Daten
Kommune
Bedburg
Größe
1,5 MB
Datum
02.12.2014
Erstellt
19.11.14, 18:09
Aktualisiert
19.11.14, 18:09
Stichworte
Inhalt der Datei
Stadt Bedburg
Bebauungsplan Nr. 1
2. Änderung
Gewerbegebiet Wiesenstraße
Begründung – Teil 1
Köln, November 2014
Inhalt
1
ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG
1
2
ABGRENZUNG UND BESCHREIBUNG DES
PLANGEBIETS
Räumlicher Geltungsbereich
Beschreibung des Plangebiets
2
2
3
2.1
2.2
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN, PLANERISCHE
VORGABEN UND RESTRIKTIONEN
Raumordnung und Landesplanung
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt
Bedburg
Artenschutz
Umweltprüfung
Biotopkataster, geschützte Biotope und
Biotopverbund
Landschaftsplan und Naturschutzgebiet (Erft)
Flächennutzungsplan (FNP)
Bebauungsplan Nr. 1
Ver- und Entsorgung,
Niederschlagswasserbeseitigung
6
6
8
13
16
19
20
20
21
24
4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
PLANINHALT UND FESTSETZUNGEN
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung
Überbaubare Grundstücksflächen
Verkehrsflächen
Grünflächen
Leitungsrecht
Kennzeichnung
Nachrichtliche Übernahmen
Hinweise
25
27
32
33
33
33
34
34
35
35
5
FLÄCHENBILANZ
35
6
MAßNAHMEN ZUR UMSETZUNG DER
BAULEITPLANUNG
35
Anlass und Ziel der Planung
1
1
Anlass und Ziel der Planung
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1 befindet sich nordwestlich der Innenstadt von Bedburg an der Wiesenstraße und liegt in rund zwei Kilometer Entfernung zur Anschlussstelle Bedburg der BAB 61 Richtung Venlo.
Lage im Stadtgebiet
Für den Plangeltungsbereich besteht der seit dem 29. Juni 1974
rechtsgültige Bebauungsplan Nr. 1, der von den damaligen Verbandsgemeinden Lipp und Bedburg erarbeitet worden ist.
Der Bebauungsplan Nr. 1 setzt in seinem Geltungsbereich als Art
der baulichen Nutzung „Gewerbegebiet“ (GE) fest. Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die Wiesenstraße sowie über OttoHahn- und Humboldtstraße, die innerhalb des Plangebiets als
Straßenverkehrsflächen festgesetzt sind.
Festsetzungen des rechtskräftigen
Bebauungsplans
Eine erste Änderung des Bebauungsplans ist im Jahre 1987 erfolgt. Das Planverfahren ist bis einschließlich der förmlichen Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)
durchgeführt, jedoch nicht durch den Satzungsbeschluss gemäß
§ 10 Abs. 1 BauGB abgeschlossen worden.
Die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 ist erforderlich, um
auch weiterhin eine geordnete städtebauliche bzw. gewerbliche
Entwicklung am Standort zu gewährleisten und Planungssicherheit
für die dort ansässigen Gewerbetreibenden zu schaffen:
Planungsanlass, Planerfordernis
Der Bebauungsplan Nr. 1/ Lipp schuf das Baurecht zur Entwicklung des Gewerbegebietes im Bereich der Wiesenstraße und OttoHahn-Straße. Mit seinem Inkrafttreten im Jahre 1974 liegt dem
Ursprungsbebauungsplan die Baunutzungsverordnung (BauNVO)
aus dem Jahre 1968 zugrunde. Der Bebauungsplan setzt als Art
der Nutzung Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO fest. Danach sind
gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1968 im Gewerbegebiet Gewerbebetriebe aller Art allgemein zulässig.
Ziele der Planung
Nach der BauNVO 1968 sind großflächige Einzelhandelsbetriebe,
die nicht unter den § 11 Abs. 3 BauNVO 1968 fallen, weiterhin
auch im Gewerbegebiet zulässig. Durch spätere Novellierungen
der BauNVO in den Jahren 1977 und 1990 wurden die Regelungen zur Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben
weiter ausdifferenziert.
Dies führte dazu, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe, die
schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche
i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 haben, nur noch in Kerngebieten und Sondergebieten zulässig sind, während in Gewerbegebieten auf Grundlage der BauNVO 1968 immer noch auch großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig sind, sofern sie nicht unter die
Regelungen des § 11 Abs. 3 BauNVO fallen.
Abgrenzung und Beschreibung des Plangebiets
2
Das vom Rat der Stadt Bedburg in seiner Sitzung am 12. Juli 2011
als städtebauliches Entwicklungskonzepte i. S. d. § 1 Abs. 6 Nr. 11
BauGB beschlossene Einzelhandelskonzept sieht zum Schutz der
in dem Konzept bezeichneten zentralen Versorgungsbereiche Bedburg-Zentrum und Kaster-Zentrum vor, großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten
Hauptsortimenten auf die zentralen Versorgungsbereiche zu beschränken (vgl. Seite 87 des Einzelhandelskonzeptes der Stadt
Bedburg).
Die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 Lipp soll demnach die
Art der Nutzung auf der Basis der aktuellen Fassung der BauNVO
1990 als Gewerbegebiet neu regeln und damit einen Beitrag zur
Umsetzung der im Einzelhandelskonzept der Stadt Bedburg dargestellten städtebaulichen Ziele leisten. Auch soll den im geänderten Landesentwicklungsplan neu definierten Zielen der Raumordnung zum großflächigen Einzelhandel Rechnung getragen werden.
Gleichzeitig waren einzelne Festsetzungen mit Blick auf den vorhandenen Bestand bedarfsgerecht zu überprüfen und anzupassen. Die ursprünglichen Festsetzungen werden im Zuge der zweiten Bebauungsplanänderung vollständig aufgehoben.
Der Bebauungsplan dient somit insbesondere der Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und dem Umbau vorhandener Ortsteile sowie der Erhaltung und Entwicklung zentraler
Versorgungsbereiche i. S. d. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB. Durch die
Bebauungsplanänderung wird darüber hinaus Planungssicherheit
für bereits ansässige Betriebe und Nutzungen geschaffen.
Aus den genannten Gründen hat die Stadt Bedburg am 17. September 2013 den Beschluss zur Aufstellung der 2. Änderung des
Bebauungsplans Nr. 1 gefasst und den Aufstellungsbeschluss am
1. Oktober 2013 ortüblich bekanntgemacht.
Aufstellungsbeschluss
am 17. September 2013
Die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 „Gewerbegebiet Wiesenstraße“ wird gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg aus dem Jahre 1980
entwickelt. Dabei ist zugrunde zu legen, dass der Ursprungsbebauungsplan Nr. 1/Lipp mit Verfügung vom 04.06.1974 durch die
Bezirksregierung Köln gemäß § 11 Bundesbaugesetz vom
23.06.1960 genehmigt worden ist.
Entwicklung aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan
2
Abgrenzung und Beschreibung des Plangebiets
2.1
Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 wird im Nordwesten durch den Pützbach, im Nordosten
von der Erft und im Südosten durch die Wiesenstraße begrenzt.
Abgrenzung und Beschreibung des Plangebiets
3
Im Südwesten grenzt der Geltungsbereich an die Gelände des
Bauhofs der Stadt Bedburg und einer bestehenden Tankstelle, die
sich am Einmündungsbereich Wiesenstraße/ Neusser Strasse
(K 36) befindet.
Das Plangebiet umfasst
in der Gemarkung Bedburg, Flur 12 das Flurstück Nr. 49
(teilweise),
in der Gemarkung Bedburg,Flur 46 die Flurstücke Nr. 325,
304, 349, 379, 381, 382, 383, 384, 394, 395, 396, 219 und
in der Gemarkung Lipp, Flur 1 die Flurstücke Nr. 478, 479,
634, 633, 251, 369, 368, 367, 338, 366, 327, 328, 329,
330, 341,342, 342, 340, 418, 234, 420, 419, 233, 421, 232,
422, 346, 423, 331, 366, 336, 228, 227, 393, 396, 603 sowie Teile der Flurstücke Nr. 392, 404, 417 und 527.
Der Änderungsbereich hat eine Fläche von rund 5,8 Hektar.
Die genaue Abgrenzung des Plangeltungsbereichs ist der Bebauungsplandarstellung im Maßstab 1:500 zu entnehmen.
2.2
Beschreibung des Plangebiets
Die äußere verkehrliche Erschließung des Änderungsbereichs ist
über die Neusser Straße (K 36) gewährleistet, an die die Wiesenstraße anbindet.
Verkehrliche Erschließung
Die Grundstücke innerhalb des Plangebiets werden derzeit größtenteils unmittelbar von der Wiesenstraße erschlossen und teilweise über die Humboldtstraße im Nordosten, die innerhalb des Änderungsbereichs als Sackgasse endet. Etwa durch die Mitte des
Geltungsbereichs verläuft die Otto-Hahn-Straße, die auch das
Gewerbegebiet nördlich des Pützbachs, außerhalb des Plangebiets erschließt.
Die Grundstücksflächen im Plangebiet sind nahezu vollständig
bebaut und werden ganz überwiegend gewerblich genutzt. Lediglich am Ende der Humboldtstraße (Sackgasse) stehen– insbesondere in Richtung Erft – noch nennenswerte Potenzialflächen für
eine Nutzung bzw. Neubebauung zur Verfügung.
Neben Nahversorgungsbetrieben, wie Lebensmitteldiscounter,
Bäckerei und Getränkehandel sind „Kfz-affine“ Gewerbenutzungen
wie z. B. ein Autohandel und eine Kfz-Werkstatt vorzufinden sowie
eine Poststelle, die in einen Autoteilehandel integriert ist. Darüber
hinaus bestehen im Plangebiet neben einem Sonnenstudio ein
Tierfutter- und ein Blumen- und Gartenmarkt, der außerdem eine
Geschäftsfläche für Kinderbekleidung beinhaltet.
Nutzung und Bebauung
Abgrenzung und Beschreibung des Plangebiets
4
An der Otto-Hahn-Straße 3 wird in dem an der Straße gelegenen
Gebäude im Erdgeschoss Second-hand-Kleidung von einem kirchlichen Träger angeboten, während erstes Ober- und Dachgeschoss offenbar zu Wohnzwecken dienen. Im rückwärtigen Grundstücksbereich befindet sich hier eine Gewerbehalle.
Unmittelbar am Pützbach besteht an der Otto-Hahn-Straße
Hausnr. 5 ein Wohngebäude, das dem Gewerbebetrieb (heute
eine Zimmerei) auf der gegenüberliegenden Straßenseite
Hausnr. 4 durch Verpflichtungserklärung der Eigentümer zugeordnet ist. Im Bereich Humboldtstraße sind Gesundheitsdienstleistungen und ein Therapiezentrum mit einer integrierten Kinderbetreuung angesiedelt.
Noch vor der gewerblichen Entwicklung im Plangebiet ist an der
Wiesenstraße Hausnr. 12 ein Einfamilienwohnhaus genehmigt
worden und wird als solches auch heute noch genutzt. Weitere
Wohnungen und Wohngebäude, die in späterer Zeit im Zusammenhang mit einem Gewerbebetrieb errichtet worden sind, befinden sich an der Otto-Hahn-Straße.
Leerstände von Betriebsgebäuden sind derzeit an der Wiesenstraße 14 und an der Humboldtstraße vorzufinden.
Der Anteil der befestigten Grundstücksfreiflächen ist im Plangebiet
vergleichsweise hoch. Dies ist auf den Bedarf der Gewerbetreibenden an Rangier- und Lagerflächen und an Flächen für PkwStellplätze auf ihren Grundstücken zurückzuführen, der insbesondere im Zusammenhang mit Einzelhandelsnutzungen hoch ist.
Zusammenhängende Stellplatzflächen liegen überwiegend, den
jeweiligen Betriebsgebäuden vor gelagert, an der Wiesenstraße
von der sie auch erreicht werden.
Lagerflächen sind größtenteils in den straßenabgewandten Grundstücksteilen angeordnet, so dass sie von Kunden und Besuchern
nicht unmittelbar eingesehen werden können.
In dem gewerblich genutzten Teil verfügt das Plangebiet über einen vergleichsweise geringen Grünbestand, wobei große Teile des
Änderungsbereichs bereits versiegelt sind. Eine größere und zusammenhängende Grünfläche liegt an der Erft im Nordosten des
Plangeltungsbereichs. Innerhalb dieser öffentlichen Grünfläche
verläuft ein Fuß- und Radweg mit lokal bedeutsamer Verbindungsfunktion im Stadtzentrum.
Unbefestigte Grundstücks- bzw. Grundstücksteilflächen sind entlang des Pützbachs vorzufinden, vor dem Betriebsgebäude Wiesenstraße Hausnr. 14 und im Bereich der Wendeanlage Humboldtstraße; Eine nordöstlich davon gelegene Wiese ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht bebaut.
Freiflächen
Abgrenzung und Beschreibung des Plangebiets
5
Das Wohngebäude Wiesenstraße Hausnr. 12 befindet sich auf
einem rund 2.000 qm großen Gartengrundstück, das u. a. einen
größeren Baumbestand aufweist. Die Entwässerungsfunktion des
ehemals hier verlaufenden Lipper Grabens besteht heute nicht
mehr. Der Grabenverlauf lässt sich in der Örtlichkeit nur noch teilweise anhand vorhandener Böschungskanten und anhand von
Grundstücksgrenzen erkennen.
Im Nordosten des Änderungsbereichs fließt die Erft, im Nordwesten der Pützer Bach. Der südwestliche Plangebietsteil ist fast vollständig bebaut, nur der Pützer Bach wird durch Randgehölze begleitet. Die Sohle des Pützer Bachs ist befestigt und liegt teilweise
trocken. Der nordöstliche Teil des Änderungsbereichs weist neben
den Gewerbeflächen mehr Grün- und Gehölzflächen auf, vor allem
entlang der Erft.
Eine, nach den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1 in einer Breite von 20,00 m anzulegende „Grünfläche“
an der Wiesenstraße ist nicht umgesetzt worden. Dieser Bereich
ist heute vollständig versiegelt.
Die Geländehöhen im Plangebiet liegen im Nordosten zwischen
ca. 57,5 m über Normalhöhen-Null (NHN) und ca. 60,0 m NHN im
Südwesten.
Das Plangebietsumfeld wird von gemischten Nutzungen aus Wohnen, Einzelhandel, Gewerbe und Freizeiteinrichtungen geprägt
und weist nutzungsbedingt eine heterogene (Bau-) Struktur auf.
Während sich im Nordwesten das Gewerbegebiet an der OttoHahn-Straße anschließt, grenzen im Südwesten der städtische
Bauhof, eine Tankstelle und ein Lebensmitteldiscounter an den
Änderungsbereich. Im Südosten liegen an der Wiesenstraße das
städtische Freibad und Wohnbebauung, die sich in Richtung Erft
und Stadtzentrum als kleinteilige Einfamilienhausbebauung entwickelt hat. Nordöstlich des Plangebiets dominieren jenseits der Erft
wiederum Gewerbenutzungen.
Das angrenzende Gewerbegebiet an der Otto-Hahn-Straße, das
von „Kfz-affinen“ Gewerbenutzungen geprägt ist, wird von größeren Grün- und Gehölzflächen umgeben. Diese erstrecken sich als
Grünzug im Norden bis zur Kasterer Mühlenerft und bis an die
daran angrenzenden Waldflächen.
Der im Osten gelegene Ortsteil Broich zeichnet sich durch Wohnbebauung mit Einfamilienhäusern aus. Hier sind außerdem kleinere Betriebe und alte Betriebshallen vorzufinden. Im Süden erstreckt sich ebenfalls ein Wohngebiet. Dieses ist sowohl durch
kleinere Reihen- und Einfamilienhäuser als auch durch Villen mit
großen Gärten gekennzeichnet.
Plangebietsumfeld
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
6
Hier sind außerdem öffentliche Einrichtungen wie das Freibad Bedburg, eine Kirche, ein Kindergarten und ein Krankenhaus aufzufinden. Größere Grün- und Gehölzflächen erstrecken sich teilweise
parkartig entlang der Erft. Bei dem westlich des Plangebiets gelegenen Stadtteil Lipp handelt es sich um ein Wohngebiet mit Reihen- und Einfamilienhäusern.
Abbildung 1:
Änderungsbereich und Umfeld – Luftbildausschnitt
Quelle: © Google earth pro, November 2014
3
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und
Restriktionen
3.1
Raumordnung und Landesplanung
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Köln
ist der Änderungsbereich als „Allgemeiner Siedlungsbereich“
(ASB) dargestellt.
Allgemeiner Siedlungsbereich
(ASB)
Die Bezirksregierung Köln hat gemäß § 76 WHG das gesetzliche
Überschwemmungsgebiet beiderseits der Erft – von der Grenze
des Regierungsbezirkes Köln vom Gewässerkilometer (km) ca.
27+750 bis zum km 53+600 und vom km 63+400 bis zum km
103+060 – im Bereich der Städte Bedburg, Bergheim, Kerpen,
Erftstadt, Euskirchen, Bad Münstereifel und den Gemeinden Weilerswist und Nettersheim für ein 100jährliches Hochwasserereignis
ermittelt.
(vorläufig gesichertes)
Überschwemmungsgebiet der Erft
Das daraus resultierende Überschwemmungsgebiet ist gemäß
§ 76 Abs. 3 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. V. m. § 112 Abs. 4
Landeswassergesetz NRW (LWG) vorläufig gesichert worden und
gemäß § 9 Abs. 6 BauGB nachrichtlich in die 2. Änderung des
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
Bebauungsplans Nr. 1 übernommen. Es erstreckt sich im Plangebiet auf den im Bebauungsplan als Wasserfläche festgesetzten
Bereich der Erft. Die vorläufige Sicherung des o. g. Überschwemmungsgebietes im Sinne des § 76 Abs. 3 WHG ist am 19. Dezember 2013 in Kraft getreten und endet mit dem Inkrafttreten einer
neuen Überschwemmungsgebietsverordnung. Für das in den Karten dargestellte Gebiet gelten die Verbots- und Genehmigungstatbestände sowie die sonstigen Regelungen gemäß § 78 WHG und
§ 113 Abs. 2 Sätze 1 bis 5, Abs. 3, 5 und 6 LWG, wie für ein bereits festgesetztes Überschwemmungsgebiet, entsprechend.
In der „Karte des Überschwemmungsgebiets der Erft im Regierungsbezirk Köln“ (Kartenblatt 4/38 vom 15.10.2013) wird außerdem der Prognosezustand nach Grundwasserwiederanstieg (nach
Aufgabe des nahegelegenen Tagebaus) nachrichtlich aufgezeigt.
Dieser Bereich ist im Bebauungsplan durch eine sonstige Darstellung (keine Festsetzung, keine nachrichtliche Übernahme) markiert.
Abbildung 2:
Vorläufig gesichertes Überschwemmungsgebiet
(HQ 100) der Erft (blau) und Prognosezustand nach
Grundwasserwiederanstieg (hellblau schraffiert)
Quelle: Bezirksregierung Köln „Karte des Überschwemmungsgebiets der Erft im
Regierungsbezirk Köln“ (Kartenblatt 4/38 vom 15.10.2013)
7
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
Die Landesregierung hat den Sachlichen Teilplan Großflächiger
Einzelhandel zum Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen
(LEP) erarbeitet und im Sommer 2013 als Rechtsverordnung beschlossen; Der sachliche Teilplan ergänzt den LEP um planerische
Vorgaben zur Steuerung des Einzelhandels.
8
LEP - Sachlicher Teilplan
Großflächiger Einzelhandel
Seine besondere Zielsetzung ist es, die Innenstädte und örtlichen
Zentren zu erhalten, zu stärken und die Nahversorgung zu sichern.
Die Veröffentlichung der Rechtsverordnung erfolgte im Gesetzund Verordnungsblatt des Landes Nordrhein-Westfalen am 12. Juli
2013; damit ist der LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger
Einzelhandel – am 13. Juli 2013 in Kraft getreten.
Die Vorgaben des LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger
Einzelhandel sind im Plangeltungsbereich hinsichtlich der Zulässigkeit und Entwicklung bereits vorhandener und möglicher Einzelhandelsnutzungen im Gewerbegebiet zu beachten.
3.2
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Bedburg
Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 12. Juli 2011 das „Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg“1 als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
beschlossen und selbstbindend zu einer zu berücksichtigenden
Grundlage für weitere Planungen und Beschlüsse gemacht.
Grundvoraussetzung für eine räumliche Steuerung der zukünftigen
Einzelhandelsentwicklung war die Entwicklung allgemein gültiger
Ziele für die Stadt Bedburg, weil nur unter konsequenter Einhaltung dieser Ziele bei zukünftigen Entscheidungs- und Genehmigungsprozessen eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung in
Bedburg gelingen und Investitionssicherheit für Investoren und
Betreiber geschaffen werden kann.
Ziele für die Einzelhandelsentwicklung in Bedburg
Daher wurden die nachfolgenden, in dem „Einzelhandels- und
Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg“ formulierten Ziele vom Rat
der Stadt Bedburg beschlossen, um die darauf aufbauende bauleitplanerische und genehmigungsrelevante Steuerung zu legitimieren.
Vorrangige Ziele der Einzelhandelsentwicklung sollen die Sicherung und der Ausbau der landesplanerischen Funktion als Mittelzentrum sein. Nach Einschätzung der Gutachter, kommt der Einzelhandel der Stadt Bedburg dieser Versorgungsfunktion in den
Warengruppen derzeit unterschiedlich stark nach und es gilt, die
Versorgung in den Warengruppen zu verbessern, in denen eine
vergleichsweise geringe kommunale und regionale Strahlkraft vorhanden ist.
1
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg, Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Köln, Februar 2011
Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
9
Die Verbesserung der mittelzentralen Versorgungsfunktion umfasst auch die Ansiedlung weiterer zentrenprägender Dienstleistungsangebote, die zu einer Stärkung der zentralörtlichen Bedeutung beitragen.
Priorität soll die Entwicklung zentrenrelevanter Einzelhandelsangebote im Hauptzentrum Bedburg haben. Dabei geht es sowohl
um eine quantitative als auch um eine qualitative Verbesserung
der Versorgung, um die Attraktivität des Hauptzentrums zu erhalten bzw. weiter steigern zu können und um die Zentralität des
Stadtzentrums perspektivisch zu erhöhen; Denn aus einer Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente außerhalb des Hauptzentrums
Bedburg können Funktionsverluste des Hauptzentrums resultieren.
Aufgrund bestehender Leerstände und Mindernutzungen und insbesondere wegen der Verfügbarkeit von Entwicklungsstandorten
im Hauptzentrum, werden umfassende Anknüpfungspunkte für
eine Funktionsstärkung gesehen, die es zu nutzen gilt.
Stärkung und Entwicklung des
Hauptzentrums Bedburg
Auch im Hinblick auf die Verbraucherwünsche erscheint eine solche Angebotsbündelung sinnvoll und notwendig, damit unnötige
Verkehrsvorgänge vermieden und eine größtmögliche Angebotsvielfalt in fußläufiger Erreichbarkeit innerhalb des Hauptzentrums
ermöglicht wird. Die formulierten Zielsetzungen sollten durch entsprechende Anpassung der Bebauungspläne umgesetzt werden.
Die Entwicklung von Zielvorstellungen und strategischen Ausrichtungen für die Stadt Bedburg war Grundlage für die weitere funktionale und räumliche Entwicklung des Einzelhandels und damit für
die Standort- und Zentrenkonzeption sowie deren Umsetzung.
Dabei war zu klären, wie sich die Stadt bezüglich ihrer Handelslandschaft entwickeln will und welche faktischen und realistischen
Handlungsspielräume zur Umsetzung dieser Ziele bestehen.
Formulierung von Zielvorstellungen und strategischen Ausrichtungen
Um das Steuerungsinstrumentarium, das sich aus dem seit dem
Jahre 2013 wirksamen Landesentwicklungsplan (LEP) – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, der Novellierung des
§ 24 LEPro, dem überarbeiteten Einzelhandelserlass sowie aus
§ 9 Abs. 2a BauGB ergibt, erfolgreich einsetzen zu können,
systematische Umsetzung des
Konzepts
Einzelhandels- und Zentrenkonzept Bedburg, aufbauend auf folgenden Arbeitsgrundlagen, schrittweise konsequent umgesetzt
werden:
Formulierung von Entwicklungszielen für definierte zentrale
Versorgungsbereiche
räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche der
Stadt Bedburg - nicht nur unter Einzelhandelsaspekten, sondern auch unter Berücksichtigung der komplementären Dienstleistungsangebote/ Infrastruktur, der städtebaulichen Situation
und Zielsetzung sowie der Entwicklungspotenziale – sowie
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
10
inhaltliche Abgrenzung der „Bedburger Liste“ mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten, die vorrangig in den
zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Bedburg anzusiedeln sind.
Dazu zählen:
die Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in
handelswirtschaftlicher, nutzungsstruktureller und städtebaulicher Hinsicht, um die gewünschte Konzentration zentren- bzw.
nahversorgungsrelevanter Sortimente zu erzielen
die Bereitstellung geeigneter Flächen für Verlagerungen oder
Ansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe
der Einsatz des bauplanungsrechtlichen Instrumentariums zur
Steuerung unerwünschter Entwicklungen im Stadtgebiet und
die Beobachtung der Einzelhandelsentwicklung und Einzelhandelsplanungen im Umland sowie die Nutzung der dabei gegebenen Einflussmöglichkeiten.
Der Handlungsbedarf in den zentralen Versorgungsbereichen wird
in dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg
dargestellt. Darauf aufbauend wurden Bereiche definiert, in denen
Steuerungsbedarf aufgrund eines akuten Ansiedlungsdrucks oder
eines perspektivischen Handlungsdrucks gegeben ist.
Die Bebauungspläne der Standortbereiche, die als potenziell gefährdend eingestuft wurden, sollen danach auf ihre einzelhandelsbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten überprüft werden. Insbesondere Bereiche mit Gewerbegebietsfestsetzungen auf Grundlage der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vor dem Jahre 1990
sollten möglichst kurzfristig (im vereinfachten Verfahren) auf die
aktuelle BauNVO umgestellt werden.
In Gewerbegebieten soll grundsätzlich von der Steuerungsmöglichkeit des Einzelhandels Gebrauch gemacht werden, um auch
keine bodenrechtlichen Spannungen hervorzurufen. Die Skala
der planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten reicht vom
völligen Ausschluss über die ausnahmsweise Zulässigkeit zur
Versorgung der dort Beschäftigten (Kiosk oder Tankstellenshop) bis zur Zulässigkeit räumlich und funktional untergeordneten Einzelhandels.
Festgesetzte Kerngebiete sollten dahin gehend überprüft werden, ob sie der gesteuerten Unterbringung von großflächigen
Einzelhandelsbetrieben und anderen kerngebietstypischen Nutzungen dienen sollen.
Unbeplante Innenbereiche gemäß § 34 BauGB, die einem potenziellen Ansiedlungsdruck aufgrund ihrer Lage oder wegen
des bereits vorhandenen Einzelhandelsbestands unterliegen,
sollten auf planerischen Handlungsbedarf, insbesondere bei
Überprüfung von Bebauungsplänen
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
11
Ansiedlungsvorhaben und die Steuerungsmöglichkeiten im
Rahmen des § 9 Abs. 2 a BauGB überprüft werden.
Zu empfehlen ist dabei der vollständige Ausschluss nahversorgungs- und zentrenrelevanter Sortimente außerhalb der zentralen
Versorgungsbereiche in den Standortlagen, die durch hohen Ansiedlungsdruck geprägt sind.
Hierzu zählen Standorte an den Einfallstraßen bzw. in Nähe der
Autobahnabfahrt und dezentrale Lagen mit einer Vorprägung
durch Betriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten. Auch die direkt an die zentralen Versorgungsbereiche
angrenzenden Lagen sollten konsequent überplant werden, um
einer weiteren Ausdehnung der zentralen Versorgungsbereiche
vorzubeugen.
Ziel ist der Einzelhandelssteuerung ist grundsätzlich, eine möglichst flächendeckende wohnungsnahe Grundversorgung zu erreichen, insbesondere im Bereich Nahrungs- und Genussmittel; dies
auch unter dem Gesichtspunkt der demographischen Entwicklung.
Dieses Ziel umfasst neben der Sicherung und Stärkung der definierten zentralen Versorgungsbereiche auch die Verbesserung
des Nahversorgungsangebots in integrierten Lagen in Wohnquartieren.
Sicherung einer fußläufig erreichbaren Nahversorgung, auch durch
Stärkung in den Wohnquartieren
Darüber hinaus sollen durch die Konzentration des großflächigen
Einzelhandels mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten auf ausgewählte Sonderstandorte im Wesentlichen zwei weitere Ziele verfolgt werden. Zum einen kann hierdurch ohne weitere Streuung
des Einzelhandels innerhalb des Stadtgebiets eine Konzentration
des Einzelhandels auf ausgewählte Einzelhandelsstandorte erzielt
werden; Zum anderen kann erreicht werden, dass bestehende
großflächige Einzelhandelsstandorte mit nahversorgungs- und/
oder zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der zentralen
Versorgungsbereiche nicht ausgeweitet werden oder von der Ansiedlung sog. Frequenzbringer nicht zentrenrelevanten Sortimenten profitieren.
Konzentration des großflächigen
Einzelhandels mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten auf ausgewählte Sonderstandorte
Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich dadurch aus, dass sie
eine geringe Fläche beanspruchen, häufig im Zusammenhang mit
anderen Innenstadtnutzungen nachgefragt werden, viele Innenstadtbesucher anziehen, selbst als Frequenzbringer gelten oder
kleinteilige Güter sind, die problemlos ohne Pkw abtransportiert
werden können. Nicht-zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich
dadurch aus, dass sie große Flächen benötigen, nicht problemlos
ohne Auto transportiert werden können (sperrige Güter), eine geringe Flächenproduktivität haben, aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit überwiegend außerhalb der Zentren angeboten werden oder die zentralen Standorte nicht prägen.
Was sind zentren- und nicht
zentrenrelevante Sortimente?
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
12
Daher werden von diesen keine negativen Auswirkungen auf die
Zentrenstruktur befürchtet. Beispiele sind: Möbel/Küchen, Baustoffe, Gartenbedarf und Teppichböden.
Um die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der Städte
und Gemeinden zu stärken und nicht zu beeinträchtigen, sind die
Sortimente geplanter Einzelhandelsprojekte bei der Bewertung
möglicher Auswirkungen zu beachten.
Aufgrund der Rechtsprechung reicht ein allgemein gehaltener
Hinweis oder eine übergeordnete Sortimentsliste für die Region
nicht aus und wäre rechtsfehlerhaft. Solche Vorgaben können als
Auslegungshilfe genutzt werden, müssen aber auf die spezifischen
Besonderheiten einer Stadt oder Gemeinde zugeschnitten werden,
wobei der Bestand in den Zentren, aber auch die städtebauliche
Entwicklungskonzeption zu berücksichtigen sind. Erst mit Vorliegen einer solchen spezifischen Sortimentsliste kann im Rahmen
der Bauleitplanung oder im Baugenehmigungsverfahren über zulässige, begrenzt zulässige oder unzulässige Vorhaben entschieden werden.
Abgrenzung einer kommunalen
Sortimentsliste
Bei der Abgrenzung der „Sortimentsliste“ sind die bestehende
räumliche Flächenverteilung der Sortimente sowie die Entwicklungsziele in den zentralen Versorgungsbereichen von Bedeutung.
Zudem ist bei der Herleitung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente zu berücksichtigten, dass Sortimente nicht nur
separat betrachtet und bewertet werden sollten, sondern dass die
Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz einzelner Sortimente ggf.
auch mit der Koppelungswirkung zu anderen Sortimenten begründet werden kann. Des Weiteren sind planerische Überlegungen
zur weiteren Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in die
Argumentation einzubeziehen. Somit können auch solche Sortimente als zentrenrelevant eingestuft und begründet werden, die
derzeit noch nicht oder nur in geringem Maße in den zentralen
Versorgungsbereichen vorhanden sind, wenn diese im Rahmen
der Entwicklungsziele künftig dort verstärkt angesiedelt werden
sollen. Dies ist im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelsund Zentrenkonzeptes für die Stadt Bedburg geschehen.
im Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg
Die planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels ist nur in
Kombination mit der Entwicklung und Verabschiedung der ortspezifischen Auflistung der zentren- und nahversorgungsrelevanten
Sortimente möglich. Diese ortspezifische Differenzierung berücksichtigt den Status quo in den Zentren wie auch deren perspektivische Entwicklung. Demnach ist die ortspezifische Sortimentsliste
zur Feinsteuerung im Rahmen der Bauleitplanung sowohl in den
Zentren als auch zur Sortimentsbindung an Sonderstandorten für
Vorhaben i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenatypischen
Kernsortimenten wichtig.
„Bedburger Liste“
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
Für die Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 ist
aus den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die
Stadt Bedburg abzuleiten, dass im Plangebiet Einzelhandelsnutzungen, insbesondere mit zentrenrelevanten Sortimenten, die in
den festgesetzten Baugebieten nach §§ 6 und 8 BauNVO grundsätzlich möglich sind, (bis auf wenige Ausnahmen) auszuschließen
sind.
3.3
Artenschutz
Nach den Bestimmungen der §§ 44 ff BNatSchG sind bei allen
genehmigungspflichtigen Planungs- und Zulassungsverfahren die
Artenschutzbelange entsprechend den europäischen Bestimmungen grundsätzlich im Rahmen einer artenschutzrechtlichen Prüfung zu betrachten.
In Nordrhein-Westfalen werden die nicht planungsrelevanten Arten
dabei i. d. R. keiner vertieften Betrachtung unterzogen. Bei diesen
Arten handelt es sich um weitverbreitete heimische Vogelarten, die
nicht auf den Roten Listen des Bundes oder des Landes geführt
werden (sog. Allerweltsarten). Es wird davon ausgegangen, dass
bei diesen Arten aufgrund ihrer Anpassungsfähigkeit und des landesweit günstigen Erhaltungszustandes bei herkömmlichen Planungsverfahren im Regelfall nicht von populationsrelevanten Beeinträchtigungen bedroht sind. Ebenso ist bei ihnen grundsätzlich
keine Beeinträchtigung der ökologischen Funktion ihrer Lebensstätten zu erwarten.
Sollte im Ausnahmefall dennoch eine dieser Arten zwar nicht landesweit aber gemäß der Roten Liste im entsprechenden Naturraum bedroht sein, oder sollte eine bedeutende lokale Population
von einer Planung betroffen sein, wäre die Behandlung dieser Art
im Planungsverfahren Einzelfall bezogen abzustimmen. Für das
Plangebiet ist kein Ausnahmefall bekannt oder bisher thematisiert
worden.
Zum Bebauungsplanvorentwurf ist eine artenschutzrechtliche Vorprüfung2 erfolgt, wobei überprüft wurde, ob bei Umsetzung der
Bauleitplanung ein Verbotstatbestand nach dem Bundesnaturschutzgesetz eintreten könnte.
Potenzielle Lebensstätten planungsrelevanter Arten wurden ermittelt und die Arten in Gruppen gleicher Fortpflanzungsart und Fortpflanzungsstätte zusammengefasst:
2
„Stadt Bedburg - Bebauungsplan Nr. 01, 2. Änderung (Lipp) "Gewerbegebiet
Wiesenstraße" - Fachbeitrag zum Artenschutz, Vorprüfung“, Ute Rebstock
Büro für Landschaftsplanung, Stolberg-Mausbach im November 2014
13
Bedeutung für Festsetzungen zur
Einzelhandelssteuerung im Änderungsbereich
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
14
Säugetiere:
1. Fledermäuse
Vögel:
2.
3.
4.
5.
Gehölzbrüter
Bodenbrüter
Gebäude - bzw. Höhlenbrüter
Röhricht-, Ufer- und Gewässerbrüter
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung kommt zusammenfassend
zu folgenden Ergebnissen:
Durch das Vorhaben werden die Gehölze entlang des Pützbachs
und der Erft sowie ihr Umfeld nicht in Anspruch genommen. Sie
bleiben als Leitlinien für die Jagd erhalten. Die entfallende brachgefallene Wiesenfläche bildet nur einen sehr kleinen Teil des gesamten Nahrungshabitats.
Säugetiere, Fledermäuse
Das weitere Umfeld des Plangebiets bietet durch den strukturreichen Lebensraum im Norden und in der Erftaue großflächige geeignete Jagdhabitate für die Fledermäuse. Als dämmerungs- bzw.
nachtaktive Insektenjäger werden die Fledermäuse nicht durch
baubedingte Emissionen beeinträchtigt werden.
Durch das Vorhaben werden keine Gehölze beansprucht, die als
Lebensraum für Gehölzbrüter dienen könnten. Die bestehenden
Gehölzbestände am Pützbach und an der Erft bleiben erhalten und
werden durch entsprechende Festsetzungen geschützt.
Baum- und Gehölzbrüter
Das Umfeld des Plangebiets bietet durch den strukturreichen Lebensraum im Norden und in der Erftaue großflächige geeignete
Nahrungshabitate.
Die halboffenen Grünstrukturen nördlich und nordwestlich des
Plangebiets und des angrenzenden Gewerbegebiets eignen sich
bezüglich ihrer Habitatstruktur grundsätzlich als Lebensraum für
Bodenbrüter, obwohl er durch die Insellage zwischen Hauptverkehrsstraßen und Siedlungsflächen nicht optimal ist.
Bodenbrüter
Von hier aus könnte auch die brachgefallene Wiese innerhalb des
Plangebiets als Teillebensraum genutzt werden. Zwar ist die
Wahrscheinlichkeit nicht groß, da die Fläche klein ist und bereits
einer hohen Vorbelastung durch das unmittelbar angrenzende
Gewerbegebiet unterliegt, ein Vorkommen bodenbrütender Arten
kann aber nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden.
Daher sollte eine Baufeldräumung der Fläche in den Monaten
September bis Februar erfolgen, außerhalb der Brutzeiten. Sofern
der Beginn von Erdbauarbeiten während der Brutzeit erfolgt, sollte
vor Baubeginn eine Überprüfung auf Neststandorte durchgeführt
werden, damit eine Schädigung dieser Arten mit Sicherheit ausgeschlossen werden kann.
Baufeldräumung nur außerhalb
von Brutzeiten als Vermeidungsmaßnahme
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
15
Fortpflanzungs- und Ruhestätten der Mehlschwalbe sind vom Vorhaben nicht betroffen. Das Umfeld des Plangebiets bietet durch
den strukturreichen Lebensraum im Norden und in der Erftaue
großflächige geeignete Nahrungshabitate.
Gebäude- und Höhlenbrüter
Das Ufergehölz an der Erft und die Erft selbst sind von der Anpassung des Bebauungsplanes nicht betroffen. Die Gehölze und das
Fließgewässer bleiben in ihrer heutigen Form erhalten. Eine artenschutzrechtliche Betroffenheit des Eisvogels durch das Vorhaben
ist auszuschließen.
Röhricht-, Ufer- und Gewässerbrüter
Aus den folgenden Gründen, insbesondere aber wegen der bestehenden Nutzungen und der verkehrlich bedingten Beeinträchtigungen, kann mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden, dass es zu einem Verstoß gegen die Zugriffsverbote des § 44
BNatSchG durch die Umsetzung der Bauleitplanung kommt:
Durch die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 werden die
Grundzüge der Planung gegenüber dem derzeit geltenden
Ortsrecht nicht berührt. Flora-Fauna-Habitat-Gebiete und Vogelschutzgebiete werden von der Planung nicht betroffen.
Der Änderungsbereich ist bereits überwiegend bebaut und wird
größtenteils gewerblich genutzt. Der hohe Versiegelungsgrad in
dem Gewerbegebiet lässt ein Aufkommen von (besonders geschützten) wild wachsenden Pflanzenarten in der Regel nicht
zu.
Durch seine Lage im Siedlungsraum und aufgrund der Vorbelastung weist das Plangebiet außerdem kaum Lebensraum für
die Tierwelt auf. Die derzeitigen Nutzungen im Plangebiet und
in seinem Umfeld sowie andere Störfaktoren (weitere Gewerbenutzungen im Umfeld, benachbarte Kreisstraße) lassen erwarten, dass sich ein Tierartenspektrum eingestellt hat, welches überwiegend durch anpassungsfähige „Allerweltsarten“
gekennzeichnet ist.
Bereits vorhandene Grünflächen im Bereich der Erftaue bleiben
unverändert bestehen und werden planungsrechtlich gesichert.
Da jedoch nicht vollkommen auszuschließen ist, dass die derzeit
noch unbebaute brachgefallene Wiesenfläche von planungsrelevanten Vögeln als Fortpflanzungs- und Ruhestätte genutzt wird
und um sicher zu gehen, dass keine Verbotstatbestände des § 44
BNatSchG eintreten, sollte eine Baufeldräumung der Fläche in den
Monaten September bis Februar erfolgen, d. h. außerhalb von
Brutzeiten.
Sofern der Beginn von Erdbauarbeiten während der Brutzeit erfolgt, sollte vor Baubeginn eine Überprüfung auf Neststandorte
durchgeführt werden, damit eine Schädigung dieser Arten mit Sicherheit ausgeschlossen werden kann.
Empfehlungen für das weitere
Vorgehen unter dem Aspekt des
Artenschutzes
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
16
Für Vorhaben und Nutzungen im Geltungsbereich der 2. Änderung
des Bebauungsplans Nr. 1 ist der Artenschutz nach den Vorgaben
des Bundesnaturschutzgesetzes durch die betroffenen Grundstückseigentümer (und –nutzer) im Plangebiet zu gewährleisten.
Um diese Verpflichtung gegenüber von Grundstückseigentümern/Bauherren zu verdeutlichen, soll gemäß der Empfehlung des
Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr
Nordrhein-Westfalen (NRW) und des Ministeriums für Klimaschutz,
Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz NRW vom
22. Dezember 2010 in Baugenehmigungen folgender Hinweis aufgenommen werden:
„Der Bauherr resp. die Bauherrin darf nicht gegen die im Bundesnaturschutzgesetz3 (BNatSchG) geregelten Verbote zum Artenschutz verstoßen, die unter anderem für alle europäisch geschützten Arten gelten (z. B. für alle einheimischen Vogelarten,
alle Fledermausarten). Nach § 44 Abs. 1 BNatSchG ist es unter
anderem verboten, Tiere dieser Arten zu verletzen oder zu töten,
sie erheblich zu stören oder ihre Fortpflanzungs- und Ruhestätten
zu beschädigen oder zu zerstören. Bei Zuwiderhandlungen drohen
die Bußgeld- und Strafvorschriften der §§ 69 ff BNatSchG. Die
zuständige Untere Landschaftsbehörde kann unter Umständen
eine Befreiung nach § 67 Abs. 2 BNatSchG gewähren, sofern eine
unzumutbare Belastung vorliegt.“
3.4
Umweltprüfung
Bei der Aufstellung des Bebauungsplans sind die öffentlichen und
privaten Belange gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gegeneinander und
untereinander gerecht abzuwägen. Da es u. a. Aufgabe der Bauleitplanung ist, dazu beizutragen, die Funktions- und Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts aufrecht zu erhalten und zu verbessern, sind bei der Bebauungsplanaufstellung u. a. die Belange des
Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen.
Im Zuge der Aufstellung des (Ursprungs-) Bebauungsplans Nr. 1
bestand noch keine Pflicht zur Erarbeitung eines Umweltberichts
i. S. v. § 2a Nr. 2 BauGB (Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15.07.2014 (BGBl. I S. 954)
geändert worden ist. Auch die heute grundsätzlich notwendige
Abarbeitung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung (in einem
landschaftspflegerischen Fachbeitrag zum Bebauungsplan) war
zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan
Nr. 1 im Jahre 1974 noch nicht erforderlich.
3
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege vom 29. Juli 2009 (BGBl. S 2542), zuletzt geändert durch Artikel
4 Abs. 100 des Gesetzes vom 7. August 2013 (BGBl. I S. 3154).
Umweltbelange in der
Bauleitplanung
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
17
Das Baugesetzbuch regelt mit den §§ 1 Abs. 5 und Abs. 6 Nr. 7
sowie § 1a BauGB inzwischen die Berücksichtigung Umwelt
schützender Belange in der Abwägung.
Dazu gehören insbesondere die Schutzgüter Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima sowie das Wirkungsgefüge zwischen
ihnen, Landschaft und biologische Vielfalt, ferner der Mensch und
die menschliche Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt.
Die sog. Bodenschutzklausel des § 1a Abs. 2 BauGB fordert einen
möglichst sparsamen Umgang mit Grund und Boden.
Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und
§ 1a BauGB wurde im Rahmen der 2. Bebauungsplanänderung
eine Umweltprüfung durchgeführt, bei der die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht festgehalten wurden.
Der Umweltbericht gemäß Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB
stellt einen gesonderten Teil (Teil 2) der Begründung zu der
2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 dar. Hierin werden die
verfügbaren umweltbezogenen Informationen zum Standort berücksichtigt sowie bekannte und prognostizierte Umweltauswirkungen dokumentiert.
Zusammenfassend kommt die Umweltprüfung4 zu folgenden Ergebnissen:
„(…) Für die Anpassung des Bebauungsplans im Rahmen der
2. Änderung werden keine zusätzlichen Flächen außerhalb des
Geltungsbereiches des bestehenden Bebauungsplans in Anspruch
genommen, auch werden die Grundzüge der Planung gegenüber
dem derzeit geltenden Ortsrecht nicht berührt. Gegenüber dem
derzeit geltenden Rechtsstand in Verbindung mit dem tatsächlich
vorliegenden Ist-Zustand werden keine zusätzlichen Eingriffe
i. S. v. § 14 BNatschG ermöglicht.
Im vorliegenden Umweltbericht erfolgt die Darstellung und Bewertung der ökologischen und landschaftlichen Gegebenheiten und
die qualitative Bewertung des Eingriffs. Es erfolgt eine Beschreibung und Bewertung der Auswirkungen des Vorhabens auf Menschen, einschließlich der menschlichen Gesundheit, Tiere und
Pflanzen und die biologische Vielfalt, Boden, Wasser, Luft / Klima,
Landschaft, und Kultur- und sonstige Sachgüter sowie die jeweiligen Wechselwirkungen.
Das Ergebnis zeigt, dass durch das Vorhaben keine Naturgüter
betroffen sind, denen im heutigen Zustand eine außergewöhnliche
Wertigkeit zugesprochen werden kann.
4
„Stadt Bedburg - Bebauungsplan Nr. 01, 2. Änderung (Lipp) "Gewerbegebiet
Wiesenstraße“ – Umweltbericht“, Ute Rebstock Büro für Landschaftsplanung,
Stolberg-Mausbach im November 2014
Umweltprüfung, Umweltbericht
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
In Bezug auf das Schutzgut Mensch, einschließlich der menschlichen Gesundheit, ergeben sich durch das Planvorhaben gegenüber dem derzeit geltenden Rechtsstand in Verbindung mit dem
tatsächlich vorliegenden Ist-Zustand keinerlei Beeinträchtigungen.
Dies trifft für mögliche Immissionen, die Qualität des Ortsbildes
und die Naherholungsfunktion gleichermaßen zu.
In Bezug auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen und die biologische Vielfalt haben die gewerblich genutzten Flächen des Plangebietes und die geringen Grünbestände innerhalb der überbaubaren Flächen nur eine sehr geringe Bedeutung als Lebensraum. Die
vorhandenen randlichen Gehölzbestände, die öffentliche Grünfläche, das Naturschutzgebiet Erft und der Pützbach bleiben erhalten
und werden durch entsprechende Darstellungen im Bebauungsplan geschützt.
Es ist nicht zu erwarten, dass bemerkenswerte, gefährdete oder
streng geschützte Pflanzen oder Tierarten in relevanter Weise
betroffen sein werden. Eine brachgefallene Wiesenfläche innerhalb der überbaubaren Flächen bildet zusammen mit den nördlich
angrenzenden Gehölz- und Freiflächen einen Lebensraum der
halboffenen Kulturlandschaft (Gärten/ Parkanlagen/ Siedlungsbrachen).
Es ist nicht mit völliger Sicherheit auszuschließen, dass die Fläche
von planungsrelevanten Vögeln als Teillebensraum genutzt wird.
Daher sollten Baufeldräumungen im Winterhalbjahr, außerhalb der
Brutzeit, stattfinden.
Eine Beeinträchtigung der Schutzgüter Boden, Wasser und Klima
ergibt sich durch das Planvorhaben gegenüber dem derzeit geltenden Rechtsstand in Verbindung mit dem tatsächlich vorliegenden Ist-Zustand nicht, die Flächen sind schon fast vollumfänglich
bebaut.
Auch im Hinblick auf das Schutzgut Landschaft führt das Planvorhaben nicht zu Beeinträchtigungen. (…)“
Da es sich um die Änderung eines rechtsgültigen Bebauungsplans
handelt, bei der - im Hinblick auf die Beurteilung der Zulässigkeit
von Vorhaben im Geltungsbereich - u. a. auf die aktuelle Baunutzungsverordnung (BauNVO 1990) umgestellt werden soll und dessen Geltungsbereich bereits nahezu vollständig bebaut ist, bestehen keine Standort- oder grundsätzliche Planungsalternativen zu
der vorliegenden Bauleitplanung.
18
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
3.5
19
Biotopkataster5, geschützte Biotope und Biotopverbund
Im Plangebiet liegt kein Element, welches im Kataster der schutzwürdigen Biotope erfasst ist.
Die nächstgelegene Fläche des Biotopkatasters liegt nördlich des
Plangebiets, in einer Entfernung von ca. 150 m. Es ist der im
Rahmen der Rekultivierung des Tagebau-Gebietes GarzweilerSüd neu angelegte Bachlauf der Kasterer Mühlenerft (BK-4905302).
Der Bachlauf der Kasterer Mühlenerft wird von der Bauleitplanung
nicht betroffen.
Die Grünflächen an der Erft im Nordosten des Plangebiets liegen
in einer vom Biotopverbund6 erfassten Fläche. Es sind "Kern-,
Verbindungs- und Entwicklungsbereiche", VB-K-4905-102 Erftaue
zwischen Broich und Horrem.
Die Biotopverbundflächen setzten sich im südöstlichen Landschaftsraum entlang der Erft fort und werden ergänzt durch "Ergänzende Bereiche und Suchräume für die Landschaftsplanung"
(VB-K-5005-001). Die Teilflächen des Biotopverbundes reichen
von Bedburg im Norden bis Horrem im Süden. Die stark ausgebaute und begradigte Erft durchfließt überwiegend landwirtschaftlich genutzte Flächen, zumeist gesäumt von Baumreihen, Einzelbäumen und Gebüschen. Mehrere Nebenbäche und -gräben, Altarmreste, Laubgehölze, Baumreihen, Gebüsche sowie Kleingehölz-Grünlandkomplexe gliedern und beleben die Erftaue, die ein
besonders hohes Entwicklungspotential aufweist. Das Gebiet hat
eine große Bedeutung als Vernetzungsbiotop im ansonsten strukturarmen Bereich des Erftkreises.
Es ist davon auszugehen, dass in der großmaßstäblichen Darstellung der Biotopvernetzung eine Zeichenungenauigkeit als Parallelverschiebung vorliegt. Denn die Erft selbst, die als Naturschutzgebiet ausgewiesen ist, wird von der Darstellung gerade nicht erfasst, während Teile auch des bereits bebauten Gewerbegebietes
erfasst sind.
Das Naturschutzgebiet wurde nachrichtlich in die vorliegende
2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 01 übernommen. Die zwischen dem Naturschutzgebiet und der Gewerbefläche liegende
bestehende öffentliche Grünfläche, welche ebenfalls der Biotopvernetzung dient, wurde als solche in die Darstellungen der
5
6
LANUV - Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NordrheinWestfalen (Hrsg.) (2014): Biotopkataster/Digitale Daten von Juli 2014 Online
im Internet: http://www.naturschutzinformationen-nrw.de/bk/de/downloads
Stand 15.09.2014
LANUV - Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NordrheinWestfalen (Hrsg.)(2014): Biotopverbundsystem/Digitale Daten von April 2014,
Online im Internet: http://www.naturschutzinformationennrw.de/bk/de/downloads, Stand 07.05.2014
Biotopverbund
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
20
2. Änderung des Bebauungsplans übernommen. Beide Flächen
werden nicht verändert.
Das Vorhaben führt nicht zu einer Beeinträchtigung des Biotopverbunds.
3.6
Landschaftsplan7 und Naturschutzgebiet (Erft)
Beinahe das gesamte Plangebiet wird, ebenso wie der umgebende Siedlungsraum, im rechtskräftigen Landschaftsplan Nr. 1 "Tagebaurekultivierung Nord" des Rhein-Erft-Kreises als "Im Zusammenhang bebauter Ortsteil / Gebiet eines rechtskräftigen Bebauungsplanes" dargestellt. Nur die Erft im Nordosten des Plangebiets
wird als Naturschutzgebiet 2.1-3 Erft zwischen Bergheim und Bedburg mit dem Entwicklungsziel "Anreicherung der Landschaft mit
naturnahen Lebensräumen und mit gliedernden und belebenden
Elementen" angezeigt.
Landschaftsplan Nr. 1 "Tagebaurekultivierung Nord" des RheinErft-Kreises
Für die bereits bestehende Bebauung wurden die anstehenden
Böden im Plangebiet bereits entfernt. Bei den derzeit noch unbebauten Flächen ist davon auszugehen, dass sie im Rahmen von
Bauarbeiten auf umliegenden Flächen bereits beansprucht wurden. Schutzwürdige Böden sind im Plangebiet und seiner Umgebung nicht vorhanden und werden von dem Vorhaben somit nicht
betroffen.
Schutzwürdige Böden
Gemäß § 9 Abs. 6 BauGB sollen nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen sowie Denkmäler nach Landesrecht nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche
Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.
Naturschutzgebiet „Erft zwischen
Bedburg und Bergheim“
Die Grenze des im Landschaftsplan Nr. 1, 8. Änderung festgesetzten Naturschutzgebiets Nr. 2.1 - 3 „Erft zwischen Bergheim und
Bedburg“ ist nachrichtlich in die 2. Änderung des Bebauungsplans
Nr. 1 übernommen.
3.7
Flächennutzungsplan (FNP)
Die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 „Gewerbegebiet Wiesenstraße“ wird gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg aus dem Jahre 1980
entwickelt, wobei zugrunde zu legen ist, dass der (Ursprungs-)
Bebauungsplan Nr. 1/Lipp mit Verfügung vom 04.06.1974 durch
die Bezirksregierung Köln gemäß § 10 des Baugesetzbuches
(BauGB) genehmigt worden ist.
7
Rhein-Erft-Kreis (Hrsg.): Landschaftsplan Nr. 1 Tagebaurekultivierung Nord,
Änderung Nr. 8, 2006, rechtskräftig und Landschaftsplan Nr. 2 Jülicher Börde
mit Titzer Höhe, 3. Änderung, 2012, rechtskräftig
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
Abbildung 3:
21
Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg
Quelle: Stadt Bedburg
3.8
Bebauungsplan Nr. 1
Der Bebauungsplan Nr. 1 setzt in seinem Geltungsbereich als Art
der baulichen Nutzung „Gewerbegebiet“ (GE) gemäß § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO 1968) fest.
Die verkehrliche Erschließung des Plangeltungsbereichs erfolgt
über die Wiesenstraße sowie über Otto-Hahn- und Humboldtstraße, die als Straßenverkehrsflächen festgesetzt sind.
Das Maß der baulichen Nutzung wird im Ursprungsbebauungsplan
Nr. 1 durch die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und
die Geschossflächenzahl von 1,6 bestimmt. Um Beeinträchtigungen angrenzender schutzwürdiger (Wohn-) Nutzdurch Immissionen und Erschütterungen zu vermeiden, wurde das Gewerbegebiet gemäß § 8 Abs. 4 BauNVO in seiner Nutzung eingeschränkt.
Zwischen der Straßenbegrenzungslinie der öffentlichen Straßenverkehrsfläche der Wiesenstraße und dem festgesetzten Baufenster im Gewerbegebiet sollte ein 20 m breiter Streifen als Grünfläche angelegt und mit Bäumen bepflanzt werden.
Festsetzungen des rechtskräftigen
Bebauungsplans
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
In Richtung der vorgesehenen Bebauung im Plangebiet ist nach
den Festsetzungen des rechtswirksamen Bebauungsplans Nr. 1
die Unterbringung von Stellplätzen auf einer Breite von bis zu 10 m
in dem festgesetzten Grünstreifen zulässig.
Die seinerzeit geplante Begrünung entlang der Wiesenstraße ist
jedoch nicht umgesetzt worden, so dass das Erscheinungsbild des
Gewerbegebiets entlang der Wiesenstraße heute von befestigten
(Stellplatz-) Flächen dominiert wird.
Darüber hinaus trifft der Bebauungsplan Nr. 1 die Festsetzung,
dass die Grundstückseinfriedung mit einem 1,25 m hohen Drahtzaun auf einem 20 cm hohen Betonsockel entlang der Baugrenze
bzw. an der Grundstücksgrenze zu erfolgen hat. Die heutige Situation weicht auch von dieser Regelung deutlich ab.
Die Erft und der Pützbach sind im Bebauungsplan Nr. 1 als Wasserflächen festgesetzt.
Abbildung 4:
Aktuell rechtswirksamer Bebauungsplan Nr. 1
Quelle: Stadt Bedburg
Eine erste Änderung des Bebauungsplans ist im Jahre 1987 erfolgt. Das Planverfahren ist bis einschließlich der förmlichen Betei-
22
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
ligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)
durchgeführt worden, wurde jedoch nicht durch den Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB abgeschlossen.
Die Bebauungsplanänderung hatte im Wesentlichen zum Ziel, im
Nordosten des Geltungsbereichs die öffentliche Verkehrsfläche
der heutigen Humboldtstraße festzusetzen, um die Teilung einer
ehemals zusammenhängenden größeren Gewerbefläche zwischen Lipper Graben und Erftaue zu ermöglichen.
Die Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung in
dem Änderungsbereich wurden gegenüber dem Ursprungsbebauungsplan grundsätzlich beibehalten. Aus Immissionsschutzgründen wurde das Gewerbegebiet auf Grundlage der Abstandsliste
zum „Runderlass des Ministers für Arbeit, Gesundheit und Soziales vom 09.07.1982 – MBl. NW 1982 S. 1376/ SMBl. NW 280 eingeschränkt.
Da der Abwasserkanal aus dem Plangebiet über die geplante öffentliche Verkehrsfläche in den angrenzenden räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 34/Bedburg geführt werden
sollte, ist im Rahmen der ersten Änderung des Bebauungsplans
Nr. 1 außerdem eine Leitungsrecht zugunsten der Stadt Bedburg
zu belastende Fläche festgesetzt.
Abbildung 5:
Bebauungsplan Nr. 1, 1. Änderung
Quelle: Stadt Bedburg
In der Begründung zu der ersten Änderung des Bebauungsplans
Nr. 1 lautet es ferner:
23
Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen
„(…) Um die Erft mit ihrem Begleitgrün im Planbereich zu erhalten
und zu entwickeln, wird die Fläche zwischen dem festgesetzten
Gewerbegebiet und der Erft als öffentliche Grünfläche mit Pflanzgebot ausgewiesen. Das den Planbereich überlagernde Landschaftsschutzgebiet wurde nachrichtlich in den Bebauungsplan
übernommen. Entlang der Wiesenstraße wird eine nicht überbaubare 20 m breite private Grünfläche ausgewiesen, um einen Immissionsschutz zu der gegenüberliegenden Wohnbebauung zu
gewährleisten. Aufgrund des Stellplatzbedarfs vorhandener und
zukünftiger Betriebe ist die Anordnung von Stellplätzen innerhalb
dieser Grünfläch, in einer Breite von 15 m ab Baugrenze gemessen, zugelassen. Um eine Grünabschirmung der Betriebsgebäude
zu erreichen, wird die Anpflanzung eines hochstämmigen Laubbaumes für je 4 Pkw-Stellplätze festgesetzt. (…)“
3.9
Ver- und Entsorgung, Niederschlagswasserbeseitigung
Die Versorgung mit Strom, Gas und Wasser wird durch den Anschluss an das bestehende Infrastrukturnetz sichergestellt.
Der Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1
ist im Abwasserbeseitigungskonzept der Stadt Bedburg enthalten.
Eine ordnungsgemäße Abführung des anfallenden Schmutzwassers ist somit gewährleistet und erfolgt im Mischsystem.
Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1. Januar
1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, ist gemäß § 51a Abs. 1 LWG vor Ort
zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Die „Anforderungen an die Niederschlagsentwässerung im Trennverfahren“ (RdErl. d. Ministeriums für Umwelt und
Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz - IV90310012104 - v. 26.05.2004, MBl. NRW. 2004 S. 583, Gl.Nr. 772) sind dabei zu berücksichtigen. Im sog. Trennerlass wird
geregelt, von welchen Flächen (belastet/unbelastet) Niederschlagswasser vor einer Versickerung oder Einleitung in ein Gewässer behandelt werden muss.
Für Anlagen zur Niederschlagswasserbeseitigung bzw. –
rückhaltung auf den Grundstücksflächen im Plangebiet sind bei
der Unteren Wasserbehörde des Rhein-Erft-Kreises die erforderlichen Anträge zu stellen und gutachterlich der Nachweis zu führen,
dass eine Beeinträchtigung der Allgemeinheit durch vorgesehene
Anlagen und Einrichtungen ausgeschlossen werden kann. Notwendige Genehmigungen sind von der Bauherrenschaft rechtzeitig
vor Baubeginn einzuholen.
24
Planinhalt und Festsetzungen
4
Planinhalt und Festsetzungen
Die Notwendigkeit der Planänderung hat sich aus der Bewertung
der Bestandsituation und der teilweise erheblich geänderten planungsrechtlichen Rahmenbedingungen seit Planaufstellung in den
1970er Jahren ergeben, wobei insbesondere das Einzelhandelsund Zentrenkonzept für Bedburg zu berücksichtigen ist.
Wesentliche Ziele der 2. Änderung des Bebauungsplan Nr. 1 bestehen dementsprechend
in der Abstimmung der Bauleitplanung auf das vom Rat der
Stadt Bedburg am 12. Juli 2011 als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 Baugesetzbuch
(BauGB) beschlossenen Einzelhandelskonzeptes, dessen
Ziele bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen sind und
in der Ergänzung und Aktualisierung des Bebauungsplans
hinsichtlich räumlicher Gegebenheiten und rechtlicher Vorgaben sowie
in der Schaffung von Planungssicherheit für Gewerbetreibende im Geltungsbereich auf Basis der aktuellen Baurechtsnovellierungen und unter Berücksichtigung der planerisch gebotenen Konfliktlösung im Bebauungsplan.
25
Planinhalt und Festsetzungen
Abbildung 6:
Bebauungsplan Nr. 1, 2. Änderung
(Vorentwurf, November 2014)
Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
26
Planinhalt und Festsetzungen
27
Gegenüber dem Ursprungsbebauungsplan und dessen erster Änderung ergeben sich im Wesentlichen folgende planungsrechtliche
Änderungen:
Neuordnung bzw. Ergänzung von einzelnen zulässigen und
unzulässigen Nutzungsarten im Gewerbegebiet unter Berücksichtigung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt
Bedburg aus dem Jahre 2011; u. a. Ausschluss von Einzelhandels- und sonstige Handels- und Gewerbebetrieben
mit Verkauf von zentren- und nahversorgungsrelevanten
Kernsortimenten nach der „Bedburger Liste“ und von selbständig betriebenen Stellpatzanlagen und Parkgaragen in
den Baugebieten.
Aufnahme der „Bedburger Liste“ in den Anhang von textlichen Festsetzungen, Kennzeichnung, nachrichtlichen
Übernahmen und Hinweisen.
Sicherung eines sog. erweiterten Bestandschutzes für ein vor Aufstellung des Ursprungsbebauungsplans Nr. 1 genehmigte – Wohngebäude auf Grundlage von § 1 Abs. 10
BauNVO.
Bestimmung der Höhe baulicher Anlagen und Gebäude
durch Festsetzung einer absoluten Höhe in Meter über
Normalhöhen-Null (70,00 m ü. NHN) anstelle der bisher
festgesetzten Geschossflächenzahl von 1,6.
Verschiebung einer festgesetzten Baugrenze um 10 m in
Richtung Wiesenstraße (Abstand des Baufensters zur Wiesenstraße nunmehr 10 m anstelle bisher 20 m).
Verzicht auf Gestaltungsregelungen zur Grundstückseinfriedung und auf Festsetzungen zur Bepflanzung.
Anpassung der gemäß § 9 Abs. 6 BauGB nachrichtlich in
den Bebauungsplan zu übernehmenden Grenzen von
Überschwemmungs- und Naturschutzgebiet im Änderungsbereich.
Die durch die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 getroffenen
Festsetzungen werden im Einzelnen wie folgt begründet:
4.1
Art der baulichen Nutzung
Um (Immissions-) Konflikte mit schutzwürdigen (Wohn-) Nutzungen im Plangebietsumfeld zu vermeiden, sollen in den Gewerbegebieten nur sog. mischgebietstypische, gewerbliche Nutzungen
zulässig sein.
nur nicht wesentlich störende Gewerbenutzungen in den Gewerbegebieten
Planinhalt und Festsetzungen
28
Dementsprechend werden die in der Abstandsliste zum Abstandserlass (Abstände zwischen Industrie- bzw. Gewerbegebieten und
Wohngebieten im Rahmen der Bauleitplanung und sonstige für
den Immissionsschutz bedeutsame Abstände) des Ministeriums
für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz NRW8 vom 06.06.2007 aufgeführten Betriebsarten der Abstandsklassen I bis VII sowie Betriebe mit gleichem oder höherem
Emissionsverhalten werden ausgeschlossen. Die mit (*) gekennzeichneten Betriebsarten der Abstandsklasse VII, d. h. derjenigen
Betriebsarten, die nur aufgrund möglicher Lärmemissionen in der
Abstandsklasse VII enthalten sind, können ausnahmsweise zugelassen werden können, wenn gutachterlich der Nachweis erbracht
wird, dass durch besondere Maßnahmen (z. B. geschlossene
und/oder schalldämmende Bauweise) und/oder Betriebsbeschränkungen die Emissionen so begrenzt bzw. die Ableitungsbedingungen so gestaltet werden, dass schädliche Umwelteinwirkungen,
erhebliche Belästigungen oder sonstige Gefahren in benachbarten
schutzwürdigen Gebieten vermieden werden.
Eine Festsetzung von sog. Lärmemissionskontingenten zur Gewährleistung des Lärmimmissionsschutzes kam im Rahmen der
zweiten Bebauungsplanänderung nicht in Betracht, da das Plangebiet bereits nahezu vollständig bebaut ist und der Stadt Bedburg
Lärmimmissionskonflikte zwischen vorhandenen Gewerbe- und
z. B. angrenzenden Wohnnutzungen nicht bekannt geworden sind.
Die Zulässigkeit eines konkreten Vorhabens beurteilt sich ferner auch in immissionsschutzrechtlicher Sicht – immer erst auf der
Genehmigungsebene.
Im Rahmen der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 wird den
Immissionsschutzbelangen und dem bauleitplanerisch gebotenen
Beitrag zur Konfliktlösung mit den getroffenen Festsetzungen über
die zulässigen Nutzungen in den Gewerbegebieten in ausreichendem Maße Rechnung getragen.
Gemäß § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO wird außerdem festgesetzt,
dass in den Gewerbegebieten von den gemäß § 8 Abs. 1 Nr. 1
BauNVO allgemein zulässigen Gewerbebetrieben aller Art - neben
den vorgenannten - folgende Nutzungen nicht zulässig sind:
8
Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen, Handlungsweisen oder Vertrieb von Produkten mit
sexuellem Charakter ausgerichtet ist; Hierzu gehören u. A.
Video-Peep-Shows, Sex-Kinos, Live-Darbietungen wie
Striptease-Lokale und Sexshops sowie Bordelle und bordellartige Betriebe.
Ministerialblatt für das Land NRW, 60. Jahrgang, Nr. 29, ausgegeben zu Düsseldorf am 12. Oktober 2007
Ausschluss von Nutzungen in den
Gewerbegebieten
Planinhalt und Festsetzungen
29
Einzelhandels- und sonstige Handels- und Gewerbebetriebe mit Verkauf von zentren- und nahversorgungsrelevanten
Kernsortimenten; Als zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente gelten die in der „Bedburger Liste“ im
Anhang zu diesen Festsetzungen aufgeführten Sortimente.
Durch den Ausschluss der o. g. Einzelhandelsnutzungen mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten nach der
„Bedburger Liste“ wird den Zielen des vom Stadtrat als städtebauliches Entwicklungskonzept verabschiedeten Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes für die Stadt Bedburg entsprochen. Demnach
sollen die zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere das
Hauptzentrum im Ortskern Bedburg, dadurch gestärkt werden,
dass Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten
Sortimenten sowie ergänzende Nutzungen dort konzentriert und
so einer weiteren Einzelhandelsstreuung im Stadtgebiet entgegengewirkt werden.
Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen,
Handlungsweisen oder Vertrieb von Produkten mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist; wie z. B. Video-Peep-Shows, Sex-Kinos,
Live-Darbietungen wie Striptease-Lokale und Sexshops sowie
Bordelle und bordellähnliche Betriebe werden in den Gewerbegebieten aus denselben Gründen ausgeschlossen, wie die gemäß
§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO in den Gewerbegebieten ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten; Dazu gehört insbesondere die
Vermeidung von Immissionskonflikten mit schutzwürdigen Nutzungen aufgrund einer unverträglichen Erhöhung des Verkehrsaufkommens und nächtlicher Betriebszeiten sowie von „Gradingdown-Effekten“.
Gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 9 BauNVO wird
festgesetzt, dass Stellplätze und Garagen in den Baugebieten nur
für den durch die genehmigte Nutzung verursachten Bedarf zulässig sind. Eine Neuansiedlung solcher, i. d. R. flächenintensiven
Nutzungen in der „gewachsenen“ städtebaulichen Struktur würde
zu einem, aus stadtentwicklungspolitischer Sicht, unerwünschten
Verbrauch von Gewerbeflächenpotenzialen in räumlicher Nähe
zum Stadtzentrum führen.
Für die im Änderungsbereich ausgeschlossenen Nutzungen stehen auf Bedburger Stadtgebiet außerdem andere, aus städtebaulicher Sicht besser geeignete, Standorte zur Verfügung.
Darüber hinaus ist die bestehende Verkehrsinfrastruktur nicht für
ein, gegenüber anderen Nutzungen erhöhtes Verkehrsaufkommen
ausgerichtet, wie dies i. d. R. z. B. mit einer Ansiedlung von Vergnügungsstätten verbunden ist; Diese Nutzungen sind zudem,
aufgrund i. d. R. auch nächtlicher Betriebszeiten, häufig mit nicht
unerheblichen Emissionen verbunden, die benachbarte schutzbedürftige Nutzungen stören können.
Einzelhandelssteuerung
Planinhalt und Festsetzungen
30
Gleichermaßen begründet sich der Ausschluss der nach § 8
BauNVO allgemein und ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten.
Einen weiteren Ausschlussgrund stellt in diesem Zusammenhang
die planerische Absicht der Stadt Bedburg dar, sog. „Gradingdown-Effekte“ und bodenrechtliche Spannungen im Änderungsbereich und in seinem Umfeld zu vermeiden - insbesondere mit Blick
auf die vorhandenen Nutzungen.
Zusammenfassend begründet sich der Nutzungsausschluss in den
planerischen Zielen,
Nutzungen, die üblicherweise flächen- und verkehrsintensiv
sind und/oder (temporär) mit erhöhten Lärmemissionen
verbunden sein können, im Plangebiet i. S. der planerisch
gebotenen Konfliktlösung zu vermeiden.
Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten
Sortimenten - dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept für
die Stadt Bedburg folgend – durch Ausschluss oder Beschränkung zu steuern.
Dabei wird gemäß § 1 Abs. 5 i. V. mit Abs. 9 BauNVO festgesetzt,
dass bestimmte Einzelhandelsnutzungen innerhalb des Gewerbegebiets ausnahmsweise zugelassen werden können.
Ausnahmsweise zulässige
Nutzungen
Dazu gehören Einzelhandel mit zentren- und/oder nahversorgungsrelevanten Randsortimenten in einem Umfang von bis zu
10 % der Gesamtverkaufsfläche sowie Verkaufsstellen mit zentren- und/oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten, die in unmittelbarem räumlichen und betrieblichen Zusammenhang mit einem zulässigen Gewerbebetrieb stehen, diesem räumlich zugeordnet sowie flächenmäßig und funktional untergeordnet sind.
Einzelhandel mit zentren- und/oder
nahversorgungsrelevanten Randsortimenten, untergeordnete Verkaufsstellen
Die Zulässigkeit von Verkaufsstellen, die in unmittelbarem räumlichen und betrieblichen Zusammenhang mit einem zulässigen Gewerbebetrieb (z. B. Handwerks- oder produzierender Gewerbebetrieb, Dienstleistungsbetrieb) stehen, trägt dem Umstand Rechnung, dass bestimmte Betriebe auf Verkaufsflächen angewiesen
sind. Um dabei negative städtebauliche Auswirkungen, z. B. durch
eine „Verselbständigung“ und ein unbeschränktes Flächenwachstum dieser Einzelhandelsnutzungen, zu vermeiden, müssen diese
im Verhältnis zum (Produktions-) Betrieb sowohl umsatzbezogen
als auch flächenbezogen deutlich untergeordnet sein (sog. „Annexhandel“). Diese Unterordnung setzt einen engen funktionalen
und räumlichen Bezug der Verkaufsfläche zu den sonstigen Betriebsflächen voraus.
Unternehmen, die Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten der „Bedburger Liste“ betreiben, sind im Plangebiet grundsätzlich zulässig. Einzelhandel mit zentren- und/oder nahversor-
Planinhalt und Festsetzungen
31
gungsrelevanten Randsortimente ist dabei bis zu einem Umfang
von bis zu 10 % der Gesamtverkaufsfläche zulässig. Damit wird
Ziel 5) und Grundsatz 6 des Landesentwicklungsplans – LEP –
Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – entsprochen
(Standort, Beeinträchtigungsverbot und relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente bei Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten).
Danach kann davon ausgegangen werden, dass die zentralen
Versorgungsbereiche im Stadtgebiet bzw. in den umliegenden
Städten und Gemeinden durch einen Umfang zentrenrelevanter
Randsortimente von 10 % der Gesamtverkaufsfläche (und höchstens 2.500 qm) nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
An der Wiesenstraße Hausnr. 12 besteht ein Wohngebäude, das
bereits vor Inkrafttreten des Ursprungsbebauungsplans Nr. 1 –
unabhängig von einer Gewerbenutzung - genehmigt und damit
formell legal ist. Die Wohnnutzung liegt in einem überwiegend bebauten Gebiet und ist als sog. Fremdkörper im festgesetzten Gewerbegebiet anzusehen. Sie soll dahingehend planungsrechtlich
abgesichert werden, dass sie auf Dauer, gegebenenfalls auch in
veränderter Form, Bestand haben kann.
Gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO wird daher festgesetzt, dass das
Wohngebäude künftig geringfügig erweitert und verändert werden
kann.
Das Maß von 3,00 m von baulichen Erweiterungen ist dadurch
begründet, dass in Bezug auf die Größenordnung des Hauptgebäudes untergeordnete Anbauten oder Terrassen möglich werden
sollen. Auch Maßnahmen der Wärmedämmung sind eingeschlossen. Änderungen an dem Wohngebäude, d.h. die Umgestaltung,
Modernisierungsmaßnahmen oder ein Rückbau sind ebenfalls
zulässig. Eine bauliche Erweiterung, die über 3,00 m entsprechend
der Festsetzung hinausginge, würde - in Anbetracht der aktuellen
Größenordnung des Gebäudes - dessen Maßstäblichkeit verändern und es damit wesentlich vergrößern.
Durch die Berücksichtigung der schützenswerten Wohnnutzung im
Rahmen der Gewerbegebietseinschränkung auf sog. mischgebietstypische Gewerbenutzungen ist ein verträgliches Nebeneinander der Wohn- und gewerblichen Nutzungen sichergestellt. Die
Zweckbestimmung des Gewerbegebiets wird somit durch die
Wohnnutzung nicht in Frage gestellt.
Für die genehmigten Betriebsleiterwohnungen an der Otto-HahnStraße wird ein erweiterter Bestandsschutz auf Grundlage von § 1
Abs. 10 BauNVO ausdrücklich nicht vorgesehen. Dadurch soll eine
Verfestigung solcher Nutzungen in dem festgesetzten Gewerbegebiet vermieden werden, deren Schutzanspruch ggf. zu weiteren
Einschränkungen für die gewerbliche Nutzung führen würde.
„erweiterter Bestandsschutz“ gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO für ein
vorhandenes Wohngebäude an
der Wiesenstraße
Planinhalt und Festsetzungen
Ferner setzt der Bebauungsplan gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO fest,
dass die gemäß § 8 Abs. 1 Nr. 4 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Anlagen für sportliche Zwecke nur ausnahmsweise zugelassen werden können.
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ausnahmsweise zulässige
Nutzungen
Auch diesbezüglich steht das Planungsziel im Vordergrund, einen
aus stadtentwicklungspolitischer Sicht unerwünschten Verbrauch
von Gewerbeflächenpotenzialen in räumlicher Nähe zum Stadtzentrum sowie potenziellen Lärmimmissionskonflikten vorzubeugen.
Durch die Festsetzung über nur ausnahmsweise zulässige Nutzungen behält sich die Stadt Bedburg eine Entscheidung im Einzelfall vor und es wird einer, sich möglicherweise städtebaulich
negativ auswirkenden, Häufung dieser Anlagen vorgebeugt.
4.2
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird in dem Gewerbegebiet durch
die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) in Verbindung mit
der Festsetzung der maximal zulässigen Höhe baulicher Anlagen
und Gebäude in Metern über Normalhöhen-Null (m ü. NHN) gemäß § 16 Abs. 3 BauNVO hinreichend bestimmt.
Grundflächenzahl (GRZ)
Im Gewerbebau können die Geschosshöhen – in Abhängigkeit von
der jeweiligen Nutzung - stark differieren. Daher wird festgesetzt,
dass die Oberkante der zu errichtenden baulichen Anlagen und
Gebäude die im Bebauungsplan eingetragene maximale Höhe von
70,00 m über Normalhöhen-Null (NHN) gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4
BauNVO nicht überschreiten darf. Die Oberkante definiert sich
über die obersten Bauteile der zu errichtenden baulichen Anlagen
und Gebäude. Dadurch wird die Höhe baulicher Anlagen und Gebäude absolut bestimmt, ohne dass Planungsnachteile für die betroffenen Grundstückseigentümer im Plangebiet entstehen; Im
Vergleich zu der bisher festgesetzten Geschossflächenzahl von
1,6 ergibt sich dabei ein größerer Spielraum für die Grundstückseigentümer im Plangebiet, weil unterschiedlichen gewerblichen
Anforderungen Rechnung getragen wird.
Höhe baulicher Anlagen und
Gebäude
Gleichzeitig soll durch die festgesetzte zulässige Grundflächenzahl
und bauliche Höhe erreicht werden, dass sich eine Neubebauung
– unabhängig von einer bestimmten Dachform und tatsächlichen
Geschosszahl – in das bauliche Umfeld einfügt.
Bei einem Geländeniveau, das im Änderungsbereich bei rund
57,50m über NHN liegt erlaubt die festgesetzte maximale Höhe
von 70,00 m über NHN Gebäudehöhen von rund 12,50 m über
NHN.
Planinhalt und Festsetzungen
33
Damit werden die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes
der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO im Änderungsbereich
i. S. d. sparsamen Umgangs mit Grund und Boden ausgeschöpft
und werden - auch ohne Darstellung bzw. Festsetzung einer Geschossflächenzahl – rechnerisch nicht überschritten.
4.3
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in der 2. Änderung
des Bebauungsplans Nr. 1 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zeichnerisch durch Baugrenzen bestimmt. Die festgesetzten Baugrenzen berücksichtigen in den Gewerbegebieten einen Abstand von
überwiegend fünf Metern zu angrenzenden Erschließungsstraßen
und zu Grundstücksgrenzen.
Festsetzung der Baugrenzen
überwiegend wie in der
1. Bebauungsplanänderung
Dieser Abstand wird entlang der nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommenen Wasserfläche des Pützbachs als Fläche umgrenzt, die von Bebauung freizuhalten ist, um Bodenverdichtungen
bzw. –befestigungen in unmittelbarer Nähe des Bachlaufs und
Beeinträchtigungen des Gehölzbestands an der Uferböschung zu
vermeiden.
Von Bebauung freizuhaltender
Uferstreifen
In Richtung Wiesenstraße wird die festgesetzte Baugrenze gegenüber der Festsetzung des Ursprungsbebauungsplans um 10 m
verschoben. Die Festsetzung folgt dem Grundsatz eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und eröffnet einen maßvollen
Spielraum für die Eigentümer für eine ggf. langfristig gewünschte
(bauliche) Neuordnung ihrer Grundstücke. Gleichwohl soll und
kann die hier bestehende städtebauliche Struktur mit Gebäudeanordnung entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenzen und vorgelagerten Stellplatzflächen, die von der Wiesenstraße erschlossen
werden, grundsätzlich beibehalten werden
Baugrenze Wiesenstraße
4.4
Verkehrsflächen
Die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 setzt die öffentlichen
Straßenverkehrsflächen der Wiesen-, Humboldt- und der OttoHahn-Straße in unveränderter Weise und in denselben Flächenabgrenzungen wie der Ursprungsbebauungsplan und dessen
1. Änderung fest.
4.5
Grünflächen
Die Abgrenzung und die Zweckbestimmung der festgesetzten öffentlichen Grünfläche entlang der Erft orientieren sich an der tatsächlichen Nutzung; die Nutzungsabgrenzung erfolgt entlang bestehender Flurstücksgrenzen.
Planinhalt und Festsetzungen
Auf die Festsetzung von Pflanzmaßnahmen innerhalb dieser Fläche wird im Zuge der zweiten Bebauungsplanänderung verzichtet,
da sich seit Aufstellung des Ursprungsbebauungsplans Nr. 1 im
Jahre 1974 und seiner ersten Änderung im Jahre 1986 ein prägender Gehölzbestand entwickelt hat, dessen Pflege im kommunalen Aufgabenbereich liegt.
4.6
Leitungsrecht
Im Nordwesten des Plangebiets verläuft zwischen dem Sackgassenende Humboldtstraße und dem Pützbach und bis zur OttoHahn-Straße eine öffentliche Kanaltrasse über Privatgrundstücke.
Um die Trassenführung und die Erreichbarkeit zu Unterhaltungszwecken dauerhaft zu gewährleisten, setzt der Bebauungsplan hi
weiterhin – wie bereits die erste Änderung – ein Leitungsrecht zugunsten der Stadt Bedburg fest.
Die Festsetzung sichert dabei noch nicht das Recht selbst, dies
kann nur durch grundbuchrechtliche Eintragung der Grunddienstbarkeit geschehen.
4.7
Kennzeichnung
Der gesamte räumliche Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 ist gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB als Fläche
gekennzeichnet, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere
bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind. Auf die Einhaltung der Vorschriften der DIN 1054 „Baugrund - Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau“ wird hingewiesen.
Die Bodenkarte des Landes Nordrhein-Westfalen, Blatt L5104
weist für das Plangebiet Vorkommen von humosen Böden auf.
Diese Böden sind i. d. R. empfindlich gegen Bodendruck und sind
im Allgemeinen kaum tragfähig.
Innerhalb des gesamten Plangebietes erfordern die Baugrundverhältnisse daher ggf. besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich. Die Vorschriften der DIN 1054 „Baugrund-Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau“ sowie der DIN
18196 „Erd- und Grundbau; Bodenklassifikation für bautechnische
Zwecke“ in Kombination mit den Bestimmungen der Bauordnung
NRW sind zu beachten.
34
Flächenbilanz
4.8
35
Nachrichtliche Übernahmen
Gemäß § 9 Abs. 6 BauGB sollen nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen sowie Denkmäler nach Landesrecht nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche
Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.
In die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 38 sind daher nachrichtlich übernommen:
4.9
die Grenze des zum Zeitpunkt der Planaufstellung vorläufig
gesicherten Überschwemmungsgebiets der Erft sowie
die Wasserflächen von Erft und Pützbach und
das im Landschaftsplan Nr. 1, 8. Änderung festgesetzte
Naturschutzgebiet Nr. 2.1 - 3 „Erft zwischen Bergheim und
Bedburg“.
Hinweise
Im Bebauungsplan wird auf Vorgaben hingewiesen, die nach anderen rechtlichen Bestimmungen geregelt sind. Die Hinweise dienen dazu, Eigentümer, Nutzer und Bauherren zu informieren und
z. B. die Notwendigkeit von bestimmten Maßnahmen, Behördenabstimmungen, Genehmigungen und möglichen Nutzungseinschränkungen im Zusammenhang mit einem Vorhaben zu verdeutlichen.
5
Flächenbilanz
Nutzung
Gewerbegebiete
Fläche in qm ca.
42.432
Straßenverkehrsfläche
7.291
Wasserflächen
5.972
Grünfläche
2.504
Räumlicher Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1, gesamt ca. 5,8 ha
6
Maßnahmen zur Umsetzung der Bauleitplanung
Maßnahmen der Bodenordnung nach Baugesetzbuch sind zur
Umsetzung der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 „Gewerbegebiet Wiesenstraße“ nicht erforderlich. Kosten- und Folgeinvestitionen werden durch die Bauleitplanung nicht ausgelöst.
58.199