Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 152/2006)

Gemeinde Leopoldshöhe Der Bürgermeister Fachbereich III Az.: III/163-05 Vermerk Gebührenberechnung für die Obdachlosenunterkunft /Übergangswohnheim „Am Großen Holz 9a“ hier: Benutzungsgebühr gem. § 2 der Satzung über die Erhebung von Gebühren für die Benutzung der Obdachlosenunterkunft in der Gemeinde Leopoldshöhe vom Die Gemeinde Leopoldshöhe unterhält zur Unterbringung von obdachlosen Personen und Spätaussiedlern /Asylbewerbern die Unterkunft „Am Großen Holz 9a“ im Ortsteil Bexterhagen. Die Nutzung der Unterkunft für Obdachlose (Teilbereich der Gesamtanlage) richtet sich nach der Satzung über die Errichtung und Unterhaltung einer Obdachlosenunterkunft in der Gemeinde Leopoldshöhe vom und der dazu erlassenen Gebührensatzung. Die Berechnung der Benutzungsgebühr erfolgt gem. § 2 der Gebührensatzung in Anlehnung an die Zweite Berechnungsverordnung – II. BV. Die Benutzungsgebühr errechnet sich anhand der Kapital- bzw. Bewirtschaftungskosten i. S. der §§ 19, 20, 21 bzw. 24 Abs. 1 Satz 2, II. BV. Die Beträge werden zunächst jährlich berechnet. Die zugrundeliegende Gesamtwohnfläche (gesamte Anlage) beträgt 568 qm. -Kapitalkosten: Eigenkapitalkosten Die Verzinsung richtet sich nach § 20 Abs. 2 S. 1 II.BV. Demnach darf eine Verzinsung – in Höhe des im Zeitpunkt nach § 4 marktüblichen Zinssatzes für erste Hypotheken- angesetzt werden. Eine Veränderung der jährlichen Abzinsung ist nicht vorgesehen. § 4 besagt, dass nicht der heute aktuelle Zinssatz maßgebend ist. Im vorliegenden Fall ist der Zinssatz zur Zeit des Erwerbs und der Renovierung des Gebäudes entscheidend, da hier die Kosten erstmalig entstanden sind. Es wird dabei von einem Zinssatz von 4 % ausgegangen. Kosten sind in Höhe von insgesamt 490.421,29 € entstanden (Gebäudekauf 1982 - 107.371,-€ und Renovierung 1996 – 383050,-€). Die Eigenkapitalkosten betragen somit 19.617,- €. Fremdkapitalkosten -entfallen, da zum Erwerb des Gebäudes explizit keine Kredite aufgenommen wurden. Bewirtschaftungskosten -Abschreibung Nach § 25 Abs. 1 II. BV ist Abschreibung der auf jedes Jahr der Nutzung fallende Anteil der verbrauchsbedingten Wertminderung des Gebäudes. Die Abschreibung ist nach der mutmaßlichen Nutzungsdauer zu errechnen. § 25 Abs. 2 II. BV sagt aus, dass die normale Abschreibung 1 % der Gesamtkosten nicht übersteigen soll, sofern nicht besondere Umstände eine Überschreitung rechtfertigen. (Die Gesamtkosten bestehen aus Kosten des Baugrundstückes, dazu gehören der Wert des Grundstückes und die Erwerbskosten). Im Falle der Unterkunft „Am Großen Holz 9a“ Ist von einer Nutzungsdauer von 100 Jahren (1% Abschreibung) auszugehen. Bei Grundstückskosten von 107.371,- € beträgt die Abschreibung somit 1.074,- €. -Verwaltungskosten Die Verwaltungskosten umfassen alle Aufwendungen, die bei der Verwaltung des Gebäudes nach der Bezugsfertigkeit laufend anfallen. Nach § 26 Abs. 2 II. BV darf ein Pauschalbetrag von höchstens 230,- € je Wohnung und Jahr angesetzt werden. Bei der Unterkunft „Am Großen Holz 9a“ gibt es keine abgeschlossenen Wohnungen. Es sind insgesamt 18 einzelne Wohneinheiten vorhanden. Diese sind nicht einzeln im Sinne des § 26 Abs. 2 II.BV zu bewerten, sodass hier nur eine einmalige jährliche Verwaltungskostenpauschale in Höhe von 230,- € anzusetzen ist. Bewirtschaftungskosten Bei der Kalkulation der Gebühren sind nach § 24 Abs. 2 Nr. 3 II. BV auch die Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen. Dazu gehören u.a. auch die Betriebskosten. Die Bewirtschaftungskosten werden gem. § 2 Abs. 5 der Gebührensatzung unter dem Begriff der „Nebenkostenpauschale“ aufgeführt und werden gesondert berechnet. Instandhaltungskosten. Nach § 28 Abs. 2 Nr. 3 II. BV darf je qm Wohnfläche und Jahr eine Pauschale von höchstens 7,10 € erhoben werden, wenn die Bezugsfertigkeit der Wohnungen am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt. Das Gebäude wurde 1982 erworben, die Renovierung und Modernisierung der Wohneinheiten erfolgte 1996. Nach den bisherigen Erfahrungen können hier durchschnittliche Instandhaltungskosten von 4,50 € je qm angesetzt werden. Bei einer Gesamtwohnfläche von 568 qm betragen die jährlichen Instandhaltungskosten somit 2.556,- €. Weiterhin dürfen nach § 28 Abs. 4 II. BV für Schönheitsreparaturen Kosten in Höhe von höchstens 8,50 € je qm angesetzt werden, sofern der Vermieter die Kosten selbst trägt. Diese Kosten werden von der Gemeinde Leopoldshöhe getragen. Zwar ist die Gemeinde nicht Vermieter im Wortsinn der Norm, jedoch erscheint es Sinn und Zweck der Vorschrift zu sein, dass der Kostenträger eine Erstattung von den „Mietern“ / untergebrachten Personen einfordern kann. Ob dabei ein privatrechtliches Mietverhältnis oder ein öffentlich-rechtliches Unterbringungsverhältnis besteht, ist dabei unerheblich. Nach den bisherigen Erfahrungen ist auch hier nicht der Höchstsatz zu Grunde zu legen. Ein Betrag in Höhe von 5,00 € je qm erscheint realistisch. Bei einer Gesamtwohnfläche von 568 qm betragen die Kosten für Schönheitsreparaturen damit 2.840,- €. Für Instandhaltungskosten incl. Schönheitsreparaturen sind somit insgesamt 5.396,- € anzusetzen. Mietausfallwagnis – ist nicht zu berücksichtigen Es ergibt sich damit folgende Gebührenberechnung Eigenkapitalkosten: 19.617,- € Fremdkapitalkosten: 0,- € Abschreibung: 1.074,- € Verwaltungskosten: 230,- € Instandhaltungskosten : 5.396,- € (incl. Schönheitsreparaturen) insgesamt: 26.317,- € Die Benutzungsgebühr je qm und Monat beläuft sich auf 3,86 € (26.317,- € : 658 qm : 12 Monate). Leopoldshöhe, 12.09.2006 (Sunkovsky)