Beschlussvorlage (51. Änderung des Flächennutzungsplanes "Kronenweg- Süd" hier: Beschluss über die Aufstellung gem. §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB und Bebauungsplan Nr. 1/ 108 "Kronenweg- Süd" hier: Beschluss über die Aufstellung gem. §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB)

Sitzungsvorlage Nr.: 175/2006 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) 51. Änderung des Flächennutzungsplanes „Kronenweghier: Beschluss über die Aufstellung gem. §§ 1 (3) und 2 (1) und Bebauungsplan Nr. 1/ 108 „Kronenweghier: Beschluss über die Aufstellung gem. §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB Namenszeichen des federführenden Bereichs Leiter/in Süd“ BauGB Süd“ Datum Sachbearbeiter/in 19.07.2006 Namenszeichen Beteiligte Bereiche Bearbeitungsvermerk TUIV 08/1998 Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 175/2006 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Gregor Nachtwey 19.07.2006 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz @GRM3@ @GRM4@ Betreff: 51. Änderung des Flächennutzungsplanes „Kronenweg- Süd“ hier: Beschluss über die Aufstellung gem. §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB und Bebauungsplan Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ hier: Beschluss über die Aufstellung gem. §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB Beschlussentwurf: 1. Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling beschließt die Aufstellung der 51. Änderung des Flächennutzungsplanes „Kronenweg- Süd“ gemäß den §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB. 2. Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ gemäß den §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB. 3. Der Ausschuss behält sich vor, die Ziele der Planung nach Vorliegen der Ergebnisse der im weiteren Verfahren zu beschließenden frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung als auch der Beratungsergebnisse des Rates zu dem von der Verwaltung vorgestellten „Masterplan Einzelhandel“ zu konkretisieren und/ oder zu modifizieren. TUIV 08/1998 ..... ..... ..... ..... ..... ..... ..... Sachdarstellung: 1. Problem Das Plangebiet der 51. FNP-Änderung und des aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ umfasst wesentliche Teile des seit 1974 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1/ 72 der Stadt Wesseling. Der Plangeltungsbereich wird im Nordwesten durch den Kronenweg, im Südwesten durch die Ahrstraße (bis Haus Nummer 18), im Südosten durch die rückwärtige Grundstücksgrenze der Feuerwache Wesseling und im übrigen durch den angrenzenden Plangeltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 1/ 110 „Norton- Gelände“ (Aufstellungsbeschluss vom 21.06.2006, Amtsblatt) räumlich begrenzt. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 1/ 72 der Stadt Wesseling weist für seinen Geltungsbereich südlich des Kronenwegs in weiten Teilen Industrie- und Gewerbegebiete (§§ 8 und 9 auf Grundlage der BauNVO `68) aus. Der Bereich der Feuerwache Wesseling ist als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Feuerwehr“, daran anschließend im Bereich Kronenweg/ Ahrstraße ein allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) planungsrechtlich festgesetzt. Zwischen dem gewerblich- industriellen Bereich und der Gemeinbedarfsfläche „Feuerwehr“ ist ein etwa 25 m breites Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen, das durch den im Jahr 2003 neu aufgestellten Landschaftsplan Nr. 8 „Rheinterrassen“ 5. Änderung aufgehoben worden ist. Analog zu des Festsetzungen des Bebauungsplanes stellt der gültige FNP der Stadt Wesseling für den Plangeltungsbereich Gewerbe- und Industriegebiete, eine Gemeinbedarfsfläche mit Zweckbestimmung „Feuerwehr“ und Wohnbaufläche dar. Die Planungsziele des im Jahr 1974 aufgestellten Bebauungsplanes waren seinerzeit die Sicherung und Erweiterungsmöglichkeiten der östlich und westlich an das Gelände angrenzenden gewerblichindustriellen Betriebe (ehemals Fa. Cora, heute Fa. Saint Gobain und Fa. Norton), so dass sich, als Spange zwischen dem nördlichen und südlichen Teil des Kronenweges entlang der Bahnlinie, ein zusammenhängendes Gewerbe-/ Industrieareal entwickeln konnte. Tatsächlich hat sich auf dem Areal im Laufe der Jahrzehnte jedoch keine, die Gesamtfläche beanspruchende, großgewerbliche oder industrielle Nutzung etabliert. Lediglich im nördlichen Plangebiet entlang des Kronenweges (planungsrechtlich ausgewiesene Industrieflächen) haben sich mehrere Gewerbebetriebe angesiedelt, die jedoch nur einen geringen Teil der Gesamtfläche in Anspruch nehmen. Weite Teile des Gewerbe- und Industriegebietes werden mindergenutzt (Landwirtschaft). Aufgrund der Tatsache, dass heute nicht mehr in dem Umfang Flächen für industrielle Anlagen benötigt und vorgehalten werden müssen, was z.B. das angrenzende, seit knapp 15 Jahren brachliegende Norton- Gelände belegt, bedarf es einer Überprüfung des bestehenden Planungsrechts, um eine den geänderten städtebaulichen Zielsetzungen angepasste Bauleitplanung vornehmen zu können (vgl. auch Vorlage 45/2006, Bebauungsplan Nr. 1/ 110 „Norton- Gelände“). Die im Plangebiet vorhandenen Gewerbebetriebe befinden sich im Bereich der planungsrechtlich ausgewiesenen Industriegebiete (GI); diese Betriebe benötigen jedoch lediglich eine Ausweisung von Gewerbegebieten (GE), so dass im Rahmen der Planaufstellung eine Prüfung über die Aufgabe der Industrieflächen zugunsten einer Festsetzung von Gewerbegebieten erfolgen soll, um den tatsächlichen Gegebenheiten Rechnung zu tragen und um eine den Zielen der Stadt Wesseling angepasste und städtebaulich vorteilhaftere Entwicklungsplanung (Verzicht/ Reduktion von nicht benötigten Industriebereichen in innerer städtischer Lage) vornehmen zu können. Zudem trifft der Bebauungsplan immissionsbezogene Textfestsetzungen für die Gewerbe- und Industriegebiete auf Grundlage der „Technischen Anleitung Lärm“ (nach dem damaligen Stand des Immissionsschutzes), die nach heutiger Sach- und Rechtslage nicht geeignet sind, die erforderliche Konfliktbewältigung im Rahmen der Bauleitplanung zu leisten. Insofern besteht ein Planerfordernis zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 108 „KronenwegSüd“ gem. § 1 Abs. 3 BauGB. Ferner basieren die Festsetzungen des Bebauungsplanes auf der Grundlage der BauNVO von 1968, was die planungsrechtliche Steuerung vor allem in Hinblick auf die Steuerung/ Ansiedlung von Einzelhandel erheblich erschwert, so dass städtebauliche Fehlentwicklungen durch eine potenzielle Ansiedlung von Einzelhandelsstrukturen an nicht integrierten Standorten nicht hinreichend vermieden werden können. Auch der Einzelhandelserlass NRW gibt den Gemeinden auf, ältere Bebauungspläne, die auf Grundlage der BauNVO `68 erlassen worden sind, auf das geltende Planungsrecht hin zu überprüfen und TUIV 08/1998 anzupassen (Umstellung auf die BauNVO `90). Im Einzelhandelserlass heisst es hierzu (Kapitel 4.3, Überprüfung und Anpassung älterer Bebauungspläne; hier Kapitel 4.3.1, Planungserfordernis und Änderung älterer Bebauungspläne): „Im Geltungsbereich von Bebauungsplänen, die noch aufgrund von älterem vor der BauNVO 1977 geltendem Recht aufgestellt wurden, sind Vorhaben i.S. von § 11 Abs. 3 BauNVO ggf. uneingeschränkt zulässig. Sind solche Vorhaben im Hinblick auf ihre Auswirkungen dort landesplanerisch oder städtebaulich nicht vertretbar, so kann eine weitere Fehlentwicklung nur durch eine Änderung der Bebauungspläne im Wege der Umstellung auf die geltende Baunutzungsverordnung verhindert werden. Dies gilt insbesondere für Industrie- und Gewerbegebiete. In diesen Fällen ergibt sich somit ein Planerfordernis und damit eine Planungspflicht der Gemeinde i.S. von § 1 Abs. 3 i.V.m. § 2 Abs. 4 BauGB. Die Gemeinden werden hiermit aufgefordert, ihrer Planungspflicht sobald und soweit wie erforderlich und möglich nachzukommen. Die zeit- und sachgerechte Erfüllung dieser gesetzlichen Aufgabe ist von den Aufsichtsbehörden zu überwachen und kann ggf. im Aufsichtsweg durchgesetzt werden.“ Planungserfordernis im konkreten Fall ergibt sich sowohl in Hinblick auf landesplanerische als auch auf städtebauliche Unverträglichkeit. Landesplanung Der Großteil des Gebietes (GI-/ GE- Bereiche) ist im Gebietsentwicklungsplan (GEP) für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln als „Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen“ (GIB) ausgewiesen. Gem. textlichen Darstellungen B.3.1, Ziel 1 ist in GIB die Ansiedlung oder wesentliche Erweiterung von Handelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO bauleitplanerisch auszuschließen. Auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1/ 72 (BauNVO `68) kann dies nicht gewährleistet werden. Städtebauliche Entwicklung auf kommunaler Ebene Durch die Ergebnisse des in Auftrag gegebenen Einzelhandelskonzeptes und dem darauf aufbauenden Entwurf „Masterplan Einzelhandel“ der Stadt Wesseling soll die Ansiedlung von Einzelhandel in Bezug auf eine gesamtstädtische Entwicklungsplanung räumlich und funktional gesteuert werden, so dass eine vorteilhafte, den städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt (Schutz der Innenstadt und der zentralen Bereiche, dezentrale Nahversorgungsstrukturen an integrierten Standorten, Vermeidung von Einzelhandelsansiedlungen „auf der grünen Wiese“, etc.) und eine den Grundsätzen der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Wesseling Rechnung tragende Entwicklungsplanung gewährleistet wird. Da es sich bei dem Plangebiet um einen nicht integrierten Gewerbe-/ Industriestandort handelt (Als integriert werden Standorte verstanden, die städtebaulich in die vorhandenen Strukturen eingebunden und von Wohnbebauung umgeben sind, sowie sich durch eine gute fußläufige Erreichbarkeit für die Wohnbevölkerung auszeichen und keinen reinen „Autostandort“ darstellen.), ist die Ansiedlung von Einzelhandel gem. den Zielen des Entwurfs „Masterplan Einzelhandel“ bauleitplanerisch zu überprüfen und entsprechend den Zielsetzungen zu reglementieren. Auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1/ 72 (BauNVO `68) kann dies nicht gewährleistet werden. Die Stadt Wesseling trägt mit der Überplanung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 72 und der Einleitung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ dem Planungserfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB zur Sicherung ihrer Ziele für die räumlich- funktional sinnvolle Entwicklung/ Zentrenentwicklung innerhalb des Stadtgebietes sowie zur Sicherung ihrer Ziele für eine räumlich- funktional geordnete Entwicklung von Industrie-/ Gewerbestandorten, im Hinblick auf den Einzelhandel, Rechnung. Wesentliches Ziel der Stadtentwicklung ist die funktionale Stärkung und Attraktivierung der Wesselinger Innenstadt als ein Einkaufs-, Dienstleistungs- und Arbeitsstandort, der den Anforderungen an die funktionale Vielfalt und Versorgungsqualität eines Mittelzentrums gerecht werden kann. Diese Zielsetzung wird weiter verfolgt, indem das aus dem städtebaulichen Wettbewerb 2001/ 2002 abgeleitete Gesamtkonzept für die Innenstadt Wesseling (:innenstadtperspektive) schrittweise in konkrete Bau- und Gestaltungsmaßnahmen umgesetzt wird (z.B. Platz am Rheinforum, Umgestaltung Fußgängerzone). Insofern besteht auch aus diesem Grund ein Planerfordernis zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ gem. § 1 Abs. 3 BauGB. Da die geplanten Festsetzungen (Aufgabe der GI- Festsetzungen) nicht mit den Darstellungen des wirksamen FNP übereinstimmen, kann der Bebauungsplan nicht aus dem FNP entwickelt werden. Das zur Teiländerung des FNP erforderliche Verfahren (51. FNP- Änderung „Kronenweg- Süd“) soll daher parallel zum Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden. TUIV 08/1998 2. Lösung Die rechtskräftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/ 72 aus dem Jahr 1974 sowie die Darstellungen des seit 1976 wirksamen FNP stimmen nicht mehr mit den tatsächlichen Nutzungen und den heutigen Zielen der Stadt Wesseling überein. Zur Sicherung der Ziele der Stadt Wesseling sowie zur gebotenen Schaffung von Rechtsklarheit und Rechtssicherheit für den Plangeltungsbereich liegen die Voraussetzungen zur Einleitung eines Planverfahrens für den Bebauungsplan Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ sowie der 51. FNP- Änderung „Kronenweg- Süd“ gem. § 1 Abs. 3 BauGB vor. Im Falle des Plangebietes „Kronenweg- Süd“ handelt es sich um einen nicht integrierten Industrie-/ Gewerbestandort, der sich außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Wesseling (definierte Innenstadt, sonstige zentrale Bereiche und integrierte Nahversorgungsbereiche entsprechend Einzelhandelskonzept und Entwurf „Masterplan Einzelhandel“) befindet und deshalb einer differenzierten, räumlich- inhaltlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung bedarf. Die bauliche Entwicklung des Gebietes nach den Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben im Innenbereich) ist einer wirksamen planerischen und planungsrechtlichen Steuerung nicht zugänglich. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben gem. § 34 BauGB ist eben nicht unter Berücksichtigung der Ziele der Stadtentwicklung der Stadt Wesseling zu beurteilen, sondern lediglich anhand der maßgeblichen Kriterien der „Einfügung eines Vorhabens in die Eigenart der näheren Umgebung“ (u.a. nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche). Auf Grundlage des § 34 BauGB ist eine wirksame Steuerung der Einzelhandelsentwicklung nur sehr eingeschränkt möglich. Dies würde jedoch die städtebaulichen Fehlentwicklungen und Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO für die zentralen Versorgungsbereiche (definierte Innenstadt, sonstige zentrale Bereiche und integrierte Nahversorgungsbereiche entsprechend Einzelhandelskonzept und Entwurf „Masterplan Einzelhandel“) erheblich verschärfen und den Zielen der Stadtentwicklung entgegen stehen. Ziele der Stadtentwicklung Wesseling sowie Ziele der Bauleitplanung für das Plangebiet „KronenwegSüd“ sind: - die Umstellung der Rechtsgrundlagen auf die derzeitig gültige Fassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO `90), - die Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelszentralität der Innenstadt, der sonstigen zentralen Bereiche sowie die Erhaltung der vorhandenen integrierten Nahversorgungsstrukturen, - die Vermeidung weiterer städtebaulicher Fehlentwicklungen innerhalb des Stadtgebietes Wesseling im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nachteiligen Auswirkungen für die zentralen Versorgungsbereiche (definierte Innenstadt, sonstige zentrale Bereiche und integrierte Nahversorgungsbereiche entsprechend Einzelhandelskonzept und Entwurf „Masterplan Einzelhandel“) durch eine differenzierte räumlich- inhaltliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung, - die Regelung und Optimierung städtebaulich sinnvoller Nutzungsmöglichkeiten für die gewerblichen Bauflächenpotenziale und - die Regelung einer sinnvollen Nutzungsgliederung des Plangebietes unter Berücksichtigung der hohen Anforderungen des Immissionsschutzes auf Grund der angrenzenden Wohn- und Gemeinbedarfsnutzungen (Schule, Kindergarten). Die Planverfahren zur Aufstellung der 51. FNP- Änderung „Kronenweg- Süd“ sowie des Bebauungsplanes Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ sollen mit den vorliegenden Aufstellungsbeschlüssen gemäß §§ 1 Abs. 3 und 2 Abs. 1 BauGB eingeleitet werden. Die Planverfahren werden im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB durchgeführt. 3. Alternativen keine TUIV 08/1998 4. Finanzielle Auswirkungen Ggf. ist im Rahmen der weiteren Planaufstellungsverfahren die Vergabe der Planungsleistungen an ein externes Planungsbüro vorgesehen. Desweiteren können zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Aussagen darüber getroffen werden, ob für die Bauleitplanung notwendige Fachgutachten (z.B. Bodenuntersuchungen, Lärmgutachten) eingeholt werden müssen. Haushaltsmittel hierfür stehen im Jahr 2006 auf der Haushaltsstelle 1.610.6208 zur Verfügung. Anlage: Geltungsbereich des Plangebietes zur 51. FNP- Änderung „Kronenweg- Süd“ und Bebauungsplan Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ (Aufstellungsbeschlüsse) TUIV 08/1998