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Kommune
Wesseling
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24.06.10, 10:02
Aktualisiert
24.06.10, 10:02
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9330
06.12.2005
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I.
1.
Planungsrechtliche Festsetzungen
Art der baulichen Nutzung
(gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1-15 BauNVO)
a)
Es wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.
b)
In dem Allgemeinen Wohngebiet sind nur zulässig die folgenden Nutzungen nach § 4 Abs.
2 Nrn. 1 und 3 sowie § 13 BauNVO:
•
•
•
2.
Wohngebäude,
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
Räume
für
die
Berufsausübung
freiberuflich
Tätiger
und
solcher
Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Weise ausüben.
Bauweise / Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
In der festgesetzten abweichenden Bauweise sind die Gebäude als Einzelhäuser mit
seitlichem Grenzabstand zu errichten, wobei die Länge der Gebäude bis max. 70 m
zulässig ist, soweit die festgesetzten Baugrenzen dem nicht entgegen stehen.
3.
Maß der baulichen Nutzung
(gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
(Siehe Nutzungsschablonen)
a)
Die festgesetzte zulässige Grundfläche (GRZ 0,6) nach § 19 Abs. 2 BauNVO darf
durch untergeordnete Nebenanlagen i.S.v. § 14 BauNVO sowie durch Stellplätze und
Garagen nicht weiter überschritten werden (§ 19 Abs. 4 BauNVO).
b)
Garagengeschosse oder ihre Baumasse sind in sonst anders genutzten Gebäuden gemäß
§ 21a Abs. 1 BauNVO auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse nicht anzurechnen.
c)
Als Bezugshöhe für die Bemessung der Abstandflächen zwischen den aufgehenden
Wänden der Einzelhäuser am Friedensweg ist die Oberkante des geplanten Geländes
anzusehen. Diese Höhe wird mit 50,65 m ü. NN festgesetzt. Von dieser Höhe kann um bis
zu +/- 30 cm abgewichen werden.
4.
Anforderungen an den Schallschutz
(gem. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
An den in der Planzeichnung als „Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum
Schutz
vor
schädlichen
Umwelteinwirkungen
im
Sinne
des
BundesImmissionsschutzgesetzes“ gekennzeichneten Baugrenzen sind an den entsprechenden
Fassaden der Gebäude Luftschalldämmungen dergestalt durchzuführen, dass
schalltechnische Nachweise zum Schutz gegen Außenlärm gemäß der DIN 4109
„Schallschutz im Hochbau, Anforderungen und Nachweise“ in Verbindung mit der VDIRichtlinie 2719 „Schalldämmung von Fenstern und Zusatzeinrichtungen“ geführt werden
können, und zwar bezogen auf den in der Planzeichnung zeichnerisch durch den Eintrag
einer römischen Ziffer bezeichneten Lärmpegelbereich sowie bezogen auf die Fassade an
der Seite der Gebäude, deren Lage jeweils durch eine Wellenlinie zusätzlich zeichnerisch
gekennzeichnet ist. Die in der Planzeichnung in einem rechteckigen Rahmen mit weißem
Feld eingetragene römische Ziffer entspricht dabei den Ziffern der Lärmpegelbereiche aus
der DIN 4109, Tabelle 8 „Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen“.
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Für Schlafräume und Kinderzimmer sind zusätzlich schallgedämmte Lüftungseinrichtungen
vorzusehen, die auch bei geschlossenen Fenstern eine ausreichende Belüftung gewährleisten.
5.
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft
(gem. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
i.V.m
Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
a)
Pflanzung von Hochstämmen
Auf den in der Planurkunde entsprechend festgesetzten Standorten sind hochstämmige
Laubbäume zu pflanzen. Die Baumstandorte können – sofern dies technische Gründe im
Zuge der Bauausführung bedingen – um bis zu 4,00 m verschoben werden.
b)
Anlage von Baumhecken
Entsprechend dem Planeintrag für Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen sind die zur Straße „Westring“ hin gelegenen Grünflächen mit
Gehölzpflanzungen abzupflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Diese sind ausschließlich
aus Laub-Bäumen II. Ordnung (10 % der Pflanzenanzahl) und Sträuchern (90 % der
Pflanzenanzahl) anzulegen.
Der Pflanzstreifen ist im Dreiecksverband mit mind. 1,00 m Reihen- und mind. 1,50 m
Pflanzabstand anzulegen.
c)
Wasserdurchlässige Befestigung von privaten Zufahrten und Verkehrsflächen
Private Zufahrten und private Verkehrsflächen sind mit wasserdurchlässigen
(versickerungsaktiven) Materialien zu befestigen (wie wassergebundene Decke,
Rasenfugenpflaster,
wasserdurchlässige
Pflaster
(z.B.
aus
Einkornbeton),
Rasengittersteine, Schotterrasen oder vergleichbare Materialien).
Alternativ ist die Ableitung des anfallenden Regenwassers „über die Schulter“ in die
seitlichen unbefestigten Rasenflächen zulässig.
II.
Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (§ 86 Abs. 1 BauO NRW i.V.m.
§ 9 Abs. 4 BauGB)
1.
Gestaltung der Außenanlagen
Einfriedungen
(mit
Ausnahme
von
notwendigen
Stützmauern
und
Sichtschutzeinzelelementen im Terrassenbereich) sind nur bis zu einer maximalen Höhe
von 1,50 m zulässig. Sie sind nur zulässig als lichtdurchlässige Drahtgeflecht-, Eisengitteroder Holzzäune oder als Laubhecken.
2.
Dachform / Dachneigung
Im Baugebiet sind nur geneigte Pultdächer (mind. 2° bis max. 15° Dachneigung) zulässig.
III.
1.
Hinweise
Umgang mit Niederschlagswasser
Das unbelastete Oberflächenwasser der Dachentwässerung kann gesammelt und als
Brauchwasser verwendet werden. Dabei sind die hygienischen Auflagen der
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Trinkwasserverordnung (TrinkwV2001) und des Infektionsschutzgesetzes (IfSG) zu
berücksichtigen.
2.
Schutz des Bodens
Beim Bau von Gebäuden bzw. Erschließungswegen ist eine Minimierung der Versiegelung
anzustreben.
3.
Bodendenkmale
Auf die §§ 15 und 16 DSchG NW wird hingewiesen: Beim Auftreten archäologischer
Bodenfunde oder Befunde ist die Gemeinde als Untere Denkmalbehörde oder das
Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Aussenstelle Nideggen, Zehnthofstrasse 45,
52385 Nideggen, Tel.: 02425/9039-0, Fax: 02425/9039-199, unverzüglich zu informieren.
Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des
Rheinischen Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten.
4.
Kampfmittelrückstände
Bei Auffinden von Bombenblindgängern oder sonstigen Kampfmitteln während der
Erdarbeiten sind aus Sicherheitsgründen die Arbeiten sofort einzustellen und die
nächstgelegene Polizeidienststelle / Feuerwehr oder direkt der Kampfmittelräumdienst der
Bezirksregierung Köln und die Stadt Wesseling, Bereich Bauaufsicht, zu verständigen.
5.
Altlasten
Sollten sich bei Tiefbauarbeiten oder im Rahmen sonstiger Arbeiten Hinweise auf
kleinräumige Verunreinigungen des Bodens ergeben, sind die Untere Wasser-,
Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde des Rhein-Erft-Kreises und die Stadt
Wesseling, Bereich Stadtplanung hiervon umgehend zu unterrichten.
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StadtWesseling
61/Stadtplanung
Verfahrensstand
Satzungsbeschluss
Begründung einschließlich Umweltbericht zum
Vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VEP) Nr. 1/105
„Westring / Friedensweg“
gem. §9 Abs.8 BauGB i.V.m. §2a BauGB
Entscheidungsbegründung
Stand Dezember 2005
Vorhabenträger:
GRUBO Baubetreuung GmbH, Köln
Städtebauliche Planung:
B.K.S. Ingenieurgesellschaft für Stadtplanung, Raum- und Umweltplanung mbH, Trier
Landschaftspflegerischer Planungsbeitrag / Umweltbericht:
Dipl.-Ing. Reinhold Langen – Freier Landschaftsarchitekt BDLA – IFLA
BFL Büro für Freiraumplanung und Landschaftsarchitektur, Remagen
Architekt:
Dipl.-Ing. W. Schulte AKNW BDA Architekten, Köln
Landschaftsarchitekt:
Fenner Steinhauer Weisser, Düsseldorf
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Anlage zur Vorlage 334/2005
0
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
RECHTSGRUNDLAGEN
8
ALLGEMEINE VORMERKUNGEN / ANLASS DER PLANUNG
8
ÜBERGEORDNETE VORGABEN / GELTENDES PLANUNGSRECHT
8
2.1
Landes- und Gebietsentwicklung
8
2.2
Flächennutzungsplan
8
2.3
Landschaftsplan
8
2.4
Bebauungsplan
8
RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH
10
ERLÄUTERUNGEN DER VORHANDENEN SITUATION UND DER STÄDTEBAULICHEN
ERFORDERLICHKEIT SOWIE DES PLANUNGSKONZEPTES ZUM BEBAUUNGSPLAN (VEP) NR. 1/105
„WESTRING/FRIEDENSWEG“
10
4.1
Vorhandene Situation
10
4.2
Planungskonzept des Vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VEP)
10
4.3
Erfordernis der Planung
11
INHALT DER BAULEITPLANUNG / PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
12
5.1
Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
13
5.2
Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
13
5.3
Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
14
5.4
Flächen für Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB)
14
5.5
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
14
5.6
Öffentliche und private Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
15
5.7
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB)
15
5.8
Flächen und Maßnahmen für den Immissionsschutz (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
15
5.9
Örtliche Bauvorschriften
16
UMWELTBERICHT
17
6.1
Vorbemerkungen
17
6.2
Vorhaben und umweltrelevante Wirkfaktoren
17
6.2.1 Art- und Umfang des Vorhabens (gem. Ziffer 1 der Anlage zum BauGB)
17
6.2.2 Angaben zum Standort und geprüfte Alternativen (gem. Ziffer 1 der Anlage zum BauGB) 18
6.2.3 Vom Vorhaben ausgehende Wirkfaktoren
18
6.3
Beschreibung und Bewertung der Umwelt (gem. Ziffer 2 der Anlage zum BauGB)
23
6.3.1 Schutzgüter
23
6.3.2 Planungsvorgaben / Schutzstatus (gem. Ziffer 1b der Anlage zum BauGB)
29
6.3.3 Wechselwirkungen und Entwicklungsprognose ohne das Vorhaben
30
6.4
Umweltbezogene und gestalterische Zielvorstellungen (gem. Ziffer 2c, 2d der Anlage zum BauGB)
31
6.4.1 Anforderungen an den Bebauungsplan aus Umweltsicht
31
6.4.2 Abweichungen von den Zielvorstellungen und Begründung
32
6.5
Erhebliche Umweltauswirkungen und Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich
34
6.5.1 Schutzgüter
34
6.5.2 Wechselwirkungen
35
6.5.3 Maßnahmenkatalog (gem. Ziffer 2c der Anlage zum BauGB)
36
6.5.4 Eingriffsbewertung
36
6.5.5 Kosten landschaftspflegerischer Maßnahmen
36
6.6
Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren bei der
Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten beim Zusammenstellen der Unterlagen (gem.
Ziffer 3a der Anlage zum BauGB)
36
6.7
Maßnahmen zur Überwachung (gem. Ziffer 3b der Anlage zum BauGB)
37
6.8
Zusammenfassung (gem. Ziffer 3c der Anlage zum BauGB)
38
6.9
Literatur- und Quellenverzeichnis
39
ABWÄGUNG DER UMWELTBELANGE
39
SONSTIGE PLANUNGS-/ENTSCHEIDUNGSRELEVANTE ASPEKTE
42
8.1
Flächenbilanzierung
42
8.2
Bodenordnende Maßnahmen
42
8.3
Soziale Maßnahmen
42
8.4
Durchführungskosten / Finanzielle Auswirkungen
42
8.5
Aufhebung rechtsverbindlicher Festsetzungen
42
0 Rechtsgrundlagen
Grundlage für Inhalt und Verfahren zur Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP) Nr.
1/105 "Westring/Friedensweg" ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.
September 2004 (BGBl. I. S. 2414) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1990 in der Bekanntmachung
der Neufassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I. S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes zur
Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993
(BGBl. I. S. 466).
1. Allgemeine Vormerkungen / Anlass der Planung
Unmittelbar am Westring, im Bereich zwischen Schützenweg und Friedensweg gelegen, beabsichtigt die GAG
Immobilien AG, vertreten durch die GRUBO Baubetreuung GmbH (jeweils Köln) auf ihrem Grundbesitz eine
Wohnbebauung vorzunehmen. Die GAG Immobilien AG hat zu diesem Zweck das Areal am Westring
vollständig erworben.
Nachdem die noch auf dem Gelände vorhanden gewesene Bebauung abgebrochen und aus der bisherigen
gewerblichen Nutzung resultierende Bodenverunreinigungen beseitigt wurden, steht der Bereich für eine
sinnvolle Folgenutzung – in diesem Fall zu Wohnzwecken – zur Verfügung.
Die städtebaurechtlichen Voraussetzungen werden durch die Aufhebung des bestehenden rechtsgültigen
Bebauungsplanes Nr. 1/43C “Flach-Fengler-Straße/Friedensweg“ i.d.F. der 1. Änderung, für den Teilbereich
"Westring/Friedensweg" und Aufstellung eines neuen (vorhabenbezogenen) Bebauungsplanes geschaffen.
Die GAG Immobilien AG ist als Trägerin des hier in Rede stehenden Vorhabens bereit und in der Lage die
Durchführung der anstehenden Maßnahmen vollständig zu betreiben und die Planungs- und
Erschließungskosten hierfür nach den Regelungen eines noch abzuschließenden städtebaulichen Vertrages
zu übernehmen. Die GRUBO Baubetreuung GmbH hat als Vertreterin der GAG Immobilien AG zu diesem
Zweck in entsprechender Anwendung der Regelungen des § 12 des Baugesetzbuches (BauGB) bei der Stadt
Wesseling einen Antrag auf Einleitung eines Planaufstellungsverfahrens für einen Vorhabenbezogenen
Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) - VEP gestellt. Die Verfügbarkeit aller in die
Planungsüberlegungen einbezogenen Grundstücke durch die Vorhabenträgerin ist sichergestellt. Lediglich ein
Teil des Schützenweges ist in Besitz der Stadt Wesseling. Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und
Umweltschutz der Stadt Wesseling hat am 02.03.2005 die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes
(VEP) beschlossen.
2. Übergeordnete Vorgaben / Geltendes Planungsrecht
2.1 Landes- und Gebietsentwicklung
Der Gebietsentwicklungsplan (GEP) für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt den
Planungsbereich als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) dar. Das mit dem Bebauungsplan (VEP) Nr. 1/105
„Westring / Friedensweg“ verfolgte Planungsziel einer künftigen Wohnbebauung entspricht den Zielen der
Raumordnung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB.
2.2 Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Wesseling vom 25. Januar 1977 (derzeit 48. wirksame Änderung) ist
der Plangeltungsbereich als „Wohnbaufläche“ (W) dargestellt. Der Bebauungsplan (VEP) Nr. 1/105 „Westring /
Friedensweg“ ist gemäß § 8 Abs. 2 S. 1 aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, so dass eine Änderung des
FNP diesbezüglich nicht notwendig ist.
2.3 Landschaftsplan
Der verbindliche Landschaftsplan Nr. 8 „Rheinterrassen“ des damaligen Erftkreises enthält für das Plangebiet
keine Festsetzungen und Ziele.
2.4 Bebauungsplan
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Für den Planbereich besteht derzeit noch der Bebauungsplan Nr. 1/43C „Flach-Fengler-Straße / Friedensweg“
in der Fassung der 1. Änderung. Westlich grenzt der Bebauungsplan Nr. 1/57 an. Der noch rechtsgültige
Bebauungsplan Nr. 1/43C soll für den Geltungsbereich des in Rede stehenden Vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes außer Kraft gesetzt werden. An dessen Stelle wird künftig der zur Aufstellung vorgesehene
Vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1/105 „Westring / Friedensweg“ mit seinen Festsetzungen treten. Ein
geringer Teil des B-Planes 1/57 wird ebenfalls vom künftigen VEP überlagert, jedoch nicht aufgehoben. An die
derzeit bestehende Festsetzung "öffentliche Straßenverkehrsfläche Zweckbestimmung Parkplatz" tritt künftig
die Festsetzung "Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: Verkehrsberuhigter Bereich". Dies ist
erforderlich, um die notwendige Fahrkurve für Müllfahrzeuge und Feuerwehr nachweisen zu können.
Die bisherigen Festsetzungen des B-Planes Nr. 1/43 C sehen ein Kerngebiet mit einer 2-6 geschossigen,
geschlossenen Bebauung, Grundflächenzahl 1,0 und Geschossflächenzahl 2,4 vor.
Das Bebauungskonzept von GAG und GRUBO wird dieses Maß der baulichen Nutzung bei weitem nicht
ausschöpfen. Entsprechend sind die Festsetzungen im neu aufzustellenden Vorhabenbezogenen
Bebauungsplan (VEP) nach unten zu korrigieren.
Die Aufhebung des bestehenden Bebauungsplanes parallel zum Satzungsbeschluss über den vorliegenden
Vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VEP) ist planungsrechtlich unbedenklich, da das Bebauungskonzept,
welches dem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VEP) zugrunde liegt, von dem berührten
Grundstückseigentümer selbst (GRUBO / GAG), als Träger der im Plangebiet beabsichtigten Nutzungen,
vorgelegt wird. Zu dem Sachverhalt (Vorlage-Nr.35/2005) heißt es im Aufstellungsbeschluss des Ausschusses
für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz vom 02.03.2005 über den vorliegenden Bebauungsplan (VEP)
wie folgt:
„Der Bereich „Westring/Friedensweg“ ist eines der wichtigen Entwicklungspotenziale zur
städtebaulichen Aufwertung und funktionalen Stärkung der Innenstadt Wesseling.
Die bisher gewerbliche Nutzung des Bereichs ist aufgegeben worden; das zwischen Westring
und Friedensweg liegende, ca. 4.900 qm große Grundstück, war bereits Gegenstand des
Studentenwettbewerbs 2002/2003 „Wohnen auf innerstädtischen Brachflächen –
Rückgewinnung von Stadt“.
In Weiterentwicklung der Wettbewerbsergebnisse hat die GAG Immobilien AG Köln, vertreten
durch die GRUBO Grund und Boden Baubetreuung GmbH Köln, ein städtebauliches Konzept
erarbeitet, das die Errichtung von 3 Mehrfamilienhäusern (ca. 20 Wohnungen) und 14
Einfamilienhäusern vorsieht. Das städtebauliche Konzept ist dem Ausschuss für
Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz in seiner Sitzung am 8. Dezember 2004 durch die
GAG/GRUBO vorgestellt worden.
Die GAG/GRUBO hat, als Grundstückseigentümer und Vorhabenträger, einen Antrag auf
Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
gemäß § 12 (2) BauGB gestellt, um damit das erforderliche Planungsrecht für die Realisierung
des Wohnbauvorhabens zu schaffen.
Der Bereich ist im Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling als „Wohnbaufläche“ dargestellt;
der seit 1981 verbindliche Bebauungsplan Nr. 1/43C – 1.Änderung „Flach-Fengler-Straße /
Friedensweg“ enthält Festsetzungen zur Schaffung eines Kerngebietes (MK § 7 BauNVO) mit
hochgeschossiger, verdichteter Bebauung.
Wie bereits in der Auslobung des Studentenwettbewerbs dargestellt, entsprechen die
Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/43 C – 1. Änderung für das Plangebiet
„Westring/Friedensweg“ nicht mehr den städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling; im Sinne
der Aufwertung und funktionalen Stärkung der Innenstadt soll dieser Bereich nicht mehr als
verdichtetes Kerngebiet, sondern als hochwertiges innerstädtisches Wohngebiet, mit
ergänzenden Dienstleistungsangeboten, entwickelt werden.
Das von der GAG/GRUBO vorgestellte städtebauliche Konzept entspricht den Zielen und
städtebaulichen Rahmenvorgaben der Stadt Wesseling für die Innenstadtentwicklung.
Die Realisierung des Wohnbauvorhabens kann einen wesentlichen Beitrag zur Aufwertung
dieses bisher fehlgenutzten, gestalterisch sehr inhomogenen Innenstadtbereichs leisten und
positive Auswirkungen auf das Umwelt zeigen.
Die Festsetzungen des seit 1981 verbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1/43C – 1. Änderung
„Flach-Fengler-Straße / Friedensweg“ stehen der Realisierung des geplanten
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Wohnbauvorhabens entgegen und entsprechen, wie vorab dargestellt, nicht mehr den
städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling.“
Die Grundsatzentscheidung zur Aufhebung des bestehenden Bebauungsplanes und Durchführung eines
parallelen Verfahrens zur Aufstellung dieses neuen Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP) sind vor
diesem Hintergrund bauplanungsrechtlich nicht zu beanstanden.
3. Räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet des neu aufzustellenden Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP) für das künftige
Wohngebiet liegt im Stadtzentrum von Wesseling, mit dem Westring im Osten, dem Schützenweg im Norden
und dem Friedensweg im Süden. Das Plangebiet hat eine Größe von 4.862 qm. Es umfasst die Flurstücke
Nrn. 255, 256, 273, 293, 401 und 402 der Flur 22, Gemarkung Wesseling.
Es wird wie folgt begrenzt:
-
-
im Osten durch die westliche Straßenbegrenzungslinie des Westrings (Flurstück Nr. 359, Flur 22)
im Norden durch die Grenze mit dem Flurstück Nr. 399 und dem Flurstück Nr. 400 (Flur 22)
im Westen durch den Schützenweg (Flurstück Nr. 292, Flur 22) sowie die Grundstücke des 5 – 8
geschossigen Wohnblocks zwischen Schützenweg und Friedensweg mit deren östlichen
Grundstücksgrenzen
im Süden durch den Friedensweg (Flurstück Nr. 347, Flur 23 Gemarkung Wesseling)
Die genaue Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches ist aus der Planzeichnung
Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP) Nr. 1/105 „Westring/Friedensweg“ ersichtlich.
des
4. Erläuterungen der vorhandenen Situation und der städtebaulichen Erforderlichkeit
sowie des Planungskonzeptes zum Bebauungsplan (VEP) Nr. 1/105
„Westring/Friedensweg“
4.1 Vorhandene Situation
Das Gelände wurde bis vor geraumer Zeit noch gewerblich genutzt. Die baulichen Anlagen wurden
zwischenzeitlich vollständig beseitigt und die aufgrund der vorangegangenen Nutzung vorhandenen
Bodenverunreinigungen entfernt. Die Außenanlagen des Geländes sind Baum- und Gehölz bestanden. Eine
dünne Vegetationsschicht entsteht derzeit in ruderalen Ansätzen im Bereich der bisherigen Bauflächen.
Das Gelände ist insgesamt eingezäunt. Zum Westring bildet eine steile Böschung die
Grundstücksbegrenzung. Zum Friedensweg ist diese Böschung zusätzlich in Teilen durch eine Betonmauer
gesichert.
Öffentliche Einrichtungen des Gemeinbedarfs, z. B. Schulstandort, Kindergarten, Sportanlagen, Spielplätze,
befinden sich in einem Radius von max. 500 m westlich des Plangebietes. Östlich des Plangebietes liegt in rd.
100 m Entfernung das Stadtzentrum Wesselings mit der Fußgängerzone und den entsprechenden
kerngebietstypischen Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen.
Die Anbindung an den ÖPNV (öffentlicher Personennahverkehr) kann in besonders günstiger Weise über die
vorhandenen Bus-Liniennetze sowie durch den Zugang zur Stadtbahn-Linie 16, jeweils im Stadtzentrum,
erfolgen.
4.2 Planungskonzept des Vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VEP)
a) Art der baulichen Nutzung
Es ist beabsichtigt, die Baugebietsfestsetzung „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) gemäß § 4 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu treffen. Diese Festsetzung orientiert sich an dem vorhandenen
Bestand südlich und westlich an das Plangebiet angrenzend. Die Festsetzung entspricht auch den
Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Vorhabenbezogen wird die Festsetzung unter Anwendung der
Gliederungsinstrumentarien des § 1 BauNVO näher konkretisiert.
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b) Maß der baulichen Nutzung
Es sollen insgesamt rd. 20 Wohnungen in drei Mehrfamilienhäusern und 14 Einfamilienhäuser entstehen.
Das städtebauliche Konzept für den Planbereich beinhaltet eine insbesondere für junge Familien
ansprechende neue Wohnbebauung, bestehend aus 2-geschossigen Einfamilienhäusern in Form von
Reihenhäusern sowie drei 3-geschossigen Mehrfamilienhäusern. Der Geschosszahl jeweils hinzuzuziehen ist
das Dachgeschoss, welches als Staffel-Vollgeschoss mit Pultdach ausgebaut werden soll. Die Festsetzung im
Plan berücksichtigt diesen Zuschlag bereits.
Die Grundstücksgrößen für die Reihenhäuser betragen zwischen 130 und 200 qm. Die Reihenhäuser sind mit
einer Breite von 6,50 m und einer Tiefe von 11,00 m vorgesehen. Es wird hierdurch eine kostensparende
Bebauung erzielt, die insbesondere dem Bedürfnis junger Familien nach Wohn-Eigentumsbildung entgegen
kommt.
c) Verkehrserschließung
Das Baugebiet soll ausschließlich über den Schützenweg an das übergeordnete Verkehrsnetz angebunden
werden. Es handelt sich dabei um die bereits ursprünglich vorhanden gewesene Grundstückszufahrt des
früheren Gewerbegrundstückes. Zum Westring ist eine fußläufige Anbindung vorgesehen.
Für das Plangebiet ist eine Stichstraße mit 5,00 m Breite im Mischprofil sowie in verkehrsberuhigter
Ausbauform geplant. Der Stellplatzbedarf wird in einer Gemeinschaftsgarage in der unteren Ebene der
Mehrfamilienhäuser sowie durch 4 oberirdische Stellplätze abgedeckt. Die Reihenhausgruppen mit Ost/WestAusrichtung werden durch Wohnwege mit Anlieferungsrecht und Notbefahrbarkeit (als Geh-, Fahr- und
Leitungsrecht festgesetzt) erschlossen.
Die Zufahrt für Lösch- und Rettungsfahrzeuge erfolgt innerhalb des Plangebietes über den Schützenweg, an
den die Planstraße A1 anschließt.
Neben der Gemeinschaftsgarageneinfahrt befindet sich ein Wendehammer, der für 3-achsige Müllfahrzeuge
ausgelegt ist (10 m Länge, zul. Gesamtgewicht 26 t).
Es ist vorgesehen, die geplante Straße (Planstraße A1) sowie die Wegeverbindung vom Schützenweg zum
Westring nach Herstellung durch die Vorhabenträgerin kosten- und lastenfrei an die Stadt Wesseling zur
öffentlichen Widmung zu übertragen. Detaillierte Regelungen hierzu bleiben dem noch abzuschließenden
städtebaulichen Vertrag vorbehalten. Die übrigen Fuß- und Fahrwege (Wohnwege) verbleiben im Eigentum
der Vorhabenträgerin. Die Einräumung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Anlieger, deren
Besucher sowie der Feuerwehr und den Versorgungsträgern bzw. von Geh- und Leitungsrechten für
Feuerwehr, Versorgungsträgern und wiederum den Anliegern sollen dauerhaft die ordnungsgemäße
Anbindung aller Grundstücke an öffentliche Straßen und Wege sicherstellen.
d) Ver- und Entsorgung
Die medienseitige Ver- und Entsorgung des Plangebietes sowie die Versorgung mit Trinkwasser als auch die
Beseitigung der anfallenden häuslichen Schmutzwässer kann über die vorhandenen Netze sichergestellt
werden. Im Plangebiet selbst sollen diese Anlagen und die jeweiligen Hausanschlüsse in vertraglicher
Vereinbarung von GAG/GRUBO mit den jeweils zuständigen Versorgungsträgern durch letztere insgesamt
neu hergestellt werden.
Hinsichtlich des im Plangebiet anfallenden Regenwassers wird aufgrund der bis vor kurzem noch
vorhandenen Bestandsbebauung und des bestehenden Baurechtes eine Versickerung von Regenwasser auf
den Grundstücken wasserrechtlich nicht gefordert. Die Ableitung von Regenwasser in den vorhandenen
Mischwasserkanal im Westring hingegen ist möglich. Der vorhandene Kanal ist ausreichend dimensioniert.
Minderungsmaßnahmen (Sammlung von Regenwasser in Zisternen und Nutzung zu Brauchwasserzwecken)
werden jedoch empfohlen und versickerungsfähige Beläge für private Verkehrsflächen vorgeschrieben.
4.3 Erfordernis der Planung
Das noch bestehende Baurecht (Bebauungsplan Nr. 1/43 C „Flach-Fengler-Straße / Friedensweg“ in der
Fassung der 1. Änderung) mit einem geplanten Kerngebiet und einer 2 bis 6 geschossigen, geschlossenen
Bebauung gestattet nicht die Zulassung der in Rede stehenden Wohnbebauung aus Ein- und
Mehrfamilienhäusern geringer Höhe und deutlich reduzierter baulicher Dichte. Auch die Festsetzungen zu den
überbaubaren Grundstücksflächen sowie den örtlichen Verkehrsverhältnissen entsprechen nicht den
Anforderungen der neuen Planungen.
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Die Durchführung eines Änderungsverfahrens des Bebauungsplanes kommt regelmäßig bauplanungsrechtlich
zwar in Betracht, jedoch gebieten der Umfang der notwendigen Änderungen die Neuaufstellung eines
Bebauungsplanes, da die Grundkonzeption der von GRUBO / GAG vorgelegten Planung hinsichtlich Art und
Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksflächen, der Verkehrsanlagen sowie auch
hinsichtlich Immissionsschutz und Maßnahmen zur Grünordnung im Plangebiet vollkommen anders geartet
ist, als die noch rechtsgültige Planung. Ferner soll durch den Abschluss eines Erschließungsvertrages
zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Wesseling die Basis der Planrealisierung in Form eines
Privatinvestments insgesamt neu geregelt werden. Das Vorhaben auf der Grundlage des § 34 BauGB (bei
Aufhebung des bestehenden Bebauungsplanes ohne Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes)
einzuordnen, wäre zwar grundsätzlich ebenso denkbar, denn das Planvorhaben liegt im sogenannten
Innenbereich. Ein Erfordernis zur Aufstellung eines Bebauungsplanes besteht aber dennoch, da angesichts
der Größe des geplanten Projektes und der Koordinierungsbedürftigkeit der vorgesehenen Nutzungen nach
der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine Planungsnotwendigkeit besteht (vgl.
Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 26. November 1976 - IV C 69.74 -).
Ein Vorhaben in der hier in Rede stehenden Dimension kann nur dann zugelassen werden,
wenn damit die Herstellung einer städtebaulichen Ordnung gesichert sowie wenn das
Vorhaben einerseits in die stadträumlichen und stadtfunktionalen Strukturen insgesamt
verträglich eingebunden, anderseits aber auch in die angrenzende Umgebungsbebauung
angemessen integriert wird. Es ist nicht angezeigt, ohne ein ausreichendes städtebauliches
Planungskonzept vorzugehen, um die v. g. Ziele zu erreichen. Denn dadurch könnte das
angestrebte geordnete Miteinander – mit dem sehr wesentlich auch eine optimale
Ausnutzbarkeit des Standortes unter Berücksichtigung der gewachsenen städtebaulichen
Umgebung und ein Einfügen in die stadträumliche und stadtfunktionale Situation insgesamt
erreicht werden sollen – auf diese Art und Weise nicht dauerhaft gewährleistet werden.
Außerdem machen die durch die Vorhabenrealisierung zu erwartenden Auswirkungen auf
die Umgebung (z.B. Auswirkungen durch das entstehende Verkehrsaufkommen,
Auswirkungen durch mögliche Altlasten sowie eventuelle Auswirkungen in
naturschutzfachlicher Hinsicht) gezielte dahingehende Untersuchungen, Prüfungen und
Gewichtungen im Rahmen einer städtebaurechtlichen Abwägung zwingend erforderlich. Nur
so können ausreichende Regelungen zur Bewältigung ansonsten gegebenenfalls nicht
auszuschließender Konfliktsituationen getroffen werden.
5. Inhalt der Bauleitplanung / Planungsrechtliche Festsetzungen
Die folgenden Beschreibungen beziehen sich sowohl auf zeichnerische Festsetzungen in der Planurkunde als
auch auf textliche Festsetzungen und Hinweise.
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5.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die städtebaurechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung
einer allgemeinen Wohnbebauung auf den Grundstücken der Vorhabenträgerin geschaffen werden.
Folgerichtig legt der vorliegende Bebauungsplan als Art der baulichen Nutzung "Allgemeines Wohngebiet"
(WA) im Sinne von § 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest.
Aus rechtlichen Gründen haben in Vorhabenbezogenen Bebauungsplänen, im Gegensatz zu herkömmlichen
Bauleitplänen, die Festsetzungen weitgehend vorhabenspezifisch zu erfolgen und nicht nur als reine
Angebotsplanung. Daher wurden vorhabenkonkrete Einschränkungen für das WA getroffen, wonach
Wohnnutzungen, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und sportliche Zwecke sowie Räume für
Freiberufler allgemein zulässig sind. Nutzungen mit erhöhtem Aufkommen an Ziel- und Quellverkehr und
störungsintensivere Nutzungen (etwa Gewerbebetriebe, Hotels, Anlagen für Verwaltungen und
Versorgungseinrichtungen) sollen nicht zugelassen werden können, da insbesondere die Zu- und Abfahrten
zum Plangebiet durch bestehend bebaute Bereiche führen. Des weiteren wurden flächenintensive Nutzungen,
wie Gartenbaubetriebe und Tankstellen im Plangebiet aus Gründen des sparsamen Umganges mit Grund und
Boden ausgeschlossen. Die sonstigen dienenden Einrichtungen und Anlagen (Stellplätze, Garagen,
Spielplätze, etc.) sind im übrigen generell zulässig, weil deren Ansiedlung / Herrichtung konkret in Rede steht
und diese auch benötigt werden.
5.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Das Maß der baulichen Nutzung wird im vorliegenden Bebauungsplan durch die Festsetzung der
Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ), durch die Höhe der baulichen Anlagen als
Höchstmaß sowie der Zahl der Vollgeschosse ausreichend bestimmt.
Die Festsetzungen entsprechen
Verdichtungsansätzen.
denen
eines
typischen
innerstädtischen
Wohngebietes
mit
a) Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl
Die Festsetzung der Größe der Grundflächen, die von baulichen Anlagen überdeckt werden dürfen, wurde
ausschließlich in dem Maße getroffen, wie es für die Realisierung des Vorhabens in der geplanten und durch
Planzeichen festgesetzten Form erforderlich ist.
Die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) als Verhältniszahl in Bezug zur Größe des jeweiligen
Baugrundstückes ist hierzu ausreichend und zweckmäßig.
Die festgesetzte GRZ überschreitet die für Allgemeine Wohngebiete in § 17 BauNVO bestimmten
Obergrenzen. Dieses ist notwendig, um die erforderliche Anzahl an Stellplätzen inklusive deren Zufahrten als
auch die Hauszuwegungen u. dgl. planungsrechtlich ausreichend zu erfassen. Unter Verweis auf § 19 Abs. 4
BauNVO gestatten solche Anlagen und Einrichtungen regelmäßig die Überschreitung der festgesetzten GRZ
sogar bis zu einem Maß von 0,8. In vorliegendem Bebauungsplan aber sollte von dieser Möglichkeit nur bis
max. GRZ 0,6 Gebrauch gemacht werden. Entsprechendes wurde festgesetzt. Aus Gründen des sparsamen
Umgangs mit Grund und Boden wäre es hingegen nicht angebracht gewesen, die vorgesehene Bebauung zu
reduzieren. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass der in Rede stehende Standort zu großen Teilen versiegelt
bzw. verdichtet war und Baurecht als Kerngebiet mit GRZ 1,0 / GFZ 2,4 besteht. Mit der Planung wird ein
innerstädtisches Wohngebiet mit Verdichungsansätzen angestrebt. Dies rechtfertigt die getroffenen
Festsetzungen innerhalb der durch § 19 Abs. 4 BauNVO gewährten Spielräume. Eine weitere Überschreitung
der GRZ, etwa durch Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze, ist dagegen ausgeschlossen worden, um ein
angemessenes Verhältnis zwischen bebauten und unbebauten Grundstücksflächen im Plangebiet
sicherzustellen.
b) Höhe der baulichen Anlagen
Die Höhe der baulichen Anlagen wurde in Bezug zum bestehenden Geländeniveau als Oberkante über NN
dergestalt festgesetzt, dass für Reihenhäuser eine 2-geschossige Bauweise (zuzüglich eines als Vollgeschoss
ausgebauten Staffelgeschosses) realisiert werden kann.
Für die entlang des Friedensweges vorgesehenen Mehrfamilienhäuser wurde die Höhe der baulichen Anlagen
vorhabenkonkret um ein weiteres Vollgeschoss gegenüber der Einfamilienhausbebauung angehoben.
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Entsprechend der diesbezüglich getroffenen Festsetzungen wird die Errichtung von 3 Vollgeschossen
zuzüglich wiederum eines ausgebauten Staffelgeschosses mit Pultdach zugelassen.
Die getroffenen Festsetzungen stellen eine an die standörtlichen Bedingungen angepasste Höhenentwicklung
der Baukörper sicher. Weitergehender Regelungsbedarf besteht diesbezüglich nicht.
Die getroffenen Festsetzungen zur GRZ und GFZ in Kombination mit den zulässigen Oberkanten der
Gebäude sowie in Verbindung mit der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse werden als geeignet erachtet,
die erforderliche städtebauliche Ordnung im Plangebiet insbesondere auch im Hinblick auf eine den
standörtlichen Bedingungen angepasste Höhenentwicklung der künftigen baulichen Anlagen ausreichend zu
gewährleisten.
5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Vorhabenkonkret wurde im Bebauungsplanentwurf die offene (Bereiche der Einfamilienhäuser) und die
abweichende (Bereiche der Mehrfamilienhäuser) Bauweise festgesetzt. Im speziellen Fall sind in der
festgesetzten abweichenden Bauweise nur Einzelhäuser (es handelt sich dabei um die drei
Mehrfamilienhäuser am Friedensweg) zulässig, wobei unter Einhaltung von seitlichen Grenzabständen die
Länge der Baukörper 50 m überschreiten darf. In der offenen Bauweise hingegen werden nur Hausgruppen
(gebildet aus abwechselnd drei, vier und sieben Reihenhäuser) unter Beachtung der 50 m Längenbegrenzung zugelassen.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in der Planzeichnung entsprechend § 23 BauNVO mittels
Baugrenzen festgelegt. Die sogenannten „Baufenster“ erhalten eine durchschnittliche Tiefe von 11 Metern.
Deren Anordnung erfolgt vorhabenkonkret so, dass die geplanten Bauvorhaben mit ausreichenden seitlichen
Spielräumen von jeweils 1,0 Meter innerhalb der festgesetzten Baugrenzen, wie beabsichtigt, auch realisiert
werden können. Weitergehende Spielräume sind nicht erforderlich (und entsprechen regelmäßig auch nicht
dem Charakter eines vorhabenbezogenen Bauleitplanes).
Innerhalb der jeweiligen Baugruppen wurden die Baugrenzen entsprechend der Zahl der vorgesehenen
Vollgeschosse gestaffelt festgesetzt (vgl. hierzu auch Kapitel 5.2 „Maß der baulichen Nutzung“. Die geplanten
Gebäudekubaturen werden hierdurch, ergänzend zu den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung,
vorhabenkonkret zusätzlich planungsrechtlich fixiert. Im Bereich der Reihenhausgruppen ist demnach die
zweigeschossige Bauweise mit einem dritten Vollgeschoss als Staffelgeschoss vorgesehen und festgesetzt
worden. Für die Mehrfamilienhäuser sieht die Festsetzung eine dreigeschossige Bauweise mit einem vierten
Vollgeschoss als Staffelgeschoss analog vor. Im Untergeschoss ist dort zusätzlich eine aus dem Erdboden bis
zu dreiseitig herausgebaute Gemeinschaftsgarage eingeplant und festgesetzt worden.
5.4 Flächen für Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB)
Den Anforderungen des ruhenden Verkehrs wird mit der vorliegenden Planung ausschließlich außerhalb des
geplanten öffentlichen Straßenraumes entsprochen. In der Gemeinschaftsgarage im Untergeschoss der
geplanten Mehrfamilienhausbebauung (vgl. Kapitel 5.3) sind 31 private Stellplätze vorgesehen. Weitere vier
oberirdische private Stellplätze wurden entlang der nördlichen Reihenhausbebauung auf den jeweiligen
Grundstücken eingeplant. Besucherparkplätze (10 %) werden nachgewiesen im Bereich Schützenweg (2
Stellplätze für die Einfamilienhäuser) und entlang des Friedensweges (wiederum 2 Stellplätze für die
Mehrfamilienhäuser).
5.5 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Die festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrechte sind den Anliegern im Plangebiet, deren Besuchern sowie
den Versorgungsträgern (u.a. für Gas, Wasser, Abwasser, Elektrizität) einzuräumen. Die Rechte bedürfen in
der Folge noch zu ihrem Wirksamwerden der dinglichen Sicherung.
Dort wo ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht mit 3,0 m Breite festgesetzt wurde, können die entsprechenden
Flächen u. a. auch von Lieferantenfahrzeugen sowie von Fahrzeugen der Rettungsdienste benutzt werden.
Mit der Feuerwehr wurde hingegen abgestimmt, dass diese als zu befahrende Rettungswege lediglich die
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Planstraße A1 in Anspruch nehmen wird. Die maximale Schlauchlänge zu vorhandenen und geplanten
Hydranten beträgt ca. 60 m. Dies wurde mit der Feuerwehr als von dort akzeptabel abgestimmt.
5.6 Öffentliche und private Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
Im Plangebiet wurden überwiegend private Grünflächen festgesetzt. Die private Grünfläche am Westrand des
Plangebietes dient der Straßenrandbegrünung der Planstraße A1. Sie soll als Gemeinschaftsanlage durch die
Vorhabenträgerin angelegt und unterhalten werden.
Die festgesetzte private Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Kinderspielplatz" wird ebenfalls als
Grünanlage durch die Vorhabenträgerin angelegt und bietet künftig den Anwohnern im Plangebiet eine
multifunktionale Aufenthalts- und Spielfläche.
Die öffentliche Grünfläche entlang des Westrings dient der Straßenrandbegrünung. Sie wird von der
Vorhabenträgerin hergestellt, bepflanzt und an die Stadt zur öffentlichen Widmung übertragen.
5.7 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB)
Die Bereiche mit festgesetzten Grünflächen (vgl. Kapitel 5.6) sind standortgerecht durch die Vorhabenträgerin
gärtnerisch anzulegen und zu bepflanzen. Der Bebauungsplan enthält hinsichtlich Pflanzenauswahl und
Anordnung der Bepflanzung die erforderlichen Mindest-Regelungen.
Als Minderungsmaßnahme hinsichtlich des Schutzgutkomplexes Boden / Wasser wurde ergänzend
festgesetzt, dass private Grundstückszufahrten und private Verkehrsflächen (darunter sind insbesondere die
Flächen mit festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu verstehen) mit wasserdurchlässigen,
versickerungsaktiven Materialien zu befestigen sind. Alternativ kann die Ableitung des auf diesen Flächen
anfallenden Regenwassers „über die Schulter“ in die seitlichen Grünflächen erfolgen. Ein Anschluss dieser
Oberflächenentwässerung an die Kanalisation ist nicht vorgesehen.
5.8 Flächen und Maßnahmen für den Immissionsschutz (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Im Rahmen der vorliegenden Planung wurden durch das Institut für Immissionsschutz GmbH (ADU cologne)
die auf das Plangebiet einwirkenden Lärmimmissionen aus dem öffentlichen Straßenverkehr und dem
öffentlichen Schienenverkehr sowie hinsichtlich Gewerbelärm für verschiedene Immissionshöhen berechnet
und in einer schalltechnischen Untersuchung („Schalltechnische Untersuchung zu den Lärmimmissionen und emissionen aus dem Straßen- und Schienenverkehr, dem Gewerbelärm sowie der geplanten
Tiefgaragenausfahrt zum BV „Wesseling / Westring“ in Wesseling, Stand Mai 2005“) dargestellt. Des weiteren
wurden die Lärmemissionen, die künftig aus dem Plangebiet heraus auf die Umgebung einwirken werden,
untersucht. Es wurden Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 ermittelt und in Form farbiger Karten für
ausgesuchte Höhen der Bebauung dargestellt. Dabei wurden alle auf das Plangebiet relevant einwirkenden
Lärmarten berücksichtigt. Zum Schutz vor diesen Lärmquellen haben die Gutachter passive
Schallschutzmaßnahmen an den relevanten Fassaden der in Nachbarschaft zur jeweiligen Lärmquelle
geplanten Gebäude vorgeschlagen. Diese wurden festgesetzt. Die Stadt Wesseling ist dabei vollumfänglich
den Empfehlungen des Gutachters gefolgt. Sie hat sich die gutachterlichen Aussagen nach eingehender
Prüfung zu eigen gemacht und im Rahmen der Abwägung entschieden, dass die vorgeschlagenen passiven
Schallschutzmaßnahmen geeignet sind, in ausreichendem Maße der Schallproblematik, hervorgerufen durch
Straßenverkehrslärm auf dem Westring, angemessen zu begegnen, so dass im Plangebiet in der Folge – im
Sinne der Vorschriften – gesunde Wohn- (und Arbeits-) -verhältnisse fortbestehen.
Bezüglich der planinduzierten Veränderung des Straßenverkehrslärmes auf vorhandenen Straßen (hier der
Schützenweg) stellten die Gutachter der ADU cologne fest, dass sich die Verkehrsbelastung auf dem
Schützenweg um max. bis zu 20 % erhöhen könnte. Dies würde eine Immissionserhöhung von weniger als 1
dB/A zur Folge haben, welches als geringfügig eingestuft wurde.
Hinsichtlich Schienenverkehrslärm durch den Verkehr der Stadtbahnlinie 16 sowie durch Betriebsfahrten und
Güterzugverkehr unterschreiten – so die Gutachten - die berechneten Immissionen die relevanten
Orientierungswerte der DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau" für Allgemeine Wohngebiete an allen
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Fassaden der geplanten Gebäude um bis zu 25 dB/A tags und 15 dB/A nachts. Maßnahmen werden nicht
erforderlich.
Bezüglich der Lärmsituation hinsichtlich Gewerbe (das SB Warenhaus "Marktkauf" nördlich des Plangebietes
sowie das Parkdeck des Kaufhauses "Karstadt" südöstlich des Plangebietes wurden als relevant betrachtet)
sei, so die Gutachter, ebenfalls nicht mit Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 bzw. der
wertgleichen Richtwerte der TA-Lärm im Plangebiet zu rechnen. Die vorgenannten Orientierungswerte würden
um mindestens 5 dB/A tags bzw. 10 dB/A nachts unterschritten werden.
Hinsichtlich der Schallausbreitung bezüglich der Gemeinschaftsgarage im Untergeschoss der
Mehrfamilienhäuser zeigte sich anhand der gutachtlichen Ermittlungen zunächst, dass die
Immissionsrichtwerte in der westlichen Nachbarschaft (anzusetzen war hier Reines Wohngebiet) im
Nachtzeitraum um maximal 2 dB/A überschritten werden. Die Überschreitung sei hauptsächlich auf die
Fahrstrecke (Zufahrt) und die Öffnung der Tiefgarage zurückzuführen. Oberirdische Stellplätze sollten entlang
der Zufahrt jedoch nicht angelegt werden. Darauf wurde auch verzichtet.
Nach erfolgter Planungsänderung (Reduzierung der Stellplatzanzahl in der Gemeinschaftsgarage auf
nunmehr nur noch 31 Stellplätze sowie Berücksichtigung einer ebenerdigen Einfahrt ohne Rampe) wurde der
Gutachter erneut um Stellungnahme gebeten (Schreiben der ADU cologne vom 29.07.2005 an das für diese
Bebauungsplanung verantwortliche Planungsbüro BKS).
Betrachtet wurden im folgenden erneut die nunmehr zu erwartenden Emissionen und Immissionen aus der
Ein- und Ausfahrt der geplanten Tiefgarage sowie der 4 Stellplätze im Freien. Aufgrund der Bauweise und
Lage der Tiefgarage innerhalb des Gebäudes wurde davon ausgegangen, dass durch den
Parkplatzsuchverkehr innerhalb der Tiefgarage keine Lärmimmissionen an der bestehenden
Nachbarbebauung zu erwarten sind. Die Bewegungshäufigkeit wurde an Hand der Angaben der
Parkplatzlärmstudie pessimal abgeschätzt.
Als Fazit zeigte sich, dass der Immissionsrichtwert an den Immissionsorten IO 1- IO 3 (Wohnbebauung
westlich des Plangebietes) für reine Wohngebiete von tags 50 dB(A) nicht überschritten wird. Nachts wird der
Richtwert von 35 dB(A) am Immissionsort IO 2 um maximal 1 dB überschritten. Die Maximalpegel
überschreiten die Vorgaben der TA Lärm (nachts 55 dB(A)) im Nachtzeitraum für reine Wohngebiete ebenfalls
um max. 1 dB, wobei zu beachten ist, dass ein um 0,5 dB geringerer Mittelungspegel bzw. ein 0,2 dB
geringerer Maximalpegel vor der normgerechten Rundung bereits zu einer Einhaltung der zulässigen Werte
führen würde. Die Überschreitungen sind demzufolge minimal !!!
Unter Berücksichtigung einer 2,0 hohen Lärmschutzwand über Gelände entlang der Westseite von Planstraße
A1 werden die Vorgaben der TA Lärm im Tag- und Nachtzeitraum eingehalten.
Die Lärmschutzwand wurde daher im Sinne einer sehr vorbeugenden Planung festgesetzt.
Entlang der Nordseite des Plangebietes ist durch die vier dort geplanten privaten Stellplätze eine
Überschreitung der Richtwerte im angrenzenden Misch- / Kerngebiet im Nachtzeitraum in der planerischen
Abwägung zu berücksichtigen. Dieser Überschreitung könne aber wiederum durch eine Lärmschutzwand
wirksam begegnet werden. Dies wurde festgesetzt. Die Lärmschutzwand muss im übrigen nicht zwingend
absorbierend ausgeführt werden, so die Gutachter von ADU Cologne.
Bei der Festsetzung wurde auf ausdrücklichen Wunsch des nördlichen Nachbarn auch berücksichtigt, dass
die Lärmschutzwand auf gesamter Grundstücksbreite entsteht und die Höhe von 2 m insgesamt über dem
Boden, also auch ansteigend zum Westring eingehalten wird.
Weitergehende Maßnahmen, als die Getroffenen, werden ansonsten nicht erforderlich.
5.9 Örtliche Bauvorschriften
Umfassende örtliche Bauvorschriften hinsichtlich gestalterischer Regelungen gemäß § 86 Abs. 1 BauO NRW
(Bauordnung Nordrhein-Westfalen) in Verbindung mit § 9 Abs. 4 BauGB werden im Plangebiet nicht
erforderlich. Die Vorhabenträgerin wird das Planvorhaben insgesamt nach dem von den Schulte Architekten
Köln vorgelegten Planungskonzept und auf der Basis des noch abzuschließenden Erschließungs-/
Durchführungsvertrages einheitlich und vollständig realisieren und die von ihr noch zu errichtenden Gebäude
sodann fertiggestellt an die künftigen Nutzer übergeben. Festgesetzt wurde aber die zulässige Dachform und
Dachneigung vorhabenkonform als flachgeneigte Pultdächer. Zur Vermeidung von "Tunneleffekten" und
vermeidbarer Angsträume wurde des weiteren vorgeschrieben, dass die Einfriedung von Grundstücken nur in
transparenter Form (Draht- und Holzlattenzäune, max. Höhe 1,50 m sowie Laubhecken) erfolgen darf.
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Weitergehende gestalterische Regelungen im vorliegenden Bebauungsplan sind ansonsten entbehrlich, da
die Abstimmungen bezüglich des zu realisierenden Bebauungskonzeptes im Rahmen des
Durchführungsvertrages abschließend erfolgen.
6. Umweltbericht
6.1 Vorbemerkungen
Der nachfolgende Umweltbericht folgt in seiner Gliederung den planungsmethodischen Erfordernissen. Dabei
weicht er notwendigerweise teilweise von der rechtssystematischen Gliederung der Anlage zu § 2 Abs. 4 und
§ 2a BauGB ab.
6.2 Vorhaben und umweltrelevante Wirkfaktoren
6.2.1 Art- und Umfang des Vorhabens (gem. Ziffer 1 der Anlage zum BauGB)
Größe des Plangeltungsbereiches (Baugebiet)
davon
5.205 m²
100,00 %
1. Verkehrsflächen
954 m²
18,3 %
2. Grünflächen (öffentlich)
253 m²
4,9 %
3. Grünflächen (privat)
201 m²
3,9 %
3.797 m²
72,95 %
4. Bauland brutto
5. Anzahl der Wohngebäude
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3 Mehrfamilienhäuser
14 Einfamilienhäuser
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6.2.2 Angaben zum Standort und geprüfte Alternativen (gem. Ziffer 1 der Anlage zum BauGB)
6.2.2.1 Angaben zum Standort
Der räumliche Geltungsbereich der Planung liegt innerhalb des Stadtzentrums von Wesseling südlich des
Schützenweges, nördlich des Friedensweges und westlich des Westrings. Im Westen schließt
Geschosswohnungsbau (bis 8-geschossig) an das Plangebiet an.
6.2.2.2 Bedarf und Nachfrage
Im Plangebiet wird die Durchführung von Erschließungsmaßnahmen durch einen privaten Erschließungsträger
verfolgt.
Nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf ist es Ziel des Verfahrens, die planungsrechtliche Grundlage
für den Bau von Ein- und Mehrfamilienhäusern im Plangebiet, einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) zu
schaffen. Der Bedarf an Grundstücken zur Errichtung von Eigenheimen lässt aufgrund der durch den
Erschließungsträger durchgeführten Marktanalyse die zügige Vermarktung der baureifen Grundstücke
erwarten.
6.2.2.3 Geprüfte Standortalternativen
Die Entwicklung des Baugebietes greift auf bereits ehemals gewerblich genutzte Flächen zurück. Nach
Abbruch der abgängigen Bebauung und der Entsorgung von Abbruchmassen und Bodenverunreinigungen
stehen die zentrumsnahen Flächen für eine Entwicklung als Bauland wieder zur Verfügung. Die geplante
Entwicklung durch einen privaten Erschließungsträger setzt das Eigentum an den überplanten Flächen
voraus. Dies ist vorliegend gegeben. Eine Prüfung von Standortalternativen muss daher entfallen, da
vergleichbare im Eigentum des Erschließungsträgers vorhandene Bauflächen in ähnlicher Lage nicht zur
Verfügung stehen.
6.2.3 Vom Vorhaben ausgehende Wirkfaktoren
Diesbezüglich sind Aussagen zur Standorteignung für das Baugebiet zu treffen. Dabei erfolgt eine
Einschätzung der umweltrelevanten Auswirkungen (Emissionen; Flächeninanspruchnahme; Art der
Bebauung; sonstige, z.B. betriebsbedingte Folgewirkungen) im Rahmen des denkbar stärksten potenziellen
Wirkungsniveaus.
Dabei werden potenzielle Belastungsfaktoren nachfolgend unterschieden in
• baubedingte,
• anlagenbedingte
und
• betriebsbedingte Faktoren.
6.2.3.1 Emissionen
Baubedingte Belastungsfaktoren
Während der Erschließung des Baugebietes und – zeitlich versetzt – durch die Bebauung der einzelnen
Grundstücke kommt es insbesondere zu Emissionen durch Ziel- und Quellverkehre von Maschinen und
Baugerät (Lärm, Abgase). Darüber hinaus sind keine Emissionen verursachende Prozesse während der
Bauphase erkennbar.
Anlagenbedingte Belastungsfaktoren
Mit der Errichtung der Erschließung sowie die Bebauung der einzelnen Grundstücke gehen keine
anlagenbedingten Emissionen einher.
Betriebsbedingte Belastungsfaktoren
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Der Bebauungsplan gibt die zulässige Bauweise und Nutzung vor. Aufgrund der Lage und Größe des
Gebietes und des nach BauNVO einzuhaltenden Charakters der baulichen Anlagen (WA) sind keine
besonderen planungsrelevanten betriebsbedingten Belastungen zu erwarten.
Durch den Gutachter ADU COLOGNE INSTITUT FÜR IMMISSIONSSCHUTZ GMBH wurde im Mai 2005 die
„Schalltechnische Untersuchung zu den Lärmemissionen und -immissionen aus dem Straßen- und
Schienenverkehr, dem Gewerbelärm sowie der geplanten Tiefgaragenausfahrt zum BV ‚Wesseling Westring’
in Wesseling“ vorgenommen.
Aufgrund der schalltechnischen Untersuchung kommt das Büro zu folgendem Ergebnis:
„S. 25 / 26: Straßenverkehrslärmimmissionen:
Vergleich mit den Orientierungswerten der DIN 18 005:
Der Straßenverkehrslärm überschreitet die o.g. Orientierungswerte der DIN 18 005 für WA vor den
unmittelbar zu Straßen im Plangebiet ausgerichteten Fassaden der geplanten WA-Gebäude um bis
zu 10 dB tags bzw. bis zu 12 dB nachts. Zur Straße ausgerichtete Aufenthaltsräume sind mit
passivem Schallschutz ausreichend zu schützen (...).
Um eine mögliche Erhöhung des Straßenverkehrslärms auf öffentlichen Straßen abzuschätzen,
gehen wir von folgender Überlegung aus: Westlich grenzt an das Plangebiet ein Mehrfamilienhaus
an, das schon alleine mindestens 100 Wohneinheiten aufweist. Südöstlich gegenüber dem
Plangebiet befindet sich ein weiteres Mehrfamilienhaus mit ebenfalls ca. 100 Wohneinheiten. Es ist
davon auszugehen, dass sich die Verkehrsbelastung auf dem Schützenweg um bis zu 20 % erhöhen
kann. Dies würde eine Immissionserhöhung von weniger als 1 dB zur Folge haben. Eine solche
Erhöhung kann u.E. als geringfügig eingestuft werden.
S. 32: Schienenverkehrslärmimmissionen:
Vergleich mit den Orientierungswerten der DIN 18 005:
Der Schienenverkehrslärm unterschreitet die o.g. Orientierungswerte der DIN 18 005 für WA an den
Fassaden der geplanten WA-Gebäude um bis zu 25 dB tags bzw. bis zu 15 dB nachts.
S. 40/41: Gewerbelärmimmissionen:
Vergleich mit den Orientierungswerten der DIN 18 005:
Die zu erwartenden Immissionen innerhalb des BV „Wesseling Westring“ werden entsprechend der
Planung mit den Orientierungswerten für allgemeine Wohngebiete (WA) verglichen. (Für diese
Gebiete sind die Orientierungswerte identisch mit den jeweiligen Richtwerten der TA Lärm). (...) Es
ist für den Gewerbelärm nicht mit Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18 005 bzw. der
wertgleichen Richtwerte der TA Lärm im Plangebiet zu rechnen. Der Gewerbelärm unterschreitet die
o.g. Orientierungswerte der DIN 18 005 für WA vor den Fassaden der geplanten WA-Gebäude um
mindestens 5 dB tags bzw. 10 db nachts.
S. 51/52: Lärmauswirkungen aus dem Plangebiet auf die Nachbarschaft:
Es zeigt sich, dass die Immissionsrichtwerte an den Immissionsorten IO 1 – IO 3 für allgemeine
Wohngebiete von tags 50 dB(A) und nachts 35 dB(A) durch die geplanten Stellplätze sowie die
geplante Tiefgarage im Tagzeitraum nicht überschritten werden, im Nachtzeitraum hingegen ist mit
einer maximalen Überschreitung von 2 dB zu rechnen. Auch die Maximalpegel überschreiten die
Vorgaben der TA Lärm (tags 80 dB(A) / 55 dB(A) nachts) im Nachtzeitraum für allgemeine
Wohngebiete. Am Immissionsort IO 4 werden die Immissionsrichtwerte für Kerngebiete (von tags 60
dB(A) und nachts 45 dB(A)) eingehalten. Im Nachtzeitraum werden die Vorgaben der TA Lärm für
Maximalpegel (tags 90 dB(A)/65 dB(A) nachts) überschritten. Es ist anzumerken, dass
Nachbarschaftslärm nicht unmittelbar dem Anwendungsbereich der TA Lärm zuzurechnen ist,
sondern die TA Lärm hier als fachliche Erkenntnisquelle herangezogen wurde.“
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Ergänzend führt das Büro ADU
STADTPLANUNG) aus:
COLOGNE
mit Schreiben vom 12. Mai 2005, Az. mj/mm, (an B.K.S.
„Am Immissionsort IO 1 – IO 3 werden die Immissionsrichtwerte für Misch- und Kerngebiete durch
die zu erwartenden Maximalpegel des angrenzenden Parkplatz Nord im Nachtzeitraum um bis zu 16
dB überschritten. Hierbei handelt es sich um eine erhebliche Belästigung der benachbarten
Wohnnutzung. Diese Überschreitung lässt sich nur durch eine zu dimensionierende Lärmschutzwand
oder alternativ durch den Verzicht auf diese Stellplätze eindämmen.
Im Bereich der Immissionsorte IO 1 – IO 3 liegt eine Überschreitung der Immissionsrichtwerte um bis
zu maximal 3 dB im Nachtzeitraum vor. Bei Verzicht auf die oberirdischen Stellplätze im westlichen
Bereich verringert sich diese Überschreitung nochmals um 1 dB. Die Überschreitung ist
hauptsächlich auf die Fahrtstrecke sowie die Öffnung der Tiefgarage zurückzuführen. Unseres
Erachtens ist im Rahmen einer Abwägung die Überschreitung von 2 dB der Richtwerte der TA Lärm
für reine Wohngebiete nachts tolerierbar. Zudem die Zu- und Abfahrt der Tiefgarage unvermeidbar
sind und Tiefgaragen einen weitergehenden Lärmschutz für die Nachbarschaft bieten als
oberirdische Stellplätze.“
Nochmals ergänzend führt das Büro ADU COLOGNE mit Schreiben vom 29. Juli 2005, Az.
wp/mm, (an B.K.S. STADTPLANUNG) aus (Auszug):
„(...)
Situation:
Betrachtet werden im folgenden die zu erwartenden Emissionen und Immissionen aus der Ein- und
Ausfahrt der geplanten Tiefgarage sowie der 4 Stellplätze im Freien. Aufgrund der Bauweise und
Lage der Tiefgarage innerhalb des Gebäudes gehen wir davon aus, dass durch den
Parkplatzsuchverkehr innerhalb der Tiefgarage keine Lärmimmissionen an der bestehenden
Nachbarbebauung zu erwarten sind. Geplant sind 31 Stellplätze in der Tiefgarage sowie der
insgesamt 4 Stellplätze im Freien im Norden des Plangebietes der geplanten Reihenhäuser. Wir
schätzen die Bewegungshäufigkeit an Hand der Angaben der Parkplatzlärmstudie pessimal ab.
(...)
Fazit:
Ohne Wand: Es zeigt sich, dass der Immissionsrichtwert an den Immi9ssioonsorten IO 1 – IO 3 für
reine Wohngebiete von tags 50 dB(A) nicht überschritten wird. Nachts wird der Richtwert von 35
dB(A) am Immissionsort IO 2 um maximal 1 dB überschritten. Die Maximalpegel überschreiten die
Vorgaben der TA Lärm (Nachts 55 dB(A)) im Nachtzeitrraum für reine Wohngebiete ebenfalls um
max. 1 dB, wobei zu beachten ist, dass ein um 0,5 dB geringerer Mittelungspegel bzw. ein um 0,2 dB
geringerer Maximalpegel vor der normgerechten Rundung bereits zu einer Einhaltung der zulässigen
Werte führen wirde. Die Überschreitungen sind demzufolge minimal.
Mit Wand: Unter Berücksichtigung einer 2,00 m hohen Lärmschutzwand über Gelände werden die
Vorgaben der TA Lärm im Tag- und Nachtzeitraum eingehalten.“
Es ist demnach festzustellen,
•
9330
dass der Überschreitung der Immissionsrichtwerte an den Immissionsorten IO 1 – IO 3 durch eine
Lärmschutzwand zu begegnen ist und dass bei Errichtung einer Lärmschutzwand Überschreitungen der
Immissionsrichtwerte nicht zu besorgen sind.
06.12.2005
6.2.3.2 Abfälle
Das Baufeld wurde von aufstehenden Gebäuden geräumt, nachdem die „Erstbewertung der
umwelthygienischen Situation des Bodens und der Bausubstanz auf dem Grundstück Westring 7-9 in 50389
Wesseling“ des Gutachterbüros ALTHOFF & KUHRAU GBR im September / November 2000 zu folgendem
Ergebnis gelangt war:
„Eine
Gefährdung
der
Schutzgüter
(Wasser;
Luft;
Boden)
gemäß
Bundesbodenschutzgesetz ist nach den jetzigen Ergebnissen nicht gegeben. Bei einem
Rückbau (Abriss) der gewerblich genutzten Hallenbereiche ist aufgrund der Vornutzung
und der kleinräumlichen Kessel (Kessel K II etc.) hohen Belastungspotenziale auf eine
getrennte Entsorgung zu achten. Im allgemeinen liegen die Untersuchungsergebnisse
(Analytik) im Bereich der Zuordnungswerte Z0 bis Z1.2 der LAGA. Somit ist in vielen
Bereichen eine Wiederverwendung gemäß den technischen Regeln der (Anforderungen an
die stoffliche Verwertung von mineralischen Reststoffen / Abfällen) LAGA (Z0
Uneingeschränkter Einbau; Z1 Eingeschränkter Einbau) möglich.“
Nach Durchführung der Rückbauarbeiten wurde der Umfang mit den Abbruch- und Aushubmassen detailliert
in dem „Abschlussbericht Rückbau der Wohn- und Gewerbebauten Westring 7-9, Wesseling“ des
INGENIEURTEAMS DR. HEMLING & GRÄFE GmbH vom 23. Dezember 2002 dokumentiert. Relevante
Bodenverunreinigung verbleiben nach erfolgter Beseitigung der baulichen Anlagen im Plangebiet nicht. Dieses
ist gutachtlich festgestellt worden.
Baubedingte Belastungsfaktoren
Im Zuge der Erschließung kommt es möglicherweise im Bereich zu erstellender Straßenanschlüsse in
geringem Umfang zum Anfall von Baureststoffen aus Unterbau, Betonrandeinfassungen, Betonbelägen etc..
Diese Materialien sind stofflich zu trennen und als Recyclingmaterial dem Wirtschaftsprozess wieder
zuzuführen. Es ist sicherzustellen, dass die Baustofflagerung sachgerecht erfolgt und der Beeinträchtigung
des Wasserhaushalts durch Eintrag von Schadstoffen (vor allem während der Bauphase der
Erschließungsanlagen und der Baukörper, z.B. durch unsachgemäße Bauschutt- und Baustoffablagerungen,
nicht fachgerechte Entsorgung von Abfällen) vermieden wird.
Anlagenbedingte Belastungsfaktoren
Bei der Errichtung der privaten und öffentlichen Anlagen entstehende Abfälle (Bauabfälle) sind nach den
hierfür erlassenen Rechtsvorgaben zu behandeln und schadensfrei zu entsorgen oder der Wiederverwendung
zuzuführen.
Betriebsbedingte Belastungsfaktoren
Durch die öffentlichen (Erschließungs-) Anlagen im Plangebiet fallen keine Abfälle an (von Straßenkehricht
aus der Reinigung der Verkehrsflächen oder Schnittgrün aus Bodendeckerpflanzungen abgesehen). Abfälle
sind entsprechend den hierfür erlassenen Gesetzen und weitergehenden Vorschriften zu behandeln.
6.2.3.3 Abwasser / Niederschlagswasser
Baubedingte Belastungsfaktoren
Durch die Erschließung und private Baumaßnahmen sind bei fachgerechter Ausführung keine wesentlichen
baubedingten Belastungen zu erwarten.
Anlagenbedingte Belastungsfaktoren
Die Erschließungsanlagen und privaten Baumaßnahmen führen zur Flächen(-wieder)-versiegelung, jedoch
nicht über den zum Zeitpunkt der Altbebauung bestehenden Umfang hinaus. Ein erhöhter Anfall von
Niederschlagswasser aus Dachflächen und versiegelten Flächenbelägen ist demnach nicht zu erwarten.
9330
06.12.2005
Betriebsbedingte Belastungsfaktoren
Infolge der Wohnnutzung fällt Abwasser an, das durch Anschluss an die öffentliche Abwasserentsorgung
gereinigt und wieder aufbereitet werden soll.
6.2.3.4 Wasserverbrauch
Baubedingte Belastungsfaktoren
Die Erschließung und Bebauung gemäß den vorliegenden Planentwürfen erfordert die Bereitstellung geringer
Bauwassermengen (Brauchwasser). Darüber hinaus ist kein besonderer Wasserbedarf bereits zum Zeitpunkt
der Erschließung erkennbar.
Anlagenbedingte Belastungsfaktoren
Durch die Vorhaltung der Erschließungseinrichtungen und der privaten Anlagen ist kein wesentlicher
Wasserbedarf zu erwarten. Für die ggf. notwendige Reinigung von Verkehrsflächen und die Beregnung von
Grünanlagen soll Grauwasser oder zwischenzuspeicherndes Niederschlagswasser verwendet werden.
Betriebsbedingte Belastungsfaktoren
Aufgrund der geplanten Nutzung (Allgemeines Wohngebiet) werden keine nennenswerten
Brauchwassermengen für Betriebsabläufe benötigt. Soweit dennoch Brauchwasser erforderlich ist, ist dieses
Wasser entsprechend der hierzu erlassenen Gesetze und Vorschriften im Kreislaufverfahren aufzubereiten
und wiederzuverwenden.
6.2.3.5 Inanspruchnahme von Boden
Baubedingte Belastungsfaktoren
Bei der Projektierung des Wohngebietes wird auf bisher bereits bebaute Innenstadtflächen
mit umgelagerten, veränderten Bodenauflagen zurückgegriffen. Die Erschließung und
Bebauung gemäß den vorliegenden Planentwürfen einschließlich der Herstellung des
Anschlusses an das örtliche Verkehrsnetz führt jedoch teilweise zu folgenden baubedingten
Belastungsfaktoren:
•
zum Abschieben der Oberbodenauflage (nur in untergeordneten Teilbereichen),
•
daneben zu Bodenverlust / -beeinträchtigung,
•
zu (geringen) Reliefveränderungen,
•
zur Gefahr von unsachgemäßer Baustofflagerung und der Beeinträchtigung des Wasserhaushalts
durch Eintrag von Schadstoffen (vor allem während der Bauphase der Erschließungsanlagen und der
Baukörper, z.B. durch unsachgemäße Bauschutt- und Baustoffablagerungen, nicht fachgerechte
Entsorgung von Abfällen).
Anlagenbedingte Belastungsfaktoren
Dauerhafte Beeinträchtigungen des Bodens (der Bodenstruktur) entstehen durch
•
Abschieben von Boden- und Deckschichten (nur in untergeordnetem Umfang aufgrund früherer
Bebauung),
•
mechanisches Verdichten, Lockern, Vermischen von Horizonten,
•
Einbau von Fremdmassen etc. (durch Ver- und Entsorgungseinrichtungen, Zufahrten- und
Baugrubenaushub; Umfang gem. Bilanzierung, siehe dort).
Betriebsbedingte Belastungsfaktoren
Beeinträchtigungen der nach Herstellung und Inbetriebnahme der Anlagen verbliebenen Bodenflächen sind
nicht zu erwarten.
9330
06.12.2005
6.2.3.6 Nutzung und Gestaltung von Naturgütern
Baubedingte Belastungsfaktoren:
•
Rückzug von noch verbliebenen Tier- und Pflanzenarten durch baubedingte Störeinflüsse - die
Verdrängung nicht kulturfolgender Arten erfolgt weiter in den noch nicht besiedelten Freiraum und
•
Beeinträchtigung von Flora und Fauna durch sekundäre Störwirkungen, z.B. Verlärmung und
Beseitigung von Gebüschen und Vorwaldbeständen während der Bauphase.
Anlagenbedingte Belastungsfaktoren:
•
Dauerhafte Veränderung der Topographie und des Reliefs.
•
Veränderung des Oberflächenabflusses,
•
durch mögliche Neuversiegelungen können sich Temperaturerhöhungen, Reduzierung
Luftaustauschrate (Barrierewirkung: Verringerung der Windgeschwindigkeit, etc.) ergeben.
der
Betriebsbedingte Belastungsfaktoren
Ansiedlung / Pflanzung standortfremder Pflanzen (Einbringung von Zierpflanzen, darunter auch Neophyten,
führt zur Verdrängung potenziell standorttypischer Wildflora).
6.3 Beschreibung und Bewertung der Umwelt (gem. Ziffer 2 der Anlage zum BauGB)
6.3.1 Schutzgüter
6.3.1.1 Menschen
Die Betroffenheit des Menschen ist im vorliegenden Fall vor allem von folgenden Themenkreisen geprägt:
•
Betroffenheit der Gesundheit und des Wohlbefindens unter Bezug auf die Funktion „Wohnen“ im
umliegenden Wohnquartier,
•
Betroffenheit des Menschen in Bezug auf die Erfordernisse der Freizeit- und Erholungsvorsorge.
Das geplante Wohngebiet liegt innerhalb des Siedlungsgefüges. Durch die Überplanung des Areals werden
keine Erholungsflächen und auch keine nutzbaren wohnungsnahen Freiflächen in Anspruch genommen. Der
örtlichen Bevölkerung werden keine bislang verfügbaren Naherholungsflächen entzogen.
Bewertung
Bedeutung:
Erholungseignung / Verbindung zum Freiraum / Ausstattung des Raumes
Bereich
Bewertung des Bestandes
sehr hoch
hoch
mittel
gering
fehlend
x
Bewertung nach Eingriff
sehr hoch
hoch
mittel
gering
fehlend
x
mittel
gering
fehlend
X
Plangebiet
Bereich
Plangebiet
Empfindlichkeit:
Verlust / Störung von Erholungseinrichtungen
Bereich
Plangebiet
9330
Bewertung des Bestandes
sehr hoch
hoch
06.12.2005
Bereich
Bewertung nach Eingriff
sehr hoch
hoch
mittel
gering
Plangebiet
fehlend
X
Bewertung der Freizeit- und Erholungsnutzung (status quo):
Die Freizeit- und Erholungsnutzung im Plangebiet ist wie folgt zu beurteilen:
Kein planungsrelevantes Potenzial vorhanden.
6.3.1.2 Pflanzen und Tiere
Reale Vegetation
Nach Räumung der ehemals vorhandenen Baukörper hat sich im Plangebiet eine von Robinienanflug
bestimmte Gehölzsukzession, bis 2,00 m hoch, etabliert.
Entlang des Westringes und des Friedensweges sind Gehölzbestände in einer teilweise steilen Böschung zu
den höherliegenden Straßenzügen vorhanden; hier finden sich teils auch größere Robinien, Feldahorn, Efeu
(epiphytisch und als Bodenbewuchs), Hainbuche, Sandbirke, Traubenkirsche und weitere, auch
fremdländische Ziergehölze wie Acer negundo (Eschenahorn).
Aufgrund der starken anthropogenen Überformung des Gebietes ist das Florenspektrum stark eingeschränkt.
Naturnahe Standorte werden nicht überplant. Daher ist das Gebiet insgesamt artenarm; eine vertiefende
Untersuchung ist daher nicht erforderlich. Die festgestellten Biotop- und Nutzungstypen sowie ihre Lage im
Plangebiet sind dem Plan „BESTANDSERFASSUNG UND -BEWERTUNG“ (siehe Landschaftspflegerischer
Fachbeitrag zur Planung) zu entnehmen.
Fauna
Auch der Wert für die Fauna wird – infolge intensiver Nutzung und den von den umgebenden
Siedlungsrändern und Verkehrstrassen ausgehenden Störwirkungen – als gering eingestuft. Nachweise
planungsrelevanter Arten fanden sich im Rahmen mehrerer Begehungen nicht, so dass auch hier keine
vertriefende Bestandskartierung des Arteninventars durchgeführt wurde.
Bewertung
(Arten und Biotope / Funktionskomplex Vegetation – Fauna – Biotopvernetzung)
Bedeutung:
Lebensraum für Pflanzen und Tiere sowie deren Wirkungsgefüge untereinander
Bereich
Bewertung des Bestandes
sehr hoch
hoch
mittel
gering
x
fehlend
Bewertung nach Eingriff
sehr hoch
hoch
mittel
gering
x
fehlend
Plangebiet
Bereich
Plangebiet
9330
06.12.2005
Empfindlichkeit:
Funktionsverlust
Bereich
Bewertung des Bestandes
sehr hoch
hoch
mittel
gering
x
fehlend
Bewertung nach Eingriff
sehr hoch
hoch
mittel
gering
x
fehlend
Plangebiet
Bereich
Plangebiet
Die Bedeutung des Gebietes – bezogen auf die Biotopfunktion – kann wie folgt umschrieben werden:
• Artenarme Brache in Innenstadtlage,
• auf randlichen Böschungen mit Gehölzsäumen (bis baumartig) bestanden,
• geringe Strukturdiversität (nutzungsbedingt),
• relativ hoher Grad der Einwirkung äußerer Störeinflüsse.
Als Fazit kann eine Nutzung des Gebietes zu Wohnbauzwecken aus landschaftsplanerischen Gründen nicht
kategorisch verworfen werden. Allgemeine Vorschläge für eine auf den vorhandenen Strukturen aufbauende
Planung werden im weiteren abgegeben.
6.3.1.3 Geologie / Boden
Im Zuge der Planungen hat das Büro DR. HEMLING, GRÄFE & BECKER, Köln + Lohmar, in 10/2003 die
geologischen und hydrologischen Verhältnisse des Plangebietes untersucht:
„Das Grundstück liegt im Bereich eines verfüllten Altarms auf der Niederterrasse des
Rheines. Über dem tertiären Untergrund (Sande und Tone, z.T. mit Braunkohle) folgen
etwa 20 m Kiessande. Darüber lagern etwa 3 bis 4 m Sedimente der Verfüllung des
Altarmes (Auenlehm), die aus einer Abfolge von Schluffen und bindigen Feinsanden
bestehen. Den Abschluss bildet der Mutterboden bzw. eine meist geringmächtige
Auffüllung.“
Bedeutung:
Natürliches Ertragspotenzial bezogen auf die vorherrschende Bodennutzung
Bereich
Bewertung des Bestandes
sehr hoch
hoch
mittel
gering
fehlend
x
Bewertung nach Eingriff
sehr hoch
hoch
mittel
gering
fehlend
x
Bewertung des Bestandes
sehr hoch
hoch
mittel
gering
fehlend
x
Bewertung nach Eingriff
sehr hoch
hoch
mittel
gering
fehlend
x
Plangebiet
Bereich
Plangebiet
Empfindlichkeit:
Funktionsverlust durch Überbauung (Versiegelung)
Bereich
Plangebiet
Bereich
Plangebiet
Bewertung
Bewertung der Bodenfunktion (status quo):
9330
06.12.2005
Die Bodenfunktion ist wie folgt zu beurteilen:
•
Veränderung durch intensive Vornutzung (geräumte / entsorgte Altbebauung).
Zum Umgang mit dem anstehenden Boden in seiner Eigenschaft als Baugrund siehe 6.4.1.3.
6.3.1.4 Wasser und Hochwasser
Oberflächenwasser:
Stehende oder fließende Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.
Grundwasser:
Nach Büro DR. HEMLING, GRÄFE & BECKER, Köln + Lohmar (10/2003)
„wurde bei den durchgeführten Sondierungen kein Wasser angetroffen. Aus der uns vorliegenden
Grundwassergleichenkarte ergibt sich ein Grundwasserstand bei 43,5 mNN. (...) Bei einer
Geländehöhe von rund 47 mNN liegt das mittlere höchste Grundwasser damit rund 3,5 m unter
Gelände. Dabei ist aber zu beachten, dass die Grundwasserverhältnisse im Raum Wesseling durch
anthropogene Eingriffe (Grundwasserentnahme der petrochemischen Industrie) nachhaltig
beeinflusst werden. Es können daher in Zukunft höherer Grundwasserstände nicht ausgeschlossen
werden.“
Vorbeugender Hochwasserschutz:
Grundlage der Beurteilung bildet der „Gebietsentwicklungsplan (GEP) für den Regierungsbezirk Köln,
Sachlicher Teilabschnitt Vorbeugender Hochwasserschutz, Teil 1 Regionen Köln, Bonn/Rhein-Sieg und
Wassereinzugsgebiet der Erft“, Entwurf vom Mai 2004 sowie der 100jährliche potenzielle Überflutungsbereich
(HQ 100; vgl. GEP S. 13). Der räumliche Geltungsbereich des Plangebietes liegt außerhalb der Grenzen des
HQ 100 (Quelle: Rheinatlas, http://www.iksr.org/rheinatlas/atlas/flood 20.pdf).
Gemäß § 33 LEPro sind die wasserwirtschaftlichen Erfordernisse und die angestrebte Entwicklung der
räumlichen Struktur miteinander in Einklang zu bringen. Aufgrund der Lage außerhalb der HQ 100-Linie liegen
jedoch vorrangige wasserwirtschaftliche Zielsetzungen – mit Ausnahme der regelmäßig zu beachtenden
Planungsgrundsätze (wie Minimierung der Versiegelungsrate etc.) – für das Plangebiet nicht vor.
Bewertung
Die Eignung und Empfindlichkeit des Wasserpotenzials werden im Hinblick auf den Faktor
Grundwasserneubildung (der Speicherung und Ableitung von Niederschlagswasser in den Untergrund) und
den vorbeugenden Hochwasserschutz beurteilt.
Bedeutung:
Grundwasserneubildung
Bereich
Bewertung des Bestandes
sehr hoch
hoch
mittel
gering
X
fehlend
Bewertung nach Eingriff
sehr hoch
hoch
mittel
gering
x
fehlend
Plangebiet
Bereich
Plangebiet
9330
06.12.2005
Empfindlichkeit:
Funktionsverlust
Bereich
Bewertung des Bestandes
sehr hoch
hoch
Plangebiet
Bereich
Bewertung nach Eingriff
sehr hoch
hoch
Plangebiet
mittel
x
gering
fehlend
mittel
x
gering
fehlend
Der Wasserhaushalt ist wie folgt zu beurteilen:
•
•
•
geringe Speicherkapazität für Niederschlagswasser
geringes Abflussregulationspotenzial
mäßige Vorbelastungen durch Versiegelung/Überbauung (geräumt).
6.3.1.5 Klima / Luft
Nach B.K.S. (2005) liegt das Gebiet
„im Einflussbereich des regionalen Kaltluftabflusses ‚Rheintalwind’. Aufgrund der
ursprünglichen Nutzung des Geländes als Gewerbefläche sowie des bestehenden
Baurechts für ein Kerngebiet mit GRZ 1,0 ist planungsrechtlich ein hoher
Versiegelungsgrad in dem Plangebiet gegeben. Durch die Schaffung privater Grünflächen
und Gärten wird sich der Versiegelungsgrad gegenüber dem bislang Zulässigen erheblich
verringern. Somit ist von einer Verbesserung der kleinklimatischen Situation im Plangebiet
aus bauplanungsrechtlicher und naturschutzrechtlicher Sicht auszugehen. Die Ventilation
des Gebietes ist durch die umliegende Bebauung (5-8 Geschosse) stark beeinträchtigt und
durch die Errichtung der 2-3 geschossigen Bebauung ist keine Verschlechterung der
Ventilation zu erwarten.“
Bewertung
Die Wiedernutzbarmachung von bislang bereits bebauten Innenstadtlagen führt zu keiner
planungsrelevanten Beeinträchtigung klimatischer Funktionen und Potenziale. Die
planungsbedingte Beseitigung von Gehölzsäumen entlang des Friedensweg und des
Westrings führt jedoch u.a. zu einer Reduzierung der Staubbindungsleistung durch
Gehölze.
Bedeutung:
Innerstädtische Lage, Gehölze zur Beschattung, Staubbindung, etc.
Bereich
Bewertung des Bestandes
sehr hoch
hoch
Plangebiet
Bereich
Plangebiet
9330
Bewertung nach Eingriff
sehr hoch
hoch
mittel
x
gering
fehlend
mittel
x
gering
fehlend
06.12.2005
Empfindlichkeit:
Funktionsverlust
Bereich
Bewertung des Bestandes
sehr hoch
hoch
mittel
gering
x
fehlend
Bewertung nach Eingriff
sehr hoch
hoch
mittel
gering
x
fehlend
Plangebiet
Bereich
Plangebiet
Bewertung der Klimafunktion (status quo):
Die Klimafunktion ist wie folgt zu beurteilen:
•
(bio-) klimatisch mäßig empfindlicher, durch die Stadtlage vorbelasteter Landschaftsteilraum
6.3.1.6 Landschaft
Visuell-ästhetische Bewertung (Orts- und Landschaftsbild)
Relief und Raumkanten, Raumeinheiten:
Landschaftliches Erleben erschließt sich dem Betrachter des Plangebietes aufgrund dessen geringer
Flächengröße und der Lage unmittelbar zwischen dem Geschosswohnungsbau und den Verkehrstrassen
nicht. Dennoch bilden die Böschungen zum Friedensweg und zum Westring markante, wenn auch von den
Straßenräumen aus kaum erlebbare Raumkanten aus.
Landschaftserleben und Erholungs-/Wohnfunktion:
Das eingezäunte Areal steht und stand bis heute dem umliegenden Wohnquartier nicht als nutzbarer Freiraum
zur Verfügung.
Bedeutung:
Ästhetischer Eigenwert (Natürlichkeit des Freiraums / Charakteristik des Siedlungsraumes)
Bewertung des Bestandes
Bereich
sehr hoch
hoch
mittel
gering
fehlend
x
Bewertung nach Eingriff
sehr hoch
hoch
mittel
gering
fehlend
x
Plangebiet
Bereich
Plangebiet
Empfindlichkeit:
Visuelle Empfindlichkeit (Einsehbarkeit des Raumes / Überprägung eines Naturraumes mit naturfernen
Elementen)
Bereich
Bewertung des Bestandes
sehr hoch
hoch
mittel
gering
fehlend
x
Bewertung nach Eingriff
sehr hoch
hoch
mittel
gering
fehlend
x
Plangebiet
Bereich
Plangebiet
9330
06.12.2005
Bewertung des Orts- und Landschaftsbildes (status quo):
Das Orts- und Landschaftsbild ist wie folgt zu beurteilen:
•
Geringer Eigenwert durch teils inhomogene Bebauung, aufgrund der bestehenden Vorbelastungen
durch Verkehrsflächen und der nutzungsbedingten Strukturarmut.
6.3.1.7 Kultur- und sonstige Sachgüter
Innerhalb des Plangebietes sind nach derzeitigem Kenntnisstand keine Kultur- oder sonstige
planungsrelevante sonstige Sachgüter (wie archäologische Funde, Bildstöcke, Wegekreuze, etc.) bekannt.
Von Seiten des Rheinischen Amtes für Bodendenkmalpflege können derzeit keine eindeutigen Aussagen zu
archäologischen Kulturgütern sowie zu möglichen Auswirkungen der Planaufstellung auf Belange des
Bodendenkmalschutzes abgegeben werden, da keine systematische Erfassung von archäologischen
Kulturgütern innerhalb des Planungsbereiches vorliegt.
6.3.2 Planungsvorgaben / Schutzstatus (gem. Ziffer 1b der Anlage zum BauGB)
6.3.2.1 Flächennutzungsplan / Planungsrechtliche Situation
(siehe Kapitel 2.2)
6.3.2.2 Verbindliche Bauleitplanung
Bestehende Bebauungspläne
(siehe Kapitel 2.3)
6.3.2.3 Fachplanungen, Fachgesetze
Landschaftsplan
Im Landschaftsplan sind nach Angabe des Rhein-Erft-Kreises (Fr. FEDERMANN-DÖBBER tel. am 19. April 2005)
keine Informationen oder Planungsvorgaben zum konkreten Standort enthalten. Eine Stadtbiotopkartierung
o.ä. liegt für Wesseling nicht vor.
FFH-Lebensraumtypen, gefährdete Biotoptypen nach RIEKEN
Im Rahmen der Bestandserfassung wurde untersucht, ob innerhalb des Plangebietes Lebensraumtypen nach
der FFH-Richtlinie (vgl. SSYMANK et al. 1998) oder gefährdete Biotoptypen (vgl. RIEKEN et al. 1994) vorhanden
sind. Derartige Lebensraumtypen wurden im Plangebiet und daran angrenzend nicht festgestellt.
Naturschutzgebiete (NSG)
Naturschutzgebiete liegen weder innerhalb des Plangebietes, noch grenzen sie daran an oder liegen in seiner
Nähe.
NATURA 2000 (FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete)
- siehe Abschnitt 6.3.2.4 –„FFH- und VS-Erheblichkeitsabschätzung“ -
9330
06.12.2005
Schutzkategorien nach WHG
Das Plangebiet liegt nicht in Einzugsbereichen für die Trinkwassergewinnung. Durch die Art der Neubebauung
wird die Qualität des Grundwassers gesichert. Zu den Belangen des vorsorgenden Hochwasserschutzes
siehe Abschnitt „Wasser“, Unterabschnitt „Vorbeugender Hochwasserschutz“.
6.3.2.4 Natura 2000 / FFH- und VS-Erheblichkeitsabschätzung
Flächen nach der „Richtlinie 92/43/EWG des Rates zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der
wildlebenden Tiere und Pflanzen“ (kurz: Habitat-Richtlinie oder auch FFH-Richtlinie) vom 21. Mai 1992 und
nach der Vogelschutzrichtlinie „RICHTLINIE 79/409/EWG“ sind nicht betroffen (www.natura2000.munlv.nrw.de);
weitere planerische Maßnahmen, insbesondere eine Prüfung der Verträglichkeit i.S.d. § 1a (4) BauGB, sind
nicht erforderlich.
Auch die sog. „Schattenliste“ der Naturschutzverbände schlägt hier keine Fläche für das kohärente Netz
„NATURA 2000“ vor (www.lb-naturschutz-nrw.de/Schattenliste/schattenliste.htm).
6.3.3 Wechselwirkungen und Entwicklungsprognose ohne das Vorhaben
6.3.3.1 Raumnutzungen
Die den Untersuchungsraum und seine Umgebung prägenden Raumnutzungen sind die Siedlung und der
Verkehr.
6.3.3.2 Wechselwirkungen, Sekundärwirkungen
Im Umfeld des Vorhabens sind maßnahmenbedingt keine weiteren Auswirkungen, insbesondere keine
weiteren Versiegelungen durch Erschließungsmaßnahmen, zu erwarten, da die Verkehre von dem
bestehenden Straßennetz aufgenommen werden können.
6.3.3.3 Entwicklungsprognose, Status-quo-Prognose
Aufgrund des prognostizierten Bedarfs und der erwarteten Nachfrage an Wohnbauflächen sowie unter
Beachtung der Maßgaben der vorliegenden weiteren Fachgutachten ist davon auszugehen, dass das
Plangebiet zügig entwickelt, vermarktet und einer Wohnbebauung zugeführt werden kann.
Es ist davon auszugehen, dass bei Verzicht auf die geplante Entwicklung eines Wohnbaugebietes an dieser
Stelle mittelfristig die bestehende Brachfläche (einschließlich der hiermit einhergehenden Ablagerung von
Hausmüll) fortbestehen und somit das Stadtbild zunehmend belasten würde.
6.3.3.4 Vorbelastungen
Vorbelastungen bestehen im wesentlichen aufgrund des Verkehrslärms. Dem Immissionsschutz ist nach
Maßgabe des ausgewerteten Fachgutachten Rechnung zu tragen.
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06.12.2005
6.4 Umweltbezogene und gestalterische Zielvorstellungen (gem. Ziffer 2c, 2d der
Anlage zum BauGB)
6.4.1 Anforderungen an den Bebauungsplan aus Umweltsicht
6.4.1.1 Menschen
Die Belange der in der Umgebung und im Plangebiet selbst wohnenden Bevölkerung sind wie folgt zu
berücksichtigen:
•
•
•
Keine relevante Verschärfung der Immissionssituation (Lärm, Stäube, Verkehre, etc.),
Teilerhalt / Ergänzung von Grünbeständen innerhalb des Plangebietes,
Zielvorstellungen zur Freizeit- und Erholungsnutzung: Keine Entwicklung von Erholungseinrichtungen
im Plangebiet, jedoch Erhalt der Durchgängigkeit.
6.4.1.2 Pflanzen und Tiere
Die Belange des Biotop- und Artenschutzes können aufgrund der bereits heute nicht mehr
nachweisbaren Funktionen nicht in wesentlichem Umfang berücksichtigt werden. Folgende
Potenziale können jedoch durch grünordnerische Maßnahmen gesichert werden:
•
Gebietsdurchgrünung als Verbund, Erhaltung / Neuschaffung eines Mindestanteils von
Großgrünstrukturen, Minimierung der Versiegelung, Begrünung von Erschließungsflächen
(Begleitgrün, Laubbäume), naturnahe Grünflächenpflege.
6.4.1.3 Geologie / Boden
Die Belange des Bodenschutzes sind wie folgt zu berücksichtigen:
•
•
•
•
Minimierung von weiterer Flächeninanspruchnahme und Versiegelung,
Vermeidung von Wind- und Wassererosion durch standortgerechte Begrünung und Trassierung,
Förderung naturnaher Nutzungsformen auf verbleibenden Freiflächen,
Verminderung und Vermeidung des Schadstoffeintrags auf Flächen mit freigelegten Deckschichten
(z.B. bei der Ausführung von Hoch- und Tiefbauleistungen).
6.4.1.4 Wasser
Die Belange des Wasserhaushaltes sind wie folgt zu berücksichtigen:
•
•
•
•
•
•
9330
Rückhaltung von Niederschlagswasser (soweit zulässig),
Abkopplung des Regenwassers / Trennkanalisation,
Förderung / Festsetzung un- oder nur teilversiegelnder Bauweisen und Flächenbefestigungen,
rationelle Wasserverwendung,
Grauwassernutzung / Regenwassernutzung als Brauchwasser und
Flächenentsiegelung, Abflussverzögerung, Speicherung, Versickerung.
06.12.2005
6.4.1.5 Klima / Luft
Die Belange des Klimas, insbesondere des örtlichen Klimas / Bioklimas, sind wie folgt zu
berücksichtigen: Minimierung zukünftiger bzw. weiterer Belastungen, insbesondere durch
•
•
•
•
•
Vermeidung von zu hoher Verdichtung,
Vermeidung von dichten Anpflanzungen mit Barrierewirkung,
Reduzierung der Strahlung durch Förderung / Festsetzung unversiegelnder Bauweisen und
Flächenbefestigungen,
Pflanzung von Laubbäumen und
durchfließbare Gestaltung von Bauflächen.
6.4.1.6 Ortsbild / Landschaftsbild
Die Belange des Landschaftsschutzes sind wie folgt zu berücksichtigen:
•
•
•
Minimierung der Höhenentwicklung zulässiger Gebäude,
Lockere, gut gegliederte Abpflanzungen und Durchgrünungsmaßnahmen im Plangebiet, insbesondere
entlang der Außengrenzen vorsehen,
Großgrün als öffentliche Maßnahme im Rahmen der Erschließung und der privaten Baumaßnahmen
anpflanzen lassen.
6.4.1.7 Kultur- und sonstige Sachgüter
Das RHEINISCHE AMT FÜR BODENDENKMALPFLEGE teilte im Verfahren nach § 4 (1) BauGB mit Schreiben vom 08.
Juli 2005, Az. 333.45-155.1a/05-001, mit:
„Eine konkrete Aussage dazu, ob es zu Konflikten zwischen der Planung und den Belangen des
Bodendenkmalschutzes kommen kann, ist auf der Basis der derzeit für das Plangebiet verfügbaren
Unterlagen nicht abschließend möglich, da in dieser Gerion bisher keine systematische Erfassung
der Bodendenkmäler durchgeführt wurde. Mithin können derzeit weder für den Umweltbericht noch
für die Abwägung eindeutige Aussagen zu möglichen Auswirkungen der Planung auf das
archäologische Kulturgut abgegeben werden. Ich bitte Sie, einen entsprechenden Hinweis in den
Umweltbericht aufzunehmen.
Rechtssicherheit kann hier nur eine archäologische Prospektion (zerstörungsfreie Ermittlung des IstBestandes an Bodendenkmälern) liefern. Bei der bestehenden Datenlage obliegt es jedoch Ihrem
Ermessen, ob Sie diese Untersuchung beauftragen.
Unabhängig hiervon verweise ich jedoch auf die §§ 15 und 16 DSchG NW und bitte Sie
sicherzustellen, dass bei der Planrealisierung auf diese gesetzlichen Vorgaben hingewiesen wird.
Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde oder Befunde ist die Gemeinde als Untere
Denkmalbehörde oder das RHEINISCHE AMT FÜR BODENDENKMALPFLEGE, Außenstelle Nideggen,
Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel.: 02425/9039-0, Fax: 02425/9039-199, unverzüglich zu
informieren. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des
RHEINISCHEN AMTES FÜR BODENDENKMALPFLEGE für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten.“
Aufgrund der konkreten Situation (Revitalisierung von Stadtraum nach Abbruch und Beseitigung der ehemals
am gleichen Standort bereits vorhandenen Bebauung) ist die Wahrscheinlichkeit des Antreffens von
Bodenfunden als sehr gering einzuschätzen. Daher soll auf eine gesonderte archäologische Prospektion
verzichtet werden. Der Hinweis der Fachbehörde wird jedoch unter „Hinweise“ im Abschnitt der textlichen
Festsetzungen wiedergegeben.
6.4.2 Abweichungen von den Zielvorstellungen und Begründung
6.4.2.1 Allgemeine Zielvorstellungen
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Grundsätzliche oder fachplanerische Zielvorstellungen der Landschaftspflege (Landschaftsplan, Natura 2000,
etc.) stehen einer erneuten baulichen Entwicklung an dieser Stelle nicht entgegen. Als fundamentale
Zielsetzung der Landschaftspflege muss im übrigen das Minimierungsgebot gelten. Das Gebiet ist
ausreichend zu durchgrünen und für Fußgänger durchlässig zu gestalten. Aufgrund der vorliegenden
Untersuchungen ist davon auszugehen, dass die Flächen von ihrer Lage und Größe sowie der beabsichtigten
Nutzung als Bauflächen notwendig sind. Es muss für die Entwicklung des Baugebietes daher als Zielvorgabe
gelten, die dargelegten landespflegerischen Anforderungen umzusetzen. Abweichungen hiervon sind nicht
erkennbar.
6.4.2.2 Zielvorstellungen im Baugebiet
Vermeidungsmaßnahmen
Vermeidung vermeidbarer Eingriffe in den Gehölzsaume, v.a. zum Westring.
Maßnahmen zum Schutz vor und zur Minderung von Beeinträchtigungen;
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im Plangebiet
Nach Maßgabe der Fachgesetzgebung sind Eingriffsfolgen soweit als möglich auch durch
landschaftspflegerische
Maßnahmen
zu
minimieren
(Minimierungsgebot).
Aufwertungsmaßnahmen
innerhalb
des
Plangebietes
tragen
zu
gesunden
Wohnverhältnissen (vgl. BauGB) und einem gut strukturierten Wohnumfeld bei; sie sind im
übrigen geeignet, den Umfang externer Kompensationsverpflichtungen zu minimieren.
Möglich sind im Plangebiet insbesondere
•
•
•
•
•
Umsetzung aktiver und passiver Lärmschutzmaßnahmen,
Entwicklung vorhandener Großgrünstrukturen an den Außengrenzen des Plangebietes,
Neuanlage von naturnahen, vernetzenden Dauerstrukturen,
Herstellung eines Großgrünanteils im Gebiet (aus bioklimatischen Gründen),
Herstellung von vernetzenden Saum- und Heckenstrukturen, Baumreihen und -gruppen in Randlagen
des Plangebietes, wie auch zwischen den geplanten Baubereichen (z.B. durch Mindestdurchgrünung
privater Freiflächen; Straßenbaumpflanzung), abgestufte Pflanzung entsprechend den zu erwartenden
Endwuchshöhen).
Die erneute Bebauung des Plangebietes führt insbesondere zur teilweisen Rodung von Gehölzbeständen. Die
Anlage von linearen Gehölzelementen, wie Baumhecken, ist insbesondere geeignet, Einbindungs- und
Ausgleichsfunktionen für die Parameter „Landschaftsbild“, „Bodenfunktion“ und „Biotopfunktion“ zu
übernehmen. Die Anlage von linearen Gehölzelementen, wie Baumhecken, ist deshalb insbesondere
geeignet, Einbindungs- und Ausgleichsfunktionen für die Parameter „Landschaftsbild“, „Bodenfunktion“ und
„Biotopfunktion“ zu übernehmen.
6.4.2.3 Zielvorstellungen für externe Kompensationsmaßnahmen
Zielvorstellungen für externe Kompensationsmaßnahmen werden nicht erforderlich.
Unter Hinweis auf die ausführlichen Darstellungen im Abschnitt „Eingriffsbewertung“ ist darauf hinzuweisen,
dass es sich bei dem Plangebiet um Teilflächen des bestehenden Bebauungsplanes Nr. 1/43C in der Fassung
der 1. Änderung handelt. Die bisherigen Festsetzungen sehen ein Kerngebiet mit einer 2-6 geschossigen,
geschlossenen Bebauung, Grundflächenzahl 1,0 und Geschossflächenzahl 3,0 vor. Das Bebauungskonzept
von GAG und GRUBO wird dieses Maß der baulichen Nutzung bei weitem nicht ausschöpfen.
Entsprechend sind die Festsetzungen im neu aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach
unten zu korrigieren.“ Daher ist bereits heute eine Bebauung planungsrechtlich zulässig, die weit über die
aktuell vorgesehenen Planungsinhalte hinausgeht. Gemäß § 1a Absatz 3 Satz 5 BauGB
„ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen
Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren“.
Daher liegt in diesem Fall kein Eingriff im Sinne des Bau- und des Naturschutzrechtes vor.
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6.5 Erhebliche Umweltauswirkungen und Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung
und zum Ausgleich
6.5.1 Schutzgüter
6.5.1.1 Menschen
Bioklimatische Belastungen:
Emission / Immission von Luftschadstoffen:
Von relevantem Schadstoffeintrag in das Plangebiet durch Kfz-Belastung auf dem Westring ist nach Lage der
Dinge nicht auszugehen. Darüber hinaus kommt es im Plangebiet nicht zu relevanten
Luftschadstoffbelastungen aufgrund gewerblicher Nutzungen. Solche sind in der Nachbarschaft nicht
vorhanden.
Bewertung: Nicht umwelterheblich
Lärmemissionen / -immissionen:
Die Entwicklung des Baugebietes führt in der Bauphase der Erschließung und der Gebäude – zeitlich
beschränkt – zu Lärmbelastungen in der Umgebung. In der Betriebsphase überschreitet der
Straßenverkehrslärm die Orientierungswerte der DIN 18 005 für WA vor den unmittelbar zum Westring
ausgerichteten Fassaden der geplanten WA-Gebäude um bis zu 10 dB tags bzw. bis zu 12 dB nachts. Zur
Straße ausgerichtete Aufenthaltsräume sind mit passivem Schallschutz ausreichend zu schützen.
Bezüglich der planinduzierten Geräuschimmissionen, die in die Umgebung einwirken, ist von einer
Überschreitung der Immissionsrichtwerte im Nachtzeitraum in der westlichen Nachbarschaft um maximal 1
dB/A, hervorgerufen durch die Tiefgarageneinfahrt und durch vorbeifahrende Kfz auf dem Weg zur Tiefgarage
auszugehen. Eine 2m hohe Schallschutzwand wird dazu beitragen, dass die Richtwerte auch in der Nacht
unterschritten werden.
In der nördlichen Nachbarschaft werden die Immissionsrichtwerte für Misch- und Kerngebiete durch die zu
erwartenden Maximalpegel im Nachtzeitraum um bis zu 16 dB/A überschritten. Hierbei handelt es sich um
eine Belästigung in der Nachbarschaft. Diese Überschreitung wird durch eine 2 m hohe Lärmschutzwand
eingedämmt.
Der
Vergleich
mit
den
Orientierungswerten
der
DIN
18
005
hinsichtlich
der
Schienenverkehrslärmimmissionen, der Gewerbelärmimmissionen und der Lärmauswirkungen aus dem
Plangebiet auf die Nachbarschaft zeigt, dass die anzusetzenden Orientierungswerte bzw.
Immissionsrichtwerte nicht überschritten werden.
Freizeit und Erholung:
Belange der Erholungsnutzung werden nicht berührt.
6.5.1.2 Tiere und Pflanzen
Flächen, die für bestimmte Artengruppen bedeutsam sind, wurden innerhalb des geplanten Bauflächen nicht
festgestellt. Gehölzbestände werden soweit möglich erhalten und neu geschaffen. Aufgrund der Innerortslage
sind weitere Biotopschutzflächen nicht entwickelbar.
6.5.1.3 Boden
Durch die bestehende Vorbelastung erfuhr das Plangebiet bereits zu einem früheren Zeitpunkt gerade
hinsichtlich der Bodenfunktionen eine nachhaltige Veränderung, die noch heute wirksam ist.
Beeinträchtigungen des Bodens durch die frühere bauliche bzw. gewerbliche Nutzung des Plangebietes
wurden beseitigt; dies wurde durch entsprechende Fachgutachten und Entsorgungsnachweise belegt.
Gemessen an dem bislang vorhandenen Versiegelungsgrad sowie dem bereits heute planungsrechtlich
zulässigen Grad der Überbauung ist kein zusätzliches Eingriffspotenzial in das Schutzgut „Boden“ durch die
geplante Bebauung feststellbar. Insbesondere ist eine Neuversiegelung über den bereits vor Durchführung der
Abbruch- und Sanierungsmaßnahmen vorhandenen Umfang hinaus nicht zu erwarten.
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Die von Seiten der Fachbehörde (Geologischer Dienst Nordrhein-Westfalen) empfohlenen Boden/Baugrunduntersuchungen sowie ggf. notwendige Maßnahmen werden im Rahmen der Erschließungs/Baumaßnahmen durch die Vorhabenträgerin durchgeführt und umgesetzt.
6.5.1.4 Wasser
Aufgrund der vorliegenden Fachgutachten ist aufgrund der Bodenverhältnisse und der durchgeführten
Sanierung auf eine Niederschlagswasserversickerung im Plangebiet zu verzichten. Die breitflächige
Versickerung durch versickerungsaktive (wasserdurchlässige) Beläge ist jedoch anzustreben:
•
Verminderung der zulässigen Oberflächenversiegelung (Einsatz unversiegelnder Bauweisen)
6.5.1.5 Klima / Luft
Gemäß BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz) sind Beeinträchtigungen des Klimas, insbesondere des
örtlichen Klimas, zu vermeiden; unvermeidbare Beeinträchtigungen sind auch durch landschaftspflegerische
Maßnahmen auszugleichen. Die Lage des Plangebietes macht es erforderlich, zur Erhaltung einer
ausreichenden Frischluftversorgung eine ausreichende Durchgrünung sicherzustellen. Die vorliegenden
Planung trägt diesen Erfordernissen Rechnung. Als grundsätzliche Zielsetzungen auch in Bezug auf die
bioklimatischen Funktionen innerhalb des Baugebietes wurden im Bebauungsplan u.a. folgende Maßnahmen
vorgegeben:
•
•
•
•
Beschränkung der Gebäude-Gesamthöhen,
Beschränkung der Verdichtung / Anordnung der Baukörper (Erhalt der Durchlüftungswirkung),
Festsetzung von Ein- und Durchgrünungsmaßnahmen (als Windbremse und zur Reduzierung der
Strahlungswirkung) und
Minimierung der Strahlungsrate durch Verwendung unversiegelnder Bauweisen.
6.5.1.6 Ortsbild / Landschaft
Der Landschaft wird kein „unverritztes“ Offenland zur Etablierung von Bauflächen entzogen. Die Realisierung
der Bauplanung führt zur gestalterischen und funktionalen Aufwertung einer aktuellen innenstadtnahen
Gewerbebrache. Die Wiedernutzbarmachung vorhandener Bauflächen trägt so dem gesetzlichen
Minimierungsgebot gem. LG-NRW, dem BNatSchG und dem BauGB Rechnung.
Folgende Ziele sind zur Entwicklung des Ortsbildes zu definieren:
•
•
Beschränkung der Gebäudehöhen,
Vorgabe von Ein- und Durchgrünungsmaßnahmen in Bereich der Bauflächen.
6.5.1.7 Kultur- und sonstige Sachgüter
Auf die ausführliche Darlegung unter 6.4.1.7 wird verwiesen.
Mit der Entwicklung des Baugebietes sind ersichtlich keine Auswirkungen auf kulturelle und sonstige
Sachgüter verbunden. Sollten nach dem Denkmalschutz- und -pflegegesetz anzeigepflichtige Funde im Zuge
der Bauarbeiten festgestellt werden, sind diese der zuständigen Fachbehörde gegenüber anzuzeigen. Hierauf
weist ein Hinweis im Bebauungsplan hin.
Die Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben der §§ 15, 16 DSchG NW wird im Rahmen der Erschließungs- /
Baumaßnahmen durch die Vorhabenträgerin sichergestellt.
6.5.2 Wechselwirkungen
Wechselwirkungen der begutachteten vorstehenden Schutzgüter mit der geplanten städtebaulichen und
umweltplanerischen Entwicklung sind nicht erkennbar.
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6.5.3 Maßnahmenkatalog (gem. Ziffer 2c der Anlage zum BauGB)
6.5.3.1 Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen (Zielsystem)
Aus landespflegerischer Sicht ist das Untersuchungsgebiet unter Berücksichtigung der angestrebten
Bebauung nach den im folgenden dargelegten Zielvorstellungen zu entwickeln, um die durch die geplante
Bebauung entstehenden Beeinträchtigungen zu vermeiden, zu minimieren, auszugleichen oder zu ersetzen
und um bestehende Beeinträchtigungen abzubauen. Die Maßnahmen und Hinweise zur Durchsetzung der
landespflegerischen Zielvorstellungen werden nachfolgend aufgeführt. Die hiermit verbundenen Kennummern
sind im Plan „UMWELTZIELE“ des Landschaftspflegerischen Planungsbeitrages aufgeführt.
Maßnahmen gem. BauGB im Plangebiet
Maßnahme 1 – Pflanzung von Hochstämmen
(Maßnahme gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB zum Ausgleich der Eingriffswirkungen in das Orts- und
Landschaftsbild und den Klimahaushalt)
Maßnahme 2 – Wasserdurchlässige Befestigung von privaten Flächen
(Maßnahme gem. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB zum Ausgleich der Eingriffswirkungen in den Boden-, den Wasserund den Klimahaushalt)
Maßnahmen außerhalb des Plangebietes
nicht erforderlich (vgl. Pkt. 6.5.4)
6.5.4 Eingriffsbewertung
Das Plangebiet liegt innerhalb des bestehenden Bebauungsplanes Nr. 1/43C in der Fassung der 1. Änderung.
Westlich grenzt der Bebauungsplan Nr. 1/57 an.
Es ist bereits heute eine Bebauung planungsrechtlich zulässig, die weit über die aktuell vorgesehenen
Planungsinhalte hinausgeht. Gemäß § 1a Absatz 3 Satz 5 BauGB
„ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen
Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren“.
Daher liegt in diesem Fall kein Eingriff im Sinne des Bau- und des Naturschutzrechtes vor.
6.5.5 Kosten landschaftspflegerischer Maßnahmen
Die erforderlichen grünordnerischen Maßnahmen werden auf der Grundlage des städtebaulichen Vertrages
von dem privaten Investor übernommen oder sind Bestandteil der auf den privaten Baugrundstücken zu
erbringenden grünordnerischen Maßnahmen. Öffentliche Maßnahmenkosten fallen für grünordnerische
Maßnahmen nicht an.
6.6 Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren
bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten beim
Zusammenstellen der Unterlagen (gem. Ziffer 3a der Anlage zum BauGB)
Beim Zusammenstellen der Angaben zu diesem Umweltbericht kam es nicht zu Schwierigkeiten, da die
relevanten Gutachten und Fachplanungen (u.a. zum Immissionsschutz und den städtebaulichen
Zielvorstellungen) bereits vorlagen. Eine Auflistung der verfügbaren und ausgewerteten Quellen ist dem
Literatur- und Quellenverzeichnis zu diesem Umweltbericht zu entnehmen.
Die Umweltprüfung ist unter Verwendung der der Stadt Wesseling vorliegenden Planunterlagen und
Untersuchungen der jeweiligen Fachbehörden sowie eigener Pläne und Untersuchungen durchgeführt
worden. Als umweltrelevante Planunterlagen sind topografische und geologische Karten, Bodenkarten und
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Grundwasserkarten des Landes Nordrhein-Westfalen zu nennen; zudem sind das landesweite Biotopkataster
der LÖBF sowie der Gebietsentwicklungsplan (GEP), Teilabschnitt Köln, für die Umweltprüfung herangezogen
worden.
Die vorliegenden Pläne und Untersuchungen sind als sachgerechte und aktuelle Informationsgrundlage für die
Umweltprüfung zu bewerten; im Hinblick auf den Stand des Planverfahrens liegen in ihrem Umfang und
Detaillierungsgrad angemessene und hinreichende Umweltinformationen vor, so dass weitere fachgutachten
nicht erforderlich waren.
Im Falle einiger Umweltschutzgüter (Boden, Wasser, Luft, Klima) umfassen die vorliegenden Untersuchungen
großräumige Bezugseinheiten, die sich aus naturräumlichen Gegebenheiten und dem Untersuchungszweck
ergeben; für diese Umweltschutzgüter liegen kleinräumige Untersuchungen für das Stadtgebiet Wesseling
oder die Ebene der verbindlichen Bauleitplanung nicht vor.
Der Aufwand für kleinräumige Untersuchungen dieser Umweltschutzgüter wäre im Verhältnis zu den damit zu
erzielenden Erkenntnissen für das spezielle Bebauungsplangebiet unverhältnismäßig hoch und war im
Hinblick auf die mit der konkreten Bauleitplanung verfolgten Ziele nicht gerechtfertigt. Die der Stadt Wesseling
vorliegenden umweltrelevanten Planungen und Untersuchungen haben eine dem gegenwärtigen
Wissensstand entsprechende Ermittlung, Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen des
Vorhabens ermöglicht.
Den in §§ 2, 2a BauGB genannten Anforderungen an die sachgerechte Ermittlung und Bewertung des
umweltrelevanten Abwägungsmaterials ist damit angemessen Rechnung getragen worden.
6.7 Maßnahmen zur Überwachung (gem. Ziffer 3b der Anlage zum BauGB)
Nach § 4 c BauGB – Neufassung vom Juli 2004 – überwachen die Gemeinden als Träger der Planungshoheit
die erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchführung der Bauleitplanung eintreten, um
insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein,
geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen. Unter unvorhergesehenen Auswirkungen sind diejenigen
Umweltauswirkungen zu verstehen, die nach Art und / oder Intensität nicht bereits Gegenstand der Abwägung
waren. Die Gemeinden können dabei neben eigenen Überwachungsmaßnahmen insbesondere auch
Informationen und Überwachungsmaßnahmen der Umweltfachbehörden nutzen (§ 4 c BauGB).
Die Entwicklung geeigneter Überwachungsmaßnahmen kann den planerischen Gegebenheiten und
Planinhalten des Einzelfalls auf örtlicher Ebene angepasst werden; die Definition der jeweils zweckmäßigen
und angemessenen Überwachungsmaßnahmen obliegt der Stadt Wesseling als Trägerin der Planungshoheit.
Im vorliegenden Fall ist es zweckmäßig, die geplanten Monitoring-Maßnahmen gezielt an den spezifischen ,
mit der konkreten Bauleitplanung verfolgten Planungszielen zu orientieren.
Die geplanten Überwachungsmaßnahmen im Aufgabenbereich der jeweiligen Umweltfachbehörden werden
als geeignete Informationsquellen herangezogen; entsprechend § 4 (3) BauGB sind die Umweltfachbehörden
verpflichtet, die Stadt Wesseling über umweltrelevante Informationen aus ihrem Aufgabenbereich für das zu
überwachende Bauleitplangebiet zu unterrichten und ihr umweltrelevante Informationen zur Verfügung zu
stellen.
Aufgrund der beschriebenen planungsrechtlichen Ausgangssituation für den Bebauungsplan „VEP
Westring/Friedensweg“ (siehe Abschnitt „Eingriffsbewertung“) ist festzustellen, dass es sich um bereits bislang
baulich genutzte Flächen handelt. Die Ausgangslage der planerischen Entwicklung war die Beseitigung von
Altlasten, die umfassend (u.a. in: INGENIEURTEAM HEMLING & GRÄFE GMBH (2002): „Abschlußbericht Rückbau der
Wohn- und Gewerbebauten Westring 7-9, Wesseling; GAG Immobilien AG“) dargestellt und nachgewiesen
wurde.
Weitere Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplanes
auf die Umwelt sind überdies durch die allgemeingültigen fachgesetzlich definierten Vorgaben (wie dem
Vollzug der Auflagen aus dem abzuschließenden städtebaulichen Vertrag sowie den Auflagen der
Baugenehmigungen für die zu errichtenden Wohnhäuser) festgelegt.
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Folgende Monitoring-Maßnahmen werden erstmalig 1 Jahr nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes
durchgeführt:
•
•
•
•
Regelmäßige Ortsbegehungen zur Überwachung des Umweltzustandes durch die Stadt
Wesseling, zweimal pro Jahr (Bauaufsicht, Stadtplanung, Landschaftsplanung);
Kenntnisnahme möglicher Informationen von sachkundigen Spezialisten , z.B.
Landschaftswächter, Landwirte, Naturschutzverbände, Anwohner;
regelmäßige Auswertung laufender Fortschreibungen des Biotopkatasters der Landesanstalt
für Ökologie, Bodenordnung und Forsten NW (LÖBF) – soweit für den Siedlungsbereich
relevant;
regelmäßige Auswertung von Umweltinformationen aus Überwachungsmaßnahmen der
zuständigen Umweltfachbehörden des Rhein-Erft-Kreises.
6.8 Zusammenfassung (gem. Ziffer 3c der Anlage zum BauGB)
Die Errichtung eines Wohnbaugebietes im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes BP 1/105
„Westring / Friedensweg“ der Stadt Wesseling trägt den vorliegenden Fachplanungen, eingeholten
Fachgutachten sowie den formulierten städtebaulichen und landschaftsplanerischen Zielvorstellungen
Rechnung.
Durch die Folgenutzung einer bereits der Natur i.w.S. entzogenen, bislang bereits mit einer inzwischen
entsorgten Wohn- und Gewerbebebauung stark veränderten Fläche sowie dem flächensparenden Zuschnitt
der Baugrundstücke und des Erschließungssystems wird dem baugesetzlich definierten Planungsgrundsatz
des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden in besonderer Weise entsprochen. Ebenso wird der
fachgesetzlich (u.a. durch das BNatschG, das LG-NRW und das Bundesbodenschutzgesetz) definierte
Minimierungsgrundsatz beachtet, da auf die Inanspruchnahme von Offenland für bauliche Zwecke verzichtet
werden kann. Auch außerhalb des Plangebietes wird der Umfang der äußeren Erschließung minimiert, da ein
unmittelbarer Anschluss an leistungsfähige Verkehrsachsen besteht.
Der Straßenverkehrslärm überschreitet die Orientierungswerte der DIN 18 005 für WA vor den unmittelbar
zum Westring ausgerichteten Fassaden der geplanten WA-Gebäude um bis zu 10 dB/A tags bzw. bis zu 12
dB/A nachts. Zur Straße ausgerichtete Aufenthaltsräume sind deshalb mit passivem Schallschutz ausreichend
zu schützen. Der Vergleich mit den Orientierungswerten der DIN 18 005 hinsichtlich der
Schienenverkehrslärmimmissionen, der Gewerbelärmimmissionen und der Lärmauswirkungen aus dem
Plangebiet auf die Nachbarschaft zeigt, dass die anzusetzenden Orientierungswerte bzw.
Immissionsrichtwerte nicht überschritten werden.
Maßnahmen zum Schutz der Wohnruhe der Nachbarschaft in den Nachtstunden sind jedoch an der Nordseite
und Westseite des Plangebietes zu ergreifen. Hierfür ist – basierend auf die ergänzenden Berechnungen des
Lärmschutzgutachters ADU cologne vom 29. Juli 2005 – jeweils eine 2,00 m hohe Lärmschutzwand über
Gelände vorzusehen; gemäß der fachgutachterlichen Ermittlung werden so die Vorgaben der TA Lärm im
Tag- und Nachtzeitraum eingehalten.
Außerdem wurden Maßnahmen zur Minimierung (Verzicht auf oberirdische Stellplätze auf der Westseite)
getroffen. Tiefgaragen bieten im übrigen einen optimalen Lärmschutz im Vergleich etwa zu offenen
Stellplätzen. Die Zufahrt hingegen ist unvermeidbar.
Innerhalb des Plangebietes und in seiner Nähe liegen keine Biotop-Vorrangstandorte; schutzwürdige
Artenvorkommen wurden nicht festgestellt bzw. sind aufgrund der Strukturarmut des Gebietes nicht zu
erwarten. Innerhalb des Baugebietes sollen Grünstrukturen die Einbindung der Wohnbebauung in die
Umgebung ermöglichen; auch durch die innere Durchgrünung mit unterpflanzten Baumreihen und
Grünstrukturen im Bereich der Bauwiche sollen die Bauflächen gegliedert werden.
Das Plangebiet liegt außerhalb des HQ 100 des Rheins.
Aufgrund der durchgeführten Untersuchungen ist abschließend festzustellen, dass das Baugebiet unter
Auflagen und bei Durchführung der vorgeschlagenen grünordnerischen und landschaftspflegerischen
Maßnahmen aus Umweltsicht vertretbar errichtet und betrieben werden kann. Der Festsetzung von
Ausgleichs- und/oder Ersatzmaßnahmen bedarf es dabei nicht, da der bauliche Eingriff bereits vor der
planerischen Entscheidung erfolgt ist oder zulässig war (§ 1a [3] Satz 5 BauGB).
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6.9 Literatur- und Quellenverzeichnis
ADU
COLOGNE
INSTITUT FÜR IMMISSIONSSCHUTZ GMBH (05/2005): Schalltechnische Untersuchung zu den
Lärmemissionen und -immissionen aus dem Straßen- und Schienenverkehr, dem
Gewerbelärm sowie der geplanten Tiefgaragenausfahrt zum BV „Wesseling Westring“ in
Wesseling – Köln
ADU COLOGNE INSTITUT FÜR IMMISSIONSSCHUTZ GMBH (STAND: 29. JULI 2005): Ergänzung der schalltechnischen
Untersuchung zu den Lärmemissionen und -immissionen aus dem Straßen- und
Schienenverkehr, dem Gewerbelärm sowie der geplanten Tiefgaragenausfahrt zum BV
„Wesseling Westring“ in Wesseling; hier: Auswirkungen der Tiefgarage und der Stellplätze
auf die Nachbarschaft; Stellungnahme – Dokumenation – Berechnung, 4 Seiten – Köln
ARCHITEKTEN-
STADTPLANERKAMMER HESSEN [Hrsg.] (2003): Zum Leistungsumfang und zur Vergütung für
einen Umweltbericht nach § 2a BauGB, Informationsreihe Heft 22, Bearb.: D. Herrchen, D.
Pfrommer - Wiesbaden
UND
ALTHOFF & KUHRAU GBR (2000): Erstbewertung der umwelthygienischen Situation des Bodens und der
Bausubstanz auf dem Grundstück Westring 7-9, 50389 Wesseling – Köln
HEMLING, GRÄFE & BECKER BAUGRUND GMBH (2003): Bericht zur Baugrunduntersuchung (Gründung und
Geotechnik) BV Westring 7-9, Wesseling – Köln
INGENIEURTEAM HEMLING & GRÄFE GMBH (2002): Bodenlufterkundung Westring 7-9, Wesseling – Grubo
Baubetreuung – Köln
INGENIEURTEAM HEMLING & GRÄFE GMBH (2002): Abschlußbericht Rückbau der Wohn- und Gewerbebauten
Westring 7-9, Wesseling; GAG Immobilien AG – Köln
BASTIAN, O. & K.-F. SCHREIBER [Hrsg.] (1999): Analyse und ökologische Bewertung der Landschaft.- Spektrum
Akademischer Verlag, 564 S.
BLAB, JOSEF (1993):
Grundlagen des Biotopschutzes für Tiere, 4. Aufl. – Bonn-Bad Godesberg
B.K.S. INGENIEURGESELLSCHAFT FÜR STADTPLANUNG, RAUM- UND UMWELTPLANUNG MBH (2004): Begründung
zum Entwurf des Bebauungsplanes BP 1/105 „VEP Westring / Friedensweg“ – Trier
BUNDESAMT
FÜR
KARTOGRAPHIE UND GEODÄSIE (2002): Amtliche Topografische Karten der Bundesrepublik
Deutschland TOP 200 – Frankfurt
7. Abwägung der Umweltbelange
(vgl. hierzu Kapitel 6.5)
Folgende Umweltwirkungen verbleiben als relevant im Sinne der Umweltprüfung (siehe Kapitel 6.5 des
Umweltberichtes):
a)
b)
c)
d)
e)
Emissionen und Lärm-Immissionen;
Auswirkungen in Bezug auf den Schutzgutkomplex Boden;
Auswirkungen in Bezug auf den Schutzgutkomplex Wasser;
Auswirkungen in Bezug auf den Schutzgutkomplex Klima/Luft;
Auswirkungen bzgl. Ortsbild / Landschaft
Im Ergebnis der Abwägung ist hierzu festzustellen:
zu a) Es wurden die Wechselwirkungen der Planung bezüglich in das Plangebiet einwirkender
Geräuschimmissionen aus dem Straßen- und Schienenverkehr sowie dem Gewerbelärm als auch die von
der Planrealisierung ausgehenden Lärmemissionen hinsichtlich Zusatzbelastung auf vorhandenen
Straßen (hier Schützenweg) sowie bezüglich der Stellplätze und Gemeinschafs-Stellplatzanlagen im
Verhältnis zur Umgebungsbebauung untersucht. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass bezüglich
Schienenverkehr, Gewerbelärm und planinduzierten Lärmimmissionen in der Nachbarschaft zum
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Plangebiet, allen rechtlichen Anforderungen entsprechend, keine Vorsorge-Maßnahmen erforderlich
werden. Maßnahmen zum Schutz der Wohnruhe der Nachbarschaft in den Nachtstunden sind jedoch an
der Nordseite und der Westseite des Plangebietes zu ergreifen.
Diese wurden festgesetzt.
Bezüglich der in das Plangebiet einwirkenden Immissionen durch Straßenverkehrslärm des Westrings
werden die relevanten Orientierungswerte der DIN 18005 für WA vor den unmittelbar zur Straße
ausgerichteten Fassaden der geplanten Gebäude im Plangebiet um bis zu 10 dB/A tags bzw. bis zu 12
dB/A nachts überschritten. Zur Straße ausgerichtete Aufenthaltsräume können jedoch mit passiven
Schallschutzmaßnahmen ausreichend geschützt werden.
Dies wurde festgesetzt.
zu b) Ursprünglich bestehende Bodenbelastungen aufgrund der früheren gewerblichen Nutzung wurden
nach Umsetzung eines Sanierungskonzeptes beseitigt. Es ergeben sich künftig für die geplante
Neubebauung keine Hinweise auf eine Gefährdung der Schutzgüter Mensch und Grundwasser.
Es besteht kein weiterer Regelungsbedarf.
Zu c) Nach den vorliegenden Fachgutachten ist aufgrund der Bodenverhältnisse und der durchgeführten
Sanierung auf eine Niederschlagswasserversickerung im Plangebiet zu verzichten. Die breitflächige
Versickerung durch versickerungsaktive (wasserdurchlässige) Beläge ist jedoch anzustreben:
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•
Verminderung der zulässigen Oberflächenversiegelung (Einsatz unversiegelnder
Bauweisen)
Dies wurde festgesetzt.
zu d) Gemäß BNatSchG sind Beeinträchtigungen des Klimas, insbesondere des örtlichen Klimas, zu
vermeiden; unvermeidbare Beeinträchtigungen sind auch durch landschaftspflegerische Maßnahmen
auszugleichen. Die Lage des Plangebietes macht es erforderlich, zur Erhaltung einer ausreichenden
Frischluftversorgung eine ausreichende Durchgrünung sicherzustellen. Die vorliegenden Planung trägt
diesen Erfordernissen Rechnung. Als grundsätzliche Zielsetzungen auch in Bezug auf die bioklimatischen
Funktionen innerhalb des Baugebietes wurden für den Bebauungsplan Maßnahmen vorgegeben:
•
•
•
•
Beschränkung der Gebäude-Gesamthöhen,
Beschränkung der Verdichtung / Anordnung der Baukörper (Erhalt der Durchlüftungswirkung),
Festsetzung von Ein- und Durchgrünungsmaßnahmen (als Windbremse und zur Reduzierung
der Strahlungswirkung) und
Minimierung der Strahlungsrate durch Verwendung unversiegelnder Bauweisen.
Dies wurde jeweils festgesetzt.
Zu e) Der Landschaft wird kein „unverritztes“ Offenland zur Etablierung von Bauflächen entzogen. Die
Realisierung der Bauplanung führt zur gestalterischen und funktionalen Aufwertung einer aktuellen
innenstadtnahen Gewerbebrache. Die Wiedernutzbarmachung vorhandener Bauflächen trägt so dem
gesetzlichen Minimierungsgebot gem. LG-NRW, dem BNatSchG und dem BauGB Rechnung.
Folgende Ziele sind zur Entwicklung des Ortsbildes zu definieren:
•
•
Beschränkung der Gebäudehöhen,
Vorgabe von Ein- und Durchgrünungsmaßnahmen in Bereich der Bauflächen.
Die Beschränkung der Gebäudehöhen wurde festgesetzt. Auf die Anordnung von verbindlichen
Durchgrünungsmaßnahmen innerhalb der Bauflächen wurde verzichtet, da die Baugrundstücke zu
klein sind, um Anpflanzungsfestsetzungen zumutbar bindend festzuschreiben. Es wird aber davon
ausgegangen, dass eine gärtnerische Gestaltung der Grundstücksflächen durch die Bauleute auch
in deren Eigeninteresse liegt. Alles andere wäre realitätsfern.
Weitergehender Regelungen und Maßgaben im Rahmen der Abwägung bedarf es an dieser Stelle nicht.
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8.
Sonstige planungs-/entscheidungsrelevante Aspekte
8.1 Flächenbilanzierung
Geltungsbereich
Verkehrsfläche
Grünfläche
- davon öffentlich
- davon privat
Bauland
5.205 m²
942 m²
504 m²
303 m²
201 m²
3.759 m²
8.2 Bodenordnende Maßnahmen
Ein Bodenordnungsverfahren ist nicht erforderlich, da die Flächen, auf denen die beabsichtigte Bebauung
erfolgen soll, im Eigentum der Vorhabenträgerin stehen.
Die festgesetzten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung verbleiben gemäß den Erläuterungen in
Kapitel 4.2C „Verkehrserschließung“ im Eigentum der Stadt (Schützenweg) oder werden durch die
Vorhabenträgerin nach deren Herstellung kosten- und lastenfrei zur öffentlichen Widmung an die Stadt
Wesseling übertragen (Planstraße A1).
Es sind noch Grundstückstauschangelegenheiten zur Flächenarrondierung vorgesehen (z. B.
Straßenbegleitgrün am Westring von GAG an Stadt Wesseling, Ecke südöstlich Schützenweg / Planstraße A1
von Stadt Wesseling an GAG).
Verbindliche Regelungen wird der noch abzuschließende Vertrag diesbezüglich enthalten.
8.3 Soziale Maßnahmen
Durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind keine wesentlichen wirtschaftlichen
oder soziale Nachteile auf die Lebensumstände der in den benachbarten Gebieten wohnenden Menschen zu
erwarten. Soziale Maßnahmen im Sinne des § 180 BauGB sind deshalb nicht erforderlich.
8.4 Durchführungskosten / Finanzielle Auswirkungen
Im Rahmen der Planaufstellung entstehen der Stadt Wesseling keine weiteren Kosten. Die Durchführung und
Finanzierung der Bau- und Erschließungsmaßnahmen im Plangebiet obliegt der Vorhabenträgerin
(GAG/GRUBO). Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des Naturschutzrechtes werden nicht erforderlich, da unter
Verweis auf § 1a BauGB verbindliches Baurecht mit höherer baulicher Dichte, als die Geplante durch den
Bebauungsplan Nr. 1/43C „Flach-Fengler-Straße/Friedensweg“ bereits besteht.
8.5 Aufhebung rechtsverbindlicher Festsetzungen
Die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1/43C „Flach-Fengler-Straße/Friedensweg“
werden innerhalb des Geltungsbereiches des vorliegenden Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP) Nr.
1/105 „Westring / Friedensweg“ mit dessen Inkrafttreten aufgehoben. Der Bebauungsplan Nr. 1/43C „FlachFengler-Straße/Friedensweg“ - 1. Änderung - wird für den Teilbereich „Westring/Friedensweg“ dann außer
Kraft gesetzt werden.
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Stadt Wesseling
61/ Stadtplanung
Dezember 2005
ZUSAMMENFASSENDE ERKLÄRUNG
ZUR AUFSTELLUNG DES VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANES NR. 1/
105 „WESTRING/ FRIEDENSWEG“
gemäß § 10 (4) BauGB
Berücksichtigung der Umweltbelange/ Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung
Der Bereich „Westring/ Friedensweg“ ist eines der wichtigen Entwicklungspotenziale zur städtebaulichen
Aufwertung und funktionalen Stärkung der Innenstadt Wesseling; Ziel der Stadt Wesseling ist die Umnutzung
des bisher gewerblich genutzten bzw. brachliegenden Bereiches zu einem Wohngebiet.
Die Festsetzungen des seit 1981 verbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1/ 43 C - 1. Änderung „Flach- FenglerStraße/ Friedensweg“ stehen der Realisierung der geplanten Wohnbebauung entgegen und entsprechen nicht
mehr den städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling; gemäß § 1 (3) BauGB sollen diese Festsetzungen für
den Teilbereich „Westring/ Friedensweg“ aufgehoben werden.
Das künftige Planungsrecht wird, nach Abschluss des Planaufstellungsverfahrens, durch den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1/ 105 „Westring/ Friedensweg“ bestimmt; die Planverfahren zur
Aufhebung bzw. Aufstellung der vorgenannten Bebauungspläne werden parallel durchgeführt.
Im Rahmen des Verfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/ 105 „Westring/
Friedensweg“ ist eine Umweltprüfung durchgeführt und ein Umweltbericht gemäß §§ 2 (4), 2 a BauGB erstellt
worden. Der Umweltbericht ist im Rahmen des Planverfahrens, entsprechend dem Stand der Planung,
fortgeschrieben und das Ergebnis der Umweltprüfung bei der Abwägung gemäß § 1 (7) BauGB berücksichtigt
worden.
Für das Plangebiet „Westring/ Friedensweg“ sind weder im Gebietsentwicklungsplan (GEP) Teilabschnitt
Region Köln (einschließlich Ergänzung des GEP, Sachlicher Teilabschnitt „Vorbeugender Hochwasserschutz“,
Stand Entwurf Mai 2004) noch im verbindlichen Landschaftsplan 8 „Rheinterrassen“ des Rhein- Erft- Kreises
umweltbezogene Ziele, Darstellungen oder Festsetzungen enthalten; sonstige Fachplanungen mit
umweltbezogenen Zielen liegen für das Plangebiet nicht vor.
Im Ergebnis der Umweltprüfung zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1/ 105
„Westring/ Friedensweg“ ist festzustellen, dass nach derzeitigem Planungs- und Kenntnisstand keine
erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen nach Durchführung der Planung zu erwarten sind.
Bei der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 BauGB sind umweltbezogene Stellungnahmen mit Hinweisen
und Anregungen abgegeben worden, die im Rahmen des Planaufstellungsverfahrens sach-gerecht
berücksichtigt worden sind.
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 BauGB sind keine umweltbezogenen
Stellungnahmen zur Planaufstellung abgegeben worden.
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06.12.2005
Das Ergebnis der Umweltprüfung zur Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 43 C - 1. Änderung „FlachFengler- Straße/ Friedensweg - Teilbereich Westring/ Friedensweg“ wird in der Begründung zu diesem
Bebauungsplan dargestellt.
Alternativenprüfung
Im Rahmen der Alternativenprüfung für das Plangebiet „Westring/ Friedensweg“ ist die Zielsetzung des
Planaufstellungsverfahrens von wesentlicher Bedeutung.
Die bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/ 43 C - 1. Änderung sehen für den Teilbereich
„Westring/ Friedensweg“ ein Kerngebiet (MK) mit einer hochgeschossigen, verdichteten Bebauung vor. Diese
Festsetzungen entsprechen nicht mehr den städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling; gemäß § 1 (3)
BauGB sollen die Festsetzungen für den Teilbereich „Westring/ Friedensweg“ deshalb aufgehoben werden.
Das künftige Planungsrecht wird, nach Abschluss des Planaufstellungsverfahrens, durch den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1/ 105 „Westring/ Friedensweg“ bestimmt; die geplante
Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet, WA) wird das bisher verbindliche Maß der baulichen Nutzung nicht
ausschöpfen, sondern wird mit einer wesentlich geringeren baulichen Ausnutzung umgesetzt werden.
Bei Verzicht auf die geplante Entwicklung eines innerstädtischen Wohngebietes wäre zumindest mittelfristig
davon auszugehen, dass die derzeitige Situation der Gewerbebrache fortbestehen würde und erhebliche
Beeinträchtigungen des städtebaulichen Erscheinungsbildes und der Funktion dieser Innenstadtlage zu
befürchten wären.
Insgesamt ist durch die geplante Umnutzung des Plangebietes „Westring/ Friedensweg“ ein positiver Beitrag
zur städtebaulichen Aufwertung dieses zentralen Innenstadtbereiches zu erwarten.
Unter Berücksichtigung dieser städtebaulichen Entwicklungsziele, des räumlichen Geltungsbereiches der
Planaufstellung und der siedlungsräumlichen Gegebenheiten sind weitere, inhaltlich unterschiedliche
Planungsalternativen für das Plangebiet „Westring/ Friedensweg“ im Rahmen der Umweltprüfung nicht in
Betracht gezogen worden.
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06.12.2005