Beschlussvorlage (BP 2.11 Rath, Begründung zum Satzungsbeschluss)

Bebauungsplan Nr. 2 / Rath, 11. vereinfachte Änderung Teilgebiet zwischen den Straßen „Frauweiler Ring“, „Fliederweg“ und „Rosenweg“ in Rath BEGRÜNDUNG Vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB ohne förmliche Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, ohne Umweltbericht nach § 2a BauGB sowie ohne der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind und der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 Satz 3 und § 10 Abs. 4 Der 11. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans Nr. 1 / Rath wird gemäß § 9 Abs. 8 BauGB, in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), nachfolgende Begründung beigegeben: Inhaltsverzeichnis 1. Anlass 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Verfahren 4. Planungsrechtliche Situation 5. Inhalt des Bebauungsplanes 6. Belange von Natur und Landschaft 7. Auswirkungen auf Schutzgüter gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB 8. Ergebnisse des Beteiligungsverfahrens 9. Textliche Festsetzungen 1. Anlass Der Bebauungsplan Nr. 2/ Rath ist rechtskräftig bekanntgemacht. Eine bauliche Entwicklung konnte in weiten Teilen vollzogen werden. Jedoch sind einige Festsetzungen, die im Rahmen des Bebauungsplanes getroffen wurden aufgrund der heutigen Wohnwünsche nicht mehr zeitgemäß. So lässt der Bebauungsplan in Teilen nur eine eingeschossige Bebauung zu, in denen nicht ausreichend Raum für Familien zur Verfügung steht. Daneben wurden Flächen für eingeschossige Anbauten, vornehmlich für Wirtschaftsgebäude wie Waschküchen oder Stallungen, festgesetzt, die heute nicht mehr benötigt werden. Weiterhin hat sich gezeigt, dass einige weitere Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild erforderlich sind, wie die Regelungen zu Zäunen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen. Hierdurch ergibt sich ein Planungserfordernis, Details der Planung zu ändern. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht tangiert. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Plangeltungsbereich dieser vereinfachten Bebauungsplanänderung hat eine Größe von 10.800 m² umfasst Teile des gesamten Plangeltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2/Rath. Dabei handelt es sich um die Flurstücke 191, 192, 193, 288, 364, 291, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 189, 240 und 241 der Gemarkung Bedburg, Flur 24. Zur geometrisch eindeutigen Plangebietsabgrenzung wird auf den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 2/Rath, 11. vereinfachte Änderung verwiesen. 3. Verfahren Durch diese Änderung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, werden nicht vorbereitet oder begründet. Ferner liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter vor. Damit sind die Voraussetzungen für die Aufstellung dieser Planänderung als Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB erfüllt. Es wird darauf hingewiesen, dass in diesem vereinfachten Verfahren gemäß § 13 Abs. 3 BauGB von der Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 Satz 3 und § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen wird. 4. Planungsrechtliche Situation Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 2/Rath setzt für die Bauflächen der 11. Änderung ein WA (Allgemeines Wohngebiet) fest. Die umliegende Bebauung ist ebenfalls als WA festgesetzt. Derzeit ist für die Flächen im Plangebiet bis auf ein Grundstück eine eingeschossige Bebauung möglich. Die GRZ ist auf 0,4, die GFZ ebenfalls 0,4 festgesetzt. Für ein einzelnes Grundstück ist eine zweigeschossige Bauweise mit einer GFZ von 0,7 zulässig. Für alle Grundstücke ist eine offene Bauweise festgelegt. Die vordere Baugrenze hat einen Abstand von 4 m zur öffentlichen Verkehrsfläche bei einer möglichen Bautiefe von 12-14 m zuzüglich weitere 3 m für Nebengebäude. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: Sept. 2013 2 5. Inhalt des Bebauungsplanes Wie in Punkt 1 dieser Begründung aufgeführt, entspricht die Ausnutzbarkeit der Grundstücke nicht mehr den heutigen Anforderungen an die Wohnraumansprüche, gerade von Familien. Es liegen der Stadt Bedburg bereits Anfragen vor, ob bauliche Maßnahmen an den Bestandsgebäuden möglich sind. Bislang steht hier der Bebauungsplan entgegen. Daneben soll das Erscheinungsbild der Wohngebäude von der Straßenseite her aus städtebaulichen Gründen möglichst beibehalten werden. Der 1. Ansatzpunkt zur Lösung dieser Problematik ist eine Veränderung der Baugrenzen. In der 11. Änderung entfällt die Unterteilung der Baugrenzen, nach derer für die Gebäude eine Bautiefe von 12-14 Metern zulässig ist und im Anschluss hieran weitere 3 m für Nebenanlagen zur Verfügung stehen. Das gesamte Baufenster mit einer Tiefe von nun ca. 17 m soll nun der Überbauung zur Verfügung stehen, so dass eine bauliche Erweiterung unter der Inanspruchnahme bisheriger Gartenflächen möglich ist. Die vordere Baugrenze wird beibehalten, um den Charakter des Straßenbildes zu bewahren. Bislang ist in weiten Teilen des Änderungsbereiches eine eingeschossige Bebauung zulässig. Im Umfeld des Änderungsbereiches, ebenfalls im Geltungsbereich des Ursprungsplans, ist dabei teilweise auch eine zweigeschossige Nutzung zulässig. Hierbei lassen sich keine klaren Kriterien ableiten, nach denen diese Untergliederung begründet werden kann. Daher wird nun für den Änderungsbereich eine zweigeschossige Bebauung zugelassen, um eine Aufstockung der Gebäude zu ermöglichen. In diesem Zuge wird die zulässige GFZ auf 0,7 erhöht. Wie bereits angeführt, soll jedoch das Erscheinungsbild der Bebauung zur Straßenansicht dabei möglichst unberührt bleiben. Dieser Anspruch ist auch im Hinblick auf die Nachbarbebauung gerechtfertigt. Daher sind weitere Regelungen erforderlich. Um zur Straßenseite das siedlungstypische eingeschossige Erscheinungsbild zu erhalten, wird eine straßenseitige Traufhöhe von 4,50 m festgesetzt. Dieses Maß fügt sich in den umliegenden Bestand ein und entspricht dem Maß der regulären Traufhöhe bei einer eingeschossigen Bebauung, wobei ein gewisser Spielraum, z.B. durch Sockel und Drempel, ermöglicht wird. Die nicht straßenseitigen Traufhöhen bleiben unreglementiert, da eine solche Festsetzung nicht zum Erhalt des siedlungstypischen Erscheinungsbildes erforderlich ist. Neue Gebäude sollen traufständig zur Straße errichtet werden. Die straßenseitige maximal zulässige Traufhöhe wird für den Bereich WA 1 auf 4,50 m festgesetzt. Diese Traufhöhe hat als Bezugspunkt die Höhenlage der endgültig hergestellten an das Grundstück grenzenden Verkehrs- bzw. Erschließungsfläche (Oberkante Gehweg bzw. Straße) in Höhe der Mitte der überbaubaren Grundstücksfläche. Bei Eckgrundstücken ist die hauseingangsseitig gelegene Verkehrs- bzw. Erschließungsfläche maßgebend. Die Traufhöhe bemisst sich vom Bezugspunkt bis zum Schnittpunkt zwischen der Außenkante der aufsteigenden traufseitigen Außenmauer und der Außenkante Dachhaut des Hauptdaches. Die maximale zulässige Firsthöhe beträgt im Plangebiet 10,0 m. Dies entspricht einem gängigen Maß, das sich an dem vorhandenen Bestand orientiert. Hierdurch soll verhindert werden, dass eine Ausbildung von mehreren Nicht-Vollgeschossen ermöglicht wird, die zu einer Störung des Ortsbildes beitragen kann. Im Gebiet ist bereits ein Gebäude mit einem Vollgeschoss, aber drei Etagen vorhanden. Solche Entwicklungen sollen künftig vermieden werden. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen als örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung Im Plangebiet haben bereits mehrere Gebäude Dachgauben errichtet, um möglichst viel Wohnfläche im Obergeschoss zu erlangen. Aufgrund der unterschiedlichen Aus- VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: Sept. 2013 3 führungen sowie negativer Beispiele an anderer Stelle im Stadtgebiet, wird für die Gauben folgendes festgesetzt: Gauben sind zur Straßenseite, in Fällen von Eckgrundstücken zu beiden angrenzenden Straßenseiten, nur über 3/4 der Dachlänge des Gebäudes zulässig. Zu den Giebelwänden ist hierbei ein Abstand von 1,25 m einzuhalten. Für ein Wohnhaus von ca. 10 m Breite, wie im Plangebiet üblich, bedeutet dies eine maximal zulässige Gaubenbreite von 7,50 m. Der ursprüngliche Bebauungsplan setzte eine maximale Dachneigung von 50° fest. Obwohl eine solche Festsetzung auch Flachdachbauten ermöglicht, wird die Siedlung heute durch Satteldächer geprägt. Um diesen Charakter weiterhin zu erhalten, wird die Festsetzung bzgl. der Dachneigung auf ein heute gängiges Maß für Satteldächer modifiziert. Zu spitze, ortsuntypische Satteldächer werden dadurch unterbunden. Die Dachneigung muss zwischen 30 und 50 Grad betragen. Untergeordnete Dachteile wie Zwerchgiebel, Gauben sowie Anbauten bis zu einer Fläche von 1/3 der Gesamtgebäudegrundfläche sowie Nebenanlagen und Garagen dürfen auch mit einer geringeren Dachneigung oder als Flachdach ausgeführt werden Ansicht Rosenweg Ansicht Fliederweg Die Anlage von Zäunen im hinteren Gartenbereich soll aufgrund von städtebaulichen Fehlentwicklungen im Bereich von Eckgrundstücken neu geregelt werden. Bisher sind lediglich Maschendrahtzäune als Garteneinfriedungen im Plangebiet zulässig. Durch die Anpassung der Festsetzungen soll einerseits die Möglichkeit für die Bewohner geschaffen werden, Einfriedungen zu errichten, die aktuellen Wohnwünschen hinsichtlich des Sichtschutzes und des Betretungsschutzes rückwärtiger Wohngärten als Erholungsbereiche entsprechen, sowie andererseits ein stadtgestalterisch attraktiver Übergang vom privaten Garten- zum öffentlichen Straßenbereich gesichert werden. Somit wird ein „Einmauern“ von Gärten sowie eine drastische Reduzierung des Grüns im Straßenbild verhindert und damit das Bild eines durchgrünten, gewachsenen Baugebietes erhalten. Daher wird festgesetzt: Entlang der Grenzen zu den öffentlichen Verkehrsflächen sind im Gartenbereich (maßgeblich ist der Bereich hinter der vorderen Baugrenze) nur transparente Zäune bis 2,0 m Höhe einschließlich eines Sockels von max. 30 cm Höhe, gemessen von der Oberkante des angrenzenden Gehwegs, zulässig. Optisch trennende Elemente wie geschlossene Mauern und dichte Zäune sind nur in einem Abstand von 1 m zur Straßenbegrenzungslinie zulässig, wenn zwischen dem Zaun und der Straßenbegrenzungslinie eine Anpflanzung in Höhe des Zaunes stattfindet. Hecken sind statt eines Zaunes bis zu einer Höhe von 2,50 m zulässig. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: Sept. 2013 4 Definition: Unter transparenten Zäunen sind Stahlgitter- oder Gittermattenzäune und Maschendrahtzäune oder vergleichbare Zaunarten zu verstehen, die einen offenen Flächenanteil von mindestens 50 % haben. Die Möglichkeit, eine Abweichung nach § 73 BauO NRW bei Einfriedungen zuzulassen, die das o. g. Gestaltungsziel ebenfalls erfüllen, bleibt bei den Festsetzungen erhalten. 6. Belange von Natur und Landschaft Die beabsichtigen Eingriffe in die Natur gelten bereits mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/ Rath als kompensiert und abgewogen. Mit der 11. Änderung werden keine zusätzlichen Flächen in Anspruch genommen, da die Grundflächenzahl beibehalten wird. Durch die andere Anordnung bzw. Ausweitung der Baufenster wird lediglich die Flexibilität in der Bebauung erhöht. 7. Auswirkungen auf Schutzgüter gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB Auch wenn mit der Neuplanung heutige unbebaute Flächen versiegelt werden können, bleiben nach Realisierung Freiflächen (Gartenflächen) bestehen, so dass für Tiere und Pflanzen Lebensräume in Teilbereichen erhalten bleiben. Aufgrund der heutigen Bestandssituation mit der überwiegenden Überprägung durch die vorhandenen Siedlungsstrukturen sind keine erheblichen Beeinträchtigungen für Flora und Fauna zu erwarten. Mit der Bebauung sind kleinteilige Beeinträchtigungen des Bodens und des Wasserhaushaltes durch eine sehr marginale Erhöhung der Versiegelung verbunden, die aufgrund der Bagatelle keine gravierenden negativen Auswirkungen haben werden. Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt sind mit diesem vereinfachten Änderungsverfahren nicht verbunden. Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter sind nicht bekannt noch zu erwarten, Beeinträchtigungen der Schutzgüter Klima und Luft werden nicht vorbereitet. Sonstige Auswirkungen, die gegen die Verwirklichung der Planung stehen, sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht erkennbar. Hinweise auf prioritäre Lebensräume und Arten gemäß der Fauna-Flora-HabitatRichtlinie (FFH-Richtlinie), der EG-Vogelschutzrichtlinie sowie auf potenzielle FFHLebensräume (die ggf. in einer Schattenliste der Naturschutzverbände enthalten sind) liegen für das Plangebiet und die nähere Umgebung nicht vor. Flora-Fauna-Habitat-Gebiete, Vogelschutzgebiete und sonstige Schutzgebiete (Natura 2000 Gebiete) sind von der Planung nicht betroffen. Gesetzlich geschützte Biotope liegen weder für das Plangebiet noch für die nähere Umgebung vor. Planungsrelevante Tierarten sind für den Planbereich nicht bekannt. Aufgrund der bestehenden Vorbelastungen durch die das Plangebiet einfassende Bebauung, der Geringfügigkeit dieser Maßnahme sowie der ausreichend zur Verfügung stehenden Ausweichmöglichkeiten in die umgebenden und zu erwartenden Hausgärten würde zudem bei vorkommenden relevanten Arten keine wesentliche Betroffenheit vorliegen. 8. Ergebnisse des Beteiligungsverfahrens In den gesetzlich vorgeschriebenen Beteiligungsverfahren wurden keine Anregungen vorgebracht, die zu einer Änderung der Planung führten. Auch wurden im Beteiligungsverfahren keine Bedenken gegen die beabsichtigte Planung vorgebracht. Die BegrünVDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: Sept. 2013 5 dung zum Bebauungsplan wurde vereinzelt zur Verdeutlichung der getroffenen Festsetzungen ergänzt. 9. Textliche Festsetzungen Zusammenfassend werden folgende textliche Festsetzungen mit der 11. vereinfachten Änderung ergänzt bzw. ersetzt: Bauplanungsrechtliche Festsetzungen: Maß der Baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 1. Die straßenseitige maximal zulässige Traufhöhe wird für den Bereich WA 1 auf 4,50 m festgesetzt. Diese Traufhöhe hat als Bezugspunkt die Höhenlage der endgültig hergestellten an das Grundstück grenzenden Verkehrs- bzw. Erschließungsfläche (Oberkante Gehweg bzw. Straße) in Höhe der Mitte der überbaubaren Grundstücksfläche. Bei Eckgrundstücken ist die hauseingangsseitig gelegene Verkehrs- bzw. Erschließungsfläche maßgebend. Die Traufhöhe bemisst sich vom Bezugspunkt bis zum Schnittpunkt zwischen der Außenkante der aufsteigenden traufseitigen Außenmauer und der Außenkante Dachhaut des Hauptdaches. 2. Die Firsthöhe darf im gesamten Plangeltungsbereich maximal 10,00 m betragen. Als Firsthöhe gilt die Differenz vom Bezugspunkt bis zur oberen Dachkante, maßgebend ist das eingedeckte Dach. Der Bezugspunkt ist analog zum Bezugspunkt der Traufhöhe zu ermitteln. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen: Gestaltungsvorgaben (§ 86 Abs. 4 BauO NW i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB) 3. Gauben sind zur Straßenseite, in Fällen von Eckgrundstücken zu beiden angrenzenden Straßenseiten, nur über 3/4 der Dachlänge des Gebäudes zulässig. Zu den Giebelwänden ist hierbei ein Abstand von 1,25 m einzuhalten. 4. Die Dachneigung muss zwischen 30 und 50 Grad betragen. Untergeordnete Dachteile wie Zwerchgiebel, Gauben sowie Anbauten bis zu einer Fläche von 1/3 der Gesamtgebäudegrundfläche sowie Nebenanlagen und Garagen dürfen auch mit einer geringeren Dachneigung oder als Flachdach ausgeführt werden 5. Entlang der Grenzen zu den öffentlichen Verkehrsflächen sind im Gartenbereich (maßgeblich ist der Bereich hinter der vorderen Baugrenze) nur transparente Zäune bis 2,0 m Höhe einschließlich eines Sockels von max. 30 cm Höhe, gemessen von der Oberkante des angrenzenden Gehwegs, zulässig. Optisch trennende Elemente wie geschlossene Mauern und dichte Zäune sind nur in einem Abstand von 1 m zur Straßenbegrenzungslinie zulässig, wenn zwischen dem Zaun und der Straßenbegrenzungslinie eine Anpflanzung in Höhe des Zaunes stattfindet. Hecken sind statt eines Zaunes bis zu einer Höhe von 2,50 m zulässig. Definition: Unter transparenten Zäunen sind Stahlgitter- oder Gittermattenzäune und Maschendrahtzäune oder vergleichbare Zaunarten zu verstehen, die einen offenen Flächenanteil von mindestens 50 % haben. Alle weiteren Festsetzungen des Ursprungsplans werden aufgehoben. Besondere bodenordnende Maßnahmen sind aufgrund der bereits durchgeführten Ausparzellierung der einzelnen Baugrundstücke nicht erforderlich. (Stand: 20.09.2013) VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: Sept. 2013 6 BauNVO (Baunutzungsverordnung), in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132) BauGB (Baugesetzbuch), in der Fassung der Bekanntmachung vom 23 September 2004 (BGBl I S 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) PlanzV 90 - PlanzeichenV 1990, in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl 1991 I S 58) BauO NW (Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen), in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2000 (GV. NRW. S. 256) (1), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21. März 2013 (GV. NRW. S. 142) STADT BEDBURG, Der Bürgermeister VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: Sept. 2013 7