Daten
Kommune
Wesseling
Größe
51 kB
Datum
05.10.2010
Erstellt
02.10.10, 04:45
Aktualisiert
02.10.10, 04:45
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Stadt Wesseling
BEGRÜNDUNG (Teil A)
ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 3/115
,,Helmeshof“
gemäß § 9 (8) BauGB i.V.m. § 2a BauGB
September 2010
-1-
1. Anlass, Ziel und Art der Planung
1.1
Anlass der Planung
Auf Antrag der Vorhabenträgerin Helmeshof GbR, vertreten durch Herrn Rechtsanwalt Peter
H. Lützeler, Riehler Straße 53, 50668 Köln, soll das seit Sommer 2009 brach liegende
Gelände des ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebes Hofgut „Helmeshof“ einer
wohnbaulichen Nutzung zugeführt werden.
Das Grundstück liegt überwiegend im Geltungsbereich des seit 1972 rechtskräftigen
Bebauungsplanes Nr. 3/8 „Friedhof Berzdorf“ und ist dort als Öffentliche Grünfläche mit der
Zweckbestimmung ´Friedhof` festgesetzt. Somit besteht für die geplante Umnutzung und den
Umbau des Helmeshofes in Wohnungen ein Planungserfordernis.
1.2
Ziel der Planung
Die Vorhabenträgerin möchte als Grundstückseigentümerin die Gebäude der ehemaligen
Hofanlage zu Wohnungen umbauen und umnutzen. Geplant sind 24 Wohneinheiten
überwiegend
als
Maisonette-Wohnungen
im
Reihenhauscharakter
bzw.
als
Etagenwohnungen. Weiterhin sollen 36 Kfz-Stellplätze, eine Fahrradabstellanlage und ein
Müllsammelplatz auf dem Grundstück realisiert werden.
Die Planung ist aus städtebaulicher Sicht zu begrüßen, da
− durch den Umbau und die Wohnnutzung eine ökologisch und ökonomisch sinnvolle
Wiedernutzbarmachung einer brach gefallenen Fläche mit einer ehemaligen
landwirtschaftlich genutzten, unter Denkmalschutz stehenden Hofanlage erhalten
werden kann
− der Erhalt des Hofgutes und eine wohnbauliche Nutzung in diesem ländlich geprägten
Bereich im Ortskern von Berzdorf auch aus ortsbildästhetischen Gründen anzustreben
ist
− durch diese Planung ein Teil des aktuellen Wohnungsbedarfes gedeckt werden kann,
mit der Folge der geringeren Flächeninanspruchnahme in neu zu erschließenden
Ortsrandbereichen
− die Baumaßnahme auch aus ökologischer Sicht vertretbar ist, da überwiegend bereits
versiegelte Flächen einer Wohnnutzung zugeführt werden und somit der Eingriff aus
Sicht des Naturhaushaltes vertretbar ist.
-2-
1.3
Verfahren
52. Änderung des Flächennutzungsplanes
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 3/ 115 „Helmeshof“ widerspricht den
Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes. Der Flächennutzungsplan wird
deshalb im Parallelverfahren geändert (53. FNP-Änderung). Es ist vorgesehen, das
Plangebiet als „Wohnbaufläche“ darzustellen. Die geplante FNP-Änderung beschränkt sich
ausschließlich auf den Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3/
115 „Helmeshof“.
Die Bezirksregierung Köln hat gemäß § 32 Landesplanungsgesetz NRW mit Schreiben vom
5.7.2010 bestätigt, dass die 53. Änderung des Flächennutzungsplanes den Zielen der
Raumordnung angepasst ist.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Durch den Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die
Wiedernutzbarmachung einer brachgefallenen Fläche mit aufgegebener Vornutzung
geschaffen werden. Es soll ein Verfahren als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß
§ 12 BauGB durchgeführt werden. Der Flächennutzungsplan soll im Parallelverfahren
geändert werden. Als Bestandteil des VEP wird eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4
BauGB für die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB durchgeführt. Die Ergebnisse
werden in einem Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 BauGB dargestellt. Zwischen der Stadt
Wesseling und der Vorhabenträgerin wird vor Satzungsbeschluss ein Durchführungsvertrag
gemäß § 12 BauGB geschlossen, der Regelungen zur Erschließung, Finanzierung und
Durchführung des Vorhabens zum Gegenstand hat. Sämtliche Kosten des
Bebauungsplanverfahrens einschließlich aller erforderlichen Gutachten gehen zu Lasten der
Vorhabenträgerin. Der Stadt Wesseling entstehen keine Kosten.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner
Sitzung am 18.3.2010 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3/115
„Helmeshof“ gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 12 BauGB beschlossen.
In seiner Sitzung am 5.5.2010 hat der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz die
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1
BauGB beschlossen. Die Planunterlagen lagen dazu vom 17.5.2010 bis zum 18.6.2010 im
Rathaus der Stadt Wesseling zu jedermanns Einsicht aus. Am 8.6.2010 fand im Haus der
Dorfgemeinschaft in Berzdorf eine Informationsveranstaltung statt (Bürgerversammlung), bei
der die Öffentlichkeit Gelegenheit hatte, die Planung kennenzulernen und Anregungen in das
Verfahren einzubringen. Am 1.6.2010 hatten die Bürger im Infomobil vor Ort am Helmeshof
zusätzlich die Gelegenheit, sich über die beabsichtigte Planung zu informieren.
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §
4 Abs. 1 BauGB fand ebenfalls vom 17.5.2010 bis zum 18.6.2010 statt.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner
Sitzung am 5.5.2010 die Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3/ 115
„Helmeshof“ gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Die Bekanntmachung der Offenlage
erfolgte am 14.7.2010.
Die Offenlage wurde vom 26.7.2010 bis zum 27.8.2010 durchgeführt. Die Planunterlagen
lagen dazu im Rathaus der Stadt Wesseling zu jedermanns Einsicht aus. Bis zum Ende der
Beteiligungsfrist gab es keine Stellungnahmen von Bürgern.
Parallel zur Offenlage fand vom 26.7.2010 bis 27.8.2010 die Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB statt, die mit Schreiben vom
15.7.2010 eingeleitet wurde. Bis zum Ende der Beteiligungsfrist lagen vier Stellungnahmen
vor.
-3-
2. Erläuterungen zum Plangebiet
2.1
Abgrenzung des Plangebietes
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst überwiegend das
Grundstück des ehemaligen landwirtschaftlich genutzten Hofgutes „Helmeshof“, Hauptstraße
78-82, in der Ortsmitte von Berzdorf. Innerhalb des ca. 6.400 qm großen Plangebietes liegen
die Flurstücke 1, 3, und 139 (teilw.) der Flur 7 sowie Flurstück 50 (teilw.) der Flur 3,
Gemarkung Berzdorf.
2.2
Vorhandene Struktur – Nutzung, Bebauung, Begrünung
Das Plangebiet ist mit der sanierungsbedürftigen, überwiegend II-geschossigen Hofanlage
„Helmeshof“ bebaut. Die Gebäude der Hofanlage (Haupthaus, Scheune, Ställe, Boxen und
Nebengebäude) haben eine Grundfläche von ca. 1.600 qm. Die zum Teil befestigten
Hofflächen bzw. Zufahrten (Innenhof, Einfahrt südlich der Kirche) nehmen eine Fläche von
1.800 qm in Anspruch. Die ca. 3.000 qm großen Freiflächen liegen überwiegend im
Landschaftsschutzgebiet und bestehen aus dem im Planbereich verlaufenden Teilabschnitt
des Palmersdorfer Baches, dem ehem. Paddock (Pferdeauslauf) und einer angrenzenden
brachgefallenen Weide mit geringem Baumbestand.
Die Nachbarbebauung wird durch eine innerörtliche kleinteilig strukturierte II-geschossige
Wohnbebauung, teilweise mit Nebengebäuden, geprägt. Nordwestlich angrenzend befindet
sich die Kath. Kirche „Schmerzhafte Mutter“ von 1856 mit Friedhof. Südlich der Straße „Am
Helmeshof“ befindet sich eine Grünfläche (Park) mit altem Baumbestand. Nordöstlich grenzt
eine Obstplantage an den ehemaligen Reitplatz des Helmeshofes an.
2.3
Erschließung
Die Vorhaltung ausreichender Ver- und Entsorgungsanlagen in dieser innerörtlich bebauten
und von weiterer Bebauung umgebenen Fläche ist durch problemlose und weitgehend
unaufwändige Anbindungsmöglichkeiten an alle vorhandenen Anlagen in unmittelbarer Nähe
gewährleistet.
Die verkehrliche Anbindung ist über die Hauptstraße und Hagenstraße gesichert.
Die Versorgung der Wohnanlage mit Gas, Wasser und Strom erfolgt über das vorhandene
Netz der Versorgungsträger. Die Gebäudeentwässerung wird an das vorhandene öffentliche
Kanalnetz der Stadt Wesseling, Ortsteil Berzdorf, angeschlossen.
2.4
Alternativstandorte
Da es sich um die städtebaulich gebotene Wiedernutzbarmachung einer Brache handelt, ist
die Untersuchung von Alternativstandorten entbehrlich.
2.5
Planungsrechtliche Situation/ geltendes Planungsrecht
Das Grundstück des Helmeshofes liegt im Geltungsbereich des seit 1972 rechtskräftigen
Bebauungsplanes Nr. 3/8 „Friedhof Berzdorf“, der hier Öffentliche Grünfläche mit der
Zweckbestimmung ´Friedhof` festsetzt. Die Grundstücksfläche östlich des Palmersdorfer
Bachs liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes und ist
-4-
planungsrechtlich als Außenbereich gemäß § 35 BauGB einzustufen. Im bestehenden
Flächennutzungsplan ist der Bereich des Vorhabens überwiegend als Grünfläche, teilweise
als Verkehrstrasse und Landschaftsschutzgebiet darstellt. Von der Realisierung der im
Flächennutzungsplan dargestellten Verkehrsstrasse ist mittlerweile Abstand genommen
worden.
3. Sonstige Planungsvorgaben
3.1
Landschaftsplan
Der Palmersdorfer Bach (Parzelle 139, Flur 7) und die Parzelle 3 (Flur 7) an der
Hagenstraße
sowie
das
Flurstück
50
(Flur
3)
sind
Bestandteil
des
Landschaftsschutzgebietes (LSG) (Ziffer 2.2-32) „Hagenhof“, welches im Landschaftsplan 8
des Rhein-Erft-Kreises festgesetzt ist.
Der Rhein-Erft-Kreis als Untere Landschaftsbehörde hat mit Stellungnahme vom 16.6.2010
im Rahmen der Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB dem als Stellplatzfläche vorgesehenen
Teil der 53. FNP-Änderung und des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes widersprochen.
Die Stadt Wesseling hat jedoch mit Schreiben vom 29.7.2010 einen Antrag auf Entlassung
der betroffenen Flächen aus dem Landschaftsschutzgebiet 2.2-32 „Hagenhof“ gestellt, über
den voraussichtlich am 7.10.2010 im Kreistag abgestimmt wird. Die Untere Landschaftsbehörde wird dem Kreistag empfehlen, eine Entlassung aus dem Landschaftsschutz zu
befürworten.
Nach Abschluss des Verfahrens nach dem Landschaftsgesetz NRW (§ 29 LG NRW) und der
Bekanntmachung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3/ 115 soll der
Landschaftsschutz für die betreffenden Bebauungsplanbereiche aufgehoben werden.
3.2
Denkmalschutz
Das an der Hauptstraße liegende Wohnhaus des Helmeshofes mit seitlichem Tor und
Grundriss der umbauten Hoffläche ist seit 1989 als Denkmal in die Denkmalliste eingetragen
(Ratsbeschluss vom 12.12.1989, Denkmalliste Nr. 79). Für die restlichen Gebäude des
Helmeshofes (mit Ausnahme des östlichen Wohnflügels aus Backstein) hat der Kultur- und
Partnerschaftsausschuss der Stadt Wesseling am 09.03.2010 die Eintragung in die
Denkmalliste der Stadt Wesseling beschlossen. Am 29.04.2010 erfolgte die Eintragung in die
Denkmalliste der Stadt Wesseling (Ergänzung zu Nr.79 in der Denkmalliste).
3.3
Wasserrecht
Das Fließgewässer Palmersdorfer Bach unterliegt dem Wasserhaushaltsgesetz in
Verbindung mit dem Landeswassergesetz NRW.
-5-
4. Städtebauliche Planung
Die historische Hofanlage „Helmeshof“ soll in eine Wohnanlage mit 24 Wohneinheiten
umgebaut werden. Der Innenhof und die hofnahen Freiflächen sollen als den Wohnungen
zugeordnete Gärten bzw. Gemeinschaftsflächen vorgesehen werden. Die für das Projekt
vorgesehenen privaten Kfz-Stellplätze (36) sind östlich der Hauptstraße (5 Stpl.), an der
nordwestlichen Grundstücksgrenze (7 Stpl.) und westlich der Hagenstraße (24 Stpl.)
angeordnet. In diesem Bereich sind auch eine Fahrradstellplatzanlage und ein
Müllsammelplatz vorgesehen. Parkplatz, Fahrradabstellanlage und Müllsammelplatz werden
über eine Brücke über den Palmersdorfer Bach fußläufig an die Hofanlage angebunden.
Zwischen dem Palmersdorfer Bach und der Stellplatzanlage soll ein 12 m breiter
Geländestreifen als Private Grünfläche festgesetzt werden, auf der Flächen oder
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
festgesetzt werden. Die hier geplanten Maßnahmen sowie die Bepflanzung der
Stellplatzanlage werden im Umweltbericht (Teil B) und im landschaftspflegerischen
Begleitplan detailliert beschrieben.
5. Planungsrechtliche Festsetzungen
5.1
Art der baulichen Nutzung
In dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll die bauliche Nutzung - analog zur
geplanten Nutzung und zu den umgebenden Strukturen - gemäß der Regelung des § 12
Abs. 3a BauGB allgemein festgesetzt werden. Es soll von der Regelungsmöglichkeit der
BauNVO Gebrauch gemacht und ein Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO
festgesetzt werden, das vorwiegend dem Wohnen dienen soll.
Zulässig sind Wohngebäude, die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden sowie
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. Ausnahmsweise
zugelassen werden sollen Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende
Handwerksbetriebe sowie Anlagen für sportliche Zwecke und Betriebe des
Beherbergungsgewerbes. Bei den nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen bestehen
teilweise Bedenken, ob diese Nutzungen mit der städtebaulichen Gestalt und Wahrnehmung
des Gebäudes sowie seiner Historie in Übereinstimmung gebracht werden können. Daher ist
bei diesen Anlagen im Baugenehmigungsverfahren zu überprüfen, ob sie ausnahmsweise
zugelassen werden können. Die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden sind
allgemein zulässig, da sich der Helmeshof gemäß dem „Masterplan Einzelhandel“ der Stadt
Wesseling im Nahversorgungszentrum „Zentraler Bereich Berzdorf“ befindet.
Um die Wohnruhe gewährleisten zu können, sollen die ausnahmsweise zulässigen, sonstige
nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und
Tankstellen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden.
5.2
Maß der baulichen Nutzung
• Grundfläche/Geschossfläche
Zur angestrebten optimalen Ausnutzung dieser innerörtlichen WiedernutzbarmachungsFläche zu Wohnzwecken und damit zur baugesetzlich gebotenen Minimierung des
Flächengesamtverbrauches wird die zulässige Grundfläche durch den mittels Baulinien
gesicherten Baubestand der Hofanlage definiert.
-6-
• Zahl der Vollgeschosse
Die Zahl der Vollgeschosse wird zwingend auf I bzw. II Vollgeschosse entsprechend dem
vorhandenen Baubestand festgesetzt.
5.3
Bauweise, Überbaubare Grundstücksfläche
Entsprechend der Bauweise der vorhandenen Hofanlage wird die geschlossene Bauweise
festgesetzt. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden entsprechend dem heutigen
Baubestand durch Baulinien festgesetzt.
5.4
Nebenanlagen und Fläche für Stellplätze
Da der Innenhof wegen der notwendigen Feuerwehrzufahrt, der Zuwegung zu den
Wohneinheiten und wegen des Kinderspielplatzes in der ehemaligen „Dunglege“ für
Stellplätze nicht geeignet ist, kommen hierfür nur Flächen außerhalb des eigentlichen
Hofgutes infrage. Weiterhin haben sich die zuständigen Denkmalbehörden gegen eine
Befahrung des Innenhofes mit Kfz ausgesprochen.
Von den geplanten 36 Stellplätzen sollen 24 auf der Parzelle an der Hagenstraße, weitere 7
entlang der Kirchenmauer und 5 an der Hauptstraße angelegt werden.
Durch die Stellplatz – Deckung von 1,5 Stellplätzen zu 1 Wohneinheit soll sichergestellt
werden, dass die umliegenden Straßen nicht von PKW der geplanten Wohnanlage zugeparkt
werden.
Die privaten Zufahrten, Hofflächen und Stellplätze
(versickerungsaktiven) Materialien zu befestigen.
sind
mit
wasserdurchlässigen
Eine Fahrradabstellanlage und ein Müllsammelplatz werden auf der Parzelle östlich des
Palmersdorfer Baches angelegt und im Bebauungsplan als Flächen für Nebenanlagen
zeichnerisch festgesetzt. Eine Errichtung von Stellplätzen oder Nebenanlagen außerhalb der
festgesetzten Flächen ist nicht zulässig, um einer weiteren Versiegelung der Flächen
entgegenzuwirken.
In den Hausgärten der Scheune und des Nordwesttraktes sind kleinere Gartenhäuser aus
Holz geplant, die einheitlich gestaltet werden und von der Vorhabenträgerin im Zuge des
Umbaus miterstellt werden. Da keine Unterkellerung der Hofanlage möglich ist, wird den
zukünftigen Bewohnern die Möglichkeit gegeben, Gartengeräte, Rasenmäher u.ä.m. in den
kleinen Gartenhäuschen abzustellen. Die Flächen, auf denen diese Nebenanlagen errichtet
werden dürfen, sind im Bebauungsplan zeichnerisch festgesetzt. Außerhalb dieser
festgesetzten Flächen ist die Errichtung von Nebenanlagen nicht zulässig, um zu verhindern,
dass die privaten Hausgärten mit weiteren Nebenanlagen zugebaut werden. Dies ist im
Hinblick auf den Denkmalschutz sowie das angrenzende Landschaftsschutzgebiet vertretbar.
5.5
Verkehrsflächen
Die verkehrliche Anbindung der geplanten Wohnanlage und teilweise der Kfz-Stellplätze ist
über die Hauptstraße gesichert. Die 24 Stellplätze, die Fahrradabstellanlage sowie der
zentrale Sammelplatz für die Müllsammelbehälter werden über die Hagenstraße
erschlossen. Im Bereich der Stellplatzanlage an der Hagenstraße wird ein öffentlicher
Gehweg mit 1,60 m Breite festgesetzt, um in diesem Bereich die vorhandene Verkehrsfläche
fußgängergerecht zu erweitern.
-7-
5.6
Private Grünflächen
Südöstlich entlang des Palmersdorfer Baches ist ein ca. 12m breiter Grünstreifen als “Private
Grünfläche“ festgesetzt, dergleichen nordöstlich des Palmersdorfer Baches (ab
Scheunenecke) ein 2-5m breiter Grünstreifen.
Die privaten Grünflächen sind dauerhaft zu begrünen und werden entsprechend
landschaftsgestalterischen und ökologischen Aspekten angelegt.
Die private Grünfläche steht darüber hinaus in Verbindung mit Maßnahmen zum Schutz, zur
Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft nach § 9 Abs. 1 Nr. 20
BauGB, die im Umweltbericht bzw. im landschaftspflegerischen Begleitplan näher erläutert
werden.
5.7
Flächen oder Maßnahmen zum Schutz; zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
Nordwestlich der Scheune wird ein ca. 17m Grundstücksstreifen, der derzeitig noch als
Paddock / Pferdeauslauf genutzt wird, ebenso wie die Parzelle zwischen Hagenstraße und
Palmersdorfer Bach der Hofanlage zugeschlagen.
Beide Grundstücke liegen zur Zeit noch im Landschaftsschutzgebiet LSG 2.2 – 32
“Hagenhof“ des Landschaftsplans 8 des Rhein – Erft – Kreises. Wegen der erforderlichen
Nutzungsänderung sollen die betreffenden Flächen aus dem Landschaftsschutz entlassen
werden. Ein entsprechender Antrag der Stadt Wesseling wurde am 29.7.2010 gestellt (siehe
Kap. 3)
Die damit verbundenen Ausgleichsmaßnahmen der durch die Planung weiterhin
verursachten Eingriffe an Natur und Landschaft werden auf dem Planungsgrundstück selbst
vorgenommen.
So bleibt entlang des Palmersdorfer Bachs auf der Südseite ein ca. 12m breiter Grünstreifen
und auf der Nordseite ein 3-5m breiter Grünstreifen als durchgehende Bachaue erhalten, auf
dem Renaturierungsmaßnahmen stattfinden.
Die dafür im Bebauungsplan festgesetzte Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege
und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft dient dazu, die durch die Planung
verursachten Eingriffe in Natur und Landschaft innerhalb des Plangebietes zu mindern bzw.
auszugleichen und insgesamt die Planung in den angrenzenden Frei- und Landschaftsraum
zu integrieren. In den textlichen Festsetzungen werden dazu die entsprechenden
Festsetzungen formuliert.
Als Bestandteil der städtebaulichen Planung wird eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4
BauGB für die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB durchgeführt. Deren
Ergebnisse sind im Umweltbericht (Teil B) gemäß § 2a Nr. 2 BauGB dargestellt.
6. Gestalterische Festsetzungen
(§ 9 Abs.4 BauGB i.V.m. § 86 Abs. 1 u. 4 BauO NRW)
In Abstimmung mit den Denkmalbehörden sollen die nachfolgenden Festsetzungen zur
Sicherung und zum Erhalt der denkmalgeschützten Hofanlage beitragen.
Für das Haupthaus werden Holzfenster, weiß lackiert und Schlagläden in grün lasiertem Holz
festgesetzt. Die Fenster in sonstigen Gebäuden sind als Holzfenster zu gestalten. Die
bestehenden Feldbrandziegel sind zu erhalten und neu auszufugen, neue Bauteile sind zu
verputzen. Dacheindeckungen sind nur in Form von dunklen Hohlfalzdachziegeln zulässig.
-8-
7. Nachrichtliche Übernahmen
( § 9 Abs. 6 BauGB)
Das nach § 3 Denkmalschutzgesetz (DSchG) NRW Baudenkmal „Helmeshof“, Hauptstraße
78-82, Wesseling-Berzdorf wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Hierdurch
wird den Belangen des Denkmalschutzes Rechnung getragen.
Das Fließgewässer „Palmersdorfer Bach“ wird nach Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und
Landeswassergesetz (LWG) nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen, um den
Belangen des WHG und LWG Rechnung zu tragen.
Das nach §21 Landschaftsgesetz (LG) festgesetzte Landschaftsschutzgebiet im Bereich des
Palmersdorfer Baches bzw. östlich des Fließgewässers wird nachrichtlich in den
Bebauungsplan übernommen, um den Landschaftsschutzbelangen Rechnung zu tragen.
8.
Hinweis
Immissionsvorbelastung
Im Bebauungsplan wird darauf hingewiesen, dass sich unmittelbar angrenzend an das
Plangebiet die Kirche „Schmerzhafte Mutter“ befindet, deren Glockengeläut
Geräuscheinwirkungen im Plangebiet verursacht.
Nordwestlich angrenzend an das Plangebiet befindet sich das Kirchengebäude der
katholischen Kirchengemeinde "Schmerzhafte Mutter". Aufgrund dieser direkten
Nachbarschaft unterliegt das Plangebiet einer Lärmvorbelastung, die jedoch bei einem
liturgischen Glockengeläut im herkömmlichen Sinn als zumutbar und sozialadäquat
anzusehen ist und in Wohngebieten typischerweise auftritt. Durch eine sich im Rahmen des
herkömmlichen haltende kirchliche Lebensäußerung wie liturgisches Glockenläuten (z.B.
Angelusläuten) werden die Grenzen des Zumutbaren nicht überschritten.
Zudem ist die Kirche entsprechend § 22 Abs. 1, Satz 1, Nr. 1 BImSchG gehalten, das
Glockengeläut so zu betreiben, dass schädliche Umwelteinwirkungen verhindert werden.
Mögliche Schallimmissionen aus dem Glockengeläut werden im Zuge einer
Schallschutzprüfung durch einen Schallschutzverständigen geprüft (im Rahmen der
Objektplanung).
Bodendenkmäler
Da nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden kann, dass sich in den Freiflächen Bodendenkmäler erhalten haben, wird folgender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen:
„Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde ist die Gemeinde als Untere Denkmalbehörde
oder das LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Außenstelle Nideggen,
Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, 02425/9039-0, Fax 02425/9039-199, unverzüglich zu
informieren. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Den
Weisungen des LVR-Amtes für Bodendenkmalpflege im Rheinland über den Fortgang der
Arbeiten ist abzuwarten.“
Mit dem Hinweis werden die Belange der Bodendenkmalpflege berücksichtigt.
-9-
9.
Umsetzung der Planung / Durchführungsvertrag
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VEP) Nr. 3/115 „Helmeshof“ in Wesseling –
Berzdorf sollen die planerischen Voraussetzungen für die Umwandlung der bisherigen
landwirtschaftlichen Nutzung des Hofgutes in eine Wohnanlage geschaffen werden.
Vor dem Satzungsbeschluss wird zwischen der Stadt Wesseling und der Vorhabenträgerin,
der GbR Helmeshof, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter H. Lützeler, Riehler Str. 53,
50668 Köln, ein Durchführungsvertrag gem. § 12 BauGB abgeschlossen werden, in dem die
Details des VEP, die Kostenübernahme, die Geltungsdauer und ähnliches mehr bestimmt
werden.
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