Beschlussvorlage (BP 28.13 Kaster Begründung zum Satzungsbeschluss)

Bebauungsplan Nr. 28, 13. vereinf. Änderung -Kaster- Bedburg Kaster Begründung (Stand: 17.02.2014) Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 28, 13. Änderung Begründung Der 13. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 -Kaster- wird gemäß § 9 Abs. 8 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI. I. S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. Juni 2013 (BGBI. I. S. 1548), folgende Begründung beigegeben: INHALTSVERZEICHNIS 1. Städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 1.2 1.3 1.4 Beschreibung des Plangebietes Übergeordnete Planungen Bebauungsplan Nr. 28 Planverfahren 2. Ziel und Zweck der Planung 3. Inhalte der Planung 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Höchstzahl der Wohnungen Stellplätze und Garagen Erschließung Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 4. Umweltbelange 4.1 4.2 4.3 4.4 Immissionsschutz Boden- und Wasserschutz Artenschutz Ausgleichsmaßnahmen 5. Kosten 6. Städtebauliche Kennwerte 2 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 28, 13. Änderung 1. Städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Begründung Der Geltungsbereich der 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 28 liegt im Ortsteil Bedburg-Kaster und umfasst das Flurstück 1620, Flur 5, Gemarkung Kaster. Der Geltungsbereich wird im Osten von der JosefSchnitzler-Straße, im Süden von einem Wirtschaftsweg, der im östlichen Abschnitt auf einer Länge von 20m als Fuß- und Radweg fortgeführt wird, im Westen ebenfalls von einem Wirtschaftsweg und im Norden von dem Flurstück 1622 begrenzt. Die Größe des Änderungsbereiches beträgt ca. 1.265 m². Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches der 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 ist der Planzeichnung zu entnehmen. Die unmittelbar an den Geltungsbereich angrenzende Bebauung wurde entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 28 realisiert. So wurden entlang der Josef-Schnitzler-Straße und in nördlicher Verlängerung entlang des Kirchplatzes vorrangig ein- bis zweigeschossige Einzelhäuser und zwei Doppelhäuser jeweils in straßenparalleler Traufständigkeit errichtet. Entlang der Jahnstraße befinden sich insgesamt 5 nicht störende Gewerbe- oder Nebenerwerbsbetriebe mit Vorderhaus entlang der Jahnstraße und rückwärtigen Hallen. Die Hallen sind jeweils auf der Rückseite an dem hier gelegenen Wirtschaftsweg zwischen Pannengasse und Josef-Schnitzler-Straße angebunden. Auf der dem Plangebiet gegenüberliegenden Seite der Josef-SchnitzlerStraße wurde eine straßenparallele öffentliche Grünfläche ausgeführt, in die gemäß späterer Bebauungsplanänderung eine Hausgruppe aus insgesamt 9 giebelständigen Gebäuden integriert wurde. Westlich des Plangebietes schließen sich Flächen für die Landwirtschaft an, die ackerbaulich genutzt werden. Die Fläche der 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 liegt im Einzugsbereich des Versorgungszentrums Bedburg-Kaster und weist sowohl zu Naherholungsflächen als auch zu den Infrastruktureinrichtungen eine gute Lage auf. 1.2 Übergeordnete Planungen Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln weist den Geltungsbereich für die 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus. Gemäß Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg liegt das Änderungsgebiet innerhalb Gemischter Bauflächen. Im Übergang zu den westlich gelegenen Flächen für die Landwirtschaft wird eine ca. 15m breite öffentliche Grünfläche zur Ortsrandeingrünung dargestellt. 1.3 Bebauungsplan Nr. 28 Die heutigen Ortsteile Kaster und Königshoven-Neu wurden ursprünglich als Umsiedlungsstandorte konzipiert. Der Bebauungsplan folgte dem städtebaulichen Ziel, innerhalb des Plangebietes eine den Altorten entsprechende Nutzungsvielfalt anzubieten. Deshalb wurden folgerichtig 3 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 28, 13. Änderung Begründung am Westrand zwischen Allgemeinen Wohngebieten und Flächen für die Landwirtschaft Dorfgebiete festgesetzt, die neben dem Wohnen auch Handwerksbetriebe und Nebenerwerbsstellen zulassen. Voraussetzung für die Möglichkeit der Ansiedlung dieser flächenintensiven Nutzungen sind Grundstückstiefen bis zu 50m wie im Bereich der Josef-SchnitzlerStraße und entsprechende überbaubare Flächen. Im Geltungsbereich der 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 wurde im Bebauungsplan Nr. 28 / 2. Änderung eine überbaubare Fläche von 30m Tiefe mit einem 7m breiten Vorgartenbereich festgesetzt. Bis zu einer Tiefe von 14m kann das Baufenster maximal zweigeschossig, ansonsten maximal eingeschossig in offener Bauweise mit Flachdach bebaut werden. Als Maß der Nutzung wurden eine maximale Grundflächenzahl von 0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,8 festgesetzt. 1.4 Planverfahren Der Stadtentwicklungsausschuss hat am 29.01.2013 den Aufstellungsbeschluss für die 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 -Kasterbeschlossen. Da durch die beabsichtigte Änderung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann gemäß § 13 (1) BauGB das vereinfachte Verfahren angewendet werden. Das vereinfachte Verfahren setzt voraus, dass die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete vorliegen. Beide vorgenannten Bedingungen werden durch die 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 28 erfüllt. Im vereinfachten Verfahren wird auf die Umweltprüfung gemäß § 2 (4) BauGB, auf den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB und auf die zusammenfassende Erklärung verzichtet. Des Weiteren kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 (1) und § 4 (1) BauGB abgesehen werden. 2. Ziel und Zweck der Planung Durch die 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 28 soll die zusätzliche Bebaubarkeit mit einem Einfamilienhaus im rückwärtigen Bereich des heutigen Flurstücks 1620, Flur 5 zugelassen werden. Die Möglichkeit ergibt sich aus der Lage an einem Wirtschaftsweg, der zur Erschließung herangezogen werden kann und aus der sehr hohen Tiefe des Grundstücks. Die überbaubaren Flächen sollen bezüglich der Art und des Maßes der Nutzung den Festsetzungen des Ursprungsplans im Bereich der Josef-Schnitzler-Straße entsprechen. Die zukünftige Bebauung soll sich in das städtebauliche Erscheinungsbild einfügen. Die Ausweisung zusätzlicher überbaubarer Flächen in zentraler Lage entspricht dem städtebaulichen Ziel, Flächen innerhalb des Innenbereichs nachverdichteten und durch Verkleinerung der Grundstücke einer baulichen und sozial verträglichen Nutzung zuzuführen. 4 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 28, 13. Änderung 3. Inhalte der Planung 3.1 Art der baulichen Nutzung Begründung Die Bauflächen werden entsprechend dem Ursprungsplan als Dorfgebiet festgesetzt, um weiterhin eine einheitliche Nutzungsart im Bereich der unteren Josef-Schnitzler-Straße zu gewährleisten. Die Beibehaltung der Gebietsausweisung Dorfgebiet dient auch der Planungssicherheit der südlich angrenzenden Betriebsflächen. Gemäß § 1 (5) BauNVO werden die allgemein zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen, weil sie in das kleinteilig strukturierte Gebiet an der Josef-Schnitzler-Straße gestalterisch und funktional nicht zu integrieren sind. Die Hauptnutzung ‚Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe‘ wird dahingehend eingeschränkt, dass wie im Ursprungsplan Betriebe mit Intensivtierhaltung ausgeschlossen werden. Damit soll eine Geruchsbeeinträchtigung von Wohnbebauungen verhindert werden. 3.2 Maß der baulichen Nutzung Für das Dorfgebiet wird gemäß dem Ziel, ein homogenes städtebauliches Erscheinungsbild zu schaffen, die Grundflächenzahl mit maximal 0,4 und die Geschossflächenzahl mit maximal 0,8 festgesetzt. Diese Werte entsprechen dem Ursprungsplan. Die gemäß § 19 (4) BauNVO mögliche Überschreitung der maximal überbaubaren Grundfläche durch Garagen, Stellplätze, Zuwegungen und Nebenanlagen wird nicht eingeschränkt. Die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse im östlichen Baufenster an der Josef-Schnitzler-Straße entspricht ebenfalls dem Ursprungsplan. Hier ist für die unmittelbar straßenbegleitende Bebauung eine Zweigeschossigkeit, für die rückwärtigen Anbauten lediglich eine Eingeschossigkeit vorgesehen. Zusätzlich werden die maximalen Anbauhöhen der baulichen Anlagen durch die Festsetzung der Trauf- und Firsthöhen bestimmt. Im Bereich des östlichen Baufensters werden für das zweigeschossige Hauptgebäude eine Traufhöhe von 6,00m und eine Firsthöhe von 10,00m festgesetzt. Diese Werte ermöglichen eine zweigeschossige Bebauung unterhalb des Dachgeschosses. Damit soll im Bereich der Grünanlage an der Josef-Schnitzler-Straße eine adäquate räumliche Begrenzung auf der Westseite der Straße geschaffen werden. Für das westliche Baufenster wird eine maximale Zweigeschossigkeit normiert, um hier für ein relativ kleines Baufenster eine der Grundstücksgröße entsprechende Wohnfläche zu ermöglichen. Eine Zweigeschossigkeit an diesem Standort erscheint auch deswegen gerechtfertigt weil das Gebäude zukünftig als Abschluss der westlichen Bebauung an der unteren Josef-Schnitzler-Straße bzw. am Kirchplatz dient. Diese Funktion erfüllten bisher die Betriebshallen an der Jahnstraße. Die festgesetzte maximale Traufhöhe entspricht der Höhe des eingeschossigen Anbaus des östlichen Baufensters. Daraus folgt, dass das zweite Vollgeschoss lediglich mit entsprechendem Drempel innerhalb des Dachgeschosses realisiert werden kann. 5 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 28, 13. Änderung Begründung Bezugspunkt aller Höhenfestsetzungen ist die Höhe 84,55m über NHN. Diese Höhe entspricht der Mitte der Grenze des Flurstücks 1620 zur Verkehrsfläche der Josef-Schnitzler-Straße. 3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Gegenüber dem Ursprungsplan wird die allgemein zulässige offene Bauweise auf Einzel- und Doppelhäuser beschränkt. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass im Bereich der westlichen JosefSchnitzler-Straße bzw. am Kirchplatz trotz offener Bauweise keine Hausgruppen realisiert wurden und somit die Festsetzung von Einzelund Doppelhäusern dem heutigen Bestand entspricht. Die überbaubaren Flächen werden im Bereich des östlichen Baufensters auf eine Tiefe von 18,50m anstelle von 30,00m wie im Ursprungsplan reduziert, um im rückwärtigen Grundstücksbereich ein separates Baufenster ausweisen zu können. Durch die Reduzierung der eingeschossig überbaubaren Flächen wird zudem gewährleistet, dass die festgesetzten Geschossflächen der Planänderung und des Ursprungsplans nahezu identisch sind. Die Tiefe der überbaubaren Flächen für das zweigeschossige Hauptgebäude entspricht mit 14,00m dem Ursprungsplan. Des Weiteren wird der 2,00m tiefe Rücksprung der vorderen Baugrenze begradigt, um im Bereich der Josef-Schnitzler-Straße ein homogenes Erscheinungsbild zu gewährleisten. Das rückwärtige Baufenster wird in einem Abstand von 3,00m zum südlich gelegenen Wirtschaftsweg und in einem Abstand von 6,00m zum westlich angrenzenden Wirtschaftsweg platziert. Für dieses Baufenster wird Richtung Westen und Richtung Norden eine Überschreitungsmöglichkeit um 2,00m für Terrassenüberdachungen und verglaste Wintergärten zugelassen. Damit soll eine den aktuellen Wohnwünschen gerecht werdende Gartennutzung ermöglicht werden. 3.4 Höchstzahl der Wohnungen Zur Sicherstellung einer geringen Bewohnerdichte wird die Zahl der Wohnungen je Wohngebäude auf maximal zwei beschränkt. Diese Festsetzung verhindert eine übermäßige Verdichtung innerhalb des Änderungsbereichs und vermeidet ein erhöhtes Verkehrsaufkommen und einen daraus resultierenden Stellplatz- und Parkplatzbedarf. 3.5 Stellplätze und Garagen Die Unterbringung des ruhenden privaten Verkehrs erfolgt grundsätzlich auf den Privatgrundstücken auf den dafür vorgesehenen Flächen innerhalb der Baufenster oder im Bereich der seitlichen Verlängerungen der vorderen und hinteren Baugrenzen bis zur seitlichen Grundstücksgrenze. Für das rückwärtige Baufenster wird davon ausgegangen, dass hier ein eigenständiges Baugrundstück geschaffen wird. Damit sollen zur Unterstützung der Durchgrünung und der Wohnruhe Garagen, überdachte und nicht überdachte Stellplätze auf den rückwärtigen Grundstücksteilen ausgeschlossen werden. 6 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 28, 13. Änderung Begründung Die Tiefe der Garagen- und der Carportzufahrten muss ab der Straßenbegrenzungslinie mindestens 5,00m betragen. Dieser Abstand ermöglicht das Warten vor der sich öffnenden Garagen auf privater Fläche oder auch das Abstellen eines weiteren PkW. 3.6 Erschließung Die Erschließung des rückwärtigen Baufensters soll wie die Erschließung der Betriebshallen über den 6,00m breiten Wirtschaftsweg von der Pannengasse aus erfolgen. Der vorhandene ca. 3,00m breite Fuß- und Radweg in Verlängerung dieses Wirtschaftsweges bis zur JosefSchnitzler-Straße bleibt in der heutigen Ausbaubreite und Funktion erhalten. 3.7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Die verträgliche Einbindung in die stadträumliche Struktur soll über die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen sichergestellt und durch die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ergänzt werden. Dabei dienen die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen insbesondere dem Ziel, Verunstaltungen im städtebaulichen Maßstab zu minimieren und ein homogenes Erscheinungsbild zu schaffen. Die Homogenität soll dabei vorrangig über die weithin sichtbare Dachform und Dachgestalt hergestellt werden. So werden für die Baufenster mit maximal zwei Vollgeschossen nur Satteldächer zugelassen. Die Dachneigung wird entsprechend der Geschossigkeit differenziert. Zur Aufrechterhaltung einer einheitlichen Gebäudeausrichtung wird an der Josef-Schnitzler-Straße die Traufrichtung vorgegeben. Die möglichen Dachaufbauten werden begrenzt. Im Bereich der maximalen Eingeschossigkeit werden wie im Ursprungsplan nur Flachdächer zugelassen. Zur Vereinheitlichung der Grundstückseinfriedungen und zur Unterstützung des grüngeprägten Charakters sind zur Josef-Schnitzler-Straße wie im Ursprungsplan Vorgartenflächen mit Rasenkantensteinen in maximal 10 cm Höhe über den angrenzenden Verkehrsflächen einzufrieden. Für Grundstückseinfriedungen zu den Wirtschaftswegen sind nur Heckenpflanzungen oder offene Zaunkonstruktionen zulässig. 4. Umweltbelange 4.1 Immissionsschutz Gemäß Verkehrsuntersuchung im Rahmen der Erstellung des Bebauungsplans Nr. 30a ‚Am Mühlenkreuz‘, IVV-Ingenieurgruppe für Verkehrswesen und Verfahrensentwicklung Aachen, Januar 2009, ist in der unteren Josef-Schnitzler-Straße von einem durchschnittlichen Verkehrsaufkommen von ca. 780 Kfz/DTV auszugehen. Gemäß DIN 18005 ‚Schallschutz im Städtebau‘ betragen die schalltechnischen Orientierungswerte für ein Dorfgebiet tags 60 dB und nachts 50 dB. Aufgrund des geringen Verkehrsaufkommens ist davon auszugehen, dass keine Lärmschutzmaßnahmen notwendig werden, die den Lärmpegelbereich 2 überschreiten. Dieser wird jedoch bereits durch die notwendige Wärmedämmung erzielt. 7 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 28, 13. Änderung Begründung Die unmittelbare Nachbarschaft von Gewerbebetrieben und Wohngebäuden entspricht dem Gebietscharakter von Dorfgebieten. Da innerhalb der 13. Änderung die überbaubaren Flächen in der Summe reduziert werden, ist nicht davon auszugehen, dass das separate Baufenster für ein eventuelles Wohngebäude zu zusätzlichen Anforderungen aus Gründen des Immissionsschutzes zu Lasten der Betriebe an der Jahnstraße führen könnte. Die Nachbarschaft zu landwirtschaftlichen Flächen entspricht dem Wesen eines Dorfgebietes. Insofern ist das Heranrücken des westlichen Baufensters an die westlich gelegenen Flächen für die Landwirtschaft zwar mit Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch durch Geruchsimmissionen insbesondere in der Düngungszeit verbunden. Diese Auswirkungen sind aber aufgrund des Standortes und des festgesetzten Baugebiets zu erwarten. 4.2 Boden- und Wasserschutz Durch Sümpfungsmaßnahmen im Rahmen des Braunkohle-Tagebaus liegt der derzeitige Grundwasserspiegel unterhalb des natürlichen Grundwasserspiegels. Um eine dauerhafte Vernässung der Gebäude im Raum Bedburg zu vermeiden, soll der Grundwasserstand langfristig voraussichtlich unter dem natürlichen Grundwasserstand gehalten werden. Trotzdem wird darauf hingewiesen, dass im Gründungsbereich besondere bauliche Maßnahmen zur Bauwerksabdichtung erforderlich sind. Aufgrund der Beibehaltung der Grundflächenzahl von 0,4 gemäß Ursprungsplan wird die Gesamtdichte innerhalb des Plangebietes nicht erhöht. Die überbaubaren Flächen werden gegenüber dem Ursprungsplan um ca. 97m² reduziert, so dass insgesamt von einer Verringerung der Versiegelung ausgegangen werden kann. 4.3 Artenschutz Da die Dichte innerhalb des Geltungsbereiches der 13. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 28 nicht erhöht wird, werden keine zusätzlichen Flächen versiegelt. Somit werden durch die 13. Änderung keine zusätzlichen Eingriffe in den Naturhaushalt vorbereitet, die ausgleichsrelevant sind. 5. Kosten Aufgrund der bereits bestehenden Verkehrsflächen entstehen aus der 13. Bebauungsplanänderung keine Folgekosten für die Stadt Bedburg. 6. Städtebauliche Kennwerte Plangebiet ● Dorfgebiet davon überbaubare Flächen 1.265 m² 1.265 m² 564 m² 100,0 % 100,0 % 8