Beschlussvorlage (Anlage 4 - BP 4.2 Kaster - Erläuterungen zum Konzept)

STADT BEDBURG ERLÄUTERUNGEN ZUM STÄDTEBAULICHEN KONZEPT ‚KASTERER ACKER‘ RaumPlan Aachen Architektur Stadt und Umweltplanung Lütticher Straße 10 - 12 52064 Aachen Aachen, den 21. April 2015 Stadt Bedburg Kasterer Acker  Erläuterungen Stand 21.04.2015 Ausgangssituation Das Plangebiet ist heute Bestandteil des Bebauungsplanes Nr. 4/Kaster, der seit dem 18.11.2008 rechtskräftig ist. Der Bebauungsplan weist im Süden ein Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung Freizeitbad und im nördlichen Teilbereich ein Allgemeines Wohngebiet (WA) aus. Das Freizeitbad wurde in der Zwischenzeit realisiert. Das ca. 7,7 ha große Plangebiet liegt am Südostrand des Ortsteils Kaster und wird im Südwesten von der K 36 – Albert-Schweitzer-Straße, im Nordosten von den Grünflächen beidseitig der Mühlenerft und im Südosten vom Parkplatz der Therme Monte Mare begrenzt. Im Nordwesten wurden über den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 4/Kaster hinaus die unmittelbar angrenzenden Flurstücke auf gesamter Länge in das Plangebiet einbezogen. Vom südlich gelegenen Kreisverkehr wird bereits heute über den Parkplatz Monte Mare eine Verkehrsanbindung Richtung Plangebiet geführt. Auf mittlerer Höhe des Plangebietes mündet im Westen die Steifensandstraße in die K 36. Am Südostrand wurde auf der Fläche des Plangebietes in nahezu kompletter Länge ein ca. 3,00 m hoher Lärmschutzwall errichtet. Das Gebiet wird heute bis auf die Parzellen nordwestlich des Wirtschaftsweges ackerbaulich genutzt. Die zu überplanende Fläche fällt von Westen nach Osten um ca. 2,00 m ab. Das nordwestlich angrenzende Wohngebiet in Kaster-Epprath um die Oranienstraße, Beatrix-Straße, Brandenburger Straße und Ricardastraße besteht vorrangig aus eingeschossigen Einfamilienhäusern in geringer Baudichte. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse kann das Plangebiet fußläufig lediglich an die Ricardastraße angebunden werden.  Ziel und Zweck der Planung Die Änderung des städtebaulichen Konzeptes, das dem rechtsgültigen Bebauungsplan Nr. 4/Kaster zugrunde liegt, trägt dem Umstand Rechnung, dass innerhalb der Stadt Bedburg sowohl ein hoher Bedarf an familienfreundlichen Wohngebieten als auch an generationenübergreifenden und seniorengerechten Wohnformen besteht. Von älteren Menschen, deren Anteil aufgrund des demographischen Wandels steigt, werden zunehmend Wohnformen nachgefragt, die in Wohngebiete eingebunden sind und die ein barrierefreies, selbstbestimmtes und integriertes Wohnen zulassen. Durch das Angebot unterschiedlicher Wohn- und Hausformen sollen die Wohnbedürfnisse unterschiedlicher Generationen befriedigt werden. Dieses Ziel ist im Rahmen der bisherigen Festsetzungen nicht zur realisieren. 2 Stadt Bedburg Kasterer Acker Erläuterungen Stand 21.04.2015 Aufgrund der geringen Eingriffe in den Naturhaushalt, der guten innerstädtischen Lage und der sehr guten verkehrlichen Anbindung an das überörtliche Straßennetz ist das Plangebiet generell hervorragend für eine Wohnnutzung geeignet.  Städtebauliches Konzept Städtebauliches Ziel der vorliegenden Planung ist die Schaffung eines Wohngebietes entsprechend der vorgenannten Vorgaben. Dieses Wohngebiet soll seiner besonderen Lage am Südostrand Kasters zwischen dem Wohngebiet Epprath, der Therme Monte Mare und der Mühlenerft gerecht werden. Neben dem Wohngebiet soll insbesondere eine attraktive Verbindung zwischen Albert-Schweitzer-Straße und dem Naherholungsgebiet an der Mühlenerft angeboten werden. Das städtebauliche Konzept basiert auf der Addition zweier unterschiedlicher Hofformen oder Cluster: Im westlichen Bereich werden insgesamt fünf Cluster vorgesehen, die jeweils umfahren werden können. Innenliegende Gemeinschaftshöfe sind fußläufig angebunden. Die Bebauung dieser Cluster besteht aus Mehrfamilien- und Reihenhäusern. Die Mehrfamilienhäuser können dabei sowohl für Altenwohnen als auch für MehrgenerationenWohnen genutzt werden. Der ruhende Verkehr ist pro Cluster in einer Tiefgarage bzw. im Bereich der Reihenhäuser in Carports vorgesehen. Die beiden westlichen Höfe sind lediglich durch einen Fuß- und Radweg getrennt. Die westliche Bebauung dieser beiden Höfe ist zu einer angerförmigen Grünfläche orientiert, die parallel zur Albert-Schweitzer-Straße angeordnet ist. Diese Bebauung übernimmt aufgrund ihrer Dreigeschossigkeit und ihrer Längsausrichtung die Funktion einer sogenannten ‚Schallschutzbebauung‘. Durch die Realisierung dieser Bebauung wird der Verkehrslärm der K 36 aus dem Gebiet ferngehalten. Auf eine Schallschutzwand entlang der K 36 könntw somit verzichtet werden. Im östlichen Teilbereich des Plangebietes sind drei Cluster oder Höfe für Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser vorgesehen, die jeweils von innen erschlossen werden. Kurze Stichstraßen führen jeweils in die Mitte dieser Höfe und enden in einer großzügigen Aufenthaltsfläche, die neben der Wendemöglichkeit dem sozialen Miteinander und der Kommunikation dienen. Die Aufenthaltsflächen werden jeweils durch großkronige Bäume betont, deren Art von Hof zu Hof variieren sollte. Innerhalb dieser Cluster ist der ruhende Verkehr auf den einzelnen Privatgrundstücken vorgesehen. Im südöstlichen Cluster unmittelbar an der Grünfläche Mühlenerft angrenzend wird der Standort eines Gastronomiebetriebes mit einer möglichen Außengastronomie vorgeschlagen. 3 Stadt Bedburg Kasterer Acker Erläuterungen Stand 21.04.2015 Aus der Anordnung der unterschiedlichen Cluster resultiert eine Abnahme der Bebauungsdichte von Westen nach Osten: Während im westlichen Teilbereich vorrangig Mehrfamilienhäuser vorgesehen sind, überwiegen im östlichen Teilbereich die Einfamilienhäuser. Die südlichen Cluster werden derart platziert, dass nur unmittelbar auf Höhe der Therme eine Ausrichtung zur Lärmquelle Parkplatz und Therme erfolgt. Hier sind gemäß Lärmgutachten im Obergeschoss keine öffenbaren Fenster zu Aufenthaltsräumen zulässig. Die nördliche Gebäudereihe entlang der Plangebietsgrenze resultiert aus dem Wunsch der dortigen Parzellenbesitzer, die zukünftigen Baugrundstücke unmittelbar von einer vorgelagerten Erschließungsstraße anfahren zu können.  Grünkonzept Innerhalb des Plangebietes sind insgesamt vier Grünflächen mit unterschiedlichen Zweckbestimmungen vorgesehen, die trittsteinartig angeordnet werden. Die westliche angerförmige Grünfläche erfüllt die Funktion eines Abstandsgrüns und leitet wie die westlich der K 36 gelegene Grünfläche in den engeren Ortskern Kasters über. Die Grünfläche ermöglicht eine verringerte Beeinträchtigung der östlich angrenzenden Bebauung durch den Verkehrslärm der K 36. Die zentrale Grünfläche liegt im geometrischen Mittelpunkt des Plangebietes und übernimmt mit ca. 1.600 m² Größe die Funktion eines öffentlichen Spielplatzes und eines zentralen Treffpunktes. Zwischen den beiden östlichen Clustern wird eine fingerartige Grünfläche angeordnet, die unmittelbar in das Naherholungsgebiet Mühlenerft überleitet. Innerhalb dieser Grünfläche könnte eine Wasserfläche oder -rinne angelegt werden, die mit der Mühlenerft verknüpft ist. Alle vorgenannten Grünflächen werden über Fuß- und Radwege miteinander verknüpft, so dass insbesondere für Kinder ein vielfältiger Erlebnisraum entsteht. Im südöstlich gelegenen Tiefpunkt des Plangebietes ist ein in Grün eingebettetes Regenrückhalte- oder Versickerungsbecken vorgesehen. Von hier aus kann bei Bedarf das Regenwasser gedrosselt der Mühlenerft zugeführt werden. Tiefe und Größe dieses Beckens und damit auch die Größe der Grünfläche sind abhängig von einem noch abzustimmenden Entwässerungskonzept, das auf einem ebenfalls noch zu erstellenden hydrogeologischen Gutachten basiert. 4 Stadt Bedburg Kasterer Acker  Erläuterungen Stand 21.04.2015 Erschließungskonzept Das Erschließungskonzept sieht eine zweifache Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz vor: Richtung Süden wird die bestehende Verbindung westlich des Parkplatzes ‚Monte Mare‘ zum Kreisverkehr aufgenommen. Richtung Westen wird auf Höhe des heutigen Wirtschaftsweges eine Straße mit entsprechenden Abbiegespuren vorgesehen. Beide Anbindungen werden mit einer Ringstraße verbunden, die die Tiefe des Plangebietes erschließt. Im Süden verläuft die Ringstraße zunächst unmittelbar entlang des Lärmschutzwalles. Zwischen Straße und Lärmschutzwall werden hier ca. 28 Senkrechtparkplätze für Besucher vorgeschlagen. Die 10 - 12 m breite Ringstraße soll im Trennungsprinzip ausgebaut werden mit jeweils 2 m breiten Gehwegbereichen. Die Ringstraße soll den vorwiegenden Teil des ruhenden Verkehrs für Besucher aufnehmen. Aufgrund des hohen Anteils an Geschosswohnungsbau ist bei einem Stellplatzschlüssel von 0,4 von ca. 110 Besucherparkplätzen im Plangebiet auszugehen. Insgesamt erfüllt die Ringstraße die Aufgabe einer Anliegerstraße mit Sammelfunktion. Trotz dieser Funktion könnte die Straße niveaugleich ausgebaut werden. Der innere Bereich der Ringstraße wird durch drei 8 m breite Anliegerstraßen erschlossen, die im Mischungsprinzip ebenfalls niveaugleich realisiert werden sollten. Im östlichen Bereich erschließen von außen zwei 6 m breite Stichstraßen an den Ring an. Die östliche Stichstraße wird in zwei Arme aufgeteilt. Alle Stichstraßen enden in einer großzügigen Wendeanlage. Die nordöstliche Wendeanlage wird mit einem Fuß- und Radweg mit der nördlich gelegenen Ricardastraße verknüpft.  Hochbaukonzept Das Hochbaukonzept sieht entsprechend der Zielvorgaben eine Vielzahl unterschiedlicher Bauformen vor, die durchgehend in offener Bauweise angeordnet werden. Während für die Zeile entlang der Albert-SchweitzerStraße eine Dreigeschossigkeit denkbar ist, wird für die im Osten gelegenen Einfamilienhäuser eine Zweigeschossigkeit ohne ausgebautes Dachgeschoss vorgeschlagen. Für alle anderen Bauformen wird eine Zweigeschossigkeit mit ausgebautem Dachgeschoss oder Staffelgeschoss favorisiert. Mit der Zweigeschossigkeit wird ein günstiges A/V-Verhältnis (Außenhülle / Volumen) ermöglicht, um damit die Wärmeverluste zu minimieren. Insgesamt sind die Baukörper in einfacher Kubatur vorgesehen. Diese Schlichtheit begünstigt wiederum das A/V-Verhältnis und vermeidet für die Wohnungsbelichtung ungünstige Eckgebäude. Die Gebäude orientieren sich an der Gesamtausrichtung des Plangebietes, das ca. 30° von der reinen West-Ost-Richtung abweicht. Dadurch ergibt 5 Stadt Bedburg Kasterer Acker Erläuterungen Stand 21.04.2015 sich für die Mehrzahl der Gebäude die Möglichkeit, sowohl aktive als auch passive Solargewinne zu erzielen. Die Vielzahl unterschiedlicher Gebäudeformen und -nutzungen verlangt nach einer möglichst einheitlichen Formensprache der Architektur. Zumindest sollten Leitdetails formuliert werden, die für alle Gebäude gelten. Dazu zählen eine einheitliche Dachform und die Beschränkung der Materialen in der Fassadengestaltung. Insbesondere die einzelnen Hofanlagen oder Cluster verlangen nach einer in sich stimmigen Gestaltung.  Umweltbelange Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 4/Kaster wurden eine Bilanzierung der notwendigen landschaftspflegerischen Ausgleichsmaßnahmen und eine Artenschutzvorprüfung vorgenommen. Die Ausgleichsbilanzierung ist um die Eingriffe im Bereich der zusätzlich in den Geltungsbereich einbezogenen Grundstücke zu ergänzen. Des Weiteren ist in der Bilanzierung die Zunahme der Versiegelung durch die verdichtete Bebauung und das dichtere Straßennetz zu berücksichtigen. Der Artenschutz ist zumindest im Bereich der bisher nicht begutachteten Grundstücke nördlich des Wirtschaftsweges zu prüfen. Bezüglich des Lärmschutzes wurden die möglichen Schallquellen der L 213 südlich des Plangebietes, der K 36 westlich des Plangebietes und der Parkplatz der Therme Monte Mare bereits im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 4/Kaster begutachtet. Daraus resultierte u.a. die Festsetzung einer Lärmschutzanlage entlang der südöstlichen und der südwestlichen Grenze des Wohngebietes in 5 m bzw. 4 m Höhe. Des Weiteren wurden für angrenzende Grundstücke passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Das Schallschutzgutachten ist aufgrund des geänderten Entwurfes durch Ausrichtung der westlichen Bebauung Richtung K 36 zu aktualisieren. Zur Berücksichtigung der Schutzgüter Boden und Wasser sind entsprechende Gutachten zu erstellen. Im Rahmen des hydrogeologischen Gutachtens ist zu prüfen, ob aufgrund ursprünglich hochanstehenden Grundwassers besondere Baumaßnahmen zu realisieren sind. Das anfallende nicht belastete Niederschlagswasser soll einem Versickerungsbecken oder einem Regenrückhaltebecken mit Überlauf Richtung Mühlenerft zugeführt werden. Die dafür notwendigen Flächen wurden im Bereich des Tiefpunktes des Plangebietes hinreichend berücksichtigt. Im Rahmen der Bebauungsplanänderung ist zu prüfen, ob eine wirtschaftliche Betreibung eines Blockheizkraftwerks möglich ist. Die höhere Dichte des Plangebietes insbesondere im westlichen Teilbereich und die damit 6 Stadt Bedburg Kasterer Acker Erläuterungen Stand 21.04.2015 einhergehende verringerte Leitungslänge lassen eine wirtschaftliche Nutzung vermuten. Aufgrund des geringen Flächenbedarfs eines Blockheizkraftwerkes stehen etliche mögliche Standorte innerhalb des Plangebietes zur Verfügung.  Städtebauliche Kennwerte Plangebiet 100,0 % 76.991 m² Wohnbauflächen 64,8 % 49.890 m² Verkehrsflächen 18,6 % 14.303 m² - Trennungsprinzip 10,4 % 7.980 m² - Mischungsprinzip 8,2 % 6.323 m² Öffentliche Grünflächen 16,6 % 12.798 m² - Lärmschutzwall 5,3 % 4.132 m² - Parkanlage / Spielen 6,2 % 4.772 m² - Regenrückhalteanlage 4,8 % 3.679 m² - Verkehrsgrün 0,3 % 215 m² Wohneinheiten MFH 162 - 4 Mehrfamilienhäuser (MFH) à 12 WE 48 - 19 Mehrfamilienhäuser (MFH) à 6 WE 114 Hauseinheiten 95 - Einzelhäuser (EH) 41 - Doppelhaushälften (DHH) 32 - Reihenhäuser (RH) 22 Summe Wohneinheiten 276 - MFH 162 - Hauseinheiten x 1,2 114 7