Beschlussvorlage (Anlage zur Vorlage 41/2004)

Anlage E Stellungnahme zur geplantenEinzelhandelsansiedlung am StandortLeopoldshöhe-Asemissen auf der Grundlageder GMA Einzelhandelsstrukturuntersuchung Leopoldshöhe aus dem Jahr 2002.GMAKöln.Februar2005 - /öt- GffiAtr n g am Standort LeopoldshöheStellungnahmezur geplanten Einzelhandelsansiedtu Asemissenauf der Grundlage der GMA-EinzelhandelsstrukturuntersuchungLeopoldshöheausdem Jahre 2002 I. Ausgangssituätion 1.1 gsstrukturder GemeindeLeopoldshöhe Versorgun ftir Marktdie GMA Gesellschaft Im Januar2005beauftragte die GemeindeLeopoldshöhe mbH, Büro Köln, mit der Erstellungeinergutachterlichen Stellungund Absatzforschung am StandortLeopoldsEinzelhandelsobjektes nahmezur Ansiedlungeinesgroßflächigen zurückgeDabei kann auf gutachterliche Orts- und Strukturkerurtnisse höhe-Asemissen. griffenwerden,die insbesondere durchauf einerim Auftragder GemeindeLeopoldshöhe geführtenEinzelhandelsuntersuchung basieren. LeopoldshöIm RahmenderGMA-Fortschreibung derEinzelhandelsstrukturuntersuchung und standortbezogenen he wurde im Jahre2002 eineAktualisierungder ökonomischen vorgenommen. Aulbauendauf der Leopoldshöhe Eckdatendes Einzelhandelsstandortes der ECON-CONSULTausdem Jahre1992wurdeftir Einzelhandelsstrukturuntersuchung desEinzeleine Analyseund Bewertungder Bestandsdaten die GemeindeLeopoldshöhe integriertenVersorhandels,differenziertnach Ortsteilenund den beidenstädtebaulich gungszentren Leopoldshöhe undAsemissen durchgeführt. der Standortmerkmale derGemeindeLeopoldshöhe als EinzelhandelsZur Dokumentation schwerpunktmit den zenhalörtlichenVersorgungsfunktioneneines Grundzentrumssind folgendeEckdatenvon Bedeutung: kommt den Ortsteilen Asemissen/BechterDie größte Einzelhandelsbedeutung dissenmit ca. 48 "/oder Betriebe. ca. 69 %"der Verkaufsflächeund ca. 57 Yo des zu. Dabei ist zu unterscheidenzwischen großflächigen Einzelhandelsumsatzes Betriebendes Möbeleinzelhandelsan dezentralenStandorten.auf die über 70 % - /o2- GmA#r der odsteilbezogenen Verkaufsflächeentfallen,und dem auf die Nahversorgung Standorten.' ausgerichteten Einzelhandel an integrierten der mit ca. Positionübemimmtder OrtsteilLeopoldshöhe, Eine herausgehobene und ca. 37 %odesUmsatzeseine 19 %oderBetriebe,ca.25 Yoder Verkaufsfläche Betriebeim Ortskemaufzeigt. aber leistungsftihiger kleinerer, hoheKonzentration und Der OrtsteilGresteweistmit ca.7 oÄderBetiebe,ca. 5 % derVerkaufsfläche oÄ auf. Die BeErgänzungsfunktion ca.4 desUmsatzesnur eine untergeordnete des GewerbegeStandorten überwiegend an Pkw-orientierten triebebefindensich bietes. durchBeNahversorgung In densonstigenOrtsteilenist nur eineausschnitfweise vorhanden. in Streulage triebe entfalleninsgeEinzelhandel der GemeindeLeopoldshöhe Auf dengroßflächigen und ca. 63 7oderUmsätsamtca.80 7oder Betriebe,ca.69 YoderVerkaufsfläche Bedeutungder Vergleichist eine überdurchschnittliche ze. Im interkommunalen großflächigenBetriebefestzustellen.' in 1992bis 2002ist die Zahl derEinzelhandelsbetriebe Im Untersuchungszeitraum um um rundein Viertel,der Verkaufsflächenbestand der GemeindeLeopoldshöhe gleichbenominalum ca. 38 % gestiegen, ca. 1'1%ound der Einzelhandelsumsatz um ca. 20 %. Die VerkaufsfläUmsatzerhöhung deutendeiner preisbereinigten im Nahrungs-und belegt,dassinsbesondere chenentwicklung nachSortimenten ist (ca.141%). eingetreten einerhebliches Flächenwachstum Genussmittelbereich der OrtsteileLeopoldsintegriertenVersorgungszentren Die beidenstädtebaulich "/o ca. höheundAsemissenumfassenzusammenca,66 der Einzelhandelsbetriebe, der Gesamtgemeinde. 4l oÄderVerkaußflächeund ca. 61 0/oder Umsatzleistung sind damitdenbeidenVersorBetriebederNahversorgung Die strukturprägenden gungszentren zugeordnet. dokumentiert,dass der Der Strukturvergleichder beiden Versorgungszentren und sowohlnachAnzahlderBetriebe,derVerkaufsfläche OrtskemLeopoldshöhe Einzelhandelsschwerpunkt der Gemeindedardes Umsatzesden bedeutendsten stellt.Auf den OrtsteilAsemissenentfallenca. 28 Yoder Betriebe,ca. 76 Yod'er Verkaußflächeund ca.25VoderUmsätze. Der Vergleich der Kaufl<raftbindungin der GemeindeLeopoldshöhemit anderenStädten mit einerBinverdeutlicht,dassim BereichNahrungs-und Genussmittel undGemeinden Niveau erreichtwird, ca. 78 Vo von ca. 82 oZnur ein unterdurchscbnittliches dungsquote derGemeinde derKaufl<raftwerdenaußerhalb sebunden. Möbelhausim Die aufgefi.ihrtenStrukturdatenbeinhaltennoch daszwischenzeitlichgeschlossene OdsteilBechterdissen. im OrtsteilBechterdissen inld. deszwischenzeitlich seschlossenen Möbelhauses -to?- GlftAsr Für den Konsumgüterbereich(Nicht-Lebensmittel)kommt in einer Kaufkraftbindungsin quotevon ca. 28 oÄeine geringe quantitativeBetriebs-und Verkaufsflächenausstattung allen Angebotssegmentenzum Ausdruck. Im Vergleich zum Jahr 1992 ist eine Verder Versorgungsqualitätfestzustellen. schlechterung 7.2 Leopoldshöhe Empfehlungender GMA-Einzelhandelsstrukturuntersuchung ausdemJahr 2002 nachwie vor leicht positivenBevölkerungsder zu erwartenden, UnterBerücksichtigung entwicklungder Gemeindeund der darausresultierendenpositiven Kaufl<raftentwicklung um ca. 2.000wird bis zum Jahr2010 eine Ergänzungder Verkaufsflächenausstattung nachWarengruppen desErgänzungsbedarfs Die Differenzierung 2.100m' vorgeschlagen. bei einervielzahl von Sortimentenauf. DasgrößteFlächenzeigtEnhvicklungspotenziale kontingentder Verkaufsflächenproglosebetrifft die Warengruppeder Nahrungs-und Genussmittelmit ca. 800 m2 Verkaufsfläche.Aus gutachterlicherSicht wird in der ForteineErweiterungder nahversorgungsbezogeder Einzelhandelsuntersuchung schreibung zur DiskussiongeLebensmittelanbieter durch einengroßflächigen nenVerkaufsfläche sowie eine Arrondierungin Drogeriefachmarkt stellt.Weiterhinwerdenein zusätzlicher Bedarfempfohlen' Kosmetik,Blumen,Pflanzenundzoologischer denBereichen versorAspektenwird mit Rücksichtauf die dominierende unter standortplanerischen eine räumlich konzentrierteNutzungdes gungsbedeutung des OrtskernsLeopoldshöhe bis zum Jahr2010zur Verfügung dasrechnerisch Entwicklungspotenzials, ökonomischen Leopoldshöhevorgeschlagen.Zur Begrünsteht,zum Ausbaudes Versorgungszenhums dungwird u.a.angefi.ihrt: der letztenJahrehat im Bereich der Ortsmitte LeoDie Einzethandelsentwicklung poldshöhedurch AnsiedlungneuerBetriebsformen,u.a. des großflächigenEinzelhandels,eine positive Entwicklung durchlaufen, - lot- GnASr aufgrundder engenräumlichenZuordnungzum gewachsenen Ortskembestehen im ,,neuenOrtszentrum"zwischenHauptstraße/Schötmarsche Straßeund Krentruper StraßegünstigeAasiedlungsmöglichkeiten zw Ergänzungder Ortsmitte, durch den geplantenAusbauder Ortskemumgehungsstraße L 751 ergebensich Entwicklungsperspektiven zur städtebaulichenund verkehrlichenNeuordnungder OrtsmitteLeopoldshöhe, die zur Umgestaltung deröffentlichenStraßenund Plätze genutztwerdensollen, Ergänzend ist anzuführen,dasszumZeitpunktder Aktualisierungder Einzelhandelsuntersuchung nicht zu erwartenwar, dassim Versorgungszentrum AsemissenzusätzlicheFlächenfür eineAngebotsergänzung im Einzelhandel zru Verfügunggestelltwerdenkonnten. Demgemäß rurden gutachterlichkeineEntwicklungsflächen für den OrtskemAsemissen vorgeschlagen. 1.3 Proiektbeschreibung Im OrtsteilLeopoldshöhe-Asemissen, innerhalbdes gutachterlicherseits ausgewiesenen Versorgungszentrums Asemissen,soll im Geltungsbereich desBebauungsplans Nr. 02102 realisiertwerden.Dabeihandelt ,,MilserHeide"einegroßflächigeEinzelhandelsansiedlung es sichnicht um einekompletteNeuansiedlung von Betrieben,sondemim Wesentlichen um eine Verlagerungbereits bestehender Betriebe,nämlich des Aldi LebensmittelDiscountmarktes und des REWE Lebensmittel-Supermarktes, innerhalbdesOrtskemsAsemissen. Die Projektplanung beziehtsichauffolgendeEinzelhandelsnutzungen: Aldi Lebensmittel-Discountmarkt REWE Lebensmittel-Supermarkt mit Metzger und Bäcker ergänzendeShopflächenmit kleinstrukturiertenEinzelhandelsund Dienstleistungsbetrieben Umnutzung des REWE-Altstandortesin einen Getränkemarkt 855m' Verkaufsfläche 1.213m' Verkaufsfläche 532m' Verkaufsfläche 1.025m'Verkaufsfläche 3.625m2Verkaufsfläche 4 - los- GmASt DasVorhabenumfasstdemnachinsgesamteine Verkaufsfläche von ca. 3.625m', wobei unterAbzugder Umnutzungsfläche desprojektiertenGetränkemarktes eineFlächenerweiterungamPlanstandort von netto2.600m'Verkaufsflächezu Bucheschlägt. Der AltstandortdesAldi Lebensmittel-Discountmarktes liegt innerhalbeinesrechtskräftig Der Altstandortdes festgesetzten Ml-Gebietesund umfasstderzeit515 m' Verkaufsfläche. MK-Gebiet.Für REWELebensmittel-Supermarktes befindetsich in einemausgewiesenen EinschätbeideBetriebegilt ein baurechtlicher Bestandschutz, der nachgutachterlicher der Betriebe zungaucheinemaßvolleVerkaufsflächenerweiterung zur Standortsicherung einschließt. In einemgemeindlichenErörterungstermin am 07.01.2005wurde unter Beteiligungder Gemeinde Leopoldshöhe, der Industrie-und Handelskammer Lippezu Detmold,desEinbezelhandelsverbandes Lippe,der Bezirksregierung Detmoldund der vom Projektträger au{tragten Planungsbüros eine Erörterungzur Beurteilungdes Vorhabensdurchgeführt. Folgende Ergebnisse sindfestzuhalten: regionalplanerischen Hinsichtlichder bislangim Planverfahren vorgenommenen Prüfung nach dem RegionaienEinzelhandelskonzept OWL bestehtWiderspruch LipseitensderBezirksregierung Detmoldund derlndustrie-undHandelskammer pe zu Detmold,da die sogenannte nachbisherigerBeUmsatz-Ä(aufkraft-Relation rechnungdenGrenzwertvon 30 % überschreitet. dassessichum In Übereinstimmung derbeteiligtenlnstitutionenwird festgestellt, handelt. einenintegriertenStandortdesOrtsteilzentrums AsemissenlBechterdissen geplantist, WeiterhinbestehtEinvernehmen darüber,dasskeineNeuansiedlung sondemim Wesentlichen Betriebeirurerhalb eineVerlagerungbereitsansässiger desOrtsteilzentrums. unterBerücksichBedenkenwerdengegendie projektierteGesamtverkaufsfläche geltend gemacht. tigungmöglicherAuswirkungen auf die Leerstandssituation MIinnerhalbdesfestgesetzten Für denAltstandortREWEbestehtBestandsschutz möglicherscheiso dasskeinesortimentsbezogenen Reglementierungen Gebietes, nen.Als problematisch wird bewertet,dassder StandortMilser Heide/ehemalige Sargfabrik Köster im Anschlussan den Altstandort REWE derart aufgewertet werdenkönnte,dassandereörtliche und nachbargemeindliche Versorgungsstrukturenhierdurchseführdetwerdenkönnten. 'lq- GmASr AuiLauendauf dem RegionalenEinzelhandelskonzept OWL soll im Rahmeneiner gutachterlichen Stellungnahme eineÜberprüfungdes Vorhabensfiir die landesplanerische werden. Beurteilungaufder Grundlagedes$ 20 LPIG vorgenommen wird die Festsetzung Nach Einschätzung der Lrdustrie-und Handelskammer des als So-Gebietvorgeschlagen, wohingegenaus Sicht der Gemeinde Plangebietes in Erg2inzrurg desvorLeopoldshöhe und desKreisesLippe eineMK-Festsetzung handenen MK-Gebietesbevorzugtwird. Nach Einschätzung der Beteiligtensoll ein ge?inderter Bebauungsplan und kein vorhabenbezogener Bebauungsplan erarbeitetwerden.Zur Regelungder Verkaufsflächen und der Sortimente wird der Abschlusseinesstädtebaulichen Vertragesin Erwägunggezogen. wird im Falle Für das Grundstück,,Sargausstellung Köster" an der Hauptstraße von Einzelhandelsnutzung vereinbart. einerMl-Festsetzung derAusschluss 1.4 ng Standortbewertu Aus gutachterlicher Sicht handeltes sichbei dem Plangebietum einenstädtebaulich und versorgungsstrukturell integriertenBereichdesVersorgungszentrums Asemissen.Bereits gegenw?irtig wird die Nutzungsstruktur entlangder Hauptstraße wesentlichdurch Einzelgeprägt,die auchgroßflächige handels-und Dienstleistungsbetriebe bzw. mittelgroßeBeEs handeltsichhiertriebstypen der Warengruppe Nahrungs-und Genussmittel umfassen. HauptstraßeÄIeeper Lebensmittei-SBbei um die im Kreuzungsbereich Straßeansässigen Märkteder Unternehmen Aldi, Edekaund REWE.Damit ist eineVerfestigungeinerNahversorgungsstmktur zu konstatieren,die vor demHintergmndder Ortsgrößeder Gemeinde eineMittelpunktfirnktion innerhalbdes Leopoldshöhe unddesOrtsteilzentrums Asemissen Einzelhandelsbesatzes wahmimmt.Da sichdasPlangebietunmittelbaxan denbereitsvorals auchunter handenen Einzelhandelsbesatz anschließt. ist sowohlunterstädtebaulichen Versorgungsnutzungsstrukturellen AspekteneinenahtloseIntegrationin die vorgegebene strukturdesOrtsteilzentrums Asemissen vorgegeben. - Io]- Auch derUmstand,dassder Großteilder projektiertenVerkaufsflächen für eineVerlagerungderbeidenbestehenden Lebensmittel-SB-Märkte derFirmenAldi und REWEgenutzt werdensollen,sprichtfür die Einschätzung, dassessichum einebestandssichernde Standortplanungansässiger Nahversorgungsbetriebe innerhalbdes Versorgungszentrums Asemissenhandelt. Unter Anlegung gewerbeplanerischer Prü{kriterien ist der Planstandortals grundsätzlich geeignetanzusehen, um eine Konsolidierungund Angebotsergänzung des VersorgungszentrumsLeopoidshöhe-Asemissen zu realisieren.Im Falle einer Umsetzungdes Planungskonzeptes würdesichdie Bedeutung desEinzelhandelsstandortes Asemissen zwarzu LastendesOrtsteilsLeopoldshöhe verstäken,gleichwohlerscheintdie Verkaufsflächenerweiterungvor dem Hintergrundder gutachterlichermitteltenKaufkraft-Abflüssegrundsätzlichökonomischtragftihigund städtebaulich verhäglich.Nachfolgendwird unterAnlegungder Prü{kriteriendesRegionalen Einzelhandelskonzeptes OWL eineÜberprüfung derKaufkraft-Umsatz-Relation vorsenommen. ) Bewertungder potenziellen AuswirkungendesPlanobiektes 2.1 Umsatz-Kaufkraft-Relation Im Rahmender Einzelfallprüfung ist unter ökonomischenAspekten auf die UmsatzKaufkraft-Relationabzustellen,um die örtlichen und überörtlichenAuswirkungenzu bewerten.rDabeiwird dem zu erwartenden Planumsatz desAnsiedlungsvorhaben mit nahversorgungsrelevanten Sortimentendie nahversorgungsrelevante Kaufkraft der Gemeinde gegenübergestellt. Bei einerRelationvon unter 30 % kann davonausgegangen werden, dassdiebestehenden Nahversorgungsstrukturen nichtgefiihrdetwerden.2 Vgl. BBE Münster, ECON-CONSULT,RegionalesEinzelhandelskonzept für OstwestfalenLippe,S. 145ff Als nahversorgungsrelevante Sortimentewerdenin Übereinstimmung mit den Regionalen Einzelhandelskonzept Lebensmittel,Getränke,Drogerie/KosmetiksowieHaushaltswaren bewertet. -18- GilASr Bei einerEinwohnerzahlvon ca. 16.280Personen(LDS, Stand31.12.2003) und einer GfK-Kau{kraftkemziffer von 102,3stehtin der GemeindeLeopoldshöhe ein nahversorgungsrelevantes Kaufkraftpotenzial von aktuellca.33,7Mill. € zur Verfügung. Für diezu erwartenden UmsätzederAnsiedlungsvorhaben kannauf durchschnittliche Flächenumsätze zurückgegriffen werden.rFür dengeplantenAldi Discountmarkt mit ca. 855 mz Verkaufsfläche kannein Umsatzvolumen von ca. 6,6 Mill. € zugrundegelegtwerden Bei Abzugdes derzeitbereitsam AltstandorterzieltenUmsatzesvon ca. 4,0 Mill. € entsprichtdieseinemrelevantenMehrumsatz von ca.2,6 Mill. €. Der geplanteREWE Supermarktwird voraussichtlich einenUmsatzvon ca. 4,7 Mill. € erzielen,diesentsprichtunter Berücksichtigung desderzeiterzieltenUmsatzes von ca. 3,9 Mill. € einemMehrumsatzvon ca. 0,8 Mill. €. Für den geplantenGetränkemarkt mit ca. 1.025m2Verkaufsfläche am REWE-Altstandort kannein Umsatzvon ca. 2,0 Mill. € veranschlagt werden. Fär die geplantenShopsmit einerGesamtverkaufsfläche von ca. 523m2 liegt noch kein Nutzungskonzept vor, so dassim Rahmeneine ,,Worst-Case-Betrachtung" davonausgegangenwerdenmuss,dassnahversorgungsrelevante Betriebeansiedelnwerden.Die Umsatzerwarhrng liegt unterBerücksichtigung durchschnittlicher Flächenleistungen bei ca. 1,6 Mill.€. Im Rahmeneiner,,Worst-Case-Betrachtung" wird ebenfallseinenahversorgungsrelevante Nachnutzung des derzeitigenAldi-Standortberücksichtig.Bei AnsatzeinerdurchschnittlichenFlächenproduktivität einesLebensmittel-Supermarktes beträgtdasUmsatzvolumen ca.1,8Mill. €. Vgl. EHI. Handelaktuell2004 .la_ GiltAHtr Damit ist in der Gesamtbetrachtung desgeplantenEinkaufszentrums am Standort,,Milser Heide"unterBerücksichtigung einernahversorgungsrelevanten Nachlutzungder Verlagerungsobjekte ein Zusatzumsatz von ca.8,8Mill. € zu erwarten. ln der Gegenüberstellung des zu erwartenden Mehrumsatzes von ca. 8,8 Mill. € und des relevanten Kaufkraftpotenzials von ca.33,7Mill. € errechnetsicheineUmsatz-KaufkraftRelationvon ca. 26 %. Damit könnengemäßdes RegionalenEinzelhandelskonzeptes OWL grundsätzlich negativeAuswirkungenauf die örtlicheund überörtlicheNahversorgungsstrukturen ausgeschlossen werden. 1 ) Städtebaulicheund versorgungsstrukturelleEntwicklung Die Gemeinde Leopoldshöhe wird durcheine im Wesentlichen zweipoligeVersorgungsstrukturgeprägt,die von denbeidenstädtebaulich integriertenOrtsteilzentren Leopoldshöhe undAsemissen dominiertwird. In derBetrachtung derEinzelhandelsbedeutung der Gesamtgemeinde wurde im Rahmender GMA-Fortschreibungder Einzelhandelsstrukturuntersuchung der GemeindeLeopoldshöhe im Jahre2002 festgestellt,dasssowohlbei der Zahl derEinzelhandelsbetriebe als auchbei der Verkaufsflächenausstattung in Relationzur Einwohnerzahlim kommunalenVergleich eine unterdurchschnittlicheEinzelhandelsausstattungzum Ausdruckkommt. DieseEinschätzung beziehtsich gleichermaßen auf die Warengruppen derNahrungs-und Genussmittel undderKonsumgüter. Im Rahmender vorgenanntenGMA-Untersuchungwurde der GemeindeLeopoldshöhe empfohlen, die ökonomischen Entwicklungschancen zum Ausbauder Einzelhandelsstruktur durcheinestädtebaulich integrierteWeiterentwicklung desVersorgungszentrums Leopoldshöhezu nutzen,da hier durchdas,,neueOrtszentrum"bereitsein Kristallisationspunktfiir neue,größereBetriebstypen desEinzelhandels, ausgebaut wurdeund zumZeitpunktderUntersuchung keineEntwicklungsflächen im OrtskemAsemissen zw Verfügung standen. - tto- GilASr vor dem Hintergrundder nurunehrvorliegendenobjektplanungzum Ausbaudes ortskemsAsemissenist aus gutachterlicher Sichteine positiveBewertungabzugeben, da es sichum einenstädtebaulich und versorgungsstrukturell integriertenStandortdesOrtsteilzentrums Asemissen handelr.Im Falleder Realisierung der geplanten Einzelhandelsan_ siedlungwürde an einemzentralenBereichdes ortskems,der bereitsgegenwärtigeine Verdichtungdes Geschäftsbesatzes aufweist,ein städtebaulich sirxrvollerEinzelhandelsschwerpunkt ausgebaut. Der Planstandort würdenach gutachterlicher Einschätzung dazu beitragen,die Versorgungsqualität der Bevölkerungim ortsteil Asemissenaufzuwerten undzugleichdie städtebauliche EntwicklungdesOrtszentrums zu fiirdem. Erfahrungsgemäß führt die AnsiedlunggroßflächigerEinzelhandelsbetriebe in einem Standortverbund innerhalbeinesgewachsenen ortskemszu einerZunahmeund Konzentrationdes Kundenverkehrs. Durch Bündelungder Einkaufsvorgzinge wird nicht nur ein Beitragzur ReduzierungPkw-orientierter Einkäufeund Erledigungengeleistet,sondem zugleichdie wirtschaftlicheSituationder ansässigen Betriebedeutlichverbessert. Die irr einemStandortverbund auftretenden Koppelungseinkäufe erhöhendie wettbewerbs-und umsatzchancen der benachbarten Einzelhandelsund Dienstleistungsbetriebe, so dassfür dasPlanvorhaben am standortAsemissenpositiveAuswirkungenauf die versorgungsstrukturelle und städtebauliche Entwicklungdesortsteilzentrums zu erwartensind. 2.3 Die mit der Projektrealisierung einhergehende verkaufsflächenexpansion ermöglichtim RahmeneinerBetriebsverlagerung gnrndsätzlich eine Bestandssicherung der beidensBMärkteder Firmen Aldi und REWE. Die projektierteVerkaufsflächenerweiterung wird zwarkeine grundsätzliche veränderungder sortimentsstruktur mit sich bringen,gleichwohl sindpositiveAuswirkungenauf die Angebotsvielfalt durcheinegrößereSortimentsbreiteund-tiefe derbeidenSB-M?irkte zu erwarten. l0 ' //,1 - GmASr Die in dasPlanungskonzept integrierteShop-Zoneist bishernoch nicht im Hinblick auf möglicheNutzungsarten bzw. Einzelhandelsbranchen konkretisiertworden.Im Verbund mit denbeidenvorgenannten Magnetbetrieben des Einzelhandels erscheintes aussichtsreich,die Shop-Flächen mit überwiegend nahversorgungsrelevanten sortimentenund ergänzenden Dienstleistungsbetrieben zu besetzen. Damit wiirde auchdie shop-Zonezu einer Diversifizierungder Nahversorgungsangebote innerhalbdesortsteilzentrums Asemissenbeitragen. Die vorgesehene umnutzungdesbisherigenREWE Lebensmittel-supermarktes in einen Getränkemarkt würdeeineerhebliche AusweitungdesGehänkeangebotes in denSpezialisierungen deralkoholischen und dernichtalkoholischen Getränke bewirken.Auch hier gilt die gutachterliche Einschätzung, dassvor dem Hintergrundder ortsgrößeund versorgungsbedeutung desortsteilzentrums Asemissen dasvorhabeneinesinnvolleAngebotsarrondierungim Rahmender Nahversorgungsfunktionen erwartenlässt, so dassdie wohnungsnahe Versorgunggestärklwürde. 3. Abschließende Bewertuns vor dem Hintergrund der vorgegebenenstädtebaulichenund versorgungsstrukturellen Ausgangssituation der GemeindeLeopoldshöhe bietetdasplanvorhaben an einemstädtebaulichund versorgungsstrukturell integriertenStandortgrundsätzlichgeeigneteRahmenbedingungen für eine sinnvolleErgänzungdesNahversorgungsangebotes. Vor dem Hintergund,dasses sich im Wesentlichen um einebestandssichemde Verlagerungsund Erweiterungsmaßnahme von zwei im ortsteilzentrumbereitsansässigen Lebensmittel-sBMärktenhandelt,sind die versorgungsstruktuellen und städtebaulichen Auswirkungendes Vorhabensals unbedenklichanzusehen. DieseEinschätzung gilt auchunterdem Aspekt derUnterschreitung der im Regionalen Einzelhandelskonzept OWL angesetzten ,,Vermutungsgrenze" einerUmsatz-Kaufkraft-Relation von ca. 30 o%für zentrenverändernde bzw. zentrenschädi gendeWirkungen. - /12- 1l GmASr DasVorhabenordnetsichsinnvollin dasgemeindliche EntwicklungsundVersorgungseine Stabilisierung konzeptein und ermöglichtnachgutachterlicher Einschätzung und Angebotsverbesserung desOrtsteilsAsemissen. derNahversorgungssituation und versorgungsstrukturellen Vor demHintergrundder standortprägenden städtebaulichen erscheintes gmndsätzlichmöglich,sowohl im Rahmeneiner Situationdes Plangebietes MI- oder einer MK-Festsetzung in einemBebauungsplan die geplanteEinzelhandelsanZielesder siedlunggenehmigungsfiihig zu machen.Vor demHintergnrnddesplanerischen Asemissenals multifunktionalenVersorgungsAnsiedlung,nämlich das Ortsteilzentrum schwerpunktdes Ortsteils auszubauen,erscheintes jedoch folgerichtig, eine MKsollengeradeKemgebiete Ausweisung vorzunehmen. Nachallgemeiner Rechtsauffassung wünschenswerte dazudienen,die in städtebaulich integriertenSiedlungskemen Mischung unterschiedlicherVersorgungseinrichtungen der öffentlichen und privaten Infrastnrktur planerischabzusichem.Unter unterEinbeziehunggroßflächigerEinzelhandelsbetriebe, sollte der MKdem Aspekt der Großflächigkeitdes geplantenEinzelhandelsobjektes gegenüber werden. Ausweisung einerMl-AusweisungderVorzuggegeben GMA Gesellschaftfiir Markt- und mbH Absatzforschung BüroKöln Köln,11.02.2005 PB/aw -lt3- l2