Beschlussvorlage (BP 30.2 Kaster, Begründung zum Satzungsbeschluss)

Bebauungsplan Nr. 30, 2. vereinfachte Änderung -Am Mühlenkreuz- Bedburg Kaster Begründung zum Satzungsbeschluss (Stand: 14.09.2012) Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 30, 2. Änderung Begründung Der 2. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans Nr. 30 -Am Mühlenkreuzwird gemäß § 9 Abs. 8 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), folgende Begründung beigegeben: INHALTSVERZEICHNIS 1. Städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 1.2 1.3 1.4 Beschreibung des Plangebietes Übergeordnete Planungen Bebauungsplan Nr. 30 Planverfahren 2. Ziel und Zweck der Planung 3. Inhalte der Planung 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Höchstzahl der Wohnungen Garagen und Stellplätze Erschließung Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 4. Umweltbelange 4.1 4.2 4.3 Boden- und Wasserschutz Artenschutz Ausgleichsmaßnahmen 5. Kosten 6. Städtebauliche Kennwerte 2 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 30, 2. Änderung 1. Städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Begründung Der Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 30 liegt im Ortsteil Bedburg – Königshoven und besteht aus zwei Teilbereichen. Der Teilbereich 1 mit einer Größe von 210 m² umfasst den Wendehammer der Allhovener Straße und nördlich und östlich angrenzende Teilflächen. Der Teilbereich 1 bezieht das Flurstück 1, Flur 5, Gemarkung Kaster und Teile aus den Flurstücken 1889 und 190 ein. Der Teilbereich 2 hat eine Größe von 675 m² und liegt südlich der Straße ‚Am Mühlenkreuz’ (2) im Übergangsbereich zum Neubaugebiet des Bebauungsplanes Nr. 30a/Kaster. Der 2. Teilbereich besteht aus dem Flurstück 21, Flur 22, Gemarkung Kaster und aus einem Teil des Flurstückes 193. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 30 ist der Planzeichnung zu entnehmen. Die Bestandsbebauung im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 30 wurde entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes als Wohnbebauung vorrangig in Form von eingeschossigen Einzelhäusern errichtet. Im Teilbereich 1 wurde die innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 30 festgesetzte öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage in einer Breite von 15,50 m und einer Tiefe von 7,00 m als Wendeanlage für die Allhovener Straße umgenutzt. Die östlich angrenzende Grünfläche wurde bereits in Verlängerung der östlichen Grenze des nördlich gelegenen Doppelhausgrundstückes parzelliert. Der Teilbereich 2 und das östlich angrenzende Flurstück 22 waren ursprünglich als einzelnes zusammenhängendes Baugrundstück konzipiert, das später in die Flurstücke 21 und 22 geteilt wurde. Durch die Verlängerung der Straße ‚Am Mühlenkreuz’ (2) im Zuge der Realisierung des Baugebietes des Bebauungsplanes Nr. 30a wird die Erschließung des Flurstückes 21 gesichert. Das Umfeld des Teilbereiches 2 zeichnet sich durch eine reine Einzelhausbebauung aus. Innerhalb der angrenzenden Teilfläche des Bebauungsplanes Nr. 30a sind ebenfalls nur Einzelhäuser zulässig. Die Flächen der 2. Änderung liegen im Einzugsbereich des Versorgungszentrums Bedburg-Kaster und weist sowohl zu Naherholungsflächen als auch zu den Infrastruktureinrichtungen eine sehr gute Lage auf. 1.2 Übergeordnete Planungen Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln weist den Geltungsbereich für die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 30 als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus. Im Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg liegt der Teilbereich 1 innerhalb des West-Ost-Grünzugs, der ursprünglich den nördlichen Ortsrand bildete. Der Teilbereich 2 liegt innerhalb einer Wohnbaufläche, die seinerzeit in der FNP-Änderung parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 30 ausgewiesen wurde. 3 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 30, 2. Änderung 1.3 Begründung Bebauungsplan Nr. 30 Der Bebauungsplan Nr. 30 -Am Mühlenkreuz- diente dem Ziel, den Bedarf an Wohnbauland insbesondere für den EigenheimWohnungsbau zu befriedigen. Durch den Bebauungsplan wurde eine sinnvolle Arrondierung des Bereiches zwischen der Rekultivierung des Tagebaus Frimmersdorf-Süd und dem nördlichen Ortsrand von Königshoven-Kaster vollzogen. Der Bebauungsplan sieht insgesamt eine eingeschossige offene Bauweise für Einzel- oder für Einzel- und Doppelhäuser mit einer Grundflächenzahl von 0,4 vor. Im Westen und Süden wird das Plangebiet durch eine öffentliche Grünfläche eingebunden. Die südliche Grünfläche diente seinerzeit der Ortsrandbegrünung und wird von einem Fuß- und Radweg begleitet. Die westliche Grünfläche hat durch die Ortserweiterung auf Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 30a seinen ursprünglichen Sinn als Randbegrünung verloren und wird zunehmend von angrenzenden Grundstücksbesitzern einbezogen. 1.4 Planverfahren Der Stadtentwicklungsausschuss hat am 27.09.2011 den Aufstellungsbeschluss für die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 30/Kaster -Am Mühlenkreuz- beschlossen. Da durch die beabsichtigte Änderung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann gemäß § 13 (1) BauGB das vereinfachte Verfahren angewendet werden. Das vereinfachte Verfahren setzt voraus, dass die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete vorliegen. Beide vorgenannten Bedingungen werden durch die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 30 erfüllt. Im vereinfachten Verfahren wird auf die Umweltprüfung gemäß § 2 (4) BauGB, auf den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB und auf die zusammenfassende Erklärung verzichtet. Des Weiteren kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 (1) und § 4 (1) BauGB abgesehen werden. 2. Ziel und Zweck der Planung Innerhalb des Teilbereiches 1 wird vorrangig das Planungsrecht an die Bestandssituation angepasst. Entsprechend des heutigen Ausbaus soll anstelle der im Bebauungsplan festgesetzten Grünfläche eine öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden. Um die Durchfahrtsmöglichkeit für Kraftverkehr von der Allhovener Straße zur Straße ‚Am Mühlenkreuz’ zu verhindern, soll die nördlich angrenzende Verkehrsfläche in einer Länge von 7,00 m als Fuß- und Radweg festgesetzt werden. Die an den Wendehammer östlich angrenzende Grünfläche soll in einer Größe von ca. 60 m² als Allgemeines Wohngebiet ohne überbaubare Fläche festgesetzt werden. Innerhalb dieser Fläche soll die Realisierung einer Garage ermöglicht werden, die von der Allhovener Straße aus angefahren werden kann. 4 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 30, 2. Änderung Begründung Innerhalb des Teilbereiches 2 soll die Bebaubarkeit mit einem Einzelhaus ermöglicht werden. Deswegen wird die von Westen in den Änderungsbereich hineinragende öffentliche Grünfläche in das Allgemeine Wohngebiet einbezogen und überbaubare Flächen in notwendiger Tiefe vorgesehen. Die Festsetzungen zu Art und Maß der Nutzung und die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen orientieren sich an dem Ursprungsplan bzw. an den Festsetzungen des angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 30a. Durch die Änderungen werden die Grundzüge des Bebauungsplanes Nr. 30 nicht tangiert. 3. Inhalte der Planung 3.1 Art der baulichen Nutzung Die Wohnbauflächen werden entsprechend dem Ursprungsplan als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, um neben dem Wohnen Spielraum für ergänzende Nutzungen zu gewähren. Die ausnahmsweise im Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungen werden ausgeschlossen, weil sie in das kleinteilig strukturierte Gebiet gestalterisch und funktional nicht zu integrieren sind und dem angestrebten Gebietscharakter widersprechen würden. 3.2 Maß der baulichen Nutzung Entsprechend dem Ursprungsplan wird die Grundflächenzahl auf 0,4 und die Geschossflächenzahl auf 0,5 festgesetzt. Die gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO mögliche Überschreitung der maximal überbaubaren Grundfläche durch Garagen, Stellplätze, Zuwegungen und Nebenanlagen wird nicht ausgeschlossen. Die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse entspricht mit I ebenfalls dem Ursprungsplan. Gegenüber dem Ursprungsplan wird zusätzlich die Traufhöhe festgesetzt, um eine Höhe der Traufe zu vermeiden, die sich nicht in den Bestand einfügt. Die Höhenfestsetzungen beziehen sich jeweils auf die Oberkante der Straßengradiente der mittig vor dem Grundstück liegenden endausgebauten Verkehrsfläche. 3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Entsprechend dem Ursprungsplan wird eine offene Bauweise festgesetzt. Die Zulässigkeit der Hausformen orientiert sich ebenfalls am Bebauungsplan Nr. 30. So werden für den Teilbereich 1 Einzel- und Doppelhäuser, für den Teilbereich 2 nur Einzelhäuser zugelassen. Überbaubare Flächen werden lediglich im Teilbereich 2 festgesetzt, um hier die Realisierung eines Einzelhauses zu ermöglichen. Aufgrund der Breite des Grundstücks und der geringen Entfernung des südlich gelegenen Wohnhauses auf dem Flurstück 32 wird die überbaubare Tiefe lediglich mit 12,50 m festgesetzt. Zusätzlich wird eine Überschreitungsmöglichkeit um 2,50 m für Terrassenüberdachungen und verglaste Wintergärten vorgesehen um aktuellen Wohnwünschen zu entsprechen, wodurch jedoch nicht das übermäßige Heranrücken eines massiven Hauptbaukörpers ausgelöst wird. 5 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 30, 2. Änderung 3.4 Begründung Höchstzahl der Wohnungen Zur Sicherstellung einer geringen Bewohnerdichte wird die Zahl der Wohnungen je Wohngebäude auf maximal zwei beschränkt. Durch diese Festsetzung soll gleichzeitig ein erhöhtes Verkehrsaufkommen und ein erhöhter Stellplatzbedarf im Bereich der Straße ‚Am Mühlenkreuz’ (2) vermieden werden. 3.5 Garagen und Stellplätze Die Unterbringung des ruhenden privaten Verkehrs erfolgt wie innerhalb der Bebauungspläne Nr. 30 und 30a grundsätzlich auf den Privatgrundstücken. Zur Unterstützung der Durchgrünung sind innerhalb des Teilbereiches 2 Garagen und Stellplätze im rückwärtigen Grundstücksteil ausgeschlossen und nur innerhalb der überbaubaren Flächen sowie bis zu 2,00 m hinter der rückwärtigen Baugrenze zulässig. Um die öffentlichen Verkehrsflächen vom Stellplatzverkehr zu entlasten wird festgesetzt, dass pro Gebäude zwei unabhängig voneinander anfahrbare Stellplätze oder Garagen zu erstellen sind. Zwischen Garage und seitlich gelegenen Verkehrsflächen ist ein Abstand von 1,00 m einzuhalten, um eine durchgehende Begrünung der Grundstücksgrenzen und der Garagenwand zu ermöglichen. Innerhalb des Teilbereiches 1 wird durch die Festsetzung von zusätzlichen Verkehrsflächen im Bereich der heutigen Grünfläche eine zweiseitige Anbindung des Grundstücks aus den Flurstücken 203 / 1890 ermöglicht. Insofern ist es schlüssig, zur Reduzierung unnötiger Verkehrsbewegungen eine Anfahrt des Grundstückes von der Allhovener Straße aus und damit an der Südgrenze des Grundstückes eine Garage zuzulassen. Aufgrund der geringen Tiefe des verbleibenden Grundstücks neben der Wendeanlage und der Lage am Ende des Stiches wird auf einen Vorbereich vor der Garage verzichtet. 3.6 Erschließung Innerhalb des Teilbereiches 1 entspricht die Festsetzung von Straßenverkehrsflächen anstelle von öffentlichen Grünflächen der heutigen Situation. Um eine Durchfahrtsmöglichkeit zur Straße ‚Am Mühlenkreuz’ zu vermeiden, wird die nördlich einmündende Verkehrsfläche in einer Länge von 7,00 m als Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fußund Radweg festgesetzt. Der Teilbereich 2 ist über die Straße ‚Am Mühlenkreuz’ (2) an das örtliche Straßennetz angebunden. Für den Teilbereich 1 ergibt sich aus der Planung keine zusätzliche Anschlussnotwendigkeit an das Kanalnetz. Für den Teilbereich 2 ist aufgrund der erstmaligen Bebauung § 51a Landeswassergesetz NRW anzuwenden, demzufolge das Niederschlagswasser zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten ist. Aufgrund der unmittelbar gegenüberliegenden Zuleitung des Niederschlagswassers aus dem Baugebiet des Bebauungsplanes Nr. 30a in den Hohenholzer Graben ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen, ob der Teilbereich 2 an diese Zuleitung angeschlossen werden kann. Sollte dies aus topographi6 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 30, 2. Änderung Begründung schen Gründen nicht möglich sein, kann das Niederschlagswasser des Baugrundstückes unmittelbar dem Mischwasserkanal unterhalb der Straße ‚Am Mühlenkreuz’ (2) zugeführt werden. 3.7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen dienen dem Ziel, architektonisch unharmonische Gestaltungen im städtebaulichen Maßstab zu minimieren und ein homogenes Erscheinungsbild zu schaffen. Dabei orientieren sich die Festsetzungen, die vorrangig für den Teilbereich 2 Gültigkeit haben, sowohl an der Gestaltungssatzung für den Ursprungsplan als auch an den bauordnungsrechtlichen Festsetzungen des unmittelbar benachbarten Bebauungsplanes Nr. 30a. Zur Schaffung einer ruhigen Dachform, die sich in den Bestand einfügt, werden lediglich Sattel-, Walm und Krüppelwalmdächer zugelassen. Pultdächer werden im Gegensatz zum Ursprungsplan ausgeschlossen, um eine hoch aufragende Wand gegenüber der Bestandsbebauung zu vermeiden. Dachaufbauten werden nach Lage und Größe begrenzt, um eine möglichst ruhige und homogene Dachlandschaft zu gewährleisten. Um eine Anbindung beider Teilbereiche an die angrenzenden bepflanzten öffentlichen Grünflächen zu gewährleisten, sind Grundstückseinfriedungen zu öffentlichen Verkehrsflächen aus standorttypischen einheimischen Heckenpflanzungen vorzunehmen. 4. Umweltbelange 4.1 Boden- und Wasserschutz Aufgrund der örtlichen Bodenverhältnisse wird das Plangebiet im Bereich 1 gemäß § 9 (5) Nr. 1 BauGB als Fläche gekennzeichnet, bei deren Bebauung besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich erforderlich sind. Erdberührende Bauteile sind deswegen aufgrund des aufstauenden Sickerwassers druckwasserdicht auszubilden. Durch Sümpfungsmaßnahmen im Rahmen des Tagebaus liegt der derzeitige Grundwasserspiegel bei etwa 30,00 m über NN gegenüber dem natürlichen Grundwasserspiegel von etwa 57,00 m über NN. Um eine dauerhafte Vernässung der Gebäude im Raum Bedburg zu vermeiden, soll der Grundwasserstand langfristig voraussichtlich unter dem natürlichen Grundwasserstand gehalten werden. Trotzdem wird darauf hingewiesen, dass im Gründungsbereich besondere bauliche Maßnahmen zur Bauwerksabdichtung erforderlich sind. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist zu prüfen, ob das Grundstück des Teilbereiches 2 aufgrund der topographischen Situation an die Zuleitung des Niederschlagswassers zum Hohenholzer Graben aus dem Baugebiet des Bebauungsplanes Nr. 30a angeschlossen werden kann. 4.2 Artenschutz Aufgrund des bestehenden Bebauungsplanes und der planungsrechtlichen Regelung einer Bestandssituation ist nicht davon auszugehen, dass durch die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 30 gesetzlich 7 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 30, 2. Änderung 4.3 Begründung geschützte Arten beeinträchtigt werden. Ausgleichsmaßnahmen Die Ausgangssituation für die Bewertung eventueller Ausgleichsmaßnahmen sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 30. Durch die Umwandlung von planungsrechtlich festgesetzten Grünflächen in Verkehrsflächen bzw. Wohnbauflächen werden durch die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 30 Eingriffe in den Naturhaushalt vorbereitet, die ausgleichsrelevant sind. Für den Bebauungsplan Nr. 30 wurde mit Datum 09.11.1993 vom Büro für Landschaftsarchitektur Gottschalk, Meerbusch ein landschaftspflegerischer Fachbeitrag erstellt. In Anlehnung an die damalige Bewertung gemäß der Methode Sporbeck wurde für die zwei Teilbereiche der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 30 eine Ausgleichsbilanz erstellt (Büro RaumPlan Aachen, Mai 2012). Gemäß Bilanz werden innerhalb des Teilbereiches 1 Eingriffe in Höhe von 2.163 Wertpunkten, innerhalb des Teilbereiches 2 Eingriffe in Höhe von 664 Wertpunkten ermöglicht. Somit sind insgesamt 2.827 Punkte auszugleichen. Da die seinerzeitige Ausgleichsbilanz aus dem Jahr 1993 einen Überhang von 6.343 Wertpunkten aufwies, gilt der durch die 2. Bebauungsplanänderung ermöglichte Eingriff durch die Festsetzungen des Ursprungsplanes nach wie vor als ausgeglichen. 5. Kosten Aufgrund der bereits bestehenden Erschließungsflächen entstehen aus der 2. Bebauungsplanänderung keine Folgekosten für die Stadt Bedburg. 6. Städtebauliche Kennwerte Teilbereich 1 Plangebiet ● Verkehrsflächen ● Wohngebiet 210 m² 150 m² 60 m² 100,0 % 71,5 % 28,5 % 675 m² 675 m² 100,0 % 100,0 % Teilbereich 2 Plangebiet ● Wohngebiet 8