Beschlussvorlage (Verkauf des städtischen Grundstücks Rheinstraße 193 in Urfeld - Alte Rheinschule - Ergebnis der Ausschreibung zum Grundstücksverkauf hier: - Städtebauliche Konzepte zur Neubebauung des Grundstücks - Vorstellung der Konzepte durch die Bieter )

Sitzungsvorlage Nr.: 80/2012 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 80 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Verkauf des städtischen Grundstücks Rheinstraße 193 in Urfeld - Alte Rheinschule Ergebnis der Ausschreibung zum Grundstücksverkauf hier: - Städtebauliche Konzepte zur Neubebauung des Grundstücks - Vorstellung der Konzepte durch die Bieter Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 80 - 12.04.2012 Namenszeichen Verwaltungsdirektor/in Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 80/2012 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 12.04.2012 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Verkauf des städtischen Grundstücks Rheinstraße 193 in Urfeld - Alte Rheinschule Ergebnis der Ausschreibung zum Grundstücksverkauf hier: - Städtebauliche Konzepte zur Neubebauung des Grundstücks - Vorstellung der Konzepte durch die Bieter Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz spricht sich für die städtebauliche Konzeption des Bieters ____ aus. Sachdarstellung: 1. Problem Die Stadt Wesseling ist Eigentümerin des gesamten Grundstücks Rheinstraße 193-197 (Gemarkung Urfeld, Flur 11, Flurstück 593), das durch seine zentrale Lage im Ortskern und insbesondere durch seine unmittelbare Rheinlage eine sehr hohe Standortqualität für die Ansiedlung hochwertiger Nutzungen aufweist. Durch den Neubau der Rheinschule in Urfeld, die zum Schuljahr 2010/2011 eröffnet wurde, werden die Bauten der alten Rheinschule an der Rheinstraße nicht mehr für schulische oder sonstige öffentliche Zwecke benötigt, so dass 2.702 qm des insgesamt 3.615 qm großen Grundstücks bereits für eine Neunutzung zur Verfügung stehen. Die Neubebauung dieses Grundstücks ist von großer Bedeutung für den alten Urfelder Ortskern an der Rheinstraße und das Rheinpanorama. Im Hinblick auf die regionale Wahrnehmung der Rheinlagen und die Beteiligung der Stadt Wesseling an Regionale 2010- Projekten mit starkem Rheinbezug (Neugestaltung des Rheinufers, Ratifizierung der Rheincharta im Dezember 2011) sind an die Neubebauung dieses Rheingrundstücks besondere städtebauliche Qualitätsanforderungen zu stellen. Im Vorfeld der Grundstücksveräußerung sind die planungsrechtlichen Rahmenvorgaben geprüft und städtebauliche Ziele/Qualitätsanforderungen entwickelt worden (Vorlage 229/2011). Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz hat in seiner Sitzung am 10.11.2011 der Vorlage 229/2011 zugestimmt und die Verwaltung beauftragt, diese planungsrechtlichen Rahmenvorgaben und städtebaulichen Ziele/Qualitätsanforderungen als Beurteilungskriterien in ein Wettbewerbsverfahren für das Grundstück Rheinstraße 193197 (Alte Rheinschule) in Urfeld aufzunehmen. Planungsrechtliche Rahmenvorgaben für das Grundstück Rheinstraße 193-197: - Die katholische Kirche St. Thomas und das Pfarrhaus (Rheinstraße 194/200) stehen unter Denkmalschutz, der Umgebungsdenkmalschutz ist deshalb zu beachten. - Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder einer sonstigen Satzung. Die Zulässigkeit einer Neubebauung ist deshalb gemäß § 34 Baugesetzbuch (Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, Einfügung in die Eigenart der näheren Umgebung anhand definierter Kriterien, vgl. Vorlage 229/2011) zu beurteilen. - Falls sich ein Vorhaben gemäß § 34 BauGB nicht einfügen würde, jedoch auf Grund seiner städtebaulich- architektonischen Qualitäten oder Nutzungskonzeption trotzdem realisiert werden soll, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen und somit das erforderliche Planungsrecht für ein Bauvorhaben zu schaffen. Städtebauliche Ziele und Qualitätsanforderungen für die Neubebauung: - In Anbetracht der Grundstücksgröße von 3.615 qm (nur Alte Rheinschule - 2.702 qm) soll eine gemischte Nutzungskonzeption angestrebt werden, die zum einen ein angemessenes Angebot von seniorengerechten Wohnformen (auch in Kombination mit betreutem Wohnen) umfasst, zum anderen jedoch auch attraktives Wohnen für alle Nutzergruppen in direkter Rheinlage ermöglicht. Sinnvoll wäre eine gute Mischung des Wohnungsangebotes von attraktiven Miet-/Eigentumswohnungen und seniorengerechten Wohnformen, ergänzt durch betreutes Wohnen. Eine nur auf Seniorenwohnen/betreutes Wohnen orientierte Konzeption erscheint im Hinblick auf die Grundstücksgröße als zu monofunktional. Ein ergänzendes Angebot familiengerechter Wohnungen wäre sinnvoll, um die vorhandenen öffentlichen Infrastrukturen (Kindergarten, Dorfplatz, Grundschule etc.) auszunutzen. - Das Konzept der Neubebauung soll sich in seiner Kubatur, dem Überbauungsgrad, der Geschossigkeit und der Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Die vorhandenen Baustrukturen sollen städtebaulich sinnvoll und verträglich ergänzt werden, nicht jedoch durch unmaßstäbliche oder stark verdichtete Bauformen beeinträchtigt werden. In Abhängigkeit von der städtebaulichen Konzeption und Qualität erscheint eine teilweise 3-geschossige Bebauung (3 VG + Dachgeschossausbau) vorstellbar. - Die Belange des Umgebungsdenkmalschutzes sind durch entsprechende Rücksichtnahme auf die Denkmalsubstanz im Umfeld des Grundstückes Rheinstraße 193- 197 zu wahren. Die erforderliche hohe Qualität von Neubauten am Rheinufer, die künftig das Rheinpanorama Urfelds mitprägen, ist durch die Planung einer stadtverträglichen Gebäudekubatur sowie durch eine zeitgemäße und hochwertige Architekturgestaltung der Neubauten zu sichern. - Das Konzept der Neubebauung muss hinsichtlich der Abstandsflächen, der Erschließung und Unterbringung der erforderlichen Stellplätze für Anwohner/Besucher und der Nutzungszuordnung auf dem Grundstück Rheinstraße 193- 197 die Belange des Nachbarschutzes und des Immissionsschutzes angemessen berücksichtigen. Die Umsetzung dieses Beschlusses ist in den Ausschreibungsunterlagen der Stadt Wesseling zum Verkauf des Grundstücks der Alten Rheinschule erfolgt. Weiterhin hat der Unterausschuss für Liegenschaften in seiner Sitzung vom 29.11.2011 die grundstücksbezogenen Anforderungen zum Verkauf des städtischen Grundstücks Rheinstraße 193 - Alte Rheinschule – beschlossen. Die vorgenannten städtebaulichen Ziele/Qualitätsanforderungen sollen neben der Höhe des Kaufpreisgebotes als Entscheidungsgrundlage für die Vergabe des städtischen Grundstücks Rheinstraße 193 - Alte Rheinschule - herangezogen werden. 2. Lösung Im Ergebnis der Ausschreibung sind vier Kaufangebote eingegangen; drei Angebote umfassen Skizzen und ausführliche Erläuterungen zur städtebaulichen Konzeption, ein Bieter hat keine Skizzen bzw. Erläuterungen beigefügt. Im Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz werden die städtebaulichen Konzepte für die Neubebauung des Grundstücks Rheinstraße 193 - Alte Rheinschule - durch die jeweiligen Bieter vorgestellt. Die Fraktionen erhalten die Skizzen und Erläuterungen der Bieter zur städtebaulichen Konzeption vorab zur Kenntnis. Die Beschlussfassung über die Vergabe des städtischen Grundstücks Rheinstraße 193 - Alte Rheinschule erfolgt durch den Rat der Stadt Wesseling, nach Vorberatung im Unterausschuss für Liegenschaften. Die Verwaltung wird eine entsprechende Beschlussvorlage für die nächste Sitzung einbringen. Nachfolgend werden die wesentlichen Inhalte der städtebaulichen Konzepte zur Neubebauung des Grundstücks Rheinstraße 193 - Alte Rheinschule - zusammenfassend dargestellt. Bieter 1 BONNA Wohnbau AG, Bonn Städtebauliches Konzept: Es wurden keine Planskizzen eingereicht, sondern darauf verwiesen, dass hochwertige, seniorengerechte Eigentumswohnungen errichtet werden sollen und Referenzprojekte auf der Homepage gelistet sind. Bei einem Zuschlag soll ein Architekturbüro mit einem Bebauungskonzept beauftragt werden. Bieter 2 Bittner Mahlberg Noel Raddatz GbR, Wesseling Städtebauliches Konzept: Es werden größere Eigentumswohnungen (14 WE, 100- 130 qm) und kleinere seniorengerechte Wohnungen (24 WE, 48- 58 qm) in insgesamt vier Gebäuden vorgesehen, so dass vielfältige Wohnungstypen für unterschiedliche Nutzergruppen entstehen können. Die beiden Neubauten für seniorengerechte Wohnungen werden an der Rheinstraße und die beiden Neubauten für Eigentumswohnungen an der Rheinseite vorgesehen. Die Unterbringung der Stellplätze ist vollständig in einer Tiefgarage geplant. Das neue Rheinpanorama wird durch zwei Neubauten in zeitgemäßer Architektursprache („Rheinkuben“, drei Geschosse + Dach-/Staffelgeschoss) ausgebildet; der Straßenraum der Rheinstraße wird durch zwei Neubauten(zwei Geschosse + Satteldach) gefasst, die vorhandene Raumkanten aufnehmen. Vor dem Kindergarten wird ein grüner Spielplatz geplant, der zusammen mit dem Kirchplatz einen öffentlichen Aufenthaltsbereich im Ortszentrum Urfelds ausbildet. Hervorzuheben ist die geplante öffentliche Wegeverbindung zwischen Kirchplatz und Rheinufer, die einen neuen Rheinzugang an zentraler Stelle des Ortes anbietet. Durch die Stellplatzunterbringung in einer Tiefgarage (37 ST) kann ein verkehrsfreier, grüner Innenbereich mit Erschliessungs- und Aufenthaltsfunktionen entstehen; Immissionen durch Anwohnerverkehre im Bereich der TG- Zufahrt sind zu prüfen (ggfalls Abschirmung TG- Zufahrt). Falls sich wider Erwarten herauskristallisiert, dass der katholische Kindergarten nicht kurzfristig in einen Neubau umziehen kann und Gebäude und Freifläche weiterhin für diese Nutzung benötigt würden, so wäre der geplante Standort für einen öffentlichen Spielplatz/Platzbereich zu verschieben. Die in der Vorlage 229/2011 definierten städtebaulichen Ziele/Qualitätsanforderungen werden durch das eingereichte Konzept umgesetzt. Die städtebauliche Einfügung des Konzeptes in die Eigenart der näheren Umgebung kann nach vorliegendem Planungsstand bejaht werden, wenn die prägende Bestandsgebäudehöhe an der Rheinseite (13,5 m Firsthöhe - Kindergarten) nicht wesentlich überschritten wird. Falls dieses Einfügungskriterium nicht eingehalten werden kann, wird die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur rechtssicheren Schaffung von Planungsrecht notwendig (Planerfordernis gemäß § 1 (3) BauGB). Bieter 3 Franziska und Peter Schmitz, Bornheim Städtebauliches Konzept: Es werden größere Miet-/Eigentumswohnungen (15- 17 WE, 60- 140 qm) und kleinere Wohnungen für betreutes/seniorengerechtes Wohnen (17- 18 WE, 30- 60 qm) in insgesamt vier Gebäuden vorgesehen, so dass vielfältige Wohnungstypen für unterschiedliche Nutzergruppen entstehen können. Die Betreuung ist, wie bei dem Mehrgenerationenhaus Pontivystrasse, durch die CBT vorgesehen. Die beiden Gebäude für betreutes/seniorengerechtes Wohnen sind im südlichen Grundstücksteil geplant; zum einen ein Neubau an der Rheinstraße, zum anderen die Umnutzung des historischen Schulgebäudes. Die beiden Neubauten für Miet-/Eigentumswohnungen werden im nördlichen Grundstücksteil an der Rheinstraße und der Rheinseite vorgesehen. Die Unterbringung der Stellplätze ist vollständig in einer Tiefgarage geplant. Das neue Rheinpanorama wird durch das ortsbildprägende Schulgebäude und einen Neubau in zeitgemässer Architektursprache (drei Vollgeschosse + Dach-/Staffelgeschoss) ausgebildet; der Straßenraum der Rheinstraße wird durch zwei Neubauten in zeitgemäßer Architektur (zwei Vollgeschosse + Staffelgeschoss bzw. Satteldach) gefasst, die vorhandene Raumkanten aufnehmen. Vor dem Kindergarten wird ein grüner Spielplatz geplant, der zusammen mit dem Kirchplatz einen öffentlichen Aufenthaltsbereich im Ortszentrum Urfelds ausbildet; durch eine durchgehende Pflasterung soll auch die Rheinstraße verkehrsberuhigt gestaltet werden. Hervorzuheben ist die geplante öffentliche Wegeverbindung zwischen Kirchplatz und Rheinufer, die einen neuen Rheinzugang an zentraler Stelle des Ortes, ergänzt durch ein kleines Café im Erdgeschoss des historischen Schulgebäudes, anbietet. Durch die Stellplatzunterbringung in einer Tiefgarage (32 ST) kann ein verkehrsfreier, grüner Innenbereich mit Erschließungsund Aufenthaltsfunktionen entstehen; Immissionen durch Anwohnerverkehre im Bereich der TG- Zufahrt sind zu prüfen (ggfalls Abschirmung TG- Zufahrt). Falls sich wider Erwarten herauskristallisiert, dass der katholische Kindergarten nicht kurzfristig in einen Neubau umziehen kann und Gebäude und Freifläche weiterhin für diese Nutzung benötigt würden, so wäre der geplante Standort für einen öffentlichen Spielplatz/Platzbereich zu verschieben. Die in der Vorlage 229/2011 definierten städtebaulichen Ziele/Qualitätsanforderungen werden durch das eingereichte Konzept umgesetzt. Die städtebauliche Einfügung des Konzeptes in die Eigenart der näheren Umgebung kann nach vorliegendem Planungsstand bejaht werden, wenn die prägende Bestandsgebäudehöhe an der Rheinseite (13,5 m Firsthöhe - Kindergarten) nicht wesentlich überschritten wird. Falls dieses Einfügungskriterium nicht eingehalten werden kann, wird die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur rechtssicheren Schaffung von Planungsrecht notwendig (Planerfordernis gemäß § 1 (3) BauGB). Bieter 4 Wohngemeinschaft Rheinblick Urfeld e.V.i.G., Hans-Jürgen Markert, Wesseling Städtebauliches Konzept: Dieses Konzept verfolgt einen völlig anderen städtebaulichen Ansatz für die Neubebauung, der im wesentlichen durch die Konzeption eines durchgehenden Gebäudekörpers an der Rheinseite ist. Es wird eine Wohnanlage mit dem Schwerpunkt „Altersgerechtes Wohnen“ mit insgesamt 27 Wohnungen (43- 70 qm, Zwei-/Dreizimmerwohnungen) und einem Stützpunktraum für einen Pflegedienst vorgesehen, so dass dem Begriff des betreuten Wohnens weitgehend entsprochen werden kann. In der überwiegend für Senioren geplanten Anlage (Seniorenresidenz) soll eine sich gegenseitig unterstützende Wohngemeinschaft entstehen. Im Erdgeschoss soll ein Gemeinschaftsraum für die Seniorenresidenz entstehen, mit Zugang zu einer neuen Rheinterrasse. Die Seniorenresidenz wird als durchgehender Baukörper an der Rheinseite geplant; der Hauptbaukörper ist dreigeschossig mit einem Mansarddach (Dachgeschoss, Firsthöhe 15m) und die Seitenbaukörper zweigeschossig mit Mansarddächern (Dachgeschoss) vorgesehen. Die Unterbringung der Stellplätze ist ebenerdig im Bereich zwischen Rheinstraße und Seniorenresidenz geplant. Das neue Rheinpanorama wird durch den durchgehenden Neubau ausgebildet, der mit der Mansarddachform auf die Bauweise des historischen Schulgebäudes und des Kindergartens Bezug nimmt. Im südlichen Grundstücksteil (Lösung A) sowie ergänzend vor dem Kindergarten (Lösung B) werden ein Grünbereich bzw. ein Spielplatz vorgesehen, der/die zusammen mit dem Kirchplatz einen öffentlichen Aufenthaltsbereich im Ortszentrum Urfelds ausbilden. Ein Weg soll entlang des Grünbereichs zur Rheinterrasse der Seniorenresidenz führen und einen neuen Rheinblick anbieten. Durch die ebenerdige Stellplatzunterbringung (30 ST) entsteht zwischen Seniorenresidenz und Rheinstraße ein überwiegend verkehrsgeprägter Bereich. Die Immissionsbelastung der Stellplatzanlage auf die Wohnnachbarschaft ist im Verfahren zu prüfen. Falls sich wider Erwarten herauskristallisiert, dass der katholische Kindergarten nicht kurzfristig in einen Neubau umziehen kann und Gebäude und Freifläche weiterhin für diese Nutzung benötigt würden, so wäre Lösung A (Grünbereich) umsetzbar bzw. der geplante Standort für einen öffentlichen Spielplatz zu verschieben. Die in der Vorlage 229/2011 definierten städtebaulichen Ziele/Qualitätsanforderungen werden durch das eingereichte Konzept umgesetzt. Die städtebauliche Einfügung des Konzeptes in die Eigenart der näheren Umgebung kann nach vorliegendem Planungsstand bejaht werden, wenn die prägende Bestandsgebäudehöhe an der Rheinseite (13,5 m Firsthöhe - Kindergarten) nicht wesentlich überschritten wird, die Verkehrsimmissionen der Stellplatzanlage gutachterlich geprüft und nachteilige Auswirkungen auf die Wohnnachbarschaft vermieden werden sowie eine stadtverträgliche Einbindung zur Rheinstraße erreicht werden kann. Falls diese Einfügungskriterien nicht eingehalten werden können, wird die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur rechtssicheren Schaffung von Planungsrecht notwendig (Planerfordernis gemäß § 1 (3) BauGB). 3. Alternativen -- 4. Finanzielle Auswirkungen Die Stadt Wesseling kann als Eigentümerin des Grundstücks Rheinstraße 193 - Alte Rheinschule - erhebliche Einnahmen durch die Veräußerung des 2.702 qm großen Grundstücks in direkter Rheinlage erzielen. Zudem können die laufenden Kosten der Grundstücks- und Gebäudeunterhaltung für die derzeit leerstehenden Bauten der alten Rheinschule eingespart werden. Detaillierte Informationen bezüglich der Kaufangebote der Bieter erfolgen in der entsprechenden Beschlussvorlage für die nächste Sitzung des Unterausschusses für Liegenschaften und des Rates. Anmerkungen: Im Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz werden die städtebaulichen Konzepte für die Neubebauung des Grundstücks Rheinstraße 193 - Alte Rheinschule - durch die jeweiligen Bieter vorgestellt. Die Fraktionen erhalten die Skizzen und Erläuterungen der Bieter zur städtebaulichen Konzeption vorab zur Kenntnis.