Daten
Kommune
Wesseling
Größe
30 kB
Datum
05.10.2010
Erstellt
02.10.10, 04:45
Aktualisiert
02.10.10, 04:45
Stichworte
Inhalt der Datei
Stadt Wesseling
BEGRÜNDUNG (Teil A)
zur 53. Änderung des Flächennutzungsplanes ,,Helmeshof“
gemäß § 5 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 2a BauGB
September 2010
-1-
1.
1.1
Anlass, Ziel und Zweck der Planung
Anlass der Planung
Auf Antrag der Vorhabenträgerin Helmeshof GbR, vertreten durch Herrn Rechtsanwalt Peter
H. Lützeler, Riehler Straße 53, 50668 Köln, soll das seit Sommer 2009 brach liegende
Gelände des ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebes Hofgut „Helmeshof“ einer
Wohnnutzung zugeführt werden.
Das Grundstück bzw. die von dem v.g. Vorhaben in Anspruch genommene Fläche ist im
geltenden Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling als Grünfläche, Verkehrsfläche und
Landschaftsschutzgebiet dargestellt. Da die Darstellungen des FNP dem Vorhaben des
Erhalts und der Umnutzung des Helmeshofes in Wohnen entgegen stehen, ist eine
Änderung des FNP in Wohnbaufläche (W) erforderlich.
1.2
Ziel und Zweck der Planung
Ziel der Planung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die
Umnutzung des historischen Hofgutes „Helmeshof“ in eine Wohnanlage mit 24 Wohnungen
durch die Änderung des FNP in Wohnbaufläche (W) im Parallelverfahren zur Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Der Erhalt des Helmeshofes als historisches
Hofgut ist aus denkmalschutzrechtlichen und städtebaulichen Gründen wünschenswert und
entspricht den Zielen der Stadtentwicklung der Stadt Wesseling.
1.3
Verfahren
Durch die 53. Änderung des Flächennutzungsplanes sollen die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die Wiedernutzbarmachung einer brachgefallenen Fläche mit
aufgegebener Vornutzung geschaffen werden. Es soll ein Verfahren als vorhabenbezogener
Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB durchgeführt werden. Der Flächennutzungsplan soll im
Parallelverfahren geändert werden.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner
Sitzung am 18.3.2010 die Aufstellung der 53. Änderung des Flächennutzungsplanes
„Helmeshof“ und des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3/115 „Helmeshof“ gemäß
§ 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 12 BauGB beschlossen.
In seiner Sitzung am 5.5.2010 hat der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz die
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1
BauGB beschlossen. Die Planunterlagen lagen dazu vom 17.5.2010 bis zum 18.6.2010 im
Rathaus der Stadt Wesseling zu jedermanns Einsicht aus. Am 8.6.2010 fand im Haus der
Dorfgemeinschaft in Berzdorf eine Informationsveranstaltung statt (Bürgerversammlung), bei
der die Öffentlichkeit Gelegenheit hatte, die Planung kennenzulernen und Anregungen in das
Verfahren einzubringen. Am 1.6.2010 hatten die Bürger im Infomobil vor Ort am Helmeshof
zusätzlich die Gelegenheit, sich über die beabsichtigte Planung zu informieren.
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §
4 Abs. 1 BauGB fand ebenfalls vom 17.5.2010 bis zum 18.6.2010 statt.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner
Sitzung am 5.5.2010 die Offenlage der 53. Änderung des Flächennutzungsplanes
„Helmeshof“ parallel zur Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3/ 115
-2-
„Helmeshof“ gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Die Bekanntmachung der Offenlage
erfolgte am 14.7.2010.
Die Offenlage wurde vom 26.7.2010 bis zum 27.8.2010 durchgeführt. Die Planunterlagen
lagen dazu im Rathaus der Stadt Wesseling zu jedermanns Einsicht aus.
Parallel zur Offenlage fand vom 26.7.2010 bis 27.8.2010 die Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB statt, die mit Schreiben vom
15.7.2010 eingeleitet wurde.
2. Änderungsbereich
2.1 Abgrenzung der FNP-Änderung
Das Plangebiet der 53. Änderung des Flächennutzungsplanes befindet sich im Ortsteil
Berzdorf und wird südlich von der Hauptstraße, südöstlich von vorhandener Wohnbebauung,
nordwestlich von dem Grundstück der katholischen Kirche „Schmerzhafte Mutter“, östlich
von der Hagenstraße sowie nördlich von landwirtschaftlich genutzten Flächen begrenzt. Es
umfasst überwiegend das Grundstück des vormals landwirtschaftlich genutzten Hofgutes
„Helmeshof“, Hauptstraße 78-82, in der Ortsmitte von Berzdorf. Der Änderungsbereich in der
Gemarkung Berzdorf, Flur 7, Flurstücke 1, 3, und 139 (teilw.) sowie Flurstück 50 (teilw.) der
Flur 3, umfasst eine Fläche von ca. 6.400 qm.
2.2
Vorhandene Nutzungen
Das Plangebiet der FNP-Änderung ist mit der sanierungsbedürftigen, überwiegend IIgeschossigen Hofanlage „Helmeshof“ bebaut. Die Freiflächen liegen größtenteils im
Landschaftsschutzgebiet und bestehen aus dem im Planbereich verlaufenden Teilabschnitt
des Palmersdorfer Baches, dem ehem. Paddock (Pferdeauslauf) und einer angrenzenden
brachgefallenen Weide mit Baumbestand.
Die Nachbarbebauung wird durch eine innerörtliche kleinteilig strukturierte II-geschossige
Wohnbebauung, teilweise mit Nebengebäuden, geprägt. Nordwestlich angrenzend befindet
sich die katholische Kirche „Schmerzhafte Mutter“ von 1856 mit Friedhof. Südlich der Straße
„Am Helmeshof“ befindet sich eine Grünfläche (Park) mit altem Baumbestand. Nordöstlich
grenzt eine Obstplantage an den ehemaligen Reitplatz des Helmeshofes an.
2.3
Planungsrechtliche Situation
Im bestehenden Flächennutzungsplan ist der Bereich des Vorhabens überwiegend als
Grünfläche, teilweise als Verkehrsfläche (übergeordnete Verkehrstrasse) und
Landschaftsschutzgebiet darstellt, wobei die Umgehungsstraße nicht mehr realisiert werden
soll. Das Grundstück des Helmeshofes liegt im Geltungsbereich des seit 1972
rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 3/8 „Friedhof Berzdorf“, der hier Öffentliche Grünfläche
mit der Zweckbestimmung ´Friedhof` festsetzt. Die Grundstücksfläche östlich des
Palmersdorfer Baches liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes und ist
planungsrechtlich als Außenbereich gemäß § 35 BauGB einzustufen.
-3-
2.4
Übergeordnete Planungen
Der Landesentwicklungsplan Nordrhein- Westfalen (LEP NRW) weist den gesamten
Siedlungsbereich der Stadt Wesseling als Ballungsrandzone mit der Funktion Mittelzentrum
aus. Der Regionalplan (ehemals Gebietsentwicklungsplan – GEP) für den Regierungsbezirk
Köln, Teilabschnitt Region Köln vom 21.5.2001 legt den Bereich als "Allgemeinen
Siedlungsbereich" (ASB) fest.
Die Bezirksregierung Köln (Regionalplanungsbehörde) hat mit Schreiben vom 5.7.2010
bestätigt, dass die 53. FNP-Änderung „Helmeshof“ den Zielen der Raumordnung angepasst
ist.
2.5 Sonstige Vorgaben
Landschaftsplan
Die Parzelle 139 des Palmersdorfer Baches und die Außenbereichsparzelle 3 an der
Hagenstraße sind Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes (LSG) (Ziffer 2.2-23)
„Palmersdorfer Bach“, welches im Landschaftsplan 8 des Rhein-Erft-Kreises festgesetzt ist.
Teile der 53. FNP-Änderung (Flur 7, Flurstücke 3 und 139 sowie Flur 3, Flurstück 50) liegen
innerhalb des Landschaftsschutzgebietes 2.2-32 „Hagenhof“. Der Rhein-Erft-Kreis als Untere
Landschaftsbehörde hat mit Stellungnahme vom 16.6.2010 im Rahmen der Beteiligung nach
§ 4 Abs. 1 BauGB dem als Stellplatzfläche vorgesehenen Teil der 53. FNP-Änderung und
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes widersprochen. Die Stadt Wesseling hat jedoch
mit Schreiben vom 29.7.2010 einen Antrag auf Entlassung der betroffenen Flächen aus dem
Landschaftsschutzgebiet 2.2-32 „Hagenhof“ gestellt, über den voraussichtlich am 7.10.2010
im Kreistag abgestimmt wird. Die Untere Landschaftsbehörde wird dem Kreistag
vorschlagen, einer Entlassung aus dem Landschaftsschutz zuzustimmen.
Denkmalschutz
Das an der Hauptstraße liegende Wohnhaus des Helmeshofes mit seitlichem Tor und
Grundriss der umbauten Hoffläche ist seit 1989 als Denkmal in die Denkmalliste eingetragen.
Die restlichen Gebäude des Hofes (mit Ausnahme des östlichen Wohnflügels aus Backstein)
wurden als denkmalwert erachtet. Im Kultur- und Partnerschaftsausschuss der Stadt
Wesseling wurde am 9.3.2010 beschlossen, die Hofanlage “Helmeshof“ in die Denkmalliste
der Stadt Wesseling einzutragen. Am 29.4.2010 erfolgte die Eintragung in die Denkmalliste
der Stadt Wesseling.
3.
Begründung der Planinhalte
Mit der geplanten Änderung des Flächennutzungsplanes soll die bisherige Planung einer
Friedhofserweiterungsfläche in der Ortsmitte von Berzdorf, die den Abbruch des historischen
„Helmeshofes“
zur
Folge
gehabt
hätte,
aufgegeben
werden.
Die
v.g.
Friedhofserweiterungsfläche, die im bestehenden FNP als Grünfläche dargestellt ist, kann
entfallen, weil aufgrund der Friedhofsstatistik die zur Verfügung stehenden Friedhofsflächen
in Berzdorf für die nächsten 10 bis 15 Jahre ausreichend sind. Weiterhin stehen an anderer
Stelle Erweiterungsflächen zur Verfügung; d.h. die Inanspruchnahme des Helmeshofgrundstücks ist nicht erforderlich. Für die im FNP dargestellte Verkehrsfläche
(Verkehrstrasse) bestehen ebenfalls keine Realisierungsabsichten, weil der Bedarf entfallen
ist und die Trasse auch mit den heutigen verkehrspolitischen Zielen nicht in Einklang steht.
-4-
Bei der Änderung des Flächennutzungsplanes sollen die bestehenden Darstellungen
„Grünfläche“ „Verkehrsfläche“ und „Landschaftsschutzgebiet“ in eine Darstellung als
„Wohnbaufläche“ gemäß § 1 Abs.1 Nr. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) geändert
werden.
Im Rahmen der FNP-Änderung ist eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB für die
Belange nach §1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB durchgeführt worden. Die Ergebnisse sind in
einem Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 BauGB dargestellt.
4.
Städtebauliche Auswirkungen
Die historische Hofanlage „Helmeshof“ soll in eine Wohnanlage mit 24 Wohneinheiten
umgebaut werden. Der Innenhof und die hofnahen Freiflächen sollen als den Wohnungen
zugeordnete Gärten bzw. Gemeinschaftsflächen vorgesehen werden. Die für das Projekt
erforderlichen privaten Kfz-Stellplätze (36) sind straßenseitig der Hauptstraße (5 Stpl.), an
der nordwestlichen Grundstücksgrenze (7 Stpl.) und westlich der Hagenstraße (24 Stpl.)
angeordnet. In diesem Bereich sind auch eine Fahrradabstellplatzanlage und ein
Müllsammelplatz vorgesehen. Zwischen dem Palmersdorfer Bach und der Stellplatzanlage
liegt ein 12 m breiter Geländestreifen.
Mit der Erhaltung und dem Umbau der Hofanlage „Helmeshof“ wird ein wesentlicher
Bestandteil des gewachsenen Ortskernes von Berzdorf für die Zukunft gesichert. Der
Nachweis
von
für
die
Wohnnutzung
erforderlichen
Kfz-Stellplätzen,
einer
Fahrradabstellanlage sowie eines Müllplatzes ist mit Eingriffen in landschaftsgeschützte
Flächen verbunden, weil hierfür keine anderen in der Nähe gelegenen Flächen zur
Verfügung stehen.
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