Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 94/2007)

13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ mit Veränderungssperre Mai 2007 GEMEINDE LEOPOLDSHÖHE 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ mit Veränderungssperre Planzeichnung Begründung Stand: Aufstellung Mai 2007 Seite: 1 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ mit Veränderungssperre Mai 2007 Inhaltsverzeichnis........................................................................................................Seite ████████████████████████████████████████ B Präambel C Planzeichnung ███████████████ ████████████████████████████████████████████ ██████████████████████████████████ █████████████████████ ██████████████████████████ / Rechtsgrundlagen H Verfahrensvermerke Begründung I Änderung des Bebauungsplanes I. 1 Ziel, Zweck und Notwendigkeit zur Änderung des Bebauungsplanes I. 2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, bisherige / künftige Darstellung I. 3 Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung I. 4 Veränderungssperre I. 5 Abgrenzung des Geltungsbereiches II Gegenwärtige Rahmenbedingungen II. 1 Lage im Gemeindegebiet / Geländeverhältnisse / Baugrund u. Bodenverhältnisse II. 2 Eigentumsstruktur / Baulicher Bestand II. 3 Nutzung / Immissionsbelastung II. 4 Bestehendes Planungsrecht, Anwendung des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte gem. § 13 a BauGB III Wesentlicher Inhalt und zu erwartende Auswirkungen der Planung 8 III. 1 Städtebauliches Konzept III. 2 Art und Maß Grundstücksfläche der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare III. 3 Baugestaltung, Einfriedung III. 4 Verkehrsflächen, Geh-, Fahr- und Leistungsrechte, Erschließung III. 5 Ver- und Entsorgung III. 6 ÖPNV III. 7 Eingriff in Boden, Natur und Landschaft III. 8 Bodenverhältnisse / Bodenschutz Seite: 2 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ mit Veränderungssperre B Mai 2007 Präambel Aufgrund des §1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) und § 86 der Bauordnung für das Land Nordrhein – Westfalen (BauO NRW) i.V.m. § 41 der Gemeindeordnung NRW hat die Gemeinde Leopoldshöhe die 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04 / 05 „Auf dem Rohe“ bestehend aus der Planzeichnung und den textlichen Festsetzungen sowie den örtlichen Bauvorschriften, als Satzung beschlossen. Leopoldshöhe, ________________ ________________________ Bürgermeister Rechtsgrundlagen  Baugesetzbuch (BauGB) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI. I S. 2414)  Bundesnaturschutzgesetz (BnatSchG) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 25. März 2002 (BGBI. I S. 1381) zuletzt geändert durch Art. 5 v. 24.06.2004 (GV NW S. 666)  Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV NW S. 666)  Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBI. I S. 132)  Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) in der aktuellen Fassung der Bekanntmachung vom 01. März 2000 (GV NRW S. 256)  Planzeichenverordnung vom 18.12.1990 (BGBI. 1991 I S. 58) Seite: 3 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ mit Veränderungssperre Mai 2007 H. Verfahrensvermerke Katasternachweis Eindeutigkeit Aufstellung Die Darstellung des gegenwärtigen Zustandes stimmt mit den Katasterunterlagen überein. Es wird bescheinigt, dass die Festsetzungen der städtebaulichen Planung geometrisch eindeutig sind. Dieser Plan ist gemäß § 2 des Baugesetzbuches durch Beschluss des Hochbauund Planungsausschusses der Gemeinde Leopoldshöhe vom _______________ aufgestellt worden. Detmold, ortsüblich gemacht. Die Planungsunterlagen für den Geltungsbereich des Planes auf der Grundlage der Flurkarte M. 1:1000 entsprechen dem Stand v. __________________ Detmold, Auslegung Der Hochbauund Planungsausschuss der Gemeinde Leopoldshöhe hat in seiner Sitzung am ________________ dem Entwurf des Bebauungsplanes zugestimmt und seine öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 beschlossen. Der Aufstellungs- Ort und Dauer der beschluss wurde am öffentlichen Auslegung wurden ortsüblich am bekannt bekannt gemacht. Der Entwurf des BebauKreis Lippe Kreis Lippe ungsplanes und der Im Auftrag Im Auftrag Leopoldshöhe, Begründung haben vom _____________ bis Der Landrat, Kreis Lippe Der Landrat, Kreis Lippe Gemeinde Leopoldshöhe _____________ gem. Vermessung und Vermessung und § 3 Abs. 2 BauGB Kataster Kataster öffentlich ausgelegen. Schemmel (Bürgermeister) Schemmel (Bürgermeister) Satzungsbeschluss Inkrafttreten Planverfasser Dieser Bebauungsplan ist gem. § 10 des Baugesetzbuches vom Rat der Gemeinde Leopoldshöhe am _________________ als Satzung beschlossen worden. Der Entwurf des Bebauungsplanes ist vom Bauamt der Gemeinde Leopoldshöhe ausgearbeitet worden. Dieser Bebauungsplan ist gemäß §10 (3) BauGB am ____________________ im Amtsblatt des Kreises Lippe bekannt gemacht worden. Der Bebauungsplan ist damit am____________ rechtverbindlich geworden. Leopoldshöhe, Leopoldshöhe, Leopoldshöhe, Gemeinde Leopoldshöhe Gemeinde Leopoldshöhe Gemeinde Leopoldshöhe Schemmel (Bürgermeister) Schemmel (Bürgermeister) Schemmel (Bürgermeister) Seite: 4 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ mit Veränderungssperre I Mai 2007 Änderung des Bebauungsplanes I. 1 Ziel, Zweck und Notwendigkeit zur Änderung des Bebauungsplanes Im Geltungsbereich befindet sich die Altlablagerung „Mühlenstraße“. Die ehemalige Tongrube ist im Wesentlichen mit Hausmüll verfüllt worden. Die Hausmüllschicht hat stellenweise eine Stärke von 8 m. Sowohl auf dem Haldengelände selbst als auch auf angrenzenden Privatgrundstücken trat Methangas aus. Darüber hinaus kam es dazu, dass bei starken Regenfällen sich die Tonkuhle mit dem Regenwasser füllte, welches sich daraufhin durch den gelagerten Müll kontaminierte. Das überschüssige Wasser trat aus und drang in die Regenwasserkanalisation und zu einem geringen Maße in das Grundwasser ein. Diese Aspekte bilden die Grundlage für die Sanierung der Altablagerung, die z.Z. durchgeführt wird. Während der Auseinandersetzung mit der Sanierungsmaßnahme ist festgestellt worden, dass der Ursprungsbebauungsplan Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ auf der Fläche der Altablagerung und auf den daran angrenzenden Flächen noch Baurechte festsetzt. Eine Realisierung der Baurechte ist teilweise aufgrund der statischen und gesundheitlichen Situation, bedingt durch die Altablagerung, nicht (u.a. weil diese direkt auf der Altablagerung liegen) oder nur sehr eingeschränkt möglich (z.B. angrenzend an die Altablagerung). Um hier eine sachgerechte Beurteilung der tatsächlichen Bebauungsmöglichkeiten vornehmen zu können, u.a. auch unter dem Aspekt der Gefahrenabwehr, wird das vorgelegte Änderungsverfahren mit Veränderungssperre durchgeführt. I. 2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, bisherige / künftige Darstellung Der wirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Leopoldshöhe vom 15.06.1971, zuletzt geändert mit der 18. Änderung vom 04.12.2006, stellt den Änderungsbereich als Gewerbefläche entlang der “Industriestraße“ und in deren Kreuzungsbereich mit der Straße „Ermgasser Heide“ dar. Im weiteren Verlauf der Straße „Ermgasser Heide“ i.V.m der „Mühlenstraße“ ist eine Mischfläche dargestellt. Die Altablagerung ist im Flächennutzungsplan mit der Bezeichnung M 4 gekennzeichnet. Sie befindet sich auf den vorgenannten Gewerbe- und Mischflächen. Die vorliegende Planung überprüft die Realisierungsmöglichkeit der bestehenden überbaubaren Flächen. Es ist nicht beabsichtigt, den Gebietscharakter zu verändern. Die B-Planänderung stimmt daher mit der Darstellung des wirksamen Flächennutzungsplanes überein. I. 3 Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung Im GEP (TA Oberbereich Bielefeld) ist der Geltungsbereich der vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) dargestellt. Die Planungsziele und Festsetzungen stimmen daher mit den Zielen der Regionalplanung und Raumordnung überein. I. 4 Veränderungssperre Das Änderungsverfahren und die Veränderungssperre dienen dazu, abzuklären, welche Fläche uneingeschränkt bebaubar, mit Auflagen bebaubar oder nicht mehr bebaubar sind. Des Weiteren dienen sie dazu, eine Gefahrenabwehr im Sinne des Baugesetzbuches zu erzielen, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten. Die teilweise bisher fehlende Kennzeichnung im B-Plan wird mit der vorliegenden B-Planänderung nachgeholt. Die Veränderungssperre übernimmt zudem die Aufgabe, Bauvorhaben auf den durch die Altablagerung beeinflussten Flächen ( = Geltungsbereich) unterbinden bzw. zurückstellen Seite: 5 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ mit Veränderungssperre Mai 2007 zu können. Beide Verfahren verfolgen neben der Gefahrenabwehr das Ziel, eventuelle Amtshaftungsansprüche wegen der bestehenden Altablagerung gegenüber der Gemeinde Leopoldshöhe auszuschließen. Sähe die Gemeinde von dem Erlass einer Veränderungssperre ab, so bestände die Gefahr, dass Bauvorhaben aufgrund des Bebauungsplanes genehmigt werden müssten. Die Veränderungssperre ermöglicht so der Gemeinde, die Sachlage bzgl. der Altablagerung bauleitplanerisch zu erfassen, zu bewerten und Entscheidungen vorzunehmen. Entsprechend den erarbeiteten Ergebnissen wird die überbaubare Fläche neu festgesetzt. Eine Änderungserforderlichkeit der übrigen Festsetzungen wird zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht gesehen. I. 4 Abgrenzung des Geltungsbereiches Der Änderungsbereich liegt in der Gemarkung Greste, Flur 6. Der Geltungsbereich wird im einzelnen wie folgt umgrenzt: • im Norden durch die angrenzende gewerbliche Nutzung der „Industriestraße“ • im Osten durch die angrenzende gewerbliche Nutzung zwischen „Industriestraße“ und „Dammstraße“. Diese wird durchschnitten von dem Bachlauf des „Siekbaches“ und der Eisenbahnstrecke Bielefeld - Lemgo • im Süden durch die mischgebietsverträgliche Nutzung beiderseits der „Mühlenstraße“ • im Westen durch die angrenzende gewerbliche Nutzung der Straße „Ermgasser Heide“ II Gegenwärtige Rahmenbedingungen II. 1 Lage im Gemeindegebiet / Geländeverhältnisse / Baugrund und Bodenverhältnisse Der Änderungsbereich befindet sich im südlichen Raum des Gemeindegebietes, im Ortsteil Greste. Die Umgebung ist geprägt durch die Situation und Nutzungsstruktur des Gewerbegebietes Greste. Das Gewerbegebiet ist Ende der 70er Jahre entstanden und weist eine heterogene Gebäudestruktur auf. So sind neben großflächigen Gewerbehallen auch kleinräumige Betriebsgebäude vorhanden. Ergänzt wird dieses durch Wohngebäude, die bereits vor Rechtskraft des Ursprungsbebauungsplanes vorhanden waren. Letzteres zeichnet den Bereich beidseitig der „Mühlenstraße“ aus. Hierbei handelt es sich um teilweise zweigeschossige Gebäude mit mischgebietsverträglicher Wohnnutzung. Vor Sanierungsbeginn der Altablagerung fiel das Gelände im Geltungsbereich (gem. Geländeaufnahme vom Juli 2004) von den Straßen „Ermgasser Heide / Mühlenstraße“ von ca. 133 m ü. N.N. in Richtung „Industriestraße“ auf 130 m ü. N.N. ab. Das Flurstück 555, Flur 6, Gemarkung Greste, auf dem der Hauptteil der Altablagerung sich befindet, hat eine fast ebene Fläche bei 130 m ü. N.N.. Nach Abschluss der Sanierung wird das Gelände von der Grenze des Flurstückes 555 von ca. 134 m ü. N.N. im Süden bzw. 132 m ü. N.N. an den übrigen Grenzen auf ca. 138 m. ü. N.N. in der Mitte des Flurstückes ansteigen. Auf den Privatgrundstücken werden sich nur geringfügige Veränderungen in den Geländehöhen ergeben. Diese stehen im Zusammenhang mit dem erforderlichen Austausch des bisherigen Bodenmaterials. Aussagen zum Baugrund und Bodenverhältnissen werden im Verlauf des weiteren Verfahrens erfolgen. II. 2 Eigentumsstruktur / Baulicher Bestand Die Flurstücke 519 (Ermgasser Heide), 529 (Industriestraße) und 557 (Mühlenstraße), sind Öffentliche Verkehrsflächen. Sie befinden sich im Eigentum der Gemeinde. Ebenso Seite: 6 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ mit Veränderungssperre Mai 2007 die Flurstücke 305, 316, 399, 527und 555, die in Verbindung mit der Altablagerung stehen. Alle übrigen Grundstücke sind im Privateigentum. Die öffentlichen Verkehrsflächen, die Altablagerungsfläche sowie die Flächen entlang des „Siekbaches“ sind unbebaut. Alle übrigen Grundstücke sind mit Gebäuden unterschiedlicher Größe und Nutzung bebaut. Entlang der „Mühlenstraße“ überwiegt eine Bebauung zur Wohnnutzung im Vergleich zum baulichen Bestand entlang der „Ermgasser Heide, Industriestraße und Dammstraße“, die eher gewerblich genutzt werden. II. 3 Nutzung / Immissionsbelastung Der rechtskräftige Bebauungsplan setzt im Änderungsbereich ein Gewerbegebiet sowie ein Mischgebiet fest. An die bestehende Wohnbebauung, überwiegend entlang der Mühlenstraße, schließen sich Gartenflächen an. Die umliegenden Flächen werden im Norden, Osten und Westen des Änderungsbereiches gewerbegebietstypisch genutzt. Im Süden des Änderungsbereiches befindet sich die bereits existierende Bahnstrecke Bielefeld - Lemgo. Die Bahnstrecke dient dem Personennahverkehr und wird neben der DB Bahn auch von der NordWest-Bahn betrieben. Die in einem Gewerbegebiet auftretenden Immissionen sind im üblichen Rahmen im Gewerbegebiet „Auf dem Rohe“ wahrnehmbar. Weiterhin sind Immissionen durch den Eisenbahnverkehr gegeben. Die Immissionsbelastungen durch die bestehende Altablagerung M4 im Änderungsbereich sind im Verlauf dieses Verfahrens im Detail herauszuarbeiten. Bekannt ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt, dass das Sickerwasser der Altlast durch den abgelagerten Hausmüll belastet wird. Ebenso ist klar, dass Methangas im Erdreich ansteht bzw. stellenweise austritt. Im Sanierungsplan Altablagerung „Mühlenstraße“ vom Nov. 2004 der Geo-Infometric GmbH aus Detmold ist dieses eingehender beschrieben. Ebenso wird dargelegt, wie die gegenwärtige Sanierung der Altablagerung abgewickelt wird. Die Fragestellung, inwieweit Beeinträchtigungen nach Abschluss der Sanierung bestehen bleiben und diese gem. Baugesetzbuch zu beachten sind, ist Aufgabe dieses Verfahrens. Hierfür bedarf es einer fachlichen Auseinandersetzung mit der Thematik Altablagerung, insbesondere mit der hier zur Diskussion stehenden Altablagerung M4. Die entsprechende Aufbereitung der vorliegenden Information ist in der kürze der Zeit nicht möglich und wird bis zur frühzeitigen Beteiligung bzw. zur Auslegung vorgelegt. II. 4 Bestehendes Planungsrecht Das Änderungsgebiet wurde erstmals in dem Bebauungsplan „Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ (Rechtskraft 1979) als Gewerbegebiet (GE), in bis zu viergeschossiger, offener Bauweise (hier formuliert als seitlicher Grenzabstand) mit einer GRZ von 0,8 und GFZ von 2,2 festgesetzt. Der Bachlauf des „Siekbaches“ ist ebenfalls festgesetzt. Die vorliegende Änderung überarbeitet teilweise folgende Änderungsverfahren: 5. Änderung Herausnahme des Gleisanschlusses Rechtskraft 1982 Vereinfachte Anpassung an die BauNVO von 1986 Rechtskraft 1988 6. Änderung 8. Änderung Änderung von Gewerbegebiet in Mischgebiet an der Rechtskraft 1999 „Mühlenstraße“ Vereinfachte Herausnahme der 10 kV-Leitung und der damit Rechtskraft 1997 11. Änderung verbundenen Baubeschränkungszone Seite: 7 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ mit Veränderungssperre III Mai 2007 Wesentlicher Inhalt und zu erwartende Auswirkungen der Planung III. 1 Städtebauliches Konzept Ziel und Zweck dieser Planung ist zu klären, inwieweit eine Gefahr im Sinne des vorbeugenden Umweltschutzes im Rahmen der Bauleitplanung bei der vorliegenden Altlast zu berücksichtigen ist. Gemäß dieser Vorgabe sind die bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplanes im Änderungsbereich zu überprüfen. Zum jetzigen Zeitpunkt geht die Gemeinde Leopoldshöhe jedoch davon aus, dass abgesehen von der Festlegung der überbaubaren Fläche, keine weiteren Festsetzungen überarbeitet werden müssen. Das vorliegende Verfahren wird dieses allerdings auch zu klären haben. III. 2 Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche (gem. §9 Abs. 1 Nr.1 und 2 BauGB in Verbindung mit §§1, 4, 16, 22, 23 BauNVO) sowie III. 3 Baugestaltung, Einfriedung (gem. §9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 86 BauO NW) sowie III. 4 Verkehrsflächen, Geh-, Fahr- und Leistungsrechte, Erschließung (gem. §9 Abs. 1 Nr. 11, 21 BauGB) sowie III. 5 Ver- und Entsorgung a) Gewässer b) Wild abfließendes Wasser c) Schmutzwasserableitung d) Niederschlagswasserableitung e) Wasserversorgung f) Elektrizität und Telekommunikation g) Löschwasserversorgung h) Denkmalpflege / Denkmalschutz sowie III. 6 ÖPNV werden im Rahmen des Verfahrens geklärt. III. 7 Eingriff in Boden, Natur und Landschaft / Umweltbericht Inwieweit ein Eingriff in Boden, Natur und Landschaft vorliegt, ist im Rahmen des Verfahrens zu klären. Im Aufstellungsverfahren wird eine Umweltprüfung nach den Vorschriften des Baugesetzbuches durchgeführt. Die Unterlagen werden hierfür während des Verfahrens erarbeitet. III. 8 Bodenverhältnisse / Bodenschutz a) Altlasten Im Geltungsbereich der Planung liegt die Altablagerungen M4 „Altablagerung Mühlenstraße“ vor. Das Verfahren dient zur Klärung der Situation im Sinne des Baugesetzbuches. b) Begrenzung der Bodenversiegelung und vorrangige Inanspruchnahme der Brachflächen sowie c) Erhalt schutzwürdiger Böden sowie Seite: 8 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ mit Veränderungssperre Mai 2007 d) Bodenaushub wird im Rahmen des Verfahrens geklärt. e) Kennzeichnung Im Geltungsbereich der Planung liegt die Altablagerungen M4 „Altablagerung Mühlenstraße“. Eine Kennzeichnung ist, soweit im Änderungsbereich gelegen, in der 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 04/05 „Auf dem Rohe“ erfolgt. Die darüber hinaus von der Altablagerung betroffenen Flächen sind bisher nicht gekennzeichnet. Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Leopoldshöhe ist eine Kennzeichnung vorhanden. f) Flächenbilanz Flächennutzung Größe des Geltungsbereichs / Bruttobauland Gewerbegebiet davon überbaubare Fläche Mischgebiet davon überbaubare Fläche Verkehrsflächen Altablagerung Fläche [m²] Anteil [%] Seite: 9