Beschlussvorlage (Anlage 1 V-Architekten)

MACHBARKEITSSTUDIE Rathaus Stadt Bedburg Bau- und Betriebskostenkalkulation Sanierung und anbau Rathaus in Bedburg-Kaster Neubau Rathaus in BEDBURG 24. Februar 2010 v-architekten gmbh INHALT 1. Aufgabenstellung 2. Bewertung des Raumprogramms 3. Variante Kaster 3.1 3.2 Bewertung Bestandssituation bauliches Konzept M = 1 : 500 (Umbau und Erweiterung) 3.3 Grundstückskosten für KG 100 3.4 Umzugskosten für KG 700 3.5 Kostenermittlung nach DIN 276, KG 100-700 3.6 Lebenszykluskosten 3.7 Terminraster 4. Variante Bedburg (Neubau) 4.1 Bewertung Bestandssituation 4.2 bauliches Konzept M = 1 : 500 (Neubau) 4.3 Grundstückskosten für KG 100 4.4 Kostenermittlung erforderliche Flächen für KG 100 4.5 Umzugskosten für KG 700 4.6 Kostenermittlung nach DIN 276, KG 100-700 4.7 Lebenszykluskosten 4.8 Terminraster 5. Zusammenfassung der Ergebnisse  1. Aufgabenstellung Zur Lösung der Rathausfrage der Stadt Bedburg gibt es zwei Lösungsansätze, die im Rahmen einer Bau- und Betriebskostenkalkulation überprüft und dem Rat der Stadt Bedburg zur Entscheidung vorgelegt werden sollen. Bei den beiden Varianten handelt es sich im einzelnen um eine - Sanierung und Erweiterung des bestehenden Rathauses im Stadtteil Kaster. bzw. einen - Neubau des Rathauses im Stadtzentrum der Stadt Bedburg, Variante Standort Kaster Der Standort des derzeit in Nutzung befindlichen Rathauses befindet sich in zentraler Lage im Stadtteil Kaster. Das Bestandsgebäude soll im Rahmen einer baulichen Erweiterung umgebaut und saniert werden und den Gegebenheiten eines neuwertigen, energieeffizienten Verwaltungsgebäudes angepasst werden. Mit dem Erweiterungsbau sollen die notwendigen zusätzlichen Flächen am Standort Kaster zur Verfügung gestellt werden. Die notwendigen Flächen stehen im Umfeld des Gebäudes in ausreichendem Maße zur Verfügung. Variante Standort Bedburg Der geplante Standort des Neubaus befindet sich im Stadtzentrum der Stadt Bedburg, in direkter Nähe zum Schloss Bedburg auf einer Parkplatzfläche. Diese Fläche ist sowohl von Wald- und Grünflächen umgeben sowie von geschlossener städtischer Bebauung. Ziel der Machbarkeitsstudie ist es, für beide Varianten in Hinblick auf Funktionalität und Nachhaltigkeit vergleichbare bauliche Konzepte zu entwicklen und diese in einer Bau- und Betriebskostenkalkulation auf ihre Wirtschaftlichkeit zu vergleichen. Die gestalterischen Ansätze werden bewusst relativ neutral und zurückhaltend gehalten, um die Vergleichbarkeit der Varianten nicht zu gefährden. Zur besseren Lesbarkeit wurden die Aufgabenpunkte 3.2 und 3.3 vom 18. November 2009 leicht umgestellt.  2. Bewertung des Raumprogramms Der zur Verfügung gestellte Raumbedarfsplan Rathaus vom 17.09.2009 ist grundsätzlich in sich schlüssig und spiegelt den Raumbedarf des zukünftigen Rathauses von Bedburg wieder. Er erfüllt im Wesentlichen die Anforderungen der Vorgaben des BMVBS. Die Untergliederung in die Fachbereiche 1 bis 4 und die jeweilige Aufteilung in Einzel- und Doppelbüros auf Basis von Büroraumgrössen von 18qm und 12qm entspricht den aktuellen Anforderungen an ein Rathaus. Für die Bereiche der Verwaltung, die ein relativ hohes Besucheraufkommen haben (z.B. Teile vom Fachbereich 2) sind alternativ offenere Büroformen wie z.B. Kombibüros oder eine „Meldehalle“ denkbar. Hier lassen sich ggf. etwas geringere Nutzflächen und Verkehrsflächen realisieren, sofern diese Form der Arbeitsplatzorganisation gewählt wird. Die Bereiche des Ratsbüros, des Bürgermeisters und der Ratsfraktionen sind sinnvoll gegliedert und mit angemessenen Raumgrössen angesetzt. Die Lage der Fraktionsbüros sollte so gewählt werden, dass die Möglichkeit einer separaten Erschliessung über einen Nebeneingang gewährleistet ist, um eine abendliche Benutzung zu erleichtern und die Gebäudeunterhaltungskosten zu reduzieren. Die kleinen Besprechungsräume (Nr. 51, 36qm) sollten dezentral angeordnet werden, so dass sie von den einzelnen Fachbereichen gleich gut zu nutzen und zu erreichen sind. Der Pausenraum (Nr. 50, 100qm) ist nach der Arbeitsstättenrichtlinie für Büroarbeitsplätze entbehrlich und muss lediglich für Arbeitsplätze in der Druckerei angesetzt werden (1qm pro Mitarbeiter). Dennoch kann ein Pausenraum im Kontext der Rathausnutzungen durchaus sinnvoll sein, da er als mittelgrosser Besprechungs- und Veranstaltungsraum die Lücke zwischen den kleinen Besprechungsräumen (36qm) und dem grossen Sitzungssaal mit 240qm füllen kann. Hier sind seitens des Bauherrn Nutzen und Kosten abzuwägen. Raucherräume (Nr. 64) sind auf keinen Fall als Nutzflächen anzusetzen und ersatzlos zu streichen! Gemäß des Nichttraucherschutzgesetzes sind alle öffentlichen Gebäude im Land NRW rauchfrei. Die angegebenen Flächen für Sanitärräume (Nr. 55 und 56) können unter Anwendung der Arbeitsstättenrichtlinie unterschritten werden. Der genaue Flächenansatz ist entwurfsabhängig. Ebenso stellen die angesetzten Technikflächen (Nr. 66) Durchschnittswerte des BKI (Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH) dar, die entwurfsabhängig differieren können. Die angegebene Grösse der Verkehrsflächen stellen eine vorläufige Annahme auf Basis von Durchschnittswerten nach BKI dar. Ihre Grösse ist im hohen Masse entwurfsabhängig und bedarf keiner Flächenangabe im Raumbedarfsplan. Die vorgegebenen Grössen für die Verkehrsflächen mit aussergewöhnlichen Flächenanforderungen Foyer Ratsbüro (Nr. 5, 80qm) und Foyer Rathaussaal (Nr. 53, 110qm) sind angemessen. Diese Flächen können entwurfsabhängig ggf. reduziert werden, z.B. durch eine sinnvolle Überlagerung beider Foyerflächen. Die mit 5% der Nutzfläche angesetzte Raumreserve (ohne Nr.) ist grundsätzlich zu begründen. Für die Variante Umbau- und Erweiterung am Standort Kaster ist zu beachten, dass eine Flächengegenüberstellung der Nutzflächen (Soll - Ist) mit Grundrissplänen erforderlich ist, um ggf. eine Überoder Unterschreitung von Nutzflächen begründen zu können, weil bestehende Raumgrössen ggf. von den Sollgrössen abweichen.  3.1 Bewertung Bestandssituation Variante Kaster Bestand Die Ortsmitte von Bedburg Kaster ist geprägt durch Bauten der 70er Jahre. Die Dimensionierung der Verkehrsflächen mit Stellplätzen und breiter Durchgangsstrasse entspricht nur sehr eingeschränkt den heuten Anforderungen an eine attraktive Ortsmitte. Das Umfeld des heutigen Rathaus in Kaster hat insbesondere Defizite bei der Aufenthaltsqualität der öffentlichen Freiflächen. 2007 ist ein städtebaulicher Wettbewerb für die Ortsmitte von Kaster durchgeführt worden. Die ausgearbeitete Variante für diese Machbarkeitsstudie lässt sich sehr gut in das Konzept des 1. Preisträgers integrieren. Der bauliche Zustand des 38 Jahre alten Gebäudes ist ohne grössere Baumängel akzeptabel. Es besteht nach Angabe der Fachabteilung der Stadt Bedburg ein Instandhaltungsrückstand für die Zentralheizung und die Dachabdichtungen. Infolge des nicht vorhandenen Wärmeschutzes hat das Bestandsgebäude einen sehr hohen Energiebedarf. Das Rathausgebäude in Kaster entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen an ein bürgerfreundliches, modernes Rathaus. Hervorzuheben ist die niedrige Geschosshöhe mit einer lichten Raumhöhe von lediglich 2,50m (nach Sanierung Bodenaufbau ca. 2,40m) und der nicht barrierefreie Hauptzugang. Der grosse Sitzungssaal ist mit ca. 100qm gegenüber der heutigen Anforderung von 240qm deutlich zu klein. Das Gebäude entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen an den baulichen Brandschutz. Die vorhandene Haustechnik ist vollständig veraltet. HAUSEIGENE PLANUNG VON 2005 In diesem Zusammenhang wurde eine hauseigene Planung der Fachabteilung der Stadt Bedburg für eine Rathauserweiterung aus dem Jahr 2005 analysiert. Das zugrunde gelegte Raumprogramm von 2005 ist nicht identisch mit dem Raumbedarfsplan vom 17.09.2009 und fällt bedeutend kleiner aus. Die Planung behält die nach heutigen Anforderungen zu geringen Geschosshöhen des 2-geschossigen Baukörpers bei und erreicht auch keinen barrierefreien Haupteingang. Der erweiterte, z.T. aufgeständerte Sitzungssaal verschattet die darunter befindlichen Büros erheblich, so dass keine natürliche Belichtung dieser Räume nach Arbeitsstättenrichtlinien gewährleistet wäre. Die im Jahr 2005 maßgeblichen Richtlinien und Anforderungen an den Stand der Technik entsprechen nicht mehr den heutigen Gegebenheiten. Hervorzuheben ist hierbei u.a. die EnEV 2009. Der konstruktive Aufwand für den Umbau des Sitzungssaals basiert auf Annahmen im Rahmen der damaligen Vorplanung, die in einer weiteren integrierten Entwurfsplanung mit Fachingenieuren auf ihre Realisierbarkeit zu überprüfen wären (u.a. Gründung, Deckenlasten, Dachkonstruktion). Die angesetzten Verkehrsflächen mit dem 3-geschossigen Anbau ergeben eine schlauchartige Erschliessung mit sehr langen internen Wegen. Aufgrund der Gebäudegeometrie ist mit deutlich ungünstigeren Werten gegenüber einem Neubau für den Gebäudeunterhalt zu rechnen (u.a. Hüllflächen, ungedämmte Gründung). Die Möglichkeiten für zukünftige Anpassungen, z.B. durch Änderung funktionaler Raumanforderungen wären sehr eingeschränkt. Varianten Im Rahmen der Voruntersuchungen dieser Machbarkeitsstudie wurden zahlreiche Varianten zur vollständigen Umnutzung des Gebäudes mit einer baulichen Erweiterung entwickelt und letztlich wieder verworfen, weil sich so kein, einem Neubau gleichwertiges, Ergebnis erzielen liess. Wie oben beschrieben ist ein Umbau des heutigen 2-geschossigen Baukörpers mit Eingangsbereich und Saal im 1. OG mit einem barrierefreien Eingang und ausreichender lichter Höhe nicht möglich. Ein Umbau diese Gebäudeteils in normale Büros ist aufgrund der Grundrissgeometrie sehr unwirtschaftlich. Da ein Aufstocken dieses Abschnitts statisch nicht sichergestellt ist, würde eine Verlagerung des Haupteingangs in einer Erweiterung entlang der Gustav-Heinemann-Strasse zu sehr langen und unwirtschaftlichen Wegen innerhalb des Gebäudes führen und einen zweiten Aufzug erfordern. Vor dem Hintergrund der erforderlichen Vergleichbarkeit mit der Variante Neubau in Bedburg wurde deshalb eine Lösung ausgearbeitet, die die funktionalen Qualitäten eines Neubaus erreicht und gleichzeitig den heute 3-geschossigen Gebäudeteil des bestehenden Rathauses als Umbaumaßnahme integriert. Diese im folgenden ausgearbeitete Vorgehensweise wurde für die Variante Kaster im Rahmen dieser Machbarkeitsstudie mit den Fraktionsvorsitzenden des Rates der Stadt Bedburg am 14. Januar 2010 erörtert und einstimmig befürwortet. Die Planung von 2005 ist in der vorliegenden Form nicht mehr genehmigungsfähig. Sie entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen an ein modernes öffentliches Rathaus. Der Kostenrahmen mit dem Stand von 2005 wäre um die allgemeine Baukostensteigerung seit 2005 (ca. 10%) und die Mehrkosten für höhere Anforderungen zum heutigen Stand der Technik zu erhöhen. Vermeintlich günstigere Baukosten würden zu erheblichen funktionalen Einschränkungen führen. Der Gebäudeunterhalt wäre zudem deutlich unwirtschaftlicher. In Hinblick auf eine Nutzungsdauer von 50 Jahren ist deshalb eine Fortführung dieser Planung nicht zu empfehlen.  Am Ra tha us 3.2 bauliches Konzept Standort KAster Ad e u na ers tra ße III Am Ra tha us II Gu sta vHe ine ma nn -S tra ße St- R h oc us -S tra ße Lageplan Bestand - M 1:1000  Am Ra tha us 3.2 bauliches Konzept Standort KAster Ad III IIIIIIII Am Ra tha us II e u na ers tra ße Gu Der Neubau wird als 3-geschossiges Gebäude mit innenliegenden Nebenräumen (Dreibund) ausgebildet. Der grosse 2-geschossige Sitzungssaal wird über ein grosszügiges Foyer mit Sichtbezug nach aussen erschlossen. Eine freistehende Treppe verbindet die Geschosse über einen grosszügigen Luftraum. Durch die kompakte Grundrissfigur entstehen gut belichtete Raumbezüge mit sehr kurzen Wegen und leichter Orientierung. Der Umbau des Bestandsgebäudes wird über eine gläserne Brücke mit dem Neubau verbunden. Die Geschosshöhen des Neubaus (3,20m in den Obergeschossen, 3,50m im EG) und des Altbaus (3,00m) können über diese Verbindung barrierefrei ausgeglichen werden. In Anbetracht des Gebäudealters und des sehr schlechten energetischen Standards (Baujahr 1972, keine Wärmeschutzverordnung), wird das Bestandsgebäude bis auf den Rohbau (tragende Decken und massive Wände) zurückgebaut (Umbau, Kernsanierung). Nördlich des Altbaus wird der bestehende Baukörper um eine neue erforderliche Fluchttreppe und eine Gebäudeachse verlängert, um die geforderten Nutzflächen wirtschaftlich zu erreichen. sta vHe ine ma nn -S tra ße III St- R h oc us -S tra ße Der neue Haupteingang orientiert sich eindeutig und grosszügig zum neuen Rathausplatz und wird von einer neuen Baumgruppe flankiert. Im Norden können die erforderlichen Stellplätze (Parken unter Bäumen) nachgewiesen werden. Grundsätzlich bietet sich am Standort Kaster die Möglichkeit, gewerbliche Nutzungen (ggf. Gastronomie, etc.) im kleineren Maßstab in den Rathausbau zu integrieren. Im Sinne der Vergleichbarkeit der Varianten wird im Rahmen dieser Untersuchung auf eine solche Option bewusst verzichtet. Lageplan Umbau/Sanierung und Erweiterung - M 1:1000  3.2 bauliches Konzept Standort KAster Am Reserve 24 qm Reserve 35 qm Nr.24 20 qm Nr.24 20 qm Nr.24 20 qm Nr.24 20 qm Nr.24 20 qm Nr.24 20 qm Nr.24 20 qm Nr.24 20 qm Nr.60 11 qm Nr.54 11 qm Nr.24 20 qm Fachbereich 2 Gustav - Heinemann - Straße Fachbereich 2 WC H 1 3 Adenauerst Nr.24 20 qm Nr.24 20 qm Reserve 11 qm Pausenraum 100 qm Nr.60 Nr.43 9 qm 18 qm Nr.54 Nr.43 9 qm 18 qm Nr.23 Nr.23 Nr.23 Nr.23 Nr.23 12 qm 12 qm 12 qm 12 qm 12 qm Nr.40 18 qm Nr.40 18 qm Nr.23 Nr.23 12 qm 12 qm Nr.21 18 qm Nr.22 18 qm 28 Nr.24 18 qm Nr.58 Nr.29 18 qm +59 24 qm Nr.27 18 qm WC D 30 Nr.45 18 qm Trauzimmer 50 qm Am Rathaus Nr.18 18 qm 2 Reserve 12 qm Besprechung 36 qm Reserve 12 qm Fachbereich 2 Fachbereich 2 23 26 24 22 Grundriss EG - M 1:500  3.2 bauliches Konzept Standort KAster Reserve 24 qm Reserve 19 qm Nr.10 18 qm Personalrat 40 qm Ratsfraktion 40 qm Ratsfraktion 40 qm Ratsfraktion 40 qm Nr.60 11 qm Nr.54 11 qm Ratsfraktion 40 qm Ratsfraktion Ratsfraktion WC D Nr.40 20 qm Reserve 11 qm Ratsbüro Nr.8 Nr.8 Nr.7 12qm 12qm 18 qm Nr.52 240 qm Nr.6 18 qm Nr.9 18 qm Stand.-F. R.-Pr. R.-Pr. Nr.9 18 qm 18 qm 12 qm 18 qm WC D + H Ratssaal Nr.40 18 qm Besprechung 36 qm Foyer Rathaussaal + Ratsbüro 137 qm Nr.1 36 qm Nr.40 18 qm Nr.3 Nr.4 Nr.2 18 qm 12qm 36 qm Nr.39 18 qm Nr.38 18 qm Bürgermeister Grundriss 1.OG - M 1:500  3.2 bauliches Konzept Standort KAster Reserve 24 qm Reserve 18 qm Nr.36 18 qm Nr.36 20 qm Nr.36 20 qm Nr.36 20 qm Nr.36 20 qm Nr.34 20 qm Nr.33 20 qm Nr.36 20 qm Nr.36 20 qm Nr.60 11 qm Nr.54 11 qm Nr.35 20 qm Fachbereich 3 Fachbereich 3 WC H Nr.40 20 qm Nr.40 20 qm Fachbereich 1 Nr.17 18 qm Nr.17 18 qm Nr.17 18 qm Nr.18 18 qm Nr.17 18 qm Nr.17 18 qm Nr.17 18 qm WC D Nr.40 18 qm Nr.42 18 qm Nr.40 18 qm Besprechung 36 qm Nr.42 18 qm Besprechung 36 qm Nr.16 18 qm Nr.15 18 qm Nr.17 18 qm Nr.40 18 qm Nr.40 18 qm Nr.40 18 qm Reserve 12 qm Luftraum Nr.17 18 qm Reserve Nr.17 18 qm Reserve 11 qm Fachbereich 4 Grundriss 2.OG - M 1:500 10 3.2 bauliches Konzept Standort KAster Nr.32 20 qm Nr.28 20 qm Nr.26 20 qm Nr.30 20 qm Reserve 20 qm Nr.37 20 qm Reserve 20 qm Nr.37 20 qm Technikräume 20 qm Nr.20 20 qm Nr.20 20 qm Nr.20 20 qm Nr.63 Nr.62 Nr.62 Nr.63 12qm 9 qm 9 qm 12qm Archive Ratsbüro Druckerei 72 qm Nr.11 120 qm Reserve 36 qm Reserve 11 qm Nr.19 19 qm Nr.19 19 qm Nr.19 18 qm Stuhllager 116 qm Archive Fachbereich 1 + 3 Archive Fachbereich 2 Nr.31 20 qm Technikräume 79 qm Technikräume 124 qm Nr.41 18 qm Nr.46 18 qm Nr.44 18 qm Nr.44 18 qm Nr.47 18 qm Reserve Nr.12 20 qm 60 qm Archive Fachbereich 4 Grundriss Untergeschoss - M 1:500 11 3.2 bauliches Konzept Standort KAster Gustav-Heinemann-Straße Rathaus Neubau St.-Rochus-Straße Ansicht Süd - M 1:500 St.-Rochus-Straße Rathaus Neubau Rathaus Umbau Anbau Ansicht Ost - M 1:500 12 3.2 bauliches Konzept Standort KAster Büro AWO Anbau Rathaus Umbau Büro Sitzungssaal Büro Archiv Büro Archiv Technik Archiv Rathaus Neubau St.-Rochus-Straße Schnitt durch Bestand - M 1:500 Büro Ratsfraktion Büro Archiv Post Am Rathaus Büro Ratsfraktion Büro Archiv Rathaus Umbau Rathaus Neubau Gustav-Heinemann-Straße Schnitt durch Neubau - M 1:500 13 3.3 Grundstückskosten Variante Kaster Im Falle einer Realisierung des Rathauses am Standort Kaster stehen am alternativen Standort in Bedburg Grundstücksflächen der Stadt Bedburg zur Verfügung, die bis dato für eine Rathausnutzung vorgehalten werden. Diese Flächen würden dann für andere Nutzungen zur Verfügung stehen und könnten von der Stadt Bedburg veräußert werden. Ermittungen Grundstückskosten Variante Standort Kaster Kennwerte: Bodenrichtwert Kaster 150,00 € /qm zum 1.1.2009, Quelle boris.nrw.de Bodenrichtwert Bedburg 155,00 € /qm zum 1.1.2009, Quelle boris.nrw.de Grundstücksgrösse Kaster (Eigentum der Stadt Bedburg) Der hier dargestellte Kostenansatz ist keine Wertermittlung im Sinne der Wertermittlungsverordnung (WertV). Der Kostenansatz dient lediglich dazu, die für die Variante Kaster ggf. frei werdenden Grundstücksflächen in Bedburg für die Bauund Betriebskostenkalkulation in Ansatz zu bringen. 8585,00 qm erforderliche neue Grundstücksflächen 0,00 qm Grundstücksgrössen Bedburg: Bedburger Rathaus Bestand Neubaufläche Variante Bedburg Der hier ermittelte Grundstückserlös wird unter 3.5 Kostenermittlung nach DIN 276, in der KG 100 berücksichtigt. 819,00 qm 4000,00 qm Die ermittelten Werte werden vereinfacht mit dem 0,8 fachen Bodenrichtwert angesetzt. Bezeichnung 1. Einheit Kennwert Index Kosten Kostenansatz für Grundstückserwerb erforderliche neue Grundstücksflächen 2. Menge 0,00 qm - € Kostenansatz für Grundstückserlöse aus Verkauf Neubaufläche Variante Bedburg Bedburger Rathaus Bestand 4000,00 qm 155,00 € 0,800 496.000,00 € Folgende Unterlagen wurden vom Auftraggeber hierfür zur Verfügung gestellt: 819,00 qm 155,00 € 0,800 101.556,00 € - Gutachten über den Verkehrswert (i.S. d. § 194 Baugesetzbuch) für Verwaltungsgebäude, Am Rathaus 1, 50181 Bedburg vom 28.08.2004 597.556,00 € - aktuelle Buchwerte für Gebäude, Grundstück und Parkfläche des Objekts Am Rathaus 1, 50181 Bedburg zum Zeitpunkt 19. Januar 2010 -310.724,77 € - Bodenrichtwerte, Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen; boris.nrw.de 3. Summe Erlöse Verkauf 4. ausserplanmässige Wertminderung Sonder-Afa: Teilabriss 5. Saldo Grundstückserlös 286.831,23 € 14 3.4 Umzugskosten Variante Kaster Umzugs- und Interimskosten Variante Standort Kaster Kennwerte: Anzahl Mitarbeiter Soll 114,00 Pers. Anzahl Mitarbeiter Kaster Ist Anzahl Mitarbeiter Kaster Abbruch Ist Anzahl Mitarbeiter Kaster Umbau Ist 73,00 Pers. 25,00 Pers. 48,00 Pers. Anzahl Mitarbeiter Bedburg Ist 24,00 Pers. Flächen Abbruch Kaster Büros Besprechung Saal Archiv Faktor lfm / qm Archiv Archiv Bestand Abbruch 222,58 69,26 100,81 145,00 4,59 666,22 Archiv Bestand Kaster Umbau Archiv Bestand Bedburg 551,35 lfm 137,84 lfm Interimslösung Container Interimslösung Container Interimslösung Schloss Bedburg Interimslösung Auslagerung städt. Gebäude Annahme 5 Regalböden / lfm Regal 16,00 Monate Dauer Bauphase II Umbau Kaster 12,00 Monate Menge Die hier ermittelten Kosten, für Umzüge und Interimslösungen während der Bauphase, werden unter KG 700 Baunebenkosten unter 3.5 Kostenermittlung nach DIN 276 angesetzt. lfm Dauer Bauphase I Neubau Kaster Bezeichnung 1. qm qm qm qm Einheit Kennwert Index Kosten Bauphase I: Abbruch und Neubau Kaster Arbeitsorte: Kaster Bestand, Bedburg Bestand, Container in Kaster, Schloss-Saal Umzugskosten Bauphase I Umzug Mitarbeiter in Container Umzug Archiv in Lager Umzug Mitarbeiter in Neubau Umzug Archiv in Neubau 25,00 Pers. 666,22 lfm 250,00 € 11,00 € 1,000 1,000 6.250,00 € 7.328,38 € 73,00 Pers. 1217,57 lfm 250,00 € 11,00 € 1,000 1,000 18.250,00 € 13.393,24 € 222,58 qm NF 222,58 qm NF 120,00 € 120,00 € 1,000 1,000 26.709,60 € 26.709,60 € 3561,28 qmMo 12,00 € 1,000 42.735,36 € Interim Containerlösung Transport, Montage, Abbau, Abfahrt Hausanschluss, Fundamente Miete Bauzeit BA I Summe Bauphase I 2. 141.376,18 € Bauphase II: Umbau Bestand Arbeitsorte: Kaster Neubau, Bedburg Bestand, Schloss-Saal Umzug Mitarbeiter in Neubau Umzug Archiv in Neubau Summe Bauphase II Summe gesamt 40,00 Pers. 137,84 lfm 250,00 € 11,00 € 1,000 1,000 10.000,00 € 1.516,22 € 11.516,22 € 152.892,40 € 15 3.5 Kostenermittlung Standort KAster KOSTENSCHÄTZUNG nach DIN 276 Machbarkeitsstudie Rathaus Bedburg Auftraggeber: Stadt Bedburg v-architekten GmbH Köln Seite 1 Kostenschätzung basierend auf MBS M = 1:500 vom 04.02.2010 auf Basis von BKI Vergleichswerten Kostenermittlung nach DIN 276 Variante Standort Kaster Flächenkennwerte: NF BGF a AWF IWF DEF DAF BRI a GF AUF gesamt 100 Umbau und Sanierung Bestandsgebäude Umbau 3449,00 qm 2.378,00 1071,00 5803,00 3110,46 4974,97 4513,04 1564,90 20914,00 1649,00 6936,00 qm qm qm qm qm cbm qm qm 4.185,00 2.189,00 3.396,37 3.133,71 1.168,90 15.600,75 1.189,22 1618,00 921,46 1578,60 1379,33 396,00 5313,25 459,78 6,56 1,76 4,96 1,51 BRI / NF BGF / NF DIN 276 Kostengruppe Neubau 6,06 1,68 Menge Einheit Kennwert Index Kosten psch 286.831,23 € -1,000 -286.831,23 € % an gesamt % KGR % 300+400 Grundstück Saldo Grundstückserlös 1 Summe 100 200 Herrichten u. Erschliessen 200 Herrichten und Erschliessen Teil-Abbruch Bestandsgebäude Summe 200 -286.831,23 € -3,15% -4,19% 121.253,69 € 49.968,90 € 1,33% 0,55% 100,00% 41,21% 1,77% 0,73% 121.253,69 € 1,33% 100,00% 1,77% Neubau 5.803,00 3.348,00 qm BGF cbm 21,00 € 15,00 € 0,995 0,995 Umbau Neubau 16 - alle Kosten incl. 19 % Mwst.- Kostenstand gem. BKI 1. Quartal 2010 - 3.5 Kostenermittlung Standort KAster KOSTENSCHÄTZUNG nach DIN 276 Machbarkeitsstudie Rathaus Bedburg Auftraggeber: Stadt Bedburg v-architekten GmbH Köln 300 Bauwerk- Baukonstruktionen Seite 2 Kostenermittlung nach DIN 276 Umbau Bestand 310 320 330 340 350 360 370 390 Baugrube Gründung Aussenwände Innenwände Decken Dächer Baukonstruktive Einbauten Sonst. Maßnahmen Baukonstruktionen Neubau / Erweiterung 427,50 cbm BGI 459,78 qm GRF 921,46 qm AWF 1.578,60 qm IWF 1.379,33 qm DEF 396,00 qm DAF 1.618,00 qm BGF 1.618,00 qm BGF 23,00 € 50,00 € 231,00 € 126,50 € 147,00 € 147,50 € 29,00 € 49,00 € 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 Summe 300 Umbau Bestand 9.783,34 22.873,87 211.792,97 198.694,44 201.747,55 58.117,95 46.687,39 78.885,59 € € € € € € € € 0,11% 0,25% 2,33% 2,18% 2,22% 0,64% 0,51% 0,87% 0,21% 0,48% 4,46% 4,19% 4,25% 1,22% 0,98% 1,66% 0,14% 0,33% 3,09% 2,90% 2,95% 0,85% 0,68% 1,15% 1,08% 3,28% 11,07% 9,40% 10,93% 3,77% 1,33% 2,24% 2,06% 6,28% 21,20% 18,01% 20,93% 7,23% 2,54% 4,30% 1,43% 4,35% 14,69% 12,48% 14,51% 5,01% 1,76% 2,98% 52,21% 100,00% 69,31% 828.583,10 € Neubau 310 320 330 340 350 360 370 390 Baugrube Gründung Aussenwände Innenwände Decken Dächer Baukonstruktive Einbauten Sonst. Maßnahmen Baukonstruktionen 4.281,21 cbm BGI 1.189,22 qm GRF 2.189,00 qm AWF 3.396,37 qm IWF 3.396,37 qm DEF 1.168,90 qm DAF 4.185,00 qm BGF 4.185,00 qm BGF 23,00 € 252,00 € 462,00 € 253,00 € 294,00 € 295,00 € 29,00 € 49,00 € 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 97.975,38 298.185,94 1.006.261,41 854.985,20 993.540,12 343.101,37 120.758,18 204.039,68 € € € € € € € € Summe 300 Neubau 3.918.847,28 € Summe 300 gesamt 4.747.430,38 € Neubau Umbau Neubau 17 3.5 Kostenermittlung Standort KAster KOSTENSCHÄTZUNG nach DIN 276 Machbarkeitsstudie Rathaus Bedburg Auftraggeber: Stadt Bedburg v-architekten GmbH Köln 400 Bauwerk- Technische Anlagen 410 420 430 440 450 460 470 480 490 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen Wärmeversorgungsanlagen Lufttechnische Anlagen Starkstromanlagen Fernmelde- und inform.techn. Anlagen Förderanlagen Nutzungsspezifische Anlagen Gebäudeautomation Sonstige Maßn. für Techn. Anlagen Kostenermittlung nach DIN 276 5.803,00 5.803,00 5.803,00 5.803,00 5.803,00 5.803,00 5.803,00 5.803,00 5.803,00 qm BGF qm BGF qm BGF qm BGF qm BGF qm BGF qm BGF qm BGF qm BGF 53,00 € 67,00 € 48,00 € 106,00 € 34,00 € 23,00 € 17,00 € 6,00 € 10,00 € 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 Summe 400 500 Außenanlagen 500 Aussenanlagen Summe 500 Seite 3 6.936 qm AUF 67,00 € 0,995 306.021,21 386.857,00 277.151,28 612.042,41 196.315,49 132.801,66 98.157,75 34.643,91 57.739,85 € € € € € € € € € 3,37% 4,25% 3,05% 6,73% 2,16% 1,46% 1,08% 0,38% 0,63% 14,56% 18,41% 13,19% 29,12% 9,34% 6,32% 4,67% 1,65% 2,75% 4,47% 5,65% 4,05% 8,94% 2,87% 1,94% 1,43% 0,51% 0,84% 2.101.730,54 € 23,11% 100,00% 30,69% 462.388,44 € 5,08% 100,00% 6,75% 462.388,44 € 5,08% 100,00% 6,75% Neubau / Erweiterung Neubau Umbau Neubau 18 3.5 Kostenermittlung Standort KAster KOSTENSCHÄTZUNG nach DIN 276 Machbarkeitsstudie Rathaus Bedburg Auftraggeber: Stadt Bedburg v-architekten GmbH Köln 600 Ausstattung und Kunst 600 Ausstattung Kostenermittlung nach DIN 276 5.803,00 qm BGF 38,00 € 0,995 219.411,43 € 2,41% 100,00% 3,20% 219.411,43 € 2,41% 100,00% 3,20% 1.575.307,01 € 152.892,40 € 17,32% 1,68% 91,15% 8,85% 23,00% 2,23% Summe 700 1.728.199,41 € 19,00% 100,00% 25,23% Gesamtkosten brutto 9.093.582,65 € 100,00% Summe 300 + 400 brutto 6.849.160,92 € 75,32% Summe 300 + 400 netto 5.755.597,41 € Summe 600 700 Seite 4 Neubau / Erweiterung Baunebenkosten Planungskosten Umzugs- Interimskosten 0,23 1,00 Faktor psch 6.849.160,92 € 152.892,40 € 1,000 1,000 anrechenbare Kosten gem. HOAI Vergleichswerte: Gesamtkosten / BRIa Gesamtkosten / BGF Baukosten 300+400 / BRIa Baukosten 300+400 / BGF 434,81 1.567,05 327,49 1.180,28 € € € € Ermittlung Index gem. BKI: Regionalfaktor Rhein-Erft-Kreis Index für I. Quartal 2010 gegen 1. Quartal 2009 0,995 1,000 Multiplikation Indizes 0,995 Neubau Umbau Neubau 19 3.6 Lebenszykluskosten für Standort KAster Variante 1 : Kaster Alle Kosten Brutto (19 % MwSt) Flächen / Volumina NF BGF a BRI 3.449 m_ 5.803 m_ 20.914 m_ Kapitalgebundene Kosten Betrachtungszeitraum: Kalkulationszinssatz 50 Jahre 6% Barwert Erstbeschaffung DIN 276 Barwert 50 Jahre Folgekosten -286.831 € (Erlös aus Verkauf) KG 100 Grundstück KG 200 Herrichten und Erschliessen Abbruch am Ende der Nutzung KG 310 KG 320 KG 330 KG 340 KG 350 KG 360 KG 370 KG 380 KG 390 Baugrube Gründung Aussenwände Innenwände Decken Dächer Baukonstruktive Einbauten Grundkonstruktionen Sonst. Maßnahmen Baukonstruktionen 107.759 321.060 1.218.054 1.053.680 1.195.288 401.219 167.446 0 282.925 € € € € € € € € € 0 0 686.841 567.389 771.157 468.788 106.329 0 179.659 € € € € € € € € € KG 410 KG 420 KG 430 KG 440 KG 450 KG 460 KG 470 KG 480 KG 490 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen Wärmeversorgungsanlagen Lufttechnische Anlagen Starkstromanlagen Fernmelde- und inform.techn. Anlagen Förderanlagen Nutzungsspezifische Anlagen Gebäudeautomation Sonstige Maßn. für Techn. Anlagen 306.021 386.857 277.151 612.042 196.315 132.802 98.158 34.644 57.740 € € € € € € € € € 143.761 205.871 386.955 623.050 205.570 273.714 80.924 57.123 33.588 € € € € € € € € € KG 500 Aussenanlagen 462.388 € 155.460 € KG 600 Ausstattung 219.411 € 222.923 € KG 700 Planungskosten Umzugs-Interimskosten 1.575.307 € 152.892 € 9.093.583 € 1.010.635 € 0€ 6.286.732 € 121.254 € Summe: Betriebskosten Gebäude 1. Jahr Unterhaltsreinigung Hausmeister / Winterdienst / Außenanlagen / Verwaltung Summe: Barwert Übertrag gerundet 76.997 € 30.000 € Kalkulatorische Annahmen: Kalkulationszinsfuß 6,0 % Kostensteigerung p.a. 3,0 % 15.380.000 € Barwert 50 Jahre 31.184 €/a 150.000 €/a 181.184 €/a 665.691 € 3.202.043 € 3.469.868 € 3.470.000 € 117.383 484.957 1.044.585 1.646.924 1.647.000 € Verbrauchsgebunden Kosten Be- und Entwässerung Heizung Strom Summe: 5.499 19.093 41.125 65.717 €/a €/a €/a €/a € € € € Summe: 20.497.000 € 101% 20 3.7 Terminraster für Standort KAster Bauphase insgesamt 2 Jahre und 8 Monate Interimsphase ca. 1 Jahr und 6 Monate 2011 Aktivitätsname Dauer Startdatum 2012 2013 2014 Enddatum J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. Planungsphase 390,00 03.01.2011 29.06.2012 Umzug Interim 0,00 45,00 390,00 02.01.2012 31.10.2011 02.01.2012 02.01.2012 30.12.2011 28.06.2013 23,00 01.07.2013 31.07.2013 260,00 01.08.2013 30.07.2014 20,00 04.08.2014 29.08.2014 Bauphase BA Neubau Umzug in Neubau Bauphase BA Umbau Einzug J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. 21 4. Variante Bedburg 4. 1 Bewertung der Bestandssituation Die gegebene Situation ist geprägt von den möglichen räumlichen Bezügen zum Bedburger Schloss und dem attraktiven, umgebenden Park. Hier bietet es sich an, die Nähe zum Schloss und die möglichen Sichtbezüge in das Gebäudekonzept miteinzubeziehen. Ein weiterer wesentlicher Faktor ist der städtebauliche Rahmenplan (Bedburg Mitte, Dezember 2007, Dr. Paul G Jansen GmbH) für diese Situation. Ziel des Rahmenplanes an dieser Stelle ist es, einen neuen zweiten Eingang in die Innenstadt von Bedburg baulich zu fassen und zu gestalten. Die heutige Rückseite der GrafSalm-Strasse soll in eine neue Vorderseite verwandelt werden. Hierbei ist zu beachten, dass die vollständige Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes nur durch Ankäufe von Grundstücken erfolgen kann, die sich heute in Privateigentum befinden. Insofern ist es ein zentrales Ziel dieser Ausarbeitung auch bei einer partiellen Umsetzung des Rahmenplanes eine attraktive bauliche Lösung zu schaffen. In Interimsphasen muss unter Berücksichtigung erforderlicher baurechtlicher Belange (Abstandsflächen, Brandüberschlag, etc.) das Gebäude so positioniert sein, dass eine einwandfreie Funktionalität und eine deutliche Aufwertung der Situation sichergestellt sein muss. Stellplätze sind im Bereich des heutigen Schlossparkplatzes genügend vorhanden. Die günstige Lage zur Erft ermöglicht ggf. eine Nutzung einer Wärmepumpe zur Ausnutzung der Temperaturdifferenz infolge der Kühlwassereinspeisung. Im Rahmen dieser Studie ist dieser Ansatz nicht weiterverfolgt worden, weil hierzu weitere detailiertere Vorinformationen nötig wären, 22 4.2 bauliches Konzept Standort Bedburg Lageplan Bestand - M 1:1000 23 4.2 bauliches Konzept Standort Bedburg Interimsphase III Lageplan Neubau M 1:1000 24 4.2 bauliches Konzept Standort Bedburg Der Rathausneubau wird als 3-geschossiges solitäres Gebäude ausgebildet. Die Grundrissfigur ist so angelegt, dass sich bereits in der Interimsphase das Gebäude zum Schloss, dem Teich und dem attraktiven Park hin öffnet und die heutige Rückseite der Graf-SalmStrasse deutlich aufwertet. Durch die Stellung des Gebäudes kann gemäß des Rahmenplanes (nach Ankauf weiterer privater Grundstücke) eine attraktive Wegeverbindung zum Park und zur Hauptstrasse geschaffen werden. Der Eingang orientiert sich zur neu geschaffenen Vorderseite. Umlaufend werden die Einzel- und Doppelbüroräume angeordnet. Im zentralen Bereich befinden sich Neben- und Sanitärräume. Der 2-geschossige Sitzungssaal ist über eine grosszügige Treppe im 1. OG zu erreichen. Das vorgelagerte Foyer bietet Sichtbezüge zum Schlosspark. Grundsätzlich bietet sich am Standort Bedburg die Möglichkeit, gewerbliche Nutzungen (ggf. Einzelhandel, Gastronomie, etc.) mit dem Rathaus zu verbinden, z.B. durch eine 4-geschossige Bebauung. III Im Sinne der Vergleichbarkeit der Varianten wird im Rahmen dieser Untersuchung auf eine solche Option bewusst verzichtet. Lageplan Neubau M 1:1000 25 Nr.24 1 8 qm Fa ere ch b ich 2 qm N 18 r.24 qm N 18 r.24 qm Nr.24 1 8 qm R 1 2 es. qm N 1 8 r.43 qm Nr.24 1 8 qm N 1 2 r.23 qm N N 1 2 r.23 9 q r.54 qm N m N W 1 2 r.23 C 9 q r.60 qm N m WC - H 1 2 r.23 -H WC qm N r WC - D 1 2 .23 qm N -D 1 2 r.23 N qm N 1 8 r.43 r . qm 2 18 4 Nr.24 1 8 qm D B 3 6 espr qm ech Nr.24 1 8 qm un g Nr.24 1 8 qm Nr.24 1 8 qm Nr.24 1 8 qm 7 Nr.1 qm 18 h1 Teekü 9 qm che Nr.23 1 2 qm Nr.22 1 8 qm 4 Nr.5 m 9q 0 .6 r N m 9 q r.59 N 8+ Nr.5qm 24 9 N r . 2 qm 18 7 Nr.2qm 18 7 Nr.1 qm 18 reic Paus 100 q enraum m Kopie 9 qm rraum Nr.21 1 8 qm Nr.40 18 qm 7 Nr.1 qm 18 hbe Nr.24 1 8 qm Nr.40 18 qm 7 Nr.1 qm 18 Fac Fach berei ch 2 4.2 bauliches Konzept Standort Bedburg Fachbereich 2 + 4 Nr.17 18 qm m uzim Tra q m 50 er FB 4 KasseArchiv Grundriss EG - M 1:500 26 rat ete r Foyer Saal Rats 36 qmfraktion G S roß 24 itzu er 0 ng qm ss aa l R 1 2 es. qm N 1 8 r.42 qm Rats 36 qmfraktion n Be s p 36 qmrechung Stan 18 qmd.-F. Nr.9 1 8 qm Nr.9 1 8 qm Nr.7 18 qm ter N 9 q r.54 m N N 1 r.10 9 q r.60 m W C 2 qm -H W CD Rats 36 qmfraktion Ratsf raktio V N B Z 1 8 r.42 12 eige VZ qm qm B ü 18 rge qm r. Bü B ro 36 ürge qm rm Nr.1 e3is6 teqrm Bü rge rm eis B B üro 3 6 eige q m ord n Res e 96 qmrve P 3 6 ers o qm nal Rats 36 qmfraktion 4.2 bauliches Konzept Standort Bedburg Ratsbüro Nr.6 18 qm Nr.8 qm 12 Nr.8 qm 12 r. R.-Pqm 12 . r R.-Pqm 18 Foyer Ratsbüro Grundriss 1.OG - M 1:500 27 Res e 12 qmrve N 18 r.34 qm Besp 36 qmrechung B 3 6 espr qm ech N 18 r.33 qm un ch Nr.40 1 8 qm ch 3 N 18 r.36 qm N 18 r.36 qm N 18 r.36 qm N 18 r.36 qm N 1 8 r.45 qm Lu ftra N 18 r.36 qm R 1 2 es. qm N 18 r. 42 qm um Nr.40 1 8 qm ch 4 berei Nr.40 18 qm Nr.40 1 8 qm N 9 q r.54 Nr m N 9 q r.60 W 1 8 . 4 2 m C - qm H W CNr D . 18 36 qm rei be N 18 r.36 qm Nr.40 1 8 qm Fach Nr.40 1 8 qm Nr.40 18 qm Nr.40 1 8 qm Nr.40 1 8 qm Nr.39 1 8 qm Nr.38 1 8 qm Nr.17 1 8 qm Nr.16 18 qm Fa N 18 r.35 qm Nr.40 1 8 qm 4.2 bauliches Konzept Standort Bedburg Fachbereich 1 Nr.15 18 qm 7 Nr.1qm 18 7 Nr.1qm 18 7 Nr.1qm 18 g Grundriss 2.OG - M 1:500 28 Ar ch ive F N 18 r.28 qm ac hb N 18 r.32 qm ere 3 N 18 r.26 qm 2+ N 18 r.30 qm ich N 18 r.31 qm Rese 12 qmrve CH N 18 r.37 qm W CD N 18 r.37 qm W Nr.44 1 8 qm Nr.44 1 8 qm Nr.41 1 8 qm Archi ve Fa c üro Stuhll 110 q ager m Nr.47 1 8 qm ich 4 Nr.46 1 8 qm hbere atsb Druc 62 qmkerei Nr.20 18 qm Nr.20 18 qm 9 Nr.1qm 18 2 Nr.1qm 60 R hive Arc Nr.63 12 qm Nr.62Nr. 62 9 qm 9 qm Nr.63 9 qm 4.2 bauliches Konzept Standort Bedburg Archive Fachbereich 1 Nr.20 18 qm Nr.19 18 qm 1 Nr.1 qm 120 Technikräume 221 qm Reserve 91 qm Grundriss Untergeschoss - M 1:500 29 4.2 bauliches Konzept Standort Bedburg Rathaus Neubau Ansicht Ost - M 1:500 Rathaus Neubau Graf-Salm-Straße Schloss Bedburg Ansicht Nord - M 1:500 Sitzungssaal Büro Ratsfraktion Büro Archiv Graf-Salm-Straße Trauzimmer Technik Rathaus Neubau Archiv Schloß Bedburg Schnitt durch Ratssaal - M 1:500 30 4.3 Grundstückskosten Variante Bedburg Im Falle einer Realisierung des Rathauses am Standort Bedburg stehen am alternativen Standort in Kaster Grundstücksflächen der Stadt Bedburg zur Verfügung, die derzeit für das Rathaus genutzt werden. Diese Flächen würden dann für andere Nutzungen zur Verfügung stehen und könnten von der Stadt Bedburg veräußert werden. Ermittungen Grundstückskosten Variante Standort Bedburg Kennwerte: Bodenrichtwert Kaster 150,00 € /qm zum 1.1.2009, Quelle boris.nrw.de Bodenrichtwert Bedburg 155,00 € /qm zum 1.1.2009, Quelle boris.nrw.de Grundstücksgrösse Kaster (Eigentum der Stadt Bedburg) erforderliche neue Grundstücksflächen Flur 35/136 Flur 35/146 Flur 35/137 Teil des Teichs Summe erf. Grundstücke Der hier dargestellte Kostenansatz ist keine Wertermittlung im Sinne der Wertermittlungsverordnung (WertV). Der Kostenansatz dient lediglich dazu, die für die Variante Kaster ggf. frei werdenden Grundstücksflächen in Bedburg für die Bauund Betriebskostenkalkulation in Ansatz zu bringen. 8585,00 qm 242,00 32,00 18,00 660,00 952,00 qm qm qm qm qm Der hier ermittelte Wert wird unter 4.6 Kostenermittlung nach DIN 276, in der KG 100 berücksichtigt. Die ermittelten Werte werden vereinfacht mit dem 0,8 fachen Bodenrichtwert angesetzt. Grundstücksgrösse Bedburg: Bedburger Rathaus Bestand Neubaufläche Variante Bedburg Bezeichnung 819,00 qm 4000,00 qm Menge Einheit Kennwert Index Kosten Folgende Unterlagen wurden vom Auftraggeber hierfür zur Verfügung gestellt: 1. Kostenansatz für Grundstückserwerb erforderliche neue Grundstücksflächen 952,00 qm 155,00 € 0,800 Summe Grundstückserwerb 2. 118.048,00 € 118.048,00 € Kostenansatz für Grundstückserlöse aus Verkauf 8585,00 qm 150,00 € 0,800 1.030.200,00 € Abbruch Rathaus Kaster 8274,00 cbm 15,00 € -1,000 -124.110,00 € 819,00 qm 155,00 € 0,800 101.556,00 € 3. Summe Erlöse Verkauf 4. ausserplanmässige Sonder AfA: Abriss Rathaus Kaster 5. Saldo Grundstückserlös - aktuelle Buchwerte für Gebäude, Grundstück und Parkfläche des Objekts Am Rathaus 1, 50181 Bedburg zum Zeitpunkt 19. Januar 2010 - Bodenrichtwerte, Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen; boris.nrw.de Rathausgrundstück Kaster Bedburger Rathaus Bestand - Gutachten über den Verkehrswert (i.S. d. § 194 Baugesetzbuch) für Verwaltungsgebäude, Am Rathaus 1, 50181 Bedburg vom 28.08.2004 1.007.646,00 € -800.230,58 € 89.367,42 € 31 4.4 Umzugskosten Variante Bedburg Die hier ermittelten Kosten für Umzüge und Interimslösungen während der Bauphase werden unter KG 700 Baunebenkosten unter 4.5 Kostenermittlung nach DIN 276 angesetzt. Umzugs- und Interimskosten Variante Standort Bedburg Kennwerte: Anzahl Mitarbeiter Soll 114,00 Pers. Anzahl Mitarbeiter Kaster Ist Anzahl Mitarbeiter Kaster Abbruch Ist Anzahl Mitarbeiter Kaster Umbau Ist 73,00 Pers. 25,00 Pers. 48,00 Pers. Anzahl Mitarbeiter Bedburg Ist 24,00 Pers. Faktor lfm / qm Archiv 4,59 Archiv Bestand Kaster Archiv Bestand Bedburg 265,00 qm 137,84 lfm Archiv Bestand gesamt Archiv Bestand gesamt 402,84 qm 1850,88 lfm Dauer Bauphase Neubau Kaster Bezeichnung 1. 16,00 Monate Menge Einheit Kennwert Index Kosten 250,00 € 11,00 € 1,000 1,000 28.500,00 € 20.359,64 € Bauphase: Arbeitsorte: Kaster Bestand, Bedburg Bestand Umzugskosten nach Bauphase Umzug Mitarbeiter in Container Umzug Archiv in Neubau 114,00 Pers. 1850,88 lfm Summe Umzugskosten 48.859,64 € Summe gesamt 48.859,64 € 32 4.5 Kostenermittlung Standort Bedburg KOSTENSCHÄTZUNG nach DIN 276 Machbarkeitsstudie Rathaus Bedburg Auftraggeber: Stadt Bedburg v-architekten GmbH Köln Seite 1 Kostenschätzung basierend auf MBS M = 1:500 vom 04.02.2010 auf Basis von BKI Vergleichswerten Kostenermittlung nach DIN 276 Variante Standort Bedburg Flächenkennwerte: NF BGF a AWF IWF DEF DAF BRI a GF AUF 3280,00 qm 5318,00 2103,70 4696,21 3762,31 1361,62 18060,00 1363,00 2637,00 qm qm qm qm qm cbm qm qm BRI / NF BGF / NF DIN 276 Kostengruppe 100 5,51 1,62 Menge Einheit Kennwert Index Kosten psch 89.367,42 € -1,000 -89.367,42 € % an gesamt % KGR % 300+400 Grundstück Saldo Grundstückserlös 1 Summe 100 200 Herrichten u. Erschliessen 200 Herrichten und Erschliessen Summe 200 5.318,00 qm BGF 21,00 € 0,995 -89.367,42 € -0,94% -1,20% 111.119,61 € 1,17% 100,00% 1,49% 111.119,61 € 1,17% 100,00% 1,49% 33 - alle Kosten incl. 19 % Mwst.- Kostenstand gem. BKI 1. Quartal 2010 - 4.5 Kostenermittlung Standort Bedburg KOSTENSCHÄTZUNG nach DIN 276 Machbarkeitsstudie Rathaus Bedburg Auftraggeber: Stadt Bedburg v-architekten GmbH Köln 300 Bauwerk- Baukonstruktionen 310 320 330 340 350 360 370 390 Baugrube Gründung Aussenwände Innenwände Decken Dächer Baukonstruktive Einbauten Sonst. Maßnahmen Baukonstruktionen Kostenermittlung nach DIN 276 4.906,80 cbm BGI 5.318,00 qm GRF 2.103,70 qm AWF 4.696,21 qm IWF 3.762,31 qm DEF 1.361,62 qm DAF 5.318,00 qm BGF 5.318,00 qm BGF 23,00 € 252,00 € 462,00 € 253,00 € 294,00 € 295,00 € 29,00 € 49,00 € 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 Summe 300 400 Bauwerk- Technische Anlagen 410 420 430 440 450 460 470 480 490 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen Wärmeversorgungsanlagen Lufttechnische Anlagen Starkstromanlagen Fernmelde- und inform.techn. Anlagen Förderanlagen Nutzungsspezifische Anlagen Gebäudeautomation Sonstige Maßn. für Techn. Anlagen Summe 400 Seite 2 5.318,00 5.318,00 5.318,00 5.318,00 5.318,00 5.318,00 5.318,00 5.318,00 5.318,00 qm BGF qm BGF qm BGF qm BGF qm BGF qm BGF qm BGF qm BGF qm BGF 53,00 € 67,00 € 48,00 € 106,00 € 34,00 € 23,00 € 17,00 € 6,00 € 10,00 € 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 0,995 112.292,12 1.333.435,32 967.049,85 1.182.200,42 1.100.588,54 399.669,51 153.450,89 259.279,09 € € € € € € € € 1,19% 14,10% 10,23% 12,50% 11,64% 4,23% 1,62% 2,74% 2,04% 24,21% 17,56% 21,46% 19,98% 7,26% 2,79% 4,71% 1,51% 17,94% 13,01% 15,90% 14,80% 5,38% 2,06% 3,49% 5.507.965,75 € 58,24% 100,00% 74,09% 280.444,73 354.524,47 253.987,68 560.889,46 179.907,94 121.702,43 89.953,97 31.748,46 52.914,10 € € € € € € € € € 2,97% 3,75% 2,69% 5,93% 1,90% 1,29% 0,95% 0,34% 0,56% 14,56% 18,41% 13,19% 29,12% 9,34% 6,32% 4,67% 1,65% 2,75% 3,77% 4,77% 3,42% 7,54% 2,42% 1,64% 1,21% 0,43% 0,71% 1.926.073,24 € 20,37% 100,00% 25,91% 34 4.5 Kostenermittlung Standort Bedburg KOSTENSCHÄTZUNG nach DIN 276 Machbarkeitsstudie Rathaus Bedburg Auftraggeber: Stadt Bedburg v-architekten GmbH Köln 500 Außenanlagen 500 Kostenermittlung nach DIN 276 Aussenanlagen 175.795,61 € 1,86% 100,00% 2,36% 175.795,61 € 1,86% 100,00% 2,36% 216.023,65 € 2,28% 100,00% 2,91% 216.023,65 € 2,28% 100,00% 2,91% 1.561.148,19 € 48.859,64 € 16,51% 0,52% 96,97% 3,03% 21,00% 0,66% Summe 700 1.610.007,83 € 17,02% 100,00% 21,66% Gesamtkosten brutto 9.457.618,27 € 100,00% Summe 300 + 400 brutto 7.434.038,99 € 78,60% Summe 300 + 400 netto 6.247.091,59 € Summe 500 600 Ausstattung und Kunst 600 Ausstattung 2.637 qm AUF 67,00 € 0,995 Angabe Bauherr 5.713,40 qm BGF 38,00 € 0,995 Summe 600 700 Seite 3 Baunebenkosten Planungskosten Umzugskosten 0,21 1,00 Faktor psch 7.434.038,99 € 48.859,64 € 1,000 1,000 anrechenbare Kosten gem. HOAI Vergleichswerte: Gesamtkosten / BRIa Gesamtkosten / BGF Baukosten 300+400 / BRIa Baukosten 300+400 / BGF 523,68 1.778,42 411,63 1.397,90 € € € € Ermittlung Index gem. BKI: Regionalfaktor Rhein-Erft-Kreis Index für I. Quartal 2010 gegen 1. Quartal 2009 0,995 1,000 Multiplikation Indizes 0,995 35 4.7 Lebenszykluskosten für Standort Bedburg Variante 2 : Bedburg Alle Kosten Brutto (19 % MwSt) Flächen / Volumina NF BGF a BRI 3.280 m_ 5.318 m_ 18.060 m_ Kapitalgebundene Kosten Betrachtungszeitraum: Kalkulationszinssatz 50 Jahre 6% Barwert Erstbeschaffung DIN 276 Barwert 50 Jahre Folgekosten KG 100 Grundstück -89.367 € KG 200 Herrichten und Erschliessen Abbruch am Ende der Nutzung 111.120 € KG 310 KG 320 KG 330 KG 340 KG 350 KG 360 KG 370 KG 380 KG 390 Baugrube Gründung Aussenwände Innenwände Decken Dächer Baukonstruktive Einbauten Grundkonstruktionen Sonst. Maßnahmen Baukonstruktionen 112.292 1.333.435 967.050 1.182.200 1.100.589 399.670 153.451 0 259.279 € € € € € € € € € 0 0 368.448 600.562 559.103 406.067 97.442 0 164.643 € € € € € € € € € KG 410 KG 420 KG 430 KG 440 KG 450 KG 460 KG 470 KG 480 KG 490 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen Wärmeversorgungsanlagen Lufttechnische Anlagen Starkstromanlagen Fernmelde- und inform.techn. Anlagen Förderanlagen Nutzungsspezifische Anlagen Gebäudeautomation Sonstige Maßn. für Techn. Anlagen 280.445 354.524 253.988 560.889 179.908 121.702 89.954 31.748 52.914 € € € € € € € € € 197.089 205.525 449.654 652.352 255.709 326.645 130.192 72.124 38.457 € € € € € € € € € KG 500 Aussenanlagen 175.796 € 89.305 € KG 600 Ausstattung 216.024 € 219.481 € KG 700 Planungskosten Umzugs-Interimskosten 1.561.148 € 48.860 € 9.457.619 € 942.776 € 0€ 5.876.135 € 1. Jahr Barwert 50 Jahre Summe: Betriebskosten Gebäude Unterhaltsreinigung Hausmeister / Winterdienst / Außenanlagen / Verwaltung Summe: 26.503 €/a 150.000 €/a 176.503 €/a Barwert Übertrag gerundet (Erlös aus Verkauf) 70.561 € 30.000 € Kalkulatorische Annahmen: Kalkulationszinsfuß 6,0 % Kostensteigerung p.a. 3,0 % 15.334.000 € 565.764 € 3.202.043 € 3.402.805 € 3.403.000 € 110.806 402.256 970.419 1.483.481 1.483.000 € Verbrauchsgebunden Kosten Be- und Entwässerung Heizung Strom Summe: 5.191 15.837 38.205 59.233 €/a €/a €/a €/a € € € € Summe: 20.220.000 € 100% 36 4.8 Terminraster für Standort Bedburg Bauzeit insgesamt 1 Jahr und 6 Monate 2011 Aktivitätsname Dauer Startdatum 2012 2013 2014 Enddatum J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. Planungsphase 390,00 03.01.2011 29.06.2012 Bauphase 390,00 02.01.2012 28.06.2013 45,00 01.07.2013 30.08.2013 Einzug J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. J. F. M. A. M. J. J. A. S. O. N. D. 37 5. Zusammenfassung Ergebnisse 1. städtebauliche Einbindung 2. Funktionalität 3. Wirtschaftlichkeit Erstellungskosten In Kaster werden die Präsens des Gebäudes und die Qualität der öffentlichen Freiflächen stark aufgewertet. Im Sinne des städtebaulichen Rahmenkonzeptes können die umliegenden Flächen weiter unabhängig voneinander entwickelt werden. Es entstehen keine räumlichen Abhängigkeiten oder Zwänge. Bei der genauen Ausgestaltung der Freiflächen im Vorfeld sind flexible Nutzungen vorstellbar. Die erforderlichen Stellplätze sind gut zu bewältigen und können je nach städtebaulichen Zielvorstellungen gut integriert werden. Ein Rathaus in Kaster kann einen sehr positiven Impuls für das Quartier setzen. Beide Varianten ermöglichen auf jeweils unterschiedliche Weise, eine kompakte Bauweise mit hoher innerer Flexibilität und hoher Aufenthaltsqualität zu verbinden. Die Variante Standort Bedburg kann mit dem Neubau als Referenzgrösse für die reinen Baukosten KG 300 und KG 400 gemäß mittleren Standard BKI mit durchschnittlichen Wirtschaftlichkeitskennwerten betrachtet werden (KG 300 + 400 = 7,44 Mio Euro) Am Standort Bedburg wird die Situation der heutigen Rückseite sehr deutlich aufgewertet. Die Stadt bekommt zum wichtigen Parkplatz ein markantes Entree. Das Rathaus profitiert von der sehr attraktiven Lage. Der Schlosspark wird durch die arrondierende Bebauung gestärkt. Allerdings muss die Interimslösung mit einigen unangenehmen Zwängen leben. Der Ausblick auf die eingeschossigen Lagerhallen zwischen Rathaus und Schloss und die unvollständige Wegeverbindung stellen ein deutliches Manko dar. Die Variante Bedburg ist also sehr stark auf die Umsetzung des Rahmenplanes in diesem Bereich angewiesen. Dies ist jedoch Abhängig von Grundstücksankäufen privater Eigentümer. Kaster Bedburg In Bedburg entsteht aufgrund der örtlichen Gegebenheiten eine spannende Grundstücksfigur, die sich als ideal erweist für den hohen Anteil an Einzel- und Doppelbüros in Kombination mit Handarchiven und den punktuellen grösseren Raumeinheiten. In Kaster entsteht im Neubau eine ebenfalls wirtschaftliche und zugleich flexible Grundstruktur (Dreibund) mit hoher Aufenthaltsqualität. Der Umbau des 3-geschossigen Bestandsgebäude kann auch wirtschaftlich realisiert werden, wobei durch die etwas überdimensionierten Raumaufteilungen des Bestandes ein Überhang an Nutz- und Verkehrsfläche generiert wird. Die Flexibilität und Aufenthaltsqualität im Umbaubereich ist im Vergleich zur Variante Bedburg etwas niedriger zu bewerten. Kaster Bedburg **** ***** Demgegenüber kann die Variante Standort Kaster durch den Wegfall der Rohbaukosten für den Umbau mit (KG 300 + 400 = 6,85 Mio Euro) rund 600.000 Euro einsparen, obwohl die BGF rund 10% höher ist aufgrund der Kombination von Alt- und Neubau. Die Einsparungen durch den Umbauanteil werden bei den Erstellungskosten durch schlechtere Rahmenbedingungen und die höhere BGF zum Teil wieder getilgt: - höhere Kosten für Aussenanlagen wegen grösserer Fläche - höhere Kosten für Umzüge und Interimslösungen. Die Gesamt-Erstellungskosten (KG 100-700) betragen: Kaster: 9,09 Mio Euro Bedburg: 9,46 Mio Euro Kaster Bedburg *** *** ***** **** 38 4. Wirtschaftlichkeit Folgekosten t= 50 Jahre 5. Bauphase Resümee Die unwirtschaftlichere Flächenbilanz bei der BGF (Kaster 9% über Bedburg) sowie bei Aussenwandflächen und weiteren Kennwerten führt dazu, dass sich die Folgekosten bei Kaster gegenüber Bedburg erhöhen. Bezogen auf den abgezinsten Barwert bei t = 50 Jahre stellt sich diese Differenz jedoch als relativ gering dar. In der Summe aus Erstellungskosten (Erstbeschaffung) und Folgekosten (Investitionen in das Gebäude, Betriebskosten, verbrauchsgebundene Kosten) ergibt sich folgendes Bild: Während sich für die Variante Bedburg ein sehr einfacher Bauablauf mit ca. 18 Monaten Bauzeit und anschliessender Umzugsphase aus den alten Rathäusern Bedburg bzw. Kaster ohne Belastung durch Baulärm für die Mitarbeiter ergeben würde, stellt sich die Bauphase für Kaster gänzlich anders dar. Die Bauphase über 2 Abschnitte erstreckt sich über ca. 2 Jahre und 7 Monate mit entsprechender Belastung durch Lärm. Hinzu kommt eine Interimsphase von ca. 18 Monaten mit z.T. Container-Büros und ausgelagertem Sitzungssaal. Dies stellt für die Variante Kaster eine erhebliche Mehrbelastung für die Mitarbeiter und betroffenen Bürger dar. Die Betrachtung der Bau- und Betriebskosten führt zu einem sehr knappen Ergebnis. Die Variante Standort Bedburg ist in der Gesamtbetrachtung geringfügig günstiger als die Variante Standort Kaster. Die Mehrkosten von rund 1% bei der Variante Standort Kaster ist jedoch bei einem Betrachtungszeitraum von 50 Jahren nicht viel. Je höher jedoch die Preise für Energie und Unterhalt steigen, um so grösser wächst der Abstand zwischen den beiden Varianten und umgekehrt. Die Studie muss naturgemäß mit vielen Annahmen kalkulieren, weil ein verlässlicher Blick in die Zukunft den Verfassern aus den allgemein bekannten Gründen nicht möglich ist. Der hier ermittelte Kostenfaktor ist sicher in Ansatz zu bringen und zu bewerten. Kaster: 20,50 Mio Euro Barwert 50 Jahre 101% Bedburg: 20,22 Mio Euro Barwert 50 Jahre 100% Je nach Annahme der Parameter Zinsfuß, Teuerungsrate von Rohstoffen, etc. würden sich die Mehrkosten für Kaster erhöhen bzw. verringern. Rein rechnerisch jedoch würde Kaster bei gleich gesetzten Parametern immer die mehr oder weniger teurere Variante bleiben. Kaster Bedburg *** **** Kaster Bedburg * **** Aus rein wirtschaftlicher Betrachtung ist aus heutiger Sicht der Variante Bedburg der Vorzug zu geben. Die Belastungen während der Bauzeit für die Variante Standort Kaster sind ebenfalls nicht zu unterschätzen. Doch folgt auch hier nach rund 2 1/2 Jahren eine relative Ruhe für die verbleibenden 47 1/2 Jahre Nutzungsdauer. Letztlich bleibt die Frage (aus Sicht der Verfasser) im Wesentlichen eine Standortfrage im Sinne der Stadtentwicklung. Beide Varianten bieten ein sehr gutes Potential und können bedeutende Impulse für das jeweilige Quartier geben. 39 © v-architekten GmbH Huhnsgasse 42 D-50676 Köln Tel. 0221 669993-0 Fax. 0221 669993-33 mail@v-architekten.com www.v-architekten.com Inhaber Tim Denninger, M. Arch. Architekt Jan Hertel, Dipl. Ing. Architekt Markus Kilian, Dr. Ing. Architekt (Geschäftsführer) Diana Reichle, Prof. i.V., Dipl. Ing. Architektin Michael Scholz, Dipl. Ing. Architekt