Beschlussvorlage (BP 15.13 Kaster, Begründung zur Offenlage)

Bebauungsplan Nr. 15 / Kaster, 13. vereinf. Änderung – Kaster-Zentrum Teilbereich an der Stresemannstraße Begründung zur Offenlage (Stand: 19.09.2014) Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 13. Änderung ‚Kaster’ Begründung INHALTSVERZEICHNIS 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 1.2 1.3 1.4 Beschreibung des Plangebietes Übergeordnete Planungen Bebauungsplan Nr. 15 Planverfahren 2. Ziel und Zweck der Planung 3. Inhalte der Planung 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung, Höhenlage Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Höchstzahl der Wohnungen Stellplätze und Garagen Erschließung Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 4. Umweltbelange 4.1 4.2 4.3 4.4 Boden- und Wasserschutz Artenschutz Denkmalschutz Ausgleichsmaßnahmen 5. Kosten 6. Städtebauliche Kennwerte 2 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 13. Änderung ‚Kaster’ Begründung 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet der 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 liegt innerhalb der Flur 5 in der Gemarkung Kaster und umfasst bisher unbebaute Flurstücke des Bereiches zwischen der Straße ‚Am Rathaus’, der Stresemannstraße und der Hans-Böckler-Straße. Der Geltungsbereich der 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 besteht aus zwei Teilbereichen. Der Teilbereich 1 wird durch die HansBöckler-Straße im Nordwesten, die Stresemannstraße im Nordosten, die Straße ‚Am Tiergarten’ im Südosten und die Straße ‚Am Sprung’ im Südwesten begrenzt. Der Teilbereich 2 wird durch die Straße ‚Am Tiergarten’ im Nordwesten, die Stresemannstraße im Nordosten und die Straße ‚Am Rathaus’ im Südosten begrenzt. Die südwestliche Grenze wird durch die nordöstlichen Grenzen der bereits bebauten Flurstücke 1575 und 1648 an den Straßen ‚Am Rathaus’ und ‚Am Tiergarten’ gebildet. Die Plangebietsgröße beträgt insgesamt ca. 0,47 ha. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches ist der Planzeichnung zu entnehmen. Innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 15 und in den bisherigen Änderungen wurden die Flächen des Plangebietes als Allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Da sich die Flächen teilweise im Bereich einer tektonischen Störung befinden, blieben sie bisher unbebaut. Die Flächen stellen sich heute als Brachflächen mit vereinzeltem Gehölzbestand in den Randbereichen dar. Die Flächen des Plangebietes sind relativ eben, weisen aber entlang der Grenzen zu den höher gelegenen angrenzenden Straßen Böschungen in unterschiedlichen Höhen auf. Die südwestlich der beiden Teilbereiche gelegene Bestandsbebauung wurde auf Grundlage der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 als eingeschossige, giebel- oder traufständige Einzel- oder Doppelhäuser errichtet. Südöstlich der Straße ‚Am Rathaus’ setzt sich die Wohnbebauung in Form von in Reihe stehenden zwei- bis dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern fort. Nordöstlich der Stresemannstraße schließen sich dreigeschossige Mehrfamilienhäuser in geschlossener Bauweise in im Grundriss leicht abgewinkelter Form an. Südöstlich dieser Mehrfamilienhausbebauung befindet sich der Parkplatz einer Tennisanlage und die Bushaltestelle ‚Kaster Rathaus’ in Form einer Buswendeschleife. Nordwestlich der Hans-Böckler-Straße schließen sich auf Höhe des Plangebietes Teilbereich 1 landwirtschaftlich genutzte Flächen an. Die Hans-Böckler-Straße und die Straßen ‚Am Tiergarten‘ und ‚Am Sprung‘ wurden im Mischungsprinzip ausgebaut. Das Plangebiet ist über die Stresemannstraße an die St.-Rochus-Straße (K 36) und damit an das überörtliche Verkehrsnetz angeschlossen. Die Flächen der 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 liegen im fußläufigen Einzugsbereich des Versorgungszentrums Bedburg-Kaster und weisen sowohl zu Naherholungsflächen wie auch zu den Infrastruktureinrichtungen eine sehr gute Lage auf. Die Erreichbarkeit des ÖPNV ist über die Bushaltestelle ‚Kaster Rathaus’ an der Stresemannstraße 3 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 13. Änderung ‚Kaster’ 1.2 Begründung standortnah gesichert. Übergeordnete Planungen Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln weist den Geltungsbereich der 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus. Der heute gültige Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 15 und stellt den Plangebietsbereich als Wohnbauflächen dar. Das Plangebiet liegt innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Bereich des Landschaftsplanes Nr. 1 des Rhein-Erft-Kreises. 1.3 Bebauungsplan Nr. 15 Der Stammplan des Bebauungsplanes Nr. 15 / Kaster wurde 1970 als Satzung beschlossen. Innerhalb seiner 3. Änderung, Satzungsbeschluss 14. März 1974, wurde für den Bereich zwischen der Straße ‚Am Rathaus’ und der Hans-Böckler-Straße eine Wohnbebauung mit insgesamt 14 Solitärbauten mit bis zu fünf Vollgeschossen festgesetzt. Der Bereich östlich der Stresemannstraße bis zur St.-Rochus-Straße war komplett als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung ‚Schule’ vorgesehen. Innerhalb der 5. Änderung, Satzungsbeschluss am 25. Oktober 1977, mit gravierenden Modifikationen der Grundzüge der bisherigen Planung wurde u.a. das zwischen Hans-Böckler-Straße und der Straße ‚Am Rathaus’ vorgesehene Allgemeine Wohngebiet dahingehend geändert, dass anstelle mehrgeschossiger Geschosswohnungsbauten eingeschossige Gebäude in offener Bauweise festgesetzt wurden. Innerhalb weiterer Änderungen wurde das Ziel der Realisierung einer Schule zwischen Stresemannstraße und Bahntrasse nicht weiterverfolgt. Aufgrund unterschiedlicher Planungsanlässe wurde am 26.02.2008 der Aufstellungsbeschluss für die 12. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 gefasst, nachdem zuvor ein städtebaulicher Realisierungswettbewerb zwecks Ermittlung eines optimalen städtebaulichen Gesamtkonzeptes durchgeführt worden war. Das Verfahren der 12. Änderung wurde nicht abgeschlossen. 1.4 Planverfahren Bei der vorliegenden Bebauungsplanänderung handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, weil die Flächen bereits Inhalt des bestehenden Bebauungsplanes sind. Das beschleunigte Verfahren setzt voraus, dass eine überbaubare Grundfläche von 20.000 m² nicht vorliegt, dass die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete vorliegen. Alle vorgenannten Bedingungen werden durch die 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 erfüllt. Im beschleunigten Verfahren wird auf die Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB, auf den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB und auf die zusammenfassende Erklärung verzichtet. Des Weiteren kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung 4 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 13. Änderung ‚Kaster’ 2. Begründung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Ziel und Zweck der Planung Gemäß dem Ziel des Baugesetzbuches, vorzugsweise zentrumsnahe Wohnstandorte zu entwickeln, sollen die Flächen des Plangebietes einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zugeführt werden. Die Plangebietsflächen werden von einer tektonischen Störung gequert, weshalb bisher trotz Festsetzung überbaubarer Flächen innerhalb des bisher gültigen Bebauungsplanes keine bauliche Nutzung realisiert wurde. Aufgrund der Einstellung des nördlich gelegenen ehemaligen Tagesbaus, der genauen Verortung der tektonischen Störung und der Einschätzbarkeit der daraus resultierenden Gefährdung soll der Bebauungsplan dahingehend geändert werden, dass eine Bebauung im Bereich der tektonischen Störung ausgeschlossen wird. Konkret bedeutet dies, dass die im Teilbereich 1 bisher entlang der Stresemannstraße gelegenen überbaubaren Flächen aufgegeben werden und anstatt dessen eine Bebauung entlang der Straße ‚Am Tiergarten’ ermöglicht wird. Die überbaubaren Flächen innerhalb des Teilbereiches 2 werden entsprechend reduziert. Die Festsetzungen der 5. Bebauungsplanänderung zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen werden soweit möglich übernommen und sinnvoll ergänzt. 3. Inhalte der Planung 3.1 Art der baulichen Nutzung Die Wohnbauflächen werden entsprechend der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, um den bestehenden Charakter eines hochwertigen Wohngebietes zu erhalten und neben dem Wohnen einen Spielraum für wohnverträgliche ergänzende Nutungen zu gewährleisten. Die ausnahmsweise im Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungen werden ausgeschlossen, weil sie in das kleinteilig strukturierte Gebiet gestalterisch und funktional nicht zu integrieren sind und dem vorhandenen Gebietscharakter widersprechen. 3.2 Maß der baulichen Nutzung, Höhenlage Gemäß der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 und dem Ziel, ein homogenes städtebauliches Erscheinungsbild zu schaffen, wird die Grundflächenzahl auf 0,4 festgesetzt. Dieser Wert entspricht der realisierten angrenzenden Bebauungsdichte und spiegelt die zentrale Lage innerhalb des Ortsteiles Kaster wieder. Die in der 5. Änderung festgesetzte höchstzulässige Geschossflächenzahl wird nicht übernommen, da die Bebaubarkeit bereits durch die maximale Eingeschossigkeit, die festgesetzte Grundflächenzahl und die ausgewiesenen Baugrenzen hinlänglich bestimmt ist. Die gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO mögliche Überschreitung der maximal überbaubaren Grundfläche durch Garagen, Stellplätze, Zuwegungen und Nebenanlagen wird nicht ausgeschlossen. Somit darf die zulässige Grundfläche durch Garagen, Stellplätze und deren Zufahrten und durch Nebenanlagen bis zu 50 % überschritten werden. 5 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 13. Änderung ‚Kaster’ Begründung Die Festsetzung eines Vollgeschosses entspricht ebenfalls der 5. Änderung. Zusammen mit den gemäß der 5. Änderung festgesetzten Dachneigungen von 30 - 38° im Teilbereich 1 und von 45 - 50° im Teilbereich 2 wird eine städtebaulich verträgliche Kubatur der Gebäude sichergestellt, die sich am vorhandenen Bestand orientiert. Die mögliche Ausbauhöhe der baulichen Anlagen wird durch die Festsetzungen der Trauf- und Firsthöhen bestimmt. Hierdurch wird eine verträgliche Ergänzung der vorhandenen Nachbarbebauung hinsichtlich der Gebäudekubatur sichergestellt. Die Bezugshöhe ist die Oberkante der Straße der mittig unmittelbar vor dem jeweiligen Grundstück liegenden endausgebauten Verkehrsfläche, wobei jeweils die Verkehrsfläche, die vor der Haupteingangsseite des Gebäudes liegt, zur Ermittlung herangezogen werden darf. Da die bereits vorhandenen Verkehrsflächen wesentlich höher liegen als die Grundstücke selbst, wird zur städtebaulich verträglichen Angleichung der Geländehöhen die Geländeoberfläche der privaten Grundstücke entsprechend der vorgelagerten Erschließungsflächen festgesetzt. Hierdurch wird ein einheitliches Ortsbild der Bebauung und Grundstücke mit Anschluss an die Verkehrsflächen sichergestellt. 3.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Gemäß der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 wird eine offene Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern festgesetzt. Damit ist gewährleistet, dass sich die zukünftige Bebauung in das bestehende Baugebiet einfügt. Die Planung im Teilbereich 1 wird durch ein entlang der Straßen ‚Am Tiergarten’ und ‚Am Sprung’ gelegenes zusammenhängendes abgewickeltes Baufenster mit einer Tiefe von 14 m umgesetzt. Entlang der Flächen, die von einer Bebauung ausgeschlossen sind, wird das Baufenster entsprechend abgeschrägt. Im Bereich des Teilbereichs 2 wird die durch die 5. Änderung vorgegebene straßenbegleitende Bebauung beibehalten. Die Tiefe der überbaubaren Fläche entlang der Straße ‚Am Tiergarten’ wird hier auf 14 m aufgeweitet, um eine ausreichende Bebaubarkeit der von der tektonischen Störung betroffenen Grundstücke zu sichern. Die Bautiefe entlang der Straße ‚Am Rathaus’ wird wegen der geringen bereits ausparzellierten Grundstückstiefe auf 13 m reduziert. Im Bereich der tektonischen Störzone wird jegliche Neubebauung durch Festsetzung von Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind, ausgeschlossen. Dies gilt auch für Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO sowie für bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandflächen zulässig wären. Als Ausnahme darf eine Bebauung, die im Bereich der festgesetzten überbaubaren Flächen gegründet ist, bis zu maximal 3 m in den Bereich der Störzone überkragen. Damit soll die Ausnutzbarkeit der Grundstücke, deren vorwiegender Teil nicht überbaut werden darf, erhöht werden. Eine Überschreitung der rückwärtigen Baugrenzen um bis zu 2 m für die Realisierung von Terrassen, Terrassenüberdachungen und Garagen, soweit sie außerhalb der Störzone errichtet werden, wird zugelassen, um eine den aktuellen Wohnansprüchen gerecht werdende Gartennutzung zu ermöglichen. Nach Abstimmung mit dem Bergbautreibenden sollen auch Terrassen inkl. ihrer Überdachungen sowie Gartenhäuser im Ein6 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 13. Änderung ‚Kaster’ Begründung zelfall ausnahmsweise zugelassen werden können. Somit wird sichergestellt, dass auch eine ortsübliche Nutzung der Gartenbereiche ermöglicht wird, wenn bodenrelevante Faktoren dem nicht entgegenstehen. Zur Schaffung homogener Vorgartenbereiche werden in den Vorgartenflächen Nebenanlagen mit Ausnahme von nicht überdachten Stellplätzen und ihren Zufahrten, Stützmauern, Einfriedungen und Abfallbehältern ausgeschlossen. 3.4 Höchstzahl der Wohnungen Zur Sicherung der Bestandssituation und einer daraus resultierenden kalkulierbaren Dichte wird die Zahl der Wohnungen je Wohngebäude auf maximal zwei beschränkt. Durch diese Festsetzung werden eine übermäßige Verdichtung innerhalb dieses Bereiches verhindert sowie ein erhöhtes Verkehrsaufkommen und ein erhöhter Stellplatz- und Parkplatzbedarf vermieden. 3.5 Stellplätze und Garagen Die Unterbringung des ruhenden privaten Verkehrs erfolgt wie innerhalb der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 grundsätzlich auf den Privatgrundstücken. Garagen und überdachte Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen und in deren seitlichen Verlängerungen bis zur Grundstücksgrenze sowie bis zu 2 m hinter den vorgenannten Flächen zulässig, wenn sie außerhalb der Fläche der tektonischen Störung liegen. Mit dieser Festsetzung werden Garagen im rückwärtigen Grundstücksteil vermieden. Die Tiefe der Garagenzufahrten muss ab der Straßenbegrenzungslinie mindestens 5 m betragen. Dieser Abstand ermöglicht das Warten vor der sich öffnenden Garage auf privater Fläche oder auch das Abstellen eines weiteren Pkws. Durch diese Festsetzung wird der reibungslose Verkehrfluss auf den angrenzenden Straßen gewährleistet. 3.6 Erschließung Die beiden Teilbereiche der 13. Änderung des Bebauungsplanes sind über die angrenzenden Straßen Stresemannstraße, ‚Am Rathaus’, ‚Am Tiergarten’, ‚Am Sprung’ und Hans-Böckler-Straße erschlossen und an das örtliche Straßennetz angebunden. Die Ver- und Entsorgung der Plangebietsteilflächen ist durch entsprechende Leitungstrassen in den angrenzenden Verkehrsflächen gesichert. 3.7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen dienen dem Ziel, architektonisch unharmonische Gestaltungen im städtebaulichen Maßstab zu minimieren und ein homogenes Erscheinungsbild zu schaffen. Die Homogenität soll dabei wie in der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 vorrangig über die weithin sichtbare Dachform und Dachgestaltung hergestellt werden. So werden gemäß der angrenzenden Bestandsbebauung nur Satteldächer mit einer abschnittsweise einheitlich eingeschränkten Dachneigung zugelassen. Zur Schaffung einheitlicher Gebäudeaus7 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 13. Änderung ‚Kaster’ Begründung richtungen werden die Hauptfirstrichtungen entsprechend der bereits realisierten Nachbarbebauung vorgegeben. Die Festsetzungen zur Baukörpergestaltung lassen den privaten Bauherren weitestgehende Freiheit der Baustoff- und Formenwahl. Dachformen, -neigungen, -farben und aufbauten werden eingegrenzt, um eine möglichst homogene Dachlandschaft zu erzeugen. Zur Vereinheitlichung der Grundstückseingrenzungen und zur Wahrung des Gesamtbildes sind Vorgartenflächen mit Rasenkantensteinen bis 10 cm Höhe über der angrenzenden Verkehrsfläche einzufrieden. Zur Schaffung einer aufeinander abgestimmten Geländegestaltung wird festgesetzt, dass Vorgartenbereiche bis auf das angrenzende Straßenniveau anzuschütten sind. Rückwärtige Grundstücksflächen sind aus dem gleichen Grund mindestens bis 1,00 m unterhalb der Bezugshöhe anzuschütten. Verbleibende Geländeunterschiede dürfen durch Stützmauern in maximal 1,20 m Höhe ausgeglichen werden. 4. Umweltbelange 4.1 Boden- und Wasserschutz Das gesamte Plangebiet wird aufgrund der Baugrundverhältnisse gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB als Fläche gekennzeichnet, bei deren Bebauung besondere bauliche Maßnahmen insbesondere im Gründungsbereich erforderlich sind. Es wird darauf hingewiesen, dass die Bauvorschriften der DIN 1054 ‚Baugrund - Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau’, der DIN 18196 ‚Erd- und Grundbau; Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke’ sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zu beachten sind. Teilflächen der Allgemeinen Wohngebiete werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB als Flächen festgesetzt, die von Bebauung freizuhalten sind. Diese Flächen liegen im Einflussbereich der tektonischen Störung ‚Kasterer Sprung’, die das Plangebiet in Nordwest/Südost-Richtung quert. In diesen Bereichen wird eine Gründung baulicher Anlagen oder die Realisierung von Nebenanlagen ausgeschlossen. Um die Ausnutzbarkeit der Grundstücke zu erhöhen, ist hier ausnahmsweise ein Überkragen von innerhalb der überbaubaren Flächen gegründeten Gebäuden in die Störzone um maximal 3 m zulässig. Durch Sümpfungsmaßnahmen im Rahmen des Braunkohletagebaus liegt der derzeitige Grundwasserspiegel unterhalb des natürlichen, nahe der Geländeoberfläche gelegenen, Grundwasserspiegels. Um eine dauerhafte Vernässung der Gebäude im Raum Bedburg zu vermeiden, soll der Grundwasserstand langfristig voraussichtlich unter dem natürlichen Grundwasserstand gehalten werden. Es wird darauf hingewiesen, dass sowohl im Zuge der Grundwasserabsenkung als auch bei einem späteren Grundwasseranstieg hierdurch bedingte Bodenbewegungen möglich sind und berücksichtigt werden sollen. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass besondere bauliche Maßnahmen zur Bauwerksabdichtung für den Fall des Wiederanstiegs des Grundwassers auf das natürliche Niveau erforderlich sind. Die gemäß § 51a LWG notwendige Versickerung, Verrieselung oder Einleitung von Niederschlagswasser in ein Gewässer gilt für Grundstücke, die erstmals bebaut werden. Für den Bereich des Plangebietes wird aufgrund der Bodenverhältnisse und der bereits ausgebauten angren8 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 13. Änderung ‚Kaster’ Begründung zenden Erschließungsstraßen davon ausgegangen, dass das Niederschlagswasser in den vorhandenen Kanal der angrenzenden Straßen eingeleitet wird. 4.2 Artenschutz Das Plangebiet bietet aufgrund des sehr geringen Gehölzbestandes und der isolierten Lage der Teilflächen keine Strukturen, die das Vorkommen gesetzlich geschützter Arten vermuten lassen. 4.3 Denkmalschutz Innerhalb des Plangebietes liegen keine konkreten Indizien bezüglich eventuell vorhandener Bodendenkmäler vor. Aufgrund der bisher lediglich oberflächennahen Nutzung können archäologische Funden bei der zukünftigen Bebauung nicht ausgeschlossen werden. Die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes NRW sind entsprechend zu beachten. 4.4 Ausgleichsmaßnahmen Da die Dichte innerhalb des Geltungsbereiches der 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 nicht erhöht wird, werden keine über das Maß der 5. Änderung hinausgehenden zusätzlichen Flächen versiegelt. Somit werden durch die 13. Änderung keine zusätzlichen Eingriffe in den Naturhaushalt vorbereitet, die ausgleichsrelevant sind. 5. Kosten Die Kosten für die städtebauliche Planung werden von einem Erschließungsträger finanziert. Aufgrund der bereits bestehenden Erschließungsflächen entstehen keine Erschließungskosten. Für die Stadt Bedburg entstehen aus der 13. Bebauungsplanänderung lediglich Kosten für die verwaltungsseitige Begleitung des Planverfahrens. 6. Städtebauliche Kennwerte Plangebiet 4.702 m²  Allgemeines Wohngebiet Teilbereich 1 3.498 m²  Allgemeines Wohngebiet Teilbereich 2 1.204 m² 9