Beschlussvorlage (Weiterentwicklung des Wohngebietes an der West- Devon- Straße, Dartmoorstraße und Traunsteiner Straße)

Sitzungsvorlage Nr.: 261/2007 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung Dez. II Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz Betrifft: Weiterentwicklung des Wohngebietes an der West- Devon- Straße, Dartmoorstraße und Traunsteiner Straße Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter Leiterin Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche Dez. II 22.10.2007 Namenszeichen Verwaltungsdirektor/in Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 261/2007 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Gregor Nachtwey 22.10.2007 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz Betreff: Weiterentwicklung des Wohngebietes an der West- Devon- Straße, Dartmoorstraße und Traunsteiner Straße Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling stimmt dem vorliegenden städtebaulichen Konzept für die Weiterentwicklung des Wohngebietes an der West- Devon- Straße, Dartmoorstraße und Traunsteiner Straße zu. Das weitere Vorgehen wird in Form der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für das nördliche Plangebiet auf Grundlage des vorliegenden städtebaulichen Konzeptes erfolgen. Sachdarstellung: 1. Problem Das Plangebiet befindet sich im Ortsteil Berzdorf, Gemarkung Berzdorf sowie Gemarkung Wesseling, und wird begrenzt von der West- Devon- Straße im Norden, der Bundesautobahn 555 im Osten, dem Mühlenweg im Süden und der Rodenkirchener Straße im Westen (siehe Anlage Æ Luftbild). Für das Plangebiet gilt der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 1/ 69 3. Änderung, der am 11.11.1998 durch Verkündigung im Amtsblatt der Stadt Wesseling rechtskräftig geworden ist. Für seinen Geltungsbereich setzt er „Allgemeine Wohngebiete“ (WA) mit bis zu viergeschossiger Bebauungsmöglichkeit in offener Bauweise fest. Der südliche Bereich des Gesamtareals entlang der Traunsteiner Straße ist bereits in einem ersten Bauabschnitt mit Einfamilienhäusern in Reihenbauweise bebaut worden. Hier sind bis dato rund 100 Einfamilienhäuser durch eine Bauträgergesellschaft erstellt und verkauft worden. Die weitere Realisierung durch den Bauträger und Eigentümer der Flächen ist ins Stocken geraten, da die Gesellschaft in die wirtschaftliche Handlungsunfähigkeit gelangt ist und die Firmen- und Kapitalangelegenheiten derzeit von einem Insolvenzverwalter vertreten werden. Die unbebauten Grundstücke sind im Rahmen einer Zwangsversteigerung auf dem freien Markt angeboten worden. 2. Lösung Konkretes Kauf- und Realisierungsinteresse hat der Schweizer Investor Christoph Dicken von Oetinger in Kooperation mit der Minerva Immobilienentwicklung GmbH & Co. Grundstücks KG bekundet, die gemeinsam bereits intensive Gespräche mit Vertretern der Stadtverwaltung über die Realisierungsmöglichkeiten sowie Gespräche mit dem Insolvenzverwalter geführt haben. Der Investor möchte auf den freien Grundstücksflächen ein familienfreundliches Einfamilienhausgebiet, bestehend aus unterschiedlichen Gebäudetypen (hauptsächlich Reihenhäuser sowie Doppel- und Einzelhäuser), realisieren und in mehreren Bauabschnitten vermarkten. Für die städtebauliche Planung ist vom Inverstor das Planungsbüro Prof. Ulrich Coersmeier GmbH beauftragt worden, das den städtebaulichen Entwurf konzipiert hat. Dieser ist neben der städtebaulich- konzeptionellen Beschreibung des Plangebietes als Anlage der Vorlage beigefügt. Der Entwurf stellt ein in sich stimmiges städtebauliches Gesamtkonzept dar, das die vorhandenen südlichen Bebauungsstrukturen aufnimmt und weiterführt. Im südlichen Bereich des Konzeptes (bis zur Dartmoorstraße) stimmt das Vorhaben mit den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1/ 69 3. Änderung überein und wäre auf dessen Grundlage - mit geringfügigen Befreiungen gem. § 31 (2) BauGB - bauplanungsrechtlich zulässig. Der nördlich daran angrenzend geplante Entwicklungsbereich lässt sich jedoch nicht mit den geltenden Festsetzungen des Bebauungsplanes vereinbaren (geändertes Erschließungssystem sowie daraus resultierend geänderte Baufeldstrukturen). Der Bebauungsplan Nr. 1/ 69 3. Änderung, der auf Grundlage des Ursprungsbebauungsplanes Nr. 1/ 69 lediglich in Teilbereichen modifiziert bzw. angepasst wurde, verfolgte mit seinen Festsetzungen seinerzeit ein gänzlich anderes städtebauliches Konzept (freistehender Geschosswohnungsbau mit großzügigen Freiflächen und Verkehrsbereichen), das mit den heutigen städtebaulichen Vorstellungen nicht mehr im Einklang steht. Eine Untersuchung des Büros Prof. Coersmeier, auf Grundlage des bestehenden Bebauungsplanes ein städtebauliches Konzept für eine ansprechende Einfamilienhausbebauung zu entwickeln, hat ergeben, dass dies zu keiner akzeptablen Lösung führt. Infolge dessen wurde in ersten Beratungen mit der Verwaltung vereinbart, ein städtebaulich ansprechendes und wirtschaftlich tragfähiges Gesamtkonzept zu erarbeiten und auf dessen Grundlage einen neuen, vorhabenbezogenen Bebauungsplan für den nördlichen Planbereich zu konzipieren. Hierdurch kann erreicht werden, dass eine ansprechende städtebauliche Gesamtsituation entwickelt werden kann, die nicht aufgrund der vorhandenen bauplanungsrechtlichen Vorgaben (Bebauungsplan Nr. 1/ 69 3. Änderung) Qualitätseinbußen erfährt und optimale Gestaltungsmöglichkeiten für die zukünftige Entwicklung ermöglicht. Insofern wird folgende Vorgehensweise für die weitere Entwicklung des Plangebietes vorgeschlagen: 1. Entwicklung des ersten südlichen Bauabschnittes (siehe Anlage) auf Grundlage des bestehenden Bebauungsplanes Nr. 1/ 69 3. Änderung der Stadt Wesseling 2. Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für den/ die weiteren nördlichen Bauabschnitt(e) auf Grundlage des vorliegenden städtebaulichen Konzeptes zur Sicherstellung qualitativ hochwertiger städtebaulichen Strukturen 3. Entwicklung des/ der nördlichen Bauabschnitt(e) (siehe Anlage) auf Grundlage des erstellten vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Durch dieses Vorgehen kann erreicht werden, dass eine zeitnahe Weiterentwicklung des Gesamtareals vollzogen und ein Maximum an städtebaulicher Qualität sichergestellt wird. 3. Alternativen keine 4. Finanzielle Auswirkungen keine Anlagen - Luftbild des Plangebietes - Beschreibung des städtebaulichen Konzeptes (Büro Prof. Coersmeier) - Entwurfsplan für das Plangebiet im Maßstab 1:1.000 (Büro Prof. Coersmeier)