Beschlussvorlage (Satzung über die Fristverlängerung der Veränderungssperre für den Bereich "Gotenstraße" gemäß §§ 16 (1), 17 (1) BauGB hier: Satzungsbeschluss)

Sitzungsvorlage Nr.: 300/2011 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung 80 Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Rat Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Satzung über die Fristverlängerung der Veränderungssperre für den Bereich "Gotenstraße" gemäß §§ 16 (1), 17 (1) BauGB hier: Satzungsbeschluss Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche 80 29.12.2011 Namenszeichen Verwaltungsdirektor/in Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 300/2011 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 29.12.2011 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Rat Betreff: Satzung über die Fristverlängerung der Veränderungssperre für den Bereich "Gotenstraße" gemäß §§ 16 (1), 17 (1) BauGB hier: Satzungsbeschluss Beschlussentwurf: Der Rat der Stadt Wesseling beschließt die folgende Satzung über die Fristverlängerung der Veränderungssperre: Satzung der Stadt Wesseling vom ___.___._____ über die Fristverlängerung der Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ Der Rat der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am __.__.____, aufgrund der §§ 14, 16 und 17 des Baugesetzbuches (BauGB, in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.7.2011 (BGBl. I S. 1509)) und des § 7 der Gemeindeordnung Nordrhein- Westfalen (GO NRW, in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.7.1994 (GV. NRW. S. 666), zuletzt geändert durch Gesetz vom 24.5.2011 (GV. NRW. S. 271)) die folgende Satzung beschlossen. § 1 Zu sichernde Planung Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 27.9.2005 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/106 für den Bereich „Gotenstraße“ beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss ist im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 5.10.2005 bekannt gemacht worden. Zur Sicherung dieser Planung ist für den in § 2 genannten Geltungsbereich eine Veränderungssperre erlassen worden. Der Rat der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 15.2.2011 diese Veränderungssperre als Satzung beschlossen. Der Satzungsbeschluss ist im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 9.3.2011 bekannt gemacht worden. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 21.7.2011 die Aufstellung der 55. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) und des Bebauungsplanes Nr. 1/106.1 „Gotenstraße- Innenbereich“ beschlossen. Die Aufstellungsbeschlüsse sind im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 24.8.2011 bekannt gemacht worden. Diese Aufstellungsbeschlüsse konkretisieren die zu sichernde Planung für den in § 2 genannten Geltungsbereich der Veränderungssperre. § 2 Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich der Veränderungssperre umfasst die noch unbebauten Flächen an der Gotenstraße und ist identisch mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/106.1 „Gotenstraße- Innenbereich“. Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre ergibt sich aus der Plankarte, die als Anlage Teil der Satzung über die Fristverlängerung der Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ ist. § 3 Rechtswirkung der Veränderungssperre (1) In dem von der Veränderungssperre betroffenen Geltungsbereich dürfen: 1. Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden. Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB sind: - Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und - Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten. 2. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden. (2) Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. (3) Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt. § 4 Inkrafttreten und Außerkrafttreten der Fristverlängerung der Veränderungssperre Die Fristverlängerung tritt am Tag des Ablaufs der Veränderungssperre, unter Anrechnung des Zurückstellungszeitraums gemäß § 17 (1) Satz 2 BauGB, am 8.3.2012 in Kraft. Sie tritt nach Ablauf von einem Jahr, vom Tag des Inkrafttretens am 8.3.2012 gerechnet, außer Kraft. Die Fristverlängerung der Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung für den in § 2 genannten Geltungsbereich rechtsverbindlich abgeschlossen ist. Sachdarstellung: 1. Problem Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 27.9.2005 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/106 für den Bereich „Gotenstraße“ beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss ist im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 5.10.2005 bekannt gemacht worden und stellt die Rechtsgrundlage für den Erlass der Plansicherungsinstrumente der §§ 14 ff BauGB (Zurückstellung, Veränderungssperre) dar. Der Geltungsbereich dieses Aufstellungsbeschlusses umfasst den gesamten Bereich zwischen Dreilindenstraße, Keltenstraße, Bonner Straße, Dreifaltigkeitskrankenhaus und L 300 (vgl. Beschlussvorlage 193/2005). Wesentliche Planungsziele, die mit der Aufstellung der Bauleitplanung „Gotenstraße“ verfolgt werden, sind: - die Mobilisierung, Neuordnung und Bebauung bisher mindergenutzter Flächen zur Stärkung der Innenentwicklung und Innenstadtentwicklung, die Sicherung und Herstellung der öffentlichen Erschließung für die Grundstücksflächen als Voraussetzung ihrer baulichen Nutzbarkeit, die Sicherung einer städtebaulich sinnvollen und immissionsrechtlich praktikablen Nutzungskonzeption, die Vermeidung städtebaulicher Fehlentwicklungen innerhalb des Plangebietes und der angrenzenden Innenstadtbereiche durch Anwendung der BauNVO 1990. Bei dem Plangebiet „Gotenstraße“ handelt es sich um einen unbeplanten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB. Auf Grund der heterogenen Baustrukturen, verschiedenster Nutzungen und der fehlenden öffentlichen Erschließung der noch unbebauten Grundstücksflächen bedarf dieser Bereich einer konzeptionellen Planung, um eine städtebaulich sinnvolle Entwicklung gewährleisten zu können. Zudem ist in Anbetracht der gewachsenen Gemengelage und der kleinteiligen Parzellenstruktur eine geordnete Entwicklung der im Innenbereich liegenden, bisher unbebauten Grundstücke (ca. 6.200 qm) auf Grundlage des § 34 BauGB nicht sicher zu stellen. Die Neuordnung und Bebauung dieser derzeit mindergenutzten Grundstücksflächen ist jedoch im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung (Innenentwicklung vor Außenentwicklung) geboten. Das Entstehen von nicht erschließbaren und damit baulich nicht nutzbaren Innenbereichsflächen sowie die Verschärfung von Nutzungskonflikten widersprechen den Zielen der Wesselinger Stadtentwicklung, so dass ein Planungserfordernis gemäß § 1 (3) BauGB für diese Innenbereichsflächen gegeben ist. Zur Sicherung der Bauleitplanung während der Planaufstellung ist mit Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umweltschutz vom 18.3.2010 und Bescheid vom 19.3.2010 eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses in unmittelbarer Nachbarschaft des Gewerbehofes, mit Zufahrt über die Gotenstraße, gemäß § 15 (1) BauGB zurückgestellt worden (vgl. Beschlussvorlage 49/2010). Da die zu sichernde Bauleitplanung bei Ablauf der Zurückstellungsfrist Mitte März 2011 noch nicht rechtsverbindlich abgeschlossen war, hat der Rat der Stadt Wesseling in seiner Sitzung am 15.2.2011 die Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ als Satzung beschlossen. Der Satzungsbeschluss ist im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 9.3.2011 bekannt gemacht worden, die Satzung über die Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ ist am 9.3.2011 in Kraft getreten. Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre umfasst lediglich die im Innenbereich liegenden, noch unbebauten Grundstücksflächen des Bereiches „Gotenstraße“ (ca. 6.200 qm, vgl. Beschlussvorlage 283/2010). Seit September 2010 liegt der Stadt Wesseling die Anfrage eines Unternehmens vor, das großes Interesse an der Realisierung eines Lebensmittel- Vollsortimenters auf den unbebauten Grundstücksflächen des Bereiches „Gotenstraße“ hat und seitdem mit der Stadt Wesseling in Abstimmungsgesprächen zur eigentumsrechtlichen und bauleitplanerischen Umsetzung dieses Vorhabens steht. Das Unternehmen beabsichtigt, als Vorhabenträger für die Errichtung des Lebensmittel- Vollsortimenters aufzutreten und die erforderlichen Grundstücke (teils Privateigentum, teils Eigentum der Stadt Wesseling) zu erwerben. Da es sich bei dem Planvorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb handelt, besteht Planungserfordernis zur Erarbeitung eines (vorhabenbezogenen) Bebauungsplanes mit der Festsetzung eines Sondergebietes Einzelhandel für den geplanten Lebensmittel- Vollsortimenter (§ 11 (3) BauNVO) sowie zur parallelen Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Wesseling. Die Ansiedlung eines Lebensmittel- Vollsortimenters an diesem integrierten, innerstädtischen Standort ist mit den Zielen der Stadt Wesseling zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Wohnbevölkerung (Nahversorgung) und dem vom Rat der Stadt Wesseling beschlossenen Masterplan Einzelhandel vereinbar und soll als Ziel der Bauleitplanung für den Bereich „Gotenstraße“ weiter verfolgt werden. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 21.7. 2011 die Aufstellung der 55. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) und des Bebauungsplanes Nr. 1/106.1 „Gotenstraße- Innenbereich“ beschlossen (vgl. Beschlussvorlage 143/2011). Die Aufstellungsbeschlüsse sind im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 24.8.2011 bekannt gemacht worden. Diese Aufstellungsbeschlüsse konkretisieren die zu sichernde Bauleitplanung für den Bereich „Gotenstraße“. Die Geltungsbereiche der vorgenannten Bauleitplanverfahren sind identisch mit dem räumlichen Geltungsbereich der im März 2011 in Kraft getretenen Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße (§ 2). Hinsichtlich der detaillierten Erläuterung der Planungsziele für die zu sichernde Bauleitplanung wird auf die Beschlussvorlage 143/2011 verwiesen. Die Bearbeitung von Bauleitplänen für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe, mit der erforderlichen Darstellung bzw. Festsetzung eines Sondergebietes Einzelhandel (§ 11 (3) BauNVO) ist inhaltlich anspruchsvoll und nimmt erfahrungsgemäß längere Planungs- und Abstimmungszeiten (einschließlich notwendiger Gutachten) in Anspruch, so dass die Bauleitplanverfahren „Gotenstraße- Innenbereich“ (55. FNPÄnderung, Bebauungsplan Nr. 1/106.1) derzeit noch nicht rechtsverbindlich abgeschlossen sind. Da bei einer Realisierung des Einzelhandels Projektes das gesamte unbebaute Flächenpotenzial im Bereich „Gotenstraße“ beansprucht wird, ist die Klärung und Regelung der Verfügbarkeit der notwendigen Grundstücksflächen für das geplante Vorhaben von großer Bedeutung. Die Verhandlungen zur städtebaulichen und eigentumsrechtlichen Neuordnung der für das Planvorhaben benötigten Grundstücke mit den betreffenden Eigentümern (Stadt Wesseling, ein Privateigentümer) sind zur Zeit noch nicht verbindlich abgeschlossen, so dass eine auf dieser Neuordnung beruhende Bauleitplanung für das geplante Sondergebiet Einzelhandel von dem interessierten Unternehmen noch nicht weiter konkretisiert werden konnte. Aus den vorgenannten Gründen ist die Bauleitplanung für den Bereich „Gotenstraße“ zur Zeit noch nicht rechtsverbindlich abgeschlossen bzw. hat noch keine Planreife im Sinne des § 33 (1) BauGB erreicht. Eine Versagung von Baugesuchen für Vorhaben innerhalb dieses Bereiches, die den Zielen der Stadtentwicklung und Bauleitplanung der Stadt Wesseling entgegenstehen oder deren Umsetzung erschweren bzw. unmöglich machen, ist auf der Rechtsgrundlage des § 34 BauGB jedoch dann nicht möglich, wenn sie dessen Zulässigkeitsvoraussetzungen erfüllen. Die am 9.3.2011 in Kraft getretene Satzung zur Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ würde entsprechend § 17 (1) Satz 1 BauGB nach Ablauf von zwei Jahren, d.h. am 8.3.2013, außer Kraft treten. Da gemäß § 17 (1) Satz 2 BauGB auf die Zweijahresfrist jedoch der seit der Zustellung der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 (1) BauGB abgelaufene Zeitraum anzurechnen ist (Zurückstellungsbescheid vom 19.3.2010, d.h. der Zeitraum etwa eines Jahres), wird die Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ bereits im März 2012 außer Kraft treten. Da bis zum Außerkrafttreten der Veränderungssperre im März 2012 die damit gesicherte Bauleitplanung noch nicht rechtsverbindlich abgeschlossen ist bzw. noch keine Planreife im Sinne des § 33 (1) BauGB erreicht hat, bedarf es einer weiteren planungsrechtlichen Sicherung der Bauleitplanung für den Bereich „Gotenstraße“, um die Umsetzung der Planungsziele der Stadt Wesseling nicht zu gefährden. Zur Sicherung der Bauleitplanung für den Bereich „Gotenstraße“ ist die Verlängerung der Geltungsdauer der wirksamen Veränderungssperre für diesen Bereich für den Zeitraum eines Jahres gemäß § 17 (1) Satz 3 BauGB erforderlich. Würde die Veränderungssperre nicht um den Zeitraum eines Jahres verlängert oder die Satzung über die Fristverlängerung der Veränderungssperre nicht rechtzeitig in Kraft treten, so müsste die Bauvoranfrage zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses nach Ablauf der wirksamen Veränderungssperre im März 2012 durch die Stadt Wesseling positiv beschieden werden. Im Falle einer dann zu erwartenden Realisierung des Bauvorhabens würde die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung dieses Gebietes wesentlich erschwert bzw. sogar verhindert, da die öffentliche Erschließung der noch unbebauten Grundstücksareale nicht mehr gesichert werden könnte und diese auch künftig nicht baulich nutzbar wären. Zudem würde das Wohnbauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft eines Gewerbehofes zu einer weiteren Verschärfung von Nutzungskonflikten führen. Die Sicherung der Bauleitplanung für den betreffenden Bereich durch die Fristverlängerung der Veränderungssperre ist notwendig, um die vorab erläuterten und durch die vorgenannten Aufstellungsbeschlüsse im Juli 2011 konkretisierten Planungsziele zur Entwicklung des Bereiches „Gotenstraße“ umsetzen zu können. 2. Lösung Aus den vorgenannten Gründen ist die Fristverlängerung der Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ um ein Jahr erforderlich (§§ 16 (1), 17 (1) BauGB). Der Geltungsbereich der Satzung über die Fristverlängerung der Veränderungssperre ist identisch mit dem Geltungsbereich der wirksamen Veränderungssperre sowie dem Geltungsbereich des zur Aufstellung beschlossenen Bebauungsplanes Nr. 1/106.1. Er erstreckt sich auf die noch unbebauten Flächen der Gotenstraße (ca. 6.200 qm), für die das Erfordernis der Bauleitplanung zur Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung im Sinne des § 1 (3) BauGB und demzufolge das Erfordernis zur Sicherung der Planung für den Zeitraum der Planaufstellung besteht. Er umfasst die in der Gemarkung Wesseling, Flur 19, liegenden Flurstücke 502, 516, 517, 518, 528, 537, 544 und 546. Der räumliche Geltungsbereich der Satzung über die Fristverlängerung der Veränderungssperre ergibt sich aus der Plankarte, die als Anlage Teil der Satzung der Stadt Wesseling ist. Die Satzung über die Fristverlängerung der Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ soll, vorbehaltlich des erforderlichen Ratsbeschlusses, fristgerecht im Amtsblatt der Stadt Wesseling bekannt gemacht werden. Die Satzung über die Fristverlängerung tritt dann am Tag des Ablaufs der Veränderungssperre, unter Anrechnung des Zurückstellungszeitraums gemäß § 17 (1) Satz 2 BauGB, am 8.3.2012 in Kraft. Sie tritt dann nach Ablauf von einem Jahr, vom Tag des Inkrafttretens am 8.3.2012 gerechnet, außer Kraft. Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung für den in § 2 genannten Geltungsbereich rechtsverbindlich abgeschlossen ist. Es ist vorgesehen, die Bauleitplanung für den Bereich „Gotenstraße“ raschestmöglich, in Abstimmung mit den planungsbeteiligten Unternehmen und Grundstückseigentümern durchzuführen. 3. Alternativen Keine 4. Finanzielle Auswirkungen Die nach § 17 (1) Satz 3 BauGB zulässige Fristverlängerung der Veränderungssperre um ein Jahr ermöglicht die Sicherung und Durchführung der Bauleitplanung „Gotenstraße“. Die innerstädtischen Grundstücksflächen befinden sich teils in privatem, teils in städtischem Eigentum, so dass durch den Grundstücksverkauf entsprechende Einnahmen für die Stadt Wesseling (ca. 2.370 qm) erzielt werden können. Eine Entschädigungspflicht auf Grund der Zurückstellung des Baugesuchs und dem Erlass bzw. der Verlängerung der Veränderungssperre entsteht nach § 18 BauGB nicht, wenn die Bauleitplanung innerhalb von vier Jahren rechtsverbindlich abgeschlossen ist. Dauert die Zurückstellung des Baugesuchs mit anschliessender Veränderungssperre länger als vier Jahre, so ist eine angemessene Entschädigung für dadurch entstandene Vermögensnachteile zu leisten. Anlagen: - Übersichtsplan zum Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/106 „Gotenstraße“ - Übersichtsplan zum Geltungsbereich der Aufstellungsbeschlüsse für die 55. FNP- Änderung und den Bebauungsplan Nr. 1/106.1 „Gotenstraße- Innenbereich“ - Plankarte mit Darstellung des räumlichen Geltungsbereichs der Satzung über die Fristverlängerung der Veränderungssperre (Hinweis - die Plankarte ist Teil der Satzung) Anmerkung: Die Fraktionen erhalten je eine Entwurfsfassung der Satzung über die Fristverlängerung der Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ .