Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 149/2007)

1 Stadt Wesseling 61/Stadtplanung Verfahrensstand §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB Begründung einschließlich Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ gemäß § 9 Abs. 8 BauGB i.V.m. § 2a BauGB - Vorentwurf Stand: 05. Juli 2007 erstellt durch bms Stadtplanung Saladin-Schmitt-Straße 59 44789 Bochum www.bms-stadtplanung.de Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 2 Inhaltsverzeichnis 1 Rechtsgrundlagen.................................................................................................... 2 2 Allgemeine Vorbemerkung / Anlass der Planung.................................................. 3 3 Übergeordnete Vorgaben / geltendes Planungsrecht........................................... 3.1 Landes- und Gebietsentwicklung............................................................................. 3.2 Flächennutzungsplanung......................................................................................... 3.3 Bebauungspläne...................................................................................................... 3.4 Landschaftsplan...................................................................................................... 3.5 Sonstige Planungen................................................................................................. 3.6 Bebauungsplanverfahren......................................................................................... 3 3 4 4 5 5 6 4 Räumlicher Geltungsbereich................................................................................... 6 5 Städtebauliche Erforderlichkeit, Ziele der Planung............................................... 7 6 Planungsrechtliche Festsetzungen...................................................................... 10 6.1 Festsetzungen....................................................................................................... 10 6.1.1 Art der baulichen Nutzung.................................................................................. 10 6.1.2 Maß der baulichen Nutzung................................................................................ 16 6.1.3 Überbaubare Grundstücksflächen...................................................................... 18 6.1.4 Stellplätze und Garagen, Nebenanlagen............................................................ 18 6.1.5 Private Grünflächen............................................................................................ 19 6.1.6 Pflanzbindung und Anpflanzungen..................................................................... 19 6.1.7 Gestaltung baulicher Anlagen gemäß § 86 BauO NRW..................................... 20 6.2 Nachrichtliche Übernahmen.................................................................................. 21 6.3 Hinweise................................................................................................................ 22 7 Umweltbelange....................................................................................................... 23 7.1 Umweltbericht........................................................................................................ 23 7.2 Eingriffsregelung.................................................................................................... 23 8 Sonstige planungs-/ entscheidungsrelevante Aspekte....................................... 23 8.1 Flächenbilanz......................................................................................................... 23 8.2 Soziale Maßnahmen.............................................................................................. 23 8.3 Durchführungskosten / Finanzielle Auswirkungen................................................. 24 8.4 Aufhebung rechtsverbindlicher Festsetzungen...................................................... 24 9 Anlagen und Bestandteile dieser Begründung.................................................... 24 10 Anlage 1: Textliche Festsetzungen..................................................................... 25 11 Anlage 2: Abstandsliste 1998 (4. BImSchV: 19.03.1997)................................... 30 12 Anlage 3: Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ und zur 50. Änderung des Flächennutzungsplans................................................. 30 1 Rechtsgrundlagen • Grundlage für Inhalt und Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain“ ist • Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.12.2006 (BGBl. I S. 3316) Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 3 • Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132) in der zurzeit geltenden Fassung • Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I S.58) in der zurzeit geltenden Fassung • Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV. NRW. 1994 S.666) in der zurzeit geltenden Fassung • Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - Landesbauordnung - (BauO NRW) vom 07.03.1995 (GV. NRW. 1995 S.218) in der zurzeit geltenden Fassung 2 Allgemeine Vorbemerkung / Anlass der Planung Der überwiegende Teil des Plangebiets wird durch den bestehenden Betrieb Saint Gobain (Schleifmittelproduktion) genutzt, der sich zwischen der Bahnlinie und der Birkenstraße erstreckt. Südlich der Birkenstraße befinden sich Wohngebäude. Der Planbereich und insbesondere angrenzende Flächen unterliegen derzeit einer dynamischen Entwicklung. Im Rahmen des städtebaulichen Ideen- und Realisierungswettbewerbs „Innenstadt Wesseling“ 2001 sind Bebauungs- und Nutzungskonzepte für verschiedene Flächen in der Innenstadt erarbeitet worden, die schrittweise weiter qualifiziert und entwickelt werden. Ziel ist die Aufwertung und teilweise Neuordnung des Innenstadtbereichs und der an den Bahnhof Wesseling bzw. beiderseits der S - Bahnlinie Köln-Bonn angrenzenden Flächen, zu denen auch das Plangebiet gehört. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Plangebiet ist beispielsweise die Entwicklung eines innerstädtischen Wohnquartiers, das so genannte „Stadtquartier am Westring“ vorgesehen. Auf Grund der innenstadtnahen Lage mit der unmittelbaren Nachbarschaft von bestehenden Wohnnutzungen zum Betriebsstandort Saint Gobain und der städtebaulichen Entwicklungskonzepte der Stadt Wesseling sind den Aspekten des Immissionsschutzes und der Nutzungsverträglichkeit von Industrie/ Gewerbe/ Wohnen besondere Bedeutung beizumessen. Die Betrachtung dieser Problematik gewinnt besondere Bedeutung, da die immissionsschutzrechtlichen Anforderungen an den bestehenden Betrieb und seine Entwicklungswünsche nicht mit den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans übereinstimmen. Zur Sicherung des bestehenden Betriebs - unter Berücksichtigung der Belange der benachbarten Wohnnutzungen einerseits und der Entwicklungsperspektiven des Betriebs andererseits - ist somit eine Änderung bzw. Neuaufstellung des Bebauungsplans notwendig geworden. Für die Bereiche Saint Gobain sowie südlich des Kronenwegs besteht Planungserfordernis zur Aufstellung neuer Bebauungspläne. Damit einher geht die Umstellung auf die BauNVO '90. 3 Übergeordnete Vorgaben / geltendes Planungsrecht 3.1 Landes- und Gebietsentwicklung Entsprechend dem Landesentwicklungsplan Nordrhein- Westfalen (LEP NRW) liegt die Stadt Wesseling in der Ballungsrandzone, an einer großräumigen Achse von europäischer Bedeutung, zwischen den Oberzentren Köln und Bonn. Die Stadt Wesseling ist entsprechend der zentralörtlichen Gliederung des LEP NRW als Mittelzentrum mit 25.000 bis 50.000 Einwohnern eingestuft. Der Gebietsentwicklungsplan (GEP) für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln stellt den Planungsbereich als „Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen“ (GIB) dar. „Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) dienen der Ansiedlung, dem Ausbau und der Bestandssicherung solcher gewerblicher Betriebe, die wegen ihres großen Flächenbe- Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 4 darfs, ihrer Emissionen oder ihrer besonderen Standortanforderungen nicht in den ASB integriert werden können.“1 Der südlich der Birkenstraße liegende Bereich ist als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) dargestellt. „In den Allgemeinen Siedlungsbereichen sollen Wohnungen, Wohnfolgeeinrichtungen, wohnungsnahe Freiflächen, zentralörtliche Einrichtungen und sonstige Dienstleistungen sowie gewerbliche Arbeitsstätten in der Weise zusammengefasst werden, dass sie nach Möglichkeit unmittelbar, d.h. ohne größeren Verkehrsaufwand untereinander erreichbar sind (...).“2 Die mit dem Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ verfolgten Ziele stehen somit nicht den Aussagen des gültigen GEP entgegen. Die Überprüfung der Konformität der Planung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung erfolgt gem. § 32 LPlG NRW (Landesplanungsgesetz) durch die Bezirksplanungsbehörde in Form der landesplanerischen Anfrage bei der Bezirksregierung. Die landesplanerische Anfrage durch die Stadt Wesseling soll im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung erfolgen. 3.2 Flächennutzungsplanung Das Plangebiet ist im seit 1976 wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Wesseling überwiegend als „Gewerbliche Bauflächen GE/GI“ dargestellt. Im Randbereich zur Birkenstraße (im Bereich zwischen Birkenstraße und Hangkante bzw. zwischen Birkenstraße und Betriebsgebäude einschließlich Betriebsparkplatz) sind Darstellungen als Grünflächen/ Landschaftsschutzgebiet enthalten. Die Verkehrsfläche des Kronenwegs ist als „Straßenverkehrsfläche“ und ein schmaler straßenbegleitender Streifen als „Grünfläche“ dargestellt. Südlich bzw. süd-westlich der Birkenstraße stellt der FNP „gemischte Bauflächen“ und anschließend hieran „Wohnbaufläche“ dar. Entlang des Kronenwegs und der nördlich verlaufenden Bahnanlage sind „Hauptversorgungsleitungen“ dargestellt. Das ehemals im Landschaftsplan dargestellte „Landschaftsschutzgebiet“ entlang der Birkenstraße (Hangkante) ist mit der seit 2002 verbindlichen Fassung des Landschaftsplans Nr. 8 „Rheinterrassen“ (5. Änderung) des Rhein- Erft- Kreises entfallen. Diese ehemalige Fassung war Grundlage der Darstellung im wirksamen Flächennutzungsplan. Darüber hinaus ist die Entwicklung einer gemischten Baufläche südlich der Birkenstraße nicht eingetreten. Der Bereich ist inzwischen vollständig mit Wohngebäuden bebaut. Die Zielsetzung zur Ansiedlung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben wird zukünftig zugunsten der tatsächlichen Entwicklung und zum Schutz der bestehenden Wohnbebauung vor weiteren Störungen, die ggf. von Gewerbebetrieben ausgehen können, aufgegeben. Die Darstellungen des rechtswirksamen Flächennutzungsplans stimmen somit nicht mehr mit den tatsächlichen Nutzung und den aktuellen Zielen der Stadt Wesseling überein. Darüber hinaus kann der Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ nicht aus dem FNP entwickelt werden. Die 50. FNP-Änderung „Saint Gobain“ erfolgt gemäß § 8 Abs. 3 BauGB parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain“ im so genannten Parallelverfahren. Sie wird für ihren Geltungsbereich im nördlichen Teilbereich gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB „Gewerbliche Bauflächen GE/GI“ und im südlichen Teilbereich, südlich der Birkenstraße, „Wohnbaufläche“ darstellen. Entlang der Birkenstraße und des Kronenwegs erfolgen Darstellungen von „Grünflächen“. 3.3 Bebauungspläne Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des seit 1974 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 72. 1 Gebietsentwicklungsplan Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, Textliche Darstellung. 2 Gebietsentwicklungsplan Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, Textliche Darstellung. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 5 Der Bebauungsplan setzt für den Kronenweg und die Birkenstraße, über die das Plangebiet erschlossen sind, öffentliche Verkehrsflächen fest. Straßenbegleitend zur Birkenstraße, der Straße Am Walde, der Jahnstraße und dem Kronenweg befinden sich schmale Streifen privater Grünflächen. Im Einmündungsbereich Birkenstraße / Am Walde setzt der Bebauungsplan öffentliche Grünfläche und nördlich der Birkenstraße Grünfläche mit der Überlagerung Landschaftsschutzgebiet fest. Darüber hinaus trifft der Bebauungsplan weitergehende Festsetzungen zur Gestaltung und Bepflanzung der privaten Grünflächen. Nördlich der Birkenstraße und westlich des Kronenwegs setzt der Bebauungsplan Gewerbeund Industriegebiete mit bestimmten Nutzungsbeschränkungen fest. Diese sind nach dem zulässigen Störgrad der Betriebe gestaffelt, wobei der zulässige Störgrad der Betriebe von der Birkenstraße aus zu den Bahnanlagen hin zunimmt: Im Bereich des bestehenden Verwaltungsgebäudes an der Birkenstraße im festgesetzten „GE“ sind ausschließlich Verwaltungs- und Sozialgebäude, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig. In den Gewerbegebieten „GE I“ und „GE II“ sind einschränkende Festsetzungen zur Entwicklung von Lärm, Erschütterungen und dem Ausstoß von Luftschadstoffen, wie Gas, Stäube und Gerüche, getroffen. In diesen Bereichen befinden sich die eigentlichen industriellen Produktionsanlagen des Betriebs Saint Gobain. Im nördlichen Bereich setzt der Bebauungsplan Industriegebiet fest. Auch für das Industriegebiet werden Festsetzungen zur Entwicklung von Lärm, Erschütterungen und dem Ausstoß von Luftschadstoffen getroffen. Südlich der Birkenstraße setzt der Bebauungsplan Mischgebiet (MI) fest. Hieran schließt ein Allgemeines Wohngebiet (WA) an. In den festgesetzten WA und MI sind die gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) bzw. Baumassenzahl (BMZ) und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt: • Innerhalb der Gewerbegebiete beträgt die GRZ 0,8, die GFZ 2,4 und die maximale Zahl der Vollgeschosse sechs. • Innerhalb des festgesetzten Industriegebiets beträgt die GRZ 0,8, die Baumassenzahl 6,0; eine Begrenzung der Zahl der der Vollgeschosse besteht nicht. • Innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets beträgt die GRZ 0,4, die GFZ 1,2 und die Zahl der Vollgeschosse beträgt mindestens vier und maximal zwölf. • Innerhalb des Mischgebiets beträgt die GRZ 0,4, die GFZ 1,2 und die Zahl der Vollgeschosse beträgt mindestens vier und maximal acht Vollgeschosse. Der Bebauungsplan setzt für das Allgemeine Wohngebiet, das Mischgebiet und die Gewerbegebiete die offene Bauweise und eine Dachneigung von 30° fest. Die festgesetzen überbaubaren Grundstücksflächen, die durch Baugrenzen bestimmt sind, orientieren sich jeweils am äußeren Rand der festgesetzten Baugebiete. 3.4 Landschaftsplan Der Planbereich befindet sich in der der Nähe der Innenstadt Wesseling und wird vom Geltungsbereich des seit 23. Juli 2002 verbindlichen Landschaftsplans Nr. 8 „Rheinterrassen“ (5. Änderung) des Rhein- Erft- Kreises nicht erfasst. Das in der vorherigen Fassung des Landschaftsplans 8 dargestellte „Landschaftsschutzgebiet“ entlang der Birkenstraße (Hangkante) ist mit der seit 2002 verbindlichen Fassung entfallen. 3.5 Sonstige Planungen Sonstige Fachplanungen anderer Träger im Plangebiet sind nicht bekannt. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 6 3.6 Bebauungsplanverfahren Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 1/107 wurde in der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz am 16.08.2006 gefasst. Die Veröffentlichung erfolgte am 30.08.2006 im Amtsblatt der Stadt Wesseling. 4 Räumlicher Geltungsbereich Lage des Plangebiets Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/107 „Saint Gobain“ umfasst eine Fläche von ca. 14 ha. Das Plangebiet liegt in ca. 500 m Entfernung zur Innenstadt und dem Stadtbahnhaltepunkt Wesseling-Mitte. Die Straße Kronenweg stellt die östliche Begrenzung des Plangebiets dar. Im Süden wird es durch die Jahnstraße bzw. die südlichen Grundstücksgrenzen der Wohnbebauung an der Birkenstraße, im Westen durch die Straße Am Walde und die westliche Grenze des Betriebsgeländes der Firma Saint Gobain und im Norden durch die Bahnstrecke der Stadtbahnlinie Köln – Bonn begrenzt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wurde zur Fassung der Plankarte des Aufstellungsbeschlusses im nördlichen Bereich geringfügig erweitert. In diesem als Fläche für Bahnanlagen festgesetztem Bereich verläuft eine Gashochdruckleitung mit zugeordnetem Schutzstreifen. Die Plangebietserweiterung wird insofern begründet, dass sich hierdurch die nachrichtlich übernommene Gashochdruckleitung inklusive des Schutzstreifens eindeutiger zuordnen lässt. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/107 ist in der Plankarte durch Planzeichen eindeutig gekennzeichnet. Bestandsaufnahme und derzeitige Situation im Plangebiet Das Plangebiet ist durch die Nutzungen Industrie bzw. Gewerbe und Wohnen charakterisiert. Im nördlichen Bereich zwischen der Birkenstraße und der Bahnlinie befindet sich der Industriebetrieb „Saint Gobain“. Die eigentliche industrielle Produktionsanlage zur Herstellung von Schleifmitteln orientiert sich im Bereich Birkenstraße / Kronenweg, die übrigen Gebäude und Freiflächen werden zur Endverarbeitung, Lagerung und Konfektionierung der Produkte genutzt. Darüber hinaus unterhält der Betrieb u.a. Bereiche zur Rohstofflagerung, Qualitätssicherung, Labore und Sozialräume. Die Verwaltungsgebäude (Verwaltung und Vertrieb) befinden sich an der Birkenstraße. Untergeordnete Teile der Betriebsgebäude wurden inzwischen auch an andere Gewerbebetriebe vermietet, die ebenso wie der Industriebetrieb Saint Gobain über den Kronenweg erschlossen sind. Der Betriebsparkplatz wird über den Eingangsbereich der verkehrsberuhigten Birkenstraße angefahren. Dieser Parkplatz ist in den Nachtstunden durch eine Schrankenanlage gesperrt. Die Gebäude sind überwiegend ein- bis dreigeschossig, ein ca. 50 m hoher Schornstein des Kesselhauses (Heizzentrale) befindet sich im zentralen Bereich des Betriebsgrundstücks. Entlang der Birkenstraße verläuft zwischen der Straße und dem eigentlichen Betriebsgelände ein Grünbereich mit zum Teil altem und großkronigem Baumbestand. In diese Grünzone eingebettet, liegen zwei private Wohngebäude und das Verwaltungsgebäude der Firma Saint Gobain. Außerhalb des Plangebiets setzt sich der Grünbereich in nördlicher und südlicher Richtung fort. Der Grünbereich, das Verwaltungsgebäude und der Mitarbeiterparkplatz werden durch einen ca. 8 m hohen Geländesprung vom Produktionsbereich getrennt. Südlich der Birkenstraße liegt ein Wohnquartier, das im rückwärtigen Bereich durch eine private Straße erschlossen ist. Entlang der Birkenstraße befinden sich neben Geschosswohnungsbauten Einzelhäuser in Form von Reihen- und Doppelhäusern. Die Gebäude sind überwiegend zweigeschossig. Notwendige Stellplätze sind auf den privaten Grundstücken, auf einer Gemeinschaftsgaragen- und -stellplatzanlage im Eingangsbereich der Privatstraße und innerhalb der Verkehrsfläche angeordnet. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 7 Die Umgebung des Plangebiets ist folgendermaßen strukturiert: • Nördlich schließen die Bahnanlage der Stadtbahntrasse (S16) sowie Flächen für den Güterzugverkehr und anschließend Wohnbereiche sowie das DreifaltigkeitsKrankenhaus an der Bonner Straße an. • Östlich befinden sich weitere Gewerbebetriebe und für gewerbliche Nutzungen vorgesehene Freiflächen. • Südlich, westlich und nord-westlich befinden sich Wohnbereiche, unmittelbar nordwestlich die Parkanlage „Im Kronenbusch“ sowie ein Kindergarten, eine Schule und Sportanlagen. • Nordwestlich des Betriebsgeländes befinden sich die zur Entwicklung vorgesehenen Freiflächen des neuen „Stadtquartier am Westring“ als geplanter innenstadtnaher Wohnbereich. Hieran schließt der unmittelbare Innenstadtbereich an. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird durch den Kronenweg und die Birkenstraße erschlossen. Der Anschluss an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz ist gegeben. Über den Kronenweg, die Ahr- und Siebengebirgsstraße ist in kurzer Entfernung der Anschluss „Wesseling / Bornheim“ der BAB 555 erreichbar. Das Plangebiet ist über den Kronenweg in dem der Stadtbus 721 und der Regionalbus 990 verkehrt, an das öffentliche Personennahverkehrssystem angeschlossen. In einer Entfernung von ca. 600 m befindet sich der Haltepunkt der Stadtbahnlinie S16 (S-Bahnlinie Köln-Bonn). Infrastruktureinrichtungen (u.a. Einzelhandel, Kindergärten, Schulen, etc.) sind im Stadtteil vorhanden. In ca. 400 m beginnt der unmittelbare Innenstadtbereich mit der als Fußgängerzone gestalteten Flach-Fengler-Straße. 5 Städtebauliche Erforderlichkeit, Ziele der Planung Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (§ 1 Abs. 6 BauGB). Maßstab dieser Abwägung ist dabei stets das gesetzlich definierte Ziel der Bauleitplanung, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozial gerechte Bodennutzung zu gewährleisten und dazu beizutragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln (§ 1 Abs. 5 BauGB). Um dieses abstrakte Planungsziel im jeweiligen Einzelfall umzusetzen, muss ein sachgerechter Ausgleich zwischen den konkret betroffenen Belangen erfolgen. Im vorliegenden Fall sollen vor allen Dingen die Belange des Eigentümers, eine möglichst weitreichende gewerbliche bzw. industrielle Nutzung seiner Grundstücke realisieren zu können, auf die entgegenstehenden öffentlichen Belange nach einer städtebaulichen Ordnung auf der Grundlage der Sicherung von Gewerbeflächen und der planerischen Behandlung von Immissionskonflikten aufgrund der vorhandenen Wohnnutzung und der weiteren städtebaulichen Planungen in der unmittelbaren Nachbarschaft abgestimmt werden. Dazu ist zunächst festzustellen, dass ein Anspruch auf die bestmögliche Grundstücksnutzung nicht besteht und das Eigentum hier auch einer Sozialbindung unterliegt. Gleichzeitig ist es Ziel der Stadt Wesseling, dass in die Jahrzehnte lang ausgeübte Nutzung nicht eingegriffen wird, sondern eine entsprechende Fortschreibung für die Zukunft erfolgt. Der überwiegende Teil des Plangebiets wird durch den bestehenden Betrieb Saint Gobain (Schleifmittelproduktion) genutzt, der sich zwischen der Bahnlinie und der Birkenstraße erstreckt. Der Industriebetrieb ist über den Kronenweg erschlossen, der Betriebsparkplatz wird über den Eingangsbereich der verkehrsberuhigten Birkenstraße angefahren. Südlich der Birkenstraße befinden sich Wohngebäude. Der Planbereich und angrenzende Flächen unterliegen derzeit einer dynamischen Entwicklung. Im Rahmen des städtebaulichen Ideen- und Realisierungswettbewerbs „Innenstadt Wesseling“ Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 8 2001 sind Bebauungs- und Nutzungskonzepte für verschiedene Flächen in der Innenstadt erarbeitet worden, die schrittweise weiter qualifiziert und entwickelt werden. Ziel ist die Aufwertung und teilweise Neuordnung des Innenstadtbereichs und der an den Bahnhof Wesseling bzw. beiderseits der S-Bahnlinie Köln-Bonn angrenzenden Flächen, zu denen auch das Plangebiet gehört. Wesentliche Teilbereiche der Entwicklungskonzepte wurden bisher, ausgehend von dem bestehenden Industriebetrieb Saint Gobain, als Erweiterungsfläche für diesen Betrieb als Gewerbeund Industriegebiete vorgehalten. Dies betrifft heute landwirtschaftlich bzw. als Freiraum genutzte Flächen zum Westring hin und südlich des Kronenwegs, die bisher nicht baulich in Anspruch genommen wurden. Nach Abstimmung mit dem Unternehmen ist die ehemals geplante Erweiterung bzw. Neuansiedlungen nicht mehr vorgesehen. Die rechtskräftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 72 aus dem Jahr 1974, der für weite Bereiche GE- und GIFestsetzungen trifft, sowie die entsprechenden GE/ GI-Darstellungen des seit 1976 wirksamen Flächennutzungsplans stimmen somit nicht mehr mit den tatsächlichen Nutzungen und den heutigen Zielen der Beteiligten überein. Für den Bereich westlich des Plangebiets soll auf der Grundlage des Wettbewerbsentwurfs des 1. Preisträgers Reicher Haase Architekten das „Stadtquartier am Westring“ entwickelt werden. Die vorbereitende Bauleitplanung ist mit Wirksamkeit der 48. FNP-Änderung abgeschlossen; die abschnittsweise Umsetzung in (vorhabenbezogene) Bebauungspläne soll in Zusammenarbeit mit geeigneten Investoren erfolgen. Vorgesehen ist die Entwicklung eines innerstädtischen Quartiers mit Wohnnutzung sowie ergänzenden Dienstleistungs- und Mischnutzungen. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 72 soll parallel zur Entwicklung des „Stadtquartiers am Westring“ aufgehoben werden. Für die Bereiche Saint Gobain sowie südlich des Kronenwegs besteht Planungserfordernis zur Aufstellung neuer Bebauungspläne. Damit einher geht die Umstellung auf die BauNVO '90. Auf Grund der innenstadtnahen Lage mit der unmittelbaren Nachbarschaft von bestehenden Wohnnutzungen zum Betriebsstandort Saint Gobain und der städtebaulichen Entwicklungskonzepte der Stadt Wesseling sind den Aspekten des Immissionsschutzes und der Nutzungsverträglichkeit von Industrie/ Gewerbe/ Wohnen besondere Bedeutung beizumessen. Diese Problematik gewinnt besondere Bedeutung, da die immissionsschutzrechtlichen Anforderungen an den bestehenden Betrieb und seine Entwicklungswünsche nicht mit den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans übereinstimmen. Zur Sicherung des bestehenden Betriebs - unter Berücksichtigung der Belange der benachbarten Wohnnutzungen einerseits und der Entwicklungsperspektiven des Betriebs andererseits - ist somit eine Änderung bzw. Neuaufstellung des Bebauungsplans notwendig geworden. Aufgabe des Bebauungsplans ist es daher, zur Vermeidung und Minimierung von Belastungen der angrenzenden Wohnnutzungen die Industrie-/ Gewerbegebiete zu gliedern und gleichzeitig den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten der vorhandenen Betriebe bzw. Betriebsteile zu gewährleisten. Die bestehende Immissionsproblematik wird, auch in Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln (vormals Staatliches Umweltamt Köln), innerhalb des Bebauungsplanverfahrens gelöst. Ziele der Planung sind insbesondere: • Ziel der Stadt Wesseling ist es, den Standort des Betriebs Saint Gobain zu erhalten. Darüber hinaus sollen dem Betrieb weiterhin grundsätzliche Entwicklungsperspektiven am Standort sowie ggf. die Ansiedlung weiterer Betriebe, insbesondere Gewerbe-, Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe, auf den ggf. nicht mehr benötigten Flächen ermöglicht werden. • Grundsätzliches Planungsziel der Stadt Wesseling ist auch die Vermeidung von Immissionskonflikten. Bei dem Standort handelt es sich um eine so genannte 'Gemengelage', d.h. das Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen. Innerhalb des Plangebiets befinden sich die heutige Schleifmittelproduktion und Verarbeitung und im Bereich der Birkenstraße Wohngebäude. Darüber hinaus ist unmittelbar westlich die Entwicklung des „Stadtquartiers am Westring“ mit überwiegender Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 9 Wohnnutzung geplant. Nördlich der angrenzenden Bahnanlage liegt das Dreifaltigkeits-Krankenhaus. Durch die unterschiedliche Empfindlichkeit bzw. den unterschiedlichen Störungsgrad der Nutzungen kann es zu Immissionskonflikten kommen. Durch die Festsetzungen zur Sicherung des Immissionsschutzes werden Einschränkungen der gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten in Form von Emissionskontingentierungen getroffen. Die Festsetzungen werden mit dem Schutz der vorhandenen Wohnbevölkerung vor schädlichen Umwelteinwirkungen begründet. Der Bebauungsplan verhindert durch seine Festsetzungen eine unverträgliche Entwicklung des Industrie- und Gewerbegebietes. Zusätzliche Belastungen werden durch die Planung nicht verursacht. Ziel des Bebauungsplans ist es, ein verträgliches Nebeneinander sicherzustellen und dem bestehendem Betrieb unter Beachtung der Belange der Wohnnutzung Entwicklungsmöglichkeiten einzuräumen. • Wesentliches Ziel der Stadtentwicklung ist die Sicherung der funktionalen Vielfalt und die Versorgungsqualität eines Mittelzentrums. Grundlage hierfür ist der "Masterplan Einzelhandel", den der Rat der Stadt Wesseling im März 2007 als städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen hat. Der "Masterplan Einzelhandel" ist für die räumlich- funktionale Entwicklung/ Zentrenentwicklung innerhalb des Stadtgebiets sowie für Strategien zur räumlichen Lenkung bzw. planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet Wesseling heranzuziehen. Als ein Instrument definiert der Masterplan die "Wesselinger Sortimentsliste", die wiederum aus dem Einzelhandelskonzept der Stadt Wesseling von März 2006 entwickelt wurde. In diesem Zusammenhang ist, auch vor dem Hintergrund der Umstellung auf die BauNVO '90, die Einschränkung bzw. der Ausschluss von Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten im Plangebiet zu prüfen. Darüber hinaus werden mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 1/107 weitere Planungsziele verfolgt. Das Plangebiet ist im Bereich der bestehenden Hangkante durch schützenswerten Grünbestand geprägt. Ziel der Planung ist es, diesen bestehenden Grünbereich zu sichern. In dem verdichteten Stadtraum Wesselings gestaltet sich die weitere Festsetzung ausreichend bemessener Gewerbe- und Industriegebiete als zusehends schwieriger. Insbesondere die aus weiteren Gebietsausweisungen resultierenden Konflikte mit benachbarten Nutzungen machen es erforderlich, dass die bereits vorhandenen Gewerbeflächenpotenziale auch weiterhin gewerblich genutzt werden. Wie oben dargelegt, können die bestehenden Nutzungskonflikte im Bebauungsplan gelöst werden. Die Ansiedlung von anderen Nutzungen, wie Anlagen für sportliche Zwecke, Versammlungsstätten, Schank- und Speisewirtschaften und Vergnügungsstätten, zu denen Spiel- und Automatenhallen, Diskotheken sowie Nachtlokale zählen, aber auch Betriebe, die Waren und Dienstleistungen zur Erregung sexueller Bedürfnisse oder deren Befriedigung anbieten, sowie Bordelle werden daher ausgeschlossen. Sie führen zu erhöhten Flächenverbräuchen, die durch Neufestsetzungen an anderer Stelle, hauptsächlich im Freiraum, zu kompensieren wären. Diese Nutzungen werden auch ausgeschlossen, um mögliche Störungen der bestehenden gewerblichen Nutzungen und Wohnnutzungen auch aufgrund der bestehenden Erschließungssituation zu verhindern. Zur Gewährleistung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung, die auch die Belange der Wirtschaft i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB berücksichtigt, ist es somit das planerische Ziel der Stadt Wesseling, die vorhandenen Industrie- und Gewerbeflächen den Betrieben der Produktion, unternehmensbezogenen Dienstleistungen und dem Handwerk vorzubehalten, während kundenorientierte Dienstleistungen und Einzelhandelsbetriebe innerhalb der gewachsenen Zentren konzentriert werden sollen. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 10 6 Planungsrechtliche Festsetzungen 6.1 Festsetzungen 6.1.1 Art der baulichen Nutzung Allgemeine Wohngebiete (WA) Der Bebauungsplan setzt innerhalb der Birkenstraße, Kronenweg, Jahnstraße und Am Walde Allgemeine Wohngebiete fest. Darüber hinaus wird die bestehende Wohnbebauung Birkenstraße Hausnummern 31 und 33 als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Dieser Bereich war bisher als Grünfläche mit der Überlagerung Landschaftsschutzgebiet festgesetzt. Das in der vorherigen Fassung des Landschaftsplans 8 dargestellte „Landschaftsschutzgebiet“ entlang der Birkenstraße (Hangkante) ist mit der seit 2002 verbindlichen Fassung entfallen. Da davon ausgegangen wird, dass die bestehenden Gebäude auch weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden und es nicht Ziel des Bebauungsplan ist, in bestehende Nutzungen einzugreifen, erfolgt die Sicherung durch die Festsetzung als WA. Im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 72 war ein 40 m tiefer Streifen südlich der Birkenstraße zur Ansiedlung von Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben vorgesehen und entsprechend als Mischgebiet festgesetzt. Dieser Bereich ist heute vollständig mit Wohngebäuden und einer zugeordneten Garagen- und Stellplatzanlage bebaut. Aufgrund der tatsächlichen baulichen Entwicklung stellt sich dieser Bereich nach der Art der baulichen Nutzung heute als Allgemeines Wohngebiet dar, die damaligen städtebaulichen Ziele des rechtskräftigen Bebauungsplans wurden somit nicht verwirklicht. Da es nicht Ziel der Stadt ist, in bestehende Nutzungen einzugreifen, erfolgt die Festsetzung Allgemeiner Wohngebiete. Darüber hinaus sollen Störungen der bestehenden Wohnnutzungen durch das Hinzutreten von Gewerbebetrieben künftig vermieden werden. Allerdings befinden sich diese Bereiche sowie das neu festgesetzte WA (Birkenstraße Hausnummern 31 und 33) in unmittelbarer Nachbarschaft zum bestehenden Produktionsbetrieb Saint Gobain und stellen somit eine vorhandene Gemengelagensituation, d. h. das Nebeneinander verschiedener Nutzungen, dar. Hinsichtlich ihres Schutzbedürfnisses vor Emissionen, insbesondere Lärm, sind diese für Wohnzwecke genutzten Bereiche im Plangebiet auf Grund der Gemengelage anders zu bewerten als ausschließlich Wohnzwecken dienende Gebiete. Durch die Gemengelage ist demzufolge ein Kompromiss im Sinne des geregelten Nebeneinanders anzustreben. Dieses ist auch erforderlich, da eine Verlagerung der bestehenden Nutzungen nicht Ziel der vorliegenden Planung ist. In diesem Zusammenhang ist eine Verbesserung der vorhandenen Verhältnisse anzustreben, während eine Verschlechterung in jedem Fall zu vermeiden ist. Insofern ist das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme anzuwenden, über das für den betroffenen Betrieb eine Sicherung seines Standorts und für die ansässige Wohnbevölkerung ein möglichst umfassender Umwelt- und Immissionsschutz gewährleistet werden soll. Im Rahmen dessen müssen beide Seiten von ihren Maximalpositionen hinsichtlich der uneingeschränkten Nutzungsmöglichkeit ihrer Grundstücke, so wie dies außerhalb von Gemengelagensituationen möglich ist, abrücken und sich auf einen 'Mittelwert' im Sinne eines verträglichen Nebeneinanders einrichten (siehe hierzu auch Fickert/Fieseler 1998: Kommentar zur Baunutzungsverordnung § 1 Rn. 40.3 und 45). Durch die unmittelbare Nachbarschaft der Wohngebiete zu Gewerbe- und Industrieanlagen können die in der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete beschriebenen Grenzwerte der Lärmbelastung nicht eingehalten werden. Die betroffenen Wohngebiete werden daher als durch Immissionen vorbelastete Allgemeine Wohngebiete (WA*) festgesetzt, in dem lediglich die Grenz-/ Orientierungswerte eines Mischgebietes einzuhalten sind. Die gesunden Wohnverhältnisse bleiben gewahrt. Dieses Vorgehen ist hier gemäß Punkt 6.7. der TA Lärm gerechtfertigt, weil die Wohnnutzung aufgrund der gewachsenen Gemengelage und aufgrund der bisherigen Festsetzung im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 72 als Mischgebiet in ihrer Schutzwürdigkeit gegenüber Emissionen anderes zu bewerten ist als ein ausschließlich zu Wohnzwecken neu zu planendes Gebiet. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 11 Der Bebauungsplan trifft folgende Festsetzung: Die festgesetzten Allgemeinen Wohngebiete (WA*) sind durch Immissionen vorbelastet. Bei der Beurteilung ihrer Störempfindlichkeit sind die Grenz- bzw. Orientierungswerte für Mischgebiete heranzuziehen. Durch diese Festsetzung erfolgt keine Verschlechterung zur bisherigen Situation der Wohnbebauung. Da die derzeitige Festsetzung von Mischgebieten des Bebauungsplans Nr. 72 mit Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 1/107 hier nicht mehr gilt, tritt eine Verbesserung innerhalb dieser Allgemeinen Wohngebiete ein, da eine kleinteilige Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben nicht mehr zulässig ist. Erhöhte Anforderungen an vorhandene Betriebe in der Nachbarschaft ergeben sich ebenso nicht, da die vorhandene Wohnbebauung auch in der Vergangenheit entsprechend zu berücksichtigen war. Gewerbegebiete (GE), Industriegebiet (GI) Für das Betriebsgrundstück Saint Gobain setzt der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 72 ein Industriegebiet und Gewerbegebiete fest. Diese sind nach Abstandsklassen gemäß Abstandserlass eingeschränkt sowie durch den Ausschluss einzelner Nutzungsarten untereinander gegliedert. Im Rahmen der Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 1/107 erfolgt eine Neugliederung dieser Gebiete aufgrund der tatsächlichen Nutzung innerhalb der Fläche, insbesondere die Anordnung der Industrieanlagen auf dem Gelände, und unter Berücksichtigung weiterer Entwicklungsmöglichkeiten des Betriebs. Darüber hinaus wird das Gebiet durch Festsetzung von Emissionskontingenten in Teilbereiche gegliedert. Für die Gewerbegebiete wird festgesetzt: Gewerbegebiet GE1 I. Allgemein zulässig sind (§ 8 Abs. 2 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO): − nicht wesentlich störende Betriebe − Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude II. Ausnahmsweise können zugelassen werden (§ 8 Abs. 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 4 Nr. 2 und Abs. 6 Nr. 2 BauNVO): − Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind III. Unzulässig sind (§ 8 Abs. 2 und 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO): − Tankstellen − Anlagen für sportliche Zwecke − Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke − Vergnügungsstätten − Anlagen und Betriebe, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen und Darbietungen dienen Gewerbegebiet GE2 I. Allgemein zulässig sind (§ 8 Abs. 2 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO): − Anlagen der Abstandklasse VII der Abstandsliste 1998 des Abstandserlasses NRW (RdErl. des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft vom 02.04.1998 -V B 5 – 8804.25.1) und Anlagen mit ähnlichem Emissionsverhalten − Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze, öffentliche Betriebe − Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 12 II. Ausnahmsweise können zugelassen werden (§ 8 Abs. 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 4 Nr. 2 und Abs. 6 Nr. 2 BauNVO): − Anlagen der Abstandklasse VI der Abstandsliste 1998 des Abstandserlasses NRW (RdErl. des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft vom 02.04.1998 -V B 5 – 8804.25.1) und Anlagen mit ähnlichem Emissionsverhalten, wenn durch Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen wird, dass durch die Emissionen keine schädlichen Umweltauswirkungen, erhebliche Belästigungen, erhebliche Nachteile und sonstige Gefahren entstehen können − Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind III. Unzulässig sind (§ 8 Abs. 2 und 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO): − Tankstellen − Anlagen für sportliche Zwecke − Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke − Vergnügungsstätten − Anlagen und Betriebe, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen und Darbietungen dienen Für das Industriegebiet wird festgesetzt: Industriegebiet GI I. Allgemein zulässig sind (§ 9 Abs. 2 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO): − Anlagen der Abstandklasse VI der Abstandsliste 1998 des Abstandserlasses NRW (RdErl. des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft vom 02.04.1998 -V B 5 – 8804.25.1) und Anlagen mit ähnlichem Emissionsverhalten − Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze, öffentliche Betriebe II. Ausnahmsweise können zugelassen werden (§ 9 Abs. 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 4 Nr. 2 und Abs. 6 Nr. 2 BauNVO): − Anlagen der Abstandklasse V der Abstandsliste 1998 des Abstandserlasses NRW (RdErl. des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft vom 02.04.1998 -V B 5 – 8804.25.1) und Anlagen mit ähnlichem Emissionsverhalten, wenn durch Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen wird, dass durch die Emissionen keine schädlichen Umweltauswirkungen, erhebliche Belästigungen, erhebliche Nachteile und sonstige Gefahren entstehen können − Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind III. Unzulässig sind (§ 9 Abs. 2 und 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO): − Tankstellen − Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke − Vergnügungsstätten − Anlagen und Betriebe, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen und Darbietungen dienen Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 13 Die Abstandsliste 1998 des Abstandserlasses NRW (RdErl. d. Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft v. 02.04.1998 - V B 5 - 8804.25.1) ist integrativer Bestandteil des Inhalts der Bebauungsplan-Satzung (Anlage zur Begründung). Allgemeines Ziel ist die Sicherung der industriellen und gewerblichen Bauflächen insbesondere für produzierende Betriebe und Handwerksbetriebe. Flächen, die also für Gewerbe-, Handwerks und Industriebetriebe vorbehalten sein sollen, gingen bei Ansiedlung der als unzulässig festgesetzten Nutzungen verloren und wären an anderer Stelle, hauptsächlich im Freiraum, zu kompensieren. Darüber hinaus soll der bestehende Betrieb Saint Gobain unter Berücksichtigung weiterer Entwicklungsmöglichkeiten gesichert werden. Es handelt sich bei dem Betrieb um ein seit Jahrzehnten ansässiges Produktionsunternehmen, dessen unmittelbare Nachbarschaft mit der Wohnnutzung historisch gewachsen ist. Die Beschränkung des Industriegebiets und der Gewerbegebiete nach dem Störgrad der zulässigen Betriebe und Anlagen wurde in Abstimmung mit dem ansässigen Betrieb Saint Gobain und der Bezirksregierung Köln (vormals Staatliches Umweltamt Köln) vorgenommen. Hierbei wurden die schon heute relevanten Nutzungen in der Nachbarschaft, insbesondere die Wohnbebauung an der Birkenstraße und das Dreifaltigkeits-Krankenhaus an der Bonner Straße ebenso wie die benachbarten Gewerbe- und Industriegebiete berücksichtigt. Durch die Festsetzungen soll einerseits der Schutz der empfindlichen Nutzungen und andererseits der Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten der relevanten benachbarten Betriebe und Gewerbegebiete sichergestellt werden. Darüber hinaus enthält der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 72 Festsetzungen zur Zulässigkeit bestimmter Betriebe in Abhängigkeit ihrer Zuordnung nach den Abstandsklassen des Abstandserlasses NRW (RdErl. des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft). Diese Festsetzungen wurden aktualisiert übernommen. Die Lärmsituation im Plangebiet wurde gutachterlich untersucht3. Die Ergebnisse sind in den Bebauungsplan eingeflossen. Demnach werden die Gewerbegebiete und das Industriegebiet gemäß § 1 Abs. 4 BauNVO in Teilgebiete gegliedert. In den jeweiligen Teilgebieten sind nur Anlagen und Betriebe zulässig, deren Schallemissionen bestimmte Emissionskontigente nicht überschreiten. Der Bebauungsplan trifft folgende Festsetzung: Emissionskontigente In den festgesetzten Teilflächen TF1 bis TF6 des Plangebiets sind Betriebe und Anlagen zulässig, deren Geräusche die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente weder tags (06:00 Uhr bis 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 Uhr bis 06:00 Uhr) überschreiten: 3 TF1 Flächengröße 40.123 qm Emissionskontingent LEK in dB: tags 52, nachts 43 TF2 Flächengröße 21.942 qm Emissionskontingent LEK in dB: tags 52, nachts 42 TF3 Flächengröße 6.817 qm Emissionskontingent LEK in dB: tags 56, nachts 35 TF4 Flächengröße 2.562 qm Emissionskontingent LEK in dB: tags 45, nachts 35 TF5 Flächengröße 4.369 qm Emissionskontingent LEK in dB: tags 40, nachts 35 TF6 Flächengröße 9.612 qm Emissionskontingent LEK in dB: tags 40, nachts 35 ADU cologne Institut für Immissionsschutz GmbH, Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 – Saint Gobain – in Wesseling, Köln im Mai 2007 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 14 Bezogen auf Immissionsorte, die sich in den festgesetzten Sektoren A und B befinden, erhöhen sich die Emissionskontingente LEK um die in der folgenden Tabelle angegebenen Zusatzkontingente: Sektor A - Zusatzkontingent in dB: tags 4, nachts 7 Sektor B - Zusatzkontingent in dB: tags 11, nachts 6 Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691 (Geräuschkontingentierung, Dezember 2006). Nähere Ausführungen hierzu enthält der Umweltbericht. Das Immissionsgutachten sagt aus, dass durch diese Festsetzung nicht in ausgeübte Nutzungen eingegriffen wird. Verkehrs- und publikumsintensive und i.d.R. nächtlich störende Nutzungen wie das Freizeitgewerbe oder Tankstellen werden ausgeschlossen, um Störungen und Konflikte durch die Nutzungen selbst und durch deren Publikumsverkehr zu vermeiden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der vorhandenen Nutzungsstruktur mit der unmittelbaren Nachbarschaft von Wohnen und Gewerbe sowie der bestehenden Immissionsbelastung. Durch die Angebote der in fußläufiger Nähe liegenden Innenstadt ist die Versorgung der in den Gewerbegebieten und dem Industriegebiet arbeitenden und in den Allgemeinen Wohngebieten lebenden Personen gewährleistet. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten sowie Betrieben, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen und Darbietungen dienen, wird einerseits damit begründet, Störungen der bestehenden Gewerbe- und Wohnnutzungen zu verhindern und die bestehende Nutzungsstruktur zu erhalten sowie andererseits damit, dass die durch die Genehmigung solcher Einrichtung, insbesondere bei den aufgeführten Anlagearten aus dem Bereich der sexuellen Darbietung und Dienstleistung, eingeleitete Sogwirkung auf weitere Betriebe zu dem so genannten "Tradingdown-Effekt" führen kann, der auch für den Standort eines Industrie- oder Gewerbegebietes zu Imageverlusten führt. Der Bebauungsplan schließt in den Gewerbegebieten (GE1 und GE2) und in dem Industriegebiet (GI) den Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten aus. Der Ausschluss wird, wie oben aufgeführt, mit der Sicherung der gewerblichen Flächen insbesondere für produzierende Betriebe und Handwerksbetriebe begründet. Es wird zudem die Zielsetzung verfolgt, das Hauptzentrum (Innenstadt) sowie die lokalen Nahversorgungszentren (sonstige zentrale Versorgungsbereiche der Stadt) zu sichern und zu stärken. Wesentliches Ziel der Stadtentwicklung ist damit die Sicherung der funktionalen Vielfalt und die Versorgungsqualität eines Mittelzentrums. Grundlage hierfür ist der "Masterplan Einzelhandel", den der Rat der Stadt Wesseling im März 2007 als städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen hat. Der "Masterplan Einzelhandel" ist für die räumlich- funktionale Entwicklung/ Zentrenentwicklung innerhalb des Stadtgebiets sowie für Strategien zur räumlichen Lenkung bzw. planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet Wesseling heranzuziehen. Im „Masterplan Einzelhandel“ werden die Wesselinger Innenstadt als Hauptzentrum sowie die lokalen Nahversorgungszentren „Zentraler Bereich Kronenweg“, „Zentraler Bereich Westerwaldstraße“, „Zentraler Bereich Berzdorf“, „Zentraler Bereich Eichholzer Straße“, „Zentraler Bereich Keldenicher Straße“ und der potenzielle Entwicklungsbereich „Nahversorgungszentrum Urfeld“ räumlich definiert. Danach ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1/107 diesen Bereichen nicht zugeordnet. Das Bebauungsplangebiet liegt deutlich außerhalb dieser räumlich definierten Bereiche, ein funktionaler Zusammenhang zu einzelnen Bereichen ist ebenfalls nicht herstellbar. Der „Masterplan Einzelhandel“ führt dazu aus: „Zur Sicherung und Stärkung des Hauptzentrums (Innenstadt) sowie der lokalen Nahversorgungszentren (sonstige zentrale Versorgungsbereiche der Stadt) ist aufbauend auf den übergeordneten Leitvorstellungen ein strategisches Maßnahmenkonzept zur Steuerung der Einzehandelsansiedlung (...) entwickelt worden. Dieses soll im wesentlichen der räumlichen Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Wesseling dahingehend Rechnung tragen, dass zentrenrelevanter Einzelhandel grundsätzlich nur im Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 15 Hauptzentrum sowie den lokalen Nahversorgungszentren angesiedelt werden sollen, damit diese Bereiche 1. funktional erhalten bleiben bzw. weiter gestärkt werden und 2. keine städtebaulich nachteilige Einzelhandelsentwicklung an nicht integrierten Standorten erfolgen bzw. sich weiter ausdehnen kann.“ Weiter führt der Masterplan aus: „Zentrenrelevanter Einzelhandel soll ausschließlich im Hauptzentrum und in den lokalen Nahversorgungszentren angesiedelt werden. (...) Lebensmittelbetriebe („Nahrungs- / Genussmittel“ gemäß Wesselinger Sortimentsliste zentrenrelevantes Sortiment) können im Einzelfall außerhalb des Hauptzentrums sowie der lokalen Nahversorgungszentren der Stadt Wesseling zugelassen werden, sofern es sich um: integrierte Standorte handelt und der Lebensmittelbetrieb der Versorgung des Gebiets dient (Nahversorgungsfunktionen).“ Die im Masterplan definierten Kriterien für integrierte Standorte (gute fußläufige Erreichbarkeit der vorhandenen, umgebenden Wohnbevölkerung, keine Ausrichtung auf den motorisierten Kundenverkehr, so genannter „Autostandort“) sind hier nicht anwendbar. Durch die Bahnanlage und das anschließende Gewerbeband besteht trotz der Unterführung am Kronenweg eine deutliche städtebauliche Zäsur zu der nördlich der Bahnanlage befindlichen Wohnbebauung. Unmittelbar westlich und östlich schließen sich weitere gewerblich genutzte Bereiche und Freibereiche an. Lediglich zwischen Ludewigstraße und Birkenstraße befindet sich ein Wohnsiedlungsbesatz, der aber von Gemeinbedarfseinrichtungen, Sport- und Parkanlagen unterbrochen wird. Da somit keine ausreichende „Mantelbevölkerung“ für einen solchen Lebensmittelbetrieb vorhanden ist, wäre ein solcher Standort innerhalb des Plangebiets auf Autokunden ausgerichtet. Der Kronenweg als Hauptverkehrsstraße stützt diese Argumentation. Zur Lenkung des Einzelhandels definiert der Masterplan eine ortsspezifische Sortimentsliste. Der Bebauungsplan trifft zum Ausschluss des Einzelhandels mit zentrenrelevanten Sortimenten folgende Festsetzung: Unzulässig in den festgesetzten Gewerbegebieten (GE1 und GE2) und in dem festgesetzten Industriegebiet (GI) ist das Anbieten und der Verkauf zentrenrelevanter Sortimente. Maßgebend ist die "Wesselinger Sortimentsliste", die aus dem Einzelhandelskonzept der Stadt Wesseling von März 2006 entwickelt wurde und in den "Masterplan Einzelhandel" eingeflossen ist, den der Rat der Stadt Wesseling im März 2007 als städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen hat. Nach der "Wesselinger Sortimentsliste sind zentrenrelevante Sortimente: • Antiquitäten / Kunst • Baby- / Kinderartikel • Bekleidung aller Art, Leder- und Kürschnerwaren, Schuhe und Zubehör • (Schnitt-) Blumen • Bücher, Zeitungen / Zeitschriften, Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Büroorganisation • Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetika und Pafümerieartikel, Haushaltswaren / Bestecke • Einrichtungszubehör ohne Möbel (inkl. Beleuchtungskörper und Lampen, Gardinen und Zubehör, Glas, Porzellan, Keramik, Haus- und Heimtextilien und Stoffe, Bastel- / Geschenkartikel, Kunstgewerbe / Bilder und Rahmen) • Fahrräder und Zubehör • Kurzwaren, Handarbeiten und Wolle • Musikalien • Nahrungs- / Genussmittel • Pharmazeutika • Reformwaren, Sanitätswaren • Schmuck, Uhren, Gold- und Silberwaren • Spielwaren, Sportartikel einschl. Sportgeräte • Unterhaltungselektronik und Zubehör / Computer, Kommunikationselektronik, Elektrokleingeräte Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 16 Die allgemeine Zweckbestimmung des Industriegebiets und der Gewerbegebiete bleibt auch mit den vorgenommenen Einschränkungen gewahrt, da nur einzelne Nutzungsarten ausgeschlossen werden. 6.1.2 Maß der baulichen Nutzung Zahl der Vollgeschosse, Grundflächen- und Geschossflächenzahl, Firsthöhen in den Allgemeinen Wohngebieten Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 72 trifft Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, die teilweise für das Plangebiet übernommen bzw. auf Grund der tatsächlichen Gebäudestruktur im Plangebiet reduziert werden. Dies betrifft insbesondere die Zahl der zulässigen Vollgeschosse. Der Bebauungsplan Nr. 72 setzt für die Allgemeinen Wohngebiete bzw. Mischgebiete (im Bebauungsplan Nr. 1/107 als WA* festgesetzt) die Zahl der Geschosse auf mindestens vier und maximal zwölf bzw. maximal acht fest. Dies entspricht nicht der tatsächlichen Entwicklung im Plangebiet mit einer überwiegend ein- bis zweigeschossigen Bebauung. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 72 in den 1970er Jahren wurde von einem starken Bevölkerungswachstum sowie einer hohen Nachfrage nach Geschosswohnungen mit einer entsprechenden Verdichtung dieses innenstadtnahen Bereichs ausgegangen. Diese Entwicklung ist nicht eingetreten und auch künftig nicht mehr zu erwarten. Ziel der Stadt Wesseling ist nunmehr, diesen gewachsenen Bereich in seinem Erscheinungsbild zu erhalten und entsprechend der aktuellen Nachfrage nach Einzelgebäuden die Festsetzungen anzupassen. Darüber hinaus soll die Entstehung, im Verhältnis zum heutigen Gebietscharakters unmaßstäblicher Gebäude vermieden werden. Die Entwicklung übermäßig hoher Baukörper, die deutlich über den heutigen Besand hinausgehen, wird ausgeschlossen. Die Festsetzung wird mit der Wahrung der Maßstäblichkeit der Bebauung und somit des Erscheinungsbilds des Gebiets begründet. Somit setzt der Bebauungsplan Nr. 1/107 die Zahl der maximalen Vollgeschosse in den Allgemeinen Wohngebieten mit zwei bzw. drei fest. Bei einer maximal zweigeschossigen Bebauung setzt der Bebauungsplan eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8, bei dreigeschossiger Bebauung entsprechend eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 fest. Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich somit an dem vorhan- denen Gebäudebestand, wobei die Obergrenzen gemäß § 17 BauNVO eingehalten werden. Darüber hinaus wird die maximale Höhenentwicklung der Gebäude (Firsthöhe) festgesetzt. Die Notwendigkeit dieser Festsetzung liegt insbesondere darin begründet, dass durch Änderungen der Landesbauordnung NRW (BauO NRW) eine höhere bauliche Ausnutzung, besonders in den Dach- bzw. Staffelgeschossen der Gebäude ermöglicht worden ist. Somit können durch Neuoder Umbaumaßnahmen Baukörper entstehen, die trotz Einhaltung der bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Bestimmungen das bauliche Erscheinungsbild mit seiner Maßstäblichkeit der Bebauung unterbrechen. Beispielsweise ist durch die Ausnutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken über mehrere Ebenen ein Gebäude möglich, das bauordnungs- und bauplanungsrechtlich zwar ein zwei- bzw. dreigeschossiges Gebäude darstellt, in seiner Erscheinung aber wie ein vier- bzw. fünfgeschossiges Gebäude auf den Betrachter wirkt. Damit würde die vorhandene zwei- bzw. dreigeschossige Bebauung deutlich in der Höhenentwicklung überschritten. Über diese Festsetzungen wird ebenfalls die Maßstäblichkeit der bestehenden Baukörper gesichert. Den Höhenfestsetzungen liegt ein aus dem vorhandenen Gebäudebestand ableitbarer Baukörper zu Grunde, der die Festsetzungen zur Geschossigkeit und der jeweiligen Baufenstertiefe berücksichtigt. In Verbindung mit der im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 72 festgesetzten Dachneigung von maximal 30 Grad und einer ausreichenden lichten Geschoss- bzw. Raumhöhe wurde die maximal zulässige Firsthöhe bestimmt. Die zu Grunde gelegten Geschoss- bzw. Raumhöhen gehen über die in der Landesbauordnung geforderten Mindestmaße hinaus, um dem jeweiligen Bauherren ausreichend Spielraum zur Errichtung individueller und moderner Gebäudetypen zu gewährleisten. Auf die Festsetzung der Dachneigung kann verzichtet werden, da der Bereich vollständig bebaut ist, die Dachneigung oftmals über 30 Grad hinausgeht und die Sicherung des Erscheinungsbilds durch die getroffenen Festsetzungen gewährleistet ist. Im Bebauungsplan wird durch Eintragung in die Plankarte die maximal zuläsBegründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 17 sige Firsthöhe bestimmt. Im Plangebiet ist für die mit zwei Vollgeschossen zu bebauenden Allgemeinen Wohngebieten eine maximale Firsthöhe von 13,9 m und in dem Allgemeinen Wohngebiet, für das die Errichtung von maximal drei Vollgeschossen vorgegeben ist, die maximal zulässige Firsthöhe auf 15,4 m festgesetzt. Als Firsthöhe gilt im gesamten Plangebiet das Maß zwischen der oberen Dachkante und der Straßenoberfläche an der Haupterschließungsseite im Bereich der Straßenbegrenzungslinie zwischen den Schnittlinien mit den beiden seitlichen Außenwänden. Im Rahmen dieser Festsetzungen sind die Bezugspunkte eindeutig bestimmt. Die Ermittlung der Firsthöhe soll anhand folgender Abbildung verdeutlicht werden: Grundflächen- und Geschossflächenzahl bzw. Baumassenzahl, First- bzw. Gebäudehöhen in dem Industriegebiet und den Gewerbegebieten Die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 72 getroffenen Festsetzungen werden weitgehend übernommen. So trifft der Bebauungsplan Nr. 1/107 durch Eintragung in die Plankarte folgende Festsetzungen: • Im GE1 beträgt die GRZ 0,8, die GFZ 2,4 und die maximale Gebäudehöhe GH 18 m • Im GE2 beträgt die GRZ 0,8, die GFZ 2,4 und die maximale Gebäudehöhe GH 26 m • Im GI beträgt die GRZ 0,8 die Baumassenzahl BMZ 6,0 und die maximale Gebäudehöhe GH 26 m Darüber hinaus wird durch Text festgesetzt: Die durch Eintragung in die Plankarte festgesetzte Gebäudehöhe ist senkrecht zwischen oberer Gebäudekante und der Straßenoberfläche der Straße 'Kronenweg' an der Haupterschließungsseite im Bereich der Straßenbegrenzungslinie zwischen den Schnittlinien mit den beiden seitlichen Außenwänden zu messen. Bei geneigter Straßenoberfläche ist die im Mittel gemessene Höhe maßgebend. Als Straßenoberfläche gilt die Oberkante der endgültig fertiggestellten Straße. Ausgenommen von der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe ist die Errichtung, Erneuerung und Änderung von Kaminen bzw. Kaminanlagen in den festgesetzten Gewerbegebieten und dem Industriegebiet. Durch diese Festsetzungen sollen, analog der Begründung zu den Allgemeinen Wohngebieten, die bestehenden gewerblichen Nutzungen und deren Entwicklung gesichert werden. Die Festsetzungen gewährleisten, dass sich die Gebäude bezüglich ihrer Maßstäblichkeit in die Umgebung einfügen. Durch die Festsetzung maximaler First- bzw. Gebäudehöhen kann auf die FestBegründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 18 setzung der Zahl der Geschosse und die Dachneigung verzichtet werden, da hierdurch die Höhenentwicklung ausreichend bestimmt ist. Durch die Zulässigkeit von Kaminen und Kaminanlagen ohne Höhenbeschränkung wird die bestehende Anlage des ansässigen Betriebs gesichert, die heute eine Höhe von 50 m besitzt. Eine Anpassung, beispielsweise an den Stand der technischen Entwicklung soll auch zukünftig nicht durch den Bebauungsplan eingeschränkt werden. 6.1.3 Überbaubare Grundstücksflächen Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 72 setzt für die zu Wohnzwecken genutzten Bereiche eine durchgehende überbaubare Grundstücksfläche fest. Diese hält zu den umgebenden Straßen einen Abstand von 3 m bis 7 m ein, wobei die bestehenden Gebäude teilweise nicht berücksichtigt wurden. Im Gegensatz dazu wird im Bebauungsplan Nr. 1/107 durch die Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen der heutige Bestand nachvollzogen. Es ist nicht Ziel des Bebauungsplans, in bestehende Nutzungen einzugreifen, gleichzeitig werden die Festsetzungen mit der Sicherung der gewachsenen städtebaulichen Struktur des Bereichs begründet. Die Baufenster innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete weisen Tiefen von 15,0 m auf, was den Bauherren ausreichend Spielraum zur Realisierung moderner Wohngrundrisse oder für bauliche Erweiterungen gewährleistet. Darüber hinaus wird durch Text festgesetzt, dass die Überschreitung der rückwärtigen, von der Straßenverkehrsfläche abgewandten Baugrenzen ausnahmsweise zulässig ist, sofern die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden und wenn es sich um Bauteile handelt, deren Oberflächen zu mehr als 70 % verglast sind und die eine wohnraumähnliche Nutzung aufnehmen. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Wintergärten: Eingeschossige Anbauten bzw. Bauteile, deren Oberflächen zu mehr als 70% verglast sind und die eine wohnraumähnliche Nutzung aufnehmen, dürfen die von der Straßenverkehrsfläche abgewandten, rückwärtigen Baugrenzen um maximal 3,0 m auf einer Länge von maximal 5,0 m überschreiten, sofern dabei die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden. Die Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bereich des Industriegebiets und der Gewerbegebiete weitgehend aus dem bestehenden, rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 72 übernommen. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen bestimmt, wobei ein Abstand von ca. 5 m zum Kronenweg eingehalten wird. Ziel des Bebauungsplans ist weiterhin, in dem Industriegebiet und den Gewerbegebieten ein hohes Maß an Flexibilität zulassen, um auf die individuellen Anforderungen des bestehenden Betriebs zu reagieren. 6.1.4 Stellplätze und Garagen, Nebenanlagen Zur Sicherung der bestehenden Flächen werden in den Allgemeinen Wohngebieten Flächen für Stellplätze und Garagen sowie Gemeinschaftsstellplätze und -garagen festgesetzt. Die Errichtung von Stellplätzen und Garagen in den Vorgartenbereichen der Gebäude ist nicht zulässig, sofern es sich hierbei nicht um eigens dafür festgesetzte Flächen handelt (Flächen für Stellplätze oder Garagen). In Verbindung hiermit steht die Festsetzung, dass die Stellplätze und Garagen, sofern diese ebenfalls nicht innerhalb der hierfür festgesetzten Flächen liegen, jeweils um mindestens 5,0 m von der festgesetzten Straßenbegrenzungslinie zurückzusetzen sind. Darüber hinaus werden einschränkende Festsetzungen für Nebenanlagen in Vorgärten getroffen. Über diese Festsetzungen wird sichergestellt, dass die zum Straßenraum orientierten privaten Grundstücksflächen nicht für Zwecke zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs geprägt werden, sondern der Straßenraum weiterhin durch die individuell gestalteten Vorgartenflächen begrenzt wird. In Vorgärten sind Stellplätze und Garagen außerhalb der hierfür festgesetzten Flächen unzulässig. Als Vorgarten gilt die Fläche zwischen Straßenbegrenzungslinie (Haupterschließung) und straßenseitiger Gebäudeflucht. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 19 Ein Abstand von überdachten Stellplätzen (Carports) und Garagen von mindestens 5,0 m zur Straßenbegrenzungslinie ist einzuhalten, sofern diese außerhalb der dafür festgesetzten Flächen liegen. In Vorgärten sind Nebenanlagen, mit Ausnahme von Mülltonnenbehältern sowie notwendigen Zuwegungen und Zufahrten unzulässig. Diese Festsetzungen korrespondieren mit den Zielen, die ebenso aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 72 hervorgehen, der im Bereich zwischen Straßenbegrenzungslinie und überbaubarer Grundstücksfläche Flächen festgesetzt hat, die vorgartenmäßig zu gestalten sind. 6.1.5 Private Grünflächen Der Bebauungsplan trifft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 und Abs. 6 BauGB „Private Grünflächen“ folgende Festsetzungen: Die vorhandenen Grünstrukturen innerhalb der festgesetzten privaten Grünflächen sind zu erhalten. Zur Sicherung des funktionsfähigen Zustands der Pflanzung sind die einschlägigen DINNormen zur Fertigstellung, Entwicklung und Unterhaltung zu berücksichtigen zu verankern (DIN 18916, DIN 18919). Die Festsetzungen zu Pflanzbindungen und Bepflanzzungen sind aus den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 72 abgeleitet und werden mit dem Erhalt der bestehenden, und das Plangebiet prägenden Grünstrukturen begründet. 6.1.6 Pflanzbindung und Anpflanzungen Der Bebauungsplan trifft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25b und Abs. 6 BauGB „Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ folgende Festsetzungen: Die vorhandenen Grünstrukturen innerhalb der festgesetzten Fläche mit Bindungen sind zu erhalten. Innerhalb dieser Fläche ist die Errichtung von Nebenanlagen, wie Regenrückhaltebecken zulässig. Aufgrund der vorhandenen ehemaligen Deponie sind Eingriffe in den Boden, beispielsweise für die Änderung oder Errichtung von Nebenanlagen, mit den zuständigen Ordnungsbehörden abzustimmen. Die Rekultivierung bzw. Bepflanzung der ehemaligen Deponie ist mit den Ordnungsbehörden abzustimmen. Innerhalb der im Gewerbegebiet GE1 festgesetzten Fläche für Stellplätze sind die vorhandenen Grünstrukturen zu erhalten. Der Erhalt, die Pflanzung und die fachgerechte Pflege eines heimischen Laubbaums je angefangene 6 Stellplätze ist sicherzustellen. Bei Abgang ist ein heimischer, standortgerechter Laubbaum nachzupflanzen. Für Anpflanzungen werden folgende Arten empfohlen: Einzelbäume (z.B. Hochstamm mind. StU 18/20, 2xv., o.B.) Acer campestre – Feld-Ahorn Acer platanoides – Spitz-Ahorn Betula pendula – Sandbirke Carpinus betulus – Hainbuche Fraxinus excelsior - Gewöhnliche Esche Prunus spec. - Kirsche Quercus robur Stiel-Eiche Sorbus aucuparia - Gewöhnliche Eberesche Tilia cordata - Winter-Linde Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 20 Zur Sicherung des funktionsfähigen Zustands der Pflanzung sind die einschlägigen DINNormen zur Fertigstellung, Entwicklung und Unterhaltung zu berücksichtigen zu verankern (DIN 18916, DIN 18919). Die Festsetzungen zu Pflanzbindungen und Bepflanzzungen sind aus den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 72 abgeleitet und werden mit dem Erhalt der bestehenden, und das Plangebiet prägenden Grünstrukturen begründet. 6.1.7 Gestaltung baulicher Anlagen gemäß § 86 BauO NRW Die bestehende, die Birkenstraße und die Straße Am Walde begleitende Wohnbebauung ist durch ein einheitliches Erscheinungsbild geprägt. Die Gebäude sind als Werkswohnungen entstanden, weitere Gebäude wurden zeitgleich in gleicher Architektursprache errichtet. Der rückwärtige Bereich an der Birkenstraße ist durch Einfamilienhausbau in der jüngeren Vergangenheit entstanden. Diese Gebäude aus den 1990er Jahren tragen durch ihr gemeinsames Gestaltungsbild zusätzlich zu einem positiven Gebietscharakter bei. Die Festsetzungen des Bebauungsplans werden in den allgemeinen Wohngebieten durch örtliche Bauvorschriften gemäß § 86 BauO NRW ergänzt. Ziel dieser Festsetzungen ist es, das äußere Erscheinungsbild der Siedlung in einer gewissen Einheitlichkeit zu bestimmen, aber dennoch individuelle Gestaltungsspielräume zu sichern. Insbesondere sollen die den Werkssiedlungsbau charakterisierenden Strukturen auch zukünftig zu erhalten bleiben. Die Regelungen betreffen die äußere Gestaltung der Bereiche, welche von öffentlich zugänglichen Flächen wahrgenommen werden. Durch die Festsetzungen bezüglich der Dachaufbauten und -gauben kann im Plangebiet ein harmonisches Erscheinungsbild der Dachlandschaft sichergestellt werden. Daneben können städtebauliche Fehlentwicklungen unter anderem durch unmaßstäblichen Ausbau der Dachgeschosse vermieden werden, womit die Umsetzung der städtebaulichen Zielsetzung sichergestellt werden kann. Die Festsetzung bezüglich der Zulässigkeit von Abgrabungen trägt dazu bei, dass der städtebauliche Charakter des Gebiets nicht durch übermäßige Ausnutzung des Kellergeschosses zu Wohnzwecken entscheidend gestört wird. Hierdurch kann sichergestellt werden, dass keine auf den Betrachter wirkende visuelle Überhöhung der Bebauung hervorgerufen wird. Aus den örtlichen Gegebenheiten ergeben sich folgende Festsetzungen im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs.4 BauGB i.V.m. §86 Abs.1 Nr. 4 BauO NRW. Dachaufbauten und -gauben In den allgemeinen Wohngebieten (WA, WA*) wird festgesetzt: Die Gesamtlänge aller Dachaufbauten und -gauben eines Gebäudes darf zusammen die Hälfte der Frontbreite dieses Gebäudes nicht überschreiten. Von der Außenkante der giebelseitigen Wand bleiben Dachaufbauten und -gauben mindestens 1,25 m zurück. Dachaufbauten und -gauben sind - in der Dachebene gemessen - gegenüber des Dachfirstes um mindestens 1,2 m zurückzusetzen. Die vordere Ansichtsfläche von Dachaufbauten und -gauben darf - senkrecht gemessen - eine Höhe von 2,0 m nicht überschreiten. Dachaufbauten und -gauben sind nur in einem Geschoss des Daches zulässig. Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht die im Bebauungsplan getroffene Festsetzungen grafisch: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 21 Um eine übermäßige Höhenentwicklung der Dachbebauung durch übereinander liegende oder sich über mehrere Etagen erstreckende Dachaufbauten und Dachgauben zu verhindern, sind Dachaufbauten und Dachgauben nur in einem Geschoss des Daches zulässig. Abgrabungen Über die für die Allgemeinen Wohngebiete festgesetzte Einschränkung der Zulässigkeit von Abgrabungen soll sichergestellt werden, dass der städtebauliche Charakter des Gebiets in Bezug auf den öffentlichen Straßenraum beibehalten und nicht durch eine auf die Umgebung bezogene unmaßstäbliche Bebauung gestört wird. Im rückwärtigen, von der Straßenverkehrsfläche abgewandten Gebäudebereich (Hauptgartenseite) sind Abgrabungen zulässig. In den seitlichen Gebäudebereichen sind Abgrabungen bis zur Brüstungshöhe der Belichtungsfenster im Souterrain zulässig, sofern diese vom Straßenraum aus nicht eingesehen werden können. In den zur Straßenverkehrsfläche zugewandten Bereichen der Gebäude sind Abgrabungen generell unzulässig. In den Allgemeinen Wohngebieten (WA, WA*) sind Abgrabungen ausschließlich in dem von der Straßenverkehrsfläche abgewandten, rückwärtigen Gebäudebereich (Hauptgartenseite) zulässig. In den seitlichen Gebäudebereichen sind Abgrabungen bis zur Brüstungshöhe der Belichtungsfenster im Souterrain ausnahmsweise zulässig, sofern diese vom Straßenraum aus nicht eingesehen werden können. Einfriedungen, vorgartenmäßige Gestaltung von Grundstücksflächen Der Bebauungsplan Nr. 72 trifft die Festsetzung, dass die Vorgärten mit Rasen oder Sträuchern zu bepflanzen bzw. als Ziergärten herzustellen sind. Auf diese Festsetzungen wird zu Gunsten individueller Gestaltungen verzichtet. Dennoch soll durch weitere Festsetzungen ein gestaltwirksamer Rahmen vorgegeben werden. So sind Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen in den Vorgärten unzulässig (s.o.) und Einfriedungen in den Vorgärten werden in ihrer Höhe beschränkt. In den Allgemeinen Wohngebieten (WA, WA*) sind in den Vorgärten Einfriedungen bis zu einer Höhe von 0,8 m über Oberkante der angrenzenden Verkehrsfläche zulässig. Als Vorgarten gilt die Fläche zwischen Straßenbegrenzungslinie (Haupterschließung) und straßenseitiger Gebäudeflucht. 6.2 Nachrichtliche Übernahmen Unterirdische Fernleitungstrasse Innerhalb der nachrichtlich übernommenen Fläche für Bahnanlagen im nördlichen Bereich des Plangebiets ist das Vorhandensein einer unterirdischen Gashochdruckleitung bekannt, deren Trasse in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen worden ist (Planzeichen Nr. 8. der PlanzV 90). Die Lage der Leitungstrasse ist nicht vermessungs- oder katastertechnisch bestimmt. Die Breite des Schutzstreifens beträgt beidseitig des Scheitelpunkts der Leitung je 5,0 m (Schutzstreifenbreite gesamt 10,0 m). Dieser wird mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten des Leitungsträgers gem. § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB im Bebauungsplan gesichert. (Planzeichen Nr. 15.5. der PlanzV 90). Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 22 Alle Planungen und Maßnahmen in diesem Bereich, insbesondere innerhalb des Schutzstreifens, sind mit dem Leitungsträger abzustimmen. Der Schutzstreifen ist von betriebsfremden Bauwerken und tiefwurzelnden Bäumen und Sträuchern freizuhalten. Entlang des Kronenweges verläuft ebenso eine Hauptversorgungsleitung, deren Lage nicht bekannt ist. Eine Anpassung dieser nachrichtlichen Übernahme erfolgt ggf. im weiteren Verfahren des Bebauungsplans nach Beteiligung der Leitungsträger. 6.3 Hinweise Flächen, deren Böden mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind Im Plangebiet ist das Vorhandensein eines Altstandorts bekannt, das im Altlastenkataster des Rhein- Erft- Kreises, Untere Wasser-, Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde, unter der Nummer 5107 D 62 geführt wird. Dieser ist in der Plankarte als hinweislich dargestellt (Planzeichen 15.12. PlanzV 1990, Flächen, deren Böden mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind). Die Fläche der ehemaligen Deponie wurde gutachterlich untersucht 4. Der Gutachter empfiehlt, die Altablagerung aus dem Kataster für Verdachtsflächen des STAWA-Bonn herauszunehmen. Darüber hinaus ist eine weiterführende Untersuchung auf dem Gelände nicht erforderlich. Umnutzungen der Fläche müssen den zuständigen Ordnungsbehörden angezeigt werden. Die Laborergebnisse belegen, dass es durch die Deponie zu einer geringfügig (potentiell möglichen) Veränderung des Grundwassers kommen kann. Die Lage der Deponie ist zeichnerisch nicht eindeutig festgelegt. In anderen Bereichen ist das Vorhandensein von Altlasten nicht gänzlich auszuschließen. Sollten sich bei Tiefbauarbeiten oder im Rahmen sonstiger Arbeiten Hinweise auf Verunreinigung des Bodens ergeben, so sind die Untere Wasser-, Abfallwirtschafts und Bodenschutzbehörde des Rhein- Erft- Kreises und die Stadt Wesseling, Fachbereich Bauaufsicht hiervon umgehend zu unterrichten. Dieser Hinweis wird auf Grund des Schutzbedürfnisses der Allgemeinheit, insbesondere der Grundstückseigentümer, Mieter, Pächter oder sonstiger Nutzungsberechtigter, in den Bebauungsplan aufgenommen. Kampfmittelbeseitigung Werden bei der Durchführung von Vorhaben bei Erdaushub außergewöhnliche Verfärbungen festgestellt oder verdächtige Gegenstände beobachtet, sind die Arbeiten unverzüglich einzustellen und der Kampfmittelräumdienst bei der Bezirksregierung Köln und die Stadt Wesseling, Fachbereich Bauaufsicht unmittelbar zu verständigen. Dieser Hinweis wird auf Grund des Schutzbedürfnisses der Allgemeinheit, insbesondere der Grundstückseigentümer, Mieter, Pächter oder sonstiger Nutzungsberechtigter, in den Bebauungsplan aufgenommen. Denkmalschutz Wenn bei Erdarbeiten kultur- oder erdgeschichtliche Bodenfunde entdeckt werden, ist nach den §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NRW die Entdeckung unverzüglich der Stadt Wesseling, Untere Denkmalbehörde, oder dem Rheinischen Amt für Bodendenkmalpflege Bonn anzuzeigen, und die Entdeckung drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten. Der Hinweis auf potenzielle, denkmalrechtlich relevante Bodenfunde wird mit den Belangen der Bodendenkmalpflege und der Informationspflicht für Bauwillige begründet. 4 GEOS GmbH, Gutachten zur Gefährdungsabschätzung der Altablagerung Werksdeponie Feldmühle StAWA Nr.: 5107 D 62 in Wesseling, Bergisch Gladbach 1988. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 23 Versiegelung und Bodenaushub Beim Bau von Gebäuden oder Erschließungswegen ist eine Minimierung der Versiegelung anzustreben. Der bei der Durchführung von Bauvorhaben anfallende Bodenaushub ist möglichst auf dem Grundstück zu belassen und einer sinnvollen Folgenutzung zuzuführen. 7 Umweltbelange 7.1 Umweltbericht Das Baugesetzbuch sieht vor, dass für die Belange des Umweltschutzes im Rahmen der Aufstellung oder Änderung der Bauleitpläne nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB eine Umweltprüfung durchgeführt wird, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung zum Bebauungsplan und ist als separates Dokument dieser Begründung beigefügt. 7.2 Eingriffsregelung Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder planungsrechtlich zulässig waren. Ergänzend hierzu bestimmt bereits der Einführungserlass zum Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 (BauROG) in Nr. 4.4.1, dass die Eingriffsregelung nur dann anzuwenden ist, wenn im Bauleitplan erstmals bauliche Nutzungen festgesetzt werden sollen bzw. bei geänderten Nutzungen stärkere Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. Aus der Aufstellung des Bebauungsplans resultiert kein Eingriff im Sinne der §§ 18 ff. des Bundesnaturschutzgesetzes, da die bauliche Nutzung bereits zuvor gemäß § 30 BauGB auf Grund der Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 72 zulässig war. Eine Eingriff- / Ausgleichsbilanzierung ist nicht notwendig, da durch das Bebauungsplanverfahren keine Eingriffe im Sinne des § 1a BauGB begründet werden. 8 Sonstige planungs-/ entscheidungsrelevante Aspekte 8.1 Flächenbilanz Der Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ umfasst eine Fläche von ca. 138.700 m². Davon sind gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/107 Allgemeine Wohngebiete: Industriegebiet: Gewerbegebiete: öffentliche Verkehrsflächen: private Verkehrsflächen: Fläche für Bahnanlagen private Grünflächen: 8.2 ca. 26.800 m² ca. 40.700 m² ca. 47.900 m² ca. 11.200 m² ca. 1.700 m² ca. 1.800 m² ca. 8.600 m² Soziale Maßnahmen Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/107 „Saint Gobain“ sind keine wesentlichen wirtschaftlichen oder sozialen Nachteile auf die persönlichen Lebensumstände der in dem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen zu erwarten. Soziale Maßnahmen im Sinne des § 180 BauGB sind deshalb nicht erforderlich. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 24 8.3 Durchführungskosten / Finanzielle Auswirkungen Die Umsetzung der Planaufstellung erfordert weder Maßnahmen der Bodenordnung noch der öffentlichen Erschließung; Eingriffe in ausgeübte Nutzungen, Eigentums- oder Pachtverhältnisse sind weder vorgesehen noch erforderlich. Es sind keine Kosten für die Durchführung der Planaufstellung zu erwarten. 8.4 Aufhebung rechtsverbindlicher Festsetzungen Die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 72 werden innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. Nr. 1/107 „Saint Gobain“ mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans aufgehoben. 9 Anlagen und Bestandteile dieser Begründung Anlage 1: Textliche Festsetzungen Anlage 2: Abstandsliste 1998 des Abstandserlasses NRW (RdErl. d. Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft v. 02.04.1998 - V B 5 – 8804.25.1) Anlage 3: Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 25 10 Anlage 1: Textliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 4, 5, 6 und 8 BauNVO i.V.m. §§ 4, 8 und 9 BauNVO) A) Allgemeines Wohngebiet (WA*) Die festgesetzten Allgemeinen Wohngebiete (WA*) sind durch Immissionen vorbelastet. Bei der Beurteilung ihrer Störempfindlichkeit sind die Grenz- bzw. Orientierungswerte für Mischgebiete heranzuziehen. B) Gewerbegebiet GE1 I. Allgemein zulässig sind (§ 8 Abs. 2 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO): • nicht wesentlich störende Betriebe • Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude II. Ausnahmsweise können zugelassen werden (§ 8 Abs. 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 4 Nr. 2 und Abs. 6 Nr. 2 BauNVO): • Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind III. Unzulässig sind (§ 8 Abs. 2 und 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO): • Tankstellen • Anlagen für sportliche Zwecke • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke • Vergnügungsstätten • Anlagen und Betriebe, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen und Darbietungen dienen C) Gewerbegebiet GE2 I. Allgemein zulässig sind (§ 8 Abs. 2 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO): • Anlagen der Abstandklasse VII der Abstandsliste 1998 des Abstandserlasses NRW (RdErl. des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft vom 02.04.1998 -V B 5 8804.25.1) und Anlagen mit ähnlichem Emissionsverhalten • Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze, öffentliche Betriebe • Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude II. Ausnahmsweise können zugelassen werden (§ 8 Abs. 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 4 Nr. 2 und Abs. 6 Nr. 2 BauNVO): • Anlagen der Abstandklasse VI der Abstandsliste 1998 des Abstandserlasses NRW (RdErl. des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft vom 02.04.1998 -V B 5 8804.25.1) und Anlagen mit ähnlichem Emissionsverhalten, wenn durch Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen wird, dass durch die Emissionen keine schädlichen Umweltauswirkungen, erhebliche Belästigungen, erhebliche Nachteile und sonstige Gefahren entstehen können • Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind III. Unzulässig sind (§ 8 Abs. 2 und 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO): • Tankstellen • Anlagen für sportliche Zwecke • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke • Vergnügungsstätten • Anlagen und Betriebe, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen und Darbietungen dienen Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 26 D) Industriegebiet GI I. Allgemein zulässig sind (§ 9 Abs. 2 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO): • Anlagen der Abstandklasse VI der Abstandsliste 1998 des Abstandserlasses NRW (RdErl. des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft vom 02.04.1998 -V B 5 8804.25.1) und Anlagen mit ähnlichem Emissionsverhalten • Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze, öffentliche Betriebe II. Ausnahmsweise können zugelassen werden (§ 9 Abs. 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 4 Nr. 2 und Abs. 6 Nr. 2 BauNVO): • Anlagen der Abstandklasse V der Abstandsliste 1998 des Abstandserlasses NRW (RdErl. des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft vom 02.04.1998 -V B 5 8804.25.1) und Anlagen mit ähnlichem Emissionsverhalten, wenn durch Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen wird, dass durch die Emissionen keine schädlichen Umweltauswirkungen, erhebliche Belästigungen, erhebliche Nachteile und sonstige Gefahren entstehen können • Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind III. Unzulässig sind (§ 9 Abs. 2 und 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO): • Tankstellen • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke • Vergnügungsstätten • Anlagen und Betriebe, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen und Darbietungen dienen Die Abstandsliste 1998 des Abstandserlasses NRW (RdErl. d. Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft v. 02.04.1998 - V B 5 - 8804.25.1) ist integrativer Bestandteil des Inhalts der Bebauungsplan-Satzung (Anlage zur Begründung). E) Zentrenrelevanter Einzelhandel Unzulässig in den festgesetzten Gewerbegebieten (GE1 und GE2) und in dem festgesetzten Industriegebiet (GI) ist das Anbieten und der Verkauf zentrenrelevanter Sortimente. Maßgebend ist die "Wesselinger Sortimentsliste", die aus dem Einzelhandelskonzept der Stadt Wesseling von März 2006 entwickelt wurde und in den "Masterplan Einzelhandel" eingeflossen ist, den der Rat der Stadt Wesseling im März 2007 als städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen hat. Nach der "Wesselinger Sortimentsliste sind zentrenrelevante Sortimente: • Antiquitäten / Kunst • Baby- / Kinderartikel • Bekleidung aller Art, Leder- und Kürschnerwaren, Schuhe und Zubehör • (Schnitt-) Blumen • Bücher, Zeitungen / Zeitschriften, Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Büroorganisation • Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetika und Pafümerieartikel, Haushaltswaren / Bestecke • Einrichtungszubehör ohne Möbel (inkl. Beleuchtungskörper und Lampen, Gardinen und Zubehör, Glas, Porzellan, Keramik, Haus- und Heimtextilien und Stoffe, Bastel- / Geschenkartikel, Kunstgewerbe / Bilder und Rahmen) • Fahrräder und Zubehör • Kurzwaren, Handarbeiten und Wolle • Musikalien • Nahrungs- / Genussmittel • Pharmazeutika • Reformwaren, Sanitätswaren • Schmuck, Uhren, Gold- und Silberwaren Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 27 • Spielwaren, Sportartikel einschl. Sportgeräte • Unterhaltungselektronik und Zubehör / Computer, Kommunikationselektronik, Elektrokleingeräte F) Emissionskontigente In den festgesetzten Teilflächen TF1 bis TF6 des Plangebiets sind Betriebe und Anlagen zulässig, deren Geräusche die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente weder tags (06:00 Uhr bis 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 Uhr bis 06:00 Uhr) überschreiten: Teilfläche Flächengröße in qm Emissionskontingent LEK in dB tags nachts TF1 40123 52 43 TF2 21942 52 42 TF3 6817 56 35 TF4 2562 45 35 TF5 4369 40 35 TF6 9612 40 35 Bezogen auf Immissionsorte, die sich in den festgesetzten Sektoren A und B befinden, erhöhen sich die Emissionskontingente LEK um die in der folgenden Tabelle angegebenen Zusatzkontingente: Sektor A - Zusatzkontingent in dB: tags 4, nachts 7 Sektor B - Zusatzkontingent in dB: tags 11, nachts 6 Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691 (Geräuschkontingentierung, Dezember 2006). 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 BauNVO) Höhe baulicher Anlagen Die durch Eintragung in die Plankarte festgesetzte Firsthöhe ist senkrecht zum First zwischen oberer Dachkante und der Straßenoberfläche der Birkenstraße bzw. der Straße 'Am Walde' an der Haupterschließungsseite im Bereich der Straßenbegrenzungslinie zwischen den Schnittlinien mit den beiden seitlichen Außenwänden zu messen. Bei geneigter Straßenoberfläche ist die im Mittel gemessene Höhe maßgebend. Als Straßenoberfläche gilt die Oberkante der endgültig fertiggestellten Straße. Die durch Eintragung in die Plankarte festgesetzte Gebäudehöhe ist senkrecht zwischen oberer Gebäudekante und der Straßenoberfläche der Straße 'Kronenweg' an der Haupterschließungsseite im Bereich der Straßenbegrenzungslinie zwischen den Schnittlinien mit den beiden seitlichen Außenwänden zu messen. Bei geneigter Straßenoberfläche ist die im Mittel gemessene Höhe maßgebend. Als Straßenoberfläche gilt die Oberkante der endgültig fertiggestellten Straße. Ausgenommen von der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe ist die Errichtung, Erneuerung und Änderung von Kaminen bzw. Kaminanlagen in den festgesetzten Gewerbegebieten und dem Industriegebiet. 3. Überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) Eingeschossige Anbauten bzw. Bauteile, deren Oberflächen zu mehr als 70% verglast sind und die eine wohnraumähnliche Nutzung aufnehmen, dürfen die von der Straßenverkehrsfläche abgewandten, rückwärtigen Baugrenzen um maximal 3,0 m auf einer Länge von maximal 5,0 m überschreiten, sofern dabei die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 28 4. Stellplätze und Garagen, Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. §§ 12 und 14 BauNVO) In Vorgärten sind Stellplätze und Garagen außerhalb der hierfür festgesetzten Flächen unzulässig. Als Vorgarten gilt die Fläche zwischen Straßenbegrenzungslinie (Haupterschließung) und straßenseitiger Gebäudeflucht. Ein Abstand von überdachten Stellplätzen (Carports) und Garagen von mindestens 5,0 m zur Straßenbegrenzungslinie ist einzuhalten, sofern diese außerhalb der dafür festgesetzten Flächen liegen. In Vorgärten sind Nebenanlagen, mit Ausnahme von Mülltonnenbehältern sowie notwendigen Zuwegungen und Zufahrten unzulässig. 5. Private Grünflächen (§9 Abs. 1 Nr. 15 und Abs. 6 BauGB) Die vorhandenen Grünstrukturen innerhalb der festgesetzten privaten Grünflächen sind zu erhalten. Zur Sicherung des funktionsfähigen Zustands der Pflanzung sind die einschlägigen DIN-Normen zur Fertigstellung, Entwicklung und Unterhaltung zu berücksichtigen zu verankern (DIN 18916, DIN 18919). 6. Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25b und Abs. 6 BauGB) Die vorhandenen Grünstrukturen innerhalb der festgesetzten Fläche mit Bindungen sind zu erhalten. Innerhalb dieser Fläche ist die Errichtung von Nebenanlagen, wie Regenrückhaltebecken zulässig. Aufgrund der vorhandenen ehemaligen Deponie sind Eingriffe in den Boden, beispielsweise für die Änderung oder Errichtung von Nebenanlagen, mit den zuständigen Ordnungsbehörden abzustimmen. Die Rekultivierung bzw. Bepflanzung der ehemaligen Deponie ist mit den Ordnungsbehörden abzustimmen. Innerhalb der im Gewerbegebiet GE1 festgesetzten Fläche für Stellplätze sind die vorhandenen Grünstrukturen zu erhalten. Der Erhalt, die Pflanzung und die fachgerechte Pflege eines heimischen Laubbaums je angefangene 6 Stellplätze ist sicherzustellen. Bei Abgang ist ein heimischer, standortgerechter Laubbaum nachzupflanzen. Für Anpflanzungen werden folgende Arten empfohlen: • Einzelbäume (z.B. Hochstamm mind. StU 18/20, 2xv., o.B.) • Acer campestre - Feld-Ahorn • Acer platanoides - Spitz-Ahorn • Betula pendula - Sandbirke • Carpinus betulus - Hainbuche • Fraxinus excelsior - Gewöhnliche Esche • Prunus spec. - Kirsche • Quercus robur Stiel-Eiche • Sorbus aucuparia - Gewöhnliche Eberesche • Tilia cordata - Winter-Linde Zur Sicherung des funktionsfähigen Zustands der Pflanzung sind die einschlägigen DIN-Normen zur Fertigstellung, Entwicklung und Unterhaltung zu berücksichtigen zu verankern (DIN 18916, DIN 18919). 7. Gestaltung (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 86 Abs. 1 Nr. 1 und 4 BauO NRW) Dachaufbauten und -gauben In den allgemeinen Wohngebieten (WA, WA*) wird festgesetzt: Die Gesamtlänge aller Dachaufbauten und -gauben eines Gebäudes darf zusammen die Hälfte der Frontbreite dieses Gebäudes nicht überschreiten. Von der Außenkante der giebelseitigen Wand bleiben Dachaufbauten und -gauben mindestens 1,25 m zurück. Dachaufbauten und -gauben sind - in der Dachebene gemessen - gegenüber des Dachfirstes um mindestens 1,2 m zurückzusetzen. Die vordere Ansichtsfläche von Dachaufbauten und -gauben darf - senkrecht gemessen - eine Höhe von 2,0 m nicht überschreiten. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 29 Dachaufbauten und -gauben sind nur in einem Geschoss des Daches zulässig. Abgrabungen In den Allgemeinen Wohngebieten (WA, WA*) sind Abgrabungen ausschließlich in dem von der Straßenverkehrsfläche abgewandten, rückwärtigen Gebäudebereich (Hauptgartenseite) zulässig. In den seitlichen Gebäudebereichen sind Abgrabungen bis zur Brüstungshöhe der Belichtungsfenster im Souterrain ausnahmsweise zulässig, sofern diese vom Straßenraum aus nicht eingesehen werden können. Einfriedungen In den Allgemeinen Wohngebieten (WA, WA*) sind in den Vorgärten Einfriedungen bis zu einer Höhe von 0,8 m über Oberkante der angrenzenden Verkehrsfläche zulässig. Als Vorgarten gilt die Fläche zwischen Straßenbegrenzungslinie (Haupterschließung) und straßenseitiger Gebäudeflucht. Nachrichtliche Übernahmen Unterirdische Fernleitungstrasse Innerhalb der nachrichtlich übernommenen Fläche für Bahnanlagen im nördlichen Bereich des Plangebiets ist das Vorhandensein einer unterirdischen Gashochdruckleitung bekannt, deren Trasse in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen worden ist (Planzeichen Nr. 8. der PlanzV 90). Die Lage der Leitungstrasse ist nicht vermessungs- oder katastertechnisch bestimmt. Die Breite des Schutzstreifens beträgt beidseitig des Scheitelpunkts der Leitung je 5,0 m (Schutzstreifenbreite gesamt 10,0 m). Dieser wird mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten des Leitungsträgers gem. § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB im Bebauungsplan gesichert. (Planzeichen Nr. 15.5. der PlanzV 90). Alle Planungen und Maßnahmen in diesem Bereich, insbesondere innerhalb des Schutzstreifens, sind mit dem Leitungsträger abzustimmen. Der Schutzstreifen ist von betriebsfremden Bauwerken und tiefwurzelnden Bäumen und Sträuchern freizuhalten. Entlang des Kronenweges verläuft ebenso eine Hauptversorgungsleitung, deren Lage nicht bekannt ist. Eine Anpassung dieser nachrichtlichen Übernahme erfolgt ggf. im weiteren Verfahren des Bebauungsplans nach Beteiligung der Leitungsträger. Hinweise Altlasten Im Plangebiet ist das Vorhandensein eines Altstandorts bekannt, das im Altlastenkataster des Rhein- Erft- Kreises, Untere Wasser-, Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde, unter der Nummer 5107 D 62 geführt wird. Dieser ist in der Plankarte als hinweislich dargestellt (Planzeichen 15.12. PlanzV 1990). Die Fläche der ehemaligen Deponie wurde gutachterlich untersucht. Laut Gutachten der GEOS GmbH (Bergisch Gladbach, 1988) wird empfohlen die Altablagerung aus dem Kataster für Verdachtsflächen des STAWA-Bonn herauszunehmen. Danach ist eine weiterführende Untersuchung auf dem Gelände nicht erforderlich. Umnutzungen der Fläche müssen den zuständigen Ordnungsbehörden angezeigt werden. Die Laborergebnisse belegen, dass es durch die Deponie zu einer geringfügig (potentiell möglichen) Veränderung des Grundwassers kommen kann. Die Lage der Deponie ist zeichnerisch nicht eindeutig festgelegt. Sollten sich bei Tiefbauarbeiten oder im Rahmen sonstiger Arbeiten Hinweise auf Verunreinigung des Bodens ergeben, so sind die Untere Wasser-, Abfallwirtschafts und Bodenschutzbehörde des Rhein- Erft- Kreises und die Stadt Wesseling, Fachbereich Bauaufsicht hiervon umgehend zu unterrichten. Kampfmittelbeseitigung Werden bei der Durchführung von Vorhaben bei Erdaushub außergewöhnliche Verfärbungen festgestellt oder verdächtige Gegenstände beobachtet, sind die Arbeiten unverzüglich einzustellen und der Kampfmittelräumdienst bei der Bezirksregierung Köln und die Stadt Wesseling, Fachbereich Bauaufsicht unmittelbar zu verständigen. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ 30 Denkmalschutz Wenn bei Erdarbeiten kultur- oder erdgeschichtliche Bodenfunde entdeckt werden, ist nach den §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NRW die Entdeckung unverzüglich der Stadt Wesseling, Untere Denkmalbehörde, oder dem Rheinischen Amt für Bodendenkmalpflege Bonn anzuzeigen, und die Entdeckung drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten. Versiegelung und Bodenaushub Beim Bau von Gebäuden oder Erschließungswegen ist eine Minimierung der Versiegelung anzustreben. Der bei der Durchführung von Bauvorhaben anfallende Bodenaushub ist möglichst auf dem Grundstück zu belassen und einer sinnvollen Folgenutzung zuzuführen. 11 Anlage 2: Abstandsliste 1998 (4. BImSchV: 19.03.1997) 12 Anlage 3: Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“ und zur 50. Änderung des Flächennutzungsplans Der Umweltbericht liegt als gesondertes Dokument bei. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 1/107 „Saint Gobain“