Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 104/2007)

GemeindeLeopoldshöhe FBil/1 Vermerk Bearbeitung Akz: Datum Knipping 18.06.2007 13.Anderungdes B-PlanesNr. O4/OS ,,Aufdem Rohe,,mitVeränderungssperre hier:Gespräch Arbeitsqrundlaoe: - Ursprungsbebauungsplan Nr. 04i05 ,,Aufdem Rohe",Rechtskraft 1979,anzuwendenaut die Grundstücke - 8. Anderungdes B-PlanesNr. 04i05,,Aufdem Rohe",Rechtskraft 1999anzuwenden auf alle.übrigen Grundstücke im Geltungsbereich - 13.Anderungdes B-Planes Nr.04/0-5 "AufdemRohe,,inAufstellung - Sanierungsplan Altablagerung vomBüroDr.Kerth+ Lampe,Nov.2004 ,,Mühlenstraße,' - Gutachterliche Stellungnahme Altablagerung vonGEOSGmbH,Dez1992/ ,,Mühlenstraße" Jan1993 Anhandder o. g. Grundlagen wurdeeineersteEinschätzung bzgl.der Baugrenze, welche durchdieAuswirkungen derAltablagerung vorgenommen. wird, beeinflusst ,,Mühlenstraße, Städtebauliches Konzept Eine adäquateNutzungder angrenzenden Flächenzur Altablagerung und reilflächenoer Altablagerungist nur gegeben,wenn die Flächenqualität (Belastungssituation) in ein bauleitplanerisqies Gesamtkonzept eingebettetist. DieAnpassung des Nutzungskonzepjes an die Belastr.ingssituation ist u.a an-Hand der ,sensiiilitätdär Nu?ung'iestgemächt worden.So wird die versiegelteGewerbe-und Verkehrsfläche als erheblichwenigersensibel eingestuft,als die Mischbebauung mit WohnfunKion. Dem Wohnenwird das höchste Schutzpotential zugesprochen. Diegeplanteund zur zeit durchgeführte sanierunghattedasZiel,denmomentanen Bestand zu sichern bzw. zu sanieren.Darauswird abgeleitet, dass die Wiedererrichtung von baulichenAnlagenmit der jeweilszulässigenNutzunginnerhalb der Gebäudegrundnsse (abgesehenvonderSondersituation-grundsätz|ich unDroblernatisch ist. EineweitereUnterscheidung erfolgteüberdie differenzierte Einflussnahme auf eineFläcne durchdieAltlablagerung wiez. B. erhöhteMethangaskonzenirationen odersetzungsgefahr. Diese Grundüberlegungen wurden untereinander mit Blick auf gesundeWohn- und Arbeitsverhältnisse, der Gefahrenabwehr an denjetzigen Möglichkeiten unddentechnischen bzw.zukünftigenobjektenins Verhältnisgesetzt.sind dietechnischen Maßnahmen nichl erfolgversprechend, unwirtschaftlich so wurde über eine oder technischzu anspruchsvoll, Nutzungseinschränkung einermöglichen vorgebeugt. Gefährdung DieGemeindeLeopoldshöhe hat somitin einerKombination ausNutzungsbeschränkungen, Gefahreneinschätzung und technischensicherungsmaßnahmen einen praktikablen weg beschritten,um für die vorhandeneund zukünftigeSituationgesundeWohn- und Arbeitsverhältnisse zu schaffen. Gewerbeqebiet Fürdie Baurechteim Gewerbegebiet, nochrealisierbar Konzepiion die nachdervorgelegten sind, ist aufgrund der einzellfallspezifischen eine fachgutachterliche Randbedingungen stellungnahme(Gefährdungsabschätzung auszuarbeiten. mit sicherungskonzept) Bei der Realisierung ist einefachgutachterliche gewährleistet Betreuung durchdieBaugenehmigung und es erfolgt eine behördlicheÜberprüfung.Aufgrunddieser einzelfallspezifischen Beurteilungin Verbindung mit dem Ausschlussvon Betriebsleiterwohnungen als Nutzungseinschränkung wird es als möglicherachtet,bisherunbebaute Flächen,die nicht durchSanierungsmaßnahmen in Anspruchgenommen worden sind,gewerblich zu nutzen. Die bestehenden Gebäudesind durchdie Maßnahmen gesichertworden. der Sanierung Eine Neuerrichtung unterHinzunahme Beurteilung hinsichtich einerfachgutachterlichen der Altlastengesichtspunkte wird vom Grundsatzher als unproblematisch eingestuft.Zu den hergestellten Gasrigolenauf den Flurstücken mit einer Neubebauung -ist / Ersatz- ein Abstand von 2 m einzuhalten.Damit wird die Funktiohalität und die Insiandhaltung derGasrigolen gesichert. dauerhaft Mischqebiet Das Mischgebiet zeichnetsichnebeneinergewerblichen insbesondere Nutzung auchdurcn seine WohnfunKionaus. Diese hat den höchstenSchutzanspruch gegenüberden Auswirkungen der Altablagerung.Die bestehendenGebäude sind durch die Sanierungsmaßnahmen gemäßdem vorgenannten ausreichend gesichen. Schutzanspruch Eine Ausdehnungder überbaubarenFläche in Richtungder Altablagerung wird nicht gesehen.Der erforderliche anspruchsvollen Untersuchungsaufwand, die zu erwartenden Maßnahmen technischen an den denkbarenNeu-Objekten und dereneventuellen Nutzung als Wohnraum,hat die Gemeindedazuveranlasst, der 8. Anderungmit der die Baugrenze jetzigenPlanungnichtzu verändern. AufgrundderErfahrungen, die im Zusammenhang mitderSanierungsmaßnahme hinsichtlich bestehender Nebenanlagen gemachtwordensind,wirdmit der vorliegenden Planungdie Errichtungvon baulichenAnlagenausgeschlossen, umbautenRaum die einenvollständig haben. Beispielhaft hierfür seien genannt Gewächshäuser,Gartenhäuser, Gartengerätehäuser, Abstellräume, begehbareStälle.Der Garagen,Carports,Schuppen, Grund für den Ausschlussvon dieserArt an baulichenAnlagenist, dasstrotz vorhandener Garsrlgsl.. weiterhinlokal mit erhöhtenGaskonzentrationen in der Bodenluftgerechnet weldenmuss.Es kannsomitnichtausgeschlossen dassichDeponiegas werden, in solchen baulichenAnlagen ohne bauspezifische sammelt.Die dabei Sicherungsmaßnahmen entstehenden Gasgemische Anlagen,teilweise könnenexplosivsein.Da dieseArt baulicher genehmigungsfrei, ohne Begleitungdurch Fachpersonal mit einschlägigen Erfahrungen (besondersder Gasabwehr)und ohne Kontrolleund überwachung (Nachsorge) errichtet werden könnten,wurden sie aus Gründen der allgemeinen und der persönlichen Gefahrenabwehr sowie zur Wahrungvon gesundenWohnverhältnissen in den nicht Flächenuntersagt. überbaubaren sowiedererforderliche Maßnahmen Dietechnischen hohe Untersuchungsaufwand werdenals zu unwirtschaftlich zu anspruchsvoll undtechnisch zur baulichenQualitätund Quantitätbeurteilt, um von einerNutzungsbeschränkung abzusehen. Die vorgenannten notwendigen Maßnahmenzur Gefahrenabwehrbei solcnen Nebenanlagen werdeninsgesamt eingestuft. als unverhältnismäßig KeineBeeinträchtigung durchdieAltablagerung. istdaherwiebishermöglich. DieNutzung fl Der südlicheBereichdes Grundstückes beeinflusst. wirddurchdieAltablagerung Dagegen ist der nördlicheBereich des Grundstückesunbelastet,weshalb diese Teilfläche uneingeschränkt für einegewerbliche Bereichwirdeine ist.lm belasteten Nutzungbebaubar gewerbliche Nuizungzwar als möglicheingestuft, jedochsindbautechnische Anforderungen zu beachten. Diessindim Einzelnen: . Entsorgung desAltdeponats, zu eMartensind wodurcherhöhteEntsorgungskosten o passiveEntgasungsmaßnahmen aufgrundder dannnochangrenzenden Altmaterialien, z. B. in Formvon Gasrigolen. . baugrundspezifische zu eMarten Setzungen sindnacheinerBebauung r Betriebsleiteruohnungen sindin diesemBereichauszuschließen Das Grundstück ist daherim B-Planin seinerNutzung zu gliedern. Entlangder Straßeist eine Bebauung / gewerbliche DieRestfläche des Grundstückes, Nutzungunproblematisch. zurAltablagerung hin,ist nurunterBeachtung Besonderheiten derbautechnischö nutzbar. DeröstlicheBereichdes Grundstückes beeinflusst. wirddurchdieAltablagerung Dagegen ist der westliche Bereich des Grundstr.lckesunbelastet,so dass diese Teilfläche uneingeschränkt für eine gewerbliche Nutzungbebaubarist.lm belastetenBereichwird eine gewerblicheNutzung als möglich eingestuft,jedoch sind spezielle bautechnische Anforderungen zu beachten. Diessindim Einzelnen: . Entsorgungdes Altdeponats, zu erwartensind wodurcherhöhteEntsorgungskosten o passiveEntgasungsmaßnahmen aufgrundder dannnochangrenzenden Altmaterialien, z. B. in Formvon Gasrigolen. . baugrundspezifische zu erwarten SetzungensindnacheinerBebauung . Betriebsleiterwohnungen sindin diesemBereichauszuschließen DiepassiveEntgasungist hierbesonders dahoheMethankonzentrationen zu beachten, von bis zu 75 Vol.-% auftreten.Als Sanierungsmaßnahmen sind Gasrigolen verlegtworden. Diesedürfennichtüberbautwerden.Zudemhat einezukünftige Bebauungeinenca. 2 m breitenAbstandzu ihneneinzuhalten, zu gewährleisten. um derenFunktionsfähigkeit Eine Neubebauung kann nur innerhalbder bestehenden Gebäudegrundrisse erfolgen,da die nur dieseFlächensanieren Gasrigolen hatdaherexaktentlang bzw.sichern.DieBaugrenze des jetzigenGebäudebestandes noch zurückgeseiä teilwejse zu verlaufenbzw. aufgrund des Abstandeszur Gasrigole.Die besondershohenMethangaskonzentrationen in der Bodenluft schließen eine Unterkellerungaus und erfordern eine gutachterliche Stellungnahme mit einemSicherungskonzept im Rahmendes dann bei einerNeubebauung Bauantrages. erforderlichen Das Grundstück ist daherim B-Planin seinerNutzungzugliedern. Entlangder Straßenist eine Bebauung/ gewerblicheNutzungunproblematisch. Der Hallenanbauparallelzur Industriestraße und das Wohnhaussind nur unter Beachtungder bautechnischen Besonderheitenersetzbar. Die daran angrenzendeRestflächedes Grundstückes,zur hin,ist nichtbebaubar. Altablagerung -rIlm Rahmender Sanierungsmaßnahme eine Teichanlage, ist auf dem Grundstück zum des Regenwassers Auffangen diesesTeilbereichs derGewerbehalle sowiezurVersiegelung der Altablagerung, Anlageist zu sichern,da sie hergestelltworden.Diese technische der Sanierungsplanung Bestandteil istdaherauszuschließen. ist.EineBebauung Bisetwazur Mitteder bestehenden wurdedieAusdehnung der Altablagerung Gewerbehalle Auch hier wird eine gewerbliche festgestellt. Bereichsals möglich Nutzungdesbelasteten jedochsindbesondere eingestuft, zu beachten. Anforderungen bautechnische Diessindim Einzelnen. o Entsorgung desAltdeponats, zu erwartensind wodurcherhöhteEntsorgungskosten o passiveEntgasungsmaßnahmen aufgrundder dannnochangrenzenden Altmateriallen, z. B. in Formvon Gasrigolen. . baugrundspezifische zu erwarten Setzungen sindnacheinerBebauung . Betriebsleiterwohnungen sindin diesemBereichauszuschließen Die zukünftigeBebauunghat einen ca.2 m breitenAbstandzur vorhandenen Gasrigole einzuhalten. Das Grundstückist im B-Planin seinerNutzungzu gliedern. Enflangder straße ist eine Bebauung / gewerbliche Nutzungunproblematisch. Ab Mitteder bestehenden Gewerbehalte ist eine Bebauungnur unter Beachtungder bautechnische Besonderheiten möglich.Die daran angrenzende Restfläche des Grundstückes (hier technische Anlage/Regenwasserrückhaltung) ist nichtbebaubat. -It Fiir das Gewerbegrundstück ist bis auf einen6 m breiten Streifenentlangder Dammsirafle eine überbaubare Flächefestgesetzt. Damitist nebender BestandssiCherung auch eine Erweiterung möglich. Die sanierungsplanung siehtkeineMaßnahmen auf demGrundstück vor. Das Grundstüd< liegtirnGrenzbereich zurAltablagerung. DieBodenluftmessstelle BL 15 aufdemGrundstüc* _zeigtbeiden2monat|ich|aufendenBoden|uftmessungenkeineerhöhten Methangaskonzentrationen in der Bodenluft an. EineEinflussnahme auf eineTeilfläche oes Gewerbegrundstückes kanntrotz des um die Altablagerung verlaufenden Grasgrabensnicht gän1ich ausgeschlossenwerden. Die gewerblicheNuEungist weiterhinmöglich,jedoch sindbesondere bautechnische Anforderunoen u. U. erforderlich. Dieskönntensein: . Entsorgungdes Altdeponats,wodurcherhöhteEntsorgungskosten zu erwartensind o passiveEntgasungsmaßnahmen aufgrundder dannnochangrenzenden Altmaterialien, z. B. in Formvon Gasrigolen. . baugrundspezifische SeEungensindnacheinerBebauung zu eMarten . Betriebsleiterwohnungen sindin diesemBereichauszuschließen Eine guta.chterliche stellungnahme ist bei einer Neubebauung bzw. Erweiterung in dem gekennzeichneten Bereichim RahmendesBauantrages erforderlich. Die beidenGebäudebefindensich in einemfestgesetzten Mischgebiet. Die Flächender Gebäude sind von der Altlablagerungunbeeinflusst. Die Gartenflächen der beioen Grund!1ückeunddasangrenzende-weisenz.T.A|tablagerungenauf.Die Auskofferungentsprechenddem Sanierungsplan wurdeaufdemIlltFbis in erne Tiefevonmaximalrund3mausgeführt.AnderGrenzezumGrundstückF wurde 2.T.. noch geringe Mengen Altdeponatangetroffen,die allerdings 'in nicht sanierungsrelevantsind. Erhöhte Methangaskonzentrationen wurden den Bodenluftmessstellen (BL6 und BL7) auf den beidenGrundstücken nichtfestoestellt. Als besonderebautechnische Anforderung ist die Entsorgung von ggf. anzutreffendän Material der Altablagerung zu beachten-somit sind eventuellerhöhteKostenfür dre Entsorounq diesesMaterials zu erwarten. DieGebäudebefindensichim Mischgebiet. Es bestehtkeinedirekteBeeinträchtigung durch die Altablagerung. Die Bestätigung der Baugrenze erfolgtaufgrundstädtebauliclier örunde (Ruhezone im rückwärtigen Bereich,Rücksichtnahmegeboi auf bestehende Gebäudein der Nachbarschaft). -) Die Gebäudesind in einemfestgeseäenMischgebiet angesiedelt. Mit der bestehenden Baugrenzewird das jeweiligeHauptgebäude in seinemBestandgesichert.Die bisherige überbaubare alsunproblematisch eingestuft. Flächewirdin Bezugauf dieAltablagerung In den Gartenflächen zur Altablagerung zum Teil wurde entlangder Grundstücksgrenze Altdeponatfestgestellt,ausgekoffertund mit Bodenverf0llt.Zudem wurden dort erhöhte (max.44 Vol.-%).lm Rahmender Methankonzentrationen in der Bodenluftfestgestellt Sanierungwurdendaher in den GärtenGasrigolen angelegt.Mit den durchgeführten gesichert Sanierungsmaßnahmen worden. ist lediglichdet Bestand Die FlächezwischenBaufensterund Altablagerung wirdweiterhinals nichi überbaubare Flächefestgesetzt. Konzeptzu entnehmen. istdemstädtebaulichen Die Begründung IE Das Gebäudeliegtinnerhalb Mitderbestehenden wurdedas des Mischgebietes. Baugrenze Hauptgebäude überbaubare Flächewird in in seinemBestandgesichert.Die bisherige Bezugauf dieAltablagerung eingestuft. als unproblematisch In der Gartenflächeentlang der Grundstücksgrenze zur Altablagerungwurde vereinzelt Altdeponatfestgestellt. für wurdenkeineMaßnahmen lm Rahmender Sanierungsplanung Beurteilung das bestehende i. V. Nacherneuter Gartenhaus veranlasst. des Grundstückes m. der vorliegenden am Planungist angeregtworden,eineneue Bodenluftmessstelle Gartenhaus wird dasauchin einzurichten. NacherneuterEinschätzung davonausgegangen, diesemBereicheineGasrigole wird. erforderlich wirdweiterhinals nicht überbaubare Die FlächezwischenBaufensterund Altablagerung Fläche festgesetzt. Die Begründung ist dem städtebaulichenKonzept und der gutachterlichen Stellungnahme zu entnehmen. ffi Dasvorhandene Das Grundstück ausgewiesen. Gebäudeliegtaußerhalb ist als Mischgebiet vorhandene der festgesetäenBaufläche.Die auf döm Grundstück BL12 Bodenluftmessstelle zwischen dem Gebäude und der Altablagerung weist keine erhöhten Methangaskonzentrationen BL12ergab auf. Die Bohrungzum BauderBodenluftmessstelle als Auffüllungsmaterial ausZiegel,Asche und Mörtel,also neben BodenBeimengungen keinerlei hausmüllähnliche bzw. der Anteile. Die Übersichtzur Abgrabungsgrenze Grenzverlauf dassdienördliche auf den der Altablagerung, Gebäudeseite derTeilverfüllung zuvor genanntenGrenzensteht.Das Hausist somitgebäudescharf auf der Altablagerung errichtet worden. Gegenwärtigwurden keine Maßnahmen für die Sanierungerforderlich. Trotz des vorhandenen zwischen Fläche Baufenster und Altablagerung Gebäudeswirddie weiterhinals nicht überbaubareFlächefestgesetzt. Die Begründungist einerseitsdem städtebaulichenKonzept und der gutachterlichen Stellungnahmezu entnehmen. Andererseits Gründe,wie sie bereitszur wird auf städtebauliche ausgeführtwurden,venrviesen. Die Gebäudebefindensichim Mischgebiet. Diefestgesetzie überbaubare Flächesichertdas jeweilige Hauptgebäudein seinem Bestand. Das bisherige Baufensier ist als unproblematisch anzusehen. derAltablagerung bzgl.derAuswirkungen In den Gartenflächen zur wurdeAltdeponat entlangder GrundstücksgrenzeAltablagerung (Bodenund Bauschutt) undmitBodenverfüllt.Gleichzeitig festgestellt, zumTeilausgekoffert wurden im Vorfeld der Sanierung auf dem Grundstück gemessen. Methankonzentrationen von bis zu 44 Vol.-%in der Bodenluft Daherwurdenim Rahmen der Sanierungumfangreichere verlegt.Die Gasrigolenhabenkeine Gasrigolen vollständige gegenüber sodasseinAntreffen demMethangas, von Methangas Sperrwirkung in Richtungder Gebäudenichtgänzlichausgeschlossen werdenkann.Die Prozessabläufe, durchSetzungen unddiefortlaufende Altdeponat Deponiegasbildung im nochvorhandenen wirkennichtnurzwischendem Hauptkörper derAltablagerung unddenGasrigolen, sondern auch darüberhinaus.Die Sanierungsichertdahernurdie gegenwärtige Situation.Eine Bebauung,ggf. sogar mit Wohnnutzung,ist ohne weitergehende intensivefachliche Beurteilung und umfangreiche bautechnische Sicherungsmaßnahmen (s. nichtzu empfehlen Ausführungen gutachterliche Städtebauliches Konzept und Stellungnahme). WIRKUNGSPFADE Anmerkungen zu Wirkungspfad Boden- Pflanze Fttr das Grundstück :l-Itl-wird aufgrund der geringenBodendeckschicht zum Müllvorkommen in Bezugauf NuEpflanzen sowiederGaskonzentration eine Nutzung der Pflanzennichtemofohlenbzw.sie istauszuschließen. Es istzu prüfenaufwelchergesetzlicher Grundlage einNutzungsausschluss erfolgenkannI Anmerkungen zu Wirkungspfad Boden- Grundwasser Die Altablagerung verursachteeine Kontamination des Feftpottbaches, weshalbu. A. die Sanierungdurchgeführtwurde. Diese hat den Eintragvon Schadstoffenin den Bach unterbunden. Ein Eintragin den Grundwasserbereich in der Nähe der Altablagerung ist weiterhin nicht auszuschließen. Diesbezüglich wurden keine Sanierungsmaßnahmen vorgenommen. Von der Nutzungund Errichtungvon Brunnenanlagen, einschließlich der genehmigungsfreien, ist abzusehen bzw.sieist auszuschließen. Ein Nutzungsausschlusswird vermutlich über das Landeswassergesetz bzw. der Wassersatzung der GemeindeLeopoldshöhe möglichsein.Diesist zu prüfen. Anlage: KartemitFestlegung derBaugrenze fürdie13.Anderung desB-Planes demRohe" Nr.04/05,,Auf als Arbeitsergebnis