Beschlussvorlage (Anlage zur Vorlage 222/2006)

Anlage zur Vorlage 222/2006 „Masterplan Einzelhandel“ der Stadt Wesseling - März 2007 - 0. ZIELSETZUNG DES „MASTERPLAN EINZELHANDEL“ Der „Masterplan Einzelhandel“ wird als Zielvorgabe für die künftige Einzelhandelsentwicklung vom Rat der Stadt Wesseling beschlossen (informelles städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.d. § 1 (6) Nr. 11 BauGB). Der „Masterplan Einzelhandel“ besteht aus folgenden Bausteinen: 1. Übergeordnete Leitvorstellungen 2. Definition des Hauptzentrums (Innenstadt) sowie der Nahversorgungszentren (sonstige zentrale Versorgungsbereiche) 3. Strategisches Maßnahmenkonzept mit Regelungen zur räumlichen Steuerung der unterschiedlichen Einzelhandelsformen 4. Wesselinger Sortimentsliste mit Festlegung der zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente 5. Weitere Handlungsschritte Der „Masterplan Einzelhandel“ trägt mit seinem Regelungsgehalt zur räumlichen Steuerung des Einzelhandelsgeschehens auf Ebene der Bauleitplanung bei, so dass in Zukunft städtebaulich negative Entwicklungen (z.B. Entwicklung oder Etablierung von Einzelhandelsstandorten „auf der grünen Wiese“) vermieden werden können und dass Bereiche in der Stadt, die vornehmlich Einzelhandelsnutzungen vorbehalten werden sollen (Hauptzentrum sowie Ortszentren als lokale Nahversorgungszentren), geschützt und weiter gestärkt werden. Da es sich bei der Umsetzung des „Masterplan Einzelhandel“ um einen mittel- bis langfristigen, von einer starken Dynamik gekennzeichneten Prozess der Stadtentwicklung handelt, bedarf es einer kontinuierlichen Überprüfung und Fortschreibung des Konzeptes, um zu ermitteln, ob und in welchem Umfang die im Konzept definierten Leitvorstellungen und Ziele der Stadtentwicklung nach einer gewissen Zeitspanne, der sog. „Bewährungsphase“, erreicht worden sind und wo ggf. Änderungs-/ Anpassungsbedarfe bestehen. Insofern versteht sich der „Masterplan Einzelhandel“ neben seiner Funktion als Grundlage für die bauleitplanerische Steuerung des Einzelhandels auch als integrativer Baustein der mittel- bis langfristigen Stadtentwicklungsplanung für den Themenbereich Einzelhandel. 1. ÜBERGEORDNETE LEITVORSTELLUNGEN Als übergeordnete Leitvorstellungen zum Themenbereich Einzelhandel werden wesentliche Teile des „Zielkatalog Einzelhandelskonzeption für Wesseling“ (Einzelhandelskonzept; Kap. 5; S. 68–70) vom Rat der Stadt Wesseling beschlossen. Diese bilden den Rahmen der künftigen Einzelhandelsentwicklung der Stadt Wesseling (Leitbild), aus dem sich die darauf aufbauenden Bausteine konzeptionell begründen und ableiten. Folgende übergeordnete Leitvorstellungen sollen bei der künftigen Entwicklung des Einzelhandels in Wesseling Berücksichtigung finden: a) Die Stadt Wesseling mit ihrer durch die Landesplanung zugewiesenen Funktion als Mittelzentrum soll darauf hinwirken, ihre mittelzentrale Versorgungsfunktion im Hinblick auf das Vorhalten von Waren und Dienstleistungen des täglichen, mittel- und langfristigen Bedarfs zu erhalten und weiter zu stärken. b) Die Innenstadt mit ihrer herausragenden Bedeutung als Kristallisationspunkt für Handel, Dienstleistung und Gastronomie soll in ihrer Einzelhandelszentralität erhalten und weiter gestärkt werden. c) Hierzu bedarf es der Erhaltung und des Ausbaus der Einzelhandels- und Funktionsvielfalt der Innenstadt durch eine vielfältige Nutzungsmischung und verschiedene Betriebstypen. d) Damit einhergehend soll auch die Identität der Innenstadt erhalten und weiter gestärkt werden, was zu einer klaren Profilbildung führt und die Stadt Wesseling vor dem Hintergrund des zunehmenden kommunalen Wettbewerbs vorteilhaft positioniert. e) Es soll darauf hingewirkt werden, dass die in der Stadt Wesseling vorhandenen integrierten, dezentralen Nahversorgungsstrukturen erhalten bleiben und somit eine wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs, unter besonderer Berücksichtigung weniger mobiler Bevölkerungsgruppen wie Senioren, Menschen mit Behinderungen, Kindern, Alleinerziehenden, sichergestellt ist. f) Es soll darauf hingewirkt werden, dass die in der Stadt Wesseling durch Baurecht geschaffenen, vorhandenen Gewerbegebiete für die eigentlichen Zielgruppen (Handwerk und produzierendes Gewerbe) gesichert und grundsätzlich nicht dem Einzelhandel zur Verfügung gestellt werden. 2. DEFINITION DES HAUPTZENTRUMS (INNENSTADT) SOWIE DER NAHVERSORGUNGSZENTREN (SONSTIGE ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE) Hierzu bedarf es einer exakt räumlichen Verortung und Definition der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Wesseling im Sinne des neu einzuführenden § 24 a (2) Landesentwicklungsprogramm und des § 34 (3) Baugesetzbuch. Diese werden wie folgt definiert und als räumlich/ sachliche Ziele der Stadtentwicklung vom Rat der Stadt Wesseling beschlossen. Hauptzentrum (Innenstadt) Bei der Abgrenzung des Hauptzentrums wird im wesentlichen dem Vorschlag der räumlichen Abgrenzung des Einzelhandelskonzeptes gefolgt (Einzelhandelskonzept; Karte S. 96). Es soll jedoch die nordwestliche Straßenseite der Pontivystraße nicht zur Innenstadt hinzugenommen werden, da sie gemäß den angewandten Abgrenzungsparametern (Einzelhandelskonzept; S. 37) die Tatbestandsmerkmale der Innenstadtcharakteristik nicht erfüllt und auch aus städtebaulich- funktionaler Sicht (Straßenseite ist geprägt durch Wohnbebauung und Seniorenwohnanlage) nicht mehr der Innenstadt zuzurechnen ist. Lediglich das in der Pontivystraße/ Ecke Kölner Straße befindliche Fachgeschäft soll aufgrund seiner Größenordnung und des vorhandenen Warensortiments (wesentlicher Anteil zentrenrelevanter Sortimente) dem Hauptzentrum zugerechnet werden und die nördliche Spitze des Geltungsbereichs definieren. Ebenso soll auch der Bereich „Ruttmanns Wiese“ nicht der Innenstadt zugerechnet werden und die abgegrenzte Innenstadt an der nördlichen Seite der Bonner Straße enden. Als städtebaulich sinnvolle Entwicklung des Hauptzentrums soll vor dem Hintergrund einer funktionalen Gliederung des Gesamtbereichs eine in Zukunft gerichtete Schwerpunktsetzung „Gastronomie/ Dienstleistung“ für den Teilbereich nördlich der Bahnlinie und „Handel“ südlich der Bahnlinie empfohlen werden. Oberste Prämisse ist jedoch die Stärkung der abgegrenzten Innenstadt insgesamt mit Handel, Dienstleistung und Gastronomie. Die räumliche Abgrenzung des Hauptzentrums der Stadt Wesseling erstreckt sich wie auf der folgend dargestellten Karte. Nahversorgungszentrum „Zentraler Bereich Kronenweg“ Dem Abgrenzungsvorschlag des Einzelhandelskonzeptes wird gefolgt (Einzelhandelskonzept; Kap. 4.3; S. 54 - 56). Nahversorgungszentrum „Zentraler Bereich Westerwaldstraße“ Dem Abgrenzungsvorschlag des Einzelhandelskonzeptes wird gefolgt (Einzelhandelskonzept; Kap. 4.3; S. 56 - 58). Nahversorgungszentrum „Zentraler Bereich Berzdorf“ Dem Abgrenzungsvorschlag des Einzelhandelskonzeptes wird im wesentlichen gefolgt (Einzelhandelskonzept; Kap. 4.3; S. 58 - 60). Lediglich das Grundstück der Kirche „Schmerzhafte Mutter Gottes“, Hauptstraße 86, wird aus dem Geltungsbereich herausgenommen. Die Fläche liegt zwar im zentralen Bereich von Berzdorf, wird aber keinem dem Nahversorgungszentrum zugewiesenen primären Nutzungszweck (Handel, Dienstleistung) zur Verfügung stehen. Nahversorgungszentrum „Zentraler Bereich Eichholzer Straße“ Entgegen dem Vorschlag des Einzelhandelskonzeptes, den Einzelhandelsstandort an der Eichholzer Straße lediglich als integrierten Standort zwischen der Kernstadt und dem Ortsteil Keldenich auszuweisen (Einzelhandelskonzept; Kap. 4.3; S. 60 - 61), wird dieser Bereich zum einen aufgrund seiner funktionalen Bedeutung für die angrenzenden Wohnbereiche und zum anderen aufgrund der Anzahl der vorhandenen Betriebe im direkten räumlichen Zusammenhang (Supermarkt, Lebensmitteldiscounter, Blumen-/ Pflanzengeschäft, Getränkemarkt) ebenfalls als Nahversorgungszentrum ausgewiesen, um ihn funktional zu stärken. Die Abgrenzung des Nahversorgungszentrums „Zentraler Bereich Eichholzer Straße“ umfasst den Bereich der vorhandenen oben genannten Betriebe beidseitig der Eichholzer Straße. Nahversorgungszentrum „Zentraler Bereich Keldenicher Straße“ Als weiteres Nahversorgungszentrum wird der Bereich entlang der Keldenicher Straße von der BAB 555 bis zur Eichendorffstraße mit den dort ansässigen Handels- und Dienstleistungsbetrieben ausgewiesen. Die Ausweisung eines Nahversorgungszentrums begründet sich dadurch, dass in diesem Teilstück der Keldenicher Straße eine gewisse Dichte an Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen Dienstleistungsbetrieben vorhanden sind (Konzentration von zentrenbedeutsamen Funktionen) und dieser Bereich ein kleines funktionales Zentrum darstellt und somit eine gewisse Anziehungskraft zum Einkaufen/ sich Versorgen erzeugt (vgl. Einzelhandelskonzept; Glossar S. 127 Æ anzusetzende Parameter für die Ausweisung zentraler Bereiche). Potenzieller Entwicklungsbereich „Nahversorgungszentrum Urfeld“ Der Ortsteil Urfeld ist im Gegensatz zu den weiteren Ortsteilen Wesseling stärker dezentral strukturiert und weist an verschiedenen Standorten vereinzelt Einzelhandels- und Dienstleistungsstrukturen auf. Eine „Ballung“ in Form eines vorhandenen Nahversorgungszentrums ist nicht vorhanden. Somit wird ein potenzieller Entwicklungsbereich für ein „Nahversorgungszentrum Urfeld“ ausgewiesen, in dem auf eine Konzentration von zentrenbedeutsamen Funktionen zukünftig hingewirkt werden soll. Als hierfür vorteilhaften Standort wird der Bereich angrenzend an den vorhandenen Lebensmittelmarkt ausgewiesen, da der vorhandene Markt als zentral gelegener Frequenzbringer und bedeutender Standort für die Nahversorgung Urfelds anzusehen ist. An diesem Standort bestehen weitere Flächenpotenziale in Form von unbebauten Grundstücken sowie eines weiteren bereits gewerblich genutzten Grundstücks, die ebenfalls in den Entwicklungsbereich einbezogen werden. Als potenzieller Entwicklungsbereich „Nahversorgungszentrum Urfeld“ wird der Kreuzungsbereich „Am hohen Rain/ Holzgasse“ definiert, der sich wie in folgender Karte dargestellt abgrenzt. 3. STRATEGISCHES MAßNAHMENKONZEPT MIT REGELUNGEN ZUR RÄUMLICHEN STEUERUNG DER UNTERSCHIEDLICHEN EINZELHANDELSFORMEN Zur Sicherung und Stärkung des Hauptzentrums (Innenstadt) sowie der lokalen Nahversorgungszentren (sonstige zentrale Versorgungsbereiche der Stadt) ist aufbauend auf den übergeordneten Leitvorstellungen ein strategisches Maßnahmenkonzept zur Steuerung der Einzelhandelsansiedlung (vgl. Einzelhandelskonzept; Kap. 7.2 Grundsätze der räumlichen Einzelhandelsentwicklung, S. 89 – 91) entwickelt worden. Dieses soll im wesentlichen der räumlichen Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Wesseling dahingehend Rechnung tragen, dass zentrenrelevanter Einzelhandel grundsätzlich nur im Hauptzentrum sowie in den lokalen Nahversorgungszentren angesiedelt werden soll, damit diese Bereiche 1. funktional erhalten bleiben bzw. weiter gestärkt werden und 2. keine städtebaulich nachteilige Einzelhandelsentwicklung an nicht integrierten Standorten erfolgen bzw. sich weiter ausdehnen kann. Das strategische Maßnahmenkonzept wird vom Rat der Stadt Wesseling als räumlich/ sachliches Ziel der Stadtentwicklung beschlossen und enthält die folgenden Zielvorgaben der Stadtentwicklung zur räumlichen Steuerung der unterschiedlichen Einzelhandelsformen: Zentrenrelevanter Einzelhandel 1. Zentrenrelevanter Einzelhandel soll ausschließlich im Hauptzentrum und in den lokalen Nahversorgungszentren angesiedelt werden. 2. Großflächiger zentrenrelevanter Einzelhandel1 soll hingegen ausschließlich im Hauptzentrum angesiedelt werden, um diesen zentralen Bereich der Stadt in seiner Funktion und Leistungsfähigkeit zu erhalten und weiter zu stärken (Kristallisationspunkt für großflächige zentrenrelevante Einzelhandelsnutzungen als Alleinstellungsmerkmal gem. den übergeordneten Leitvorstellungen, S. 2). Ausnahmen hiervon können im Einzelfall für folgende Vorhaben gewährt werden: Zentrenrelevante Randsortimente von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten können in gewissem Umfang (max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche mit direktem Bezug zum Hauptsortiment, jedoch nur bis zu einer maximalen Verkaufsflächengröße von 799 qm und nicht konzentriert auf ein einzelnes zentrenrelevantes Sortiment) auch außerhalb des Hauptzentrums sowie der lokalen Nahversorgungszentren der Stadt Wesseling zugelassen werden. Hierzu ist jedoch in jedem Fall ein Verträglichkeitsnachweis erforderlich, der die Zentrenschädlichkeit des Vorhabens widerlegt. ƒ Überschreitet der Betrieb die Schwelle zur Großflächigkeit (großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel mit zentrenrelevantem Randsortiment), gelten für ihn zudem die weiteren Zulassungskriterien des neu einzuführenden § 24 a LEPro (siehe folgender Abschnitt „Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel“ Nr. 2). Lebensmittelbetriebe („Nahrungs-/ Genussmittel“ gem. Wesselinger Sortimentsliste zentrenrelevantes Sortiment) können im Einzelfall außerhalb des Hauptzentrums sowie der lokalen Nahversorgungszentren der Stadt Wesseling zugelassen werden, sofern es sich um: ƒ ƒ integrierte Standorte2 handelt und ƒ der Lebensmittelbetrieb der Versorgung des Gebietes dient (Nahversorgungsfunktion). Für Lebensmittelbetriebe gilt eine Beschränkung der ständig wechselnden zentrenrelevanten Randsortimente im Non-Food-Bereich (sog. Aktionsware) auf eine Größe von max. 15 % der Gesamtverkaufsfläche. 1 Entsprechend dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 24.11.2005 ist ein Einzelhandelsbetrieb als großflächig (i. S. von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO) einzuordnen, wenn er eine Verkaufsfläche von 800 qm überschreitet. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sind auch Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials) sowie ein Windfang einzubeziehen (Urteil vom 24.11.2005 – 4 C 10.04) 2 Unter städtebaulich integrierten Standorten werden gem. Einzelhandelskonzept der Stadt Wesseling, das sich an den Ausführungen des Einzelhandelserlasses NRW orientiert, Standorte verstanden, die sich für die Wohnbevölkerung in gut erreichbarer Lage befinden. Die Definition wird wie folgt vorgenommen (Glossar; S. 125): 1. Als integrierte Lage ist die städtebauliche Einbindung eines Standortes zu verstehen. Wichtiges Kriterium für die Einstufung als integriert ist die vorhandene umgebende Wohnbebauung. 2. Als nicht integrierte Lagen sind entsprechend sämtliche Standorte zu bezeichnen, die nicht im Zusammenhang mit Wohnbebauung stehen. Insofern zeichnet sich eine integrierte Lage durch eine gute fußläufige Erreichbarkeit für die in der Umgebung wohnende Bevölkerung aus und stellt keinen vornehmlich auf den motorisierten Individualverkehr ausgerichteten Standort („Autostandort“) dar. Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel 1. Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeitsschwelle ist im Hauptzentrum, den lokalen Nahversorgungszentren und außerhalb dieser Bereiche zulässig, sofern durch das jeweils geltende Planungsrecht oder sonstiger anzuwendender/ zu berücksichtigender Rechtsnormen3 Einzelhandel nicht ausgeschlossen bzw. nur eingeschränkt zulässig ist. 2. Großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel ist im Hauptzentrum sowie in den lokalen Nahversorgungszentren zulässig. Außerhalb dieser zentralen Versorgungsbereiche ist er nur zulässig, wenn: ƒ der Standort innerhalb eines im Regionalplan4 dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB) liegt, ƒ der Umfang der zentrenrelevanten Sortimente max. 10 % der Verkaufsfläche, in der Regel jedoch nicht mehr als 799 qm beträgt und ƒ der zu erwartende Umsatz der zulässigen Vorhaben für nicht zentrenrelevante Sortimente die entsprechende Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet nicht übersteigt.5 Umgang mit bestehenden zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben in Gewerbegebieten und/ oder in nicht integrierten Standorten Betriebe innerhalb dieser Gebiete sollen hinsichtlich ihrer vorhandenen zentrenrelevanten Sortimente/ Randsortimente mittels geeigneter Regelungen im Rahmen der Bauleitplanung baurechtlich auf ihren Bestand begrenzt werden bzw. darüber hinaus lediglich einen angemessenen Entwicklungsspielraum von 10% bis max. 15 % der Gesamtverkaufsfläche erhalten6, um das übergeordnete Ziel der Stärkung und Attraktivierung der Innenstadt und der sonstigen zentralen Versorgungsbereiche nicht zu konterkarieren (vgl. Einzelhandelskonzept; Kap. 7.3 Räumliche Entwicklungsoptionen, S. 100). Berücksichtigung/ Anpassung des geltenden Bauplanungsrechts ƒ Für alle o.g. Vorhaben zum zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Einzelhandel gelten grundsätzlich die allgemeinen Zulassungsvorschriften des Baugesetzbuches (i.d.R. vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12 BauGB, in Aufstellung befindlicher Bebauungsplan gem. § 33 BauGB, rechtskräftiger Bebauungsplan gem. § 30 BauGB, unbeplanter Innenbereich gem. § 34 BauGB). 3 z.B. Einzelhandelserlass NRW oder künftig § 24 a LEPro (großflächiger Einzelhandel) 4 ehemals Gebietsentwicklungsplan (GEP) für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln 5 Der Regelungsgehalt Punkt 2 zum nicht zentrenrelevanten Einzelhandel entspricht im wesentlichen dem in Aufstellung befindlichen § 24 a Abs. 3 LEPro. Abweichungen sind im Spiegelstrich 2 auf Grundlage der Empfehlung des Einzelhandelskonzepts in der Verkaufsflächenbeschränkung (hier: 799 qm) für zentrenrelevante Randsortimente vorgenommen worden (vgl. Einzelhandelskonzept, S. 91). In Ausnahmefällen kann jedoch die max. Verkaufsflächenbeschränkung von 10 % bzw. bis zu 2.500 qm zentrenrelevanter Randsortimente gem. § 24 a (3) LEPro zulässig/ genehmigungsfähig sein. 6 Bis zu 15 % Erweiterungsmöglichkeit für zentrenrelevante Sortimente sind als maximale Größenordnung zu verstehen und individuell in Hinblick auf die vorhandene Verkaufsflächengröße zu beurteilen. Insofern bedarf es im Rahmen der Bauleitplanung einer individuellen Prüfung/ Beurteilung der Verträglichkeit des zusätzlichen Entwicklungsspielraums für zentrenrelevante Sortimente des vorhandenen Einzelhandelsbetriebs. Die Zulässigkeit einer Einzelhandelsnutzung bestimmt sich somit in erster Linie nach den Regelungen des geltenden Planungsrechts (B-Plan sowie Bereiche, die nicht in einem B-Plan liegen und sich nach § 34 BauGB beurteilen). Kleinere Einzelhandelsbetriebe, insbesondere zur Gebietsversorgung, sind somit in den meisten Gebietskategorien der BauNVO (Kleinsiedlungsgebiete, Reine Wohngebiete, Allgemeine Wohngebiete, Besondere Wohngebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete und Kerngebiete) in weitgehendem Maße im B-Plan allgemein bzw. als Ausnahme zulässig. Gleiches gilt für Einzelhandelsvorhaben in Bereichen, die sich nach § 34 BauGB beurteilen und sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Somit stehen kleinere Einzelhandelsvorhaben, die keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Einzelhandelsstruktur der Stadt Wesseling haben, den Zielsetzungen des „Masterplan Einzelhandel“ nicht entgegen und sind aus bauplanungsrechtlicher Sicht hinsichtlich der Art der Nutzung (Einzelhandel) grundsätzlich genehmigungsfähig. ƒ Lediglich wenn städtebaulich unerwünschte bzw. negative Entwicklungen zu befürchten sind (z.B. bei größeren Vorhaben, die als zentrenschädlich eingeschätzt werden Æ also kein „Nachbarschaftsladen“ oder „Gebietsversorger“), soll der „Masterplan Einzelhandel“ mit seinen Regelungen als Korrektiv herangezogen werden und ggf. das Planerfordernis gem. § 1 (3) BauGB zur Aufstellung/ Änderung eines B-Plans begründen7. Vorgehen der Verträglichkeitsprüfung: 1. Für jedes Einzelhandelsvorhaben soll, sofern die bauplanungsrechtliche Prüfung eine grundsätzliche Zulässigkeit des geplanten Vorhabens ergibt, eine darauf aufbauende Prüfung dahingehend erfolgen, ob das geplante Vorhaben auch den räumlich und sachlich definierten Zielen des „Masterplan Einzelhandel“ nicht entgegen steht (strategisches Maßnahmenkonzept in Kombination mit der „Wesselinger Sortimentsliste“ und den räumlich definierten Bereichen Hauptzentrum sowie lokale Nahversorgungszentren). 2. Steht in diesem Fall das geplante Einzelhandelsvorhaben den räumlich und sachlich definierten Zielen des „Masterplan Einzelhandel“ entgegen, ist zu prüfen, ob im konkreten Fall Planerfordernis (z.B. Schutz des Hauptzentrums oder der lokalen Nahversorgungszentren) gem. § 1 (3) BauGB besteht. 3. Sofern Planerfordernis besteht, soll mit dem Sicherungsinstrumentarium des BauGB (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB, Veränderungssperre gem. §§ 14 ff. BauGB, Zurückstellung von Baugesuchen gem. § 15 BauGB) auf die Verwirklichung der räumlich und sachlich definierten Ziele des „Masterplan Einzelhandel“ hingewirkt werden. 4. WESSELINGER SORTIMENTSLISTE MIT FESTLEGUNG DER ZENTRENRELEVANTEN UND NICHT ZENTRENRELEVANTEN SORTIMENTE Die Sortimentszuordnung nach zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten wurde durch den Gutachter einerseits auf Grundlage der tatsächlich 7 § 1 (3) BauGB: Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erfordert. vorhandenen Sortimente mittels eines definierten Kriterienkatalogs und andererseits aufgrund der aus Gutachtersicht stadtentwicklungsplanerisch sinnvollen Zielvorstellungen zur Entwicklung der Innenstadt und der sonstigen zentralen Versorgungsbereiche vorgenommen. Sie ist insofern stadtspezifisch und entspricht der räumlichen Verteilung des Angebots (Einzelhandelskonzept; Kap. 7.5.2 Sortimentszuordnung; S. 103 ff.). Eine bloße Übernahme der allgemeinen Sortimentsliste aus dem Einzelhandelserlass würde einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten (Einzelhandelskonzept; Kap. 3.3 rechtliche Vorgaben; S. 21, 22). Die Erforderlichkeit einer derartigen Sortimentsliste ergibt sich dadurch, dass durch einen Verzicht auf eine spezifische, für die Stadt Wesseling definierte Sortimentsliste nach aktueller Rechtsprechung sowohl aus fachlicher als auch rechtlicher Sicht eine Bauleitplanung mit Regelungsinhalten zum Themenbereich Einzelhandel (Ausschluss bzw. Begrenzung) nicht möglich bzw. rechtlich in hohem Maße angreifbar wäre. Die Wesselinger Sortimentsliste stellt ein zentrales Element für die Umsetzung des strategischen Maßnahmenkonzeptes mittels vorbereitender und verbindlicher Bauleitplanung (FNP und B- Plan) dar und wird als räumlich/ sachliches Ziel der Stadtentwicklung vom Rat der Stadt Wesseling beschlossen. Die Sortimentsliste wird künftig Teil der relevanten Bebauungspläne sein, wenn in diesen Regelungen zum Ausschluss oder zur Begrenzung von Einzelhandel enthalten sind (Einzelhandelskonzept; Kap. 7.5.3.1 Festlegen einer Sortimentsliste; S. 108). Die vom Gutachter im Einzelhandelskonzept vorgeschlagene, auf fachlichen Kriterien basierende Sortimentsliste wird von ihren wesentlichen Inhalten her übernommen (Einzelhandelskonzept; S. 106). Abweichungen vom gutachterlichen Vorschlag müssen jedoch plausibel begründet werden (Einzelhandelskonzept; S. 107), um die Objektivität der ermittelten Ergebnisse zu wahren. Folgende Änderungen/ Abweichungen sind vorgenommen worden und in die nachfolgende Wesselinger Sortimentsliste eingeflossen: ƒ Die verwendeten Begrifflichkeiten und vorgenommene Sortimentsgliederung sind weitestgehend denen der Liste der zentrenrelevanten und in der Regel zentrenrelevanten Sortimente des Einzelhandelserlasses NRW sowie des in Aufstellung befindlichen § 24 a LEPro (Landesentwicklungsprogramm) angeglichen worden, um ein Höchstmaß an Konformität zu den anzuwendenden Rechtsnormen und somit auch ein Höchstmaß an Rechtssicherheit zu erhalten. ƒ „Antiquitäten/ Kunst“ sollten als eigenständiges Warensortiment in der Sortimentsliste aufgeführt werden, da sie sonst nur unter dem Sortiment „Möbel“ subsumierbar wären, was ein nicht zentrenrelevantes Sortiment darstellt. Das Sortiment „Antiquitäten/ Kunst“ wird, wenngleich kein derartiger Betrieb im Hauptzentrum oder den Nahversorgungszentren vorhanden ist, als zentrenrelevantes Sortiment deklariert, da es ein hochwertiges und auf den längerfristigen Bedarf ausgerichtetes Warensortiment darstellt, das zur Qualitäts- und Vielfältigkeitssteigerung des Hauptzentrums oder den Nahversorgungszentren vorbehalten werden soll. Zudem weisen sowohl der Einzelhandelserlass NRW wie auch der § 24 a LEPro explizit „Kunst/ Antiquitäten“ als zentrenrelevantes Sortiment aus. Gleiches gilt für das Sortiment „Baby-/ Kinderartikel“, was sowohl im Einzelhandelserlass NRW als auch im § 24 a LEPro als zentrenrelevantes Sortiment ausgewiesen wird. Insofern werden „Baby-/ Kinderartikel“ als zentrenrelevantes Sortiment in die Wesselinger Sortimentsliste aufgenommen. ƒ „Beleuchtungskörper/ Lampen“ werden entgegen dem Vorschlag des Gutachters als zentrenrelevantes Sortiment eingestuft. Dieses Sortiment ist unter dem Hauptsortiment „Einrichtungszubehör“ zu subsumieren, was der Einzelhandelserlass NRW sowie der § 24 a LEPro als zentrenrelevant einstuft. Zudem sollte ein derartiges Fachgeschäft, was derzeit in Wesseling nicht existiert, zur Stärkung und Attraktivierung des Hauptzentrums bzw. der Nahversorgungszentren vorbehalten sein. Als Randsortiment sind „Beleuchtungskörper/ Lampen“ bei anderen Vertriebsformen, die dieses Sortiment klassischerweise führen (z.B. Baumarkt, Möbelhaus) auch an anderen Standorten nach den Regelungen des vorherigen Abschnitts „Strategisches Maßnahmenkonzept“ zulässig. Das Sortiment „Computer“ wird gemäß dem Gutachtervorschlag sowie der Vorgaben des Einzelhandelserlasses NRW und des § 24 a LEPro als zentrenrelevantes Sortiment eingestuft und aufgrund der Sortimentsgliederung entsprechend dieser Rechtsnormen ins Sortiment „Unterhaltungselektronik und Zubehör, Computer, Kommunikationselektronik, Elektrokleingeräte“ eingeordnet. ƒ Die im Gutachtervorschlag aufgeführten Sortimente „Briefmarken“, „Nähmaschinen“ sowie „Waffen, Jagdbedarf“ werden aufgrund des Nichtvorhandenseins bzw. der gering einzuschätzenden Bedeutung für die Stärkung oder Schwächung des Hauptzentrums oder der Nahversorgungszentren aus der Wesselinger Sortimentsliste gestrichen. Auch die Liste der zentrenrelevanten Sortimente aus dem Einzelhandelserlass NRW und des § 24 a LEPro treffen zu den genannten Sortimenten keine Aussagen und messen diesen keine besonders zu erwähnende Bedeutung zu. ƒ Auf eine Ausweisung „Wasch- und Putzmittel“ als eigenständiges zentrenrelevantes Sortiment wird verzichtet und dieses im Rahmen der vorgenommenen Sortimentsgliederung unter dem zentrenrelevanten Sortiment „Drogeriewaren“ subsumiert. ƒ Das in der Anlage des Einzelhandelserlasses NRW sowie des § 24 a LEPro aufgeführte in der Regel zentrenrelevante Sortiment „Campingartikel“ wird in der Wesselinger Sortimentsliste als nicht zentrenrelevantes Sortiment eingestuft. Das räumliche Angebot des Sortiments „Campingartikel“ befindet sich nahezu ausschließlich an nicht integrierten Standorten in der Stadt Wesseling (vgl. Einzelhandelskonzept S. 107). Aus Gutachtersicht möglicherweise auftretende Abgrenzungsprobleme zum Sortiment „Spielwaren, Sportartikel einschl. Sportgeräte“ werden als unkritisch eingestuft. Als nicht zentrenrelevant werden laut Einzelhandelskonzept Sortimente eingestuft, die die zentralen Standorte nicht prägen (vgl. Einzelhandelskonzept S. 103). Insofern ergibt sich für die Stadt Wesseling aufgrund der räumlichen Verteilung des Angebots eine klare Abweichung des Sortiments „Campingartikel“ von der Liste der als in der Regel zentrenrelevanten Sor- timente des Einzelhandelserlasses NRW sowie des § 24 a LEPro, so dass eine Einstufung des Sortiments „Campingartikel“ als nicht zentrenrelevantes Sortiments begründbar ist. ƒ Das in der Anlage des Einzelhandelserlasses NRW sowie des § 24 a LEPro aufgeführte in der Regel zentrenrelevante Sortiment „Tiere und Tiernahrung, Zooartikel“ wird in der Wesselinger Sortimentsliste als nicht zentrenrelevantes Sortiment eingestuft. Das Sortiment „Tiere und Tiernahrung, Zooartikel“ wird vor allem als Randsortiment über Drogerie- und Lebensmittelmärkte vertrieben. Es existiert lediglich ein vorhandenes Zoofachgeschäft in der Wesselinger Innenstadt, welches jedoch aufgrund seiner räumlichen Lage und Größe nicht standortprägend ist und keine Magnetfunktion ausübt. Aufgrund der - auch in Zukunft zu erwartenden - nachgeordneten Bedeutung dieser Sortimentsgruppe für die Attraktivität des Wesselinger Hauptzentrums und der Nahversorgungszentren werden „Tiere und Tiernahrung, Zooartikel“ als nicht zentrenrelevantes Sortiment eingestuft. zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente Antiquitäten/Kunst Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör Baby-/ Kinderartikel Bauelemente, Baustoffe Bekleidung aller Art, Leder- und Kürschnerwa- Beschläge, Eisenwaren ren, Schuhe und Zubehör (Schnitt-)Blumen Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten Bücher, Zeitungen/ Zeitschriften, Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf, Büroorganisation Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetika und Parfümerieartikel, Haushaltswaren/ Bestecke Einrichtungszubehör ohne Möbel (inkl. Beleuchtungskörper und Lampen, Gardinen und Zubehör, Glas, Porzellan, Keramik, Haus- und Heimtextilien und Stoffe, Bastel-/ Geschenkartikel, Kunstgewerbe/ Bilder und Rahmen) Fahrräder und Zubehör Boote und Zubehör Büromaschinen Foto/ Optik, Video, Akustik/ Tonträger Erde, Torf Kurzwaren, Handarbeiten und Wolle motorisierte Fahrzeuge aller Art und Zubehör Musikalien Farben, Lacke Nahrungs-/ Genussmittel Fliesen Pharmazeutika Gartenhäuser, -geräte Reformwaren, Sanitätswaren Herde, Öfen Schmuck, Uhren, Gold- und Silberwaren Holz Spielwaren, Sportartikel einschl. Sportgeräte Installationsmaterial Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse Campingartikel Elektrogroßgeräte Unterhaltungselektronik und Zubehör/ Compu- Küchen (inkl. Einbaugeräte) ter, Kommunikationselektronik, geräte ElektrokleinMöbel (inkl. Büro-, Garten-, Campingmöbel) Pflanzen und –gefäße Rollläden und Markisen Tiere und Tiernahrung, Zooartikel Werkzeuge Zäune 5. WEITERE HANDLUNGSSCHRITTE Die weiteren Handlungsschritte zeigen auf, wie künftig mit dem „Masterplan Einzelhandel“ umzugehen und dieser in die Prozesse der Stadtentwicklungsplanung einzubinden ist. Umsetzung der übergeordneten Leitvorstellungen sowie der räumlich/ sachlichen Ziele der Stadtentwicklung mittels Bauleitplanung Zur konstruktiven Umsetzung des „Masterplan Einzelhandel“ in Hinblick auf eine mittel- bis langfristig ausgerichtete gesamtstädtische Entwicklungsplanung bedarf es vor dem Hintergrund der notwendigen Bauleitplanung zunächst einer Überprüfung und ggf. Anpassung diverser bestehender Bebauungspläne hinsichtlich ihrer Konformität zu den Zielsetzungen des „Masterplan Einzelhandel“. Ziel ist es, zunächst die Bebauungspläne, die derzeit Industrie- und Gewerbegebiete ausweisen, in Hinblick auf die aktuelle Baunutzungsverordnung anzupassen und auf Grundlage des „Masterplan Einzelhandel“ entsprechende textliche Festsetzungen zur Zulässigkeit, Einschränkung oder Unzulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen einzuarbeiten. Dies ist notwendig, um die Zielsetzungen des „Masterplan Einzelhandel“ stringent und nachhaltig umzusetzen und nicht durch entgegenstehende verbindliche Bauleitplanung zu erschweren bzw. zu konterkarieren. Ggf. sind in einem weiteren Schritt auch Bebauungspläne mit Kern- bzw. Mischgebietsfestsetzungen zu überprüfen und entsprechend den Zielsetzungen des „Masterplan Einzelhandel“ anzupassen und durch entsprechende textliche Festsetzungen zur Zulässigkeit, Einschränkung oder Unzulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen zu ergänzen. Bei Bedarf sind geeignete Instrumente des Planungsrechts (Aufstellungsbeschlüsse, Zurückstellung von Baugesuchen, Veränderungssperren) zu ergreifen, um städtebaulich nachteilige und dem „Masterplan Einzelhandel“ entgegenstehende Entwicklungen verhindern und positiv steuern zu können. Controlling/ Fortschreibung des Masterplans Der „Masterplan Einzelhandel“ soll einer kontinuierlichen Überprüfung und Fortschreibung unterliegen, um die mit dem Konzept verfolgten Zielsetzungen hinsichtlich ihres Erfüllungsgrades zu überprüfen bzw. um auf sich ändernde städtebauliche Vorstellungen zur räumlichen Entwicklung der Stadt Wesseling vorteilhaft reagieren zu können. Der Turnus der ganzheitlichen Überprüfung der übergeordneten Leitvorstellungen sowie der räumlich/ sachlichen Ziele der Stadtentwicklung soll im 3- Jahres- Rhythmus erfolgen.