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Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 95/2007)

Daten

Kommune
Wesseling
Größe
36 kB
Datum
14.06.2007
Erstellt
23.06.10, 17:43
Aktualisiert
23.06.10, 17:43

Inhalt der Datei

Stadt Wesseling Verfahrensstand 61/ Stadtplanung § 3 (1) BauGB BEGRÜNDUNG ZUR AUFHEBUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 1/ 39 gemäß § 9 (8) BauGB i.V.m. § 2 a BauGB Stand Mai 2007 Inhalt Seite 1. RECHTSVERBINDLICHKEIT UND PLANINHALT........................................................................S.3 2. ANLASS / ZIEL DER PLANAUFHEBUNG....................................................................................S.3 3. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH DER PLANAUFHEBUNG................................................S.4 4. RECHTLICHE / STÄDTEBAULICHE BESTANDSAUFNAHME....................................................S.4 5. ZUKÜNFTIGES PLANUNGSRECHT.............................................................................................S.6 6. UMWELTBERICHT........................................................................................................................S.6 7. DURCHFÜHRUNG DER PLANAUFHEBUNG...............................................................................S.6 -2- Stadt Wesseling Verfahrensstand 61/ Stadtplanung § 3 (1) BauGB BEGRÜNDUNG ZUR AUFHEBUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 1/ 39 1. RECHTSVERBINDLICHKEIT UND PLANINHALT Für den Bereich beiderseits der Siegstraße / Erftstraße im Ortsteil Wesseling besteht der seit dem 16.01.1969 verbindliche Bebauungsplan Nr. 1/ 39. Dieser Bebauungsplan hat die Planungsgrundlagen für die Errichtung eines Wohngebietes geschaffen. Der Bebauungsplan setzt überwiegend Reines Wohngebiet fest; lediglich an der Hunsrückstraße wurde ein kleines Baufeld als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Für die Reinen Wohngebiete wurden eine zwei- bzw. dreigeschossige Bauweise, variierende Dachneigungen von 15° bis 40° sowie überbaubare Grundstücksflächen überwiegend durch Baulinien festgesetzt. Für das Allgemeine Wohngebiet ist eine dreigeschossige Bauweise, Flachdächer und überbaubare Grundstücksflächen durch Baulinien festgesetzt worden. Vorgartenbereiche sowie Teile der privaten Grundstücksflächen sind als private Grünflächen festgesetzt worden. Innerhalb der privaten Grünflächen der Wohnblöcke zwischen Siegstraße und Erftstraße wurden öffentliche Wegeverbindungen mittels Geh-, Fahr- und Leitungsrechten gesichert, daran anknüpfend ist eine Fläche für einen Kinderspielplatz festgesetzt. Öffentliche Grünflächen sind nur als unbedeutende, nicht zusammenhängende Restflächen vorhanden. 2. ANLASS/ ZIEL DER PLANAUFHEBUNG Der Bebauungsplan Nr. 1/ 39 Wesseling soll aus Gründen der städtebaulichen Erforderlichkeit gemäß § 1 (3) BauGB für den gesamten Geltungsbereich aufgehoben werden. Der Bebauungsplan trifft für den Geltungsbereich sehr dezidierte und restriktive Festsetzungen. Seinerzeit wurden Baulinien direkt um die bereits vorhandenen sowie die noch geplanten Baukörper gelegt. In Verbindung mit damals üblichen sehr geringen Bautiefen führt dies heute zu einer baurechtlichen Situation, die hinter den tatsächlichen Bedürfnissen der Eigentümer zurückbleibt. Zeitgemäße bauliche Veränderungen oder Erweiterungen waren bislang im gesamten Plangebiet auf der Grundlage des bestehenden Planungsrechtes nicht realisierbar. In der Vergangenheit sind vor allem für den Bereich nördlich der Siegstraße Befreiungen gemäß § 31 (2) BauGB von den Festsetzungen des B-Planes erteilt worden, um den veränderten Vorstellungen der Grundstückseigentümer gerecht zu werden. Dies ist für die Eigentümer nicht nur mit einem erhöhten Aufwand während der Baugenehmigung, sondern auch mit höheren Kosten verbunden. Darüber hinaus ersetzt das Instrument der Befreiung nicht den Handlungsbedarf einer Kommune, veraltete Planungen zum einen den heutigen städtebaulichen Zielvorstellungen und zum anderen den veränderten Wohnraumbedürfnissen der Bevölkerung anzupassen. Im Plangebiet sollen künftig jedoch auch bauliche Veränderungen, die zu einer Optimierung der Wohnsituation beitragen und sich in die städtebauliche Umgebungsstruktur einfügen, ermöglicht werden. Im südlichen Bereich der Siegstraße beabsichtigt die Grund und Boden Baubetreuung GmbH Köln (GRUBO) eine Neubebauung der im Besitz der GAG Immobilien AG Köln befindlichen Flächen. Bei der bisherigen Bestandsbebauung handelte es sich um Geschosswohnungsbau in dreigeschossiger Bauweise aus den sechziger Jahren. Diese war lt. Aussage der GAG in einem so schlechten bauli-3- chen Zustand, dass eine Sanierung wirtschaftlich unrentabel gewesen wäre. Die Gebäude sind daher zwischenzeitlich entmietet und abgerissen worden. Die GRUBO plant nun die Errichtung von Einfamilien-Reihenhäusern und -Doppelhäusern als Eigentumsbaumaßnahme. Der städtebauliche Entwurf zur Neubebauung ist in enger Abstimmung mit den Fachbereichen Stadtplanung und Liegenschaften entwickelt worden und steht den städtebaulichen Zielvorstellungen für diesen Bereich nicht entgegen. Die Grundstücke der GAG sind aus städtebaulicher Sicht für das geplante Nutzungskonzept ein geeigneter Standort, da das Konzept die vorhandenen Strukturen aufnimmt und sinnvoll weiterentwickelt. Zur Arrondierung und einer damit einhergehenden sinnvolleren Bebaubarkeit der Grundstücke der GAG ist die Veräußerung von Teilflächen aus städtischen Flurstücken (öffentliche Verkehrsflächen / Grün- bzw. Wegeflächen ) an die GAG Immobilien AG geplant. Der Rat der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 19.12.2006 einer entsprechenden Vorlage des Fachbereiches Liegenschaften über Grundstücksveräußerungen an der Siegstraße und Erftstraße zugestimmt. Die Festsetzungen des seit 1969 verbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1/ 39 stehen auch der Realisierung der geplanten Wohnbebauung entgegen und entsprechen im Übrigen, wie vorab dargestellt, nicht mehr den städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling. Nach § 1 (3) BauGB besteht deshalb Planungserfordernis; nach Abwägung der inhaltlichen und rechtlichen Problemstellung soll der Bebauungsplan Nr. 1/ 39 für den gesamten Geltungsbereich aufgehoben werden. Ziel der Aufhebung des Bebauungsplanes ist die Ermöglichung einer den heutigen Bedürfnissen angepassten sinnvollen städtebaulichen Entwicklung. Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 24.01.2007 den Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 1 (3) und 2 (1) BauGB für die Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 39 beschlossen. Der vorgenannte Beschluss ist im Amtsblatt der Stadt Wesseling am 07.02.2007 ortsüblich bekannt gemacht worden. 3. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH DER PLANAUFHEBUNG Der Geltungsbereich der Planaufhebung umfasst den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/ 39. Der Planaufhebungsbereich befindet sich im Ortsteil Wesseling und wird begrenzt von der Ahrstraße, den rückwärtigen Grundstücksgrenzen südlich der Hunsrückstraße, der Autobahn A 555 und den rückwärtigen Grundstücksgrenzen westlich der Petersbergstraße. 4. RECHTLICHE / STÄDTEBAULICHE BESTANDSAUFNAHME 4.1 Rechtsverhältnisse Der Gebietsentwicklungsplan (GEP) für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, stellt das Plangebiet als „Allgemeinen Siedlungsbereich“ (ASB) dar. Das mit der Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 39 verfolgte Planungsziel einer den heutigen Bedürfnissen angepassten sinnvollen städtebaulichen Entwicklung ist den Zielen der Raumordnung gemäß § 1 (4) BauGB angepasst. Der Planaufhebungsbereich ist im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Der Bebauungsplan Nr. 1/ 39 setzt für den Plangeltungsbereich überwiegend Reines Wohngebiet (§ 3 BauNVO) fest; ein untergeordneter Bereich entlang der Hunsrückstraße wurde als Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) festgesetzt. Für die Reinen Wohngebiete wurden eine zwei- bzw. dreigeschossige Bauweise, variierende Dachneigungen von 15° bis 40° sowie überbaubare Grundstücksflächen durch Baulinien festgesetzt. Lediglich in einem Teilbereich südlich der Erftstraße wurde die rückwärtige Bebauung durch Baugrenzen begrenzt. Für das Allgemeine Wohngebiet ist eine dreigeschossige Bauweise, Flachdächer und überbaubare Grundstücksflächen durch Baulinien festgesetzt. -4- Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/ 39 entsprechen nicht mehr den städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling; gemäß § 1 (3) BauGB sollen diese Festsetzungen für den betreffenden Bereich aufgehoben werden. 4.2 Bestehende Nutzungen Der gesamte Bereich der Planaufhebung ist ausschließlich durch Wohnnutzung geprägt. Die Grundstücke beiderseits der Petersbergstraße sowie die Flächen südlich der Siegstraße waren mit Geschosswohnungsbau aus den 60iger Jahren in dreigeschossiger Bauweise bebaut. Während die Gebäude in der Petersbergstraße größtenteils instandgesetzt sind bzw. z.Z. renoviert werden, sind die Gebäude entlang der Siegstraße Ende 2006 aufgrund ihres schlechten Bauzustandes abgerissen worden. Geschosswohnungsbauten, jedoch in zweigeschossiger Bauweise, befinden sich auch auf den Flächen nördlich der Erftstraße sowie auf einem Grundstück im süd-östlichen Bereich der Erftstraße. Alle anderen Grundstücke im Plangebiet sind überwiegend durch eine zweigeschossige EinfamilienReihenhausbebauung bzw. vereinzelt durch Doppelhausbebauung geprägt. Im östlichen Plangeltungsbereich befindet sich ein von der Siegstraße erschlossener öffentlicher Kinderspielplatz, dessen Nutzung beibehalten werden soll. 4.3 Umgebungsstruktur Die Umgebung ist durch eine typische Wohngebietsstruktur gekennzeichnet. Die im Plangebiet divergierenden Wohnformen Geschosswohnungsbau und Einfamilienhausbebauung setzen sich im Umfeld fort. Lediglich im Süden des Plangebietes ergibt sich durch die Autobahn A 555 eine strenge Zäsur zur Wohnbebauung im Ortsteil Keldenich. Schon außerhalb der Plangebietsgrenze, nördlich der Ahrstraße, befindet sich eine öffentliche Grünfläche sowie ein an diese Grünfläche angrenzendes lokales Nahversorgungszentrum mit kleinen, zur Versorgung des Gebietes dienenden Läden und gastronomischen Betrieben. Eine städtische Förderschule mit angrenzender Sporthalle sind ebenfalls im näheren Umfeld vorhanden. Angrenzend an die östlichen Grundstücke der Hunsrückstraße, befindet sich eine im Eigentum der Shell Deutschland befindliche ca. 1,5 ha große Grünanlage, die als Kleingartenanlage genutzt wird und die durch fußläufige Wegeverbindungen sowohl vom südlichen Ende der Erftstraße als auch von der Ahrstraße erschlossen ist. 4.4 Eigentumsverhältnisse Die innerhalb des Planaufhebungsbereiches liegenden Grundstücke des Einfamilienhaussektors befinden sich größtenteils im Privateigentum. Die Geschosswohnungsbauten im südlichen Bereich der Erftstraße (Flurstücke 2501, 2503, 2505, 1918) gehören der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft mbH Rhein-Erft (GWG). Die Flurstücke südlich der Siegstraße und überwiegend auch entlang der Petersbergstraße (Flurstücke 255, 256, 257, 258, 2495, 2497, 2499, 1842, 1844, 253, 254) sind im Besitz der GAG Immobilien AG. Teilflächen von städtischen Flurstücken an der Siegstraße - öffentliche Verkehrsflächen und Grünbzw. Wegeflächen - sollen zur Arrondierung der Grundstücke von der Stadt Wesseling an die GAG veräußert werden. Die im Bebauungsplan festgesetzte Kinderspielplatzfläche soll im städtischen Besitz bleiben. Eine Änderung der Nutzung ist nicht geplant. -5- 5. ZUKÜNFTIGES PLANUNGSRECHT / AUSWIRKUNGEN DER PLANAUFHEBUNG 5.1 Zukünftiges Planungsrecht Nach Abschluss des Aufhebungsverfahrens für den Bebauungsplan Nr. 1/ 39 werden zukünftig Bauvorhaben entsprechend den Regelungen des § 34 Baugesetzbuches beurteilt. Das bedeutet, dass bauliche Vorhaben zulässig sind, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Das Ergebnis wird die vereinfachte Realisierung einer den heutigen Bedürfnissen angepassten sinnvollen städtebaulichen Entwicklung sein - orientiert an dem vorhandenen Bestand. Zeitgemäße Nutzungen werden ermöglicht, da bisheriges Recht zu enge Grenzen gesetzt hat. So waren beispielsweise geringfügige Wohnraumerweiterungen wie eingeschossige Anbauten oder Wintergärten nur mittels Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zulässig. Dies war für den einzelnen Bauherrn nicht nur mit erhöhtem Aufwand, sondern auch mit höheren Kosten für die Baugenehmigung verbunden. Insgesamt wird die vorhandene baurechtliche Situation für den Grundstückseigentümer verbessert. Beim geplanten Nutzungskonzept der GRUBO wird sich der Zulässigkeitsmaßstab im Hinblick auf Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Überbaubarkeit der Grundstücke gegenüber der bisherigen Bebauung nicht wesentlich ändern. Die GRUBO wird das beabsichtigte Konzept im Rahmen einer Sitzung des Fachausschusses vorstellen, wenn der entsprechende Planungsstand aus Sicht der GRUBO als Bauherrin/Vorhabenträgerin erreicht ist. In diesem Zusammenhang wird die Frage der Genehmigungsfähigkeit der geplanten Neubebauung nach § 34 BauGB bzw. durch Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nach § 12 BauGB geprüft. 5.2 Auswirkungen der Planaufhebung Im Rahmen des Planverfahrens werden die Auswirkungen der Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 39 geprüft; die von der Planaufhebung betroffenen öffentlichen und privaten Belange werden ermittelt und in die Abwägung gemäß § 1 (7) BauGB eingestellt. Mit der Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 39 wird den in Kapitel 2 genannten Zielen Rechnung getragen. Insbesondere wird damit den in § 1 (5) BauGB formulierten Grundsätzen der Bauleitplanung entsprochen, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten sowie die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Nachteilige Auswirkungen durch die Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 39 sind weder für die Anwohner der angrenzenden Wohngebiete noch für die Allgemeinheit zu erkennen. Nachteilige Auswirkungen auf die Eigentumsrechte der Grundstückseigentümer durch diese Planaufhebung sind ebenfalls nicht zu erkennen. Die vorhandene baurechtliche Situation wird im Gegenteil für die Grundstückseigentümer verbessert. Insgesamt ist durch die geplante Umstrukturierung des Plangebietes ein positiver Beitrag zur städtebaulichen Aufwertung des Bereiches zu erwarten. 6. UMWELTBERICHT Im Rahmen des Verfahrens zur Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 1/ 39 wird eine Umweltprüfung (UP) und ein Umweltbericht gemäß §§ 2 (4) 2a BauGB erstellt. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt gibt es keine offensichtlichen Anhaltspunkte, dass eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB genannten Schutzgüter vorliegt. -6- 7. DURCHFÜHRUNG DER PLANAUFHEBUNG Die Umsetzung der Planaufhebung erfordert weder Maßnahmen der Bodenordnung noch der öffentlichen Erschließung; Eingriffe in ausgeübte Nutzungen, Eigentums- oder Pachtverhältnisse sind weder vorgesehen noch erforderlich. Es sind keine Kosten für die Durchführung der Planaufhebung zu erwarten. Bei der vorab erläuterten Veräußerung der städtischen Flurstücke an die GAG sind für die Stadt Wesseling Einnahmen zu verzeichnen. -7-