Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 6/2006)

4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ I. Allgemeines 1. Ziel, Zweck und Notwendigkeit der Planung Konkreter Planungsanlass ist Bauland anbieten zu können, welches intensiv nachgefragt wird in der Gemeinde Leopoldshöhe. Des Weiteren besteht ein Bedarf an Bauflächen, auf denen sich nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe ansiedeln können. Der Bereich bietet sich hierfür an, da diese Entwicklung überwiegend ohne Inanspruchnahme von Flächen, die sich im Außenbereich befinden, erfolgt. Zudem können die überplanten Flächen ohne umfangreiche Maßnahmen an die vorhandene technische Infrastruktur angeschlossen werden. Der bisherige Bebauungsplan sieht für den Änderungsbereich, soweit er im Geltungsbereich des Ursprungsbebauungsplanes liegt, private Grünfläche vor. Für die Realisierung einer Bebauung ist daher der Bebauungsplan zu ändern. Das Änderungsverfahren ist eng verknüpft mit den Rahmenbedingungen zum Entwässerungskonzeptes des Siekbach. Das Planfeststellungsverfahren zur Verlegung und Ausbau des Siekbach hat einige Jahre in Anspruch genommen. Deswegen mußte das Änderungsverfahren bisher zurückgestellt werden. Zwischenzeitlich konnte teilweise das o.g. Planverfahren realisiert werden. Andere Inhalte der Planfeststellung werden in Zusammenhang mit der vorliegenden Planung geklärt bzw. die Umsetzung ermöglicht. Dieses betrifft insbesondere das vorgesehene Regenrückhaltebecken. Zur Sicherung der wasserrechtlichen Aspekte ist u.a. das vorliegende Änderungsverfahren erforderlich. 2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der wirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Leopoldshöhe vom 15.06.1971, zuletzt geändert mit der 13. Änderung, stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes als Mischgebiet dar. Der Bebauungsplan ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 3. Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung Die vorgesehene Planung entspricht dem rechtskräftigen Gebietsentwicklungsplanes (GEP), Teilabschnitt Oberbereich Bielefeld, der für den Geltungsbereich der Änderung einen Bereich für gewerbliche Nutzungen darstellt. Die Inhalte der vorliegenden Änderung stehen landesplanerischen Zielsetzungen nicht entgegen, da die Festsetzung eines Mischgebietes bzw. eingeschränktes Mischgebiet auch gewerbliche Nutzungen einschließt. 1 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ 4. Abgrenzung des Geltungsbereiches Die Änderung betrifft den westlichen Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“. Der Geltungsbereich verläuft wie folgt: im Westen an der Helpuper Straße, L 967. im Norden, 8 m nördlich des Grabens (Flurstück 329) im Osten in einem Abstand von 30 m entlang der Helpuper Straße. Der weitere Verlauf erfolgt parallel zu den südlichen Grundstücksgrenze der Flurstücke 272 und 226. Beim letzt genannten Flurstück wird die östliche Grundstücksgrenze aufgenommen und entlang des Feldweges auf dem Flurstücks 331 weitergeführt. Die Flächen nördlich der Kachtenhauser Straße liegen außerhalb des bisherigen Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“. II. Rahmenbedingungen 1. Lage im Gemeindegebiet Bodenverhältnisse / Geländeverhältnisse / Baugrund und Der Änderungsbereich befindet sich im Ortsteil Greste, im Süden des Gemeindegebietes, angrenzend zur Stadt Oerlinghausen. Die Fläche grenzt im Westen an das Gewerbegebiet Greste „Auf dem Rohe“ und im Süden und Osten an eine überwiegende Wohnbebauung an. Im Norden befinden sich landwirtschaftliche Flächen. Das Gelände zwischen der Helpuper Straße und Kachtenhauser Straßen steigt von Norden nach Süden leicht an, während es von Westen nach Osten leicht abfällt gemäß Deutsche Grundkarte 1 : 5.000 mit Höhenlinien, Blatt Kachtenhausen. Die Straßenkreuzung Fettpottstraße / Helpuper Straße und Kachtenhauser Straße liegt auf 123 m über NN., die Straßenkreuzung Flurstraße / Bahnhofstraße liegt auf 125 m über NN.. Die entstehenden Baugrundstücke parallel zur Helpuper Straße befinden sich gemittelt auf 123 m über NN., die Flächen südlich der Kachtenhauser Straße gemittelt auf 122 m über NN. Die Fläche nördlich der Kachtenhauser Straße ist eben, wobei die angrenzenden Bereiche an den Graben zu diesem hin leicht abfallen. Gemäß der Bodenkarte, Blatt Kachtenhausen, herausgegeben vom Landesvermessungsamt NRW 1990, letzte Fortführung 1999, steht im Geltungsbereich überwiegend der Bodentyp Pseudogley-Parabraunerde an. Entlang des Graben A ist stellenweise der Bodentyp Gley anzutreffen. Hinsichtlich des Baugrundes sind keine Besonderheiten auffällig geworden. 2. Eigentumsstruktur / baulicher Bestand Der Änderungsbereich befindet sich ausschließlich im Privateigentum. Entlang der Helpuper Straße und Kachtenhauser Straßen stehen vereinzelt Wohnhäuser. Die Gebäude an der Helpuper Straße sind überwiegend zweigeschossig, an der Kachtenhauser Straße eingeschossig. 3. Gegenwärtige Nutzung Immissionsbelastung / Zustand von Natur und Landschaft / Gegenwärtig sind einige Bereiche mit Wohngebäuden bebaut. Die an den Gebäuden direkt angrenzenden Freiflächen werden als Gärten bzw. Stellflächen genutzt. Die 2 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ Flurstücke 281 – 283 und teilweise 331 sind landwirtschaftliche Flächen. Die Flurstücke 269 und 323 sind Freiflächen, wobei auf dem Flurstück 269 ein Wohnhaus mit Nebenanlagen vorhanden ist. Der Zustand von Natur und Landschaft wird durch die angrenzende Bebauung, u.a. auch entlang der Flurstraße und der Nutzung, wie z.B. dem Gewerbegebiet „Auf dem Rohe“ sowie durch die Landes- bzw. Kreisstraße beeinflußt. Die Flächen parallel zur Helpuper Straße haben durch die zuvor beschriebenen Rahmenbedingungen keine Verbindung zur freien Landschaft. Auf der gesamten unbebauten Fläche zwischen Kachtenhauser Straße und Helpuper Straße sind keine strukturierenden Elemente aus ökologischer Sicht vorhanden. Die Freifläche wird in unregelmäßigen Abständen gemäht oder durch Schafe abgeweidet. Die Fläche nördlich der Kachtenhauser Straße erfährt ebenfalls eine Beeinflussung durch die oben beschriebene Bebauung und Nutzung. Im Gegensatz zu den Flächen südlich der Kachtenhauser Straße besteht eine Anbindung zur freien Landschaft. Entlang des Graben A ist ein dichtes Gebüsch aus heimischen Sträuchern vorhanden. Geprägt wird die Fläche durch die landwirtschaftliche Nutzung. Die Landwirtschaftskammer weist auf den nördlich des Plangebietes liegenden landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetrieb der Familie Limberg hin. Da im Betrieb Rinder und Schweine gehalten werden, kann es zu landwirtschaftstypischen Geruchs- und Geräuschimmissionen kommen, die auf den Planbereich einwirken. Durch den Abstand des Betriebes vom Plangebiet dürften keine immissionsschutzrechtlichen Einschränkungen entstehen. Westlich der Helpuper Straße befindet sich das Gewerbegebiet „Auf dem Rohe“. Entsprechend den dortigen zulässigen Nutzungen sind nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe zulässig. Es wird davon ausgegangen, dass die dortigen Nutzungen verträglich sind mit der vorgesehenen Mischgebietsausweisung. Diese Annahme beruht auf den bisherigen Erfahrungen bzw. gegebenen Vorbelastungen, u.a. auch durch die Helpuper Straße (L 967) und der mit ihr verbundenen trennenden Wirkungen zwischen den Gebietstypen. Unterstützt wird dieser Aspekt durch den im Gewerbegebiet „Auf dem Rohe“ festgesetzten 10 m breiten Streifen, der nicht bebaut werden darf. Das Staatliche Amt für Umwelt und Arbeitsschutz OWL sieht keine Konflikte aus Sicht des vorbeugenden Immissionsschutzes, soweit die Festsetzungen wie vorgelegt erfolgen. III. Wesentlicher Inhalt und zu erwartende Auswirkungen der Planänderung 1. Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege a) Grundsätzliche Aussagen zu einzelnen Belangen Bei der vorliegenden Bebauungsplanänderung ist gemäß § 8a (1) BNatSchG „Verhältnis zum Baurecht“ in Verbindung mit dem § 1a BauGB „Umweltschützende Belange“ in der Abwägung zu prüfen, ob mit der Änderung ein Eingriff in Natur und Landschaft zu erwarten ist. Bisher vom Bebauungsplan nicht erfaßte Flächen werden entsprechend ihres gegenwärtigen Biotoptyps und zukünftigen Nutzung gegenübergestellt. 3 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ Nach einer ersten groben Prognose werden die Festsetzungen der Bebauungsplanänderung bzw. der gegenwärtige Biotoptyp gemäß der rechtlichen Grundlage der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung wie folgt beurteilt: Bisher vorgesehene Nutzung gem. B-Plan Nr. 04/04 „Osterheide“ • private Grünflächen (Flächenanteile aus den Flurstücken 269, 323, 271, 272, 273, 226) ∏ Änderung in überbaubare Fläche für Mischgebiet Die ausgewiesene überbaubare Fläche ist differenziert zu betrachten. Während auf den Flurstücken 271, 272, 273 und 226 lediglich die bestehenden Baurechte wiedergegeben werden, werden auf den Flurstücken 323 und 269 neue Baurechte geschaffen. Die damit verbundene Bodenversiegelung beeinflußt die Schutzgüter Boden, Arten und Biotope, Wasser/Grundwasser und Klima/Luft gegenüber der bisherigen Nutzung als private Grünfläche. Die durch die Nutzungsänderung verursachten und noch näher zu konkretisierenden Beeinträchtigungen werden daher als Eingriff in Natur und Landschaft bewertet. • private Grünflächen (Flächenanteile aus dem Flurstücken 323 und 226) ∏ Änderung in Straßenverkehrsfläche In Teilbereichen der Flurstücke 323 und 226 werden Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Auch hiermit sind Bodenversiegelungen verbunden, die die Schutzgüter Boden, Arten und Biotope, Wasser/Grundwasser und Klima/Luft gegenüber der bisherigen Nutzung als private Grünfläche beeinflussen. Die durch die Nutzungsänderung verursachten und noch näher zu konkretisierenden Beeinträchtigungen werden daher als Eingriff in Natur und Landschaft bewertet. • private Grünflächen (Flächenanteile aus dem Flurstücke 269) ∏ Änderung in Fläche für die Wasserwirtschaft / Siekbach Diese Fläche wird aufgrund des Planfeststellungsverfahren zur Umlegung des Siekbach festgesetzt. Die Beeinträchtigung beruht auf den Eingriffen, die durch die Herstellung des Gewässerbetts hervorgerufen werden. Es ist davon auszugehen, daß das Schutzgut Boden gegenüber der bisherigen Nutzung beeinflußt wird. Die durch die Nutzungsänderung verursachten und noch näher zu konkretisierenden Beeinträchtigungen werden daher als Eingriff in Natur und Landschaft bewertet. • private Grünflächen (Flächenanteile aus dem Flurstücke 269, 323) ∏ Änderung in Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Der bisher vorhandene Biotoptyp wird durch die noch vorzunehmende Anpflanzung aus einheimischen Gehölzen aufgewertet zum Biotoptyp Feldgehölz. Die Schutzgüter werden in ihrer Funktion gesichert und teilweise aufgewertet. Die Schutzgüter Arten und Biotope werden durch die Struktur des Feldgehölzes in ihrer Vielfalt differenzierter. Die Schutzgüter Klima und Luft werden aufgrund der erhöhten Biomasse positiv unterstützt, ebenso das Landschaftsbild. 4 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ • Straßenverkehrsfläche (Helpuper Straße / L 967) ∏ Straßenverkehrsfläche Die bisher vorhandene Straßenverkehrsfläche für die Helpuper Straße / L 967 wird gegenüber der jetzigen Situation nicht vergrößert. Weder der Umfang noch die Nutzung wird durch die Planung verändert. Ein Eingriff besteht somit nicht. Geplante Nutzungen außerhalb des bisherigen B-Planes Nr. 04/04 „Osterheide“ • Bisheriger Biotoptyp landwirtschaftliche Nutzfläche / Acker ∏ Änderung in Fläche für die Wasserwirtschaft / RRB Diese Fläche und deren Nutzung (südliche Teilfläche des Flurstücks 281) wird aufgrund der festgestellten Erforderlichkeit während des Planfeststellungsverfahren zur Umlegung des Siekbach festgesetzt. Die Beeinträchtigung beruht auf den Eingriffen, die durch die Herstellung des Regenrückhaltebeckens und eines möglicherweise notwendigen Regenklärbeckens hervorgerufen werden. Es ist davon auszugehen, dass das Schutzgut Boden gegenüber der bisherigen Nutzung beeinflußt wird. Die durch die Nutzungsänderung verursachten und noch näher zu konkretisierenden Beeinträchtigungen werden daher als Eingriff in Natur und Landschaft bewertet. Grundsätzlich werden jedoch die Schutzgüter durch die mit dem Regenrückhaltebecken verbundenen positiven Wirkungseigenschaften unterstützt. • Bisheriger Biotoptyp Gewässer ∏ Änderung in Fläche für die Wasserwirtschaft / Graben A Diese Fläche (Flurstück 329) wird aufgrund der festgestellten Erforderlichkeit während des Planfeststellungsverfahren zur Umlegung des Siekbach festgesetzt. Eine Beeinträchtigung wird nicht gesehen. Das Fließgewässer wird nicht aus- oder umgebaut. Auch der Uferrandbereich wird nicht verändert. Ein Eingriff in Natur und Landschaft wird daher nicht gesehen. • Bisheriger Biotoptyp landwirtschaftliche Nutzfläche / Acker, Gewässer, bebaute Fläche (Trafohaus RWE) ∏ Änderung in Geh- und Fahrrecht Im Bereich der Überbrückung des Gewässers (Flurstück 280) und des Trafohauses (ebenfalls Flurstück 280) ist bereits eine Bodenversiegelung gegeben. Das Geh- und Fahrrecht wird bautechnisch nicht weiter ausgeführt. Es wird mit der Festsetzung die Lage der Zuwegung zu den nördlich angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen geregelt. Es wird daher ein unversiegelter Feldweg als Beurteilungsgrundlage herangezogen. Gegenüber den bisherigen Biotoptypen wird keine Verschlechterung oder Verbesserung für die Schutzgüter erwartet. • Bisheriger Biotoptyp landwirtschaftliche Nutzfläche / Acker ∏ Änderung in Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Als Ausgleichsmaßnahme wird eine Obstwiese vorgesehen (südliche Teilflächen der Flurstücke 282 und 283 sowie westliche Teilfläche des Flurstückes 331). Diese wird zu den privaten Gartenflächen durch eine Hecke getrennt. Die Schutzgüter werden in ihrer Funktion gesichert und teilweise aufgewertet. Die Schutzgüter Arten und Biotope werden durch die Struktur der Hecke und der Obstwiese in ihrer Vielfalt differenzierter. Die Schutzgüter Klima und Luft werden aufgrund der erhöhten Biomasse positiv unterstützt, ebenso das Landschaftsbild. Das Schutzgut Boden wird in seiner Funktion gesichert. 5 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ • Bisheriger Biotoptyp unversiegelter Feldweg ∏ Änderung in Geh- und Fahrrecht Der unversiegelte Feldweg ist auf einer Teilfläche des Flurstückes 331 vorhanden. Das Geh- und Fahrrecht wird bautechnisch nicht weiter ausgeführt. Mit der Festsetzung wird die Lage der Zuwegung zu den nördlich angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen geregelt. Es wird daher ein unversiegelter Feldweg als Beurteilungsgrundlage herangezogen. Gegenüber dem bisherigen Biotoptyp wird keine Verschlechterung oder Verbesserung für die Schutzgüter erwartet. Flächen innerhalb und außerhalb des B-Planes Nr. 04/04 „Osterheide“ • Bisheriger Biotoptyp landwirtschaftliche Fläche, strukturarmer Garten ∏ Änderung in Straßenverkehrsfläche für Erweiterung der K 3 Diese Fläche wird aufgrund eines noch durchzuführenden Verfahrens für die Verbreiterung der Kreisstraße 3 / Kachtenhauser Straße im Vorwege festgesetzt. Die Beeinträchtigung beruht auf den Eingriffen, die durch die Herstellung der Straßenverkehrsfläche hervorgerufen wird. Es ist davon auszugehen, daß die Schutzgüter gegenüber der bisherigen Nutzung beeinflußt werden. Die durch die Nutzungsänderung verursachten und noch näher zu konkretisierenden Beeinträchtigungen werden daher als Eingriff in Natur und Landschaft bewertet. Bei Realisierung der Planung werden die beschriebenen Flächen entsprechend der vorliegenden Bebauungsplanänderung in ihrer Nutzung umgewandelt. Die nach der ersten groben Prognose zu erwartenden Beeinträchtigungen der unbelebten und belebten Natur- und Schutzgüter sowie des Landschaftsbildes werden nach der Betrachtung des Zustandes von Natur und Landschaft wie folgt beurteilt: Schutzgut Boden: Mit der Bodenversiegelung durch die Neubauten und der Straßenverkehrsflächen wird die Bodengenese und der Bodenwasserhaushalt des anstehenden Bodens verändern. Die natürliche Bodenfruchtbarkeit und die natürliche Ertragsfähigkeit werden für den bisher anstehenden Boden unterbunden. Die natürlichen chemischen und physikalischen Eigenschaften des Bodens werden beeinflußt, so dass eine Minderung der Funktion für den anstehenden Boden offensichtlich wird. Gleiches gilt für die Herstellung des Gewässerbettes und des Regenrückhaltebeckens / Regenklärbeckens. Die erforderlichen Erdarbeiten und Massenumlagerungen greifen insbesondere in die Bodengenese ein. Schutzgut Arten und Lebensgemeinschaften (Tiere, Pflanzen, biologische Vielfalt) Dieses Schutzgut wird wie das Schutzgut Boden durch die geplanten Maßnahmen beeinflußt. Bei einer vollständigen Versiegelung kommt es zum Totalverlust von Bodenfauna und –flora. Durch die Maßnahmen für die Regelung der Wasserwirtschaft wird wiederum eine Erweiterung für die Arten und Lebensgemeinschaften erreicht. Es können sich andere bzw. neue Arten und Lebensgemeinschaften entwickeln. Schutzgut Wasser / Grundwasser Durch die angestrebte Bebauung und Flächenversiegelung ist tendenziell eine Verringerung des Bodenwasserhaushaltes, speziell auch in den oberen Bodenschichten, zu erwarten. 6 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ Mit den Maßnahmen für die Regelung der Wasserwirtschaft ist eine ökologische Verbesserung verbunden. Dieses wirkt sich dahingehend aus, daß periodisch unterschiedlich auftretende Wassermengen dem Wasserkreislauf so zu geführt werden, daß der Wasserhaushalt ökologisch ausgeglichen wird. Schutzgut Klima / Luft Veränderungen des Mikroklimas ergeben sich durch zusätzliche Bodenversiegelungen und damit verbundenen Verluste von Vegetationsstrukturen. Mit den entstehenden Verdunstungsflächen durch die Maßnahmen für die Regelung der Wasserwirtschaft wird das Mikroklima positiv unterstützt. Schutzgut Landschaftsbild Die vorliegende Bebauungsplanänderung überplant eine Fläche, die sich am Siedlungsrand des Ortsteiles Greste befindet. Der Siedlungsrand stellt sich jedoch nicht als eine homogene geschlossene Linie dar. Vielmehr wechselt eine „haufenartige“ Bebauung, landwirtschaftliche Nutzflächen und Verkehrsflächen ab, die gleichzeitig eine größere, zusammenhängende Freifläche umschließt. Mit dem durch die Bebauungsplanänderung angestrebte Bebauung und Anpflanzungen wird der beanspruchte Bereich in Richtung eines gegliederten Ortsrandes entwickelt. Mit den Anpflanzungen wird weiterhin der Übergang zur freien Landschaft vorbereitet und somit die Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes aufgefangen. Insgesamt wird für die Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften, Boden, Wasser, Klima/Luft und Landschaftsbild kein besonderer Schutzbedarf erkannt. Durch die vorgesehene Nutzung wird es auf den beschriebenen Flächen zu Beeinträchtigungen kommen. Die Beeinträchtigungen werden entsprechend den Maßnahmen ermittelt. Die Bilanzierung erfolgt gemäß der Arbeitshilfe für die Bauleitplanung „Bewertung von Eingriffen in Natur und Landschaft“. Sie liegt der Begründung als Anlage bei. Das Ergebnis der Bilanzierung ist, daß die Ausgleichsfläche nach Aufwertung einen Flächenwert von 23.420 Punkten aufweist. Für den Eingriff im Änderungsbereich sind 24.709 Werteinheiten (WE) auszugleichen. Nach Abzug dieses Ausgleichsbedarfs verfügt der B-Plan über ein „Wertdefizit“ von 1.288 Punkten. Daraus folgt, dass eine zusätzliche Kompensationsfläche von 1.000 qm auf dem Freesenberg (außerhalb des Änderungsbereiches) notwendig und gem. § 1a Abs. 3 BauGB bereitgestellt wird. Die dortige Maßnahme erfolgen als Gehölzanpflanzung bzw. Hecken und wird durch die Gemeinde angelegt. Diese Kompensationsmaßnahme (insgesamt 6.000 WE) gleicht den Eingriff im BPlangebiet über das notwendige Maß (hier 1.288 WE + 2.000 WE, für die bereitgestellte Biotop-Fläche auf dem Freesenberg, = 3.288 WE) aus. Dies geschieht aus privatrechtlichen Gründen. Somit erbringt jeder Eigentümer den von ihm selbst benötigten Ausgleich. 7 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ b) Eingriffsregelung Vermeidung / Minimierung des Eingriffes Das Landschaftsgesetz sieht gem. § 4 vor, daß die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes nicht mehr als unbedingt notwendig beeinträchtigt werden dürfen. Hierbei ist zwischen der Vermeidbarkeit des Vorhabens als solches, der Vermeidbarkeit einzelner Teile und der jeweils möglichen Minimierung der Auswirkungen auf Natur und Landschaft zu unterscheiden. Unter Berücksichtigung des Vermeidungsaspektes wird eine Bebauung als vertretbar angesehen, weil wertvolle Biotopflächen nicht betroffen sind, eine Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich nur in geringfügigem Umfang erfolgt und eine günstige Erschließung gewährleistet wird. Die Eingriffe werden in der Summe als nicht vermeidbar angesehen, wobei ein Teil der Eingriffe auch an anderen Standorten zu verzeichnen wären. Maßnahmen auf der Eingriffsfläche / Entwicklungsziel sowie Kompensationsmaßnahmen Der Bereich der Bebauungsplanänderung liegt in der naturräumlichen Einheit „Stieghorster Osning-Vorland“, die im Süden von der naturräumlichen Einheit „Bielefelder Berge“ begrenzt wird. Das Stieghorster Osning-Vorland wird der naturräumlichen Haupteinheit „Ravensburger Hügelland“, die „Bielefelder Berge“ der naturräumlichen Hauteinheit „Bielefelder Osning“ zugeordnet. Der Landschaftsplan des Kreises Lippe (Satzung 12/2001) weist für den Bereich südlich der Kachtenhauser Straße keine besonders geschützten Teile von Natur und Landschaft aus. Die Flächen nördlich der Kachtenhauser Straße sind in das Landschaftsschutzgebiet Bielefelder Osning mit Teutoburger Wald und OsningVorland sowie Ravensberger Hügelland (Gliederungsnr. 2.2-1) einbezogen. Insbesondere dient das Landschaftsschutzgebiet zur Erhaltung und Entwicklung des für den Planungsraum typischen Landschaftsbildes mit seinen prägenden Tälern, naturnahen Waldbeständen, geomorphologischen Ausprägungen und gliedernden und belebenden Elementen. Das Entwicklungsziel (Gliederungsnr. 1.1) für diesen Bereich ist die Erhaltung einer mit naturnahen Lebensräumen oder sonstigen natürlichen Landschaftselementen reich oder vielfältig ausgestatteten Landschaft. Das Entwicklungsziel dient zum Erhalt von schutzwürdigen Biotopstrukturen mit naturnahen Laubwaldbeständen, überwiegend grünlandbestimmten Tal- und Hangbereichen unterschiedlicher Feuchtestufen sowie Gehölzstrukturen als Vernetzungsbiotope mit Funktionen für den Biotop- und Artenschutz, Grundwasserneubildung und Klimaverbesserung. Zur Erfüllung des Entwicklungszieles Erhaltung sind naturnahe Lebensräume hinsichtlich der Biotopvernetzung zu ergänzen oder zu verbessern. Hecken und Gehölze sind mit einem entsprechenden Saum zu entwickeln. Weiterhin wird als Entwicklungsziel festgesetzt, dass Gewässerregulierungen und nicht naturnahe Gewässerausbauten zu vermeiden und Gewässerunterhaltungen auf ein Minimum zu reduzieren sind. Zudem sind flankierende Maßnahmen zur Verbesserung der Gewässergüte vorzunehmen, hier die Anlage von Uferstreifen. Anreicherungsmaßnahmen gem. Landschaftsplan sind nicht zu berücksichtigen, da die Flächen nördlich der Kachtenhauser Straße außerhalb dieses Bereiches liegen. Die Ausgleichsmaßnahmen südlich der Kachtenhauser Straße werden als flächenhafte Strauchbestände / Feldgehölze angelegt. Diese sollen einerseits zur 8 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ Biotopvernetzung zwischen dem geplanten Gewässerbett Siekbach und dem Graben A / freie Landschaft in Verbindung mit den Hausgärten dienen, andererseits ist ihre Aufgabe in der Strukturierung des Landschaftsbildes zu sehen. Letzteres um die vorhandenen und neu hinzukommenden Gewerbebauten auch optisch abzuschirmen gegenüber dem Freiraum zwischen Flurstraße und Kachtenhauser Straße. Dieses ist insbesondere auch deshalb wichtig, weil nicht bekannt ist, wann der Freiraum stadtplanerisch in Anspruch genommen werden kann. Die Ausgleichsmaßnahmen nördlich der Kachtenhauser Straße ist als Obstwiese entlang des Grabens A vorgesehen. Beidseitig des Grabens wird der vorhandene Strauchbestand erhalten, womit gleichzeitig eine Uferrandsicherung (Fläche für die Wasserwirtschaft) erfolgt. Die Obstwiese ist 2 x im Jahr zu mähen und das Mähgut ist abzufahren. Eine Düngung der Fläche und der Einsatz von Pflanzenschutzmitteln ist nicht zulässig. Die Anzahl der Obstbäume ist festgelegt worden, weil es sich um kleinräumige Flächenzusammenhänge handelt (je 100 qm ein Obstbaum). Erst wenn alle drei Teilflächen mit Obstbäumen bestückt sind, entwickelt sich der Biotoptyp Obstwiese. Zwischen der Gartenfläche der neuen Gebäude und der herzustellenden Ausgleichsfläche ist eine Hecke ggf. Hainbuchenhecke anzulegen1. Die Hainbuchenhecke kann als Formschnitt gepflegt werden. Je Grundstück ist ein „Durchgang“ zur Ausgleichsfläche zu Pflegezwecken gestattet. Damit wird auch räumlich signalisiert, daß die Obstwiese nicht als nutzbare Gartenfläche anzusehen ist. Sie dient ausschließlich als Ausgleich für den erfolgten Eingriff, der durch die Realisierung der Baurechte entsteht. Zusammen verbessern die Ausgleichsmaßnahmen die Biotopvernetzung und –struktur. Sie fügen sich gleichzeitig in die landschaftskulturelle Situation ein, die insbesondere durch die angrenzenden Hofanlagen nördlich und südlich der Kachtenhauser Straße bestimmt wird. Die oben beschriebene Ausführungen ergeben, dass in Anlehnung an die vorhandenen Umgebungsbiotope und aufgrund der ökologischen Struktur auch inhaltlich die vorgesehene Ausgleichsfläche als Ausgleichsmaßnahme für den mit der vorliegenden Planung vorbereiteten Eingriff gerecht wird. Mit den beschriebenen Maßnahmen wird der Eingriff insgesamt als ausgeglichen angesehen. Dabei wird der volle Umfang der Ausgleichsfläche als direkte Kompensationsmaßnahme für den mit der vorliegenden Planung vorbereiteten Eingriff zugeordnet. Die Zuordnung ist den Festsetzungen und der Planzeichnung des B-Planes zu entnehmen. Zusammenfassend ist festzustellen, daß die Belange des Naturschutzes und der Landespflege im Rahmen der Bauleitplanung ausreichend aufgearbeitet und berücksichtigt worden sind. Die im Naturschutz zu beachtenden Gebote (Vermeidung, Minimierung, Kompensation) wurden angewandt. Sicherung der Ausgleichsmaßnahme Die Ausgleichsflächen sind im Eigentum des jeweiligen Grundstücksbesitzers. Mit Nutzung des Baurechtes verpflichtet sich der Grundstückseigentümer, die notwendige Ausgleichsmaßnahme vorzunehmen. Die Ausgleichsfläche für die Flurstücke 323 und 269 auf dem Freesenberg befindet sich im Eigentum der Gemeinde Leopoldshöhe und wird im dortigen Ausgleichsflächenkataster eingetragen. Die Herstellung der Ausgleichsmaßnahme 1 Die Hecke auf den Flurstücken 282, 283 und 331 befindet sich südlich des Grabens A. 9 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ erfolgt nach Rechtskraft der vorliegenden B-Planänderung. Die Kostenerstattung wird im Rahmen des weiteren Verfahrens mit den Eigentümern geklärt. c) Sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden unter Begrenzung der Bodenversiegelung, Wiedernutzbarmachung von Flächen, Beachtung der Aspekte zur Nachverdichtung und Innenentwicklung, Aussagen zu Altlasten / Bodenschutz / Bodenaushub und Bodenentsorgung Für den Geltungsbereich der Planung werden keine Flächen mit Bodenbelastungen in Anspruch genommen. Innerhalb des Planungsbereiches liegen keine Informationen über Altablagerungen und Altlasten vor. Dem Aspekt der Begrenzung der Bodenversiegelung und der Grundsatz des schonenden Umgangs mit Grund und Boden (§ 1a (2) BauGB) wurde beachtet, indem durch die vorliegende Planung keine zusätzlichen Erschließungsanlagen, hier insbesondere zusätzliche Straßenverkehrsflächen, geschaffen werden müssen bzw. auf das notwendige Maß begrenzt wird. Eine vorrangige Inanspruchnahme von Brachflächen bzw. Wiedernutzbarmachung von Flächen erfolgt mit der vorliegenden Planung, da die Flächen heute bereits nicht mehr landwirtschaftlich sinnvoll genutzt werden können. Nach Realisierung des notwendigen Regenrückhaltebeckens / Regenklärbeckens trifft dieses noch verstärkter auf die nördlich der Kachtenhauser Straße liegenden Fläche zu (siehe auch nächsten Absatz). Im Rahmen der vorliegenden Planung ist die Beachtung des Aspektes zur Nachverdichtung und Innenentwicklung versucht worden umzusetzen, jedoch nicht realisierbar. Dieses liegt insbesondere daran, dass dafür notwendige Flächen innerhalb des Siedlungsbereiches von den Grundstückseigentümern nicht zur Verfügung gestellt werden und die notwendige Erschließung (u.a. Flächen für ein Trockenbecken) nicht hergestellt werden kann. Wenn gleich der Aspekt zur Nachverdichtung und Innenentwicklung in der vorliegenden Planung nicht deutlich zum Tragen kommen kann, so befürwortet die Gemeinde eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung. Dieses wird auch zum Ausdruck gebracht, indem für eine zukünftige Entwicklung bereits heute, die erforderlichen Verkehrsflächen zur Anbindung des möglichen Plangebietes an die überörtlichen Straßen vorgesehen werden. Der Erhalt schutzwürdiger Böden ist zu beachten. Gemäß der Bodenkarte, des Geologischen Dienstes NRW „Schutzwürdige Böden“ befinden sich im Plangebiet Flächen mit schutzwürdigen Böden – Böden mit hoher Bodenfruchtbarkeit. Trotz der Bodenfruchtbarkeit werden die Flächen nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Dieses trifft insbesondere auf die Flächen südlich der Kachtenhauser Straße zu. Die Flächen nördlich der Kachtenhauser Straße werden nur noch bewirtschaftet, weil sie sich in einem räumlichen Zusammenhang zu einer größeren landwirtschaftlichen Nutzfläche nördlich des Grabens A befinden. Durch die Realisierung des notwendigen Regenrückhaltebeckens / Regenklärbeckens werden die verbleibenden direkt angrenzenden Flächen zu klein sein, um sie sinnvoll bewirtschaften zu können. Gemäß der Karte des Geologischen Dienstes NRW „Erosions- und Verschlämmungsgefährdung der Böden“ ist das Plangebiet nicht erosionsgefährdet. Im Rahmen der Vermeidung von nachteiligen Bodenveränderungen wird i.V.m § 3 a Abs. 2 der Satzung über die Abfallentsorgung im Kreis Lippe der Bodenaushub innerhalb des Plangebietes verbracht, soweit dies technisch möglich ist. Die Größe 10 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ und die Zuschnitte der Flurstücke bzw. des Änderungsbereiches verdeutlichen bereits, dass innerhalb des Plangebietes kein räumlicher Spielraum für die Unterbringung des Bodenaushub besteht. Der Bodenaushub ist daher abzufahren und entsprechend zu entsorgen. d) Umweltverträglichkeitsprüfung Gemäß den Überleitungsvorschriften des § 244 Abs. 2 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23.09.04 wird das Verfahren nach den bisher geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen. Dementsprechend erfordert die Planung aufgrund ihrer Größenordnung weder eine Umweltverträglichkeitsprüfung noch eine Vorprüfung des Einzelfalls. Entsprechend ist auch kein Umweltbericht gem. § 2 a BauGB erforderlich. e) Landschaftsschutzgebiet Das Landschaftsschutzgebiet ist gegenüber der Darstellung im Landschaftsplan Nr. 2 „Leopoldshöhe / Oerlinghausen-Nord“ des Kreises Lippe nördlich der Kachtenhauser Straße zurückgenommen worden. Die Darstellung entspricht dem Ergebnis der Anfrage gem. § 20 Landesplanungsgesetz bzw. der Stellungnahme des Kreises Lippe vom 02.05.2002 (Akz. 61.02.05). Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird die Entlassung der besagten Fläche aus dem Landschaftsschutzgebiet beantragt. 2. Belange des Verkehrs / der Erschließung Alle Baurechte sind über das bestehende öffentliche Straßennetz anschließbar. Somit werden zusätzliche Ein- und Ausfahrten an der Landesstraße L 967 / Helpuper Straße und an der Kreisstraße K 3 / Kachtenhauser Straß entstehen. Diesbezüglich sind während der frühzeitigen Beteiligung von den jeweiligen Straßenbaulastträgern keine Anregungen eingegangen. Der Straßenbaulastträger „Straßen NRW“ hat auf Nachfrage mitgeteilt, dass in Kombination mit einer Querungshilfe und dem Anhalten der Busse auf der Landstraße, voraussichtlich auf den Bau einer Linksabbiegespur verzichtet werden kann. Die dafür erforderlichen Maßnahmen sind insbesondere die Herstellung einer Querungshilfe und eine neue Fahrbahnmarkierung. Eine Bereitstellung von an die Straße angrenzenden Flächen wird nicht erforderlich, da die Landstraße über eine ausreichende Breite verfügt. Diesem würde die Gemeinde Leopoldshöhe folgen, wenn eine Realisierung der zuvor beschriebenen Gesamtfläche denkbar wäre. Im weiteren Verlauf der Planung konnten widerstreitende Belange nicht ausgeräumt werden, so dass sich das Plangebiet erheblich reduziert hat. Der jetzt angestrebte Umfang erfordert keine Querungshilfe. Die in der Planung festgesetzten zusätzlichen Straßenverkehrsflächen verdeutlichen, dass die Gemeinde sehr wohl weiterhin darin bestrebt ist, die unbebaute Fläche zwischen der K 3 und der Flurstraße zu entwickeln. Um hier für die Zukunft handlungsfähig zu bleiben, werden mit der jetzigen Bebauungsplanänderung entsprechende Flächen für die verkehrliche Anbindung an das öffentliche Straßenverkehrsnetz vorgesehen. In wie weit diese Anbindungen bei einer späteren planerischen Überarbeitung der verbleibenden Freiflächen genutzt werden, wird der dann initiierten Bauleitplanung überlassen. In diesem Zusammenhang ist die Querungshilfe erneut zu diskutieren. 11 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ Die festgesetzten Geh- und Fahrrechte dienen dazu, die jeweils daran angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen mit entsprechenden Maschinen zu erreichen. Diese Zuwegungen sind ebenfalls mit den jeweiligen Grundstückseigentümern abgestimmt worden. Straßen NRW hat keine Bedenken bzgl. des festgesetzten Geh- und Fahrrechtes. Das gegenwärtig noch bestehende Trafohaus auf dem Flurstück 280 soll gem. Aussage von E-ON Westfalen beseitigt werden. 3. Belange der Baukultur / des Denkmalschutzes Nach derzeitigem Kenntnisstand sind im Änderungsbereich keine Bodendenkmale oder denkmalgeschützte Gebäude vorhanden. Auch in der Denkmalliste sind keine beachtenswerten Gebäude genannt. Der Änderungsbereich wird geprägt einerseits durch das Gewerbegebiet „Auf dem Rohe“, andererseits durch die vereinzelten Wohngebäude. Die Entwicklung von Vorgaben aus Sicht der Baukultur wird nicht gesehen. Wenn bei Erdarbeiten kultur- oder erdgeschichtliche Bodenfunde oder Befunde (etwa Tonscherben, Metallfunde, dunkle Bodenverfärbungen, Knochen, Fossilien) entdeckt werden, ist nach §§ 15 und 16 des Denkmalschutzgesetzes die Entdeckung unverzüglich der Gemeinde oder dem Amt für Bodendenkmalpflege, hier im Auftrag: Lippisches Landesmuseum Detmold, Tel.: 05231/9925-0, anzuzeigen und die Entdeckungsstätte drei Werktage in unverändertem Zustand zu belassen 4. Belange der Ver- und Entsorgung, der Oberflächenentwässerung und des Wasserschutzgebietes Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung tangiert im Süden den gegenwärtigen Gewässerlauf des Siekbach (Straßenecke L 967 / Flurstraße). Aufgrund der Planfeststellung zur „Verlegung und Ausbau des Siekbaches und Bau eines Hochwasserrückhaltebeckens in den OT Greste und Helpup“ vom 08.06.1998 wird der zukünftige Gewässerverlauf des Siekbach als Fläche für die Wasserwirtschaft festgesetzt. Die dafür im B-Plan vorgesehene Fläche übernimmt daher nachrichtlich die Vorgaben der Planfeststellung. Für weitere Erläuterungen / Erklärungen wird daher auf dieses Verfahren verwiesen. Das in der Gewässerkarte der Gemeinde Leopoldshöhe als Graben A bezeichnete namenlose Gewässer, verläuft nördlich der Kachtenhauser Straße auf dem Flurstück 329. Der Grabe A entsteht in der westlich der Helpuper Straße liegenden kleinen Waldfläche und mündet östlich des Plangebietes in den Siekbach. Die Fläche für Wasserwirtschaft i.V.m. der Umlegung des Siekbach beinhaltet auch die Fläche für das dortige natürliche Überschwemmungsgebiet. Für den Graben A ist sie integriert zum Einen in der Fläche für Wasserwirtschaft und zum Anderen in der Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft. Die im Planfeststellungsverfahren bekundete Notwendigkeit für das Gewerbegebiet „Auf dem Rohe“ eine Regenrückhaltung ggf. mit Klärbecken vorzusehen, hat eine städtebauliche Auseinandersetzung mit dieser Vorgabe erfordert. Die topographischen und örtlichen Verhältnisse geben den gewählten Standort des Regenrückhaltebeckens (RRB) ggf. mit Regenklärbecken vor. 12 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ Entsprechend dieser Situation ist die Fläche für die Regelung des Wasserabflusses zur Beseitigung von Niederschlagswasser festgesetzt worden. Das im Regenrückhaltebecken gesammelte anfallende Regenwasser wird in den angrenzenden Graben A auf dem Flurstück 329, im Einzugsbereich des Siekbach, ortsnah eingeleitet (siehe Wasserrechtliche Erlaubnis zur Einleitung vom 21.02.2003, Einleitungsstelle R 407, Az: 54.1-83.10 DT/LH 1). Die hierfür notwendigen Regenwasseranlagen, die auf der Fläche für die Regelung des Wasserabflusses vorgesehen sind, entsprechen den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Die beteiligten Behörden (Bezirksregierung Detmold und StAfUA Minden) gehen davon aus, dass die zu entwässernden Flächen bzw. deren Oberflächen hinsichtlich der Verschmutzung mit einem Wohngebiet vergleichbar ist (gemeinsame Besichtigung vom 07.03.2002). Der Bau des Regenklärbeckens (RKB) wird daher nicht als dringendste Maßnahme gesehen, jedoch ist die erforderliche Fläche dafür bereitzuhalten, falls sich die Erforderlichkeit des Regenklärbeckens ergeben sollte (jährliche Einschätzung der Situation gem. Erlaubnisbescheid). Die Fläche für die Regelung des Wasserabflusses / Erschließungsanlage wird nach Abschluß des Bauleitplanverfahrens in das Eigentum der Gemeinde Leopoldshöhe übergehen. Im Bereich des RRB / RKB wird eine naturnahe Gestaltung sowie Anpflanzungen in den Randbereichen vorgenommen. Die genaue Ausgestaltung wurde zwischen der Gemeinde (Bereich Umwelt) und dem Kreis Lippe (Untere Landschaftsbehörde) abgestimmt. Aufgrund des § 51 a Landeswassergesetzes ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, vor Ort zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Entsprechend dieser Vorgabe ist grundsätzlich beabsichtigt, eine dezentrale Niederschlagswasserbeseitigung vorzunehmen und das Oberflächenwasser auf der unversiegelten Fläche zur Versickerung zu bringen. Durch verschiedene Bodengutachten im Auftrage des Abwasserwerkes der Gemeinde Leopoldshöhe ist festgestellt worden, dass die im Gemeindegebiet anstehenden Bodentypen einen hohen Lehmanteil aufweisen (siehe auch Antrag auf Planergänzung zur Planfeststellung – Umlegung des Siekbach......-„ in dem dieses bestätigt wird). Damit verbunden ist ein ungünstiger Durchlässigkeitsbeiwert. Es ist daher davon auszugehen, dass eine Versickerung auf den Baugrundstücken nicht realisierbar ist. Es besteht die Anschlussmöglichkeit an den Regenwasserkanal (Trennsystem) in der Helpuper Straße und in der Kachtenhauser Straße. Die Beschaffenheit des Niederschlagswassers im Geltungsbereich der B-Planänderung wird als normal verschmutzt angesehen. Mit der Ableitung des Niederschlagswassers über das Trennsystem, gem. § 51a Abs.4 S 1 LWG, ist die vorliegende Planung von der Verpflichtung, Niederschlagswasser vor Ort zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, ausgenommen. 13 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ Mit wild abfließenden Wasser von angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen wird aufgrund der Umgebungssituation und den bisherigen Erfahrungswerten nicht gerechnet. Für die Abwasserbeseitigung kann das vorhandene Kanalnetz (Trennsystem) genutzt werden, dieses ist ausreichend dimensioniert. Die Erweiterung kann an die Schmutzwasserleitung in der Helpuper Straße und Kachtenhauser Straße angeschlossen werden. Über den Sammler Haferbach wird das Schmutzwasser der Zentralkläranlage Lage zugeführt. Die Kläranlage verfügt über ausreichende Kapazitäten und entspricht den neusten Regeln der Technik. Das Plangebiet befindet Heilquellenschutzgebiet. sich in keinem Wasserschutzgebiet / Die Frischwasserversorgung ist für das Plangebiet als gesichert anzusehen. Die Leitungen sind technisch einwandfrei und ausreichend dimensioniert. Die technische Anbindung des Plangebietes an die Versorgungssysteme für Elektrizität und Telekommunikation (siehe Hinweise) ist möglich. 5. Zukünftige Nutzung a) Städtebauliches Konzept Der Änderungsbereich wird durch das westlich angrenzende Gewerbegebiet „Auf dem Rohe“, der verbleibenden Freifläche zwischen Flurstraße und Kachtenhauser Straße sowie der in der weiteren Umgebung vorhandenen Wohnbebauung und ehemaligen landwirtschaftlich Hofstellen geprägt. Diese Umgebungssituation veranlaßt die Gemeinde Leopoldshöhe gerade im Übergang zum Gewerbegebiet ein Mischgebiet auszuweisen. Entlang der Helpuper Straße wird die vorrangige Ansiedlung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben gesehen. Dagegen ist nördlich der Kachtenhauser Straße eine Bebauung mit Wohnnutzung zu bevorzugen. Diese Strukturierung wird angestrebt, da sie sich den direkt anschließenden Bereichen anpaßt. Auch steht sie einer späteren städtebaulichen Entwicklung der o.g. Freifläche nicht entgegen. Die wasserrechtlichen Festsetzungen dienen dazu, erkannte Mißstände in anderen Bereichen, sowohl räumlicher als auch fachlicher Art, zu beheben. Dabei handelt es sich vornehmlich um die nachrichtliche Übernahme von Vorgaben des Planfeststellungsverfahrens zur Umlegung des Siekbach, wie auch die erkannte Erforderlichkeit eines Regenrückhaltebeckens für das Gewerbegebiet „Auf dem Rohe“. Die im Planfeststellungsverfahren bekundete Notwendigkeit des RRB / RKB hat eine städtebauliche Auseinandersetzung mit der hierfür vorgesehenen Fläche erfordert, die im Ergebnis zu einer Aufteilung (RRB/Mischgebiet) geführt hat. In Verbindung mit der Diskussion bzw. Einleitung der Bauleitplanverfahren zum vorliegenden Bebauungsplan bietet es sich an, diese Fläche in das Verfahren zu integrieren. Dadurch wird der bisherige Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ in Richtung Norden erweitert. 14 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ b) Veränderungen gegenüber dem Vorentwurf Der Vorentwurf sah eine Bebauung der gesamten Fläche zwischen Kachtenhauser Straße und Flurstraße vor. Dieses konnte aus widerstreitenden Belangen nicht weiterverfolgt werden. U.a. konnte keine Einigung mit einem Grundstückseigentümer erzielt werden, der Grundstücksflächen für ein Trockenbecken hätte zur Verfügung stellen müssen. Aufgrund von topographischen und wasserrechtlichen Gründen sind Alternativen zu dem Standort des Trockenbeckens nicht denkbar. Des weiteren fordert das StAfUA ein Retentionsfilterbecken auf der Teilfläche des Flurstückes 323 für die Einleitungsstelle A 8 von den Stadtwerken Oerlinghausen. Die Stadtwerke favorisieren aufgrund einer Untersuchung eine andere Lösung. Derzeit liegen keine Planungen vor, so dass eine konkretere Aussage in diesem BPlanverfahren nicht vorgenommen werden kann. Somit ist es nicht möglich, eine rechtlich abgesicherte Oberflächenwasserabführung für die hier zur Diskussion stehende Fläche – auch nicht für Teilflächen - zu erzielen. Der jetzige Entwurf gibt somit den Bereich wieder, für den eine gesicherte Regenwasser- und Schmutzwasserabführung gewährleistet ist. Dies hat u.a. dazu geführt, den Geltungsbereich zu verändern. Die Veränderungen nördlich der Kachtenhauser Straße wurden mit den Grundstückseigentümern erreicht. Da jeder Grundstückseigentümer eine eigenständige Zuwegung bevorzugte, wurde die private Erschließungsstraße zu Gunsten privater Stichwege geändert. Dadurch besteht die Möglichkeit, die Grundstücke mit je einem Gebäude zu bebauen. Dieser Ansatz fügt sich in die Umgebungsbebauung ein und verhält sich konform zu den Vorgaben des Naturschutz- und des Wasserrechtes. Eine zusätzliche Bebauung auf dem Flurstück 331 ist nicht vorgesehen gewesen und auch nicht beabsichtigt. Aufgrund der Tatsache, dass die östlich angrenzenden Flächen, nördlich und südlich der Kachtenhauser Straße für eine weitere Bebauung vorerst nicht zur Diskussion stehen, ist auch das Flurstück 331 aus dem Geltungsbereich herausgenommen worden (siehe Stellungnahme Kreis v. 02.05.02 i.V.m § 20-Anfrage LPIG). Eine Entwicklungsmöglichkeit für das Gebäude wird über den Bestandsschutz gesehen, der städtebaulich als vertretbar eingestuft wird. Die festgesetzten Geh- und Fahrrechte dienen dazu, die jeweils daran angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen mit entsprechenden Maschinen zu erreichen. Diese Zuwegungen sind ebenfalls mit den jeweiligen Grundstückseigentümern abgestimmt worden. Eine Spielplatzfläche ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt entbehrlich, da die umsetzbare Wohnbebauung einen Bedarf nicht auslöst. Parallel dazu fehlt eine passende Erschließung und Bereitstellung von Grundstücksfläche. c) Erläuterung der Festsetzungen (die bisher nicht näher dargelegt worden sind) Mischgebiet – Allgemein Das Mischgebiet wird vorrangig als Übergang zwischen dem Gewerbegebiet „Auf dem Rohe“ und der vorhandenen Bebauung gesehen. Die städtebauliche Umgebungssituation (Gewerbe / Landesstraße / landwirtschaftliche Nutzfläche) läßt eine andere Gebietsaussweisung auch aus immissionsschutzrechtlichen Gründen nicht zu. Dieser Gebietstyp gewährleistet, dass ein einvernehmliches Nebeneinander 15 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ von Wohnen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben bauplanungsrechtlich gesichert ist. Um eine bessere Steuerung des Mischgebietes zu erzielen, wird das Mischgebiet gem. §. 1 Abs. 4 BauNVO gegliedert. Mischgebiet 1 Das Mischgebiet direkt an der Helpuper Straße wird geprägt durch das Gewerbegebiet „Auf dem Rohe“. Dieser Bezug veranlaßt die Gemeinde, diesen Bereich des Mischgebietes dahingehend zu gliedern, dass ausschließlich nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe auf den bisher unbebauten Grundstücksflächen der Flurstücke 269 und 323 anzusiedeln sind. Damit wird einerseits unterbunden, dass neue Wohngebäude in einem Immissionsbereich entstehen, andererseits befinden sich diese Grundstücke in einer verkehrstechnisch günstigen Lage. Gleichzeitig müssen die sich ansiedelnden Betriebe Rücksicht auf die vorhandene Wohnbebauung nehmen. Die bestehende Wohnbebauung genießt Bestandsschutz. Bei einer späteren bauleitplanerischen Entwicklung der rückwärtigen Freifläche, dienen die Gewerbebaukörper gleichzeitig als Abschirmung gegen die Immissionen des Gewerbegebietes und der Landesstraße. Ausgeschlossen sind innerhalb des Mischgebietes Lagerplätze, Vergnügungsstätten, Sex-Shops als Unterart der Einzelhandelsbetriebe und Bordelle als Unterart der sonstigen nicht wesentlich störenden Gewerbebetriebe sowie andere Betriebe mit Darbietung sexuellen Charakters. Der Ausschluß ergibt sich aus den standortspezifischen Anforderungen. Die Helpuper Straße stellt an dieser Stelle eine „Eingangssituation“ in das Gemeindegebiet dar. Bei Ansiedlung der nicht zugelassenen Nutzungen an diesem Standort, werden bei dem unvoreingenommenen Betrachter bestimmte Vorstellungen in Verbindung mit dem Erscheinungsbild der Gemeinde hervorgerufen, welches nicht förderlich ist für das Image der Gemeinde. Andererseits sind mit den ausgeschlossenen Nutzungen Beeinträchtigungen verbunden, die mit der vorhandenen angrenzenden Wohnbebauung nicht vereinbar sind. Dieses trifft nicht nur auf das äußere Erscheinungsbild (Lagerplatz, u.a. Staubimmissionen) zu, sondern insbesondere auf die damit verbundene Frequentierung (für Vergnügungsstätte zu Tag- und Nachtzeiten). Zudem wird bei einer Zulässigkeit eine Störung der weiterhin angestrebten Entwicklung einer Wohnbebauung auf den rückwärtigen Flächen zur Helpuper Straße gesehen (siehe Veränderungen gegenüber dem Vorentwurf). Die Gemeinde Leopoldshöhe vertritt zudem die Auffassung, dass sie über ausreichende Alternativstandorte in den vorhandenen Gewerbegebieten verfügt, weshalb an diesem Standort auf einer derartige Nutzung zu Gunsten der Wohnbebauung verzichtet wird. Mischgebiet 2 In diesem Bereich des Mischgebietes sind ebenfalls die unter Mischgebiet 1 ausgeschlossenen Nutzungen nicht zugelassen, wobei Wohngebäude zulässig sind. Die Argumentation zu den ausgeschlossenen Nutzungen wird parallel zu den oben vorgenommenen Ausführungen gesehen. Die Umgebungsbebauung wird durch Wohnhäuser geprägt. Dementsprechend wird eine Wohnnutzung bevorzugt. Die Ausweisung als Mischgebiet ergibt sich aus der weiteren Umgebung, insbesondere durch das Gewerbegebiet „Auf dem Rohe“. Dieses wirkt i.V.m dem nördlich des Gebietes angesiedelten landwirtschaftlichen 16 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ Betrieb immissionsschutzrechtlich auf die Fläche ein. Vermittelnd zwischen diesen einzelnen Belangen spricht sich die Gemeinde für ein Mischgebiet aus, in dem Wohnen und nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe gleichberechtigt sind. Eingehende Anträge sind daher unter dem Aspekt der Einzelfallentscheidung zu beurteilen. Baugrenzen Die Baugrenzen orientieren sich an dem vorhandenen Gebäudebestand und dem Bereich, der erschließungstechnisch gesichert ist. Die nördliche Baugrenze des Flurstückes 323 wird aus nachbarschaftsschützenden Aspekten, hier insbesondere Belichtung / Belüftung, vorgenommen. Das Wohnhaus Helpuper Straße 347 ist durch den freizuhaltenden Bereich, für die Umlegung des Siekbach, vor Beeinträchtigungen durch die neue Bebauung, ausreichend beachtet worden. Das Flurstück 273 erfährt aufgrund der Straßenkreuzung keine zusätzlichen Bauflächen direkt an der Helpuper Straße. Das heutige Wohnhaus Kachtenhauser Straße 6 ist ein Ersatzbau für ein Gebäude, das für die heutige Straßenkreuzung weichen mußte. Die Baugrenze auf dem Flurstück 226 nimmt den Bestand auf. Die Baugrenzen nördlich der Kachtenhauser Straße ergeben sich durch das vorhandene Wohnhaus auf dem Flurstück 331. Weiterhin beeinflußt die Abgabe für Straßenverkehrsfläche i.V.m einem möglichen Ausbau der K 3 die südliche Baugrenze. Auch die Bereitstellung von Ausgleichsflächen in Rückkopplung mit der verfügbaren Baufläche bestimmt die Lage der Baugrenze (siehe Eingriffsermittlung). Ausgleichsflächen Die festgesetzten Ausgleichsflächen parallel zur Helpuper Straße dienen neben der Eingrünung des mit dieser Planung entstehenden Siedlungsrandes auch als zusätzliche Abstandsfläche. Hiermit könnte zusätzlich eine visuelle Abschirmung einer möglicherweise anstehenden Wohnbebauung und der jetzt vorgesehenen mischgebietsverträchlichen Gewerbenutzung erfolgen. Äußere Gestaltung der Gebäude Die Vorgaben des Mischgebietes 1 orientiert sich bei ihrer gestalterischen Entwicklung an der vorhandenen Nachbarbebauung, insbesondere der Wohnhäuser. Diese sind überwiegend zweigeschossig, mit Satteldach, die eine Dachneigung von ca. 45 º haben. Daran angelehnt sind die entsprechenden Festsetzungen erfolgt. Mit der Zweigeschossigkeit, wird den Betriebsinhabern u.a. eine Betriebsleiterwohnung im selben Gebäude ermöglicht. Die Traufhöhe und Dachneigung gewährleisten, dass die neu hinzukommenden Gebäude die bestehende Bausubstanz nicht überragen. Optisch ordnen sie sich dem Bestand unter. Dieses ist wichtig, da sonst durch die zulässigen Gebäudelängen, die Umgebungsbebauung durch die Neubauten gestalterisch nicht mehr wahrgenommen werden. Gleichzeitig ist gewährleistet, dass mit diesen Maßgaben eine gute Ausnutzung und konzeptionelle Planung der zu errichtenden Gebäude möglich ist. Die Festsetzung des Dachtyps ist bewußt vorgenommen worden. Das gegenüberliegende Gewerbegebiet wird bestimmt durch lange Gebäudekörper mit Flachdächern. Bei Zulassung gleicher Gebäudetypen auf den neuen Bauflächen, östlich der Helpuper Straße, besteht aufgrund der zulässigen Gebäudelängen (zusammen ca. 50 m) die Gefahr, daß eine „Tunnelwirkung“ entsteht. Dem möchte die Gemeinde entgegenwirken, in dem sich durch das Satteldach i.V.m. der Spanne 17 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/04 „Osterheide“ für die Dachneigung, eine aufgelockerte und differenziertere Dachlandschaft entwickelt. Für das Mischgebiet 2 wird eine Eingeschossigkeit festgesetzt. Die Einzel- / Doppelhäuser sind mit einem Satteldach zu versehen, für die eine Dachneigung von 30 – 50º definiert ist. Diese Festsetzungen leiten sich ebenfalls aus der direkten Nachbarbebauung ab. Auch die weiteren Festsetzungen wie Traufhöhe oder die Gestaltung der Dachaufbauten sind an die Umgebungsbebauung angelehnt bzw. der gestalterische Wille der Gemeinde Leopoldshöhe für die Baukultur im Gemeindegebiet. So sind u.a. die Vorgaben für Dachaufbauten elementare Gestaltungsansätze in den letzten größeren ausgewiesenen Neubaugebieten. Die Festsetzung Einfamilien- / Doppelhäuser eröffnet eine feinere Steuerung der städtebaulichen Nutzung der Baugrundstücke. Aufgrund des Bundesverwaltungsgerichtsurteil vom 24.02.2000 wird bei offener Bauweise, ein Gebäude mit mehreren Wohnabschnitten (z.B. Doppel- / Reihenhaus und Hausgruppe) bis zu einer Länge von 50 m, als Einzelhaus definiert. Entscheidend bei dieser Sichtweise ist, dass die Wohneinheiten nicht durch eine katastertechnische bzw. planungsrechtlichen Grenze voneinander getrennt werden. Ist dieses der Fall, so ist das „klassische“ Doppelhaus gegeben. Bei einer Bebauung, im Sinne des „klassichen“ Doppelhaus würden ohne zusätzliche Grundstücksteilungen, ein Doppelhaus und ein Einfamilienhaus auf den noch unbebauten Flurstücken 282, 283 und 331 entstehen können. Eine derartige Bebauung ist gegenüber der Festsetzung Einzelhaus bis 50 m Länge weniger verdichtet und somit städtebaulich vertretbar. Mit hiesigen Festsetzungen ist eine aufgelockerte Bebauung verbunden, die sich auch in den weiter östlich angrenzenden Hofanlagen wiederspiegelt. Gleichzeitig wird der Übergang zur nördlich angrenzenden freien Landschaft aufgenommen, insbesondere durch die Begrenzung der Geschossigkeit und Einzelhausfestsetzung. Grundflächenzahl (GRZ) Entsprechend der Lage der Bauflächen werden auch die Grundflächenzahlen gestaffelt. Entlang der Helpuper Straße wird der Bestand mit GRZ 0,6 aufgenommen, nördlich der Kachtenhauser Straße mit GRZ 0,4. Letzteres unterstreicht den Übergang zur freien Landschaft mit den angrenzenden ehemaligen Hofanlagen. 6. Verfahrensablauf Aufstellungsbeschluß 14.02.2002 Beschluß über frühzeitige Beteiligung Frühzeitige Bürgerbeteiligung Frühzeitige Beteiligung der TöB 17.07.2002 19.08.2003 bis 26.09.2003 Schreiben v. 01.08.2002 bis einschl. 26.09.03 Auslegungsbeschluß Bürgerbeteiligung Beteiligung der TöB 01.09.2005 17.10.2005 bis 18.11.2005 Schreiben v.29.09.05 bis einschl. 18.11.05 Satzungsbeschluß Bekanntmachung Satzungsbeschluß im Kreisblatt Bekanntmachung im Bekanntmachungskasten 18 Ausgehängt Abgehängt