Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 1/2007)

1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 GEMEINDE LEOPOLDSHÖHE 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) Planzeichnung Textliche Festsetzungen Begründung Stand: Auslegung März 2007 Seite: 1 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 Inhaltsverzeichnis........................................................................................................Seite A B C D E F G H Übersichtskarte Maßstab: 1:5000 Präambel Planzeichnung Maßstab: 1:1000 Planzeichenerklärung / Festsetzungen Textliche Festsetzungen Hinweise Örtliche Bauvorschriften / Rechtsgrundlagen Verfahrensvermerke 003 004 005 006 007 009 010 011 Begründung I II Änderung des Bebauungsplanes 12 I. 1 Ziel, Zweck und Notwendigkeit zur Änderung des Bebauungsplanes 12 I. 2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, bisherige / künftige Darstellung 12 I. 3 Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung 12 I. 4 Abgrenzung des Geltungsbereiches 12 Gegenwärtige Rahmenbedingungen 13 II. 1 Lage im Gemeindegebiet / Geländeverhältnisse / Baugrund u. Bodenverhältnisse 13 II. 2 Eigentumsstruktur / Baulicher Bestand 13 II. 3 Nutzung / Immissionsbelastung 13 II. 4 Bestehendes Planungsrecht, Anwendung des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte gem. § 13 a BauGB 14 III Wesentlicher Inhalt und zu erwartende Auswirkungen der Planung III. 1 Städtebauliches Konzept III. 2 Art und Maß Grundstücksfläche der 15 15 baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare 15 III. 3 Baugestaltung, Einfriedung 15 III. 4 Verkehrsflächen, Geh-, Fahr- und Leistungsrechte, Erschließung 16 III. 5 Ver- und Entsorgung 16 III. 6 ÖPNV 17 III. 7 Eingriff in Natur, Landschaft und Umgebung 17 III. 8 Bodenverhältnisse / Bodenschutz 18 Seite: 2 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 Seite: 3 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 B Präambel Aufgrund des §1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) und §86 der Bauordnung für das Land Nordrhein – Westfalen (BauO NRW) i.V. mit §41 der Gemeindeordnung NRW hat die Gemeinde Leopoldshöhe die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02 / 03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB), bestehend aus der Planzeichnung und den textlichen Festsetzungen sowie den örtlichen Bauvorschriften, als Satzung beschlossen. Leopoldshöhe, ________________ ________________________ Bürgermeister Seite: 4 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 Planzeichnung Seite: 5 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 D Planzeichenerklärung Art der baulichen Nutzung WA Allgemeines Wohngebiet (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §4 BauNVO) Maß der baulichen Nutzung z.B. GRZ 0,4 Grundflächenzahl (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) Geschoßflächenzahl z.B. GFZ 0,4 (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) z.B. I Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) Höhe baulicher Anlagen TH z.B. bis 4,50 m FH z.B. bis 9,50 m Traufhöhe als Höchstmaß (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) Firsthöhe als Höchstmaß (§9 (1) Nr. 1 BauGB, §16 BauNVO) Bauweise, Baulinie, Baugrenze o offene Bauweise (§9 (1) Nr. 2 BauGB, §22 BauNVO) nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig (§9 (1) Nr. 2 BauGB, §22 und §23 BauNVO) 2 WE Beschränkung der Zahl der Wohnungen Baugrenze (§9 (1) Nr. 2 BauGB, §22 und §23 BauNVO) Verkehrsflächen Straßenverkehrsfläche (öffentlich) (§9 Abs. 1 Nr. 11und Abs. 6 BauGB) Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (§9 Abs. 1 Nr. 11und Abs. 6 BauGB) Hier: öffentliche Stellplätze Sonstige Planzeichen GR / FR / LR mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht belastete Flächen (§9 Abs. 1 Nr. 21 und Abs. 6 BauGB) Grenze des räumlichen Bebauungsplans Geltungsbereichs der Änderung des (§9 Abs. 7 BauGB) Firstrichtung Seite: 6 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 E Textliche Festsetzungen 1. Art und Maß der baulichen Nutzung / Bauweise (§9 Abs. 1 Nr.1, 2 BauGB i. V. m. §§ 1, 4, 16, 22 BauNVO) Allgemeines Wohngebiet: WA – I – offene Bauweise, GRZ 0,4; GFZ 0,4 Es sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig. 2. Beschränkung der Zahl der Wohnungen (§ 9 (1) Nr. 5 BauGB) Im Änderungsbereich sind je Wohngebäude maximal 2 Wohnungen und 1 Wohnung je Doppelhaushälfte zulässig. 3. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen a) Anlehngewächshäuser und verglaste Wintergärten Innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Anlehngewächshäuser und verglaste Wintergärten dann zulässig, wenn sie in das Hauptgebäude einbezogen und mindestens drei Meter von der öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind. b) Bodenbefestigungen, Freiflächen, Stellplätze und Zufahrten Die Versiegelung von Freiflächen und Stellflächen mit Materialien wie Asphalt oder Beton ist unzulässig. Für anzulegende Pflasterflächen ist ein Betonunterbau nicht zulässig. Stellplätze und Zufahrten zu Stellplätzen sind in wasserdurchlässiger Bauweise wie Schotterrasen, wassergebundene Decken, Rasenpflaster mit einer Fugenbreite von mindestens 2,5 cm herzustellen. c) Verkehr und Verkehrsflächen Das Flurstück 1110 wird als öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Auf dieser Fläche sind entlang der Straße „Obere Brede“ Stellplätze vorgesehen. d) Garagen, Carports und Stellplätze Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden diese zugelassen. Innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen haben sie einen Abstand von 5 m zu den öffentlichen Verkehrsflächen zu halten. Ausgenommen hiervon sind die öffentliche Stellplätze auf dem Flurstück 1110. e) Nebenanlagen Nebenanlagen sind in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen haben sie einen Abstand von 5 m zu der öffentlichen Verkehrsfläche zu halten. 4. Äußere Gestaltung der Baukörper (§9 Abs. 1 Nr.1 BauGB i. V. m. §16 Abs. 2 Nr. 4 BauGB i. V. m. §86 BauO NW) a) Trauf- bzw. Firsthöhen (§9 Abs. 1 Nr.1 BauGB i. V. m. §16 Abs. 2 Nr.4 BauNVO): TH 4,50 m, FH 9,50 m Der untere Bezugspunkt für die Trauf- bzw. Firsthöhe ist die Oberkante der Erschließungsstraße. Seite: 7 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 Der obere Bezugspunkt für die Traufhöhe ist der Schnittpunkt der Außenfläche des aufgehenden Mauerwerks mit der Dachhaut. b) Dachform (§9 Abs. 4 BauGB i. V. m. §86 BauNVO) Zulässige Dachform ist das Satteldach. Als Satteldach gelten auch Krüppelwalmdächer, wenn die Höhe des Krüppelwalms weniger als ¼ der Höhe des Hauptdaches, gemessen von der Schnittlinie der Dachhaut mit der Außenwand bis zum First, beträgt. Die Festsetzungen zur Dachform gelten auch für eingeschossige Anbauten, Garagen und Carports, mit der Ausnahme, dass für Carports auch begrünte Flachdächer zulässig sind. c) Dachneigung (§9 Abs. 4 BauGB i. V. m. §86 BauNVO) 20 - 50 Grad e) Gestaltungs- und Ausführungsanforderungen für Dachaufbauten (§9 Abs. 4 BauGB i. V. m. §86 BauNVO)        Alle Dachaufbauten müssen einen seitlichen Abstand einhalten. Bei Satteldächern ist dies – gemessen von der Gaubenoberkante – mindestens 1,50 m vom Ortgang. Zwischen Dachaufbauten ist mind. 1,00 m Abstand einzuhalten. Als Länge für Dachaufbauten / Dacheinschnitte ist max. die Hälfte der Gebäudelänge zulässig. Zwischen Traufe und Dachgaube sind mind. 2 Dachziegelreihen vorzusehen. Zwischen Dachfirst und oberem Dachgaubenabschluss sind mind. 1,00 m Abstand einzuhalten. Die Gaubenhöhe (Vorderhöhe ohne Dachfläche bei Schleppgauben bzw. Giebelfläche bei Sattelgauben) darf 1,50 m nicht überschreiten. In der Gaubenvorderfront sind nur Fensterflächen einschließlich ihrer konstruktiven Bauteile zulässig. Größere Wandflächen neben Gaubenfenstern sind nicht zulässig. f) Stellung baulicher Anlagen (§9 Abs. 1 Nr.2 BauGB) Wie in der Planzeichnung des Bebauungsplanes eingetragen. 4. Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen Zulässig sind dauerhaft und vollständig begrünte Einfriedungen oder lebende Hecken. Im Bereich des Straßenraumes dürfen die Einfriedungen eine Höhe von 0,80 m über OK natürlich gewachsenes Gelände nicht überschreiten. Holzflechtzäune / Sichtschutzvorrichtungen von max. 2,00 m Höhe und 5,00 m Länge, gemessen ab Mauerwerk des Hauses, sind zwischen angrenzenden Terrassen zugelassen, besonders bei Doppelhäusern. 5. Verkehrs- und Leitungsrecht Zur Sicherung der Zufahrt auf das Flurstück 1119 wird ein Geh-, Fahr-, und Leitungsrecht auf dem Flurstück 1024 festgesetzt. 5.1 Zusätzliche Ein- und Ausfahrten für die Flurstücke 1119 und 684 Das Flurstück 1119 wird über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (Flurstück 1024) erschlossen. Eine zusätzliche Erschließungsalternative wird dem Flurstück 1119 im Bereich der Straße „Obere Brede“ über das Flurstück 1110 ermöglicht. Seite: 8 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 Auch dem Flurstück 684 wird eine zusätzliche Erschließungsalternative über das Flurstück 1110 ermöglicht. Bei der zusätzlichen Erschließungsalternative über das Flurstück 1110 sind die vorhandenen öffentlichen Stellplätze zu berücksichtigen. F Hinweise 1. Altlasten Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen keine Informationen über Altablagerungen oder Altlasten vor. 2. Denkmalschutz und Denkmalpflege Wenn Erdarbeiten kultur- und erdgeschichtliche Bodenfunde oder Befunde (etwa Tonscherben, Metallfunde, dunkle Bodenfärbungen, Knochen, Fossilien) entdeckt werden, §§15 und 16 des Denkmalschutzgesetztes die Entdeckung unverzüglich der Gemeinde oder dem Amt für Bodendenkmale, hier Lippisches Landesmuseum, Ameide 4, 32756 Detmold, Tel. 05231 / 9925-0, Fax: 05231 / 9925-25, anzuzeigen und die Entdeckungsstätte drei Werktage in unveränderten Zustand zu belassen. 3. Bodenaushub Gemäß § 3a der Satzung über die Abfallentsorgung im Kreis Lippe (21.11.1993) soll Bodenaushub innerhalb des Plangebietes verbracht werden, soweit dies technisch möglich ist. Bodenaushub, der nicht innerhalb des Plangebietes verbracht werden kann, ist nach § 4 Krw/AbfG in der derzeit gültigen Fassung vorrangig stofflich zu verwerten. Um eine Verwertung der Bodenaushubmassen im Sinne des § 4 Krw/AbfG zu erleichtern, kann das Material aufbereitet werden. 4. Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe Gemäß § 43 Abs. 1 BauO NW dürfen Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe in einem Abstand von weniger als 100 m zum Wald nur errichtet oder betrieben werden, wenn durch geeignete Maßnahmen gewährleistet ist, dass kein Waldbrand entsteht. 5. Versorgungsanlagen Südöstlich angrenzend an den Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung verläuft ein 10 kV Erdkabel sowie verschiedene Niederspannungsleitungen der Firma E-On Westfalen Weser GmbH. Darüber hinaus befindet sich auf dem Flurstück 764 eine 10 kV Umspannstelle. 6. Niederschlagsableitung / Nutzung des Niederschlagswassers Es besteht die Anschlussmöglichkeit an den Regenwasserkanal in der Straße „Am Steinsiek“ bzw. in der „Heeper Straße“. Somit sind ggf. private Leitungsrechte bis zur Anschlussmöglichkeit vorzusehen. Die Nutzung des Niederschlagswassers wird empfohlen, z.B. durch Regenwassernutzungsanlagen. Die Details sind mit dem Fachbereich IV -Gemeindebetriebe -, Abwasserwerk abzustimmen. 7. Schmutzwasserableitung Es besteht die Anschlussmöglichkeit an den Schmutzwasserkanal in der Straße „Am Steinsiek“ bzw. in der „Heeper Straße“. Somit sind ggf. private Leitungsrechte bis zur Anschlussmöglichkeit vorzusehen. Die Details sind mit dem Fachbereich IV -Gemeindebetriebe -, Abwasserwerk abzustimmen. Seite: 9 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 8. Deutsche Telekom Im Planbereich sind Telekommunikationslinien / -anlagen der T-Com vorhanden. 9. Stromversorgung Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich Anlagen der Firma E-On Westfalen Weser GmbH. Zur Vermeidung von Beschädigungen dieser Anlage ist es erforderlich, sich vor Bauausführung in die Lage dieser Anlagen einweisen zu lassen. Ihr Ansprechpartner hierfür ist die Betriebsstelle Lage, Pivitsheider Str. 11, 32791 Lage, Tel: 05232 / 95356-0. 10. Gasversorgung Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich Anlagen der Stadtwerke Bielefeld GmbH. Zur Vermeidung von Beschädigungen dieser Anlage ist es erforderlich, sich vor Bauausführung in die Lage dieser Anlagen einweisen zu lassen. Ihr Ansprechpartner hierfür ist die Betriebsstelle Bielefeld, Gasversorgung, Tel: 0521 / 517854. 11. Immissionschutz: Fenster in Aufenthaltsräumen nach Norden Es wird empfohlen, in Dachflächen angelegte Fenster und Dachgauben sowie Fenster im Erdgeschoss, die nach Norden in Richtung Gewächshaus auf dem Flurstück 473, Flur 4, Gemarkung Bechterdissen gerichtet sind, nicht für Räume mit dauerhaftem Aufenthalt vorzusehen, dies gilt insbesondere für Schlafzimmer. Anderenfalls sind Verdunkelungsmöglichkeiten z.B. Jalousien anzubringen. 12. Zusätzliche Ein- und Ausfahrten für die Flurstücke 1119 und 684 Die Zufahrten sind mit dem Fachbereich III -Bauen / Planen / Umwelt -, Fachgebiet Straßenbau abzustimmen. G Öffentliche Bauvorschriften / Rechtsgrundlagen 1. Örtliche Bauvorschriften Gem. § 86 Landesbauordnung NRW (BauO NRW) werden mit einzelnen Festsetzungen im Text „örtliche Bauvorschriften“ erlassen. Mit ihrer Aufnahme in den Bebauungsplan werden sie zugleich Bestandteile des Bebauungsplanes. Verstöße gegen die gestalterischen Festsetzungen gelten als Ordnungswidrigkeit gem. §84 BauO NRW. 2. Rechtsgrundlage  Baugesetzbuch (BauGB) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI. I S. 2414)  Bundesnaturschutzgesetz (BnatSchG) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 25. März 2002 (BGBI. I S. 1381) zuletzt geändert durch Art. 5 v. 24.06.2004 (GV NW S. 666)  Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV NW S. 666)  Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBI. I S. 132)  Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 01. März 2000 (GV NRW S. 256)  Planzeichenverordnung vom 18.12.1990 (BGBI. 1991 I S. 58) Seite: 10 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 3. Verfahrensvermerke Katasternachweis Eindeutigkeit Aufstellung Die Darstellung des gegenwärtigen Zustandes stimmt mit den Katasterunterlagen überein. Es wird bescheinigt, dass die Festsetzungen der städtebaulichen Planung geometrisch eindeutig sind. Dieser Plan ist gemäß §2 des Baugesetzbuches durch Beschluss des Hochbauund Planungsausschusses der Gemeinde Leopoldshöhe vom _______________ aufgestellt worden. Die Planungsunterlagen für den Geltungsbereich des Planes auf der Grundlage der Flurkarte M. 1:1000 entsprechen dem Stand v. __________________ Detmold, Kreis Lippe Im Auftrag Der Landrat, Kreis Lippe Vermessung und Kataster Auslegung Der Hochbauund Planungsausschuss der Gemeinde Leopoldshöhe hat in seiner Sitzung am ________________ dem Entwurf des Bebauungsplanes zugestimmt und seine öffentliche Auslegung gem. §3 Abs. 2 und §13 BauGB Der Aufstellungs- beschlossen. beschluss wurde am Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden ortsüblich am Detmold, ortsüblich bekannt gemacht. bekannt gemacht. Kreis Lippe Der Entwurf des BebauIm Auftrag Leopoldshöhe, ungsplanes und der Begründung haben vom Der Landrat, Kreis Lippe Gemeinde Leopoldshöhe _____________ bis Vermessung und _____________ gem. § Kataster 3 Abs. 2, und § 13 Schemmel BauGB öffentlich aus(Bürgermeister) gelegen. Schemmel (Bürgermeister) Satzungsbeschluss Inkrafttreten Planverfasser Dieser Bebauungsplan ist gem. §10 des Baugesetzbuches vom Rat der Gemeinde Leopoldshöhe am _________________ als Satzung beschlossen worden. Der Entwurf des Bebauungsplanes ist vom Bauamt der Gemeinde Leopoldshöhe ausgearbeitet worden. Dieser Bebauungsplan ist gemäß §10 (3) BauGB am ____________________ im Amtsblatt des Kreises Lippe bekannt gemacht worden. Der Bebauungsplan ist damit am____________ rechtverbindlich geworden. Leopoldshöhe, Leopoldshöhe, Leopoldshöhe, Gemeinde Leopoldshöhe Gemeinde Leopoldshöhe Gemeinde Leopoldshöhe Schemmel (Bürgermeister) Schemmel (Bürgermeister) Schemmel (Bürgermeister) Seite: 11 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 I Änderung des Bebauungsplanes I. 1 Ziel, Zweck und Notwendigkeit zur Änderung des Bebauungsplanes Nach den Zielen der Raumordnung und Landesplanung bildet der Raum AsemissenBechterdissen- Greste einen Siedlungsschwerpunkt im südlichen Gemeindegebiet. Insofern leiten sich hieraus auch Aufgaben für die zukünftige städtebauliche Entwicklung ab. Die unverändert anhaltende Nachfrage nach Bauplätzen lässt verfügbare Baugebiete ständig kleiner werden. Bisher unausgenutzte Flächen innerhalb der bebauten Ortsteile sind daher in Anspruch zu nehmen, somit wird hier eine Nachverdichtung und gleichzeitig eine Steigerung des Angebots an Wohnbaufläche im südlichen Gemeindgebiet vorgenommen. Auf dem Flurstück 1119 wird ein zusätzliches Baufenster im Süden des Grundstücks festgesetzt. Die bisherigen Baufenster im Änderungsbereich werden optimiert. Durch diese Nachverdichtung wird die Nachhaltigkeit an Grün- und Erholungsflächen im und außerhalb des Gemeindekerns gewahrt und bleibt somit den zukünftigen Generationen erhalten. Weiterhin soll die Unterbringung des ruhenden Verkehrs im Baugebiet „Obere Brede“ verbessert werden. Die öffentliche Grünfläche auf dem Flurstück 1110 wird im Zuge dieser Planung in eine öffentliche Verkehrsfläche mit Stellplätzen umgewandelt. I. 2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, bisherige / künftige Darstellung Der wirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Leopoldshöhe vom 15.06.1971, zuletzt geändert mit der 14. Änderung vom 17.02.2005, stellt den Änderungsbereich bereits als Wohnbaufläche dar. Die vorliegende Planung – mit dem Gebietscharakter WA – stimmt daher mit der Darstellung des wirksamen Flächennutzungsplanes überein. I. 3 Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung Im GEP (TA Oberbereich Bielefeld) ist der Geltungsbereich der vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes als Allgemeiner Siedlungsbereich und Siedlungsschwerpunkt darstellt. Die Planungsziele und Festsetzungen stimmen daher mit den Zielen der Regionalplanung und Raumordnung überein. I. 4 Abgrenzung des Geltungsbereiches Der Änderungsbereich liegt in der Gemarkung Bechterdissen, Flur 4. Der Geltungsbereich wird im einzelnen wie folgt umgrenzt: • im Norden durch die angrenzende Wohnbebauung der Straße „Am Steinsiek“ und eine Gärtnerei im Nordosten • im Osten durch die angrenzende Wohnbebauung der Straße „Obere Brede“ • im Süden durch die Straßen „Obere Brede“ und „Heeper Straße“ • im Westen durch die angrenzende Wohnbebauung der Straße „Am Steinsiek“ Der gesamte Änderungsbereich umfasst eine Flächengröße von ca. 8.768 m². Ein Planausschnitt der Deutschen Grundkarte (DGK) ist auf Seite 004 beigefügt. Seite: 12 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 II Gegenwärtige Rahmenbedingungen II. 1 Lage im Gemeindegebiet / Geländeverhältnisse / Baugrund und Bodenverhältnisse Der Änderungsbereich befindet sich im Ortsteil Bechterdissen. In mittelbarer Nähe befinden sich zentrale Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen. Im Osten befindet sich ein Wald, der als Naherholungsgebiet dient. Die westliche und östliche Umgebung ist durch die vorhandene Wohnbebauung geprägt. Hier ist das Einzelhaus in Ein- und Zweifamilienhäusern vorherrschend. Im Süden des Planungsgebietes befinden sich landwirtschaftlich genutzte Flächen und kleinere Wohnsiedlungen. Die Umgebungsbebauung ist durch ein- und zweigeschossige Bebauung geprägt. Im Westen und Nordosten des Änderungsbereiches schließen sich vereinzelte gewerblich genutzte Gebäude (Möbel Fillies und Gärtnerei) der bestehenden Wohnbebauung an. Die Dachlandschaft zeichnet sich durch geneigte Dächer aus. Vorherrschend ist hier die Ausprägung als Satteldach. Gemäß der Bodenkarte, herausgegeben vom Landesvermessungsamt NRW 1983, letzte Fortführung 1999, steht im gesamten Geltungsbereich überwiegend der Bodentyp Pseudogley- Parabraunerde an. Die Bodenart wird durch den hohen Lehmanteil der Böden geprägt. Der Bodentyp dürfte sich als Baugrund eignen, da die umliegende Bebauung auf dem selben Bodentyp gründet. II. 2 Eigentumsstruktur / Baulicher Bestand Die Flurstücke 1093 und 1110 (beide Öffentliche Verkehrsflächen), befinden sich im Eigentum der Gemeinde. Alle übrigen Grundstücke befindet sich in Privateigentum. II. 3 Nutzung / Immissionsbelastung Der rechtskräftige Bebauungsplan setzt – mit Ausnahme der öffentlichen Grünfläche und des bestehenden Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes - für den gesamten Änderungsbereich bereits ein WA fest. An die bestehende Bebauung schließen sich Gartenflächen an. Im Süden des Änderungsbereiches befindet sich die bereits existierende Straße „Obere Brede“. Die umliegenden Flächen werden im Westen, Osten und Süden des Grundstückes WA typisch genutzt. Im Nordosten an den Änderungsbereich angrenzend befindet sich eine Gärtnerei. Während des Aufstellungsverfahren zum Ursprungsbebauungsplan Nr. 02/03 „Obere Brede“ wurden vom Landesumweltamt Immissionsmessungen durchgeführt. Als Ergebnis dieser Messungen vom 13.12.1999 wurde festgestellt, dass eine Immissionsbelastung, die über den gesetzlichen Grenzwerten liegt, von der Gärtnerei ausgeht. Im nördlichen Planbereich des Ur-Plans ist, bereits in unmittelbarer Nähe (auf dem Flurstück 1025) zum Geltungsbereich dieser Änderung, eine Fläche für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen festgesetzt. Die auf dieser Fläche vorgeschriebene Schutzmaßnahme (Erdwall) ist zwischenzeitlich errichtet. Hiermit werden Lichtimmissionen durch den benachbarten gartenbaulichen Betrieb (Blumen- und Zierpflanzen) zur angrenzenden Wohnbebauung gemindert. Diese treten laut Gutachten durch das Landesumweltamt NRW (Lichtimmissionsmessung am 13.12.1999) vor allem im Winterhalbjahr durch eine so genannte Assimilationsbelichtung (z.T. 24 Stunden pro Tag) auf. Aus diesen Gründen wurde ein Wall in Höhe von 134,2 m Seite: 13 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 über N.N. festgesetzt1. Die Festsetzung des Walles und die Aufnahme des Hinweises in den Bebauungsplan gehen auf Anregung des Staatlichen Umweltamtes Minden zurück (Schreiben vom 11. Januar 2000 Stellungnahme (Az.: 26 - BL 287/99 Sc/Schn)). Aus diesen Gründen wurde ein Hinweis in den Ursprungsbebauungsplan sowie in der vorliegenden Änderung aufgenommen, der besondere Vorkehrungen zum Schutz vor diffusem Licht empfiehlt. Das zusätzliche Baufenster auf dem Flurstück 1119, das mit der anstehenden Planung entwickelt wird, liegt in einem Abstand von über 50 Metern zum Lichtschutzwall bzw. zum Immissionsort. Neben dem Wall ist durch die vorhandenen Bebauung ein zusätzlicher Schutz vor Lichteinwirkung vorhanden. Die Gemeinde geht daher davon aus, dass keine wesentlich störende Immissionsbelastung durch Lichteinwirkung auf den zusätzlichen Bauflächen zu erwarten ist. Die öffentliche Grünfläche im Süden des Änderungsbereiches entlang der Straße „Obere Brede“, wird in eine öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Nutzung, hier: Stellplätze, umgewandelt. Eine, die Wohnnutzung störende, Lärmbelastung ist von diesen Verkehrsflächen nicht zu erwarten. II. 4 Bestehendes Planungsrecht, Anwendung des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte gem. § 13 a BauGB Das Änderungsgebiet wurde erstmals in dem Bebauungsplan „Nr. 02/03 „Obere Brede“ (Rechtskraft 2000) als Allgemeines Wohngebiet (WA), in eingeschossiger, offener Bauweise mit einer GRZ und GFZ von 0,4 festgesetzt. Mit Rechtskraft des o.g. Gesetztes sollen notwendige Anpassungsmaßnahmen u.a. von bestehenden B-Plänen, bei Erfüllung der rechtlichen Rahmenbedingungen, erleichtert bzw. beschleunigt werden. Die Gemeinde Leopoldshöhe geht davon aus, dass die angestrebte B-Planänderung die Rahmenbedingungen erfüllt. Mit der vorliegenden Planung wird eine Nachverdichtung von innerörtlichen Flächen angestrebt, verbunden mit einem schonenden Umgang mit Grund und Boden, weshalb das o.g. Gesetzt zur Anwendung kommt. Des weiteren unterschreitet die Planung den vorgegebenen Schwellenwert für die GRZ von 20.000 qm. Eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung ist nicht erkennbar, ebenso ist auch keine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 b genannten Schutzgüter ersichtlich. Für die Aufstellung eines B-Planes bzw. dessen Änderung, die diese Vorgaben berücksichtigt, ist das „beschleunigte Verfahren“ gem. § 13 a (2) BauGB anwendbar. Die Gemeinde Leopoldshöhe sieht daher von einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden ab. Für die Verfahrensabwicklung wird auf § 13 BauGB verwiesen. Die BPlanänderung entspricht weiterhin dem Flächennutzungsplan der Gemeinde. Der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum wird mit der Planung in angemessener Weise Rechnung getragen. § 13 a (2) Nr. 4 BauGB bestimmt für bestandsorientierte Bebauungspläne keine Erforderlichkeit eines Ausgleiches für Eingriffe in Natur und Landschaft. Da die Vorschriften auch für die Änderung eines Bebauungsplanes gelten, wird diese Möglichkeit auf die vorliegende Planung angewandt. Für die öffentliche Grünfläche, welche umgewandelt wird in öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche Stellplätze erfolgt gem. § 13 a (2) Nr. 4 BauGB kein Ausgleich. 1 Die Gewächshäuser haben eine Firsthöhe von ca. 5m. Die Wände und das Dach sind aus klaren Glas gefertigt, so dass beim Einsatz des Kunstlichtes in den Gewächshäusern Licht nach außen dringt. Eine Lichtimmissionsmessung durch das Landesumweltamt NRW am 13.12.1999 ergab, dass eine Blendwirkung durch die in ca.2,30 m Höhe hängenden, nach oben mit Reflektoren versehenden Strahler (gemessen Außenkante Gewächshaus) nicht gegeben ist. Das Licht tritt diffus auf. Relevant bleibt daher die sog. Raumaufhellung. Seite: 14 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 III Wesentlicher Inhalt und zu erwartende Auswirkungen der Planung III. 1 Städtebauliches Konzept Für die zukünftige Entwicklung der Gemeinde ist es von Bedeutung, dass eine Nachverdichtung in Teilen des Ortsgebietes angestrebt wird. Somit wird die Nachhaltigkeit an Grund und Boden für zukünftige Generationen bewahrt. Die gestalterischen Festsetzungen des Bebauungsplanes bleiben durch die vorliegende Änderung bestehen, sie werden in einigen Punkten konkretisiert und vertieft. Hierdurch fügt sich die neue Bebauung in die bestehende Bebauung schonend ein. III. 2 Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche (gem. §9 Abs. 1 Nr.1 und 2 BauGB in Verbindung mit §§1, 4, 16, 22, 23 BauNVO) Die GRZ von 0,4 bleibt unverändert, dieser Wert stellt laut § 17 BauNVO den vorgegebenen Höchstwert dar. Die GFZ von 0,4 wird ebenfalls nicht geändert und bleibt damit im Rahmen der gesetzlichen Höchstwerte. Es wird ein „Allgemeines Wohngebiet“ in eingeschossiger, offener Bauweise mit einer Grund- und Geschoßflächenzahl von 0,4 festgesetzt, um die künftige Bebauung in den gewachsenen Bestand an den Straßen „Obere Brede“ und „Am Steinsiek“ einzufügen und das Planungsziel zu realisieren. Darüber hinaus werden nur Einzel- und Doppelhäuser zugelassen. Die festgesetzten Trauf- und Firsthöhen von 4,50 m bzw. 9,50 m (gemessen von Oberkante Erschließungsstraße) erhalten keine Einschränkung und sind im vollen Maße anwendbar. Die Stellung der baulichen Anlagen auf dem Flurstück 1119 sind traufständig zur Straße „Obere Brede“ anzuordnen und nehmen so die örtliche Situation auf. Zudem wird die Nutzung der Solarenergie dadurch vereinfacht. Die Festsetzung von maximal 2 Wohneinheiten pro Gebäude dient dazu, eine schonende Nachverdichtung zu erzielen. Mit dieser Festsetzung wird gewährleistet, das eine Einfamilienhausstruktur mit ggf. einer zweiten Wohneinheit erzielt wird, aber keine Mehrfamilienhäuser errichtet werden. Dieser Gebäudetyp würde den Maßstab, der durch die Umgebungsbebauung gebildet wird, überschreiten. Deshalb gilt die Festsetzung „maximal 2 Wohneinheiten pro Gebäude“ auch für Doppelhäuser. Damit wird gleichzeitig eine Überforderung der verkehrlichen und räumlichen Situation der öffentlichen Straßen „Obere Brede“und „Am Steinsiek“ vermieden. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen bestimmt. Nebenanlagen und Carports sind gem. § 23 Abs. 5 BauNVO auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen. Zu der öffentlichen Straßenverkehrsfläche haben sie jedoch einen Abstand von 5 m einzuhalten. Zusammen mit der Festsetzung zur Höhe der Einfriedung soll damit verhindert werden, dass eine völlige Abschottung der Grundstücke zur Straße hin entsteht, die das Straßenbild negativ beeinflussen. III. 3 Baugestaltung, Einfriedung (gem. §9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 86 BauO NW) Hinsichtlich der Dachform wird das regionaltypische Satteldach mit einer Dachneigung von 20° - 50° Grad vorgeschrieben, um neu hinzutretende Gebäude in die bereits vorhandene Wohnbebauung angemessen einzufügen. Als Satteldach gelten auch Krüppelwalmdächer, wenn die Höhe des Krüppelwalms weniger als ¼ der Höhe des Hauptdaches, gemessen von der Schnittlinie der Dachhaut mit der Außenwand bis zum First, beträgt. Aus städtebaulichen und gestalterischen Gründen ist eine Abänderung der Dachform (Satteldach) vertretbar. Begrünte Dächer werden aufgrund ihrer ökologischen Positivwirkung ausdrücklich zugelassen. Die Gliederung des Daches durch Gauben wird durch Gestaltungsvorschriften vorgegeben, um auch hier ein harmonisches Einfügen der neuen Bebauung in den Bestand sicherzustellen. Die Festsetzungen zur Dachform gelten auch für eingeschossige Anbauten, Carports und Garagen. Seite: 15 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 Zulässig sind dauerhaft und vollständig begrünte Einfriedungen oder lebende Hecken. Diese Festsetzung soll eine komplette Durchgrünung des Gebietes bewirken. Im Bereich des Straßenraumes und des Geh-, fahr- und Leitungsrechtes dürfen die Einfriedungen eine Höhe von 0,80 m über OK natürlich gewachsenes Gelände nicht überschreiten. Damit soll verhindert werden, dass eine völlige Abschottung der Grundstücke zur Straße hin entsteht, z.B. durch hohe Mauern und Zäune. Die Vorgaben zur Gestaltung der Einfriedungen tragen dazu bei, dass im Straßenzug ein gestalterisch positives Gesamtbild entstehen kann; sie sind finanziell und räumlich vertretbar. Die Einfriedungshöhe von 0,80 m berücksichtigt besonders Augenhöhe und Erlebniswelt von Kindern. Gleichzeitig wird die Verkehrssicherheit unterstützt, da Straßeneinmündungen und Einfahrten einsehbar für Autofahrer bleiben. Holzflechtzäune/ Sichtschutzvorrichtungen von max. 2,00 m Höhe und 5,00 m Länge, des Hauses sind zwischen angrenzenden Terrassen von Doppelhäusern, gemessen ab Mauerwerk, zugelassen, um infolge der räumlichen Nähe ein gewisses Maß an Privatsphäre zu gewährleisten. Diese Festsetzung ist vertretbar, da städtebaulich solch eine Anlage untergeordnet ist und zudem die räumliche Nähe und Privatsphäre schützt. Außerdem können so eventuelle Geräusch- oder Lichtimmissionen der Nachbarn, gemildert werden. III. 4 Verkehrsflächen, Geh-, Fahr- und Leistungsrechte, Erschließung (gem. §9 Abs. 1 Nr. 11, 21 BauGB) Die innere und äußere Erschließung ist gesichert. Das Baugebiet ist über die Straßen „Obere Brede“ und „Am Steinsiek“ an das Gemeindestraßennetz angeschlossen. In der 1. Änderung des Bebauungsplanes wird die öffentliche Grünfläche entlang der Straße „Obere Brede“ in eine Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung, hier Stellplätze, umgewandelt. Die Stellplätze werden klar abgegrenzt und dienen der Verbesserung der Unterbringung des ruhenden Verkehrs im Wohngebiet. Die Sichtverhältnisse und der Verkehrsfluss in der Straße „Obere Brede“ werden mit dieser Maßnahme verbessert: Die Sicherheit für z.B. spielende Kinder und andere Verkehrsteilnehmer wird somit erhöht. Die Erschließung des Flurstücks 1119 erfolgt gegenwärtig von einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (Flurstück 1024) nördlich an das Grundstück angrenzend. Eine zusätzliche Erschließungsalternative wird dem Flurstück 1119 im Bereich der Straße „Obere Brede“ über das Flurstück 1110 ermöglicht, ebenso dem Flurstück 684. Bei der Nutzung der zusätzlichen Erschließungsalternative über das Flurstück 1110, hier öffentliche Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung: öffentliche Stellplätze, sind die vorhandenen öffentlichen Stellplätze zu berücksichtigen. Die Zufahrten sind mit dem Fachbereich III -Bauen / Planen / Umwelt -, Fachgebiet Straßenbau abzustimmen. III. 5 Ver- und Entsorgung a) Gewässer Im oder direkt am Plangebiet ist kein oberirdisches Gewässer oder natürliches Überschwemmungsgebiet bekannt. b) Wild abfließendes Wasser Mit wild abfließendem Wasser von angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen wird aufgrund der Örtlichkeit nicht gerechnet. c) Schmutzwasserableitung Für die Abwasserbeseitigung im Planungsbereich ist das vorhandene Kanalnetz (Trennsystem) in der Straße „Am Steinsiek“ bzw. in der „Heeper Straße“ zu nutzen. Dieses ist ausreichend dimensioniert. Die Kläranlage Schuckenbaum ist entsprechend der gemeindSeite: 16 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 lichen Entwicklung ausgebaut und entspricht den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik. d) Niederschlagswasserableitung Es besteht die Anschlussmöglichkeit an den Regenwasserkanal (Trennsystem) in der Straße “Am Steinsiek“ bzw. in der „Heeper Straße“. Die Beschaffenheit des Niederschlagswassers im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung wird als normal verschmutzt angesehen. Mit der Ableitung des Niederschlagswassers über das Trennsystem, gem. § 51a Abs. 4 S 1 LWG, ist die vorliegende Planung von der Verpflichtung, Niederschlagswasser vor Ort zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, ausgenommen. e) Wasserversorgung Die Frischwasserversorgung ist für das Plangebiet als gesichert anzusehen. Die Leitungen sind technisch einwandfrei und ausreichend dimensioniert. f) Elektrizität und Telekommunikation Die technische Anbindung des Planungsgebetes an die Versorgungssysteme für Elektrizität und Telekommunikation ist möglich. g) Löschwasserversorgung Die Versorgung mit Löschwasser wird durch die Gemeinde gewährleistet. h) Denkmalpflege / Denkmalschutz Denkmäler im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind bisher nicht bekannt. Wenn dennoch bei Erdarbeiten kultur- und erdgeschichtliche Bodenfunde oder Befunde entdeckt werden, sind diese dem Amt für Bodendenkmalpflege, hier im Auftrag: Lippisches Landesmuseum Detmold, anzuzeigen. III. 6 ÖPNV Die Nachverdichtung innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes 02/03 „Obere Brede“ ist durch die bestehenden Haltestellen „Krähenholz“ und „Möbel Fillies“ mit dem ÖPNV ausreichend erschlossen (bei einer Erschließungsisochrone mit einem Radius von 500 Meter um die jeweiligen Haltestellen). III. 7 Eingriff in Natur, Landschaft und Umgebung / Umweltbericht Die angestrebte Nachverdichtung wäre bei einer Betrachtungsweise gem. § 34 BauGB bereits zuvor zulässig gewesen. Aufgrund der Anwendung des beschleunigten Verfahrens gem. § 13 a BauGB und den damit zu erfüllenden Rahmenbedingungen ist kein Ausgleich erforderlich. Dieses wird von der Überlegung getragen, dass jede Innenentwicklung sich für die Natur und Landschaft ökologisch vorteilhafter darstellt als eine Entwicklung in den Außenbereich. Die zukünftig beanspruchten Flächen werden derzeit als Gartenflächen genutzt. Sie sind überwiegend als Rasenfläche ausgestaltet, vereinzelt mit kleineren Bäumen und Sträuchern. Die öffentliche Grünfläche war als Rasenfläche angelegt. Für die Umweltbelange lässt sich insgesamt feststellen, insbesondere für die Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften, Boden, Wasser, Klima/Luft und Landschaftsbild, dass kein besonderer Schutzbedarf erkannt wird. Eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung ist nicht erkennbar, ebenso ist auch keine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 b genannten Schutzgüter ersichtlich. Durch die vorgesehene Nutzung wird es jedoch auf den beschriebenen Flächen zu Beeinträchtigungen kommen. Unter Berücksichtigung des Vermeidungsaspektes wird eine Bebauung als vertretbar angesehen, weil wertvolle Biotopflächen nicht betroffen sind, eine Seite: 17 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 02/03 „Obere Brede“ im beschleunigten Verfahren (gem. § 13 a BauGB) März 2007 Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich unterbleibt und eine günstige Erschließung gewährleistet wird. Die Eingriffe werden in der Summe als nicht vermeidbar angesehen, wobei ein Teil der Eingriffe auch an anderen Standorten zu verzeichnen wären. Gleichzeitig wird mit Grund und Boden sparsam umgegangen. U.a deshalb, weil für die Nachverdichtung keine zusätzlichen Straßen und damit weitere versiegelte Flächen benötigt werden. III. 8 Bodenverhältnisse / Bodenschutz a) Altlasten Für den Geltungsbereich der Planung werden keine Flächen mit Bodenbelastungen in Anspruch genommen. Innerhalb des Planungsbereiches liegen keine Informationen über Altablagerungen und Altlasten vor. b) Begrenzung der Bodenversiegelung und vorrangige Inanspruchnahme der Brachflächen Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden keine zusätzliche Freiflächen im Außenbereich in Anspruch genommen. Dem Aspekt des schonenden Umgangs mit Grund und Boden (§1a (2) BauGB) wird Rechnung getragen. Die Flächeninanspruchnahme sowie das Maß der Nutzung ist in einem Umfang festgelegt worden, der sich genau mit den festgesetzten Maßen im jetzt gültigen Bebauungsplan deckt. Dies entspricht dem Aspekt der Nachverdichtung und der Innenentwicklung. c) Erhalt schutzwürdiger Böden Im Änderungsgebiet ist gemäß der Bodenkarte, herausgegeben vom Landesvermessungsamt NRW 1983, letzte Fortführung 1999, im gesamten Geltungsbereich überwiegend der Bodentyp Pseudogley anzutreffen. Die Bodenart wird durch einen hohen Lehmanteil der Böden geprägt. Da der Boden im Plangebiet bereits anthropogen überformt ist und eine landwirtschaftliche Nutzung nicht vorliegt, bestehen keine Bedenken für eine Ausweitung der überbaubaren Fläche (Wohnbaufläche). d) Bodenaushub Im Rahmen der Vermeidung von nachteiligen Bodenveränderungen wird i.V.m §3a Abs. 2 der Satzung über die Abfallentsorgung im Kreis Lippe der Bodenaushub innerhalb des Planungsgebietes verbracht, soweit dies technisch möglich ist. Innerhalb des Planungsgebietes ist kein räumlicher Spielraum für die Unterbringung des Bodenaushubs vorhanden. Der Bodenaushub ist daher abzufahren und entsprechend zu entsorgen. e) Kennzeichnung Im Plangebiet selbst und im unmittelbaren Umfeld des Planungsgebietes sind keine Altablagerungen bekannt. Eine Kennzeichnung ist daher nicht notwendig. f) Flächenbilanz Flächennutzung Größe des Geltungsbereichs / Bruttobauland Allgemeine Wohngebiete davon überbaubare Fläche Verkehrsflächen Fläche [m²] 8.768 Anteil [%] 100 7.847 4.898 921 89,7 56,0 10,3 Seite: 18