Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 108/2007)

VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 Anlage 1: PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 1 Übersichtsplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 4/103.1 Zum Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens nach § 12 BauGB sowie zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Behörden/Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB). Maßstab ca. 1 : 7.700 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 Anlage 2: PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 2 Städtebauliches Konzept, Lageplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 4/103.1 Zum Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens nach § 12 BauGB sowie zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Behörden/Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB). Maßstab ca. 1 : 2000 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 Anlage 3: PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Erläuterungsbericht zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Zum Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens nach § 12 BauGB sowie zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Behörden/Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB). Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 4/103.1 „Gewerbeansiedlung Fruchthansa“ Erläuterungsbericht 52. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 1 Inhalt .............................................................................................................................................. Seite 1. Anlass und Ziel der Planung, Planungserfordernis .................................................................... 2 2. Beschreibung des Plangebietes ................................................................................................. 3 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 Lage und Abgrenzung des Plangebietes.................................................................................... 3 Städtebauliche Situation im Plangebiet und in der weiteren Umgebung.................................... 3 Angaben zur Umwelt................................................................................................................... 4 Erschließung ............................................................................................................................... 6 Fazit, Eignung des Plangebietes für gewerbliche Nutzung ........................................................ 6 3. Übergeordnete Planungen.......................................................................................................... 6 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 Beschreibung des Vorhabens..................................................................................................... 8 Baustruktur und Nutzung ............................................................................................................ 8 Erschließung ............................................................................................................................... 9 Grünordnung............................................................................................................................. 10 Immissionsschutz...................................................................................................................... 10 5. Planungsrechtliche Festsetzungen, Umweltbericht.................................................................. 11 6. Umsetzung der Planung, Durchführungsvertrag, Kosten für die Stadt Wesseling................... 11 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 1. PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 2 Anlass, Ziel und Zweck der Planung Die Betriebsverlagerung der Fruchthansa GmbH Die Vorhabenträgerin, die Fruchthansa GmbH, beabsichtigt, ihren Firmensitz vom Kölner Großmarkt nach Wesseling zu verlegen. Der heutige Standort bietet keine zukunftsorientierten Erweiterungsmöglichkeiten. Ein zeitgemäßes Betriebskonzept, das insbesondere den stetig wachsenden Anforderungen aus den Bereichen Umwelt, Hygiene und Lebensmittelsicherheit Rechnung trägt, lässt sich am heutigen Betriebsstandort nicht wirtschaftlich umsetzen. Nach eingehender Standortanalyse hat sich das Unternehmen zum Bau eines neuen Lager- und Logistikzentrums in Wesseling entschieden. Ausschlaggebend war dabei die günstigere geographische Lage und die bessere Verkehrsanbindung. Der Neubau ermöglicht zudem eine geeignete Grundrissgestaltung um so die betriebsinternen Abläufe zu verbessern. Die Verwendung zeitgemäßer Technologien beim Anlagenbau ist dabei notwendige Voraussetzung für die Verringerung des Energieverbrauchs und der betrieblichen Emissionen. Auch unter Umweltgesichtspunkten stellt damit der neue Betriebsstandort in Wesseling eine günstige Wahl dar. Die Fruchthansa GmbH existiert seit 1968. Das mittelständische Familienunternehmen mit saisonabhängig 130 - 150 Mitarbeitern beschäftigt sich in erster Linie mit der Lagerung, Aufbereitung, Vorverpackung und Verteilung von frischem Obst und Gemüse (u.a. Bananenreiferei). Vom Standort Köln aus werden Kunden im Umkreis von ca. 150 km bedient. Das Unternehmen verfügt darüberhinaus auch über eine Umschlaganlage in Rotterdam, von der aus Kunden in ganz Deutschland und europaweit beliefert werden. Gewerbe- und Industriestandort Eichholz Seit 1995 ist es das Ziel der Stadt Wesseling, im Anschluss an das bestehende Gewerbegebiet Eichholz weitere Gewerbe- und Industrieflächen südlich der Urfelder Straße zu schaffen. Mit der 36. Änderung des Flächennutzungsplanes im Jahre 1995 wurde diese Entwicklung eingeleitet und unter veränderten Rahmenbedingungen im Jahre 2002 mit der parallelen Einleitung des Bebauungsplanes 4/103 „Eichholz Süd“ fortgeführt. Die Entwicklung der Gewerbefläche konnte bislang aufgrund der zurückgegangenen Gewerbeflächennachfrage nicht in Angriff genommen werden. Die Stadt Wesseling nimmt nun den Ansiedlungswunsch der Fruchthansa GmbH zum Anlass, einen ersten Teilabschnitt des Gesamtkonzeptes „Gewerbe-/Industriepark Eichholz - Süd“ zu verwirklichen. Das Vorhaben fügt sich in das städtebauliche Gesamtkonzept ein und steht im Einklang mit der vorgenannten Zielsetzung einer schrittweisen Umsetzung des Gewerbe- und Industriegebietes. Ziel und Zweck der Planung, Erforderlichkeit Mit dem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Grundlagen zur Ansiedlung der Fruchthansa GmbH in Wesseling geschaffen werden. Die Planungsziele im Einzelnen: - schrittweise Weiterentwicklung des Gewerbestandortes Eichholz im Einklang mit den übergeordneten Entwicklungszielen der Stadt Wesseling, - Gewerbeansiedlung auf dafür besonders geeigneten Flächen (verkehrsgünstige Lage, ausreichender Abstand zur Wohnbebauung, Nutzung bereits erheblich durch Verkehrslärm vorbelasteter Flächen, geringer Eingriff in Natur und Landschaft), - bessere Auslastung vorhandener kommunaler Infrastruktur, - Bereitstellung von zusätzlichen Flächen zur Ansiedlung mittelständischer Unternehmen, Ausweitung und langfristige Sicherung eines vielschichtigen Arbeitsplatzangebotes im Stadtgebiet Wesseling. Das Plangebiet liegt im Außenbereich. Die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens ist zur Umsetzung der kommunalen Entwicklungsziele erforderlich. VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 2 Beschreibung des Plangebietes 2.1 Lage und Abgrenzung des Plangebietes PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 3 Das ca. 2,8 ha große Plangebiet liegt am südlichen Stadtrand von Wesseling, südlich der Urfelder Straße. - unmittelbar östlich des Plangebiets, lediglich durch einen schmalen Wirtschaftsweg getrennt, liegt die Autobahn A 555, im Süden und Westen ist das Gelände von landwirtschaftlichen Flächen umgeben, nördlich des Plangebietes befindet sich das Gewerbegebiet Eichholz mit ca. 20 mittelständischen Unternehmen. Die Abgrenzung ist dem Übersichtsplan (Anlage 1) bzw. dem Städtebaulichen Konzept (Anlage 2) zu entnehmen. Folgende Grundstücke befinden sich ganz oder teilweise im Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes: 2.2 Gemarkung Flur Flurstücksnummer Erläuterungen zur gegenwärtigen Nutzung (Stand Februar 2007) Urfeld „ „ „ „ „ „ „ „ 19 „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ „ 58 110 113 116 119 122 125 130 152 teilweise 236 teilweise 255 teilweise 487 teilweise Landwirtschaftlich genutzte Fläche; Acker „ „ „ „ „ „ „ Asphaltierter Wirtschaftsweg an der Urfelder Straße (westlicher Teil) Unbefestigter Wirtschaftsweg an der Urfelder Straße (östlicher Teil) Asphaltierter Wirtschaftsweg entlang der westlichen Grenze des Plangebietes Urfelder Straße, Böschung, separater Rad-/Gehweg, Straßenbäume Städtebauliche Situation im Plangebiet und in der weiteren Umgebung Plangebiet Das Plangebiet ist unbebaut und wird intensiv landwirtschaftlich genutzt (Erdbeeren, Folientunnel, Bewässerungsanlagen). Die Flurstücke 58 – 130 (s.o.) werden von umliegenden Wirtschaftswegen aus erschlossen. Der asphaltierte Weg im Westen des Plangebietes (Fl.St.Nr. 255) ist direkt an die Urfelder Straße angeschlossen und dient auch als Haupterschließung für sämtliche Ackerflächen weiter südlich. Die anderen Wirtschaftswege im Norden, Osten und Süden des Plangebietes sind nicht befestigt und dienen zur Bewirtschaftung der unmittelbar angrenzenden Ackerflächen. Das Plangebiet ist bis auf die Ackerfrüchte und kleinere Wiesenstreifen entlang der Wirtschaftswege vegetationsfrei. Die Böschung beidseits der Urfelder Straße (Autobahnunterführung) ist mit Bäumen und Sträuchern bewachsen. Weiter westlich wurde vor wenigen Jahren eine straßenbegleitende Baumreihe gepflanzt. Unmittelbar östlich des Plangebietes schließt sich die sechsspurige Autobahn A 555 niveaugleich an. Schallschutzeinrichtungen sind nicht vorhanden. Die zulässige Höchstgeschwindigkeit ist in dem betrachteten Abschnitt nicht begrenzt. Von der Autobahn geht eine enorme Lärmbelastung aus. Parallel zur Autobahn verlaufen überregionale Versorgungsleitungen (e-on Ruhrgas, Ferngas RWE). Die e-on Trasse verläuft teilweise innerhalb des Plangebietes (siehe Anlage 2). VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 4 Die weitere Umgebung Im Westen und Süden schließen sich ausgedehnte landwirtschaftliche Flächen an. Im Westen wird die offene Agrarlandschaft durch den Park des Bildungszentrums Schloss Eichholz der KonradAdenauer-Stiftung begrenzt. Die Straßenbäume entlang der L 192 sowie die hofnahen Freiflächen der landwirtschaftlichen Betriebe in diesem Bereich beleben die Kulturlandschaft. Weiter südlich, an der Stadtgrenze zu Bornheim, liegt die Konzentrationszone für Windenergieanlagen „Urfeld - Domhüllenweg“. Gegenwärtig sind dort zwei ca. 130 m hohe Windenergieanlagen vorhanden. In diesem Bereich verlaufen auch drei Hochspannungsfreileitungen der RWE Energie (110, 220, 380 KV). Nördlich der Urfelder Straße befindet sich das Gewerbegebiet Eichholz, das an zwei Stellen an die Urfelder Straße angeschlossen ist (Widdiger Straße, Herseler Straße). Das Gewerbegebiet ist vollständig erschlossen und vermarktet. Es haben sich ca. 20 mittelständische Unternehmen u.a. aus folgenden Branchen angesiedelt: - Baugewerbe (Bedachungen, Baumaschinen, Schreinerei, Schlosserei, Heizung u. Sanitär), Kunststofftechnologie, Kunststoffvertrieb, Textilien, Maschinenbau und KFZ (Flurförderfahrzeuge, Reifen, Motorrad, Wohnmobile), diverse, z.B. Großhandel für Schumacher- u. Schuhbedarf, Rohrleitungsbau, Druckerei, Gebäudereinigung, Wasseraufbereitung, Energietechnik, Werbeagentur. Als Besonderheit ist die aufbereitete archäologische Fundstelle „Villa Rustica“ innerhalb des Gewerbegebietes zu erwähnen (Keller und gesicherte Fundamentierung, Teilrekonstruktion). Unmittelbar östlich der Autobahn befindet sich das Vereinsgelände eines Schäferhundevereins (Vereinsheim, Trainingsgelände) sowie eine ehemalige Kiessandabgrabung mit ausgedehnten Brachen und Wasserflächen. Der Teich unmittelbar südlich der Urfelder Straße wird vom Angelsportverein Früh-Auf-Wesseling 1960 e.V. genutzt. Ca. 170 m nordöstlich des Plangebiets liegt das Neubaugebiet „Auf dem Radacker“ das auf der Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 4/77 A „Auf dem Radacker“ seit 2002 schrittweise besiedelt wird (Einfamilienhäuser). 2.3 Angaben zur Umwelt Orts- und Landschaftsbild Das Landschaftsbild ist durch die traditionelle landwirtschaftliche Nutzung geprägt. In Teilen ist diese jedoch bereits heute erheblich überformt bzw. gestört. Dies betrifft die optische aber ebenso die übrige sinnlich wahrnehmbare Ausprägung (etwa die natürliche Ruhe). Im Norden ist die ursprüngliche landschaftliche Eigenart durch das vorhandene Gewerbegebiet, im Osten durch die 6-streifige Autobahn und weiter östlich durch Kiesseen in ihrer ursprünglichen Gestalt und Wahrnehmbarkeit überformt. Störend auf das Landschaftsbild wirken zudem vorhandene Windkraftanlagen und Hochspannungsfreileitungen. Positive Elemente sind die prägenden raumbegrenzenden Gehölzbestände an Gut Eichholz und die Baumreihen entlang der umgebenden Straßen, sowie Feldgehölze und Bestände im westlichen Teil des Raumes. Lebensraum Bei der Vorhabenfläche handelt es sich um eine gehölzfreie Ackerfläche. Nördlich angrenzend liegt außerhalb des Plangebietes eine mit Gehölzen bewachsene Straßenböschung. Entlang der Urfelder Straße befindet sich - wie seinerzeit im Landschaftsplan 8 des Rhein-Erft-Kreises festgesetzt - eine nunmehr ca. 15 Jahre alte Baumreihe. Die Autobahn ist in Höhe des Plangebietes nur wenig eingegrünt. Erst im weiteren Umfeld der Vorhabenfläche sind mit dem Wald um Gut Eichholz größere Gehölzbestände vorhanden. Östlich liegt, durch die 6-streifige Autobahn abgetrennt, ein ehemaliges Abgrabungsgelände, das als gut strukturierter vielfältiger Lebensraum gelten kann. Das Plangebiet weist auch hinsichtlich anderer Umweltausprägungen eine für den Lebensraum typische Ausprägung und insgesamt eine geringe bis mittlere Qualität auf. VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 5 Boden, Wasser Bei den Böden im Plangebiet handelt es sich um örtlich verbreitet vorkommende Braunerden bzw. Parabraunerden, z.T. pseudovergleyt. Diese Böden weisen eine meist hohe Ertragsfähigkeit und ebenso eine Empfindlichkeit gegenüber Bodendruck sowie eine Neigung zu Bodenverdichtungen und Staunässe auf. Die Böden lagern über Sanden und Kiesen der Niederterrasse, die sich durch hohe Durchlässigkeit auszeichnen. Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. Das Grundwasser steht ca. 15 m unter Flur an. Die Fließrichtung ist bedingt durch die Lage zum Rhein und Grundwasserentnahmen, nach Norden gerichtet. Die Vorhabenfläche liegt abseits der Wasserschutzgebiete in der Rheinebene. Nordöstlich der A 555, etwa 100 m vom Plangebiet entfernt, befindet sich eine ehemalige Hausmülldeponie der UK Wesseling aus dem Jahre 1964 (Nr. 51080110). Im Plangebiet sind keine Altlastenverdachtsflächen bekannt. Klima Die Bedeutung der Fläche für Klima und Lufthygiene ist allgemeiner Art. So trägt die Fläche keine Strukturen, die in besonderem Maße klimawirksam sind (z.B. Gehölzbestände) oder eine besondere Schutzfunktion haben. Aufgrund der angrenzenden Autobahn liegt eine Belastung der Randzonen durch Lärm und Schadstoffe durch den Kfz-Verkehr vor. Belastungen von der nördlich liegenden Urfelder Straße sind eher von untergeordneter Bedeutung. Bedeutung für den Menschen Bedeutsame Flächen für Menschen sind erst abseits des Plangebietes vorhanden. Sie liegen außerhalb möglicher Wirkzonen des geplanten Vorhabens, nämlich östlich der Autobahn in Form einer Wohnsiedlung bzw. nördlich der Urfelder Straße als Betriebswohnungen innerhalb des vorhandenen Gewerbegebietes. Schutzgebiete, besonders geschützte Arten Die Vorhabenfläche liegt innerhalb des Landschaftsschutzgebietes „Eichholz“ (temporäres Landschaftsschutzgebiet gemäß Nr. 2.2.29 des Landschaftsplanes Nr. 8 des Rhein-Erft-Kreises). In einigem Abstand liegen um Gut Eichholz und an einem Anwesen an der westlich gelegenen Kreuzung sowie mit einem Feldgehölz geschützten Landschaftsbestandteile vor. Andere fachgesetzliche Schutzgebiete sind nicht festgesetzt. FFH- oder Vogelschutzgebiete sind erst in großem Abstand zum Plangebiet am Rhein oder in der Ville ausgewiesen. Keine der Flächen im Umkreis von 500 m ist als bedeutsamer Lebensraum im Biotopkataster NW registriert. Ebenfalls kann sicher ausgeschlossen werden, dass geschützte Biotope im Sinne des § 62 LGNW im Plangebiet vorkommen. Aufgrund der intensiven landwirtschaftlichen Nutzung (Folientunnel) und Struktur des Plangebietes sowie der Vorbelastung durch die Autobahn ergeben sich keine Hinweise auf Vorkommen von besonders oder streng geschützten Arten in der Vorhabenfläche. Kultur- und sonstige Sachgüter, Bodendenkmalpflege Die vorhandenen Ackerflächen haben aufgrund der hochwertigen und ertragreichen Böden, der klimatisch begünstigten Lage und der Nähe zum Verbraucher eine besondere Bedeutung für die Landwirtschaft (Intensivkulturen). Im Plangebiet befinden sich keine Waldflächen. Abbau oberflächennaher Bodenschätze (z.B. Sand, Kies) ist im Plangebiet nicht vorgesehen. Im Plangebiet befinden sich keine Baudenkmale oder sonstige erhaltenswerte Gebäude. Im Stadtgebiet Wesseling ist grundsätzlich aufgrund der siedlungsgünstigen Lage und der fruchtbaren Böden an vielen Stellen mit vor- und frühgeschichtlichen Funden zu rechnen. Nördlich der Urfelder Straße, im Gewerbegebiet Eichholz befindet sich die aufbereitete Fundstelle „Villa Rustica“ (Keller und gesicherte Fundamentierung, Teilrekonstruktion). Südlich des Plangebietes sind ebenfalls zwei Reste von Siedlungsstellen bekannt, die durch vorgeschichtliche Scherben nachgewiesen wurden. Die Belange der Bodendenkmalpflege sind im weiteren Verfahren angemessen zu berücksichtigen. Eingetragene Bodendenkmale sind nicht vorhanden. Fazit aus der Sicht der Umweltplanung Insgesamt ist aus naturschutz- und umweltfachlicher Sicht aufgrund der insgesamt eher geringen bis mittleren Bedeutung der Fläche von einem eher geringen Konfliktpotenzial auszugehen. VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 2.4 PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 6 Erschließung Verkehr Das Plangebiet liegt unmittelbar an der Urfelder Straße (Gemeindestraße, zwei Fahrtrichtungsspuren, ca. 7 m Fahrbahnbreite, 50 km/h, separater ca. 2,25 m breiter Rad-/Gehweg auf der Südseite, Straßenbeleuchtung, ca. ............ KFZ DTV). Die Urfelder Straße ist östlich der Herseler Straße in Richtung Urfeld für LKW gesperrt. Damit soll verhindert werden, dass LKW aus dem Gewerbegebiet Eichholz die in Teilen verkehrsberuhigte Ortslage Urfeld in Richtung L 300 befahren. Das Plangebiet ist über die Urfelder Straße an das überregionale Verkehrswegenetz angebunden (L 190 und L 192 ca. 450 m westlich) ohne dass dadurch Wohngebiete belastet werden. Die Autobahnanschlussstelle Wesseling (A 555) befindet sich ca. 700 m nordwestlich. Die vorhandenen Straßen und Einmündungen verfügen über ausreichende Kapazitätsreserven, um den zusätzlichen projektbedingten Verkehr aufnehmen zu können. Unmittelbar am Plangebiet befindet sich die Bushaltestelle „Urfeld Herseler Straße“ der Linie 721 (Urfeld – Wesseling Stadtbahn, S-Bahn). Die Haltestelle Urfeld der Stadtbahnlinie 16 liegt etwa 1 km östlich des Plangebietes und kann bequem auf sicheren Rad-/Gehwegen entlang der Urfelder Straße erreicht werden. Der asphaltierte Wirtschaftsweg ist als überregionaler Radweg im Rahmen der Regionale 2010 gekennzeichnet (Erlebnisroute Rheinlandschaft). Stadttechnik, vorhandene Leitungstrassen Das Plangebiet kann aus vorhandenen Versorgungsleitungen in der Urfelder Straße mit Wasser (DN 300, DN 500), elektrischer Energie und Gas (DN 250) versorgt werden. Die Löschwasserversorgung des Plangebietes ist gesichert. Weiter liegen im Einmündungsbereich Urfelder Straße/Herseler Straße Versorgungsleitungen der ish GmbH. Entlang der Urfelder Straße verlaufen Straßenbeleuchtungskabel. Parallel zur Autobahn (A 555) verlaufen Versorgungstrassen der Thyssengas und der e-on sowie ein Mittelspannungskabel der Rheinenergie. Im nördlichen Randbereich der Urfelder Straße liegt ein Abwasserkanal DN 1000 bzw. DN 2400 der Entsorgungsbetriebe der Stadt Wesseling, der das Mischwasser aus dem vorhandenen Gewerbegebiet Eichholz in östlicher Richtung, die Autobahn unterquerend Richtung Ortslage Urfeld und weiter zur Kläranlage Urfeld hin ableitet. 2.5 Fazit, Eignung des Plangebietes für gewerbliche Nutzung Die Stadt Wesseling hat bereits in der Vergangenheit im Rahmen der Flächennutzungsplanung diesen Standort als besonders geeignet zur weiteren Ansiedlung von Gewerbebetrieben erkannt und entsprechende Bauleitplanungen vorbereitet. Insbesondere die günstige Verkehrsanbindung, die ausreichenden Abstände zur Wohnbebauung und die geringe ökologische Bedeutung des Geländes sprechen für eine Inanspruchnahme dieser Flächen. 3. Übergeordnete Planungen, Restriktionen Gebietsentwicklungsplan (GEP), Regionalplan Das Plangebiet ist im Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Köln – Teilabschnitt Region Köln als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen dargestellt (GIB). Hier sollen vordringlich solche Betriebe angesiedelt werden, die wegen ihres großen Flächenbedarfs oder ihrer Emissionen nicht in den Allgemeinen Siedlungsbereich integriert werden können. Der Bebauungsplan entspricht dieser Vorgabe indem er die Ansiedlung eines Großhandelsunternehmens vorbereitet, das schon aufgrund seiner gewerblichen Emissionen nicht in der Nähe bestehender Wohnnutzungen angesiedelt werden kann (LKW- Verkehr, Betriebszeiten). Der weiter südlich anschließende Freiraum an der Stadtgrenze zu Bornheim ist als „allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich mit spezialisierter Intensivnutzung“ sowie überlagernd als „Regionaler Grünzug“ dargestellt. Diese Flächen außerhalb des GIB werden durch die Bauleitplanung nicht in Anspruch genommen. VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 7 Flächennutzungsplan (FNP) Der Rat der Stadt Wesseling hat im Jahre 1995 die Aufstellung der 36. Änderung des Flächennutzungsplanes für den Bereich südlich der Urfelder Straße, zwischen der L 192 und der A 555 beschlossen. Ziel der 36. Änderung war die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines ca. 35 ha großen „Gewerbe-/Industrieparks Eichholz-Süd“ im Anschluss an das bestehende Gewerbegebiet Eichholz. Die Stadt Wesseling hat ihre mit der 36. FNP-Änderung verfolgten Planungsziele in die seinerzeit eingeleiteten Verfahren zur Überarbeitung des Gebietsentwicklungsplanes sowie zur 8. Änderung des Landschaftsplanes Nr. 8 „Rheinterrassen“ eingebracht. Die Anregungen sind im Rahmen dieser Planverfahren berücksichtigt worden (s.o. GIB). Die Bezirksregierung Köln hat mit Schreiben vom 7.6.1995 bestätigt, dass die geplante Flächennutzungsplanänderung den Zielen der Raumordnung und Landesplanung angepasst ist. Aufgrund veränderter gesamtwirtschaftlicher Rahmenbedingungen konnte dieser Ansatz nicht weiterverfolgt werden, das Verfahren ruht seitdem. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling ist das Plangebiet als „Fläche für die Landwirtschaft“, überlagert mit der Kennzeichnung „Landschaftsschutzgebiet“ dargestellt. Der Bereich um die Konrad-Adenauer-Stiftung (ca. 500 m westlich) ist als Waldfläche, das ehemalige Kiesabbaugelände östlich der A 555 als Waldfläche, überlagert mit der Kennzeichnung „Abgrabungsfläche“ dargestellt. Östlich des Plangebietes ist parallel zur Autobahn eine unterirdische Leitungstrasse dargestellt. Weiter im Süden befindet sich die Konzentrationszone für Windenergieanlagen „Urfeld – Domhüllenweg“. Weiter westlich verläuft eine Richtfunkstrecke der Deutschen Telekom für den Fernmeldeverkehr. Der aufzustellende Vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 4.103.1 „Gewerbeansiedlung Fruchthansa“ widerspricht den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes. Der Flächennutzungsplan soll deshalb im Parallelverfahren geändert werden (52. FNP-Änderung). Es ist vorgesehen, das Plangebiet als „Gewerbliche Baufläche“ darzustellen. Die geplante FNP-Änderung beschränkt sich ausschließlich auf den Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 4.103.1 „Gewerbeansiedlung Fruchthansa“. Bebauungsplan Nr. 4/103 „Gewerbe-/Industriepark Eichholz-Süd“, Gesamtkonzept für ein 35 ha großes Gewerbe- und Industriegebiet Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat im Jahre 2002 parallel zur 36. Änderung des FNP die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 4/103 „Gewerbe/Industriepark Eichholz-Süd“ für den Bereich südlich der Urfelder Straße zwischen der L 192 und der A 555 beschlossen (Gesamtkonzept). Aufgrund veränderter gesamtwirtschaftlicher Rahmenbedingungen konnte dieser Ansatz nicht weiterverfolgt werden, das Verfahren ruht seitdem. Der aufzustellende Vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 4/103.1 „Gewerbeansiedlung Fruchthansa“ konkretisiert die ursprüngliche Planungsabsicht für einen Teilbereich (ca. 2,8 ha, entspricht etwa 10 % der Gesamtfläche des geplanten Gewerbe- und Industrieparks). Geltendes Planungsrecht Das Plangebiet liegt im Außenbereich nach § 35 BauGB. Es existiert kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Benachbarte Bebauungspläne Nördlich der Urfelder Straße schließt sich der Geltungsbereich des seit 1988 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 4/79 „BAB, Urfelder Straße, Siebengebirgsstraße“ an. Der Bebauungsplan setzt nördlich des Plangebietes ein „Gewerbegebiet Zone 2“ fest, in dem Anlagen und Betriebe der Abstandsklassen I (1.500 m) – VI (200 m) der Abstandsliste vom 9.7.1982 sowie Anlagen und Betriebe mit ähnlichem Emissionsgrad nicht zulässig sind. Die baulichen Anlagen dürfen bis zu drei Vollgeschosse aufweisen, die GRZ ist mit 0,8, die GFZ mit 2,0 festgesetzt. Unmittelbar nördlich der Urfelder Straße ist ein schmaler Streifen Straßenbegleitgrün festgesetzt, der u.a. zur Aufnahme einer Kanaltrasse dient. Parallel zu Autobahn ist eine 40 m tiefe Anbauverbotszone nachrichtlich übernommen. Hier ist eine öffentliche Grünfläche festgesetzt (Landschaftsschutzgebiet), in der eine unterirdische Versorgungstrasse vorgesehen ist (Ferngasleitung). VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 8 170 m nordöstlich des Plangebiets schließt sich der ca. 1,8 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 4/77 A „Auf dem Radacker“ aus dem Jahr 2002 an. Auf der Grundlage dieses Bebauungsplanes wurde das bestehende Wohngebiet „Auf dem Radacker“ im Westen abgerundet. Ca. 34 Wohneinheiten in freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhäusern oder Hausgruppen sind hier vorgesehen. Die Besiedelung der Fläche schreitet voran. Der größte Teil des Gebietes ist bereits bebaut. Der Bebauungsplan setzt ein Allgemeines Wohngebiet fest (WA), die Zahl der Vollgeschosse ist auf ein Vollgeschoss begrenzt (GRZ = 0,4, offene Bauweise). Landschaftsplan Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplanes Nr. 8 „Rheinterrassen“ (8. Änderung, rechtskräftig seit dem 5.12.2006) des Rhein-Erft-Kreises. Der Landschaftsplan enthält für die im GEP/Regionalplan als „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen“ dargestellten Flächen südlich der Urfelder Straße die Festsetzung „temporäres Landschaftsschutzgebiet“ (Teilfläche des Landschaftsschutzgebietes 2.2-29 Eichholz) mit der Rechtsfolge, dass nach Rechtskraft des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 4/103.1 „Gewerbeansiedlung Fruchthansa“ die Landschaftsschutzfestsetzung für den Geltungsbereich automatisch außer Kraft tritt (§ 29 Landschaftsgesetz NRW). Für den landwirtschaftlich genutzten Freiraum am südlichen Stadtrand von Wesseling ist das Entwicklungsziel 2 „Anreicherung einer im ganzen erhaltenswürdigen Landschaft mit naturnahen Lebensräumen und mit gliedernden und belebenden Elementen“ festgesetzt. Hierfür ist u.a. vorgesehen, südlich der Urfelder Straße eine Baumreihe aus StielEichen zu pflanzen (Pflege- und Entwicklungsmaßnahme 5.2-200). Die Maßnahme wurde bereits umgesetzt. Für die benachbarten Bereiche der ehemaligen Kiessand Abgrabung östlich der A 555 ist das Entwicklungsziel 3 „Wiederherstellung einer in ihrem Wirkungsgefüge, ihrem Erscheinungsbild oder ihrer Oberflächenstruktur geschädigten oder stark vernachlässigten Landschaft“ festgesetzt. Fazit Das Vorhaben ist mit den übergeordneten Planungen in Einklang zu bringen. Der FNP soll parallel geändert werden. Sonstige öffentliche Belange, die geeignet wären, das Vorhaben grundsätzlich in Frage zu stellen, sind gegenwärtig nicht erkennbar. 4. Beschreibung des Vorhabens Die Planungen für das Vorhaben befinden sich noch in der Anfangsphase (Vorentwurf) und werden laufend weiter konkretisiert. An dieser Stelle soll lediglich der aktuelle Planungsstand wiedergegeben werden, der in Abstimmung mit den beteiligten Fachingenieuren zum Zeitpunkt März 2007 vorliegt. Einzelheiten zur baulichen Umsetzung werden sich im weiteren Verfahren sicher verändern, z.B. um technische oder betriebliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen, die zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht abschließend geklärt werden können. Die grundsätzliche Gebäudedisposition, d.h. die Lage des geplanten Gebäudes auf dem Grundstück, die Nutzung und die ungefähren Abmessungen des Gebäudes sollen jedoch beibehalten werden. 4.1 Baustruktur und Nutzung Das geplante Logistikzentrum liegt unmittelbar südlich der Urfelder Straße und wird von dort erschlossen. Auf dem ca. 2,8 ha großen Grundstück soll ein kompaktes Gebäude mit ca. 10.000 m² Grundfläche entstehen, das die verschiedenen Betriebsteile (Verwaltung, Kühlhaus, Büros, Sozialräume, Fruchtwarenlager, Packbereich etc) unter einem Dach vereint. Die Firma Fruchthansa arbeitet in drei Schichten. In der personalstärksten Schicht ist mit 80 - 90 Mitarbeitern zu rechnen, die überwiegend mit dem eigenen PKW ankommen. Das Gelände wird saisonabhängig von ca. 60 LKW täglich angefahren. Das Herzstück der Anlage - der Kommissionierungsbereich - wird eingerahmt durch den An- bzw. Auslieferungsbereich, der im OG die notwendigen Büroflächen aufnimmt. Zur Urfelder Straße und zur Autobahn hin sind Kühlhäuser als sog. Satelliten angedockt und ermöglichen so eine kompakte Gebäudestruktur mit kurzen Verkehrswegen. VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 9 Das Erdgeschossniveau wird etwa einen halben Meter über dem Geländeniveau, so dass z.B. die Absenkungen für die Lkw An- und Auslieferungsbereiche deutlich reduziert ausgeführt werden können. Die Gebäudeteile werden voraussichtlich eine maximale Höhe von ca. 7 - 11 m aufweisen. Als Entree ist der 11 m hohe Verwaltungsturm auf der Spitze des Gebäudes in Richtung Erschließung angeordnet. Dieser Verwaltungsturm ist das „Gesicht“ des Gebäudes und bietet den ersten Eindruck. Großzügig verglaste Fassadenflächen bestimmen die Architektur. Die zur Autobahn gewandten Kühlhäuser dagegen sind geschlossene, introvertierte Baukörper mit einer Höhe von 11 m und einer metallischen Fassade, die farblich abgesetzt wird zum Hauptbaukörper, der ebenfalls 11 m hoch ist. Der An- bzw. Auslieferungstrakt mit den darüber liegenden Büros hat nur eine Gebäudehöhe von etwa 7 m, so dass das gesamte Areal eine Gliederung erhält, die durch unterschiedliche Farb- bzw. Materialgestaltung unterstrichen wird. So wird eine unansehnliche "Kartonarchitektur" vermieden. Das geplante Gebäude wird im Norden, Westen und Süden von befestigten Freiflächen umgeben (Parkplätze, Bewegungs- und Rangierflächen für LKW). Der Bereich zwischen dem geplanten Gebäude und der Autobahn wird überwiegend gärtnerisch gestaltet. Die Organisation des Ablaufs auf dem Grundstück und die innere Struktur des Gebäudes tragen der geforderten Abschottung zu dem jenseits der Autobahn liegenden Wohngebiet Rechnung. Das Gebäude ist außerdem so konzipiert, dass in Richtung Süden eine Erweiterung jederzeit möglich ist, ohne die inneren Abläufe grundlegend zu verändern. 4.2 Erschließung Verkehr Das geplante Gebäude liegt südlich der Urfelder Straße, die in diesem Abschnitt von der normalen Geländehöhe (ca. 55 m üNN) langsam bis zur weiter östlich gelegenen Autobahnunterführung (ca. 50 m üNN) abgesenkt wird. Zwischen dem Plangebiet und der Urfelder Straße befindet sich eine begrünte Böschung. Zur Anbindung des Betriebsgeländes an die Urfelder Straße wird eine neue ca. 140 m lange öffentliche Erschließungsstraße im Verlauf des Nord-Süd gerichteten asphaltierten Wirtschaftsweges geschaffen. Die Anbindung erfolgt rechtwinklig an die Urfelder Straße. Durch die geplante Verbreiterung des vorhandenen Wirtschaftsweges (ca. 6,5 m Fahrbahnbreite, zzgl. Bankett oder Schrammbord, ggf. Böschungen) und den geringfügigen Höhenunterschied zwischen der Ackerfläche (ca. 55,50 m üNN) und der Urfelder Straße (ca. 54,80 m üNN) sind verschiedene Anpassungsmaßnahmen erforderlich (Berücksichtigung des vorhandenen Rad-/Gehweges, ggf. Rückbau oder Anpassung der verbleibenden Restfläche des Wirtschaftsweges westlich der geplanten Einmündung, gesicherte Erschließung der anliegenden Ackerflächen etc.). Eine Linksabbiegespur auf der Urfelder Straße ist aufgrund des geringen Verkehrsaufkommens nicht erforderlich. Die geplante Anbindung ist als vorläufige Erschließungsmaßnahme bis zur Umsetzung des städtebaulichen Gesamtkonzeptes südlich der Urfelder Straße anzusehen. In Abhängigkeit von der weiteren Entwicklung der benachbarten Flächen ist auch ein späterer Rückbau der Anbindung inkl. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes vorstellbar. Das Betriebsgelände wird voraussichtlich über zwei Zufahrten an die neue Erschließungsstraße angebunden, um ausreichend Stau- und Bewegungsraum auch zu Spitzenzeiten bereitzustellen. Der vorhandene öffentliche Wirtschaftsweg soll dazu etwa auf einer Länge von ca. 140 m als öffentliche Straße ausgebaut werden. Um die Lärmbelastung in den angrenzenden Wohnungen zu minimieren, wird gegenwärtig geprüft, nachts nur die südliche, d.h. weiter von den Wohnungen entfernte Betriebszufahrt zu nutzen. Die erforderlichen Stellplätze für Mitarbeiter und Kunden werden auf dem Betriebsgrundstück angeordnet. Für die Feuerwehr stehen ausreichende Bewegungs- und Aufstellflächen rund um das Gebäude zur Verfügung. Schmutzwasser und Regenwasser Ohne den Ergebnissen einer Feinabstimmung mit den zuständigen Behörden vorzugreifen wird gegenwärtig folgendes dreigliedriges Entwässerungskonzept verfolgt: Das Schmutzwasser aus dem Gebäude (z.B. sanitäre Anlagen) und ggf. aus den besonders intensiv genutzten Anlieferbereichen VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 10 (Rampen) wird der vorhandenen Mischwasserkanalisation in der Urfelder Straße zugeführt (DN 1000/2400). Betriebliches Abwasser in nennenswerten Mengen fällt im üblichen Betriebsablauf nicht an. Der erforderliche Stichkanal wird dazu voraussichtlich im Zuge der geplanten Erschließungsstraße verlegt, um nicht erneut die begrünte Böschung in Anspruch zu nehmen. Verschmutztes Oberflächenwasser von den intensiv genutzten LKW-Flächen (klärpflichtiges Abwasser) wird einem unterirdischen Regenklärbecken auf dem Betriebsgrundstück zugeführt und in einem Versickerungsbecken ortsnah in den Untergrund verbracht (über belebter Bodenzone). Nicht verunreinigtes Niederschlagswasser von den Dachflächen kann direkt einem Versickerungsbecken auf dem Betriebsgelände zugeführt werden. Die Mitarbeiterstellplätze sollen mit versickerungsfähiger Oberfläche hergestellt werden (Mulden-/Rigolen-Versickerung). Eine erste hydrogeologische Einschätzung hat ergeben, dass der anstehende Boden eine ortsnahe Versickerung zulässt (0,3 – 0,4 m Mutterboden, darunter 0,5 – 1,6 m Tallehm, darunter ca. 25 m Terrassenkies). Die Terrassenablagerungen in ca. 1,5 m Tiefe sind unterhalb ihrer schwach verlehmten Übergangszone gut wasserdurchlässig und für eine Versickerung von Niederschlagswasser grund-4 sätzlich sehr gut geeignet (kf = 1,22 x 10 m/s). Die Einzelheiten des Entwässerungskonzeptes werden im weiteren Verfahren mit den einschlägigen Behörden abgestimmt. Energie Das geplante Gebäude kann aus vorhandenen Leitungstrassen an der Urfelder Straße versorgt werden. Ggf. müssen zusätzliche stadttechnische Anlagen zur Unterverteilung als Nebenanlage auf dem Betriebsgrundstück errichtet werden. 4.3 Grünordnung Im grünordnerischen Konzept werden die Erfordernisse aus der Eingriffs-/Ausgleichsregelung sowie die städtebaulichen und gestalterischen Anforderungen an das Vorhaben zusammengeführt. Mindestens 20 % der Fläche stehen grundsätzlich für Pflanzmaßnahmen zur Verfügung. Das Grünkonzept zielt zunächst auf eine wirksame Eingrünung des Geländes und eine Strukturierung der Freiflächen, etwa der Parkplätze. Des weiteren wird ein Planungsziel darin gesehen, die Versickerungsflächen sowie die Randzonen zur Autobahn einschließlich der Sicherheitsstreifen entlang der Gasleitung, in ein landschaftliches Konzept der Gestaltung und Abgrenzung zur Autobahn einzubeziehen. Die Gestaltung soll unter Berücksichtigung gestalterischer Ansprüche hierbei so erfolgen, dass möglichst in großem Umfang der naturschutzfachliche Ausgleich auf den eigenen Flächen erfolgen kann. Ausgleichsdefizite müssen ggf. auf außerhalb liegenden Flächen bzw. über ein Ökokonto ausgeglichen werden. Die Eingrünung und Strukturierung soll durch landschaftsgerechte Gehölze erfolgen. Um den hohen hygienischen Anforderungen beim Umgang mit frischen Lebensmitteln zu genügen, wird eine Begrünung direkt an oder auf Gebäuden nicht möglich sein (Dach-, Fassadenbegrünung). 4.4 Immissionsschutz Das geplante Vorhaben entspricht in seinem Emissionsverhalten in etwa einer Spedition. Diese Anlagen sind im Abstandserlass NRW (1998 - derzeit in Novellierung) in der Abstandsklasse V (Abstand 300 m) unter Lfd. Nr. 153 aufgeführt. Die nächst gelegenen schutzwürdigen Nutzungen sind im Nordwesten in der Wohnbebauung des BPL „Auf dem Radacker - BPL 4/77A“ in ca. 170 m Entfernung. Aus diesem Grund ist ein gesonderter fachkundiger Nachweis zu führen, dass keine erheblichen Belästigungen durch den Betrieb in der Nachbarschaft auftreten. Die Kriterien sind in der TA Lärm konkretisiert. Besondere Beachtung kommt dem empfindlicheren Nachtzeitraum (22 – 6 Uhr) zu, da hier auch nicht von einer vollständigen Verdeckung der Anlagengeräusche durch die Verkehrsgeräusche der Autobahn ausgegangen werden kann. VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN NR. 4/103.1 PROF. ULRICH COERSMEIER GMBH
Einleitung, frühzeitige Beteiligung Anlage 3 Seite 11 Grundsätzlich stehen bei gewerblichen Anlagen dieser Art mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, die gewerblichen Emissionen auf ein verträgliches Maß zu verringern: - - planerische Maßnahmen, z.B. Stellung der baulichen Anlagen, Abschirmung des Lärms durch Gebäude, Lage der stark befahrenen Außenanlagen, Lage der Anlieferstationen etc. betriebliche/organisatorische Maßnahmen, z.B. Nutzung einer Betriebszufahrt im Nachtzeitraum, die weiter von der empfindlichen Wohnbebauung entfernt liegt, Lage der nächtlichen Anfahrtswege, Begrenzung der nächtlichen Bewegungshäufigkeiten von Fahrzeugen etc., technische Vorkehrungen, z.B. Begrenzung der immissionswirksamen Lärmemissionen der notwendigen Kälte- und Klimatechnik. In einer ersten schalltechnischen Untersuchung wurden sämtliche An- und Abfahrten von LKW und Mitarbeiter PKW sowie verschiedene betriebliche Abläufe berücksichtigt (Be- und Entladung, Containerwechsel, Kühl-, Klima- und Haustechnik, Betrieb einer Papierpresse etc). Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass alle einschlägigen Orientierungswerte der TA Lärm an den nächstgelegenen Wohnnutzungen eingehalten werden können. Als maßgebliche Immissionsorte sind dabei die vorhandenen Wohnungen im ca. 170 m entfernten Wohngebiet „Auf dem Radacker“ sowie die im Gewerbegebiet nördlich der Urfelder Straße vorhandenen Betriebswohnungen zu beachten. Passive Schallschutzmaßnahmen am geplanten Gebäude stellen die gesunden Arbeitsverhältnisse innerhalb des Gebäudes sicher. 5. Planungsrechtliche Festsetzungen, Umweltbericht Es ist vorgesehen, ein Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO mit der Konkretisierung „Obst- und Gemüsegroßhandel“ festzusetzen. Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB legt die Gemeinde für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umweltbelange für die Abwägung erforderlich ist. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse eines ersten Scopingtermins am 11.04.07 hat die Stadt Wesseling die zu untersuchenden Umweltbelange zusammengestellt und die erforderlichen Gutachten festgelegt. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens werden zunächst folgende Gutachten erarbeitet: - Landschaftspflegerischer Begleitplan inkl. allgemeine Angaben zur Umwelt, Schalltechnische Untersuchung (Gewerbelärm, Verkehrslärm), Bodengutachten, hydrogeologischer Fachbeitrag Der Umweltbericht wird nach Auswertung der frühzeitigen Beteiligung und der beauftragten Gutachten als gesonderter Teil der Begründung zum Bebauungsplan in das Aufstellungsverfahren eingebracht und liegt bis zur Offenlage als Entwurf vor. Erste Angaben zur Umweltverträglichkeit können den Kapiteln 2.3 (Angaben zur Umwelt), 4.3 (Grünordnung) und 4.4 (Immissionsschutz) entnommen werden. Nach Abschluss der Grundlagensammlung kann davon ausgegangen werden, dass keine Umweltbelange in einer Weise beeinträchtigt werden, die eine Umsetzung des Projektes grundsätzlich in Frage stellt. 6. Umsetzung der Planung, Durchführungsvertrag, Kosten für die Stadt Wesseling Die Vorhabenträgerin ist bereit und in der Lage, das geplante Vorhaben fristgerecht umzusetzen. Sie schließt mit der Stadt Wesseling einen Durchführungsvertrag inkl. Erschließungsregelungen ab. Die Vorhabenträgerin sichert sich durch geeignete vertragliche Vereinbarungen die Verfügbarkeit der Grundstücke im Plangebiet. Eine formelle Bodenordnung nach BauGB ist nicht erforderlich. Die Vorhabenträgerin veranlasst alle erforderlichen Planungen und übernimmt die Planungskosten. Für die Stadt Wesseling entstehen keine Kosten. Gegenwärtig ist davon auszugehen, dass bis zur Rechtskraft des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes aus innerbetrieblichen Gründen ein formeller Wechsel des Vorhabenträgers erforderlich wird. Die Fruchthansa GmbH wird rechtzeitig den beabsichtigten Wechsel des Vorhabenträgers ankündigen und der Stadt Wesseling zur Entscheidung nach § 12 Abs. 5 BauGB vorlegen. Der neue Vorhabenträger wird ebenso wie die Fruchthansa GmbH bereit und in der Lage sein, das Vorhaben innerhalb der vorgegebenen Fristen planmäßig umzusetzen.