Beschlussvorlage (Satzung über eine Veränderungssperre für den Bereich "Gotenstraße" hier: Satzungsbeschluss)

Sitzungsvorlage Nr.: 283/2010 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung 80 300 60 Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Rat Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Satzung über eine Veränderungssperre für den Bereich "Gotenstraße" hier: Satzungsbeschluss Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche 80 300 60 17.01.2011 Namenszeichen Verwaltungsdirektor/in Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 283/2010 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 17.01.2011 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Rat Betreff: Satzung über eine Veränderungssperre für den Bereich "Gotenstraße" hier: Satzungsbeschluss Beschlussentwurf: Der Rat der Stadt Wesseling beschließt die folgende Satzung über die Veränderungssperre: Satzung der Stadt Wesseling vom ___.___._____ über die Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ Der Rat der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am __.__.____, aufgrund der §§ 14, 16 und 17 des Baugesetzbuches (BauGB, in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585)) und des § 7 der Gemeindeordnung Nordrhein- Westfalen (GO NRW, in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV. NRW. S. 666), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 17.12.2009 (GV. NRW. S. 950)) die folgende Satzung beschlossen. § 1 Zu sichernde Planung Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 27.09.2005 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 106 für den Bereich „Gotenstraße“ beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss ist im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 05.10.2005 bekannt gemacht worden. Zur Sicherung dieser Planung wird für den in § 2 genannten Geltungsbereich eine Veränderungssperre erlassen. § 2 Räumlicher Geltungsbereich Die Veränderungssperre erstreckt sich auf wesentliche, noch unbebaute Flächen innerhalb des Plangeltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 1/ 106 „Gotenstraße“. Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre ergibt sich aus der Plankarte, die als Anlage zur Veränderungssperre Teil der Satzung ist. § 3 Rechtswirkung der Veränderungssperre (1) In dem von der Veränderungssperre betroffenen Geltungsbereich dürfen: 1. Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden. Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB sind: - Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und - Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten. 2. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden. (2) Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. (3) Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt. § 4 Inkrafttreten und Außerkrafttreten der Veränderungssperre Die Veränderungssperre tritt am Tag der Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Wesseling in Kraft. Sie tritt nach Ablauf von zwei Jahren, vom Tag der Bekanntmachung gerechnet, außer Kraft. Auf die Zweijahresfrist ist der seit der Zustellung der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 BauGB abgelaufene Zeitraum anzurechnen. Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung für den in § 2 genannten Geltungsbereich rechtsverbindlich abgeschlossen ist. Sachdarstellung: 1. Problem Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 27.09.2005 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 106 für den Bereich „Gotenstraße“ beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss ist im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 05.10.2005 bekannt gemacht worden. Die Stadt Wesseling trägt mit der Einleitung dieses Aufstellungsverfahrens dem Erfordernis der Bauleitplanung gemäß § 1 (3) Baugesetzbuch (BauGB) zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und zur Vermeidung städtebaulicher Fehlentwicklungen für diesen innerstädtischen Bereich Rechnung. Bei dem Plangebiet „Gotenstraße“ handelt es sich um einen unbeplanten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB. Auf Grund der heterogenen Baustrukturen, verschiedener Nutzungen mit Unterschieden hinsichtlich Störanfälligkeit bzw. Störgrad sowie der fehlenden öffentlichen Erschließung der noch unbebauten Grundstücksflächen bedarf dieser Bereich einer konzeptionellen Planung, um eine städtebaulich sinnvolle Entwicklung gewährleisten zu können. Zudem ist in Anbetracht der gewachsenen Gemengelage und der kleinteiligen Parzellenstruktur eine geordnete Entwicklung des bisher unbebauten, ca. 6.200 qm umfassenden Grundstücksareals auf Grundlage des § 34 BauGB nicht sicher zu stellen. Bei einer Einzelfall- Beurteilung von Bauvorhaben in diesem Bereich gemäß § 34 BauGB (Einfügung in die Eigenart der Umgebung) ist eine Verschärfung von Immissionskonflikten durch sich gegenseitig beeinträchtigende Nutzungen zu erwarten, weiterhin könnte die öffentliche Erschließung einzelner Bauvorhaben nicht gesichert werden. Die Neuordnung und Bebauung dieser derzeit mindergenutzten Grundstücksflächen ist jedoch im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung (Innenentwicklung vor Außenentwicklung) geboten. Das Entstehen von nicht erschließbaren und damit baulich nicht nutzbaren Innenbereichsflächen sowie die Verschärfung von Nutzungskonflikten durch ungesteuerte Ansiedlungen sich gegenseitig störender Vorhaben widersprechen sowohl den Zielen der Wesselinger Stadtentwicklung als auch den in § 1 (5) BauGB enthaltenen Zielen der Bauleitplanung. Die zu erwartende, auf Grundlage des § 34 BauGB planungsrechtlich kaum steuerbare Entwicklung dieses Grundstücksareals lässt städtebauliche Fehlentwicklungen für das Plangebiet „Gotenstraße“ befürchten, so dass ein Planungserfordernis im Sinne des § 1 (3) BauGB gegeben ist. Wesentliche Planungsziele, die mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 106 „Gotenstraße“ verfolgt werden, sind: - die Mobilisierung, Neuordnung und Bebauung bisher mindergenutzter Flächen zur Stärkung der Innenentwicklung und Attraktivierung der Wesselinger Innenstadt die Sicherung und Herstellung der öffentlichen Erschließung für die Grundstücksflächen als Voraussetzung ihrer baulichen Nutzbarkeit die Sicherung einer städtebaulich sinnvollen und immissionsrechtlich praktikablen Nutzungskonzeption unter Berücksichtigung der Umgebungssituation die Vermeidung städtebaulicher Fehlentwicklungen innerhalb des Plangebietes und der angrenzenden Innenstadtbereiche durch Bauleitplanung und Anwendung der BauNVO 1990 Zwischenzeitlich sind verschiedene Planskizzen entwickelt worden, um den ersten Verfahrensschritt (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit/ Behörden) einleiten zu können. In Anbetracht der privaten Bauvorhaben und Investitionen in jüngster Zeit, die teils innerhalb des Plangebietes „Gotenstraße“, teils in der unmittelbaren Umgebung zu verzeichnen sind (Wohnbebauung Keltenstraße, Umstrukturierung/ Umbau Gewerbehof Bonner Straße, Neubau Parkhaus Dreifaltigkeitskrankenhaus, Grundstücksverkäufe), haben sich die planerischen Rahmenbedingungen jedoch stetig verändert, so dass die Planungskonzeptionen immer wieder überarbeitet werden mussten. Zudem liegt eine aktuelle Anfrage eines Unternehmens vor, das ein größeres Bauvorhaben innerhalb des Plangebietes „Gotenstraße“ beabsichtigt und mit der Stadt Wesseling erste Abstimmungsgespräche geführt hat. Da bei einer Weiterführung dieses Projektes das gesamte unbebaute Flächenpotenzial beansprucht würde, wäre bei einer positiven Projektentwicklung wiederum eine Anpassung des Planungskonzeptes und der Bauleitplanung für den betreffenden Planbereich notwendig. Aus den vorgenannten Gründen ist die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 106 „Gotenstraße“ zur Zeit noch nicht abgeschlossen bzw. hat noch keine Planreife im Sinne des § 33 (1) BauGB erreicht. Eine Versagung von Bauvoranfragen/ Bauanträgen für Vorhaben, die den Zielen der Stadtentwicklung und Bauleitplanung der Stadt Wesseling entgegenstehen oder deren Umsetzung erschweren bzw. unmöglich machen, ist auf der Rechtsgrundlage des § 34 BauGB nicht möglich, wenn sie dessen Zulässigkeitsvoraussetzungen erfüllen. Zur Sicherung der Bauleitplanung während der Planaufstellung ist mit Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umweltschutz vom 18.03.2010 (Beschlussvorlage 49/2010) und Bescheid vom 19.03.2010 eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses in unmittelbarer Nachbarschaft des Gewerbehofes, mit Zufahrt über die Gotenstraße, gemäß § 15 BauGB zurückgestellt worden. Die Zurückstellung eines Baugesuches kann gemäß § 15 BauGB jedoch nur für einen Zeitraum von maximal 12 Monaten erfolgen, so dass die Zurückstellungsfrist für diese Bauvoranfrage Mitte März 2011 ablaufen wird. Da das zu sichernde Bauleitplanverfahren zu diesem Zeitpunkt noch nicht rechtswirksam abgeschlossen ist, wird der Erlass einer Veränderungssperre gemäß §§ 14, 16 und 17 BauGB für den betreffenden Planbereich erforderlich. Würde die Veränderungssperre nicht erlassen oder nicht rechtzeitig in Kraft treten, so müsste die Bauvoranfrage zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses nach Ablauf der Zurückstellungsfrist durch die Stadt Wesseling positiv beschieden werden. Im Falle der dann zu erwartenden Realisierung des Bauvorhabens würde die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung dieses Gebietes wesentlich erschwert bzw. sogar verhindert, da die öffentliche Erschließung der noch unbebauten Grundstücksareale nicht mehr gesichert werden könnte und diese auch künftig nicht baulich nutzbar wären. Zudem würde das Wohnbauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft eines Gewerbehofes zu einer weiteren Verschärfung von Nutzungs-/ Immissionskonflikten führen und die geordnete städtebauliche Entwicklung des Bereiches „Gotenstraße“ beeinträchtigen. Das Bauvorhaben steht somit weiterhin den Zielen der Wesselinger Stadtentwicklung entgegen und ist zudem nicht mit den in § 1 (5) BauGB enthaltenen Zielen der Bauleitplanung (z.B. nachhaltige städtebauliche Entwicklung, sozialgerechte Bodennutzung) vereinbar. Die Sicherung der Bauleitplanung für den betreffenden Bereich durch den Erlass einer Veränderungssperre ist erforderlich, um die städtebaulichen Ziele zur Entwicklung des Bereiches „Gotenstraße“ umsetzen und Fehlentwicklungen vermeiden zu können. 2. Lösung Aus vorgenannten Gründen ist der Erlass einer Veränderungssperre (§§ 14, 16 und 17 BauGB) für den betreffenden Bereich an der Gotenstraße erforderlich. Die Veränderungssperre erstreckt sich auf einen wesentlichen, noch unbebauten Teilbereich des Plangebietes „Gotenstraße“ (ca. 6.200 qm), für den das Erfordernis der Bauleitplanung zur Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung im Sinne des § 1 (3) BauGB und demzufolge das Erfordernis zur Sicherung der Planung für den Zeitraum der Planaufstellung besteht. Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre ergibt sich aus der Plankarte, die als Anlage zur Veränderungssperre Teil der Satzung der Stadt Wesseling über die Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ ist. Der Geltungsbereich der Veränderungssperre ist auf die im Kernbereich des Plangebietes liegenden, noch unbebauten Grundstücksflächen begrenzt (Gemarkung Wesseling, Flur 19, Flurstücke 502, 516, 517, 518, 528, 537, 544 und 546). Die weiteren, überwiegend bebauten bzw. privat genutzten Grundstücke innerhalb des Plangebietes (Grundstücke an der Dreilindenstraße, Keltenstraße, Bonner Straße und beiderseits der Gotenstraße) werden dagegen nicht in den Geltungsbereich der Veränderungssperre einbezogen, da für diese Grundstücke/Bestandsnutzungen weder ein Erfordernis zur städtebaulichen Neuordnung noch zur Sicherung der Bauleitplanung besteht. Die Veränderungssperre wird am Tag der Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Wesseling in Kraft treten und nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft treten. Auf die Zweijahresfrist ist der seit Zustellung der ersten Zurückstellung der Bauvoranfrage für das Mehrfamilienhaus abgelaufene Zeitraum anzurechnen. Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald die Bauleitplanung für den Geltungsbereich der Satzung der Veränderungssperre rechtsverbindlich abgeschlossen ist. Es ist vorgesehen, die Bauleitplanung für den Bereich „Gotenstraße“ raschestmöglich und in Abstimmung mit den planungsbeteiligten Grundstückseigentümern und Behörden durchzuführen. 3. Alternativen Keine 4. Finanzielle Auswirkungen Die Veränderungssperre ermöglicht die Sicherung und Durchführung der Bauleitplanung mit dem Ziel der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Plangebietes „Gotenstraße“. Die innerstädtischen Grundstücksflächen befinden sich teils in privatem, teils in städtischem Eigentum, so dass durch den Grundstücksverkauf entsprechende Einnahmen für die Stadt Wesseling (ca. 2.370 qm) erzielt werden können. Eine Entschädigungspflicht auf Grund der Zurückstellung des Baugesuches und dem Erlass einer Veränderungssperre entsteht nicht, wenn die Bauleitplanung innerhalb von vier Jahren rechtsverbindlich abgeschlossen ist. Dauert die Zurückstellung des Baugesuches mit anschließender Veränderungssperre länger als vier Jahre, so ist eine angemessene Entschädigung für dadurch entstandene Vermögensnachteile zu leisten. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Bauleitplanung innerhalb des Vier- Jahres- Zeitraums rechtsverbindlich abgeschlossen sein wird. Anlagen: - Übersichtsplan zum Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/ 106 „Gotenstraße“ - Plankarte mit Darstellung des räumlichen Geltungsbereiches der Veränderungssperre (Hinweis die Plankarte ist Teil der Satzung über die Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“) Anmerkung: Die Fraktionen erhalten je eine Entwurfsfassung der Satzung über die Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“.