Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 109/2007)

52. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES Anlage 1: PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 1 Übersichtsplan zur 52. Änderung des Flächennutzungsplanes zum Antrag auf Einleitung einer Flächennutzungsplanänderung sowie zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Behörden/Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB). Maßstab ca. 1 : 7.700 52. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES Anlage 2: PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 2 geplanter Wirkungsbereich der 52. Änderung des Flächennutzungsplanes zum Antrag auf Einleitung einer Flächennutzungsplanänderung sowie zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Behörden/Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB). Maßstab ca. 1 : 1.2000 52. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES Anlage 3: PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Erläuterungsbericht zur 52. Änderung des Flächennutzungsplanes zum Antrag auf Einleitung einer Flächennutzungsplanänderung sowie zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Behörden/Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB). 52. Änderung des Flächennutzungsplanes Erläuterungsbericht 52. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 1 Inhalt .............................................................................................................................................. Seite 1. Anlass und Ziel der Planung, Planungserfordernis .................................................................... 2 2. Beschreibung des Plangebietes ................................................................................................. 2 3. Übergeordnete Planungen, wirksamer Flächennutzungsplan.................................................... 4 4 Inhalt der geplanten FNP-Änderung, Umweltbericht .................................................................. 5 5. Umsetzung der Planung, Durchführungsvertrag, Kosten für die Stadt Wesseling..................... 5 52. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 2 An dieser Stelle sollen lediglich allgemeine Aussagen zur FNP- Änderung gemacht werden. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, wird für weitergehende Informationen auf die Vorlage des parallel betriebenen Bebauungsplanverfahrens Nr. 4/103.1 „Gewerbeansiedlung Fruchthansa“ verwiesen. 1. Anlass, Ziel und Zweck der Planung Die Fruchthansa GmbH beabsichtigt, ihren Firmensitz vom Kölner Großmarkt nach Wesseling zu verlegen. Die Fruchthansa GmbH existiert seit 1968. Das mittelständische Familienunternehmen mit saisonabhängig 130 - 150 Mitarbeitern beschäftigt sich in erster Linie mit der Lagerung, Aufbereitung, Vorverpackung und Verteilung von frischem Obst und Gemüse (u.a. Bananenreiferei). Seit 1995 ist es das Ziel der Stadt Wesseling, im Anschluss an das bestehende Gewerbegebiet Eichholz weitere Gewerbe- und Industrieflächen südlich der Urfelder Straße zu schaffen. Mit der 36. Änderung des Flächennutzungsplanes im Jahre 1995 wurde diese Entwicklung eingeleitet und unter veränderten Rahmenbedingungen im Jahre 2002 mit der parallelen Einleitung des Bebauungsplanes 4/103 „Eichholz Süd“ fortgeführt. Die Entwicklung der Gewerbefläche konnte bislang aufgrund der zurückgegangenen Gewerbeflächennachfrage nicht in Angriff genommen werden. Die Stadt Wesseling nimmt nun den Ansiedlungswunsch der Fruchthansa GmbH zum Anlass, einen ersten Teilabschnitt des Gesamtkonzeptes „Gewerbe-/Industriepark Eichholz - Süd“ zu verwirklichen. Das Vorhaben fügt sich in das städtebauliche Gesamtkonzept ein und steht im Einklang mit der vorgenannten Zielsetzung einer schrittweisen Umsetzung des Gewerbe- und Industriegebietes. Mit der 52. Änderung des Flächennutzungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Ansiedlung der Fruchthansa GmbH in Wesseling geschaffen werden. Die Planungsziele im Einzelnen: - - 2. schrittweise Weiterentwicklung des Gewerbestandortes Eichholz im Einklang mit den übergeordneten Entwicklungszielen der Stadt Wesseling, Gewerbeansiedlung auf dafür besonders geeigneten Flächen (verkehrsgünstige Lage, ausreichender Abstand zur Wohnbebauung, Nutzung bereits erheblich durch Verkehrslärm vorbelasteter Flächen, geringer Eingriff in Natur und Landschaft), bessere Auslastung vorhandener kommunaler Infrastruktur, Bereitstellung von zusätzlichen Flächen zur Ansiedlung mittelständischer Unternehmen, Ausweitung und langfristige Sicherung eines vielschichtigen Arbeitsplatzangebotes im Stadtgebiet Wesseling. Beschreibung des Plangebietes Lage und Abgrenzung des Plangebietes Das ca. 2,8 ha große Plangebiet liegt am südlichen Stadtrand von Wesseling, südlich der Urfelder Straße. - unmittelbar östlich des Plangebiets liegt die Autobahn A 555, im Süden und Westen ist das Gelände von landwirtschaftlichen Flächen umgeben, nördlich des Plangebietes befindet sich das Gewerbegebiet Eichholz. Die Abgrenzung ist dem Übersichtsplan (Anlage 1) bzw. dem geplanten Wirkungsbereich der 52. Änderung (Anlage 2) zu entnehmen. Städtebauliche Situation im Plangebiet und in der weiteren Umgebung Das Plangebiet ist unbebaut und wird intensiv landwirtschaftlich genutzt (Erdbeeren, Folientunnel, Bewässerungsanlagen). Unmittelbar östlich des Plangebietes schließt sich die sechsspurige Autobahn A 555 niveaugleich an. Parallel zur Autobahn verlaufen überregionale Versorgungsleitungen. Im Westen und Süden schließen sich ausgedehnte landwirtschaftliche Flächen an. Weiter südlich, an der Stadtgrenze zu Bornheim, liegt die Konzentrationszone für Windenergieanlagen „Urfeld Domhüllenweg“. In diesem Bereich verlaufen auch drei Hochspannungsfreileitungen der RWE Energie (110, 220, 380 KV). 52. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 3 Nördlich der Urfelder Straße befindet sich das Gewerbegebiet Eichholz, das an zwei Stellen an die Urfelder Straße angeschlossen ist (Widdiger Straße, Herseler Straße). Das Gewerbegebiet ist vollständig erschlossen und vermarktet. Es haben sich ca. 20 mittelständische Unternehmen angesiedelt. Ca. 170 m nordöstlich des Plangebiets liegt das Neubaugebiet „Auf dem Radacker“ das auf der Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 4/77 A „Auf dem Radacker“ seit 2002 schrittweise besiedelt wird (Einfamilienhäuser). Ökologische Belange, Kultur- und Sachgüter, Immissionsschutz Das Plangebiet liegt innerhalb des Landschaftsschutzgebietes „Eichholz“ (temporäres Landschaftsschutzgebiet gemäß Nr. 2.2.29 des Landschaftsplanes Nr. 8 des Rhein-Erft-Kreises). Andere fachgesetzliche Schutzgebiete sind nicht festgesetzt. FFH- oder Vogelschutzgebiete sind erst in großem Abstand zum Plangebiet am Rhein oder in der Ville ausgewiesen. Keine der Flächen im Umkreis von 500 m ist als bedeutsamer Lebensraum im Biotopkataster NW registriert. Ebenfalls kann sicher ausgeschlossen werden, dass geschützte Biotope im Sinne des § 62 LGNW im Plangebiet vorkommen. Aufgrund der intensiven landwirtschaftlichen Nutzung (Folientunnel) und Struktur des Plangebietes sowie der Vorbelastung durch die Autobahn ergeben sich keine Hinweise auf Vorkommen von besonders oder streng geschützten Arten im Plangebiet. Aus naturschutz- und umweltfachlicher Sicht ist aufgrund der insgesamt eher geringen bis mittleren Bedeutung der Fläche von einem eher geringen Konfliktpotenzial auszugehen. Im weiteren Verfahren müssen insbesondere die Auswirkungen auf die Landwirtschaft (Verlust ertragreicher Böden) und die Belange der Bodendenkmalpflege beachtet werden. Bei der nachgeordneten Immissionsschutzbetrachtung im Rahmen des Bebauungsplanes ist das benachbarte Wohngebiet „Auf dem Radacker“ sowie die einzelnen Betriebswohnungen im nördlich angrenzenden Gewerbegebiet besonders zu berücksichtigen. Ausführliche Angaben zur Umwelt sind der Verwaltungsvorlage zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan 4/103.1 „Gewerbeansiedlung Fruchthansa“ zu entnehmen. Eignung des Plangebietes für gewerbliche Nutzung Die Stadt Wesseling hat bereits in der Vergangenheit im Rahmen der Flächennutzungsplanung diesen Standort als besonders geeignet zur weiteren Ansiedlung von Gewerbebetrieben erkannt und entsprechende Bauleitplanungen vorbereitet. Insbesondere die günstige Verkehrsanbindung, die ausreichenden Abstände zur Wohnbebauung und die geringe ökologische Bedeutung des Geländes sprechen für eine Inanspruchnahme dieser Flächen. Verkehr Das Plangebiet liegt unmittelbar an der Urfelder Straße (Gemeindestraße, zwei Fahrtrichtungsspuren, ca. 7 m Fahrbahnbreite, 50 km/h). Die Urfelder Straße ist östlich der Herseler Straße in Richtung Urfeld für LKW gesperrt. Damit soll verhindert werden, dass LKW aus dem Gewerbegebiet Eichholz die in Teilen verkehrsberuhigte Ortslage Urfeld in Richtung L 300 befahren. Das Plangebiet ist über die Urfelder Straße an das überregionale Verkehrswegenetz angebunden (L 190 und L 192 ca. 450 m westlich) ohne dass dadurch Wohngebiete belastet werden. Die Autobahnanschlussstelle Wesseling (A 555) befindet sich ca. 700 m nordwestlich. Die vorhandenen Straßen und Einmündungen verfügen über ausreichende Kapazitätsreserven, um den zusätzlichen projektbedingten Verkehr aufnehmen zu können. Unmittelbar am Plangebiet befindet sich die Bushaltestelle „Urfeld Herseler Straße“ der Linie 721 (Urfeld – Wesseling Stadtbahn, S-Bahn). Die Haltestelle Urfeld der Stadtbahnlinie 16 liegt etwa 1 km östlich des Plangebietes und kann bequem auf sicheren Rad-/Gehwegen entlang der Urfelder Straße erreicht werden. Der asphaltierte Wirtschaftsweg ist als überregionaler Radweg im Rahmen der Regionale 2010 gekennzeichnet (Erlebnisroute Rheinlandschaft). 52. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES 3. PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 4 Übergeordnete Planungen, wirksamer Flächennutzungsplan Gebietsentwicklungsplan (GEP), Regionalplan Das Plangebiet ist im Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Köln – Teilabschnitt Region Köln als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen dargestellt (GIB). Hier sollen vordringlich solche Betriebe angesiedelt werden, die wegen ihres großen Flächenbedarfs oder ihrer Emissionen nicht in den Allgemeinen Siedlungsbereich integriert werden können. Die Bauleitplanung entspricht dieser Vorgabe indem er die Ansiedlung eines Großhandelsunternehmens vorbereitet, das schon aufgrund seiner gewerblichen Emissionen nicht in der Nähe bestehender Wohnnutzungen angesiedelt werden kann (LKW-Verkehr, Betriebszeiten). Der weiter südlich anschließende Freiraum an der Stadtgrenze zu Bornheim ist als „allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich mit spezialisierter Intensivnutzung“ sowie überlagernd als „Regionaler Grünzug“ dargestellt. Diese Flächen außerhalb des GIB werden durch die Bauleitplanung nicht in Anspruch genommen. Flächennutzungsplan (FNP) Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling ist das Plangebiet als „Fläche für die Landwirtschaft“, überlagert mit der Kennzeichnung „Landschaftsschutzgebiet“ dargestellt. Der Bereich um die Konrad-Adenauer-Stiftung (ca. 500 m westlich) ist als Waldfläche, das ehemalige Kiesabbaugelände östlich der A 555 als Waldfläche, überlagert mit der Kennzeichnung „Abgrabungsfläche“ dargestellt. Östlich des Plangebietes ist parallel zur Autobahn eine unterirdische Leitungstrasse dargestellt. Weiter im Süden befindet sich die Konzentrationszone für Windenergieanlagen „Urfeld – Domhüllenweg“. Weiter westlich verläuft eine Richtfunkstrecke der Deutschen Telekom für den Fernmeldeverkehr. Der aufzustellende Vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 4.103.1 „Gewerbeansiedlung Fruchthansa“ widerspricht den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes. Der Flächennutzungsplan soll deshalb im Parallelverfahren geändert werden (52. FNP-Änderung). Es ist vorgesehen, das Plangebiet als „Gewerbliche Baufläche“ darzustellen. Die geplante FNP-Änderung beschränkt sich ausschließlich auf den Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 4/103.1 „Gewerbeansiedlung Fruchthansa“. Geltendes Planungsrecht Das Plangebiet liegt im Außenbereich nach § 35 BauGB. Es existiert kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Landschaftsplan Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplanes Nr. 8 „Rheinterrassen“ (8. Änderung, rechtskräftig seit dem 5.12.2006) des Rhein-Erft-Kreises. Der Landschaftsplan enthält für die im GEP/Regionalplan als „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen“ dargestellten Flächen südlich der Urfelder Straße die Festsetzung „temporäres Landschaftsschutzgebiet“ (Teilfläche des Landschaftsschutzgebietes 2.2-29 Eichholz) mit der Rechtsfolge, dass nach Rechtskraft des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 4/103.1 „Gewerbeansiedlung Fruchthansa“ die Landschaftsschutzfestsetzung für den Geltungsbereich automatisch außer Kraft tritt (§ 29 Landschaftsgesetz NRW). Vereinbarkeit der Planung mit den übergeordneten Entwicklungszielen und Fachplanungen Die geplante 52. Änderung des Flächennutzungsplanes ist mit den übergeordneten Planungen in Einklang zu bringen. Sonstige öffentliche Belange, die geeignet wären, das Vorhaben grundsätzlich in Frage zu stellen, sind gegenwärtig nicht erkennbar. 52. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES 4. PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 5 Inhalt der geplanten FNP-Änderung, Umweltbericht Die 52. Änderung des Flächennutzungsplanes bezieht sich auf die Darstellung der Art der Nutzung. Es ist beabsichtigt, die derzeit im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling dargestellten „Flächen für die Landwirtschaft“ zu ändern in „Gewerbliche Baufläche“. Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB legt die Gemeinde für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umweltbelange für die Abwägung erforderlich ist. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse eines ersten Scopingtermines am 11.04.07 hat die Stadt Wesseling die zu untersuchenden Umweltbelange zusammengestellt und die erforderlichen Gutachten festgelegt. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens werden zunächst folgende Gutachten erarbeitet: - Landschaftspflegerischer Begleitplan inkl. allgemeine Angaben zur Umwelt, Schalltechnische Untersuchung (Gewerbelärm, Verkehrslärm), Bodengutachten, hydrogeologischer Fachbeitrag Der Umweltbericht wird nach Auswertung der frühzeitigen Beteiligung und der beauftragten Gutachten als gesonderter Teil der Begründung zum Bebauungsplan in das Aufstellungsverfahren eingebracht und liegt bis zur Offenlage als Entwurf vor. Erste Angaben zur Umweltverträglichkeit können den Kapiteln 2.3 (Angaben zur Umwelt), 4.3 (Grünordnung) und 4.4 (Immissionsschutz) der Vorlage zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan 4/103.1 entnommen werden. Nach Abschluss der Grundlagensammlung kann davon ausgegangen werden, dass keine Umweltbelange in einer Weise beeinträchtigt werden, die eine Umsetzung des Projektes grundsätzlich in Frage stellt. 5. Umsetzung der Planung, Durchführungsvertrag, Kosten für die Stadt Wesseling Die Vorhabenträgerin ist bereit und in der Lage, das geplante Vorhaben fristgerecht umzusetzen. Sie schließt mit der Stadt Wesseling einen Durchführungsvertrag inkl. Erschließungsregelungen ab. Die Vorhabenträgerin sichert sich durch geeignete vertragliche Vereinbarungen die Verfügbarkeit der Grundstücke im Plangebiet. Eine formelle Bodenordnung nach BauGB ist nicht erforderlich. Die Vorhabenträgerin veranlasst alle erforderlichen Planungen und übernimmt die Planungskosten. Für die Stadt Wesseling entstehen keine Kosten. Gegenwärtig ist davon auszugehen, dass bis zur Rechtskraft des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes aus innerbetrieblichen Gründen ein formeller Wechsel des Vorhabenträgers erforderlich wird. Die Fruchthansa GmbH wird rechtzeitig den beabsichtigten Wechsel des Vorhabenträgers ankündigen und der Stadt Wesseling zur Entscheidung nach § 12 Abs. 5 BauGB vorlegen. Der neue Vorhabenträger wird ebenso wie die Fruchthansa GmbH bereit und in der Lage sein, das Vorhaben innerhalb der vorgegebenen Fristen planmäßig umzusetzen.