Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 1/114 "Stadtquartier am Westring" hier: - Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/114.1 „Stadtquartier am Westring - 1. Bauabschnitt“ vom 29.09.2009 - Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/114 gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB)

Sitzungsvorlage Nr.: 125/2011 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 80 - - 66 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Bebauungsplan Nr. 1/114 "Stadtquartier am Westring" hier: - Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/114.1 „Stadtquartier am Westring - 1. Bauabschnitt“ vom 29.09.2009 - Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/114 gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 80 - - 66 - 20.06.2011 Namenszeichen Verwaltungsdirektor/in Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 125/2011 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 20.06.2011 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Bebauungsplan Nr. 1/114 "Stadtquartier am Westring" hier: - Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/114.1 „Stadtquartier am Westring - 1. Bauabschnitt“ vom 29.09.2009 - Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/114 gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB Beschlussentwurf: 1. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/114.1 „Stadtquartier am Westring - 1. Bauabschnitt“ vom 29.09.2009 gemäß §§ 1 (3), 1 (8), 2 (1) BauGB. 2. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB. Sachdarstellung: 1. Problem 1.1 Allgemeine Vorbemerkung/Anlass der Planung Im Rahmen des Städtebaulichen Ideen- und Realisierungswettbewerbs Innenstadt Wesseling 2001 wurden hochwertige Bebauungskonzepte für die wesentlichen Entwicklungspotenziale der Innenstadt erarbeitet. Die Einbeziehung des ca. 4 ha großen Geländes am Westring in den Wettbewerb (Bausteinfläche 1) war aus städtebaulicher Sicht sinnvoll und möglich, da dieses, ursprünglich als Gewerbeerweiterungsfläche geplante Areal, von dem Unternehmen Saint Gobain Abrasives nicht mehr benötigt und der Stadt Wesseling zum Kauf angeboten wurde. Die Stadt Wesseling hat dieses Areal erworben, da es in Anbetracht der zentralen Lage im Wesselinger Stadtzentrum und der Nähe zum Stadtbahnhaltepunkt (S 16 Köln- Bonn) eine optimale Standortgunst zur Ansiedlung innerstädtischer Wohn- und Mischnutzungen aufweist und einen wichtigen Beitrag zur gebotenen Stärkung der Innenstadt als Wohn-, Arbeits- und Einkaufszentrum leisten kann. Für das „Stadtquartier am Westring“ ist das Bebauungskonzept eines der beiden 1. Preisträger des Wettbewerbs - des Büros rha reicher haase associierte, Aachen - als planerische Grundlage für die Entwicklung des Neubauquartiers und die dazu erforderliche Bauleitplanung ausgewählt worden. Das Planungskonzept des Büros rha ist seit 2002, unter Berücksichtigung der städtebaulichen und immissionsschutzrechtlichen Rahmenvorgaben für die Nutzungskonzeption des neuen „Stadtquartiers am Westring“, kontinuierlich weiter entwickelt worden. Der Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling ist mit seiner 2004 wirksam gewordenen 48. Änderung für das Plangebiet des „Stadtquartiers am Westring“ bereits an die aktuellen Planungsziele angepasst worden (Änderung von Gewerbe-/Industrieflächen in gemischte Baufläche/Wohnbaufläche/Grünfläche). Das Planungskonzept für das „Stadtquartier am Westring“ ist in den Jahren 2005- 2009 durch das Büro rha, in Abstimmung mit der Stadt Wesseling, überarbeitet und schrittweise konkretisiert worden. Auf Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz hat sich im Mai 2007 der Arbeitskreis Stadtquartier konstituiert, in dem Vertreter der Ratsfraktionen, der Stadtverwaltung und des Büros rha in mehreren Sitzungen über die städtebaulichen Ziele, Planungsvarianten und geeignete Wohn- und Bebauungsformen für das innerstädtische Neubauquartier diskutiert und beraten haben. Der Arbeitskreis Stadtquartier hat in seiner Sitzung am 27.05.2009 entschieden, das dieser Vorlage beigefügte Planungskonzept als Ergebnis der Arbeitskreisberatungen sowie als Grundlage für die Erarbeitung der Bebauungsplanung für das „Stadtquartier am Westring“ vorzuschlagen. Auf Anregung des Arbeitskreises Stadtquartier ist das favorisierte Planungskonzept für das „Stadtquartier am Westring“ dem Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz in seiner Sitzung am 24.06.2009 durch das Büro rha reicher haase associierte vorgestellt worden. Der Fachausschuss hat das vorgestellte Planungskonzept zustimmend zur Kenntnis genommen und die Verwaltung beauftragt, ein Bebauungsplanverfahren einzuleiten (vgl. Niederschrift zur 35. Sitzung vom 24.06.2009). Entsprechend der Empfehlung des Arbeitskreises, das „Stadtquartier am Westring“ in zwei Bauabschnitten zu entwickeln und demzufolge zuerst einen Bebauungsplan für den als 1. Bauabschnitt definierten Teilbereich der Baufelder entlang der „grünen Hangkante“ zur Birkenstraße aufzustellen, hat der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz in seiner Sitzung am 29.09.2009 einen Aufstellungsbeschluss für den Geltungsbereich des „Stadtquartiers am Westring - 1. Bauabschnitt“ gefasst. Der Aufstellungsbeschluss ist im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 09.12.2009 bekannt gemacht worden. Im Sommer 2010 hat eine Investorengruppe gegenüber der Stadt Wesseling ihr Interesse an der Realisierung eines Konzeptes für seniorengerechten, gehobenen Wohnungsbau innerhalb des 1. Bauabschnittes des „Stadtquartiers am Westring“ und dem Erwerb dieser Baufelder entlang der „grünen Hangkante“ zur Birkenstraße bekundet. Dieses Bebauungskonzept wurde dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz in seiner Sitzung am 29.09.2010 vorgestellt. Das Bebauungskonzept der Investorengruppe steht mit den städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling und dem zu Grunde zu legenden Planungskonzept des Büros rha im Einklang. Der Fachausschuss hat in seiner Sitzung am 29.09.2010 beschlossen, dem von der Investorengruppe beabsichtigten Bebauungskonzept als Grundlage der erforderlichen Bebauungsplanung zuzustimmen. Im Anschluss daran war die zeitnahe Erarbeitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für den 1. Bauabschnitt des „Stadtquartiers am Westring“ sowie ein konkretes Kaufangebot durch die Investorengruppe zugesagt worden, so dass die Stadt Wesseling von einem ernsthaften Interesse an der Umsetzung des Investorenprojektes ausgehen konnte. Seit Ende 2010 war jedoch weder eine Bearbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes noch die Einreichung eines Kaufangebotes durch die Investorengruppe zu verzeichnen. Auch nach mehrfacher Kontaktaufnahme der Verwaltung zu der Investorengruppe liegen derzeit keine belastbaren Aussagen hinsichtlich einer zeitnahen Realisierung des Investorenprojektes vor. Nach Sachstandsberichten der Verwaltung in den Sitzungen des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umweltschutz am 30.03.2011 und am 26.05.2011 hat der Fachausschuss, entsprechend einem Antrag der Fraktionen der CDU und FDP (Vorlage 88/2011), die Verwaltung beauftragt, das Planungsverfahren für die Bebauung des „Stadtquartiers am Westring“ mit hoher Priorität weiter zu führen. Die Verwaltung hat in der Sitzung am 26.05.2011 vorgeschlagen, die erforderliche Bebauungsplanung für den gesamten Bereich des „Stadtquartiers am Westring“ zu erarbeiten, nicht nur für den 1. Bauabschnitt. Da es sich nicht mehr um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, sondern um einen Angebots- Bebauungsplan handelt, gibt es keinen städtebaulichen Grund, die Erarbeitung auf den 1. Bauabschnitt des Stadtquartiers zu beschränken. Weiterhin kann damit auf die parallele Aufhebung des bisher rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1/72 Teil a verzichtet werden. Diese Aufhebung wäre aus immissionsschutzrechtlichen Gründen erforderlich geworden, wenn die Neuaufstellung des Bebauungsplanes nur den 1. Bauabschnitt des Stadtquartiers umfasst hätte. Dementsprechend wird vorgeschlagen, den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1/114.1 für das „Stadtquartier am Westring - 1. Bauabschnitt“ formell aufzuheben und einen Aufstellungsbeschluss für den gesamten Bereich des „Stadtquartiers am Westring“ zu fassen. Das Planverfahren soll für den gesamten Geltungsbereich des „Stadtquartiers am Westring“ (Bebauungsplan Nr. 1/114) weiter geführt werden. 1.2 Geltungsbereich/Planungsziele Der Geltungsbereich der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ (ca. 4,9 ha insgesamt) umfasst die „grüne Hangkante“ entlang der Birkenstraße, die Gesamtfläche des geplanten Baugebietes, den südlich anschließenden Grünbereich sowie die zur Optimierung der Verkehrsanbindung notwendigen Flächen des Westrings und des Schwarzen Weges. Er wird begrenzt durch den Westring (nordwestliche Straßenkante), die Birkenstraße (nordöstliche Straßenkante), das Betriebsgelände der Saint Gobain Abrasives (nordwestliche Grundstücksgrenze) sowie durch den Schwarzen Weg (nordöstliche Straßenkante). Die genaue Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ ist der zeichnerischen Darstellung zu entnehmen (vgl. Karte Plangeltungsbereich). Als wesentliche Planungsziele, die mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ verfolgt werden, sind zu nennen: - Attraktivierung und Stärkung der Innenstadt als Wohn-, Arbeits- und Einkaufsstandort; Realisierung eines hochwertigen Wohn- und Mischgebietes, mit einem vielfältigen Angebot an Bau- bzw. Wohnformen und Grundstücksgrößen, sowie einer optimalen Anbindung an die Stadtbahnlinie S 16; Gliederung des Baugebietes in überschaubar dimensionierte Baufelder, die eine abschnittsweise Erschließung und Umsetzung ermöglichen; räumliche Vernetzung des neuen Stadtquartiers mit der Fußgängerzone, den benachbarten Wohngebieten und den Grün- und Sportanlagen. 1.3 Übergeordnete Vorgaben/geltendes Planungsrecht Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Wesseling ist mit seiner 48. Änderung für das Plangebiet des „Stadtquartiers am Westring“ bereits an die aktuellen Planungsziele angepasst worden. Die 48. FNP- Änderung ist 2004 wirksam geworden und enthält Darstellungen des Plangebietes als „gemischte Bauflächen“ (M, ca. 2,42 ha), Wohnbauflächen (W, ca. 1,44 ha), Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ sowie „örtliche Hauptverkehrsstraßen“. Die für die Realisierung des „Stadtquartiers am Westring“ erforderliche Bebauungsplanung kann damit gemäß § 8 (2) BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Bebauungsplan Für den Plangeltungsbereich besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 1/72 Teil a (Rechtskraft seit 1974). Entsprechend der Darstellungen des bis 2004 für diesen Bereich wirksamen Flächennutzungsplanes enthält der Bebauungsplan Nr. 1/72 Teil a im Wesentlichen die Festsetzung von Gewerbe- und Industriegebieten (GE/GI) mit Nutzungsbeschränkungen, von Grünflächen (sichtschützendes Grün) sowie eines Landschaftsschutzgebietes entlang der Birkenstraße („grüne Hangkante“). Entsprechend der angestrebten Entwicklung innerstädtischer Wohn- und Mischnutzungen innerhalb des Plangebietes besteht das Erfordernis zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 1/114 werden die bisher verbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/72 Teil a in dem davon betroffenen Planbereich automatisch außer Kraft treten. 1.4 Städtebauliches Planungskonzept Das als Ergebnis des Arbeitskreises Stadtquartier vorgeschlagene Planungskonzept des Büros rha sieht 7- 8 Baufelder vor, die teils unmittelbar vom Westring, teils durch die vom Westring abzweigende Haupterschliessungsstraße und Wohnwege erschlossen werden sollen. Eine Bauzeile parallel zum HGK- Betriebsgelände soll durch den Schwarzen Weg erschlossen werden. Innerhalb der 4 Baufelder entlang der „grünen Hangkante“ werden Wohngrundstücke für den Eigenheimsektor (Hausgruppen, Doppelhäuser, freistehende Wohnhäuser) vorgesehen. Diese Baufelder sollen als „Allgemeines Wohngebiet“ gemäß § 4 BauNVO (WA) entwickelt und festgesetzt werden. Die 3- 4 Baufelder entlang des HGK- Betriebsgeländes werden aus immissionsschutzrechtlichen Gründen in Wohn- bzw. Mischnutzungen gegliedert. Entsprechend der bisherigen schalltechnischen Untersuchungen können entlang der geplanten Haupterschließungsstraße Wohnbauten vorgesehen werden. Innerhalb der Bauzeile parallel zum Schwarzen Weg sollen innenstadtverträgliche Mischnutzungen (Büros/Dienstleistungen, Verwaltung, freie Berufe etc.) angesiedelt werden, da Wohnnutzung dort in Anbetracht des HGK- Betriebsgeländes nicht umsetzbar ist. Diese Baufelder sollen im Sinne eines gegliederten Mischgebietes (§ 6 BauNVO, MI) entwickelt und festgesetzt werden. Der derzeit als Einbahnstraße vorhandene Westring sowie der Schwarze Weg sollen verbreitert werden, um zukünftig Beidrichtungsverkehr zwischen dem Stadtquartier und dem Kreisverkehr Westring/Poststraße zu ermöglichen. Die „grüne Hangkante“ mit ihrem Baumbestand wird erhalten, zusätzlich sollen ein Quartiersplatz in Höhe des 2. Baufeldes sowie eine großzügige Grünanlage mit Spiel- und Freiraumfunktionen im Süden des Wohngebietes angelegt werden. Damit kann sowohl eine Einbindung des neuen Stadtquartiers in bestehende Grünbereiche als auch die Schaffung zusätzlicher wohnungsnaher Grün- und Freiflächen erreicht werden. 2. Lösung Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/114.1 „Stadtquartier am Westring - 1. Bauabschnitt“ vom 29.09.2009 gemäß §§ 1 (3), 1 (8), 2 (1) BauGB (vgl. Karte Plangeltungsbereich). Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB (vgl. Karte Plangeltungsbereich). Nach Einleitung des Planverfahrens soll ein Bebauungsplan- Vorentwurf mit Begründung und Umweltbericht zum Zwecke der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 3 (2) BauGB erarbeitet werden. 3. Alternativen Keine 4. Finanzielle Auswirkungen Die Bauflächen des „Stadtquartiers am Westring“ befinden sich im Eigentum der Stadt Wesseling, so dass Einnahmen aus dem Verkauf attraktiver innerstädtischer Baugrundstücke zu erwarten sind. Die Erschließung der Bauflächen (Verkehrserschließung, Ver- und Entsorgung) ist herzustellen, so dass nach derzeitigem Sachstand sowohl durch die Stadt Wesseling als auch durch die für die Ver- und Entsorgung zuständigen Unternehmen Erschließungsleistungen erbracht werden müssen. Die Projektkalkulation soll parallel zur Schaffung des notwendigen Planungsrechts für das „Stadtquartier am Westring“ erarbeitet werden. Es ist vorgesehen, das Planungsbüro rha reicher haase associierte, Aachen, mit der Bearbeitung des Bebauungsplanes Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ zu beauftragen. Neben Honorarkosten für das Planungsbüro rha sind voraussichtlich Kosten für die Erstellung eines Lärmgutachtens, gegebenenfalls auch für weitere Gutachten, zu erwarten. Anlagen: - Karte Plangeltungsbereich - Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1/114.1 „Stadtquartier am Westring - 1. Bauabschnitt“ vom 29.09.2009 - Karte Plangeltungsbereich - Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1/114 „Stadtquartier am Westring“ - Planungskonzept „Stadtquartier am Westring“ (Ergebnis des Arbeitskreises Stadtquartier, Verkleinerung)