Beschlussvorlage (13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 "Auf dem Rohe" hier: - Beratung über die eingegangenen Stellungnahmen Beschluss über die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange )

Gemeinde Leopoldshöhe Der Bürgermeister Beschlussvorlage - öffentlich - Drucksache 12/2008 zur Sitzung des Hochbau- und Planungsausschusses der Gemeinde Leopoldshöhe Fachbereich: FB III Bauen / Planen / Umwelt Auskunft erteilt: Frau Knipping Telefon: 05208/991-278 Datum: 24. November 2009 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 "Auf dem Rohe" hier: - Beratung über die eingegangenen Stellungnahmen Beschluss über die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange Beratungsfolge Hochbau- und Planungsausschuss Termin 31.01.2008 Bemerkungen Sachdarstellung: Zum letzten Hochbau- und Planungsausschuss am 29.11.07 war ein Schreiben eines Anwohners zu dieser Bebauungsplanänderung eingegangen. Aufgrund der zeitlichen Situation wurde die Beratung zu diesem Schreiben (vom 28.11.07) auf den heutigen Ausschuss vertagt. Zwischenzeitlich ist dieses Schreiben durch ein weiteres Schreiben vom 06.01.08 ergänzt worden. In Zusammenhang mit der Bebauungsplanänderung wird in den Schreiben beantragt, dass die Möglichkeit gegeben wird, eine offene Garage / Carport hinter dem Haus zu errichten sowie ein Gartenhaus. Des Weiteren wird angemerkt, dass die in der Planzeichnung als x-Linie dargestellte Markierung nicht mit dem Erfahrungswert der Grundstückseigentümer übereinstimmt. Vorschläge der Verwaltung zu den genannten Punkten Lage der x-Linie Bei der x-Linie handelt es sich um die Umgrenzung für Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind bzw. sein könnten. Die x-Linie gibt die Abgrabungsgrenze der ehemals betriebenen Tongrube wieder. Die Festlegung der Abgrenzung ist vom Gutachter gemäß der Auswertung des Luftbildes von 1965 vorgenommen worden. Zudem sind Bohrungen auf dem Grundstück des Anwohners erfolgt. Dabei ist festgestellt worden, dass an der zur Altablagerung bestehenden gegenwärtigen Grundstücksgrenze eine Bodenauffüllung ohne Belastungen erfolgte, wobei in tieferen Lagen Hinweise auf Bauschutt offensichtlich wurden. In 12 m Entfernung zur besagten Grundstücksgrenze sind geringer mächtige Bodenauffüllungen und dafür tiefer gehende Bauschuttschichten festgestellt worden. In 20 m Entfernung zur südlichen Grundstücksgrenze sind keine Auffälligkeiten ermittelt worden. Aus dem dargelegten Ergebnis ist abzuleiten, dass zwischen 12 m und 20 m zur südlichen Grundstücksgrenze keine Belastungen aus der Altablagerung mehr zu erwarten sind. Der angesprochene 8 m-Bereich ist überprüft worden, in dem die Abgrabungsgrenze der Tongrube herangezogen worden ist. Über diese -2- Abgrabungsgrenze hinaus sind keine Belastungen zu erwarten, sehr wohl aber im Bereich innerhalb der ehemaligen Tongrube. Aufgrund der aufgezeigten Überlegungen und Sondierungen bestätigt der Gutachter daher die eingetragene x-Linie. Die Verwaltung empfiehlt x-Linie beizubehalten. deshalb, die bisher in die Planzeichnung eingetragene Die bisherigen Ausführungen in den erstellten Unterlagen zu der x-Linie (s. Vorlage 174/2007 Punkt III. 8 g Flächen für die Abfallentsorgung) führen ggf. zu Irritationen. Deswegen sollte dieser Punkt neu gefasst werden. Folgende Formulierung bietet sich an: g) Flächen für Ablagerungen, hier: Müllablagerung ( § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB) Die Fläche für Ablagerungen, hier Müllablagerung, greift auf die Hauptfläche der ehemaligen Mülldeponie Mühlenstraße zu. Mit dieser Festsetzung wird nicht die Gesamtausdehnung der Müllablagerung wiedergegeben. Erst in Ergänzung mit der Festsetzung „Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind“ (= x-Linie) wird diese erkennbarer. Hierzu ist einschränkend darauf hinzuweisen, dass die x-Linie vorrangig die Abgrabungsgrenze der Tongrube gemäß der Auswertung des Luftbildes von 1965 durch den Gutachter darstellt. Durch Bohrungen auf verschiedenen Grundstücken ist die x-Linie bestätigt worden. Dabei ist festgestellt worden, dass über die x-Linie hinaus (in Richtung der Gebäude) keine Belastungen durch die Altablagerung auffällig geworden sind, sehr wohl aber auf den Flächen, die an die Flächen für Abfallentsorgung angrenzen. Die Gemeinde Leopoldshöhe geht deshalb davon aus, dass die xLinie als Grenze für die Flächen heranzuziehen ist, die durch die Altablagerung belastet sind. .......... Errichtung von Garagen / Carports außerhalb der überbaubaren Fläche Die Sanierung der Altlast hatte vorrangig den Anwohnerschutz / Schutz der Wohnhäuser (Bestand) zum Ziel. Es war nicht Aufgabe, die Bebaubarkeit der Anwohnergrundstücke zu gewährleisten bzw. zu optimieren. Der bisherige Ausschluss von Garagen / Carports auf den rückwärtigen Flächen ist vorgenommen worden, da auf vielen Grundstücken eine weitere Bebauung aufgrund der Begleiterscheinungen durch die Altablagerung (Deponiegasbildung, Setzungen, Antreffen von Altdeponat) nicht empfohlen werden kann. Bei dieser Beurteilung ist davon ausgegangen worden, dass ein geschlossener Raum entsteht. Wird dagegen ein überdachter Stellplatz, dessen Seitenwände nicht vollständig geschlossen sind, angestrebt, so ist dieses unter Einhaltung bestimmten Vorgaben gem. den Empfehlungen des Gutachters denkbar. Entscheidend ist, dass der überdachte Stellplatz nicht als geschlossener Raum ausgeführt wird. Um dieses zu gewährleisten, wäre im B-Plan festzusetzen, dass nur überdachte Stellplätze mit ca. 30 % offenen Wänden (zusätzlich zum Garagentor) innerhalb des dafür markierten Bereiches errichtet werden dürfen. Zudem müsste festgesetzt werden, dass für diese baulichen Anlagen (sogenannte offene Garagen) eine Baugenehmigung verpflichtend ist. Nur so können dem Bauherrn die Ausführungsbedingungen zur offenen Garage verbindlich übermittelt werden. Dieses ist u.a. auch deshalb erforderlich, damit gegenüber der Gemeinde keine Amts- und Haftungsansprüche geltend gemacht werden können, falls Bauausführungen verändert werden und dadurch Probleme entstehen z.B. durch Methangasansammlungen. Der Begriff „offene Garage“ wird bzgl. der Umfassungswände in der Garagenverordnung rechtssicher definiert und kann daher in den Bebauungsplan übernommen werden. Dadurch wird gewährleistet, dass eine ausreichende Belüftung, die der Methangasproblematik entgegenwirkt, gewährleistet ist. Bei den übrigen Nebenanlagen z.B. für Abstellräume ist dieses nicht gegeben, weshalb diese baulichen Anlage nicht möglich sind. Die im Bebauungsplan neu festgelegten Flächen für „offene Garagen“ gem. § 9 BauGB sind in Rücksprache mit dem Gutachter erfolgt. Dabei wird davon ausgegangen, dass diese Flächen nicht zwangsläufig von der Altlast beeinflusst werden. Die Fläche für offene Garagen / Carports grenzt an die überbaubare Fläche an, die als gesichert gegenüber Belastungen der Altablagerung angesehen wird. Zwischen den Endpunkten der Gasrigolen auf einigen Privatgrundstücken in Richtung Wohnhäuser und den Wohnbauflächen ergibt sich nun ein Abschnitt, in dem Methangasaustritte nicht vollständig ausgeschlossen werden können, jedoch sich nicht zwangsläufig ergeben müssen. Diesen letzten Gefahrenaspekt beabsichtigt die Verwaltung dadurch zu klären, dass nur offene Garagen / Carports / überdachte Stellplätze (s. erläuternde Skizze in der Anlage) in -3- diesem Bereich errichtet werden dürfen. Auf einigen Grundstücken könnte der dargelegte Bereich großzügiger bemessen werden als auf anderen. Im Sinne einer Strukturierung des Gebietes u.a. nach städtebaulichen Kriterien wie Abschnittsbildung für Gebäude mit Wohnungen, Bereich für offene Garagen / Carports und Gartenfläche / Ruhebereich wird empfohlen, wie dargelegt zu verfahren. Die Verwaltung empfiehlt daher, die bisherige Planzeichnung zu ergänzen. Dabei wird eine Fläche für die Errichtung von Stellplätzen, offenen Garagen / Carports / überdachten Stellplätzen gem. der Anlage vorgesehen. Zusätzlich wird eine neue Festsetzung in den textlichen Festsetzungen aufgenommen, die die zu berücksichtigenden Kriterien enthält. Diese wird wie folgt gefasst: III. Äußere Gestaltung der Baukörper Gemäß § 86 BauO NW i.V.m § 9 (4) BauGB und § 2 GarVO Dachform und Dachneigung im Gewerbegebiet Die Dachform und die Art der Dacheindeckung werden nicht festgelegt, jedoch sind Satteldächer mit einer Dachneigung über 30° unzulässig. Dachform und Dachneigung im Mischgebiet Als Dachform werden Satteldächer mit einer Dachneigung von 30° – 50° festgesetzt. Garagen / Carports / überdachte Stellplätze und deren Umfassungswände in den besonders gekennzeichneten Flächen Es sind ausschließlich offene Garagen gem. § 2 Garagenverordnung zulässig (jedoch keine Abstellräume, Gewächshäuser usw.). Somit ist eine unmittelbar ins Freie führende Öffnung in einer Größe von mindestens einem Drittel der Gesamtfläche der Umfassungswände vorzusehen. Diese Öffnung darf nicht verschlossen werden. Offene Garagen sind auch überdachte Stellplätze. VI. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Stellplätze, Garagen / Carports / überdachte Stellplätze und Nebenanlagen Innerhalb der nicht überbaubaren Flächen sind Nebenanlagen und Garagen unzulässig. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und den besonders gekennzeichneten Flächen sind Stellplätze, Garagen / Carports / überdachte Stellplätze zulässig. Für Garagen / Carports, die innerhalb der besonders gekennzeichneten Flächen errichtet werden, ist ein Baugenehmigungsverfahren erforderlich. Die Begründung zum B-Plan sollte unter Punkt III. Wesentlicher Inhalt und zu erwartende Auswirkungen der Planung um die obigen Ausführungen ergänzt werden. Errichtung von genehmigungsfreien Gartenhäusern Mit der bisherigen Planung sind Nebenanlagen (auch genehmigungsfreie), die einen vollständig umbauten Raum haben, ausgeschlossen. Beispielhaft hierfür seien genannt Gewächshäuser, Gartenhäuser, Gartengerätehäuser, Abstellräume, Garagen, Carports, Schuppen, begehbare Ställe. Der Grund für den Ausschluss von dieser Art an baulichen Anlagen ist, dass trotz vorhandener Gasrigolen weiterhin lokal mit erhöhten Gaskonzentrationen in der Bodenluft gerechnet werden muss. Es kann somit nicht ausgeschlossen werden, dass sich Deponiegas in solchen baulichen Anlagen ohne bauspezifische Sicherungsmaßnahmen sammelt. Da diese Art baulicher Anlagen, teilweise genehmigungsfrei, ohne Begleitung durch Fachpersonal mit einschlägigen Erfahrungen (besonders der Gasabwehr) und ohne Kontrolle und Überwachung (Nachsorge) errichtet werden könnten, wurden sie aus Gründen der allgemeinen und der persönlichen Gefahrenabwehr sowie zur Wahrung von gesunden Wohnverhältnissen in den nicht überbaubaren Flächen untersagt. Die technischen Maßnahmen sowie der erforderliche hohe Untersuchungsaufwand werden als zu unwirtschaftlich und technisch zu anspruchsvoll zur baulichen Qualität und Quantität beurteilt, um von einer Nutzungsbeschränkung abzusehen. Die vorgenannten notwendigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr bei solchen Nebenanlagen werden insgesamt als unverhältnismäßig eingestuft. Sollen nun dagegen Gartenhäuser bis 30 m3 (= genehmigungsfrei) zugelassen werden, so sind diese nach fachgutachterlicher Beurteilung nur mit bauspezifischen Sicherungsmaßnahmen zu errichten. Die Sicherungsmaßnahmen lassen sich bautechnisch fixieren und wären somit fachlich lösbar. -4- Bauplanungsrechtlich stellt sich die Situation jedoch anders dar. Werden Nebenanlagen zugelassen, so sind genehmigungsfreie Anlagen ohne Einreichung von Unterlagen oder Rückmeldung gegenüber einer Behörde möglich. Damit ist es nicht möglich, die Erforderlichkeit und die Ausführungen zu den bauspezifischen Sicherungsmaßnahmen verbindlich an den Bauherr zu übermitteln. Das Fazit aus diesen Überlegungen wäre somit, das bautechnisch es möglich wäre, aber bauplanungsrechtlich für genehmigungsfreie Anlagen nicht regelbar. Daraus könnten Ansprüche gegenüber der Gemeinde erwachsen. Diese Ergebnisse hatten u.a. dazu beigetragen, Nebenanlagen auszuschließen. Die Rechtssystematik zu diesem Problem ist sehr komplex, weshalb die Verwaltung zur Klärung ein Rechtsgutachten erarbeiten lässt. Dieses wird im Moment erstellt. Es ist beabsichtigt, die Ausarbeitung als Nachgang zu dieser Vorlage den Ausschussmitgliedern zur Verfügung zu stellen. Das Ergebnis wäre dann in der Sitzung zu diskutieren. Sollte das Gutachten zu dem Ergebnis kommen, dass genehmigungsfreie Anlagen bauplanungsrechtlich nicht regelbar sind, also mit Auflagen, so empfiehlt die Verwaltung, Nebenanlagen weiterhin auszuschließen. Beeinträchtigung des Grundwassers In der letzten Ausschusssitzung war um eine Einschätzung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundwassers in einem weiteren Umkreis zur Altablagerung gebeten worden. Grundsätzlich ist mit der Oberflächenabdichtung und den weiteren technischen Maßnahmen bzgl. der Altlast eine Beeinflussung des Grundwassers ausgeschlossen worden. Da allerdings eine schädliche Beeinflussung des Grundwassers durch Deponiesickerwasser im nahen Umfeld der Altlast „Mühlenstraße“ nachgewiesen worden ist, empfiehlt die gutachterliche Stellungnahme aus präventiven Gründen, den Gemeingebrauch des Grundwassers zu untersagen. Es wird daher dringend davon abgeraten das Grundwasser (z.B. zur Gartenbewässerung) zu nutzen. Im weiteren Umkreis der Altablagerung stellt sich die Situation aufgrund der Entfernung anders dar. Sollte trotz ergriffener Maßnahmen eine Beeinflussung stattfinden, werden die in das Grundwasser einfließenden Stoffe proportional zur Entfernung zur Altablagerung durch den stetigen Zufluss von Grundwasser verdünnt. Die Situation für den weiteren Umkreis wird daher als unbedenklich beurteilt. Die Verwaltung empfiehlt, diese Ausführungen ergänzend in die Begründung aufzunehmen. Die Zusammenstellung der kompletten Unterlagen für die frühzeitige Beteiligung erfolgt gemäß der heutigen Beschlusslage. Beschlussvorschlag: Der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Leopoldshöhe beschließt die aufgeführten „Vorschläge der Verwaltung“ zu der eingegangenen Stellungnahme. Der Hochbau- und Planungsausschuss nimmt die Ausführungen zur 13. Änderung des Bebauungsplanes 04/05 „Auf dem Rohe“ zustimmend zur Kenntnis und beschließt die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange. Schemmel Anlage: Schreiben des Anwohners Skizze zur Definition „offene Garage“ Vorentwurf der Planzeichnung+ Planzeichenerklärung, Textliche Festsetzungen (Änderungen in kursiv)