandort soll auf der Ebene des Bebauungsplanes als Art der baulichen Nutzung Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel“ gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO festgesetzt werden. Die zulässigen Kernsortimente sowie die Randsortimente des geplanten Lebensmittelvollsortimenters sowie die maximal zulässigen Verkaufsflächen werden im weiteren Verfahren konkret festgesetzt. In der parallelen Änderung des Flächennutzungsplanes ist eine Änderung der Darstellung „Wohnbaufläche (W)“ in eine Sonderbaufläche (SO) „Einzelhandel“ geplant. Das Maß der baulichen Nutzung wird definiert durch die Grundflächenzahl (GRZ). Gemäß § 17 BauNVO beträgt die Obergrenze für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung bei sonstigen Sondergebieten GRZ 0,8. Diese Obergrenzen werden im weiteren Bauleitplanverfahren berücksichtigt. 6. Auswirkungen der Planung Stadt Wesseling - Bauleitplanung Gotenstraße - Innenbereich 6 6.1 Städtebauliche Auswirkungen / Zentrenverträglichkeit Gemäß der gutachterlichen Vorprüfung (BBE Handelsberatung, Köln, 2011) ist der Standort grundsätzlich geeignet, die Nahversorgungssituation der Stadt insbesondere im siedlungsstrukturell zugeordnetem Stadtgebiet sinnvoll zu ergänzen. Eine detaillierte Bewertung der zu erwartenden raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO wird im weiteren Verfahren durchgeführt. 6.2 Umweltbelange Aufgrund des Artikel 6 des Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG –Bau) in der seit 20.07.2004 geltenden Fassung ist für jeden Bebauungsplan eine Umweltprüfung (UP) durchzuführen. Gegenstand der Umweltprüfung sind nach § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB die Umweltbelange, auf die eine Durchführung des Bauleitplanes voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen haben kann. Aufgabe der Umweltprüfung ist die Ermittlung und Beschreibung der erheblichen Umweltauswirkungen der geplanten Nutzungen und Vorhaben. Die Ergebnisse sind im Umweltbericht darzustellen, der gesonderter Teil der Begründung der Bauleitpläne ist. Inhalt und Form des Umweltberichtes regelt die Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB. Ebenen der Erfassung und Bewertung in der Umweltprüfung nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind: - Pflanzen und Tiere - Boden / Wasser - Klima / Luft - Landschaftsbild / Erholung - Mensch (incl. menschlicher Gesundheit) - Kultur- und sonstige Sachgüter - Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern Insbesondere sollen die Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung sichern, welche die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen berücksichtigen. Ergänzend sieht der Gesetzgeber den sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden vor. Weiterhin zu berücksichtigen sind die Zielvorgaben anderer Pläne oder Regelungen und Maßnahmen zur Umweltvorsorge. Hinsichtlich der Zielvorgaben anderer Planungen sind in die Prüfung einzustellen Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH-Gebiete) und Vogelschutzgebiete mit ihren Schutz und Erhaltungszielen sowie die Darstellungen (bzw. Festsetzungen) von Landschaftsplänen und sonstigen Plänen. Unter dem Stichwort Umweltvorsorge sind die Aspekte „Abfälle und Abwässer“ sowie „Erneuerbare Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie“ darzulegen. Die umweltrelevanten Kriterien werden im weiteren Bauleitplanverfahren im erforderlichen Maß überprüft und in die Planung eingestellt. Zusätzlich zu den zu prüfenden Umweltbelangen im Rahmen der UVP-Vorprüfung sind gleichermaßen die Belange des Artenschutzes im weiteren Verfahren zu prüfen.