Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 174/2007)

Kennzeichnung Kennzeichnung der Altablagerung M 4 gem. § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich die Altablagerung M 4 „Mühlenstraße“. Die in der Planzeichnung gekennzeichneten Flächen sind mit umweltgefährdenden Stoffen belastet. Textliche Festsetzungen I. Art und Maß der baulichen Nutzung Gemäß § 9 (1) 1 BauGB i.V.m. §§ 1 – 15 BauNVO Gewerbegebiet (GE) mit Nutzungsbeschränkungen gem. §8 BauNVO i.V.m §1 BauNVO Für den Bereich des Gewerbegebietes (GE) werden nur Betriebe zugelassen, die das Wohnen nicht wesentlich stören bzw. wenn durch geeignete Maßnahmen die störenden Emissionen von dem angrenzenden Mischgebiet ferngehalten werden. Im Gewerbegebiet sind Betriebsleiterwohnungen nicht zulässig. Mischgebiet (MI) Gemäß § 6 BauNVO wird ein Mischgebiet festgesetzt. II. Bauweise Gewerbe- und Mischgebiet Gemäß § 22 BauNVO ist eine offene Bauweise (o) festgesetzt. Ein seitlicher Grenzabstand ist einzuhalten. Im Gewerbegebiet wird die Länge der einzelnen Baukörper nicht beschränkt. Die Gebäuderichtung wird nicht zwingend festgelegt, jedoch ist durch rechtzeitige Abstimmung mit der Gemeinde eine Anpassung an die Nachbarschaft anzustreben. III. Äußere Gestaltung der Baukörper Gemäß § 86 BauO NW i.V.m § 9 (4) BauGB Dachform und Dachneigung im Gewerbegebiet Die Dachform und die Art der Dacheindeckung werden nicht festgelegt, jedoch sind Satteldächer mit einer Dachneigung über 30° unzulässig. Dachform und Dachneigung im Mischgebiet Als Dachform wird Satteldach mit einer Dachneigung von 30° – 50° festgesetzt. VI. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Garagen und Nebenanlagen Innerhalb der nicht überbaubaren Flächen sind Nebenanlagen und Garagen unzulässig. Sichtdreiecke Die innerhalb der Sichtdreiecke liegenden Flächen sind von Gegenständen, baulichen Anlagen und Bewuchs von 0,70 bis 2,50 m Höhe, bezogen auf die Fahrbahnoberfläche, ständig freizuhalten. Sichtbehinderndes Gelände ist ggfl. abzutragen. Einstellplätze sind unzulässig. Begrünungsverpflichtung im Gewerbegebiet Über die Forderung des § 9 Abs. 1 BauO NRW (s. Anlage) hinaus sind die gesamten außerhalb der Baugrenzen liegenden Flächen gärtnerisch anzulegen und (mit Ausnahme der Sichtdreiecke) mit Bäumen und hochwachsenden Buschwerk zu bepflanzen. Mit Stellung des Bauantrages ist vom Bauherrn ein Bepflanzungsplan zur Genehmigung vorzulegen. Spätestens ein Jahr nach der Gebrauchsabnahme ist die Durchführung der Bepflanzung nachzuweisen. Hinweise Altlasten Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich die Altablagerung M 4 „Mühlenstraße“. Die Sanierung der Altablagerung wird in Kürze abgeschlossen. Im Rahmen baurechtlicher Verfahren bzw. bei der Planung und Durchführung von Baumaßnahmen auf Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen ggf. erforderlich sind, können im Einzelfall: • Untersuchungen zur Methangassituation bzw. passive Entgasungsmaßnahmen erforderlich werden. • baugrundspezifische Setzungen nach einer Bebauung erfolgen. • Betonkorrosion durch sickerwasserbeeinflusstes Grundwasser bei Gründungstiefen bis in den grundwasserspezifischen Bereichen gegeben sein. Genehmigungsfreie Vorhaben / sowie Nebenanlagen Innerhalb der Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen ggf. erforderlich sind, wird empfohlen, die gleiche Sorgfalt für die bezeichneten Baumaßnahmen anzuwenden, als wäre ein Baugenehmigungsverfahren erforderlich. Bodenaushub Gemäß § 3 a der Satzung über die Abfallentsorgung im Kreis Lippe (21.11.1993) soll bei Baumaßnahmen unbelasteter Bodenaushub so ausgebaut, zwischengelagert und transportiert werden, dass Vermischungen mit Bauschutt, Baustellenabfällen und anderen Abfallstoffen unterbleiben. Soweit möglich, sollte daher Bodenaushub innerhalb des Plangebietes verbracht werden. Auf den gekennzeichneten Flächen (gem. § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB) ist aufgrund der Altablagerung M 4 „Mühlenstraße“ belasteter Bodenaushub zu erwarten. Anfallendes Aushubmaterial darf nur mit Zustimmung der Unteren Bodenschutzbehörde (Kreis Lippe) verwertet oder entsorgt werden. Im Rahmen baurechtlicher Verfahren können im Einzelfall ergänzende Bodenuntersuchungen zur Bestimmung des Gefährdungspotentials sowie zur schadlosen Entsorgung des Aushubmaterial erforderlich werden. Dachflächenwasser - Versickerung Eine Nutzung des anfallenden Regenwassers ist gestattet. Technische Details sind mit dem Abwasserwerk Leopoldshöhe abzusprechen. Grundsätzlich wird der Anschluss an die öffentliche Regenwasserleitung empfohlen. Unterbindung der Schadstoffaufnahme mit dem Grundwasser Die Offenlegung und die Entnahme von Grundwasser wird im gesamten Geltungsbereich untersagt. Unterbindung der Schadstoffaufnahme durch Nutzpflanzen auf dem Flurstück 548, Flur 6, Gemarkung Greste (Industriestraße 36 – 38) Die Bewirtschaftung der Freiflächen als Nutzgarten wird untersagt. Denkmalschutz und Denkmalpflege Wenn bei Erdarbeiten kultur- oder erdgeschichtliche Bodenfunde oder Befunde (etwa Tonscherben, Metallfunde, dunkle Bodenverfärbungen, Knochen, Fossilien) entdeckt werden, ist nach §§ 15 und 16 des Denkmalschutzgesetzes die Entdeckung unverzüglich der Gemeinde oder dem Amt für Bodendenkmalpflege, hier im Auftrag: Lippisches Landesmuseum Detmold, Tel.: 05231/9925-50, Fax 05231/9925-25 anzuzeigen und die Entdeckungsstätte drei Werktage in unverändertem Zustand zu belassen. Deutsche Telekom Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Versorgungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich dem Bezirksbüro Netze Bielefeld, Beckhausstraße 36, in 33611 Bielefeld, Telefon (0521) 5 67-81 03 (Projektierung), mindestens 3 Monate vor Beginn schriftlich angezeigt werden. Begründung (Auszug) zur 13. Änd. B-plan Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ III Wesentlicher Inhalt und zu erwartende Auswirkungen der Planung III. 1 Städtebauliches Konzept Die vorliegende Bebauungsplanänderung hat sich mit der vorhandenen Altablagerung und den bestehenden Festsetzungen und Nutzungsmöglichkeiten des Gewerbe- und Mischgebietes auseinanderzusetzen. Eine adäquate Nutzung der angrenzenden Flächen zur Altablagerung und Teilflächen der Altablagerung wird nur als gegeben angesehen, wenn die Flächenqualität (Belastungssituation) in ein bauleitplanerisches Gesamtkonzept eingebettet ist. Die Anpassung des Nutzungskonzeptes an die Belastungssituation ist u.a an Hand der „Sensibilität der Nutzung“ festgemacht worden. So wird die versiegelte Gewerbe- und Verkehrsfläche als erheblich weniger sensibel eingestuft, als die Mischbebauung mit Wohnfunktion. Dem Wohnen innerhalb des Mischgebietes wird dabei das höchste Schutzpotential zugesprochen. Die geplante und zur Zeit durchgeführte Sanierung hat das Ziel, den momentanen Bestand zu sichern bzw. zu sanieren. Daraus wird abgeleitet, dass die Wiedererrichtung von baulichen Anlagen mit der jeweils zulässigen Nutzung gemäß dieser Bebauungsplanänderung innerhalb der jetzigen Gebäudegrundrisse (abgesehen von der Sondersituation auf den Flurstücken 387 und 548) grundsätzlich unproblematisch ist. Eine weitere Unterscheidung erfolgte über die differenzierte Einflussnahme auf eine Fläche durch die Altlablagerung wie z.B. erhöhte Methangaskonzentrationen oder Setzungsgefahr. Diese Grundüberlegungen wurden untereinander mit Blick auf eine vorsorgende Gefahrenabwehr, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und den technischen Möglichkeiten an den jetzigen bzw. zukünftigen Objekten ins Verhältnis gesetzt. Sind die technischen Maßnahmen nicht erfolgversprechend, unwirtschaftlich oder technisch zu anspruchsvoll, so wurde über eine Nutzungseinschränkung einer möglichen Gefährdung vorgebeugt. Die Gemeinde Leopoldshöhe hat somit in einer Kombination aus Gefahreneinschätzung, Nutzungsbeschränkungen und technischen Sicherungsmaßnahmen einen praktikablen Weg beschritten, um für die vorhandene und zukünftige Situation gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu schaffen. Mit der Sanierung und den vorgenommenen Sicherungsmaßnahmen hat sich die Gemeinde dahingehend erklärt, dass keine weitere / andere Nutzung auf der Fläche der Altablagerung als die gegebene beabsichtigt ist. Die Nutzung als Mülldeponie ist abgeschlossen. Die aus der bisherigen Nutzung resultierenden Auswirkungen werden durch die Sanierung geregelt z.B. durch Auskofferung von Altdeponat, Verlegung von Geotextil. Ein Monitoringprogramm regelt, dass das Sanierungsziel bestehen bleibt. Die an die Altablagerung angrenzenden Nutzungen werden durch bauleitplanerische Einschränkungen, die überwiegend auf Ergebnisse der Sanierung und der daraus erstellten gutachterlichen Stellungnahme basieren, beeinflusst. Somit sind auf beiden Seiten (an der Altablagerung und auf den Privatgrundstücken) Maßnahmen / Einschränkungen erfolgt. Diese Vorgehensweise und den damit verbundenen Maßnahmen gewährleisten, das alle Beteiligten auf einander Rücksicht nehmen. Weiterhin gewährleistet diese Vorgehensweise, dass eine planerische Konfliktbewältigung geschieht. Durch die Rücknahme von bisherigen Nutzungen, werden gem. der gutachterlichen Stellungnahme des Büros Dr. Kerth + Lampe gesunde Wohnund Arbeitsverhältnisse garantiert. Die planerische Konfliktbewältigung ist eingebettet in ein bauleitplanerisches Gesamtkonzept (s.o.). Ergänzend wurde eine weitere Unterscheidung über die differenzierte Einflussnahme von technischen Maßnahmen (nicht erfolgversprechend, unwirtschaftlich, technisch zu anspruchsvoll) vorgenommen. Hinzukommt, dass mit der Abgrenzung des Plangebietes das gesamte bisher bekannte Konfliktpotential aufeinander abgestimmt wird. Die historisch gewachsene Situation ist durch die gegebenen Rahmenbedingungen (u.a. Lage des Altlastenstandortes, Bahntrasse, vorhandene Bebauung) in sich gefangen, weshalb eine räumlichen Trennung nur sehr bedingt erzielt werden kann. Die Fläche der Altablagerung ist basierend auf der Sanierung fixiert. Maßnahmen, wie die Anordnung der Flächen zueinander oder eine zusätzliche Flächenbereitstellung, um einen größeren räumlichen Abstand zu schaffen, sind nicht möglich. In Form von Nutzungseinschränkungen wurde versucht, eine Gliederung zu erzielen, die Pufferzonen schafft. Auch die Zusammenfassung störender Eigenschaften des Altlastenstandortes ist nicht möglich, da die störenden Eigenschaften wie z.B. Methangas nicht gebündelt werden können. Es verbleibt daher nur die Möglichkeit, über ein planerisches Konzept, welches anhand der „Sensibilität der Nutzung“ (s.o.) festgemacht wird, eine Trennung zu erzielen. Eine Verbesserung der Situation ist durch die Sanierung erzielt worden. Deren Maßnahmen werden bauleitplanerisch gesichert (u.a. keine Überbauungsmöglichkeit der Gasrigolen) und finden somit Eingang in die Planung. Nach Ansicht der Gemeinde sind die planerischen Mittel zur Konfliktbewältigung, zum Vorsorge- und Verbesserungsprinzip, dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme sowie zum Trennungsgrundsatz ausgeschöpft. Neben der Altlast hat aber auch eine Bewertung der Nutzungen im Gewerbegebiet in Bezug auf das Mischgebiet und umgekehrt zu erfolgen. Hierzu ist festzuhalten, dass das Gewerbegebiet im nördlichen Teil des Geltungsbereiches entlang der Industriestraße festgesetzt ist. Im südlichen Teil des Plangebietes befindet sich das Mischgebiet. Aufgrund dieser Konzeption werden im Gewerbegebiet nur Betriebe zugelassen, die die Nutzungen im Mischgebiet nicht wesentlich stören. Daraus ergibt sich, das je nach Lage und Abstand zum Mischgebiet innerhalb des Gewerbegebietes sich unterschiedliche Betriebe entsprechend ihres Emissionsverhalten ansiedeln können bzw. haben. Diese Vorgehensweise garantiert, das keine über das gesetzliche Maß störenden Emissionen auf das Mischgebiet einwirken können. Zwischen den beiden Gebietstypen liegt die Altlast, die durch Bodenauffüllung als Sanierungsmaßnahme eine ausgeprägte Riegelwirkung entfaltet. Die Bodenauffüllung übernimmt die Funktion eines Sicht- und Lärmschutzes für das Mischgebiet. Hinzukommt, das die Fläche der Altlast eine räumliche Trennung erzeugt. Aufgrund der Größe und Ausdehnung der Bodenauffüllung i.V.m. der Beachtung der gesetzlichen Vorgaben wird davon ausgegangen, dass insbesondere das Gebot der räumlichen Trennung, der Konfliktbewältigung und der gegenseitigen Rücksichtnahme grundsätzlich gewährleistet werden. Auch der vorbeugende Immissionsschutz bzw. das Vorsorgeprinzip wird berücksichtigt. Durch die Sanierung ist von einer Verbesserung der Situation auszugehen. Während heute durch die bestehende Distanz und der gesetzlichen Vorgaben das Mischgebiet vor Auswirkungen durch das Gewerbegebiet geschützt ist, wird durch die Bodenauffüllung mit ihrer Riegelwirkung der Schutz positiv gesteigert. Eine Erforderlichkeit der Überarbeitung der Gebietstypen wird deshalb nicht gesehen. Die festgesetzten Gebietstypen entsprechen zudem den tatsächlichen Gegebenheiten. III. 2 Auswirkungen der Altablagerungen auf die einzelnen Baugrundstücke Gewerbegebiet Für die Baurechte im Gewerbegebiet, die nach der vorgelegten Konzeption noch realisierbar sind, ist aufgrund der einzellfallspezifischen Randbedingungen eine fachgutachterliche Stellungnahme (Gefährdungsabschätzung mit Sicherungskonzept) insbesondere in Bezug auf die Altablagerung von den Bauherren zu veranlassen. Bei der Realisierung der Bauvorhaben ist eine fachgutachterliche Betreuung durch die Baugenehmigung gewährleistet und es erfolgt eine behördliche Überprüfung. Aufgrund dieser einzelfallspezifischen Beurteilung in Verbindung mit dem Ausschluss von Betriebsleiterwohnungen als Nutzungseinschränkung wird es als möglich erachtet, bisher unbebaute Flächen, die nicht durch Sanierungsmaßnahmen in Anspruch genommen worden sind, gewerblich zu nutzen. Mit dem Ausschluss von Betriebleiterwohnungen will die Gemeinde Leopoldshöhe sicherstellen, dass keine Gesundheitsgefahr besteht. Das Rechtsgut Leben und Gesundheit wird hier über die Ausnutzbarkeit der Gewerbeflächen gestellt. Die bestehenden Gebäude sind durch die Maßnahmen der Sanierung gesichert worden. Auch eine Neuerrichtung von Gebäuden unter Hinzunahme einer fachgutachterlichen Beurteilung hinsichtlich der Altlastengesichtspunkte wird vom Grundsatz her als unproblematisch eingestuft. Zu den hergestellten Gasrigolen auf den Flurstücken 387 und 584 ist mit einer Neubebauung / Ersatz- ein Abstand von 2 m einzuhalten. Damit wird die Funktionalität und die Instandhaltung der Gasrigolen dauerhaft gesichert. Genehmigungsfreie Vorhaben die auf Flächen errichtet werden, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen erforderlich werden könnten, sollten mit der gleichen Sorgfalt geplant und errichtet werden wie für Baumaßnahmen, die ein Baugenehmigungsverfahren erfordern. Grundsätzlich sind diese Grundstücksflächen bebaubar. Wenngleich bei den genehmigungsfreien Vorhaben es sich um erheblich kleinere Bauvorhaben als bei den Hauptbaukörpern handelt, weist die Gemeinde zur Gefahrenvorsorge auf die besondere Problematik aufgrund der Altablagerung in dieser Form hin. Die bauplanungsrechtliche Situation stellt sich für die einzelnen Grundstücke wie folgt dar: Industriestraße 50-52 und 46 Keine Beeinträchtigung durch die Altablagerung. Die Nutzung ist daher wie bisher möglich. Spezifische Festsetzungen aufgrund der Altablagerung sind nicht erforderlich. Industriestraße 44 Der südliche Bereich des Grundstückes wird durch die Altablagerung beeinflusst. Dagegen ist der nördliche Bereich des Grundstückes unbelastet, weshalb diese Teilfläche uneingeschränkt für eine gewerbliche Nutzung bebaubar ist. Im belasteten Bereich wird eine gewerbliche Nutzung zwar als möglich eingestuft, jedoch sind bautechnische Anforderungen zu beachten. Dies sind im Einzelnen: • Entsorgung des Altdeponats • passive Entgasungsmaßnahmen aufgrund der dann noch angrenzenden Altmaterialien, z. B. in Form von Gasrigolen. • baugrundspezifische Setzungen sind nach einer Bebauung zu erwarten • Betonkorrosion durch sickerwasserbeeinflusstes Grundwasser bei Gründungstiefen bis in den grundwasserspezifischen Bereichen ist nicht auszuschließen. Das Grundstück ist daher im B-Plan in seiner Nutzung zu gliedern. Entlang der Straße ist eine Bebauung / gewerbliche Nutzung unproblematisch. Die Restfläche des Grundstückes, zur Altablagerung hin, ist nur unter Beachtung der bautechnische Besonderheiten nutzbar. Dieses gilt auch für genehmigungsfreien Vorhaben. Die Gliederung spiegelt sich in der Festsetzung der Fläche, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen erforderlich sein könnten wieder. Abgeleitet wird diese Festsetzung durch die ermittelte Fläche (siehe Sanierungsplanung), deren Böden erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind (s. auch Punkt III.8). Industriestraße 36 – 38 Der östliche Bereich des Grundstückes wird durch die Altablagerung beeinflusst. Dagegen ist der westliche Bereich des Grundstückes unbelastet, so dass diese Teilfläche uneingeschränkt für eine gewerbliche Nutzung bebaubar ist. Im belasteten Bereich wird eine gewerbliche Nutzung als möglich eingestuft, jedoch sind spezielle bautechnische Anforderungen zu beachten. Dies sind im Einzelnen: • Entsorgung des Altdeponats • passive Entgasungsmaßnahmen aufgrund der dann noch angrenzenden Altmaterialien, z. B. in Form von Gasrigolen. • baugrundspezifische Setzungen sind nach einer Bebauung zu erwarten • Betonkorrosion durch sickerwasserbeeinflusstes Grundwasser bei Gründungstiefen bis in den grundwasserspezifischen Bereichen ist nicht auszuschließen. Die passive Entgasung ist hier besonders zu beachten, da hohe Methankonzentrationen von bis zu 75 Vol.-% auftreten. Als Sanierungsmaßnahmen sind Gasrigolen verlegt worden. Diese dürfen nicht überbaut werden. Zudem hat eine zukünftige Bebauung einen ca. 2 m breiten Abstand zu ihnen einzuhalten, um deren Funktionsfähigkeit zu gewährleisten. Eine Neubebauung kann nur innerhalb der bestehenden Gebäudegrundrisse erfolgen, da die Gasrigolen nur diese Flächen sanieren bzw. sichern. Die Baugrenze hat daher exakt entlang des jetzigen Gebäudebestandes zu verlaufen bzw. teilweise noch zurückgesetzt aufgrund des erforderlichen Abstandes zur Gasrigole. Die besonders hohen Methangaskonzentrationen in der Bodenluft schließen eine Unterkellerung aus und erfordern eine gutachterliche Stellungnahme mit einem Sicherungskonzept bei einer Neubebauung im Rahmen des dann erforderlichen Bauantrages. Das Grundstück ist daher im B-Plan in seiner Nutzung zu gliedern. Entlang der Straßen ist eine Bebauung / gewerbliche Nutzung unproblematisch. Der Hallenanbau parallel zur Industriestraße und das Wohnhaus sind nur unter Beachtung der bautechnischen Besonderheiten ersetzbar. Die daran angrenzende Restfläche des Grundstückes, zur Altablagerung hin, ist nicht bebaubar. Dieses gilt auch für genehmigungsfreie Vorhaben. Die Gliederung spiegelt sich in der Festsetzung der Fläche, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen erforderlich sein könnten wieder. Abgeleitet wird diese Festsetzung durch die ermittelte Fläche (siehe Sanierungsplanung), deren Böden erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind (s. auch Punkt III.8) und der Mathangasmigration. Ermgasser Heide 8 Im Rahmen der Sanierungsmaßnahme ist auf dem Grundstück eine Teichanlage, zum Auffangen des Regenwassers der Gewerbehalle sowie zur Versiegelung dieses Teilbereichs der Altablagerung, hergestellt worden. Diese technische Anlage ist zu sichern, da sie Bestandteil der Sanierungsplanung ist. Eine Bebauung ist daher auszuschließen. Bis etwa zur Mitte der bestehenden Gewerbehalle wurde die Ausdehnung der Altablagerung festgestellt. Auch hier wird eine gewerbliche Nutzung des belasteten Bereichs als möglich eingestuft, jedoch sind besondere bautechnische Anforderungen zu beachten. Dies sind im Einzelnen: • Entsorgung des Altdeponats • passive Entgasungsmaßnahmen aufgrund der dann noch angrenzenden Altmaterialien, z. B. in Form von Gasrigolen. • baugrundspezifische Setzungen sind nach einer Bebauung zu erwarten • Betonkorrosion durch sickerwasserbeeinflusstes Grundwasser bei Gründungstiefen bis in den grundwasserspezifischen Bereichen ist nicht auszuschließen. Die zukünftige Bebauung hat einen ca. 2 m breiten Abstand zur vorhandenen Gasrigole einzuhalten. Das Grundstück ist im B-Plan in seiner Nutzung zu gliedern. Entlang der Straße ist eine Bebauung / gewerbliche Nutzung unproblematisch. Ab Mitte der bestehenden Gewerbehalle ist eine Bebauung nur unter Beachtung der bautechnische Besonderheiten möglich. Die daran angrenzende Restfläche des Grundstückes (hier technische Anlage/Regenwasserrückhaltung) ist nicht bebaubar. Dieses gilt auch für genehmigungsfreien Vorhaben. Die Gliederung spiegelt sich in der Festsetzung der Fläche, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen erforderlich sein könnten wieder. Abgeleitet wird diese Festsetzung durch die ermittelte Fläche (siehe Sanierungsplanung), deren Böden erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind (s. auch Punkt III.8). Dammstraße 18 Die Sanierungsplanung sieht keine Maßnahmen auf dem Grundstück vor. Das Grundstück liegt im Grenzbereich zur Altablagerung. Die Bodenluftmessstelle BL 15 auf dem Grundstück Dammstraße 18 zeigt bei den 2monatlich laufenden Bodenluftmessungen keine erhöhten Methangaskonzentrationen in der Bodenluft an. Eine Einflussnahme auf eine Teilfläche des Gewerbegrundstückes kann trotz des um die Altablagerung verlaufenden Grasgrabens nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Die gewerbliche Nutzung ist weiterhin möglich, jedoch sind besondere bautechnische Anforderungen u. U. erforderlich. Dies könnten sein: • Entsorgung des Altdeponats • passive Entgasungsmaßnahmen aufgrund der dann noch angrenzenden Altmaterialien, z. B. in Form von Gasrigolen. • baugrundspezifische Setzungen sind nach einer Bebauung zu erwarten • Betonkorrosion durch sickerwasserbeeinflusstes Grundwasser bei Gründungstiefen bis in den grundwasserspezifischen Bereichen ist nicht auszuschließen. Eine gutachterliche Stellungnahme ist bei einer Neubebauung bzw. Erweiterung im Rahmen des Bauantrages ggf. erforderlich. Mischgebiet Das Mischgebiet zeichnet sich neben einer gewerblichen Nutzung insbesondere auch durch seine Wohnfunktion aus. Diese hat den höchsten Schutzanspruch gegenüber den Auswirkungen der Altablagerung. Die bestehenden Gebäude sind durch die Sanierungsmaßnahmen gemäß dem vorgenannten Schutzanspruch ausreichend gesichert. Eine Ausdehnung der überbaubaren Fläche in Richtung der Altablagerung wird nicht gesehen. Der erforderliche Untersuchungsaufwand, die zu erwartenden anspruchsvollen technischen Maßnahmen an den denkbaren NeuObjekten und deren eventuellen Nutzung als Wohnraum, hat die Gemeinde dazu veranlasst, die Baugrenze der 8. Änderung mit der jetzigen Planung nicht zu verändern. Aufgrund der Erfahrungen, die im Zusammenhang mit der Sanierungsmaßnahme hinsichtlich bestehender Nebenanlagen gemacht worden sind, wird mit der vorliegenden Planung die Errichtung von baulichen Anlagen ausgeschlossen, die einen vollständig umbauten Raum haben. Beispielhaft hierfür seien genannt Gewächshäuser, Gartenhäuser, Gartengerätehäuser, Abstellräume, Garagen, Carports, Schuppen, begehbare Ställe. Der Grund für den Ausschluss von dieser Art an baulichen Anlagen ist, dass trotz vorhandener Gasrigolen weiterhin lokal mit erhöhten Gaskonzentrationen in der Bodenluft gerechnet werden muss. Es kann somit nicht ausgeschlossen werden, das sich Deponiegas in solchen baulichen Anlagen ohne bauspezifische Sicherungsmaßnahmen sammelt. Die dabei entstehenden Gasgemische können explosiv sein. Da diese Art baulicher Anlagen, teilweise genehmigungsfrei, ohne Begleitung durch Fachpersonal mit einschlägigen Erfahrungen (besonders der Gasabwehr) und ohne Kontrolle und Überwachung (Nachsorge) errichtet werden könnten, wurden sie aus Gründen der allgemeinen und der persönlichen Gefahrenabwehr sowie zur Wahrung von gesunden Wohnverhältnissen in den nicht überbaubaren Flächen untersagt. Die technischen Maßnahmen sowie der erforderliche hohe Untersuchungsaufwand werden als zu unwirtschaftlich und technisch zu anspruchsvoll zur baulichen Qualität und Quantität beurteilt, um von einer Nutzungsbeschränkung abzusehen. Die vorgenannten notwendigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr bei solchen Nebenanlagen werden insgesamt als unverhältnismäßig eingestuft. Ermgasser Heide 6 und 4 Die beiden Gebäude befinden sich in einem festgesetzten Mischgebiet. Die Flächen der Gebäude sind von der Altlablagerung unbeeinflusst. Die Gartenflächen der beiden Grundstücke und das angrenzende Flurstück 316 weisen z. T. Altablagerungen auf. Die Auskofferung entsprechend dem Sanierungsplan wurde auf dem Flurstück 316 bis in eine Tiefe von maximal 3 m ausgeführt. An der Grenze zum Grundstück Ermgasser Heide 6 wurde z.T. noch geringe Mengen Altdeponat angetroffen, die allerdings nicht sanierungsrelevant sind. Erhöhte Methangaskonzentrationen wurden in den Bodenluftmessstellen (BL6 und BL7) auf den beiden Grundstücken nicht festgestellt. Als besondere bautechnische Anforderung ist die Entsorgung von ggf. anzutreffenden Material der Altablagerung zu beachten. Mühlenstraße 52, 50, 48 Die Gebäude befinden sich im Mischgebiet. Es besteht keine direkte Beeinträchtigung durch die Altablagerung. Die Bestätigung der Baugrenze erfolgt aufgrund städtebaulicher Gründe (Ruhezone im rückwärtigen Bereich, Rücksichtnahmegebot auf bestehende Gebäude in der Nachbarschaft). Mühlenstraße 46, 44, 42 Die Gebäude sind in einem festgesetzten Mischgebiet angesiedelt. Mit der bestehenden Baugrenze wird das jeweilige Hauptgebäude in seinem Bestand gesichert. Die bisherige überbaubare Fläche wird in Bezug auf die Altablagerung als unproblematisch eingestuft. In den Gartenflächen entlang der Grundstücksgrenze zur Altablagerung wurde zum Teil Altdeponat festgestellt, ausgekoffert und mit Boden verfüllt. Zudem wurden dort erhöhte Methankonzentrationen in der Bodenluft festgestellt (max. 44 Vol.-%). Im Rahmen der Sanierung wurden daher in den Gärten Gasrigolen angelegt. Mit den durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ist lediglich der Bestand gesichert worden. Die Fläche zwischen Baufenster und Altablagerung wird weiterhin als nicht überbaubare Fläche festgesetzt. Die Begründung ist dem städtebaulichen Konzept zu entnehmen. Mühlenstraße 40 Das Gebäude liegt innerhalb des Mischgebietes. Mit der bestehenden Baugrenze wurde das Hauptgebäude in seinem Bestand gesichert. Die bisherige überbaubare Fläche wird in Bezug auf die Altablagerung als unproblematisch eingestuft. In der Gartenfläche entlang der Grundstücksgrenze zur Altablagerung wurde vereinzelt Altdeponat festgestellt. Im Rahmen der Sanierungsplanung wurden keine Maßnahmen für das bestehende Gartenhaus veranlasst. Nach erneuter Beurteilung des Grundstückes i. V. m. der vorliegenden Planung ist angeregt worden eine neue Bodenluftmessstelle einzurichten. Nach erneuter Einschätzung wird davon ausgegangen, das auch in diesem Bereich eine Gasrigole erforderlich wird. Die Fläche zwischen Baufenster und Altablagerung wird weiterhin als nicht überbaubare Fläche festgesetzt. Die Begründung ist dem städtebaulichen Konzept und der gutachterlichen Stellungnahme zu entnehmen. Mühlenstraße 38 Das Grundstück ist als Mischgebiet ausgewiesen. Das vorhandene Gebäude liegt außerhalb der festgesetzten Baufläche. Die auf dem Grundstück vorhandene Bodenluftmessstelle BL12 zwischen dem Gebäude und der Altablagerung weist keine erhöhten Methangaskonzentrationen auf. Die Bohrung zum Bau der Bodenluftmessstelle BL12 ergab als Auffüllungsmaterial neben Boden Beimengungen aus Ziegel, Asche und Mörtel, also keinerlei hausmüllähnliche Anteile. Die Übersicht zur Abgrabungsgrenze bzw. der Grenzverlauf der Teilverfüllung der Altablagerung zeigt, dass die nördliche Gebäudeseite auf den zuvor genannten Grenzen steht. Das Haus ist somit gebäudescharf auf der Altablagerung errichtet worden. Gegenwärtig wurden keine Maßnahmen für die Sanierung erforderlich. Trotz des vorhandenen Gebäudes wird die Fläche zwischen Baufenster und Altablagerung weiterhin als nicht überbaubare Fläche festgesetzt. Die Begründung ist einerseits dem städtebaulichen Konzept und der gutachterlichen Stellungnahme zu entnehmen. Andererseits wird auf städtebauliche Gründe, wie sie bereits zur Mühlenstraße 52, 50, 48 ausgeführt wurden, verwiesen. Mühlenstraße 34 und 30 Die Gebäude befinden sich im Mischgebiet. Die festgesetzte überbaubare Fläche sichert das jeweilige Hauptgebäude in seinem Bestand. Das bisherige Baufenster ist als unproblematisch bzgl. der Auswirkungen der Altablagerung anzusehen. In den Gartenflächen entlang der Grundstücksgrenze zur Altablagerung wurde Altdeponat (Boden und Bauschutt) festgestellt, zum Teil ausgekoffert und mit Boden verfüllt. Gleichzeitig wurden im Vorfeld der Sanierung auf dem Grundstück Mühlenstraße 30 Methankonzentrationen von bis zu 44 Vol.-% in der Bodenluft gemessen. Daher wurden im Rahmen der Sanierung umfangreichere Gasrigolen verlegt. Die Gasrigolen haben keine vollständige Sperrwirkung gegenüber dem Methangas, so dass ein Antreffen von Methangas in Richtung der Gebäude nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann. Die Prozessabläufe, durch Setzungen im noch vorhandenen Altdeponat und die fortlaufende Deponiegasbildung wirken nicht nur zwischen dem Hauptkörper der Altablagerung und den Gasrigolen, sondern auch darüber hinaus. Die Sanierung sichert daher nur die gegenwärtige Situation. Eine Bebauung, ggf. sogar mit Wohnnutzung, ist ohne weitergehende intensive fachliche Beurteilung und umfangreiche bautechnische Sicherungsmaßnahmen nicht zu empfehlen (s. Ausführungen Städtebauliches Konzept und gutachterliche Stellungnahme). III. 3 Art und Maß der baulichen Nutzung Für die Art und das Maß der baulichen Nutzung wird kein Änderungserfordernis gesehen (siehe auch Punkt III.1). Die Festsetzungen geben die gegenwärtige Situation wieder. Wie im städtebaulichen Konzept bereits näher dargelegt, wird dem Wohnen die höchste Schutzpriorität in Zusammenhang mit der Altablagerung eingeräumt. Um gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten werden im Gewerbegebiet Betriebsleiterwohnungen ausgeschlossen. Mit dem Ausschluss von Betriebleiterwohnungen will die Gemeinde Leopoldshöhe sicherstellen, dass keine Gesundheitsgefahr besteht. Das Rechtsgut Leben und Gesundheit wird hier über die Nutzungsintensität der Gewerbeflächen gestellt. Dieses trifft insbesondere auf die Grundstücke Industriestraße 36 –38 und 44, Ermgasser Heide 8 und Dammstraße 18 zu. Für die Grundstücke Industriestraße 50 – 52 und 46 ist der Ausschluss von Betriebsleiterwohnungen nicht direkt verpflichtend durch die Auswirkungen des Altlastenstandortes. Aufgrund der Tatsache, dass die Grundstücke Industriestraße 50 – 52 und 46 in einem kausalen räumlichen Zusammenhang mit den Grundstücken stehen, auf denen Betriebsleiterwohnungen wegen des Altlastenstandortes untersagt werden müssen, wird diese Festsetzung auf vorgenannten Grundstücke übertragen. Damit ist ein einheitlicher städtebaulicher Rahmen für das Gewerbegebiet in der vorliegenden Bebauungsplanänderung gegeben. Die Gewebegrundstücke, auf denen Betriebsleiterwohnungen wegen des Altlastenstandortes untersagt werden müssen, sind mit dem einheitlichen Ausschluss von Betriebsleiterwohnungen nicht zusätzlich in ihrer Nutzung des Gewerbegrundstückes eingeschränkt. So müssen diese Gewerbetreibenden zukünftig keine Rücksicht nehmen auf Betriebsleiterwohnungen von angrenzenden Gewerbegrundstücken. III. 8 Gefährdungsabschätzung / Bodenverhältnisse / Bodenschutz / Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind a) Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind / Altablagerung Im Geltungsbereich der Planung liegt die Altablagerungen M4 „Altablagerung Mühlenstraße“ vor. Die Altablagerung setzt sich zusammen aus Ziegel, Holz, Textilien, Glas, Asche, Schlacke, Holzspänen, Beton / Mörtel, Knochen, Dachpappe, Schwarzdecke, Kunststoffen und organische Materialien. Zur Verfüllung sind nach bisheriger Kenntnis Bauschutt, Haus-, Gewerbe-, Industrieabfälle, Bodenaushub und Gartenabfälle gekommen. Sie hat eine Ausdehnung von ca. 22.000 qm, wobei die Hauptfläche ca. 15.000 qm darstellt. Das Verfüllvolumen umfasst rd. 150.000 m3, wobei eine durchschnittliche Verfülltiefe von 8 m bis 12 m bekannt ist. Die Lage und die von der Altablagerung betroffenen Flurstücke sind durch die Festsetzung „Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind“, erkennbar. Die Altablagerung wird z.Z. saniert gem. dem Sanierungsplan Altablagerung „Mühlenstraße“, Leopoldshöhe, OT Greste, erstellt vom Büro Dr. Kerth + Lampe, Geo-Infometric GmbH, Walter-Bröker-Ring 17, 32756 Detmold (ehemals Brüderstraße 8, 32758 Detmold) vom November 2004. Die Arbeiten zur Sanierung sind kurz vor dem Abschluss. Gegenwärtig wird der letzte Bodenauftrag zur Oberflächenabdichtung vorgenommen, danach folgt die Bepflanzung. Ermittlung und Bewertung der Bodenbelastungen Grundsätzlich darf ein Bauleitplan keine Gefahrentatbestände hervorrufen oder festschreiben. Vielmehr hat er bereits unterhalb dieser Schwelle Schutz vor unzumutbaren Nachteilen und Belästigungen zu gewährleisten (sog. bauleitplanerisches Vorsorgeprinzip). Für Zwecke der Bauleitplanung liegen eigene Schadstoff-Konzentrationswerte nicht vor. Stellvertretend sind die Werte des Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) herangezogen worden. Die Maßnahmenwerte zielen auf Maßnahmen zur Gefahrenabwehr ab. Die Prüfwerte markieren eine "Gefahrenschwelle im ungünstigen Fall". Mit dieser Gefahrenschwelle hat sich die Gemeinde Leopoldshöhe im Rahmen der Sanierung auseinandergesetzt und die erkennbaren Gefahren behoben. Die einzelnen Handlungsfelder und Maßnahmen sind der „Sanierungsplanung Altablagerung „Mühlenstraße“, Leopoldshöhe, OT Greste, vom Büro Dr. Kerth + Lampe GeoInfometric GmbH, Brüderstraße 8, 32758 Detmold (jetzt Walter-Bröker-Ring 17, 32756 Detmold), vom November 2004 zu entnehmen. Aufbauend auf dieser Sanierungsplanung hat das selbe Büro durch eine „gutachterliche Stellungnahme zur Überarbeitung des B-Planes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe““ vom Juni 2007, eine Gefährdungsabschätzung vorgenommen. Mit Sanierung der Altablagerung ist eine Gefahrenabwehr erzielt worden, indem die Ausbreitung der Schadstoffe langfristig verhindert oder vermindert, ohne die Schadstoffe zu beseitigen (Sicherungsmaßnahmen). Höchste Priorität hatte dabei der Anwohnerschutz. Die Vorsorgewerte des BBodSchG / BBodSchV werden gem. den Untersuchungsergebnissen der GEOS GmbH bzgl. organischer Parameter (Kohlenwasserstoffe, extrahierbare organische Halogenkohlenwasserstoffe), Schwermetallen und Arsen nicht überschritten. Wenngleich die Untersuchungsmethoden nicht den heutigen Kriterien des BBodSchG bzw. der BBodSchV entspricht, geht die Gemeinde davon aus, dass nach der Sanierung keine Bodenbelastungen bestehen, die ein Regelungsbedarf gem. BBodSchG bzw. BBodSchV auslösen. Während der Sanierung ist auf den mit Altablagerung belasteten Anwohnergrundstücken im Bereich Ermgasser Heide / Industriestraße anstehendes Altdeponat ausgekoffert worden. Vor Verfüllung mit unbelasteten Boden ist ein Vliesstoff verlegt bzw. ein Teich angelegt worden. Das Altdeponat auf den Anwohnergrundstücken entlang der Mühlenstraße wird aufgrund seiner Zusammensetzung als unproblematisch angesehen. Aufgrund dieser Vorgehensweise, dem Untersuchungsergebnissen der GEOS GmbH und der Tatsache, dass während der gesamten Sanierungsplanung und Durchführung sowie dem jetzigen Bauleitplanverfahren keine weiteren Verdachtsmomente auf zu beachtende Bodenbelastungen entstanden sind, wird kein weiterer Handlungsbedarf zur Bodenbelastung gesehen. Zudem sind zur Nutzung der Flächen im Rahmen der Vorsoge zusätzliche Maßnahmen ergriffen worden. Diese Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen sind sonstige Maßnahmen, die erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit verhindern oder vermindern, insbesondere in Form von Nutzungsbeschränkungen. Unter diesem Aspekt hat die Gemeinde Vorgaben entwickelt. Diese sind an dieser Stelle allgemein zusammengefasst, um die Gesamtwirkung darstellen zu können. Im übrigen wird auf die detaillierte Beurteilung der Grundstücke unter Punkt III.2 verwiesen. Folgende Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen sind in dem Bebauungsplan aufgenommen worden: Als bautechnische Anforderungen (insbesondere im Gewerbegebiet): • Entsorgung des Altdeponats, wodurch erhöhte Kosten bei der Entsorgung und den Arbeitsschutzanforderungen zu erwarten sind • passive Entgasungsmaßnahmen bei angrenzenden Altmaterialien, z. B. in Form von Gasrigolen. Darüber hinaus ist eine Überbauung der bestehenden Gasrigolen untersagt, um deren Funktion nicht zu beeinträchtigen. • baugrundspezifische Setzungen sind nach einer Bebauung zu erwarten • Betonkorrosion durch sickerwasserbeeinflusstes Grundwasser bei Gründungstiefen bis in den grundwasserspezifischen Bereichen ist nicht auszuschließen • Betriebsleiterwohnungen sind im Gewerbegebiet ausgeschlossen Eine gutachterliche Stellungnahme ist bei einer Neubebauung bzw. Erweiterung auf den Flächen, auf den ggf. besondere bautechnische Vorkehrungen notwendig werden könnten, im Rahmen des Bauantrages erforderlich. Als Ausschlussmaßnahme • die teilweise neue Festlegung der Baugrenze • die Errichtung von baulichen Anlagen, die einen vollständig umbauten Raum haben (Nebenanlagen), in den nicht überbaubaren Flächen • eine gartenbauliche Nutzung für das Grundstück „Industriestraße 36 – 38“ • der Gemeingebrauch des Grundwassers Bei der Bauleitplanung sind alle relevanten Umstände zu berücksichtigen, insbesondere die konkreten Freisetzungs- und Ausbreitungsbedingungen für Schadstoffe1 und die geplanten Nutzungen. In der vorliegenden Planung stellt die Methangaskonzentration und –migration und die Beeinflussung des Grundwassers durch Deponiesickerwasser das höchste Risiko dar. Da eine gewisse Eintrittswahrscheinlichkeit von Schäden bzw. Beeinträchtigungen durch die genannten Probleme der Altlast nicht absolut auszuschließen ist, hat sich die Gemeinde Leopoldshöhe dazu entschlossen, die genannten Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen im Bebauungsplan aufzunehmen. Damit soll erreicht werden, dass der Bebauungsplan einen Schutz vor unzumutbaren Nachteilen und Belästigungen gewährleistet. Die gewählten Schutzund Beschränkungsmaßnahmen werden als verhältnismäßig beurteil, weil die Maßnahmen objektiv zur Gefahrenabwehr geeignet sind, kein gleich geeignetes, milderes Mittel verfügbar ist und die Maßnahmen zum erstrebten Ziel nicht im Verhältnis steht (keine „Luxussanierung“). Dieses drückt sich auch in der Sanierungsplanung aus, denn die Beseitigung der Altlast wurde von den übergeordneten Behörden als nicht notwendig erachtet. Die zuständige Behörde hat Maßnahmen zur Überwachung und Sicherung der Altlasten vorgenommen, um auf diese Weise einer Ausbreitung der Gefahr entgegenzuwirken. 1 Schadstoffe: Stoffe und Zubereitungen, die aufgrund ihrer Gesundheitsschädlichkeit, ihrer Langlebigkeit oder Bioverfügbarkeit im Boden oder aufgrund anderer Eigenschaften und ihrer Konzentration geeignet sind, den Boden in seinen Funktionen zu schädigen; Schadstoffe werden in Flüssigkeiten und Gasen als Konzentrationen und im Boden als Gehalte angegeben. b) Gefährdungsabschätzung Die Gefährdungsabschätzung in der Bauleitplanung wird anhand einer schutzgutund nutzungsorientierten Bewertung gem. BBodSchG und BBodSchV durchgeführt. Dabei werden einzelne Wirkungspfade2 zum Boden untersucht: ► Boden - Mensch (direkter Kontakt) Während der Sanierung ist anstehendes, gefährdendes Altdeponat ausgekoffert und durch unbelastetes Bodenmaterial ausgetauscht worden (Bereich Ermgasser Heide / Industriestraße). Teilweise ist ein Geotextil bzw. eine Teichfolie zur Abschirmung des weiter tiefer verbleibenden Altdeponats eingebracht worden. Das an den Grundstücksgrenzen entlang der Mühlenstraße zur Altablagerung vorhandene Altdeponat wurde während der Sanierung aufgrund seiner Zusammensetzung (Bodenbauschutt und nur sehr kleine Nester von Hausmüll) dahingehend eingeschätzt, dass eine Auskofferung entbehrlich ist. Bei Herstellung des umlaufenden Randgrabens um die Altdeponie wurde das Altdeponat oberflächennah erfasst und durch Bodenauffüllung ersetzt. Bei den Grundstücken entlang der Industriestraße handelt es sich um eine Parkplatzfläche im Eigentum der Gemeinde sowie um Gewerbeflächen, die durch Hallen und Rangierflächen / Lagerflächen, welche eine wassergebundene Decke haben, bestimmt werden. Die Sanierung hat keinen Handlungsbedarf für das anstehende Altdeponat erkannt. Eine Auskofferung oder ein Bodenauftrag ist nicht für erforderlich gehalten worden. Die vorgenommenen Sicherungsmaßnahmen, die Nutzung der Freiflächen auf den Gewerbegrundstücken an der „Industriestraße“, die Einschätzung der übergeordneten Behörden mit dem Gutachter in Form der Sanierungsplanung sowie der oben dargelegten Bewertung zu den Vorsorgewerte des BBodSchG / BBodSchV führen zu dem Ergebnis, das ein direkter Kontakt für den Menschen nicht gegeben und somit ungefährlich ist. Erst bei Baumaßnahmen insbesondere auf den Grundstücken entlang der Industriestraße / Ermgasser Heide sind erhöhte Arbeitsschutzanforderungen bei den Bauarbeiten zu beachten. ► Boden – Mensch – Bodenluft Für die meisten Grundstücke sind keine erhöhten Methanbefunde in der Bodenluft festzustellen. Die Sanierungsmaßnahmen unterbinden eine Gefährdung der bestehenden Gebäude über Gasmigration / Methan. Nach Durchführung der Maßnahmen sind die einzigen relevanten Methanbefunde auf dem Grundstück Mühlenstraße 42 und auf dem Grundstück Industriestraße 36 – 38 festzustellen (s. gutachterliche Stellungnahme). Für das Grundstück Mühlenstraße 42 ist während der Umsetzung der Sanierung eine neue Gasrigole gegenüber der Sanierungsplanung von 2004 eingebaut worden. Auf dem Grundstück Industriestraße 36 – 38 sind umfangreiche Sicherungsmaßnahmen (u.a. Bodenaustausch, Geotextileinbringung, Gasrigoleneinbau, Gaswarngeräte) vorgenommen worden. Die Verlegung von Gasrigolen schützt einerseits die Gebäude, andererseits führen sie zu einer gezielten Abführung des Methangases innerhalb der Gartenfläche. Trotz dieser Maßnahme ist nicht auszuschließen, das gerade bei den Gasrigolen in den Gärten auch eine Gasmigration (Wanderung / Ausdehnung des Methangases) stattfindet. Gleiches gilt für die Deponiefläche. Auch wenn ein umlaufender Randgraben und Gasrigolen die Hauptausströmung des Methangases leiten, so ist eine Gasmigration vom Hauptdeponiekörper nicht gänzlich auszuschließen. Dieses 2 Wirkungspfad: Weg eines Schadstoffes von der Schadstoffquelle im Boden oder in der Altlast bis zu dem Ort einer möglichen Wirkung auf ein Schutzgut. zusammen hat die Gemeinde dazu veranlasst, die Errichtung von baulichen Anlagen, auch von sogenannten Nebenanlagen in den nicht überbaubaren Flächen auszuschließen. Dies dient als Vorsorge, um zu verhindern, dass in diesen baulichen Anlagen sich Methangas unkontrolliert sammeln kann und zu einem verpuffungsfähigen Gemisch entwickelt. Für den weiteren Allgemeingebrauch sind die Gartenflächen bzgl. des hiesigen Wirkungspfades aufgrund von Verdünnungseffekten durch die Außenluft unbedenklich nutzbar. ► Boden – Pflanze -Mensch Abgesehen von den Methangasfunden sind keine zu beachtenden Gefahrenpotentiale bekannt oder ersichtlich. Die gutachterliche Stellungnahme empfiehlt, für das Grundstück 38 – 38 einen Nutzgarten nicht zu gestatten. Die aktuell noch sehr hohen Methangaskonzentrationen von bis zu 79 Vol.-% in der Bodenluft stellen ein hohes Gefährdungspotential dar. Vom Menschen kann über Nutzpflanzen (z.B. Obst, Kräuter, Gemüse), aber auch indirekt über sonstige Pflanzen, die zur Kompostbereitung Verwendung finden, dieser Schadstoff aufgenommen werden. Um dieses auszuschließen wird eine gartenbauliche Nutzung für das Grundstück „Industriestraße 36 – 38“ ausgeschlossen3. ► Wirkungspfad Grundwasser - Mensch Auslöser für die Sanierungserforderlichkeit der Altlast war die Verunreinigung des „Fettpottbaches“ durch übertretendes, sickerwasserbeeinflusstes Grundwasser aus dem Altdeponat. Mit der Oberflächenabdichtung der Altlast ist die Minimierung der Sickerwasserneubildung angestrebt. Die Messung der Grundwasserstände sichern dieses Ziel. Da allerdings eine schädliche Beeinflussung des Grundwasser durch Deponiesickerwasser im nahen Umfeld der Altlast „Mühlenstraße“ nachgewiesen worden ist, empfiehlt die gutachterliche Stellungnahme, den Gemeingebrauch des Grundwassers zu untersagen. Grundsätzlich geht die Gemeinde Leopoldshöhe davon aus, das mit der Sanierung eine Gefährdung nicht mehr gegeben ist. Trotz der ergriffenen Maßnahmen und den geologischen Gegebenheiten ist weiterhin nicht absolut auszuschließen, das Schadstoffe in das Grundwasser gelangen. Mit der Nutzung des Grundwassers ist daher von einer latenten Gefahr auszugehen, wenngleich diese Tatsache durch das Gutachterbüro Dr. Kerth + Lampe sowie den übergeordneten Behörden begleitet und somit so minimal wie möglich gestaltet wird. Um den vorsorgenden Gesundheitsschutz zu entsprechen, wird deshalb der Gemeingebrauch des Grundwassers untersagt. ► Boden – Sachgüter In den bisher aufgefüllten Flächen können Setzungen aufgrund der unterschiedlichen Abfälle und den angetroffenen größeren Anteilen an organischen Material als Folge davon auftreten. Bei Eingriffen bis in den grundwassergesättigten Bereich ist eine Betonkorrosion durch sickerwasserbeeinflusstes Grundwasser nicht auszuschließen. Die dargelegte Situation hat die Gemeinde Leopoldshöhe dazu veranlasst, Schutzund Beschränkungsmaßnahmen zu benennen. Damit wird der Gefährdungsabwehr, 3 Alternative: Kübelpflanzen, ggf. Hochbeete mit Austauschboden und Abdichtung nach unten. dem Grundsatz des vorsorgenden Gesundheitsschutzes sowie dem Schutz vor unzumutbaren Nachteilen und Belästigungen Rechnung getragen. ► Sickerwasser – Oberflächenwasser - Vorfluter Der Bau einer Oberflächenabdichtung auf der Altablagerungsfläche beinhaltet die Abdichtung der Randgräben mittels Kunststoffdichtungsbahn. Durch diese Maßnahme ist der Kontakt zwischen Sickerwasser aus der Altablagerung und Oberflächenwasser von der abgedichteten Fläche sicher getrennt, so das eine Beeinträchtigung des Vorfluters durch Sickerwasser der Altablagerung nicht zu befürchten ist. Mit der Sanierung ist der auslösende Faktor für diese behoben worden. c) Begrenzung der Bodenversiegelung und vorrangige Inanspruchnahme der Brachflächen Die Sanierung der Altablagerung hat starken Einfluss genommen auf die Nutzung der angrenzenden Grundstücke. Die jetzigen Gegebenheiten sind durch die Sanierung gesichert. Ziel der vorliegenden Planung ist es die Ergebnisse der Sanierung langfristig zu sichern und nur so viele Einschränkungen den Anwohner abzuverlangen, wie es die Situation erfordert. Daraus ergeben sich bereits direkte Eingriffe auf die Privatgrundstücke. Eine Begrenzung der Bodenversiegelung, soweit sie nicht bereits durch die Rücknahme / Bestätigung der Baugrenze bereits erfolgt ist, wäre eine weitere Einschränkung. Diese wird mit Blick auf die zuvor beschriebene Situation für nicht angemessen gehalten. Des weiteren handelt es sich hier um ein seit langem bestehendes Gewerbe- / Mischgebiet. Gerade diese Flächen, die bereits geprägt sind von ihren Nutzungen, sind dazu geeignet, optimiert beansprucht werden zu können (wobei hier immer die Auswirkungen der Sanierung mit betrachtet werden müssen). Dieser Ansatz führt dazu, möglichst auch keine Brachflächen entstehen zu lassen bzw. bisher nicht nutzbare Gewerbeflächen (aufgrund der Altablagerung) an der Dammstraße einer Bebauung zuzuführen. Mit dieser Vorgehensweise ist die Überlegung verbunden, den Flächenverbrauch und die Inanspruchnahme des Außenbereiches so gering wie möglich zu gestalten. d) Erhalt schutzwürdiger Böden Nach Kenntnis der Gemeinde sind keine schutzwürdigen Böden innerhalb des Geltungsbereiches anzutreffen. Die bisherigen Bodenproben und Baumaßnahmen lassen diesen Schluss zu. e) Bodenaushub / Aushubmaterial Anfallendes Aushubmaterial von den mit umweltgefährdeten Böden gekennzeichneten Flächen darf nur mit Zustimmung der Unteren Bodenschutzbehörde, hier Kreis Lippe, verwertet oder entsorgt werden. Im Rahmen baurechtlicher Verfahren können im Einzelfall ergänzende Bodenuntersuchungen zur Bestimmung des Gefährdungspotentials sowie zur schadlosen Entsorgung des Aushubmaterial erforderlich werden. Unbelastetes Bodenmaterial sollte so ausgebaut, zwischengelagert und transportiert werden, dass Vermischungen mit Bauschutt, Baustellenabfällen und anderen Abfallstoffen unterbleiben. Soweit möglich, sollte daher Bodenaushub innerhalb des Plangebietes verbracht werden. f) Kennzeichnung Im Geltungsbereich der Planung liegt die Altablagerung M4 „Altablagerung Mühlenstraße“. Eine Kennzeichnung ist in der 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ erfolgt, soweit diese im Änderungsbereich liegen. Die darüber hinaus von der Altablagerung betroffenen Flächen sind bisher nicht gekennzeichnet. Mit der vorliegenden Planung geschieht dieses. Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Leopoldshöhe ist eine Kennzeichnung vorhanden. Mit der Kennzeichnung im Bebauungsplan und den Nutzungseinschränkungen wird auf die Vorbelastung hingewiesen. Damit wird jeder bauinteressierten Person die Problematik zur Kenntnis gegeben. Diese Kenntnisnahme in Kombination mit den Nutzungseinschränkungen dienen zur Vorsorge. Über die Gefahrenabwehr hinaus wird so den allgemeinen Anforderungen an die Bauleitplanung entsprochen. Die Nutzungseinschränkungen entsprechen den Handlungsempfehlungen der „Gutachterlichen Stellungnahme zur Überarbeitung des B-Planes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe““. g) Flächen für die Abfallentsorgung, hier: Müllablagerung ( § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB) Die Fläche für die Abfallentsorgung, hier Müllablagerung greift auf die Hauptfläche der ehemaligen Mülldeponie Mühlenstraße zu. Mit dieser Festsetzung wird nicht die Gesamtausdehnung der Müllablagerung wiedergegeben, dieses erfolgt durch die Festsetzung „Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind“. Die Zusammensetzung der Müllablagerung ist unter Punkt III. 8 bzw. der Sanierungsplanung zu entnehmen. Die Fläche für die Abfallentsorgung steht in untrennbaren Zusammenhang mit der Sanierungsplanung der Altablagerung „Mühlenstraße“. Für die Oberflächenabdichtung des Altlastenstandortes wird ein Volumen von ca. 72.000 m3 auf die Sanierungsfläche aufgebracht. Die Einbaumächtigkeit des Oberflächenmaterials wird durchschnittlich 3,00 m, maximal 5,00 m betragen und zum Rand der Sanierungsfläche auslaufen. Die höchste Erhebung der Aufschüttung wird bei 138 m ü.NN liegen Um diese erforderliche Sanierungsmaßnahme bauleitplanerisch abzusichern, wird die Fläche für die Abfallentsorgung festgesetzt.