Beschlussvorlage (51. Änderung des Flächennutzungsplanes "Kronenweg- Süd" hier: Beschluss über die Aufstellung gem. §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB und Bebauungsplan Nr. 1/ 108 "Kronenweg- Süd" hier: Beschluss über die Aufstellung gem. §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB)

Sitzungsvorlage Nr.: 175/2006 1. Ergänzung Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz Betrifft: 51. Änderung des Flächennutzungsplanes "Kronenweg- Süd" hier: Beschluss über die Aufstellung gem. §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB und Bebauungsplan Nr. 1/ 108 "Kronenweg- Süd" hier: Beschluss über die Aufstellung gem. §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB Namenszeichen des federführenden Bereichs Leiter/in Datum Sachbearbeiter/in 10.07.2007 Namenszeichen Beteiligte Bereiche Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 175/2006 1. Ergänzung Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Gregor Nachtwey 10.07.2007 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz Betreff: 51. Änderung des Flächennutzungsplanes "Kronenweg- Süd" und Bebauungsplan Nr. 1/ 108 "KronenwegSüd" hier: Beschlüsse über die Aufstellung gem. §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB Beschlussentwurf: 1. Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling beschließt die Aufstellung der 51. Änderung des Flächennutzungsplanes „Kronenweg- Süd“ gemäß den §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB. 2. Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ gemäß den §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB. Sachdarstellung: 1. Problem Das Plangebiet der 51. FNP-Änderung und des aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 1/ 108 „KronenwegSüd“ umfasst wesentliche Teile des seit 1974 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1/ 72 der Stadt Wesseling. Der Plangeltungsbereich wird im Nordwesten durch den Kronenweg, im Südwesten durch die Ahrstraße (bis Haus Nummer 18), im Südosten durch die rückwärtige Grundstücksgrenze der Feuerwache Wesseling und im übrigen durch den angrenzenden Plangeltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 1/ 110 „Norton- Gelände“ (Aufstellungsbeschluss vom 21.06.2006, Amtsblatt) räumlich begrenzt. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 1/ 72 der Stadt Wesseling weist für seinen Geltungsbereich südlich des Kronenwegs in weiten Teilen Industrie- und Gewerbegebiete (§§ 8 und 9 auf Grundlage der BauNVO 68) aus. Der Bereich der Feuerwache Wesseling ist als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Feuerwehr“, daran anschließend im Bereich Kronenweg/ Ahrstraße ein allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) planungsrechtlich festgesetzt. Zwischen dem gewerblich- industriellen Bereich und der Gemeinbedarfsfläche „Feuerwehr“ ist ein etwa 25 m breites Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen, das durch den im Jahr 2003 neu aufgestellten Landschaftsplan Nr. 8 „Rheinterrassen“ in der derzeit 8. Änderung aufgehoben worden ist. Analog zu des Festsetzungen des Bebauungsplanes stellt der gültige FNP der Stadt Wesseling für den Plangeltungsbereich Gewerbe- und Industriegebiete, eine Gemeinbedarfsfläche mit Zweckbestimmung „Feuerwehr“ und Wohnbaufläche dar. Der Bebauungsplan ist somit aus dem FNP entwickelt worden. Die Planungsziele des im Jahr 1974 aufgestellten Bebauungsplanes waren seinerzeit die Sicherung und Erweiterungsmöglichkeiten der östlich und westlich an das Gelände angrenzenden gewerblich- industriellen Betriebe (ehemals Fa. Cora, heute Fa. Saint Gobain und Fa. Norton), so dass sich, als Spange zwischen dem nördlichen und südlichen Teil des Kronenweges entlang der Bahnlinie, ein zusammenhängendes Gewerbe-/ Industrieareal entwickeln konnte. Tatsächlich hat sich auf dem Areal im Laufe der Jahrzehnte jedoch keine, die Gesamtfläche beanspruchende, großgewerbliche oder industrielle Nutzung etabliert. Lediglich im nördlichen Plangebiet entlang des Kronenweges (planungsrechtlich ausgewiesene Industrieflächen) haben sich mehrere Gewerbebetriebe angesiedelt, die jedoch nur einen geringen Teil der Gesamtfläche in Anspruch nehmen. Weite Teile des Gewerbe- und Industriegebietes werden trotz der bestehenden Baurechte mindergenutzt (Landwirtschaft). Aufgrund der Tatsache, dass heute nicht mehr in dem Umfang Flächen für industrielle Anlagen benötigt und vorgehalten werden müssen, was z.B. auch das angrenzende, seit knapp 15 Jahren brachliegende NortonGelände belegt, bedarf es einer Überprüfung des bestehenden Planungsrechts, um eine den geänderten städtebaulichen Zielsetzungen angepasste Bauleitplanung vornehmen zu können (vgl. auch Vorlage 45/2006, Bebauungsplan Nr. 1/ 110 „Norton- Gelände“). Die wenigen im Plangebiet vorhandenen Gewerbebetriebe befinden sich im Bereich der planungsrechtlich ausgewiesenen Industriegebiete (GI); diese Betriebe benötigen jedoch aufgrund ihrer Nutzung lediglich eine Ausweisung von Gewerbegebieten (GE), so dass im Rahmen der Planaufstellung eine Prüfung über die Aufgabe der Industrieflächen zugunsten einer Festsetzung von Gewerbegebieten erfolgen soll, um den tatsächlichen Gegebenheiten Rechnung zu tragen und um eine den Zielen der Stadt Wesseling angepasste und städtebaulich vorteilhaftere Entwicklungsplanung (Verzicht/ Reduktion von nicht benötigten Industriebereichen in innerer städtischer Lage zur Vermeidung von potenziellen Immissionskonflikten) vornehmen zu können. Zudem trifft der Bebauungsplan immissionsbezogene Textfestsetzungen für die Gewerbe- und Industriegebiete auf Grundlage der „Technischen Anleitung Lärm“ (nach dem damaligen Stand des Immissionsschutzes), die nach heutiger Sach- und Rechtslage nicht geeignet sind, die erforderliche Konfliktbewältigung im Rahmen der Bauleitplanung zu leisten. Insofern besteht sowohl aus städtebaulichen wie auch aus rechtlichen Gesichtspunkten ein Planerfordernis zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ gem. § 1 Abs. 3 BauGB. Ferner basieren die Festsetzungen des Bebauungsplanes auf der Grundlage der BauNVO von 1968, was die planungsrechtliche Steuerung vor allem in Hinblick auf die Steuerung/ Ansiedlung von Einzelhandel erheblich erschwert, so dass städtebauliche Fehlentwicklungen durch eine potenzielle Ansiedlung von Einzelhandelsstrukturen an nicht integrierten Standorten nicht hinreichend vermieden werden können. Auch der Einzelhandelserlass NRW gibt den Gemeinden auf, ältere Bebauungspläne, die auf Grundlage der BauNVO 68 erlassen worden sind, auf das geltende Planungsrecht hin zu überprüfen und anzupassen (Umstellung auf die BauNVO 90). Im Einzelhandelserlass heisst es hierzu (Kapitel 4.3, Überprüfung und Anpassung älterer Bebauungspläne; hier Kapitel 4.3.1, Planungserfordernis und Änderung älterer Bebauungspläne): „Im Geltungsbereich von Bebauungsplänen, die noch aufgrund von älterem vor der BauNVO 1977 geltendem Recht aufgestellt wurden, sind Vorhaben i.S. von § 11 Abs. 3 BauNVO ggf. uneingeschränkt zulässig. Sind solche Vorhaben im Hinblick auf ihre Auswirkungen dort landesplanerisch oder städtebaulich nicht vertretbar, so kann eine weitere Fehlentwicklung nur durch eine Änderung der Bebauungspläne im Wege der Umstellung auf die geltende Baunutzungsverordnung verhindert werden. Dies gilt insbesondere für Industrie- und Gewerbegebiete. In diesen Fällen ergibt sich somit ein Planerfordernis und damit eine Planungspflicht der Gemeinde i.S. von § 1 Abs. 3 i.V.m. § 2 Abs. 4 BauGB. Die Gemeinden werden hiermit aufgefordert, ihrer Planungspflicht sobald und soweit wie erforderlich und möglich nachzukommen. Die zeitund sachgerechte Erfüllung dieser gesetzlichen Aufgabe ist von den Aufsichtsbehörden zu überwachen und kann ggf. im Aufsichtsweg durchgesetzt werden.“ Planungserfordernis im konkreten Fall ergibt sich sowohl in Hinblick auf landesplanerische als auch auf städtebauliche Unverträglichkeit. Landesplanung Der Großteil des Gebietes (GI-/ GE- Bereiche) ist im Gebietsentwicklungsplan (GEP) für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln als „Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen“ (GIB) ausgewiesen. Gem. textlichen Darstellungen B.3.1, Ziel 1 ist in GIB die Ansiedlung oder wesentliche Erweiterung von Handelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO bauleitplanerisch auszuschließen. Auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1/ 72 (BauNVO 68) kann dies nicht gewährleistet werden. Städtebauliche Entwicklung auf kommunaler Ebene Durch die Ergebnisse des vorliegenden gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes und dem daraus konzipierten „Masterplan Einzelhandel“, der im März 2007 als informelles städtebauliches Entwicklungskonzept i.S. des § 1 (6) Nr. 11 BauGB vom Rat der Stadt Wesseling beschlossen worden ist, soll die Ansiedlung von Einzelhandel in Bezug auf eine gesamtstädtische Entwicklungsplanung räumlich und funktional gesteuert werden, so dass eine vorteilhafte, den städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt (Schutz der Innenstadt und der zentralen Bereiche, dezentrale Nahversorgungsstrukturen an integrierten Standorten, Vermeidung von Einzelhandelsansiedlungen „auf der grünen Wiese“, etc.) und eine den Grundsätzen der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Wesseling Rechnung tragende Entwicklungsplanung gewährleistet wird. Da es sich bei dem Plangebiet um einen nicht integrierten Gewerbe-/ Industriestandort handelt1, ist die Ansiedlung von (zentrenrelevantem) Einzelhandel gem. den Zielen des „Masterplan Einzelhandel“ bauleitplanerisch zu überprüfen und entsprechend den Zielsetzungen zu reglementieren. In den übergeordneten Leitvorstellungen heisst es hierzu (vgl. S. 2): „Es soll darauf hingewirkt werden, dass die in der Stadt Wesseling durch Baurecht geschaffenen, vorhandenen Gewerbegebiete für die eigentlichen Zielgruppen (Handwerk und produzierendes Gewerbe) gesichert und grundsätzlich nicht dem Einzelhandel zur Verfügung gestellt werden.“ Im Kapitel 5 „Weitere Handlungsschritte“ Unterpunkt „Umsetzung der übergeordneten Leitvorstellungen sowie der räumlich/ sachlichen Ziele der Stadtentwicklung mittels Bauleitplanung“ heisst es hierzu (vgl. S. 14): „Zur konstruktiven Umsetzung des `Masterplan Einzelhandel` (...) bedarf es vor dem Hintergrund der notwendigen Bauleitplanung zunächst einer Überprüfung und ggf. Anpassung diverser bestehender Bebauungspläne hinsichtlich ihrer Konformität zu den Zielsetzungen des `Masterplan Einzelhandel`. Ziel ist es, zunächst die Bebauungspläne, die derzeit Industrie- und Gewerbegebiete ausweisen, in Hinblick auf die aktuelle Baunutzungsverordnung anzupassen und auf Grundlage des `Masterplan Einzelhandel` entsprechende textliche Festsetzungen zur Zulässigkeit, Einschränkung oder Unzulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen einzuarbeiten.“ 1 Als integriert werden Standorte verstanden, die städtebaulich in die vorhandenen Strukturen eingebunden und von Wohnbebauung umgeben sind, sowie sich durch eine gute fußläufige Erreichbarkeit für die Wohnbevölkerung auszeichen und keinen reinen „Autostandort“ darstellen. Auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1/ 72 (BauNVO 68) können diese planerischen Zielvorstellungen nicht gewährleistet werden. Der „Masterplan Einzelhandel“ gibt auf, diese Bebauungspläne zu überprüfen und entsprechend anzupassen. Die Stadt Wesseling trägt mit der Überplanung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 72 durch den aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ dem Planungserfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB zur Sicherung ihrer Ziele für die räumlich- funktional sinnvolle Entwicklung/ Zentrenentwicklung innerhalb des Stadtgebietes sowie zur Sicherung ihrer Ziele für eine räumlich- funktional geordnete Entwicklung von Industrie-/ Gewerbestandorten, im Hinblick auf den Einzelhandel, Rechnung. Wesentliches Ziel der Stadtentwicklung ist die funktionale Stärkung und Attraktivierung der Wesselinger Innenstadt als ein Einkaufs-, Dienstleistungs- und Arbeitsstandort, die den Anforderungen an die funktionale Vielfalt und Versorgungsqualität eines Mittelzentrums gerecht werden kann. Diese Zielsetzung wird weiter verfolgt, indem das aus dem städtebaulichen Wettbewerb 2001/ 2002 abgeleitete Gesamtkonzept für die Innenstadt Wesseling (:innenstadtperspektive) schrittweise in konkrete Bau- und Gestaltungsmaßnahmen umgesetzt wird (z.B. Platz am Rheinforum, Umgestaltung Fußgängerzone). Insofern besteht auch aus diesem Grund ein Planerfordernis zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ gemäß § 1 Abs. 3 BauGB. Da die geplanten Festsetzungen (Aufgabe der GI- Festsetzungen) nicht mit den Darstellungen des wirksamen FNP übereinstimmen, kann der Bebauungsplan nicht aus dem FNP entwickelt werden. Das zur Teiländerung des FNP erforderliche Verfahren (51. FNP- Änderung „Kronenweg- Süd“) soll daher parallel zum Bebauungsplanverfahren gemäß § 8 (3) BauGB durchgeführt werden. Erste negative Fehlentwicklungen sind mit der erteilten Genehmigung eines 799 qm großen Getränkemarktes am Kronenweg zu beobachten, der auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes genehmigungsfähig ist, jedoch den eigentlichen städtebaulichen Zielvorstellung in Hinblick auf die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Wesseling gemäß den Aussagen des Einzelhandelskonzeptes sowie des „Masterplan Einzelhandel“ entgegensteht. Um weitere Fehlentwicklungen dieser Art künftig zu vermeiden und nicht die Gefahr der Entstehung eines Fachmarktzentrums an diesem dezentralen Standort aufkommen zu lassen, ist es dringend geboten, die Planänderungsverfahren einzuleiten und im zu entwickelnden Bebauungsplan Festsetzungen auf Grundlage des „Masterplan Einzelhandel“ einzuarbeiten. 2. Lösung Die rechtskräftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/ 72 aus dem Jahr 1974 sowie die Darstellungen des seit 1976 wirksamen FNP stimmen nicht mehr mit den tatsächlichen Nutzungen und den heutigen Zielen der Stadt Wesseling überein (vgl. Punkt 1. Problem). Zur Sicherung der Ziele der Stadt Wesseling sowie zur gebotenen Schaffung von Rechtsklarheit und Rechtssicherheit für den Plangeltungsbereich liegen die Voraussetzungen zur Einleitung eines Planverfahrens für den Bebauungsplan Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ sowie der 51. FNP- Änderung „Kronenweg- Süd“ gem. § 1 Abs. 3 BauGB vor. Im Falle des Plangebietes „Kronenweg- Süd“ handelt es sich um einen nicht integrierten Industrie-/ Gewerbestandort, der sich außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Wesseling (definiertes Hauptzentrum/ Innenstadt, sonstige zentrale und integrierte Nahversorgungsbereiche entsprechend Einzelhandelskonzept und „Masterplan Einzelhandel“) befindet und deshalb einer differenzierten, räumlich- inhaltlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung bedarf. Alternativprüfung – Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 72 und Verzicht auf die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ Die bauliche Entwicklung des Gebietes allein nach den Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben im Innenbereich) ist einer wirksamen planerischen und planungsrechtlichen Steuerung nicht zugänglich und stellt keine Lösung für die oben beschriebene Problematik dar. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB ist eben nicht unter Berücksichtigung der Ziele der Stadtentwicklung der Stadt Wesseling zu beurteilen, sondern lediglich anhand der maßgeblichen Kriterien des „Einfügens eines Vorhabens in die Eigenart der näheren Umgebung“ (u.a. nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche). Auf Grundlage des § 34 BauGB ist eine wirksame Steuerung der Einzelhandelsentwicklung nur sehr eingeschränkt möglich. Dies würde jedoch die städtebaulichen Fehlentwicklungen und Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO für die zentralen Versorgungsbereiche (definiertes Hauptzentrum/ Innenstadt, sonstige zentrale und integrierte Nahversorgungsbereiche entsprechend Einzelhandelskonzept und „Masterplan Einzelhandel“) erheblich verschärfen und den Zielen der Stadtentwicklung entgegen stehen. Insofern kommt eine planerische Entwicklung des Areals nach den Zulässigkeitskriterien des § 34 BauGB nicht in Betracht und es bedarf zwingend der Schaffung von Planungsrecht gemäß § 30 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes). Ziele der Stadtentwicklung Wesselings sowie Ziele der einzuleitenden Bauleitplanung für das Plangebiet „Kronenweg- Süd“ sind: - die Umstellung der Rechtsgrundlagen auf die derzeitig gültige Fassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO 90), - die Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelszentralität der Innenstadt, der sonstigen zentralen Bereiche sowie die Erhaltung der vorhandenen integrierten Nahversorgungsstrukturen, - die Vermeidung weiterer städtebaulicher Fehlentwicklungen innerhalb des Stadtgebietes Wesseling im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nachteiligen Auswirkungen für die zentralen Versorgungsbereiche (definiertes Hauptzentrum/ Innenstadt, sonstige zentrale und integrierte Nahversorgungsbereiche entsprechend Einzelhandelskonzept und „Masterplan Einzelhandel“) durch eine differenzierte räumlich- inhaltliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung, - die Regelung und Optimierung städtebaulich sinnvoller Nutzungsmöglichkeiten für die gewerblichen Bauflächenpotenziale (Verzicht auf nicht mehr benötigte, innenstadtnahe GI- Gebiete) und - die Regelung einer sinnvollen Nutzungsgliederung des Plangebietes unter Berücksichtigung der hohen Anforderungen des Immissionsschutzes unter Berücksichtigung der angrenzenden Wohn- und Gemeinbedarfsnutzungen (Schule, Kindergarten). Die Planverfahren zur Aufstellung der 51. FNP- Änderung „Kronenweg- Süd“ sowie des Bebauungsplanes Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ sollen mit den vorliegenden Aufstellungsbeschlüssen gemäß den §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB eingeleitet werden. Die Planverfahren werden im Parallelverfahren gemäß § 8 (3) BauGB durchgeführt. 3. Alternativen keine 4. Finanzielle Auswirkungen Ggf. ist im Rahmen der weiteren Planaufstellungsverfahren die Vergabe der Planungsleistungen an ein externes Planungsbüro vorgesehen. Desweiteren können zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Aussagen darüber getroffen werden, ob für die Bauleitplanung notwendige Fachgutachten (z.B. Bodenuntersuchungen, Lärmgutachten) eingeholt werden müssen. Haushaltsmittel hierfür stehen im Jahr 2007 auf dem Produktsachkonto 090 511 000 5431400 zur Verfügung. Anlage: Geltungsbereich des Plangebietes zur 51. FNP- Änderung „Kronenweg- Süd“ und Bebauungsplan Nr. 1/ 108 „Kronenweg- Süd“ (Aufstellungsbeschlüsse)