Daten
Kommune
Wesseling
Größe
23 kB
Erstellt
24.06.10, 10:02
Aktualisiert
24.06.10, 10:02
Stichworte
Inhalt der Datei
Sitzungsvorlage Nr.:
44/2006
Federführender Bereich
Beteiligte Bereiche
Stadtplanung
Vorlage für
Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz
Betrifft:
(ggf. Anlagen bezeichnen)
Bebauungsplan Nr. 1/ 109 „Gewerbegebiet Rheinbogen“
hier: Beschluss über die Aufstellung gemäß §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB
Namenszeichen des federführenden Bereichs
Leiter/in
Datum
Sachbearbeiter/in
23.02.2006
Namenszeichen
Beteiligte Bereiche
Bearbeitungsvermerk
TUIV 08/1998
Fachdezernent
Kämmerer
Bürgermeister
STADT WESSELING
Vorlagen-Nr.: 44/2006
Der Bürgermeister
Sachbearbeiter/in:
Datum:
Ursula Schneider
23.02.2006
X
öffentlich
nichtöffentlich
Beratungsfolge:
Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz
Betreff:
Bebauungsplan Nr. 1/ 109 „Gewerbegebiet Rheinbogen“
hier: Beschluss über die Aufstellung gemäß §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB
Beschlussentwurf:
Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 109 „Gewerbegebiet Rheinbogen“ gemäß den §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB.
TUIV 08/1998
.....
.....
.....
.....
Sachdarstellung:
1. Problem
Der diesem Beschluss zu Grunde liegende Geltungsbereich für die Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 1/ 109 „Gewerbegebiet Rheinbogen“ umfasst eine insgesamt ca. 18 ha große Fläche zwischen
Ahrstraße, Schwarzwaldstraße, Moselstraße, dem „Norton- Gelände“ und der Willy- Brandt- Straße;
es handelt sich überwiegend um gewerbliche Bauflächen des „Gewerbegebietes Rheinbogen“ (ca. 15
ha).
Das Plangebiet Nr. 1/ 109 „Gewerbegebiet Rheinbogen“ sowie das nördlich anschließende „NortonGelände“ (vgl. Beschlussvorlage 45/ 2006) waren seit Anfang der 70-iger Jahre bereits mehrfach Gegenstand der Bauleitplanung:
-
Der am 19.11.1974 in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 1/ 76 „Norton- Betriebsgelände“ hat
erst-mals das Planungsrecht für die Entwicklung eines Industrie- und Gewerbegebietes zwischen
Kronenweg und Ahrstraße geschaffen. Zudem hat dieser Bebauungsplan immissionsschutzrechtliche Textfestsetzungen enthalten, die dem damaligen Stand des Immissionsschutzes entsprochen haben. Die Festsetzungen sind bis Anfang der 90-iger Jahre nicht ausgenutzt worden; weder sind die gewerblich- industriellen Flächen bebaut noch die Erschließungsstraßen hergestellt
worden.
-
Die Stadt Wesseling hat in Anbetracht der Betriebseinstellung auf dem „Norton- Gelände“ 1992
das Verfahren zur Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 76 „In der Maar“ eingeleitet, um
eine städtebaulich geordnete Entwicklung des Plangebietes gemäß § 1 (3) BauGB zu ermöglichen.
Der Bebauungsplan Nr. 1/ 76 „In der Maar“ umfasst den gleichen Geltungsbereich wie der Bebauungsplan Nr. 1/ 76 „Norton- Gelände“ und ist mit Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt
Wesseling am 25.06.1997 in Kraft getreten; der Bebauungsplan Nr. 1/ 76 „Norton- Gelände“ ist
damit am 25.06.1997 außer Kraft getreten.
Der Bebauungsplan Nr. 1/ 76 „In der Maar“ hat, auf der Grundlage eines ambitionierten Bebauungskonzeptes, das Planungsrecht für die Entwicklung eines Industrie- und Gewerbegebietes
sowie einer öffentlichen Verkehrsanbindung an die Ahrstraße geschaffen. Die hohen Anforderungen des Immissionsschutzes auf Grund der angrenzenden Wohnnutzung sind durch die Festsetzung gegliederter Gewerbe-/ Industriegebiete (gemäß Abstandsliste 1990 NRW) berücksichtigt
worden.
Zur Umsetzung der städtebaulichen Ziele der Stadt Wesseling sind Nutzungen, die mit diesen
Zielen nicht vereinbar sind, in ihrer Zulässigkeit eingeschränkt bzw. ausgeschlossen worden.
Neben dem Ausschluss von Vergnügungsstätten ist durch textliche Festsetzung geregelt, dass in
den Gewerbe-/ Industriegebieten Einzelhandelsbetriebe und sonstige Betriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher nicht zulässig sind; ausgenommen davon sind Handwerksbetriebe, wenn das angebotene Sortiment aus eigener Herstellung stammt und der Betrieb
immissionsbedingt typischerweise nur in einem Industrie-/ Gewerbegebiet zulässig ist.
-
Der Bebauungsplan Nr. 1/ 76 „In der Maar“ ist für den Teilbereich des „Gewerbegebietes Rheinbogen“ 2002 geändert worden; die 1. Änderung ist mit Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt
Wesseling am 27.02.2002 für den Geltungsbereich des „Gewerbegebietes Rheinbogen“ in Kraft
getreten. Mit der 1. Änderung sind für bestimmte Gewerbegebiete am „Eingangsbereich zum
Rheinbogen“ planungsrechtliche Regelungen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit
Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher (maximal 700 qm Verkaufsfläche) zur Ergänzung des zentralen Versorgungsbereiches an der Westerwaldstraße geschaffen worden.
Seit Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 1/ 76 „In der Maar“ 1997 ist im Bereich des „Gewerbegebietes Rheinbogen“ die Vorgebirgsstraße einschließlich des Kreisverkehrs zur Ahrstraße als öffentliche Verkehrserschließung hergestellt worden.
Die Gewerbeflächen im „Gewerbegebiet Rheinbogen“ werden heute zu etwa 50 % durch neu angesiedelte Gewerbebetriebe genutzt; die derzeit noch verfügbaren Flächenpotenziale befinden sich teils
im Eigentum eines Privaten, teils im Eigentum der Stadt Wesseling und werden gemeinsam vermarktet.
TUIV 08/1998
Das dem Bebauungsplan Nr. 1/ 76 „In der Maar“ von 1997 sowie seiner 1. Änderung für den Bereich
des „Gewerbegebietes Rheinbogen“ von 2002 zu Grunde liegende Bebauungskonzept hat sich im
Hinblick auf die angestrebte flexible Erschließbarkeit und Ausnutzbarkeit der gewerblichen Bauflächen
nicht in jeder Hinsicht bewährt.
Insbesondere die Grundstückstiefen beiderseits der Vorgebirgsstraße haben sich teilweise als
schwierig erwiesen, da sie zum einen zu relativ großen Baugrundstücken führen; zum anderen sind
diese Baugrundstücke oft nur mit ihrer „Schmalseite“ an die öffentliche Verkehrsfläche angebunden,
was zu Einschränkungen der Bebaubarkeit führen kann.
Daraus lässt sich für die Stadt Wesseling Handlungsbedarf zur Überprüfung des Planungskonzeptes
sowie zur Überarbeitung der Bebauungsplanung für das „Gewerbegebiet Rheinbogen“ gemäß § 1 (3)
BauGB ableiten, um eine optimierte städtebauliche Entwicklung zu ermöglichen.
Zudem trägt die Stadt Wesseling mit der Überplanung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 76 „In der Maar“
von 1997 (und der 1. Änderung von 2002) sowie der Einleitung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 109 „Gewerbegebiet Rheinbogen“ dem Planungserfordernis gemäß § 1 (3) BauGB zur Sicherung ihrer Ziele
für die räumlich- funktional sinnvolle Entwicklung/ Zentrenentwicklung innerhalb des Stadtgebietes
sowie zur Sicherung ihrer Ziele für eine räumlich- funktional geordnete Entwicklung von Industrie-/
Gewerbestandorten, im Hinblick auf den Einzelhandel, Rechnung.
Wesentliches Ziel der Stadtentwicklung ist die funktionale Stärkung und Attraktivierung der Wesselinger Innenstadt als ein Einkaufs-, Dienstleistungs- und Arbeitsstandort, der den Anforderungen an die
funktionale Vielfalt und Versorgungsqualität eines Mittelzentrums gerecht werden kann.
Diese Zielsetzung wird zum einen weiter verfolgt, indem das aus dem Städtebaulichen Wettbewerb
2001/ 2002 abgeleitete Gesamtkonzept für die Innenstadt Wesseling (:innenstadtperspektive) schrittweise in konkrete Bau- und Gestaltungsmaßnahmen umgesetzt wird (z.B. Platz am Rheinforum, Umgestaltung Fußgängerzone).
Zum anderen hat die Stadt Wesseling die Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes beauftragt, das
als Grundlage für die räumlich- funktionale Entwicklung/ Zentrenentwicklung innerhalb des Stadtgebietes sowie für Strategien zur räumlichen Lenkung bzw. planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet Wesseling herangezogen werden soll.
In Anbetracht der aktuellen Rechtsprechung der Verwaltungs-/ Oberverwaltungsgerichte, u.a. OVG
NRW, ist die Erarbeitung von Bebauungsplänen auf der Grundlage eines fachlich fundierten Einzelhandelskonzeptes eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass die jeweiligen Bebauungspläne ihre
Funktion als räumlich- inhaltliches Steuerungsinstrument, mit differenzierten und rechtssicheren Regelungen zur Zulässigkeit bzw. Einschränkung von Einzelhandelsnutzungen wahrnehmen können.
Aus Sicht der Stadt Wesseling ergibt sich die Erforderlichkeit der Überprüfung und Überplanung des
Bebauungsplanes Nr. 1/ 76 „In der Maar“ von 1997 (und der 1. Änderung von 2002) zudem auf Grund
eines Urteils des Verwaltungsgerichts Köln vom 21.11.2005.
In diesem verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist die Stadt Wesseling verpflichtet worden, ihren ablehnenden Vorbescheid für ein Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/ 76 „In
der Maar“, auf dem „Norton- Gelände“, aufzuheben und den beantragten Bauvorbescheid für die
Errichtung eines Einzelhandelsbetriebes mit 699 qm Verkaufsfläche (zum Verkauf von Waren aller Art
einschließlich Lebensmittel, ohne Sortimentsbeschränkung) und 179 Stellplätzen auf dem Grundstück
der Klägerin (und Eigentümerin des „Norton- Geländes“) zu erteilen.
Nach dem Urteil des VG Köln kann der Bebauungsplan Nr. 1/ 76 „In der Maar“ (in Kraft getreten 1997)
„nicht als planungsrechtliche Beurteilungsgrundlage herangezogen werden, da er an materiellen Mängeln leidet, die zu seiner (Gesamt-) Nichtigkeit führen“.
Der zur Nichtigkeit führende Mangel ist nach Auffassung des VG Köln „darin begründet, dass die textliche Festsetzung zur „Unzulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit Verkaufsflächen für den VerTUIV 08/1998
kauf an letzte Verbraucher in den Gewerbe-/ Industriegebieten“ in den Planaufstellungsvorgängen
nicht in abwägungsfehlerfreier Weise begründet worden ist“.
Die vorgenannte textliche Festsetzung ist ebenfalls Bestandteil des Bebauungsplanes Nr. 1/ 76 „In der
Maar - 1. Änderung“ für einen Teilbereich des „Gewerbegebietes Rheinbogen“; hieraus ergibt sich die
Erforderlichkeit zur Überplanung auch für die 2002 in Kraft getretene 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 76 „In der Maar“.
Ein „Wiederaufleben“ des von 1974 bis 1996 verbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1/ 76 „Norton- Gelände“ und dessen Heranziehen als planungsrechtliche Beurteilungsgrundlage für das beantragte
streitige Vorhaben „Einzelhandelsbetrieb mit 699 qm Verkaufsfläche und 179 Stellplätzen“ scheidet
ebenfalls aus, da die immissionsbezogenen Textfestsetzungen (nach dem damaligen Stand des Immissionsschutzes) nicht geeignet sind, die erforderliche Konfliktbewältigung im Rahmen der Bauleitplanung zu leisten; auch dieser Bebauungsplan ist deshalb als unwirksam zu betrachten.
In Folge dessen ist die Stadt Wesseling nach dem Urteil des VG Köln verpflichtet, „das beantragte
Vorhaben auf der planungsrechtlichen Grundlage des § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile/ Innenbereich) zu beurteilen“.
Das VG Köln hat in seinem Urteil von 21.11.2005 entschieden, „dass das beantragte Einzelhandelsvorhaben mit 699 qm Verkaufsfläche und 179 Stellplätzen gemäß § 34 (1) BauGB (Einfügung) planungsrechtlich zulässig ist“ und die Stadt Wesseling verpflichtet, den beantragten Vorbescheid nach §
34 BauGB zu erteilen.
Obgleich es sich um eine Inzidentklage mit Wirkung nur für dieses Klageverfahren handelt, ist die
Stadt Wesseling nunmehr in Erkenntnis dieser rechtlichen Einschätzung gehalten, das bisherige Planungsrecht im Hinblick auf die möglichen Auswirkungen dieses Urteils auf die Ziele der Stadtentwicklung Wesseling zu überprüfen und geeignete Maßnahmen zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung für die Plangeltungsbereiche der Bebauungspläne Nr. 1/ 76 von 1974, 1997 und
2002 (1. Änderung) einzuleiten.
2. Lösung
Im Ergebnis der vorgenannten Ausführungen zum „Gewerbegebiet Rheinbogen“, zu den Zielen der
Stadt Wesseling im Hinblick auf die gesamtstädtische Entwicklung/ Zentrenentwicklung sowie zur
gebotenen Schaffung von Rechtsklarheit und Rechtssicherheit für die Plangeltungsbereiche der Bebauungspläne Nr. 1/ 76 („Norton- Gelände“ von 1974, „In der Maar“ von 1997, 1. Änderung „In der
Maar“ von 2002) liegen die Voraussetzungen zur Einleitung eines Planverfahrens für den Bebauungsplan Nr. 1/ 109 „Gewerbegebiet Rheinbogen“ gemäß § 1 (3) BauGB vor.
Die bauliche Entwicklung des „Gewerbegebietes Rheinbogen“ nach den Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben im Innenbereich) ist einer wirksamen planerischen
und planungsrechtlichen Steuerung nicht zugänglich.
Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB ist eben nicht unter Berücksichtigung der Ziele der Stadtentwicklung der Stadt Wesseling zu beurteilen, sondern lediglich anhand
der maßgeblichen Kriterien der „Einfügung eines Vorhabens in die Eigenart der näheren Umgebung“
(u.a. nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche).
Auf Grundlage des § 34 BauGB ist weder eine Optimierung der städtebaulichen Konzeption noch eine
wirksame Steuerung der Einzelhandelsentwicklung möglich; künftig wäre eine Ansiedlung zentrenrelevanter Warensortimente innerhalb des „Gewerbegebietes Rheinbogen“ nicht zu steuern bzw. nicht
zu verhindern.
Dies würde jedoch die städtebaulichen Fehlentwicklungen und Auswirkungen im Sinne des § 11 (3)
BauNVO für die zentralen Versorgungsbereiche - Innenstadt und integrierte Nahversorgungsbereiche
TUIV 08/1998
entsprechend Einzelhandelsgutachten - erheblich verschärfen und den Zielen der Stadtentwicklung
entgegen stehen.
Ziele der Stadtentwicklung Wesseling sowie Ziele der Bauleitplanung für das Plangebiet „Gewerbegebiet Rheinbogen“ sind:
-
-
die Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelszentralität der Innenstadt sowie die Erhaltung der
vorhandenen integrierten Nahversorgungsstrukturen;
die Vermeidung weiterer städtebaulicher Fehlentwicklungen innerhalb des Stadtgebietes Wesseling im Sinne des § 11 (3) BauNVO mit nachteiligen Auswirkungen für die zentralen Versorgungsbereiche - Innenstadt und integrierte Nahversorgungsbereiche entsprechend Einzelhandelsgutachten - durch eine differenzierte räumlich- inhaltliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung;
die Regelung und Optimierung städtebaulich sinnvoller Nutzungs- und Erschließungsmöglichkeiten
für die gewerblichen Bauflächenpotenziale;
die Regelung einer sinnvollen Nutzungsgliederung des Plangebietes unter Berücksichtigung der
hohen Anforderungen des Immissionsschutzes auf Grund der angrenzenden Wohnnutzung.
Das Planverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 109 „Gewerbegebiet Rheinbogen“ soll
mit dem vorliegenden Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB eingeleitet werden.
Das Erfordernis zur Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Plangebiet „Norton- Gelände“ im Sinne des § 1 (3) BauGB lässt sich aus den Ausführungen in Kapitel 1 und 2 ebenfalls ableiten (vgl. Beschlussvorlage 45/ 2006, Bebauungsplan Nr. 1/ 110).
3. Alternativen
Keine
4. Finanzielle Auswirkungen
Keine
Anlage:
Geltungsbereich des Plangebietes Nr. 1/ 109 „Gewerbegebiet Rheinbogen“ - Aufstellungsbeschluss
TUIV 08/1998