Beschlussvorlage (BP 27/Kaster, 6. Änderung, Begründung zur Offenlage)

Bebauungsplan Nr. 27 / Kaster, 6. vereinfachte Änderung Gebiet zwischen K 36 und „Am Heidklift“ in Königshoven Begründung zur Offenlage (Stand: 14.11.2011) Der 6. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans Nr. 27 / Kaster – Gebiet zwischen K 36 und „Am Heidklift“ in Königshoven – wird gemäß § 9 Abs. 8 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), folgende Begründung beigegeben: INHALTSVERZEICHNIS 1. Städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes 1.2 Übergeordnete Planungen 1.3 Bebauungsplan Nr. 27 1.4 Planungsstand 2. Ziel und Zweck der Planung 3. Inhalte der Planung 3.1 Art der baulichen Nutzung 3.2 Maß der baulichen Nutzung 3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 3.4 Erschließung und ruhender Verkehr 3.5 Grünordnung 3.6 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 3.7 Immissionsschutz 3.8 Boden- und Wasserschutz 3.9 Artenschutz 3.10 Sonstige Hinweise 4. Bodenordnung 5. Kosten 6. Städtebauliche Kennwerte Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 27, 6. Änderung 1. Städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Begründung Das Plangebiet der 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 liegt an der Südgrenze des Ortsteils Bedburg-Königshoven und wird im Süden von der K 36 St.-Rochus-Straße, im Westen von der Pannengasse, im Norden von der Straße ‚Heidklift’ und im Osten von der JosefSchnitzler-Straße begrenzt. Die Plangebietsgröße beträgt insgesamt ca. 1,3 ha. Das Plangebiet besteht aus den Flurstücken 195, 196, 200, 273 – 281, 285, 316 und 317 und aus Teilen des Flurstückes 377, alle Flur 6, Gemarkung Kaster. Bei den Flurstücken 200 und 377 handelt es sich um öffentliche Flächen. Die sonstigen Flurstücke sind bis auf das Flurstück 285 im Osten des Plangebietes bereits bebaut. Insgesamt haben sich hier fünf Gewerbebetriebe mit sechs separaten Büround Wohngebäuden niedergelassen. Das Plangebiet wird zur JosefSchnitzler-Straße von einer ca. 720 m² großen öffentlichen Grünfläche begrenzt. Die Grünfläche wird nahezu flächendeckend von großkronigen Laubbäumen überdeckt. Diese Baumkulisse setzt sich über die angrenzende Verkehrsfläche Richtung Norden fort. Die im Nordosten des Plangebietes gelegene öffentliche Verkehrsfläche diente ursprünglich als Wendeanlage für den Verkehr aus der Straße ‚Heidklift’. Eine Anbindung der Straße ‚Heidklift’ an die JosefSchnitzler-Straße war im Ursprungsplan des Bebauungsplanes Nr. 27 zunächst nicht vorgesehen, um die gewerblichen Verkehre über die westlich gelegene Pannengasse der übergeordneten K 36 zuzuführen. Die heutige Anbindung wurde 1976 durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes ermöglicht. Die Wendeanlage wird heute als öffentlicher Parkplatz genutzt. Die nördlich der Straße ‚Heidklift’ gelegenen Flächen werden wie das Bebauungsplangebiet als Gewebegebiet mit allgemein zulässigen Betriebswohnungen genutzt. Unmittelbar östlich der Josef-SchnitzlerStraße schließt sich Wohnbebauung in Form von Einzel- und Doppelhäusern an. Westlich des Plangebietes befindet sich im Anschluss an eine parallel zur Pannengasse gelegene landwirtschaftliche Fläche ein Gewerbebetrieb, der unmittelbar von der K 36 angefahren wird. Der Bereich südlich des Plangebietes und der K 36 wird heute landwirtschaftlich genutzt. Diagonal zur K 36 verläuft die A 61. Die Autobahn wird auf der Nordostseite von einem Lärmschutzwall begleitet. Der kürzeste Abstand der A 61 zum Plangebiet beträgt ca. 160 m. 1.2 Übergeordnete Planungen Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln weist den Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus. Im Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg werden der Bereich des Bebauungsplanes Nr. 27, 6. Änderung, der nördlich der Straße ‚Heidklift’ gelegene Bereich und der Bereich westlich der Pannengasse als Gewerbliche Bauflächen dargestellt. Pannengasse und St.Rochus-Straße werden als örtliche und überörtliche Hauptverkehrs3 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 27, 6. Änderung Begründung straßen ausgewiesen. 1.3 Bebauungsplan Nr. 27 Die Bereiche Kaster-Neu und Königshoven wurden ursprünglich als Umsiedlungsstandorte konzipiert. Daraus resultierte das Ziel, innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 27 eine Nutzungsvielfalt anzubieten, die auch Handwerksbetriebe und Nebenerwerbsstellen die Ansiedlung ermöglichte. Gewerbe- und Handwerksbetriebe wurden folgerichtig an der Südgrenze des Plangebietes festgesetzt, um den notwendigen Abstand zu den nördlich gelegenen Reinen Wohngebieten einhalten zu können. Im Rahmen der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 wurde der ursprünglich als MI-Gebiet konzipierte Bereich südlich und nördlich der Straße Heidklift zu einem Gewerbegebiet mit entsprechenden Zonierungen geändert. Der nördlich angrenzende Bereich wurde anstelle eine WA-Gebietes als MD-Gebiet ausgewiesen, um hier auch Nebenerwerbsstellen zu ermöglichen. Der Bereich östlich der Josef-Schnitzler-Straße wurde von einem WR-Gebiet zu einem WA-Gebiet geändert. Durch die vorgenannten Änderungen wurde das Abstandserfordernis der Betriebe und Anlagen innerhalb der GEFlächen zur Wohnbebauung eingehalten. Innerhalb des Geltungsbereiches der 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 wurden die überbaubaren Flächen großzügig festgesetzt und das Gewerbegebiet in insgesamt drei Zonen gegliedert. 1.4 Planungsstand Der Rat der Stadt Bedburg hat am 11.04.2000 den Aufstellungsbeschluss für die 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 / Kaster gefasst. Die vorgezogene Bürgerbeteiligung erfolgte in der Zeit vom 27.09.2000 bis zum 12.10.2000. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 19.09.2000 über die beabsichtigte Änderung unterrichtet und um Stellungnahme bis zum 25.10.2000 gebeten. Am 17.11.2000 entschied der Rat der Stadt Bedburg über die eingegangenen Stellungnahmen und beschloss die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB. Zur Offenlage wurde die östlich angrenzende Grünfläche und die sich nördlich daran anschließenden öffentlichen Verkehrsflächen in das Plangebiet einbezogen, um innerhalb des Bebauungsplanverfahrens die Überplanung dieser Flächen prüfen zu können. Die ursprünglich in das Plangebiet einbezogene St.-Rochus-Straße wird im weiteren Verfahren ausgeklammert, weil keine Konflikte abzusehen sind, die durch die Einbeziehung gelöst werden können und somit für die Einbeziehung keine planerische Notwendigkeit besteht. Weil durch die beabsichtigte Änderung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, soll im weiteren Verlauf das vereinfachte Verfahren angewendet werden. Gemäß § 13 (1) BauGB kann das vereinfachte Verfahren angewendet werden, wenn die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird und wenn keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgebiete von gemeinschaftlicher 4 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 27, 6. Änderung Begründung Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete bestehen. Beide vorgenannten Bedingungen werden durch die geplante 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 erfüllt. Im vereinfachten Verfahren wird von der Umweltprüfung gemäß § 2 (4) BauGB, auf den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB und auf die zusammenfassende Erklärung verzichtet. Des Weiteren kann auf die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung gemäß § 3 (1) BauGB verzichtet werden. Demnach ist eine Umstellung trotz bereits durchgeführter frühzeitiger Unterrichtung rechtlich unerheblich. 2. Ziel und Zweck der Planung Wesentliches Planungsziel der 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Expansionsmöglichkeit der dort ansässigen Gewerbebetriebe. Diese Möglichkeit soll durch die Erweiterung der überbaubaren Flächen generell in südliche und punktuell in nördliche Richtung angeboten werden. Eine parallele Erhöhung der Grundflächenzahl ist ausgeschlossen, weil hier bereits der Maximalwert gemäß § 17 BauNVO festgesetzt wurde. Durch die möglichen Betriebserweiterungen können gewachsene Strukturen gesichert und die Mischung von Nutzungen, wie im Ursprungsplan beabsichtigt, erhalten werden. Die Mischung gewährleistet kurze Wege zwischen Wohnstandort und Arbeitsplatz und reduziert die täglichen Verkehrsbewegungen. Die Sicherung der heutigen Betriebsstandorte verhindert, dass bei Erweiterungswünschen sonstige gewerbliche Bauflächen im Gebiet der Stadt Bedburg in Anspruch genommen werden müssten. Im Bereich der öffentlichen Grünfläche soll durch die 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 der vorhandene Baumbestand gesichert werden. 3. Inhalte der Planung 3.1 Art der baulichen Nutzung Die Bauflächen werden entsprechend der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 als Gewerbegebiet festgesetzt. Die seinerzeit definierten Zonen für unterschiedliche Betriebsarten werden in der 6. Änderung in Teilabschnitten der heutigen Parzellierung angepasst. Die festgesetzten Zonen werden entsprechend ihrem Abstand zur Wohnbebauung an der Josef-Schnitzler-Straße definiert. Innerhalb der GE 1 und GE 2 werden in einem Abstand unter 100 m zur Wohnbebauung nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen zugelassen. Die innerhalb des GE 3 zugelassenen Betriebsarten entsprechen der Abstandsklasse VII des Abstandserlasses vom 06.06.2007 und den bereits in den GE 1 und GE 2 zulässigen Betriebsarten. Aufgrund der fortgeschrittenen Technik wird die Anzahl der Arbeitnehmer nicht als Kriterium für die Zuordnung zu einer bestimmten Abstandszone herangezogen. Die innerhalb der 1. Änderung definierten Betriebsarten der Zone 4 entsprachen in Teilen der Abstandsklasse unter 100 m des Abstandserlasses vom 25.07.1974. Diese Abstands5 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 27, 6. Änderung Begründung klasse wird in der 6. Änderung durch die Abstandsklasse VII des Abstandserlasses vom 06.06.2007 ersetzt. Die gemäß § 8 BauNVO in Gewebegebieten ausnahmsweise zulässigen Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter werden wie innerhalb der 1. Änderung allgemein zugelassen. Damit soll die Absicht des Ursprungsplanes unterstrichen werden, die einzelnen Funktionen Wohnen und Arbeiten weitestgehend zu mischen. 3.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird für das gesamte Gewerbegebiet wie innerhalb der 1. Änderung einheitlich mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 2,0 festgesetzt. Diese Werte entsprachen den Höchstwerten der BauNVO 1977 für eine maximal dreigeschossige Bebauung und sollten eine optimale Nutzung der gewerblichen Flächen gewährleisten. Diese Werte haben innerhalb der 6. Änderung weiterhin Gültigkeit. 3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Entsprechend der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 wird auch innerhalb der 6. Änderung die Kann-Vorschrift des § 22 BauNVO in Anspruch genommen, die keine Festsetzung der Bauweise vorschreibt. Die überbaubaren Flächen werden innerhalb der 6. Änderung vergrößert, um entsprechend dem Ziel der Bebauungsplanänderung Expansionsmöglichkeiten der vorhandenen Gewerbebetriebe zu ermöglichen. Die südliche Baugrenze wird bis auf 5,00 m parallel zur Straßenbegrenzungslinie der St.-Rochus-Straße verschoben. Im Norden wird der westliche vorhandene Versatz der Baugrenze um ca. 25 m Richtung Westen verlegt. Der östliche Vorsprung der überbaubaren Flächen wird um 2,50 m verbreitert. Durch die genannten Änderungen ergeben sich zusätzliche überbaubaren Flächen in einer Größe von ca. 1.325 m². 3.4 Erschließung und ruhender Verkehr Die im Nordosten des Plangebietes gelegenen Verkehrsflächen werden entsprechend der 1. Änderung als Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Im Gegensatz zum Ursprungsplan wird in der 6. Änderung explizit festgesetzt, dass der Anschluss der Grundstücke an die öffentlichen Verkehrsflächen über die Straße ‚Heidklift’ zu erfolgen hat. Damit soll insbesondere vermieden werden, dass im Bereich Pannengasse Zufahrten vorgesehen werden, deren Nutzung aufgrund der Nähe zur Einmündung in die St.-Rochus-Straße verkehrsbehindernd sein könnte. Im Bereich der St.-Rochus-Straße sind Zufahrten wegen der Lage außerhalb der Ortsdurchfahrt ohnehin ausgeschlossen. Die Flächen für Stellplätze werden entsprechend der bereits praktizierten Nutzung gegenüber der 1. Änderung im Norden auf den gesamten Bereich zwischen Straßenbegrenzungslinie und überbaubarer Fläche ausgedehnt. Des Weiteren werden Stellplätze und Garagen innerhalb der überbaubaren Flächen ermöglicht. 6 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 27, 6. Änderung 3.5 Begründung Grünordnung Gemäß Ursprungsplan wird der Bereich zwischen Gewebegebiet und der Straßenverkehrsfläche der Josef-Schnitzler-Straße als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage festgesetzt. Zusätzlich wird normiert, dass der hier und innerhalb der nördlich angrenzenden Verkehrsfläche vorhandene Baumbestand dauerhaft zu erhalten ist. Damit sollen die Grünstrukturen entlang der Josef-SchnitzlerStraße gesichert und die Vernetzung mit dem West-Ost verlaufenden Grünzug nördlich des Gewerbegebietes nördlich der Straße Heidklift aufrecht erhalten werden. Darüber hinaus dienen die vorhandenen Bäume und Gehölze als Sichtschutz zwischen dem Gewerbegebiet und der östlich angrenzenden Wohnbebauung. Für die im Süden der Grünfläche gelegene Fläche für einen vorhandenen Gasregler wird keine gesonderte Festsetzung getroffen, weil diese Nutzung innerhalb von Baugebieten als Ausnahme zugelassen wäre und somit innerhalb einer öffentlichen Grünfläche nicht regelbedürftig ist. 3.6 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen dienen dem Ziel, architektonisch unharmonische Gestaltungen im städtebaulichen Maßstab zu minimieren und ein homogenes Erscheinungsbild zu schaffen. Zur Vereinheitlichung der Vorgartenbereiche zur Straße ‚Heidklift’ werden Einfriedungen hier ausgeschlossen. An sonstigen angrenzenden Straßenverkehrsflächen können Einfriedungen in Holzbauweise, als Stabgitter- oder Maschendrahtkonstruktion oder als begrünte Mauer realisiert werden. Im Bereich vorhandener Böschungen sind Abmauerungen bis maximal 50 cm Höhe zulässig. Einfriedungen zu Nachbargrundstücken sind generell abzupflanzen bzw. einzugrünen. Die darüber hinaus innerhalb der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 normierten bauordnungsrechtlichen Regelungen werden nicht in die 6. Änderung übernommen, weil sie aufgrund der vorrangig gewerblichen Nutzung städtebaulich nicht relevant sind. 3.7 Immissionsschutz Zum Schutz der angrenzenden Wohnbebauung wurde das Gewerbegebiet wie in der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 in drei Zonen gegliedert. Die Zone GE 3 entspricht der Abstandsklasse VII des Abstandserlasses vom 06.06.2007 des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz (MUNLV) des Landes Nordrhein-Westfalen. Diese Abstandsklasse sieht einen Abstand von mindestens 100 m bis zu einem Reinen Wohngebiet vor. Innerhalb der 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 wird dieser Abstand bereits mit dem Allgemeinen Wohngebiet östlich der JosefSchnitzler-Straße eingehalten. Der Abstandserlass und die in ihm definierten Abstandsklassen beruhen auf Verwaltungsvorschriften des Bundes wie TA-Luft und TA-Lärm und des Landes wie z.B. der Geruchsimmissionsrichtlinie GIRL. Des Weiteren werden die einschlägigen VDI-Richtlinien und DIN-Normen 7 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 27, 6. Änderung Begründung berücksichtigt. Um den Nutzungsgrad gewerblicher Bauflächen in allen Baugebieten nicht einzuschränken, wurde in den letzten Fassungen des Abstandserlasses auf die Festlegung von Betriebsarten für Bereiche unterhalb eines Abstandes von 100 m generell verzichtet. Insofern handelt es sich bei den in der 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 in den Zonen GE 1 und GE 2 zugelassenen Betriebsarten, die unterhalb des 100 m Abstandes der Abstandsklasse VII gemäß Abstandserlass liegen, vorrangig um Betriebe des Handwerks und andere nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, die auch innerhalb eines Misch- oder eines Dorfgebietes zulässig wären. Ein abschließender Nachweis des ausreichenden Immissionsschutzes erfolgt für alle Betriebserweiterungen oder Neuanlagen innerhalb des Genehmigungsverfahrens. Zu bewältigende Konflikte durch die heutigen gewerblichen Nutzungen sind nicht bekannt. Auf der St.-Rochus-Straße ist von einem durchschnittlichen täglichen Verkehrsaufkommen von ca. 3.200 Kfz/DTV auszugehen. Gemäß DIN 18005 ‚Schallschutz im Städtebau’ betragen die schalltechnischen Orientierungswerte für Gewerbegebiete tags 65 dB und nachts 50 dB. Aufgrund des geringen LKW-Anteils und der reduzierten Geschwindigkeiten ist davon auszugehen, dass diese Werte innerhalb des Plangebietes eingehalten werden. 3.8 Boden- und Wasserschutz Aufgrund der örtlichen Bodenverhältnisse wird das Plangebiet gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB als Fläche gekennzeichnet, bei deren Bebauung besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich erforderlich sind. Erdberührende Bauteile sind deswegen aufgrund des aufstauenden Sickerwassers druckwasserdicht auszubilden. Durch Sümpfungsmaßnahmen im Rahmen des Tagebaus liegt der derzeitige Grundwasserspiegel bei etwa 30,00 m über NN gegenüber dem natürlichen Grundwasserspiegel von etwa 57,00 m über NN. Um eine dauerhafte Vernässung der Gebäude im Raum Bedburg zu vermeiden, soll der Grundwasserstand langfristig 5,00 m unter dem natürlichen Grundwasserstand gehalten werden. Trotzdem wird darauf hingewiesen, dass im Gründungsbereich besondere bauliche Maßnahmen zur Bauwerksabdichtung erforderlich sind. Wegen des bestehenden Baurechts und der bereits vorrangig bebauten Grundstücke wird § 51a Landeswassergesetz nicht angewendet. Somit ist auch das einzige heute nicht bebaute Grundstück bezüglich der Regenwasserableitung an den vorhandenen Kanal anzubinden. 3.9 Artenschutz Aufgrund des bestehenden Bebauungsplanes und der vorhandenen Nutzungen ist nicht davon auszugehen, dass durch die Aufweitung der überbaubaren Flächen innerhalb eines bereits bestehenden Baugebietes unter Beibehaltung der bisherigen Grundflächenzahl gesetzlich geschützte Arten beeinträchtigt werden. Auch die Beeinträchtigung sonstiger Schutzgüter durch die Änderung des Bebauungsplanes ist nahezu ausgeschlossen. Vielmehr ist anzunehmen, dass sich der Erhalt und die planungsrechtliche Sicherung des Baumbestandes innerhalb der öffentlichen Grünfläche positiv auf die Fauna auswirken werden. 8 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 27, 6. Änderung 3.10 Begründung Sonstige Hinweise Es wird darauf hingewiesen, dass bei Bodenbewegungen und Baumaßnahmen archäologische Funde nicht ausgeschlossen und die Bestimmungen des Denkmalschutzes NW, insbesondere die Anzeigenpflicht zu beachten sind. Des Weiteren wird darauf hingewiesen, dass beim Auffinden von Bombenblindgängern oder Kampfmitteln die Erdarbeiten unverzüglich einzustellen und umgehend die nächste Polizeidienststelle oder der Kampfmittelräumdienst zu verständigen sind. Gemäß der ‚Karte der Erdbebenzonen und geologischen Untergrundklassen’ der Bundesrepublik Deutschland, Bundesland NRW, Juni 2006 befindet sich das Plangebiet in der Erdbebenzone 2 der Untergrundklasse S. 4. Bodenordnung Eventuelle Eigentumsregulierungen erfolgen auf privatrechtlicher Ebene. 5. Kosten Aufgrund der bestehenden Erschließungsflächen entstehen aus der Bebauungsplanänderung keine Folgekosten. Die Stadt trägt lediglich die für die Änderung des Bebauungsplanes notwendigen Planungsund Vermessungskosten. 6. Städtebauliche Kennwerte ● Plangebiet 13.438 m² 100,0 % ● ● ● Gewerbegebiet Verkehrsfläche Öffentliche Grünfläche 12.318 m² 402 m² 718 m² 91,7 % 3,0 % 5,3 % 9