Beschlussvorlage (55. Änderung des Flächennutzungsplanes „Gotenstraße- Innenbereich“ hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB Bebauungsplan Nr. 1/106.1 „Gotenstraße- Innenbereich“ hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB)

Sitzungsvorlage Nr.: 143/2011 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung 80 Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) 55. Änderung des Flächennutzungsplanes „Gotenstraße- Innenbereich“ hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB Bebauungsplan Nr. 1/106.1 „Gotenstraße- Innenbereich“ hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche 80 28.06.2011 Namenszeichen Verwaltungsdirektor/in Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 143/2011 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 28.06.2011 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: 55. Änderung des Flächennutzungsplanes „Gotenstraße- Innenbereich“ hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB Bebauungsplan Nr. 1/106.1 „Gotenstraße- Innenbereich“ hier: Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3), 2 (1) BauGB Beschlussentwurf: 1. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt, das Verfahren zur 55. Änderung des Flächennutzungsplanes Wesseling für das Plangebiet „Gotenstraße- Innenbereich“ gemäß den §§ 1 (3), 2 (1) BauGB einzuleiten. 2. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/106.1 für das Plangebiet „Gotenstraße- Innenbereich“ gemäß den §§ 1 (3), 2 (1) BauGB einzuleiten. Sachdarstellung: 1. Problem Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat im Jahr 2005 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/106 für den Bereich „Gotenstraße“ beschlossen. Der Beschluss ist im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 05.10.2005 bekannt gemacht worden und stellt die Rechtsgrundlage für den Erlass der Plansicherungsinstrumente der §§ 14 ff BauGB (Zurückstellung, Veränderungssperre) dar. Der Geltungsbereich dieses Aufstellungsbeschlusses umfasst den gesamten Bereich zwischen Dreilindenstraße, Keltenstraße, Bonner Straße, Dreifaltigkeitskrankenhaus und L 300 Konrad- Adenauer- Straße (vgl. Beschlussvorlage 193/2005). Wesentliche Planungsziele, die mit der Aufstellung der Bauleitplanung „Gotenstraße“ verfolgt werden, sind: - die Mobilisierung, Neuordnung und Bebauung bisher mindergenutzter Flächen zur Stärkung der Innenstadtentwicklung, die Sicherung und Herstellung der öffentlichen Erschließung für die Grundstücksflächen als Voraussetzung ihrer baulichen Nutzbarkeit, die Sicherung einer städtebaulich sinnvollen und immissionsrechtlich praktikablen Nutzungskonzeption, die Vermeidung städtebaulicher Fehlentwicklungen innerhalb des Plangebietes und der angrenzenden Innenstadtbereiche durch Anwendung der BauNVO 1990. Bei dem Plangebiet „Gotenstraße“ handelt es sich um einen unbeplanten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB. Auf Grund der heterogenen Baustrukturen, verschiedenster Nutzungen und der fehlenden öffentlichen Erschließung der noch unbebauten Grundstücksflächen bedarf dieser Bereich einer konzeptionellen Planung, um eine städtebaulich sinnvolle Entwicklung gewährleisten zu können. Zudem ist in Anbetracht der gewachsenen Gemengelage und der kleinteiligen Parzellenstruktur eine geordnete Entwicklung der im Innenbereich liegenden, bisher unbebauten Grundstücke (ca. 6.200 qm) auf Grundlage des § 34 BauGB nicht sicher zu stellen. Die Neuordnung und Bebauung dieser derzeit mindergenutzten Grundstücksflächen ist jedoch im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung (Innenentwicklung vor Außenentwicklung) geboten. Zur Sicherung der Bauleitplanung während der Planaufstellung ist mit Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umweltschutz vom 18.03.2010 und Bescheid vom 19.03.2010 eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses in unmittelbarer Nachbarschaft des Gewerbehofes, mit Zufahrt über die Gotenstraße, gemäß § 15 BauGB zurückgestellt worden (vgl. Beschlussvorlage 49/2010). Der Rat der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 15.02.2011 zur Sicherung der Bauleitplanung während der Planaufstellung die Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ als Satzung beschlossen (vgl. Beschlussvorlage 283/2010). Der Satzungsbeschluss ist im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 09.03.2011 ortsüblich bekannt gemacht worden, die Satzung der Stadt Wesseling über die Veränderungssperre für den Bereich „Gotenstraße“ ist am 09.03.2011 in Kraft getreten. Der Geltungsbereich der Satzung über die Veränderungssperre umfasst lediglich die im Innenbereich liegenden, noch unbebauten Grundstücksflächen (ca. 6.200 qm). Seit September 2010 liegt der Stadt Wesseling die Anfrage eines Unternehmens vor, das großes Interesse an der Realisierung eines Lebensmittel- Vollsortimenters auf den unbebauten Grundstücksflächen des Plangebietes „Gotenstraße“ hat und seitdem mit der Stadt Wesseling Abstimmungen hinsichtlich der eigentumsrechtlichen und bauleitplanerischen Umsetzung des Planvorhabens führt. Das Unternehmen beabsichtigt, als Vorhabenträger für die Errichtung des Lebensmittel- Vollsortimenters aufzutreten und die erforderlichen Grundstücke (teils Privateigentum, teils Eigentum der Stadt Wesseling) zu erwerben. Vor einigen Monaten hat zudem der Eigentümer einiger unbebauter Grundstücksflächen im Innenbereich Gotenstraße der Stadt Wesseling gegenüber das Interesse bekundet, ebenfalls als Vorhabenträger für die Realisierung des Lebensmittel- Vollsortimenters aufzutreten und die dazu benötigten Grundstücke von der Stadt Wesseling zu erwerben. Die entsprechenden Kaufangebote der potenziellen Vorhabenträger werden dem Unterausschuss für Liegenschaften zur Beschlussfassung vorgelegt. Es handelt sich bei dem geplanten Vorhaben um einen Lebensmittel- Vollsortimenter mit ca. 1. 600 qm Verkaufsfläche, dessen Realisierung das gesamte, ca. 6.200 qm große Grundstücksareal des Innenbereichs Gotenstraße beansprucht. Die Erschließung ist über die Gotenstraße geplant. Nach derzeitigem Sachstand ist das Planvorhaben planungsrechtlich als großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 (3) BauNVO zu beurteilen, so dass die Auswirkungen des Einzelhandelsbetriebes auf die Ziele der Raumordnung sowie auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu untersuchen sind. Weiterhin ist zu prüfen, ob das Planvorhaben mit den im Masterplan Einzelhandel der Stadt Wesseling definierten Zielen der Zentrenentwicklung und Sicherung der Nahversorgung im Einklang steht. Nach Einschätzung der Verwaltung ist das Einzelhandelsvorhaben mit den Zielen des Masterplanes Einzelhandel vereinbar. Das Planvorhaben befindet sich zwar nicht in einem zentralen Versorgungsbereich, es handelt sich jedoch zweifelsfrei um einen integrierten Standort (Einbindung in vorhandene Wohnbebauung, gute fußläufige Erreichbarkeit des Vorhabens für die in der Umgebung wohnende Bevölkerung). Entsprechend der im Masterplan Einzelhandel definierten Ausnahmeregelung für Lebensmittelbetriebe können diese Betriebe im Einzelfall auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche zugelassen werden, wenn es sich um einen integrierten Standort handelt, sie eine Nahversorgungsfunktion erfüllen (wohnungsnahe Versorgung) und die zentrenrelevanten Randsortimente im Non- Food- Bereich (Aktionsware) auf max. 15 % der Verkaufsfläche beschränkt sind. Aus Sicht der Verwaltung sind die Voraussetzungen für die Ausnahmeregelung gegeben. Eine gutachterliche Vorprüfung der grundlegenden Vereinbarkeit des Planvorhabens mit landesplanerischen Zielvorgaben hat zum Ergebnis, dass die Ansiedlung des geplanten Lebensmittel- Vollsortimenters an der Gotenstraße geeignet ist, die wohnungsnahe Versorgung des Siedlungsbereiches zwischen Rhein und Stadtbahntrasse mit Nahrungs- und Genussmitteln nachhaltig zu verbessern, da dieser Bereich bisher nicht über eine qualitativ angemessene, fußläufig erreichbare Nahversorgung verfügt. Eine Abstimmung dieser Thematik mit der Bezirksregierung Köln ist zeitnah im Rahmen der landesplanerischen Anfrage zur Bauleitplanung „Gotenstraße- Innenbereich“ vorgesehen (Anpassung der Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung gemäß § 1 (4) BauGB, § 34 Landesplanungsgesetz). Zur planungsrechtlichen Umsetzung des geplanten Lebensmittel- Vollsortimenters im Innenbereich Gotenstraße ist nach derzeitigem Sachstand die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit der Festsetzung eines „Sondergebietes Einzelhandel“ gemäß § 11 (3) BauNVO erforderlich. Da ein Bebauungsplan grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln ist (§ 8 (2) BauGB), wird die parallele Änderung der Darstellung des Flächennutzungsplanes für das Plangebiet „Gotenstraße- Innenbereich“ von einer „Wohnbaufläche (W)“ zu einer „Sonderbaufläche (SO) Einzelhandel“ erforderlich. 2. Lösung Nach § 1 (3) BauGB besteht das Erfordernis zur Schaffung von Planungsrecht für das geplante Vorhaben, dem durch die Einleitung der 55. Änderung des Flächennutzungsplanes Wesseling sowie die parallele Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/106.1 „Gotenstraße- Innenbereich“ Rechnung getragen werden soll. Der Geltungsbereich dieser Bauleitplanverfahren erstreckt sich auf die noch unbebauten, für das Planvorhaben benötigten Grundstücksflächen im Innenbereich „Gotenstraße“ (ca. 6.200 qm) und entspricht dem Geltungsbereich der Satzung zur Veränderungssperre (vgl. Anlage, Gemarkung Wesseling, Flur 19, Flurstücke 502, 516, 517, 518, 528, 537, 544 und 546). Es wird vorgeschlagen, die Aufstellungsbeschlüsse für die Einleitung der Planverfahren zur 55. FNP- Änderung sowie zur parallelen Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/106.1 „Gotenstraße- Innenbereich“ zu fassen. Als nächste Schritte im Vorfeld der Erarbeitung der Bauleitpläne sind erforderlich: Bauleitplanung - Klärung der Vorhabenträgerschaft; gegebenenfalls Umstellung der Planverfahren auf vorhabenbezogene Bauleitplanung; Abstimmung der Bauleitplanung mit der Bezirksregierung Köln. Grundstücksangelegenheiten - Klärung der Vorhabenträgerschaft und des Erwerbs der benötigten Grundstücke durch den potenziellen Vorhabenträger; Beschlussfassung durch den UA Liegenschaften. Nach Klärung dieser grundsätzlichen Fragestellungen kann die Erarbeitung der Bauleitpläne (Vorentwürfe zur 55. FNP- Änderung und zum Bebauungsplan Nr. 1/106.1) für die frühzeitige Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit gemäß §§ 3 (1), 3 (2) BauGB erfolgen. In Anbetracht des konkreten Planvorhabens - Lebensmittel- Vollsortimenter - und der planungsrechtlichen Fragestellungen bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben (§ 11 (3) BauNVO, Festsetzung eines Sondergebietes Einzelhandel) ist die Erarbeitung einer Angebots- Bauleitplanung durch die bzw. auf Kosten der Stadt Wesseling nicht zweckmäßig. 3. Alternativen Alternativ kommen in Frage: - Die Erarbeitung einer vorhabenbezogenen Bauleitplanung für das Planvorhaben (vorhabenbezogener Bebauungsplan, parallele FNP- Änderung), verbunden mit dem Abschluss eines Durchführungsvertrages gemäß § 12 BauGB zur Übernahme der Planungs-, Erschließungs- und Durchführungskosten durch den potenziellen Vorhabenträger. - Die Erarbeitung einer Bauleitplanung für das Planvorhaben (Bebauungsplan, FNP- Änderung), verbunden mit dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrages gemäß § 11 BauGB zur Übernahme der Planungs-, Erschließungs- und Durchführungskosten durch den potenziellen Vorhabenträger. Beide Alternativen sind möglich, wobei die Erarbeitung einer vorhabenbezogenen Bauleitplanung geeigneter erscheint; Voraussetzung ist jedoch in beiden Fällen die Klärung der Vorhabenträgerschaft. 4. Finanzielle Auswirkungen Die Durchführung der Bauleitplanung ermöglicht die bauliche Entwicklung der im Innenbereich Gotenstraße liegenden Grundstücksflächen in städtischem Eigentum, so dass durch den Grundstücksverkauf (ca. 2.370 qm) Einnahmen für die Stadt Wesseling erzielt werden können. Die Kosten für die erforderliche Bauleitplanung (55. FNP- Änderung, Bebauungsplan Nr. 1/106.1 „Gotenstraße- Innenbereich“) sowie für die Realisierung des Planvorhabens werden von dem potenziellen Vorhabenträger übernommen. Wie erläutert, werden zur Sicherung der Erschließung, Durchführung und Finanzierung des Planvorhabens entweder ein Durchführungsvertrag (§ 12 BauGB) oder ein städtebaulicher Vertrag (§ 11 BauGB) zwischen der Stadt Wesseling und dem potenziellen Vorhabenträger abgeschlossen. Anlage: Übersichtsplan zum Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses für die 55. Änderung des Flächennutzungsplanes und den Bebauungsplan Nr. 1/106.1 „Gotenstraße- Innenbereich“