Beschlussvorlage (Begründung BP 27/Kaster Aufhebung WP9-78/2015 1. Ergänzung)

Bebauungsplan Nr. 27 / Kaster Verfahren zur Aufhebung inkl. der Fassungen 1. bis 13. Änderung (außer Bebauungsplan Nr. 27 / Kaster, 6. Änderung) Teilgebiet westliches Königshoven Begründung zur frühzeitigen Beteiligung (Stand: 11.11.2015) Stadt Bedburg Begründung Bebauungsplan Nr. 27/Kaster inkl. seiner Änderungen 1.-13., außer die 6 Änderung) Dem Verfahren zur Aufhebung des Bebauungsplanes Nr.27/Kaster wird gemäß § 9 Abs. 8 BauGB, in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI. I. S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBI. I. S. 1722), folgende Begründung beigegeben: INHALTSVERZEICHNIS 1. Städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 1.2 1.3 1.4 Plangebiet / Geltungsbereich Übergeordnete Planungen Bebauungsplan Nr. 27 / Kaster Bauleitplanverfahren / Aufhebung 2. Ziel und Zweck der Planung / Gründe für die Aufhebung 3. 3.1 3.2 3.3 Auswirkungen der Aufhebung Bauleitplanung / Planungsrecht / § 34 BauGB Bestand / Verdichtung Erschließung / Stellplätze und Garagen 4. Umweltbelange / Umweltbericht 4.1 4.2 4.3 4.4 Immissionsschutz Boden- und Wasserschutz Artenschutz Ökologische Ausgleichsmaßnahmen 5. Sonstige Hinweise / Rechtsgrundlagen 6. Kosten 2 Stadt Bedburg Begründung Bebauungsplan Nr. 27/Kaster inkl. seiner Änderungen 1.-13., außer die 6 Änderung) 1. Städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Plangebiet / Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 27 / Kaster liegt im westlichen Teilbereich des Ortsteiles ‚Königshoven‘, eingebettet in den zu Erschließungszwecken genutzten öffentlichen Verkehrsflächen der Pannengasse im Westen, Brunnenstraße im Norden, Ginnerstraße im Osten und der St.-Rochus-Straße (K 36) im Süden; er umfasst eine Fläche von ca. Fläche 10,2 ha. Der Geltungsbereich wird im Wesentlichen im Westen von dem Anwesen St.-Rochus-Straße 1b, im Norden durch den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 28 / Kaster und seiner Änderungen, im Osten durch den Geltungsbereich der Bebauungspläne Nr. 14 / Kaster und Nr. 26 / Kaster inkl. ihrer Änderungen und im Süden durch die K 36 (St.-Rochus-Straße) begrenzt. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 27 / Kaster und seiner Änderungen ist der Planzeichnung zum BP Nr. 27 / Kaster zu entnehmen. Der Ortsteil Königshoven (neu) ist maßgeblich durch die bereits Ende der 1970er-Jahre eingeleitete Umsiedlung des Ortsteiles Königshoven (alt) geprägt. Als etwa 7 km südlich des Alt Ortes entstandener Umsiedlungsort wurden vorrangig großdimensionierte Wohnbaugrundstücke in offener Bauweise mit ein- und zweigeschossigen Wohnhäusern errichtet. Entsprechend den damaligen Bedürfnissen und Zeitgeistes sind entsprechend große Grünstrukturen in Form von Gartenland (überwiegend Rasenflächen) entstanden. Die vorzufindenden Grundstücksgrößen sind überwiegend homogen mit einer durchschnittlichen Größe von rund 900 qm zugeschnitten und vollständig gem. den ursprünglichen Planungen bebaut und entsprechenden Nutzungen zugeführt. Die dabei vorzufindende Baudichte entspricht einer ländlich aufgelockerten Einzel- und Doppelhausbebauung. In einem süd-westlichen Planbereich, im Bereich der Straße „Heidklift“ befindet sich ein integriertes und nahezu vollständig entwickeltes Gewerbegebiet (GE) mit entsprechenden reglementierten gewerblichen Nutzungen wie beispielsweise Autohaus, Werkstatt, Getränkehandel. In diesem Bereich befindet sich noch ein größeres unbebautes Grundstück, welches einer Entwicklung für gewerbliche Zwecke zur Verfügung stünde. Für den Teilbereich südlich der Straße „Heidklift“ gilt der Bebauungsplan Nr. 27 / Kaster, 6 Änderung, welcher ausdrücklich nicht Bestandteil dieses Aufhebungsverfahrens ist. Das Plangebiet ist über die St.-Rochus-Straße, gleichzeitig als überregionale K36 dienend, an das überörtliche Verkehrsnetz angeschlossen. Das Plangebiet liegt verkehrsgünstig zu den sozialen Infrastruktureinrichtungen wie Schule, Kindergarten und dem örtlichen Einzelhandel und Dienstleistungsgewerbe. 1.2 Übergeordnete Planungen Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln weist den Geltungsbereich für den Bebauungsplan Nr. 27 / Kaster als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus. Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Bedburg stellt den Bereich östlich der Josef-Schnitzler-Straße als W (Wohnbauflächen), westlich davon als G (gewerbliche Bauflächen) und im Bereich der von der Stra3 Stadt Bedburg Begründung Bebauungsplan Nr. 27/Kaster inkl. seiner Änderungen 1.-13., außer die 6 Änderung) ße Heidklift erschlossenen Grundstücke als GE (Gewerbebiet) dar. Dieser Bereich dient vorallem der Unterbringung von Gewerbebetrieben gem. § 8 BauNVO. Der hier geltende Bebauungsplan Nr. 27 / Kaster, 6. Änderung enthält hier Festsetzungen, die die Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen nach ihrem potenziellen Störgrad Form ordnend festsetzt. Dies dient vorallem einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Die 6. Änderung steht daher nicht zur Disposition und bleibt vollinhaltlich bestehen. 1.3 Bebauungsplan Nr. 27 / Kaster Der Bebauungsplan Nr. 27 / Kaster setzt östlich entlang der JosefSchnitzler-Straße ein WR (reines Wohngebiet) mit zwingender IIgeschossiger offener Bauweise fest. Hier sind nur Doppelhäuser mit Satteldach (SD) mit Neigung zwischen 30° - 38° zulässig. Weiter östlich hiervon verringert sich die Geschossigkeit auf ein Vollgeschoss. Die GRZ (Grundflächenzahl) wird für den Bereich der festgesetzten IIgeschossigen Bebauung mit 0,4 und einer GFZ (Geschossflächenzahl) von 0,8, für den Bereich der I-geschossigen Bebauung eine GRZ mit 0,4 und eine GFZ mit 0,5 geregelt. Als zulässige Dachform ist das Satteldach (SD) mit einer Dachneigung von 45° - 50° zugelassen. Darüber hinaus wird die Hauptfirstrichtung geregelt. Entlang westlich der Josef-Schnitzler-Straße und südlich der Hohenholzer Straße wird ein WA (allgemeines Wohngebiet) mit zwingender IIgeschossiger offener Bauweise festgesetzt. Hier sind Wohnhäuser mit Satteldach (SD) mit einer Neigung zwischen 30° - 38° zulässig. Nördlich der Hohenholzer Straße werden gleichlautende Festsetzungen mit der Beschränkung „nur Doppelhäuser zulässig“ ergänzt. Die Hauptfirstrichtung wird traufständig zur Josef-Schnitzler-Straße geregelt. Im Bereich des Teilgebietes, von wo aus die Grundstücke über die Straße Heidklift erschlossen werden, wird ein GE (Gewerbegebiet) festgesetzt. Die Entwicklung nördlich der Erschließungsstraße „Heidklift“ ist insoweit abgeschlossen und ist Bestandteil dieses Aufhebungsverfahrens. Im gesamten Plangebiet werden überbaubare, leicht versetzte überbaubare Flächen sowie teilweise Flächen für Garagen (Ga) und Stellplätze (St) festgesetzt. Aufgrund fortschreitender und sich ändernder Bedürfnisse der Bevölkerung wurde der Bebauungsplan in Teilgebieten nach seinem ursprünglichen Inkrafttreten, Bekanntmachung am 10.06.1976, mehrfach geändert. Heute existieren 13. Änderungsverfahren, die bis auf eines, in Kraft getreten sind. 1.4 Bauleitplanverfahren / Aufhebung Der zuständige Ausschuss (Stadtentwicklungsausschuss) der Stadt Bedburg hat in seiner Sitzung am 05.05.2015 folgenden Beschluss gefasst: „Für den Bebauungsplan Nr. 27 / Kaster, inkl. seiner Änderungen Nr. 1 bis Nr. 13 wird der Aufstellungsbeschluss zur Aufhebung des Bebauungsplans gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748) gefasst.“ 4 Stadt Bedburg Begründung Bebauungsplan Nr. 27/Kaster inkl. seiner Änderungen 1.-13., außer die 6 Änderung) Gem. § 1 Abs. 8 BauGB gelten die Vorschriften des Baugesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen auch für die Änderung, Ergänzung und Aufhebung. Insofern ist diesem Bauleitplanverfahren eine Begründung gem. § 9 Abs. 8 BauGB mit den Angaben nach § 2a BauGB mitzugeben. Eine Umweltprüfung, dargestellt in einem Umweltbericht ist Bestandteil dieses Bauleitplanverfahrens. 2. Ziel und Zweck der Planung / Gründe für die Aufhebung Das ursprüngliche städtebauliche Erfordernis zur umfassenden Reglementierung der im Zuge der Umsiedlung stattgefundenen Neubebauung und Entwicklung eines einwohnerstarken neuen urbanen Ortsteiles (Königshoven-Neu) ist heutzutage insoweit abgeschlossen. Die ursprüngliche Konzeption konnte durch homogene und ortsbildprägende Wohnbebauung sowie im Bereich der Straße Heidklift durch planerisch gesteuerte und wohnumfeldverträgliche gewerbliche Nutzungen umgesetzt werden. Bis auf ein nennenswertes Grundstück im Bereich des GE an der Straße Heidklift bestehen keine markanten Baulücken, die kurzfristig einer Bebauung zugänglich sind. Diese Baulücke ist Bestandteil solitären der Regelungen der 6. Änderung damit nicht Gegenstand dieser Aufhebung. In Folge dessen verbunden mit den Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche bestehen derzeit auch keine weiteren Entwicklungspotenziale für diesen Teilbereich in Bezug zu einer möglichen Nachverdichtung und damit einhergehender Stärkung des Ortsteils durch eine avisierte Bindung der Folgegenerationen der ursprünglichen Bauherren bzw. heutiger Bewohner. Innerhalb der ortsansässigen Bevölkerung ist jedoch ein verstärkter Bedarf an Bauflächen innerhalb des Ortsteiles festzustellen. Die Ausweisung von neuen Bauflächen in der Peripherie bzw. am Ortsrand wird weder durch die überregionale Planung, noch durch das städtebauliche Verständnis der Stadt Bedburg gedeckt. Die geänderten Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Nachfrage an Bauland innerhalb der Ortslage sowie die bundesgesetzgeberische Leitbildvorstellung zur Schonung übrigen Freiraumes durch Nachverdichtung im Bestand erfordert eine konzeptionelle Anpassung der Planung bzw. eine Evaluation des Status quo in Bezug zur Zukunftsfähigkeit und dem Reflektieren eines städtebaulichen Erfordernisses einer Bauleitplanung (vgl. § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB). Diese Überlegungen führen zu dem Ergebnis, dass aufgrund der Grundstücksgrößen und –zuschnitte markante Reserveflächen und potenzielle Entwicklungsflächen dem Markt zugeführt und zur Deckung der vorhandenen Nachfrage zur Verfügung gestellt werden könnten. Die Anwendung des derzeitigen Bauplanungsrechtes in Form des Bebauungsplanes Nr. 27 / Kaster inkl. seiner Änderungen lässt eine entsprechende den Bestand nachverdichtende Bebauung und Entwicklung jedoch nicht zu. Durch die Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 27 / Kaster bleiben die vorhandenen Nutzungen in Ihrem Bestand unangetastet. Durch Wegfall 5 Stadt Bedburg Begründung Bebauungsplan Nr. 27/Kaster inkl. seiner Änderungen 1.-13., außer die 6 Änderung) der entsprechenden Bebauungspläne können jedoch bislang nicht weiter bebaubare Grundstücke einer optimierten Nutzung und zur Nachverdichtung und damit der Ortsteilstärkung zugeführt werden. Insbesondere kann damit auch übergeordneten Planungszielen Rechnung getragen werden. 3. Auswirkungen der Aufhebung 3.1 Bauleitplanung / Planungsrecht / § 34 BauGB Der derzeitige Plangeltungsbereich bildet den westlichen Teil des Ortsteiles von Königshoven und ist als vollständig im Zusammenhang bebauter Ortsteil zu definieren. Die zukünftige bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich somit nach § 34 Baugesetzbuch. Danach sind solche Vorhaben zulässig, die sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. Dabei sind die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu wahren; ferner ist das Ortsbild nicht zu beeinträchtigen. Durch die bereits erfolgte Bebauung im Rahmen der Umsetzung des Bebauungsplanes Nr. 27 / Kaster inkl. seiner Änderungen wird unter Berücksichtigung der zukünftigen Anwendbarkeit von § 34 BauGB eine Störung oder Fehlentwicklung weitestgehend ausgeschlossen. Insbesondere die der Wohnruhe und dem Wohnfrieden dienenden Einfügungsgebote, insbesondere das Maß und die der Art der baulichen Nutzung, sind insoweit für zukünftige Vorhaben zu beachten. Die Zulässigkeit von bisher nicht zulässigen Nutzungen wird nicht vorbereitet oder begründet. Der Zulässigkeitsmaßstab des § 34 BauGB erfasst jedoch nur teilweise gestalterische Elemente und nur dann, wenn diese für das Ortsbild relevant sind. Einer etwaigen nicht ausreichenden städtebaulichen Steuerung ist hierbei in Bezug zu Einfriedungen, insbesondere im Bereich der Vorgärten, vorbeugend entgegenzuwirken. Daher soll zumindest für solche gestalterischen Elemente (insbesondere Einfriedungen) auch bei Wegfall des Bebauungsplanes eine Satzung nach § 86 Landesbauordnung (BauO NRW) aufgestellt werden. Hierbei könnten auch für entsprechende Teilzonen unterschiedliche Regelungen zur Gestaltung getroffen werden, so dass den unterschiedlichen Gebietsfestsetzungen (WR, WA und MI) mit Ihren unterschiedlichen Bedürfnissen auch in Bezug der Nutzungen gerecht entsprochen und städtebauliche Ziele weiterverfolgt werden können. 3.2 Bestand / Verdichtung Der Gebäudebestand bleibt in seiner Gänze unverändert. Der Zulässigkeitsmaßstab des § 34 BauGB kann für teilweise zusätzlicher Bestandsverdichtung führen und damit einer optimierten Ausnutzung der im Verhältnis zum Ortsdurschnitt großen Grundstücke. Als Folge hiervon wird mit zukünftigen Grundstücksteilungen gerechnet. Hierbei wird davon ausgegangen, dass zusätzliche, bislang nicht realisierbare Bauvorhaben umgesetzt werden. Insbesondere im Bezug zu Bauland innerhalb der Ortslage kann somit der örtlichen Nachfrage Rechnung getragen wer6 Stadt Bedburg Begründung Bebauungsplan Nr. 27/Kaster inkl. seiner Änderungen 1.-13., außer die 6 Änderung) den. Die derzeit gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO mögliche Überschreitung der maximal überbaubaren Grundfläche durch Garagen, Stellplätze, Zuwegungen und Nebenanlagen wird durch die zukünftige analoge Beurteilung nach § 34 BauGB nicht ausgeschlossen. 3.3 Erschließung / Stellplätze und Garagen Die Erschließungssituation bleibt unangetastet. Die festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen sind fertiggestellt und im Bestand gesichert. Die Unterbringung des ruhenden privaten Verkehrs erfolgt grundsätzlich auf den Privatgrundstücken, obgleich großzügige öffentliche Stellplatzflächen in nahezu allen Straßenzügen vorhanden sind. Dabei sind Garagen, offene und überdachte Stellplätze sowohl innerhalb, als auch außerhalb der derzeit festgesetzten überbaubaren Flächen zulässig. Dabei ist zur öffentlichen Verkehrsflächen ein Mindestabstand von 5,0 m einzuhalten. Dies gilt jedoch nicht für die Grundstücke, bei denen separate Flächen für Garagen bzw. Stellplätze festgesetzt sind. Zukünftig werden damit für das gesamte Plangebiet Erleichterungen und dem Grunde nach zusätzliche Möglichkeiten zur Errichtung von Garagen geschaffen. Auch die Festsetzung, dass Garagen nur mit Flachdach (FD; 0° - 3°) zulässig sind, entfällt. Durch Wegfall des Bebauungsplanes wird ein Mindestabstand von 3,0 m (vgl. § 119 Abs. 1 SBauVO -Teil 5-) zu öffentlichen Verkehrsflächen einzuhalten sein. Dies ermöglicht teilweise die Errichtung von Carports vor bereits bestehenden Garagen. Das Abstandsflächenrecht aus § 6 BauO NRW bleibt unangetastet, so dass es diesbezüglich zu keinen zusätzlichen Bebauungen führt, die nicht bereits jetzt auch dem Grunde nach zulässig sind. Nachbarschützende Belange bleiben somit gewahrt. 4. Umweltbelange / Umweltbericht Zur Feststellung der abwägungsrelevanten Belange in Bezug zum Schutze der Umwelt wird gem. § 1 Abs. 8 i.V.m. § 2 Abs. 4 BauGB auch bei der beabsichtigten Aufhebung eines Bebauungsplanes eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen durch den Wegfall der Planung ermittelt werden. Diese bildet eine separate Anlage dieser Begründung und wird im weiteren Verfahren zur Offenlage erstellt. Da jedoch lediglich einzelne Nachverdichtungen und bauliche Veränderungen sukzessive zu erwarten sind, werden Auswirkungen hinsichtlich der umweltfachlichen Belange als gering eingeschätzt. 4.1 Immissionsschutz Durch Wegfall des Bebauungsplanes ist keine Zunahme wesentlicher Lärmbeeinträchtigungen zu prognostizieren. 4.2 Boden- und Wasserschutz Die gemäß planungsrechtlichen Festsetzungen versiegelbaren Flächen bleiben durch Anwendung von § 34 BauGB im Wesentlichen unangetastet. 7 Stadt Bedburg Begründung Bebauungsplan Nr. 27/Kaster inkl. seiner Änderungen 1.-13., außer die 6 Änderung) 4.3 Artenschutz Aufgrund der angrenzenden Bebauung, der Lage und Nähe zu gewerblichen und umliegenden landwirtschaftlichen Nutzungen sowie der überwiegend gärtnerisch genutzten und entsprechend gepflegten Gehölzbestände ist davon auszugehen, dass keine Strukturen vorliegen, die das Vorkommen gesetzlich geschützter Arten vermuten lassen. Darüber hinaus enthält der aktuell anzuwendende Bebauungsplan Nr. 27 / Kaster inkl. seiner Änderungsverfahren keinerlei umweltrelevante Festsetzungen, die in Bezug zum Artenschutz von Bedeutung sind. Hierunter versteht man beispielsweise Regelungen zum Erhalt von schützenswerten Bäumen oder Grünflächen, die einen Lebensraum für geschützte Arten darstellen könnten. Ein Eingriff erfolgt durch die Aufhebung nicht. Des Weiteren gelten die artenschutzbezogenen Verbotstatbestände des BNatSchG und des LG NRW unmittelbar als direkt anwendbares Recht fort. 4.4 Ökologische Ausgleichsmaßnahmen Durch den Wegfall des Bebauungsplanes und der Anwendung von § 34 BauGB werden keine Vorhaben vorbereitet, deren Umsetzung voraussichtlich erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt befürchten lassen. Darüber hinaus sind Ausgleichsmaßnahmen für zulässige Vorhaben innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile nicht durchzuführen. Auf die Erstellung eines umweltpflegerischen Fachbeitrages wird verzichtet. 5. Sonstige Hinweise Es findet das volle Regelfahren mit frühzeitiger Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange statt. (vgl. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB). Anschließend erfolgt die Offenlage der Planung für die Dauer von mindestens 1 Monat. 6. Kosten Die Kosten für die Stadt Bedburg entstehen aus der Erstellung der Begründung, des Umweltberichte sowie der verwaltungsseitigen Begleitung des Planverfahrens. Stadt Bedburg Der Bürgermeister 8