Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 3/ 14 7. Änderung "Brühler-/ Rodenkirchener Straße" hier: frühzeitige Beteiligung gem. §§ 3 (1), 4 (1) BauGB)

Sitzungsvorlage Nr.: 134/2006 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche - 03/ Wirtschaftsförderung - 300/ Recht Stadtplanung Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz Betrifft: Bebauungsplan Nr. 3/ 14 7. Änderung „Brühler-/ Rodenkirchener Straße“ hier: frühzeitige Beteiligung gem. §§ 3 (1), 4 (1) BauGB Namenszeichen des federführenden Bereichs Leiter/in Datum Sachbearbeiter/in 11.05.2006 Namenszeichen Beteiligte Bereiche 03/ Wirt- 300/ Recht schaftsförderung Bearbeitungsvermerk TUIV 08/1998 Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 134/2006 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Gregor Nachtwey 11.05.2006 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz Betreff: Bebauungsplan Nr. 3/ 14 7. Änderung „Brühler-/ Rodenkirchener Straße“ hier: frühzeitige Beteiligung gem. §§ 3 (1), 4 (1) BauGB Beschlussentwurf: Der in der Sitzung vorliegende Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 3/ 14 7. Änderung „Brühler-/ Rodenkirchener Straße“ wird zum Zwecke der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gemäß den §§ 3 (1), 4 (1) BauGB beschlossen; der in der Sitzung vorliegende Vorentwurf der Begründung inklusive Umweltbericht wird gebilligt. TUIV 08/1998 ..... Sachdarstellung: 1. Problem Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 20.01.2004 die Aufstellung der 7. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3/ 14 für den Teilbereich „Gewerbegebiet Brühler-/ Rodenkirchener Straße“ beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss ist aus Gründen der städtebaulichen Erforderlichkeit gem. § 1 (3) BauGB gefasst worden, da die seinerzeit mit dem Bebauungsplan Nr. 3/ 14 (Blatt C) verfolgte Zielsetzung (Sicherung gewerblicher Bauflächen insbesondere für die Baubranche und den Baustoffhandel und Entwicklung eines städtebaulich sinnvollen Übergangs vom Gewerbebereich zu den südlich geplanten Wohnbauflächen (Bebauungsplan Nr. 1/ 69) durch ein dazwischen liegendes Mischgebiet) sich im Laufe der Jahre nicht hat umsetzen lassen. Vielmehr hat der Standort eine Entwicklung genommen, die von der Ansiedlung mehrerer Groß- und Einzelhandelsbetriebe mit zum Teil erheblichen Anteilen an zentrenrelevanten Sortimenten geprägt ist. Diese bis heute voran schreitende Entwicklung ist aus stadtplanerischer Sicht als sehr kritisch zu beurteilen und entspricht nicht den städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Wesseling (Stärkung und Attraktivierung des Stadtzentrums), was auch die Ergebnisse des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Wesseling verdeutlichen. Für die ausführliche Begründung der Aufstellung des Bebauungsplanes wird auf die Vorlagen Nr. 421/2003 (Aufstellung der Bebauungsplanänderung), 32/2004 (Erlass der Veränderungssperre) und 341/2005 (Verlängerung der wirksamen Veränderungssperre) verwiesen. Zusammenfassend dargestellt sollen mit der Bebauungsplanänderung folgende städtebauliche Zielvorstellungen verfolgt werden: - Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gewerbegebietes „Brühler-/ Rodenkirchener Straße“ mit der Anpassung des Planungsrechts an die geltende Baunutzungsverordnung (BauNVO 1990) - Vermeidung weiterer städtebaulicher Fehlentwicklungen für die Wesselinger Innenstadt durch die planungsrechtliche Regelung und Differenzierung der Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen auf Grundlage der Ergebnisse des Einzelhandelskonzeptes - Sicherung der gewerblichen Entwicklungsmöglichkeiten für die Bestandsbetriebe - Regelung und Optimierung städtebaulich sinnvoller Nutzungsmöglichkeiten für die derzeit verfügbaren bzw. künftig mobilisierbaren Bauflächen - Schaffung einer sinnvollen Nutzungsgliederung innerhalb des Plangebiets unter Berücksichtigung der Umgebungssituation Ohne eine Änderung des geltenden Bebauungsplanes für das Gewerbegebiet „Brühler-/ Rodenkirchener Straße“ könnten die oben genannten Zielsetzungen auf Grundlage des geltenden Planungsrechts (Festsetzungen auf Grundlage der BauNVO 1968) nicht verwirklicht werden. Weitere städtebauliche Fehlentwicklungen des Standortes als nicht integrierter Einzelhandelsstandort mit uneingeschränkten Verkaufsflächengrößen für zentrenrelevanten Einzelhandel könnten somit nicht ausgeschlossen werden und zur Schwächung der Wesselinger Innenstadt beitragen. Zudem hat die Überprüfung der im gültigen Bebauungsplan festgesetzten Gebietskategorien ergeben, dass die seinerzeit getroffene Festsetzung eines Mischgebietes für den südlichen Plangeltungsbereich nur eingeschränkt mit den genannten Zielsetzungen vereinbar wäre. In einem Mischgebiet sollen gem. § 6 BauNVO Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, untergebracht werden. Diese Nutzungen sollen sowohl in quantitativer wie auch qualitativer Weise gleichwertig vorhanden sein. Da sich in der Örtlichkeit die Wohnfunktion im ausgewiesenen Mischgebiet jedoch bis dato nicht entwickelt hat, und der Standort aus städtebaulicher Sicht aufgrund der vorhandenen Nutzungen (Discounter, Baustoffzentrum und -handel, Verwaltungsgebäude, Getränkemarkt) mehr zu einem gewerblich genutzten Bereich tendiert, ist das Festhalten an einer Mischgebietsentwicklung für diesen Bereich künftig nicht anzustreben. Somit bedarf es auch aus diesem Gesichtspunkt heraus einerseits zur Sicherung der vorhandenen Betriebe und andererseits für weitere Entwicklungsmöglichkeiten der noch ungenutzten Flächen einer Planänderung. TUIV 08/1998 Zur Sicherung der Planung für die Dauer des Aufstellungsverfahrens des Bebauungsplanes Nr. 3/ 14 7. Änderung „Brühler-/ Rodenkirchener Straße“ ist zudem für das Gebiet eine Veränderungssperre erlassen worden. Sie ist am 07.04.2004 durch Verkündigung im Amtsblatt der Stadt Wesseling in Kraft getreten und wäre durch Fristablauf am 06.04.2006 ausgelaufen. Da die Bauleitplanung mit Auslaufen der Veränderungssperre jedoch noch nicht abgeschlossen werden konnte, ist eine Verlängerung der Veränderungssperre gem. § 17 (1) S. 3 BauGB um ein weiteres Jahr beschlossen worden. Der entsprechende Beschluss ist durch den Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling in seiner Sitzung am 18.01.2006 gefasst worden (Beschlussempfehlung für den Rat der Stadt Wesseling). Der Rat der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 09.03.2006 abschließend über die Verlängerung beschlossen. Die Verlängerung der Veränderungssperre ist am 22.03.2006 durch Verkündigung im Amtsblatt der Stadt Wesseling in Kraft getreten und wirkt bis zum 05.04.2007, so dass das Planänderungsverfahren bis dahin abgeschlossen werden kann. Für das weitere Planverfahren (frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung) war von Seiten der Verwaltung angedacht, den Beschluss für diesen Verfahrensschritt in der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz am 15.03.2006 fassen zu lassen (Vorlage Nr. 35/2006). Da jedoch der Endbericht des Einzelhandelskonzeptes zu diesem Zeitpunkt noch nicht abschließend vorlag und deshalb noch keiner Diskussion im politischen Raum zugänglich war, hat die Verwaltung die Vorlagen, die Einzelhandelsregelungen in Bebauungsplänen beinhalten, zurückgezogen und von der Tagesordnung der Sitzung vom 15.03.2006 genommen. Insofern war es in der Zwischenzeit möglich, den politischen Gremien zunächst die Endergebnisse des Einzelhandelskonzeptes zu präsentieren und die Regelungsinhalte zum Themenbereich Einzelhandel für den Bebauungsplan Nr. 3/ 14 7. Änderung „Brühler-/ Rodenkirchener Straße“ der nun abschließend vorliegenden Untersuchung unter Auswertung der Ergebnisse dahingehend anzupassen. 2. Lösung Zur konsequenten Fortführung und Umsetzung der genannten städtebaulichen Zielvorstellungen bedarf es nunmehr der für die verbindliche Bauleitplanung notwendigen weiteren Verfahrensschritte (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden, Offenlage des Planentwurfs und förmliche Beteiligung der Behörden, Beschluss des Bebauungsplans als Satzung). Der Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 3/ 14 7. Änderung „Brühler-/ Rodenkirchener Straße“ hat nunmehr einen Bearbeitungsstand erreicht, der es zulässt, die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. den §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB durchzuführen. Dieser Vorentwurf stellt die Grundlage der ersten Beteiligungsstufe des Bebauungsplanverfahrens dar, mit dem Zweck, in einem frühen Planungsstadium wesentliche Stellungnahmen der zu beteiligenden Behörden und der Bürger einzuholen, um diese dann ggf. in die weitere Planung einfließen zu lassen. Wesentlicher Regelungsgehalt des Bebauungsplanes ist die Ausweisung gegliederter Gewerbegebiete (nach Art und Maß der baulichen Nutzung) zur Steuerung der Nutzungsverträglichkeit mit den angrenzenden Gebieten und die Ausweisung zweier Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel (Bau-, Heimwerker- und Gartenmarkt sowie Elektrofachmarkt) zur Sicherung der vorhandenen Nutzungen. Die Ausweisung der Sondergebiete ist planungsrechtlich notwendig, da gem. § 11 (3) BauNVO großflächige Einzelhandelsbetriebe nur in Sonder- oder Kerngebieten zulässig sind. Die Ergebnisse des Einzelhandelskonzeptes, die für die Entwicklung des Bebauungsplanes unter den oben genannten Zielvorstellungen notwendig sind, sind indes im Rahmen der Vorentwurfserarbeitung für den Bebauungsplan berücksichtigt und in Form geeigneter planungsrechtlicher Festsetzungsvorschläge eingearbeitet und in die zugehörige Planbegründung aufgenommen worden. Abgeleitet aus den Ergebnissen des Einzelhandelskonzeptes werden in den textlichen Festsetzungen Regelungen für die einzelnen festgesetzten Gebietsarten getroffen. Der Hauptregelungsgehalt besteht darin, dass eine weitere Ansiedlung zentrenrelevanten Einzelhandels in den Gewerbe- und Sondergebieten zum Schutz der Wesselinger Innenstadt und der sonstigen zentralen Bereiche ausgeschlossen wird. Der bereits vorhandene und genehmigte Bestand an zentrenrelevanten Sortimenten (im Bereich Bau-, Heimwerker- und Gartenmarkt, Elektrofachmarkt und Lebensmittel-Discounter) wird im Rahmen des weiteren Planverfahrens durch geeignete Festsetzungen mittels definierter Entwicklungsspielräume Berücksichtigung finden, um den Anforderungen in Hinblick auf die in die Abwägung einzustellenden privaten und öffentlichen Belange in angemessener Weise Rechnung zu tragen und das wirtschaftliche Handeln der Betriebe nicht unnötig einzuschränken. TUIV 08/1998 Durch die Änderung des Bebauungsplanes in Hinblick auf die festgesetzten Arten der baulichen Nutzungen im Plangeltungsbereich (Gewerbe- und Sondergebiete) wird auch die Änderung des wirksamen Flächennutzungsplanes (FNP) der Stadt Wesseling notwendig (siehe Vorlage 133/2006). Die 49. FNP- Änderung wird gem. § 8 (3) BauGB parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes durchgeführt (sog. Parallelverfahren). 3. Alternativen keine Die unter Punkt 1. genannten städtebaulichen Zielvorstellungen lassen sich lediglich durch eine Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 3/ 14 (Blatt C) verwirklichen. 4. Finanzielle Auswirkungen keine Anlagen - Planfassung des Bebauungsplanes Nr. 3/ 14 7. Änderung „Brühler-/ Rodenkirchener Straße“ (Vorentwurf; Verkleinerung) - Textliche Festsetzungen (Vorentwurf) - Abstandserlass NRW - Begründung einschließlich Umweltbericht (Vorentwurf) Anmerkung Die Fraktionen erhalten je eine Planfassung des Bebauungsplanes Nr. 3/ 14 7. Änderung „Brühler-/ Rodenkirchener Straße“ (Vorentwurf) im Maßstab 1:1.000. TUIV 08/1998