Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 29/2007)

Planzeichenerklärung Art der baulichen Nutzung WA Allgemeines Wohngebiet WR Reines Wohngebiet (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §4 BauNVO) (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §3 BauNVO) Maß der baulichen Nutzung z.B. GRZ 0,4 z.B. 0,5 z.B. I Grundflächenzahl als Höchstmaß (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) Geschoßflächenzahl als Höchstmaß (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) Höhe baulicher Anlagen TH z.B. bis 4,50 Traufhöhe als Höchstmaß m (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) Bauweise, Baulinie, Baugrenze o offene Bauweise (§9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, §22 BauNVO) nur Einzelhäuser zulässig (§9 Abs.1 Nr. 2 BauGB, §22 und §23 BauNVO) Baugrenze (§9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, §22 und §23 BauNVO) Verkehrsflächen Straßenverkehrsfläche (öffentlich) (§9 Abs. 1 Nr. 11und Abs. 6 BauGB) Straßenbegrenzungslinie (§9 Abs. 1 Nr. 11und Abs. 6 BauGB) Sonstige Planzeichen Grenze des räumlichen Geltungsbereichs der Änderung des Bebauungsplans (§9 Abs. 7 BauGB) Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen GA (§9 Abs. 1 Nr. 4und Nr.22 BauGB) hier: Zweckbestimmung Garage Sichtdreieck (§9 Abs. 1 und 7 BauGB) Textliche Festsetzungen WA I O (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO und §22 BauNVO): (Übernahme der Festsetzungen aus dem Urplan und der 4. vereinfachten Änderung) Die Hauptgebäudestellung ist unverbindlich. Es sind nur freistehende Einzelhäuser zulässig. Garagen / Nebenanlagen (§9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, §22 und §23 BauNVO): Garagen und Nebenanlagen sind nur auf den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig oder auf den dafür festgesetzten Flächen. Sichtdreiecke (§9 Abs. 1 und 7 BauGB): Die innerhalb der Sichtdreiecke liegenden Grundstücksteile sind von Gegenständen, baulichen Anlagen und Bewuchs von 0,70 m bis 2,50 m Höhe, bezogen auf die Fahrbahnoberfläche, ständig freizuhalten. Gestalterische Festsetzungen (§9 Abs. 1 und 7 BauGB sowie § 86 BauO NRW): Die vorliegende Planung ersetzt die gestalterischen Festsetzungen der 4. vereinfachten Änderung und des Urplanes des Bebauungsplanes. Dachneigung: Es sind geneigte Dächer mit einer Neigung von 25 bis zu 45 Grad zulässig. Traufhöhen: Es sind Traufhöhen von bis zu maximal 4,50 m zulässig. Oberer Bezugspunkt: Schnittpunkt der Außenwände mit der Oberkante der Dachhaut. Unterer Bezugspunkt: Natürliche Geländeoberfläche gemessen an der Nordseite des Hauses. Gauben: Flachdachgauben sind bis 1/4 der Hauptkörperlänge erlaubt. Die sichtbare Gaubenhöhe darf höchstens 1,50 m betragen. Der Mindestabstand von einem Giebel muss mindestens 2,50 m betragen. WR I O (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO und §22 BauNVO): (Übernahme der Festsetzungen aus dem Urplan und der 4. vereinfachten Änderung) Es gelten die selben Festsetzungen wie für den Bereich WA I O. WA II O (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO und §22 BauNVO): (Übernahme der Festsetzungen aus dem Urplan und der 4. vereinfachten Änderung) Traufhöhe(§9 Abs. 1 und 7 BauGB sowie § 86 BauO NRW): 5,60 m (Bezugspunkte wie WA I O) Dachneigung (§9 Abs. 1 und 7 BauGB sowie § 86 BauO NRW):: 25 bis zu 45 Grad Hinweise Bodenaushub Gemäß § 3a der Satzung über die Abfallentsorgung im Kreis Lippe (21.11.1993) soll bei Baumaßnahmen unbelasteter Bodenaushub so ausgebaut, zwischengelagert und transportiert werden, dass Vermischungen mit Bauschutt, Baustellenabfällen und anderen Abfallstoffen unterbleiben. Soweit möglich, sollte daher Bodenaushub innerhalb des Plangebietes verbracht werden. Niederschlagsableitung Aufgrund des § 51 a Abs. 1 Landeswassergesetzes ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies unter Maßgabe der Bodenverhältnisse und ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Dabei ist allerdings § 53 Abs. 1 c des Landeswassergesetzes besonders zu beachten. Somit ist im Einzelfall Rücksprache mit dem Abwasserwerk der Gemeinde Leopoldshöhe zu führen und die Entwässerungssatzung der Gemeinde Leopoldshöhe zu berücksichtigen. Denkmalschutz Wenn bei Erdarbeiten kultur- oder erdgeschichtliche Bodenfunde oder Befunde (etwa Tonscherben, Metallfunde, dunkle Bodenverfärbungen, Knochen, Fossilien) entdeckt werden, ist nach §§ 15 und 16 des Denkmalschutzgesetzes die Entdeckung unverzüglich der Gemeinde oder dem Amt für Bodendenkmalpflege, hier im Auftrag: Lippisches Landesmuseum Detmold, Tel.: 05231/9925-0, anzuzeigen und die Entdeckungsstätte drei Werktage in unverändertem Zustand zu belassen. Deutsche Telekom Im Planbereich sind Telekommunikationslinien/-anlagen der T-Com vorhanden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes und der Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Versorgungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich dem Produktionsbüro Bielefeld, Herforder Straße 14, in 33602 Bielefeld, mindestens 3 Monate vor Baubeginn schriftlich angezeigt werden. Eon Westfalen Weser GmbH Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich Anlagen der Firma Eon Westfalen Weser GmbH. Zur Vermeidung von Beschädigungen dieser Anlagen ist es erforderlich, sich vor Bauausführung in die Lage dieser Anlagen einweisen zu lassen. Ihr Ansprechpartner hierfür ist die Betriebsstelle Lage: Pivitsheider Str. 11, 32791 Lage, Tel: 05232/9536-0. Gasleitungen: Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes befinden sich Mitteldruckgasleitungen der Firma RWE, die nicht durch Bauarbeiten beeinträchtigt werden dürfen. Vor Bauarbeiten sind entsprechende Erkundigungen einzuholen. Ansprechpartner ist: RWE Gas AG Regionalzentrum Ostwestfalen-Lippe Hellweg 12 333758 Rheda-Wiedenbrück 05242-95103 Gewässer Im oder direkt am Plangebiet ist kein oberirdisches Gewässer oder natürliches Überschwemmungsgebiet bekannt. Örtliche Bauvorschriften Gem. § 86 Landesbauordnung NRW (BauO NRW) werden mit einzelnen Festsetzungen im Text „örtliche Bauvorschriften“ erlassen. Mit ihrer Aufnahme in den Bebauungsplan werden sie zugleich Bestandteile des Bebauungsplanes. Verstöße gegen die gestalterischen Festsetzungen gelten als Ordnungswidrigkeit gem. § 84 BauO NRW. Rechtsgrundlagen • • • • • • Baugesetzbuch (BauGB) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI. I S. 3316) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 25. März 2002 (BGBI. I S. 1381) Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV NW S. 666) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBI. I S. 132) Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 01.03.2000 (GV NRW S. 256) Planzeichenverordnung vom 18.12.1990 (BGBI. 1991 I S. 58) Verfahrensvermerke Katasternachweis Die Darstellung des gegenwärtigen Zustandes stimmt mit den Katasterunterlagen überein. Eindeutigkeit Aufstellung Es wird bescheinigt, dass die Festsetzungen der städtebaulichen Planung geometrisch eindeutig sind. Dieser Plan ist gemäß § 2 des Baugesetzbuches durch Beschluss des Hochbau- und Planungsausschusses der Gemeinde Leopoldshöhe vom _____________ aufgestellt worden. Die Planunterlagen für den Geltungsbereich des Planes auf der Grundlage der Flurkarte im M 1:1000 entsprechen dem Stand v. _____________ Der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Leopoldshöhe hat in seiner Sitzung am ____________ dem Entwurf des Bebauungsplanes zugestimmt und seine öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Der Aufstellungsbeschluss beschlossen. Ort und Dauer der öffentlichen wurde am Auslegung wurden ortsüblich _________________ am ______________ ortsüblich bekanntgemacht. bekanntgemacht. Der Entwurf des Bebauungsplanes und der Begründung haben vom _____________ bis _____________ gem. § 3Abs. Leopoldshöhe, den 2 BauGB öffentlich Gemeinde Leopoldshöhe ausgelegen. Detmold, den Detmold, den Kreis Lippe Im Auftrag Kreis Lippe Im Auftrag Der Landrat, Kreis Lippe Vermessung und Kataster Der Landrat, Kreis Lippe Vermessung und (Schemmel) Kataster Satzungsbeschluss Inkrafttreten Dieser Bebauungsplan ist gem. § 10 des Baugesetzbuches vom Rat der Gemeinde Leopoldshöhe am _________________ als Satzung beschlossen worden. Dieser Bebauungsplan ist gemäß § 10 (3) BauGB am _____________ Im Amtsblatt des Kreises Lippe bekanntgemacht worden. Leopoldshöhe, den Der Bebauungsplan ist damit am ______________ rechtsverbindlich geworden. Gemeinde Leopoldshöhe Leopoldshöhe, den (Schemmel) (Bürgermeister) Planverfasser Der Entwurf des Bebauungsplanes ist vom Bauamt der Gemeinde Leopoldshöhe ausgearbeitet worden. Leopoldshöhe, den Gemeinde Leopoldshöhe Gemeinde Leopoldshöhe Auslegung (Schemmel) (Bürgermeister) Leopoldshöhe, den Gemeinde Leopoldshöhe Begründung I Allgemeines 1. Ziel, Zweck und Notwendigkeit des Bebauungsplanes Die Nachfrage nach Baugrundstücken, die für den Bau von Einfamilienhäusern geeignet sind, hält in der Gemeinde Leopoldshöhe unvermindert an. Diese Nachfrage wird durch die aktuellen Grundstücksverkäufe im Baugebiet „BrunsheideSüd“ dokumentiert. Die Grundstücke innerhalb des Änderungsgebietes der 8. vereinfachten Änderung des vorliegenden Bebauungsplanes sind bereits seit 1967 als Allgemeines und Reines Wohngebiet in eingeschossiger und offener Bauweise festgesetzt. Die vorliegende Planung ändert die gestalterischen Festsetzungen. Hierdurch sind die Räume im Dachgeschoss zukünftig besser nutzbar. 2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, bisherige / künftige Darstellung Der wirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Leopoldshöhe vom 15.06.1971, zuletzt geändert mit der 14. Änderung, stellt den Änderungsbereich bereits als Wohnbaufläche dar. Die vorliegende Planung – mit dem Gebietscharakter WA stimmt daher mit der Darstellung des wirksamen Flächennutzungsplanes überein. 3. Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung Im GEP (TA Oberbereich Bielefeld) ist der Geltungsbereich der vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes als Allgemeiner Siedlungsbereich und Siedlungsschwerpunkt dargestellt. Die Planungsziele und Festsetzungen stimmen daher mit den Zielen der Regionalplanung und Raumordnung überein. 4. Abgrenzung des Geltungsbereiches Der Änderungsbereich liegt in der Gemarkung Leopoldshöhe, Flur 2. Der Geltungsbereich wird im einzelnen wie folgt umgrenzt: • im Norden durch die Straße Im Dreierfeld • im Westen durch die Straße Am Königskamp • im Osten durch die angrenzende Wohnbebauung auf den Flurstücken 645 und 310 • im Süden durch die Straße Am Mühlenbach Der gesamte Änderungsbereich umfasst eine Flächengröße von ca. 10.146 m². Ein Planausschnitt der Deutschen Grundkarte (DGK) ist auf Seite A beigefügt. II Gegenwärtige Rahmenbedingungen 1. Lage im Gemeindegebiet / Geländeverhältnisse / Baugrund und Bodenverhältnisse Das Änderungsgebiet befindet sich im Ortsteil Schuckenbaum der Gemeinde. Die Umgebung ist durch die bereits vorhandene Wohnbebauung geprägt. Diese Wohnbebauung ist als Ein- und Zweifamilienhaus in offener Bauweise ausgeführt. Die umgebende Bebauung ist ein- und zweigeschossig. Die Zweigeschossigkeit erreichen eine Anzahl von Gebäuden entlang der Straße Am Königskamp sowie ein Gebäude innerhalb des Planungsgebietes. Die Dachlandschaft ist durch geneigte Dächer geprägt, die als Satteldach ausgeführt sind. Das Gelände im Änderungsgebiet hat am östlichen Rand (Flurstücke 646 und 310) nur eine geringe Höhenentwicklung. Im weiteren Verlauf fällt das Gelände stärker ab. Die Flurstücke 646 und 310 liegen auf einer Höhe von ca. 111 m ü. N.N. Die Straße Am Königskamp hat eine Ausbauhöhe von im Mittel ca. 108 m ü N.N. (Abschnitt der Straße direkt am Änderungsgebiet verlaufend). Gemäß der Bodenkarte, herausgegeben vom Landesvermessungsamt NRW 1983, letzte Fortführung 1999, steht im Geltungsbereich überwiegend der Bodentyp Pseudogley an. Die Bodenart wird durch den hohen Lehmanteil der Böden geprägt. Dieser Bodentyp findet sich auf den angrenzenden schon bebauten Grundstücken. Die Eignung, des im Änderungsgebietes anstehenden Bodens, als Baugrund dürfte somit gegeben sein. 2. Eigentumsstruktur / baulicher Bestand / Nutzung Innerhalb des Änderungsbereiches befinden sich alle Grundstücke in Privatbesitz. An der Einmündung der Straße Am Mühlenbach steht ein zweigeschossiges Gebäude, welches die Zweigeschossigkeit im Dachraum erreicht. Die sonstigen Flächen im Änderungsbereich liegen derzeit brach oder werden als Hausgarten genutzt. 3. Immissionsbelastung Der Änderungsbereich ist bis auf ein Gebäude im südwestlichen Teil des Änderungsgebietes unbebaut. Die nicht bebauten Flächen liegen entweder brach oder werden als Gartenland der angrenzenden Wohnhäuser genutzt. Die ausgeübten Nutzungen entsprechen einem WA, mit dem diesen zugehörigen Immissionen. In der Nähe des Änderungsbereiches befindet sich die Kläranlage Schuckenbaum. Die Klärbecken haben eine Entfernung von über 300 m zum unbebauten Teil des Änderungsgebietes. Ein kleiner Teil des Änderungsgebietes unterschreitet den Abstand von 300 m. Dieser ist aber bereits mit einem Gebäude bebaut und als WA festgesetzt. Die Kläranlage hat eine Kapazität von 24.000 EGW und entspricht dem Stand der Technik. 4. Bestehendes Planungsrecht Das Änderungsgebiet liegt innerhalb des seit 1967 rechtskräftigen Bebauungsplanes „Königskamp“. Mit der 4. Änderung des Bebauungsplanes erfolgte im Jahr 1982 eine Überplanung des Gebietes. Das Gebiet ist derzeit (Festsetzungen 4. Änderung) als WA und WR mit einem Vollgeschoss in offener Bauweise mit einer GRZ und GFZ von 0,4 bzw. 0,5 festgesetzt. Die überbaubaren Flächen sind durch Baugrenzen definiert. Mit der 4. Änderung sind auch gestalterische Festsetzungen erfolgt. Dies sind eine Drempelhöhe von 60 cm, eine Sockelhöhe von 50 cm, Festsetzungen zu Gauben und Dachneigungen von 35 bis zu 45 Grad. Der südwestliche Teil des Planungsgebietes ist als Allgemeines Wohngebiet in zweigeschossiger, offener Bauweise festgesetzt. Aus dem Ur-Plan sind noch weitere gestalterische Festsetzungen zu beachten. Dies sind im Wesentlichen die festgesetzten Traufhöhen. III Wesentlicher Inhalt und zu erwartende Auswirkungen der Planung 1. Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie des Bodenschutzes a) Grundsätzliche Aussagen zu einzelnen Belangen Das Änderungsgebiet liegt innerhalb eines bebauten Ortsteiles der Gemeinde, in einem rechtskräftigen Bebauungsplan. Als Gebietscharakter ist WA und WR festgesetzt. Durch die Festsetzung von Baugrenzen in Kombination mit einer GRZ von 0,4 sind bereits versiegelbare Flächen vorhanden. Zu betrachten sind gemäß §1 (6) Nr. 7 a und § 1a BauGB folgende Schutzgüter: • Tiere, • Pflanzen, • Boden, • Wasser, • Luft, • Klima, • das Wirkungsgefüge der v.g., • Landschaft, • biologische Vielfalt, • Mensch, • Auswirkungen auf Kulturgüter Eine detaillierte Betrachtung der Schutzgüter entfällt. Die Beeinträchtigung der Schutzgüter wird durch die vorliegende Planung nicht vergrößert. Dies ist dadurch begründet, dass nur gestalterische Festsetzungen geändert werden. Die vorliegende Planung setzt keine Veränderung der überbaubaren Flächen oder der zulässigen Gesamtversiegelung fest. Zu den Auswirkungen auf Kulturgüter siehe auch den Punkt III.3 Belange der Baukultur / des Denkmalschutzes. b) Eingriffsregelung Eine Abarbeitung der Eingriffsregelung ist nicht erforderlich. Der Eingriff in Natur und Landschaft, den die vorliegende Planung ermöglicht, ist nicht größer als der bisher zulässige. c) Sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden unter Begrenzung der Bodenversiegelung, Wiedernutzbarmachung von Flächen, Beachtung der Aspekte zur Nachverdichtung und Innenentwicklung, Aussagen zu Altlasten / Bodenschutz / Bodenaushub und Bodenentsorgung Der Grundsatz des schonenden Umgangs mit Grund und Boden (§ 1a (2) BauGB) unter Begrenzung der Bodenversiegelung wird berücksichtigt, indem die Erschließung und die Grundflächenzahl auf das notwendige Maß beschränkt bleiben. Zusätzliche Flächenversiegelungen sind mit der vorliegenden Planung nicht möglich. Eine Beanspruchung des Bodens ist grundsätzlich bereits mit der Genehmigung des Bebauungsplanes Nr. 08/04 “Königskamp“ erfolgt. Die vorrangige Inanspruchnahme von Brachflächen bzw. Wiedernutzbarmachung von Flächen erfolgt mit der vorliegenden Planung, da das Grundstück planungsrechtlich bebaubar ist. Die Änderung des Planes vereinfacht die Nutzung des Grundstückes. Dem Aspekt der Nachverdichtung und Innenentwicklung wird Rechnung getragen. Die vorliegende Änderung des Bebauungsplanes ändert auf bereits als Baugrundstücken festgesetzten Flächen die gestalterischen Festsetzungen und vereinfacht dadurch deren Bebauung. Nicht überplanten Fläche im Außenbereich werden so geschont. Für den Geltungsbereich der Planung werden keine Flächen mit Bodenbelastungen in Anspruch genommen. Innerhalb des Planungsbereiches liegen keine Informationen über Altablagerungen und Altlasten vor. Der Erhalt schutzwürdiger Böden ist zu beachten. Die Bodenschutzbehörde hat bis jetzt keine schutzwürdigen Böden mitgeteilt. Gemäß der Bodenkarte, herausgegeben vom Landesvermessungsamt NRW 1983, letzte Fortführung 1999, steht im Geltungsbereich der Bodentyp Pseudogley an. Eine Bebaubarkeit des Bodens ist bereits auf der Grundlage des seit 1967 rechtskräftigen Urplanes möglich. Im Rahmen der Vermeidung von nachteiligen Bodenveränderungen wird i.V.m § 3 a Abs. 2 der Satzung über die Abfallentsorgung im Kreis Lippe der Bodenaushub innerhalb des Plangebietes verbracht, soweit dies technisch möglich ist. Innerhalb des Plangebietes ist kein räumlicher Spielraum für die Unterbringung des Bodenaushubs vorhanden. Der Bodenaushub ist daher abzufahren und entsprechend zu entsorgen. 2. Belange des Verkehrs / der Erschließung Das Änderungsgebiet ist an das öffentliche Straßen- und Wegenetz der Gemeinde Leopoldshöhe angeschlossen. Sowohl der innerörtliche wie auch der überörtliche und regionale PKW und LKW Verkehr sind daher an das Verkehrsnetz angeschlossen. In das Netz des Öffentlichen Personennahverkehrs ist das Planungsgebiet eingebunden. An der Schuckenhofstraße liegt eine Bushaltestelle (Entfernung ca. 300 m), die von der Linie 933 regelmäßig angefahren wird. Die Belange des Fuß- und Radverkehres sind ausreichend gewürdigt. Die bisher vorhandenen Anbindungen an das Fuß- und Radwegenetz bleiben erhalten. Die innere und äußere Erschließung des Änderungsgebietes ist gesichert. 3. Belange der Baukultur / des Denkmalschutzes Innerhalb und in der näheren Umgebung des Änderungsbereiches befinden sich keine Baudenkmäler. Die vorliegende Planung führt zu keinen negativen Auswirkungen auf denkmalgeschützte Bereiche im Gemeindegebiet und das Ortsbild. Die gestalterischen Festsetzungen orientieren sich an dem Gebäudebestand in der Umgebung und greifen typische regionale und ortstypische Gestaltungselemente auf. 4. Belange der Ver- und Entsorgung, der Oberflächenentwässerung und des Wasserschutzgebietes Gewässer Im oder direkt am Plangebiet ist kein oberirdisches Gewässer oder natürliches Überschwemmungsgebiet bekannt. Wild abfließendes Wasser Mit wild abfließendem Wasser von angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen wird aufgrund der topographischen Situation und den bisherigen Erfahrungswerten nicht gerechnet. Schmutzwasserableitung Für die Abwasserbeseitigung kann das vorhandene Kanalnetz (Trennsystem) genutzt werden. Dieses ist ausreichend dimensioniert. Die Erweiterung kann an die Schmutzwasserleitungen in den Straßen Am Königskamp, Im Dreierfeld und Am Mühlenbach angeschlossen werden. Die Kläranlage in Schuckenbaum ist entsprechend der gemeindlichen Entwicklung ausgebaut und entspricht den anerkannten Regeln der Technik. Niederschlagswasserableitung Aufgrund des § 51 a Landeswassergesetzes ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Dabei stellt die Reihenfolge keine Rangfolge dar. Durch verschiedene Bodengutachten im Auftrag des Abwasserwerkes der Gemeinde Leopoldshöhe ist festgestellt worden, dass die im Gemeindegebiet anstehenden Bodentypen einen hohen Lehmanteil aufweisen. Damit verbunden ist ein ungünstiger Durchlässigkeitsbeiwert. Eine Versickerung ist aufgrund der Bodenverhältnisse nicht möglich. Aus diesem Grund wurden Regenwasserkanäle, mittels derer die ortsnahe Einleitung in ein Gewässer gewährleistet ist, verlegt. Somit gilt der in der Entwässerungssatzung festgelegte Anschlusszwang auch für das Regenwasser. Eine Regenwasserbehandlung ist nicht erforderlich, da im Änderungsgebiet eine Wohnbebauung und wohnbauähnliche Bebauung vorhanden ist. Wasserversorgung Die Frischwasserversorgung ist für das Plangebiet als gesichert anzusehen. Die Leitungen sind technisch einwandfrei und ausreichend dimensioniert. Elektrizität und Telekommunikation Die technische Anbindung des Plangebietes an die Versorgungssysteme für Elektrizität und Telekommunikation (siehe Hinweise) ist möglich. Löschwasserversorgung Die Versorgung mit Löschwasser wird durch die Gemeinde gewährleistet. 5. Zukünftige Nutzung a) Städtebauliches Konzept Die vorliegende Änderung des Bebauungsplanes ermöglicht eine bessere Ausnutzung der Wohnräume im Dachraum. Die effektiv nutzbare Wohnfläche steigt so. Trotz der zukünftig verbesserten Ausnutzung, durch die Möglichkeit höhere Drempel und steilere Dächer zu bauen, fügen sich die Baukörper in die vorhandene Wohnbebauung ein. b) Erläuterung der Festsetzungen Im Urplan ist eine Traufhöhe von 4,5 m (im WA I O) bzw. in Teilbereichen auch nur von 3,0 m (im WR I O ) für die eingeschossigen Bereiche festgesetzt. Nach damaligem Verständnis (1967) bezog sich Traufhöhe auf die Dachrinnen. Gemäß der heutigen Definition wären dies Traufhöhen von mind. 0,5 m mehr, da der obere Bezugspunkt für die Traufhöhe jetzt der Schnittpunkt der Dachhaut mit der Außenfläche der Wand ist. Als unterer Bezugspunkt war die planierte Geländeoberfläche im Norden definiert. Damit ermöglichen Aufschüttungen auf den Baugrundstücken eine nochmalige Erhöhung der Traufe. In dem als WR festgesetzten Teilbereich des Änderungsgebietes wird die Traufhöhe durch die vorliegende Planung geringfügig erhöht. Diese geringfügige Erhöhung ist städtebaulich vertretbar, da sich die Baukörper in die umgebende Bebauung einfügen. Eine Vergrößerung der Beschattung von Nachbargrundstücken ist nicht zu erwarten. In den als WA festgesetzten Bereichen tritt durch die Festsetzungen eine Regulierung der Traufhöhen gemäß der heutigen Definition der Traufhöhe ein. Ausgehend von den Überlegungen zu den Höhen im WR sind auch im WA – nach heutigem Verständnis- wesentlich höhere Traufhöhen als die bisher festgesetzten möglich. Die Ausnutzung von Traufhöhen von über 4,5 m ist aber unwahrscheinlich, da in Kombination mit Dächern ab 45 Grad relativ schnell die Zweigeschossigkeit erreicht wird. Eine Rücknahme von Baurechten erfolgt hier deshalb nicht.