Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 261/2007)

Bebauungsplan Nr. 1/69 4.Änderung Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling Kurzer Erläuterungsbericht zum städtebaulichen Konzept Prof. Ulrich Coersmeier GmbH im Auftrag der Minerva, Immobilienentwicklung GmbH & Co Grundstücks KG, Berlin Köln, Oktober 2007 Ziel und Zweck der Planung Die Minerva GmbH beabsichtigt, auf dem zur Zeit brachliegenden Gelände zwischen der Wohnbebauung an der Traunsteiner-/Überlinger Straße (Wohnpark Kurfürstenpark) und dem nördlich angrenzenden Gewerbegebiet an der West-Devon-Straße ein Einfamilienhausgebiet mit ca. 120 – 130 Wohneinheiten in zwei- bis dreigeschossigen Gebäuden zu entwickeln. Die Inhalte des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1/69 3. Änderung (Geschosswohnungsbau) sollen nicht mehr weiterverfolgt werden. Äußere Rahmenbedingungen, Planungsvorgaben Das Plangebiet grenzt im Osten unmittelbar an den Lärmschutzwall der Autobahn A555. Trotz dieser vorhandenen Schallschutzeinrichtung ist das Plangebiet erheblich durch Verkehrslärm vorbelastet. Der Wall endet im Norden des Plangebiets. Hier kann der Schall ungehindert in das Plangebiet eindringen. Nördlich des Plangebiets befinden sich großmaßstäbliche Gewerbebetriebe, deren schutzwürdige Interessen zu berücksichtigen sind (z.B. Immissionsschutz, Anlieferverkehr, ggf. Erweiterungsmöglichkeiten etc.) Das Plangebiet wird von nord-süd verlaufenden überregionalen Versorgungsleitungen durchzogen. Diese Trassen sind von jeder Bebauung freizuhalten. Entsprechende Schutzabstände sind zu beachten. Im Plangebiet befinden sich darüberhinaus bereits realisierte Straßenabschnitte (inkl. Entwässerung), die nach Möglichkeit in das neue städtebauliche Konzept einbezogen werden sollen. Der Bebauungsvorschlag Ein abwechslungsreich gestalteter nord-süd verlaufender Freiraum bildet das städtebauliche Rückgrat des neuen Quartiers. Entlang eines zentralen Fußwegs können Spiel- und Aufenthaltszonen angeordnet werden. Hier treffen sich die wichtigen Fußwege, von hier aus erreicht man die südlich benachbarte Wohnbebauung und den ALDI Markt im Norden des Plangebietes. Das Quartier wendet sich von dem nördlich angrenzenden Gewerbegebiet ab. Südlich der West-DevonStraße soll unter Berücksichtigung vorhandener Kanaltrassen eine ggf. leicht angeböschte Grünfläche entstehen, die mit Einzelbäumen und Gehölzgruppen bepflanzt werden kann. Die Wohngebäude ducken sich hinter diesen grünen Rand. Am westlichen Rand des Plangebietes halten die geplanten Gebäude ausreichenden Abstand von dem vorhandenen Gehölzsaum entlang der Straßenböschung. Die vorhandene Straße am Fuße des Lärmschutzwalles soll auch zukünftig als Erschließungsstraße und Hauptverbindungslinie zu den angrenzenden Quartieren genutzt werden. Von hier zweigen untergeordnete Wohnstraßen nach Südwesten ab, an denen sich die Wohngebäude aufreihen. Das neue Quartier wird wie auch bisher geplant von der bestehenden West-Devon-Straße im Norden und von der Traunsteiner Straße im Süden aus erschlossen. Das Baugefüge besteht aus vier unterschiedlichen Gebäudetypologien: - - - In dem am stärksten durch Straßenverkehrslärm belasteten Bereich im Osten des Plangebietes sind einseitig orientierte dreigeschossige Sonderbaukörper vorgesehen. Diese Schallschutzgebäude wenden sich mit ihren Aufenthaltsräumen von der Autobahn ab. Nach Osten sind hier nur Nebenräume vorgesehen. Die geplanten Reihenhaustypen sind damit zwangsläufig etwas schmaler (ca. 9 m). Die dreigeschossigen Gebäude definieren den östlichen Rand des Wohngebietes, im zentralen Bereich, beidseits der grünen Mitte des Quartieres, werden freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen parallel zu den Wohnstraßen vorgesehen. Die Gebäude werden zur besseren Nutzung der Sonneneinstrahlung mit ihrer Gartenseite nach Südosten ausgerichtet. Jeweils nördlich der Wohnstraßen sind Einzel- und Doppelhäuser geplant, südlich der Straßen werden die Hausgruppen mit vorgelagerten Parkmöglichkeiten angeordnet, der nördliche Rand des Quartiers wird von versetzten Nord-Süd Zeilen mit dreigeschossigen Köpfen gebildet. Die Gebäude liegen an zugeordneten privaten Wohnhöfen, im Westen des Quartiers sind hofbildende Hausgruppen vorgesehen, um die typologische Vielfalt des geplanten Wohngebietes zu erhöhen. Die privaten Stellplätze (1,5 – 2 St/WE) werden auf den privaten Wohngrundstücken entweder unmittelbar am Haus oder in räumlich zugeordneten Sammelparkplätzen angeordnet. Im öffentlichen Straßenraum werden zudem ergänzende Besucherparkplätze vorgesehen. Die durchschnittlichen Grundstücksgrößen variieren zwischen 250 m² und 310 m² (inkl. Stellplatzanteile und private Wegeflächen). Flächenbilanz Vorentwurf 3: Wohnbauland: ca. 33.000 m², Verkehr: ca. 4.500 m² (ohne Traunsteiner Straße), Grünflächen: ca. 5.000 m² (grüne Mitte und nördlicher Rand). Prof. Ulrich Coersmeier GmbH im Auftrag der Minerva, Immobilienentwicklung GmbH & Co Grundstücks KG, Berlin Köln, Oktober 2007