Beschlussvorlage (BP 33/Bedburg, 6. Änderung, Begründung zum Satzungsbeschluss)

Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 33 / Bedburg 6. Änderung BEGRÜNDUNG 15. NOVEMBER 2010 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 33 / Bedburg, 6. Änderung Begründung INHALTSVERZEICHNIS 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 Beschreibung des Plangebietes Regionalplan Flächennutzungsplan Planungsstand Planungsverfahren 2. Ziel und Zweck der Planung 3. Städtebauliches Konzept 4. Begründung einzelner Planinhalte 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.6.1 4.6.2 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Nicht überbaubare Grundstücksflächen Höchstzahl der Wohnungen Erschließung Verkehrsflächen Ruhender Verkehr Ver- und Entsorgung Bodenschutz Hochwasserschutz Wasserschutz Denkmalschutz 5. Kosten 6. Städtebauliche Kennwerte 2 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 33 / Bedburg, 6. Änderung Begründung 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 33 / Bedburg, 6. Änderung liegt im Ortsteil Broich westlich der Erftstraße, nördlich der nördlichen Grundstücke an der Straße ‚Verschönerung’, östlich der bruchwaldartigen Grünfläche und südlich des Bedburger Freibades. Das Plangebiet erstreckt sich über Flurstücke der Flur 46, Gemarkung Bedburg. Die Plangebietsgröße beträgt insgesamt ca. 0,76 ha. Der ursprüngliche Bebauungsplan Nr. 33 / Bedburg , am 20.09.1983 als Satzung beschlossen, bezog sich auf die gesamte Fläche zwischen Neusser Straße, Wiesenstraße und Erftstraße mit Ausnahme der Grundstücke, die von der Gartenstraße und Lindenstraße erschlossen werden. Auf Grundlage dieses Bebauungsplanes wurde das im Nordosten des Stammplanes gelegene Freibad realisiert. Im nordwestlichen Eckbereich zwischen Neusser Straße und Wiesenstraße wurde auf Grundlage der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 33 der heutige Einzelhandelsbetrieb errichtet. Das Plangebiet besteht aus den Flurstücken 82, 233, 234, 332 - 336, 364 - 366, 371 - 373 sowie den Gartenparzellen 197, 202, 416 und 434 und teilweise aus den Flurstücken 188 - 192. Die westliche Grenze des Geltungsbereiches verläuft im Abstand von ca. 50m bis 55 m zur Erftstraße und grenzt die dicht mit Bäumen bewachsenen westlichen Parzellenabschnitte aus dem Geltungsbereich aus. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches ist der Planzeichnung zu entnehmen. Die Bestandsbebauung innerhalb des Plangebietes ist in offener Bauweise errichtet und setzt sich vorrangig aus giebelständigen eingeschossigen Einzelhäusern auf großen Grundstücken zusammen. Die Gebäude des Plangebietes sind straßenbegleitend in einem Abstand von 4 m bis 16 m parallel zur Erftstraße angeordnet. Unmittelbar nördlich und nordwestlich des Plangebietes der 6. Änderung schließt sich das Freibadgelände an, das im Süden wertvollen Baumbestand aufweist und entlang seiner Grenzen entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 33 / Bedburg üppig bepflanzt wurde. Östlich des Plangebietes verläuft unmittelbar neben der Erftstraße der Erftkanal. Die Bebauung südlich des Plangebietes um die Stichstraße ‚Verschönerung’ besteht ebenfalls aus eingeschossigen Einzelhäusern. Westlich des Plangebietes schließt sich der bruchwaldartige Baumbestand an. Es handelt sich hierbei um eine Fläche, die aus der Nähe der Erft und des Lipper Grabens profitierte. Ein Teil des Baumbestandes ist aus einer verwilderten ehemaligen Baumschule entstanden. Der Lipper Graben verlief ursprünglich westlich des Baumbestandes und ist heute trocken gefallen. Westlich des ehemaligen Lipper Grabens schließt sich die Seniorenwohn- und Pflegeanlage ‚Erftflora GmbH’ an. Der südliche bisher unbebaute Teil des Grundstücks gehörte ursprünglich zu einer herrschaftlichen Parkanlage, die 3 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 33 / Bedburg, 6. Änderung Begründung sich westlich des Grabens bis zur Neusser Straße erstreckte. Aus dieser Parkanlage resultiert ein wertvoller Baumbestand. Der östliche Teil dieser ehemaligen Parkanlage liegt heute brach. Diese Flächen sollen u.a. im Rahmen der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 33/ Bedburg entwickelt werden. Südlich der vorgenannten Flächen im Bereich zwischen Neusser Straße und ehemaligem Lipper Graben befindet sich das Grundstück des heutigen Möbelhauses Jakobs. 1.2 Regionalplan Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln stellt den Geltungsbereich der 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 33 / Bedburg als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Das Plangebiet liegt im Wassereinzugsgebiet der Erft und ist im Regionalplan als Überschwemmungsgebiet gekennzeichnet. 1.3 Flächennutzungsplan Innerhalb des Geltungsbereiches der 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 33 / Bedburg stellt der Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg den Bereich östlich des ehemaligen Lipper Grabens als Wohnbauflächen dar. Außerhalb des Geltungsbereiches der 6. Bebauungsplanänderung schließt sich im Norden die Darstellung Grünfläche mit der Zweckbestimmung Freibad bzw. Spielplatz an. Die angrenzenden Flächen östlich der Erft sind im nördlichen Abschnitt als Wohnbauflächen, im südlichen Abschnitt als Gemischte Bauflächen dargestellt. Südlich des Plangebietes setzen sich die Wohnbauflächen bis einschließlich der Bebauung an den seitlichen Stichstraßen der Erftstraße ‚Verschönerung’ und ‚Im Erftbusch’ fort. Die ehemalige Grabenparzelle des Lipper Grabens wird als Grünfläche ausgewiesen. Die Flächen westlich des Grabens werden als Gemischte Bauflächen dargestellt. Das gesamt Plangebiet der 6. Bebauungsplanänderung ist innerhalb des Flächennutzungsplanes als Überschwemmungsgebiet gekennzeichnet. 1.4 Planungsstand Der Bebauungsplan Nr. 33 / Bedburg wurde am 20.09.1983 als Satzung beschlossen (Rechtskraft 16.03.1984). Bereits im Rahmen der 1. Änderung wurde die zentrale Verbindungsstraße zwischen Neusser Straße und Wiesenstraße aufgehoben. Innerhalb der 3. Änderung wurde der Bereich östlich des ehemaligen Lipper Grabens neu geordnet. Die ursprüngliche Fassung, hier eine Querverbindung zur Erftstraße mit entsprechenden überbaubaren Flächen vorzusehen, wurde dahingehend geändert, dass der Erhaltung des Baumbestandes Vorrang eingeräumt wurde. Die 5. Änderung beinhaltet neben den Flächen der 6. Änderung die westlich angrenzenden Flächen der bruchwaldartigen Grünflächen und die Flächen westlich des ehemaligen Lipper Grabens zwischen Wiesenstraße und Neusser Straße. 4 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 33 / Bedburg, 6. Änderung Begründung Nach Abschluss des Vorverfahrens für die 5. Änderung wird der Bereich der 6. Änderung separiert, um das Verfahren für diesen Bereich zu beschleunigen. Der 6. Änderungsbereich wird entsprechend aus dem 5. Änderungsbereich ausgeklammert. Im Rahmen des Satzungsbeschlusses für die 5. Änderung besteht die Möglichkeit, beide Bereiche wieder zu vereinen. 1.5 Planungsverfahren Gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB darf ein Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn unter anderem die zulässige Grundfläche von insgesamt 20.000 m² unterschritten wird. Da die Plangebietsgröße insgesamt deutlich geringer ist als die zulässige Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO, wird das vorgenante Kriterium eingehalten. Voraussetzung ist weiterhin, dass der Bebauungsplan aufgrund seiner Lage innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt und allseitig an Bestandsbebauung grenzt. Derartige Bebauungspläne können nach § 13a BauGB aufgestellt werden, wenn es sich um die Wiedernutzbarmachung von Flächen, eine Nachverdichtung oder andere vergleichbare Maßnahmen handelt. Erfasst werden insbesondere Bebauungspläne zur Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile. Das Gesetz zielt auf Gebiete, die im Zusammenhang bebaute Ortsteile i.S.d. § 34 BauGB darstellen, auf innerhalb des Siedlungsbereiches befindliche brach gefallene Flächen oder Flächen, die aus anderen Gründen einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen. Es bezieht sich auch auf Außenbereiche im Innenbereich, also auf Flächen, die zwar selbst zum Außenbereich zählen, aber von einer baulichen Nutzung umgeben sind. Somit erfüllt der Bereich der 6. Bebauungsplanänderung neben der Unterschreitung der zulässigen Grundfläche von 20.000 m² weitere Voraussetzungen für eine Aufstellung des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB. Es gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach §13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. Auf die Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2a BauGB kann demnach verzichtet werden. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung entfällt. Ausgenommen davon sind die artenschutzrechtlichen Prüfungen (sog. planungsrelevante Arten gem. MUNLV). Im Zuge des bisherigen Bebauungsplanverfahrens haben sich keine Anhaltspunkte ergeben, dass durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Auch liegt keine Beeinträchtigung von Gebieten mit gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete vor. Somit besteht kein Anlass, das Bebauungsplanänderungsverfahren nicht gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchzuführen. Zur Information über die Auswirkungen der Planung soll ein reguläres zweistufiges Beteiligungsverfahren durchgeführt werden. Das vorgezogene Beteiligungsverfahren wurde bereits im Rahmen des 5. Änderungsverfahrens abgeschlossen. 5 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 33 / Bedburg, 6. Änderung 2. Begründung Ziel und Zweck der Planung Die im Rahmen der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 33 / Bedburg beabsichtigte Sicherung des bruchwaldartigen Baumbestandes führt in der Konsequenz dazu, dass auf jegliche Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen von der Erftstraße ausgehend Richtung Westen verzichtet werden kann, weil die innerhalb der 5. Änderung festgesetzte Grünfläche mit vorgenanntem Baumbestand von der Neusser Straße aus erschlossen werden soll. Im Bereich Erftstraße können daher Flächen, die bisher einer rückwärtigen Erschließung vorbehalten wurden, einer sinnvollen Nutzung zugeführt und in die Wohngebietsflächen einbezogen werden. Damit wird eine geordnete städtebauliche Entwicklung sichergestellt. 3. Städtebauliches Konzept Der Bebauungsplan Nr. 33 / Bedburg sieht im Bereich des Flurstücks 334 eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage und nördlich davon eine Verkehrsfläche mit Einmündung in die Erftstraße vor. Diese Verkehrsfläche war ursprünglich als Wegeverbindung von der Erftstraße in das rückwärtig geplante Wohngebiet vorgesehen. Gemäß der Intention der 5. Änderung des Bebauungsplanes, der Erhaltung des Baumbestandes Vorrang einzuräumen, entfällt damit die Notwendigkeit einer öffentlichen Verkehrsfläche. Die Anlage einer öffentlichen Grünfläche parallel zu dieser Verkehrsfläche wurde bereits im Rahmen des 3. Änderungsverfahrens fallengelassen. Die Erftstraße soll zukünftig durch ein durchgehendes, entsprechend des Bestandes gestaffeltes straßenparalleles Baufenster begleitet werden. Art und Maß der Nutzung werden aus der Bestandsbebauung abgeleitet, um ein harmonisches Gesamtbild sicherzustellen. 4. Begründung einzelner Planinhalte 4.1 Art der baulichen Nutzung Die Wohnbauflächen im Bereich der Erftstraße werden entsprechend dem Stammplan als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Damit soll neben dem Wohnen ein Spielraum für ergänzende Nutzungen gewährt werden. Die ausnahmsweise im Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungen werden ausgeschlossen, weil sie in das kleinteilig strukturierte Gebiet gestalterisch und funktional nicht zu integrieren sind und dem vorhandenen Gebietscharakter widersprechen. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Zur Sicherstellung eines homogenen städtebaulichen Erscheinungsbildes wird für das Baufenster die Grundflächenzahl (GRZ) entspre6 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 33 / Bedburg, 6. Änderung Begründung chend dem Stammplan auf 0,4 festgesetzt. Aufgrund der großen Grundstücke wird die gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ermöglichte Überschreitung der Grundflächenzahl für Garagen, Stellplätze und ihre Zufahrten sowie Nebenanlagen auf die Hälfte reduziert. Zur Sicherstellung eines harmonischen Straßenbildes wird für das Plangebiet eine maximale Zweigeschossigkeit entsprechend dem Stammplan festgesetzt. Zudem werden die maximale Traufhöhe auf 6 m und die maximale Firsthöhe auf 12 m beschränkt. Damit wird eine ausreichend flexible Baukörpergestaltung unter Beachtung des Bestandes gewährleistet. Bezugspunkt der maximal zulässigen Höhen ist jeweils der höchste Punkt der Verkehrsflächen, die unmittelbar vor dem Grundstück liegen. Für Pultdächer wird eine Überschreitung der Traufhöhe um 0,5 m zugelassen, um auch bei Pultdächern ein eventuelles Dachgeschoss sinnvoll nutzen zu können. 4.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Gemäß der Bestandsbebauung innerhalb des Plangebietes und unmittelbar angrenzend wird für das Plangebiet eine offene Bauweise festgesetzt. Die offene Bauweise ermöglicht die weitestgehende Durchgrünung des Plangebietes und lässt einer zukünftigen Entwicklung ausreichend Spielraum. Die Bestandsbebauung wird großzügig mit Baugrenzen umfahren und in einem zusammenhängenden 15 oder 17,5 m tiefen Baufenster eingebunden, dass gegenüber dem Stammplan Richtung rückwärtiger Grundstücksgrenze erweitert wird. Dadurch werden maßvolle Erweiterungen ermöglicht. 4.4 Nicht überbaubare Grundstücksflächen Aufgrund des teilweise geringen Abstandes des Baufensters zur Erftstraße werden zur Sicherung eines geordneten städtebaulichen Erscheinungsbildes Nebenanlagen innerhalb der Vorgartenbereiche ausgeschlossen. Von dem Ausschluss sind nicht überdachte Stellplätze, Stützmauern, Einfriedungen und eingehauste oder allseitig eingegrünte Abfallbehälter ausgeschlossen. Gleichfalls wird der Anteil der Stellplatzflächen an der Vorgartenfläche auf maximal 50 % eingeschränkt. 4.5 Höchstzahl der Wohnungen Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes werden die maximal zulässigen Wohnungen je Wohngebäude auf zwei begrenzt, wobei jede Doppelhaushälfte als eigenes Gebäude gezählt wird. Diese Festsetzung erfolgt zur Sicherstellung einer kalkulierbaren Dichte und verhindert eine übermäßige Verdichtung innerhalb des Plangebietes. Durch diese Festsetzung werden zusätzlich das Verkehrsaufkommen und der notwendige Stellplatzbedarf eingeschränkt. 4.6 Erschließung 4.6.1 Verkehrsflächen Die durch die 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 33 / Bedburg 7 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 33 / Bedburg, 6. Änderung 4.6.2 Begründung ermöglichte oder gesicherte Bebauung wird über die Erftstraße erschlossen. Die bisher innerhalb des Plangebietes entsprechend dem Stammplan vorgesehenen Verkehrsflächen entfallen. Daraus resultieren eine erhebliche Reduzierung öffentlicher Flächen und eine entsprechende Abnahme versiegelter Bereiche. Ruhender Verkehr Die Unterbringung des ruhenden privaten Verkehrs erfolgt grundsätzlich auf den Privatgrundstücken. Garagen dürfen nur innerhalb der überbaubaren Flächen und auf den hierfür festgesetzten Flächen errichtet werden. Innerhalb dieser Bereiche sind alternativ auch Carports oder offene Stellplätze zulässig. Diese Festsetzung dient der Wohnruhe und soll das Parken innerhalb der rückwärtigen Grundstücksteile ausschließen. Garagen und Carports sind darüber hinaus mindestens 5 m von der Straßenbegrenzungslinie zurück zu legen. Dieser Abstand ermöglicht das Warten vor der sich öffnenden Garage auf privater Fläche oder auch das Abstellen eines weiteren Pkws. Durch die Festsetzung wird der reibungslose Verkehrsfluss auf der Erftstraße gewährleistet. Besucherparkplätze sind innerhalb der Erftstraße vorhanden. 4.7 Ver- und Entsorgung Die notwendigen Versorgungsleitungen liegen unterhalb der angrenzenden Verkehrsfläche. Das anfallende Schmutzwasser kann dem vorhandenen Kanal unterhalb der Erftstraße zugeleitet werden. Aufgrund des Auebereiches der Erft, in dem der natürliche Grundwasserspiegel unter natürlichen Bedingungen nahe der Geländeoberfläche ansteht und aufgrund der Tatsache, dass der Boden humoses Bodenmaterial enthalten kann, ist eine Niederschlagswasserbeseitigung in Form einer Versickerung ausgeschlossen. Deswegen wird das anfallende Niederschlagswasser dem Kanalnetz zugeleitet. 4.8 Bodenschutz Gemäß der Bodenkarte des Landes Nordrhein-Westfalen liegt der gesamte Bereich des Bebauungsplanes im Auebereich der Erft, in dem der natürliche Grundwasserspiegel nahe der Geländeoberfläche ansteht und der Boden humoses Bodenmaterial enthalten kann. Humose Böden sind empfindlich gegen Bodendruck und im Allgemeinen kaum tragfähig. Bodenschichten wechseln auf kurzer Distanz in ihrer Verbreitung und Mächtigkeit, sodass selbst bei einer gleichmäßigen Belastung diese Böden mit unterschiedlichen Setzungen reagieren können. Das gesamte Plangebiet wird daher wegen der Baugrundverhältnisse gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB als Fläche gekennzeichnet, bei deren Bebauung ggf. besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich, erforderlich sind. Bei der Bauwerksgründung sind die Bauvorschriften der DIN 1054 ‚Zulässige Belastung des Baugrundes’, der DIN 18196 ‚Erd- und Grundbau: Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke’ sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes NRW zu beachten. 4.9 Hochwasserschutz 8 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 33 / Bedburg, 6. Änderung Begründung Das Plangebiet liegt innerhalb des gesetzlich festgelegten Überschwemmungsgebietes der Erft. Entsprechend der Kennzeichnung des Stammplanes wird diese Kennzeichnung für die 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 33 / Bedburg übernommen. Durch die 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 33 / Bedburg werden Flächenverluste des Überschwemmungsgebietes, die durch umfassende Bauflächen innerhalb des rückwärtigen Bereiches innerhalb des Stammplanes verursacht wurden, rückgängig gemacht. Aufgrund der vorhandenen Bebauung ist die geplante Änderung unter Beachtung der Bestimmungen des § 78 Wasserhaushaltsgesetzes und einer hochwasserangepassten Bauausführung möglich. Die Bebauung fällt unter § 113 Landeswassergesetz. Deswegen ist bei der Unteren Wasserbehörde einer Genehmigung einzuholen. 4.10 Wasserschutz Aufgrund des Auengebietes steht der Grundwasserspiegel unter natürlichen Verhältnissen nahe der Geländeoberfläche an. Durch Sümpfungsmaßnahmen im Rahmen des Tagebaus liegt der derzeitige Grundwasserspiegel bei etwa 30,00 m über NN gegenüber dem natürlichen Grundwasserspiegel von etwa 57,00 m über NN. Um eine dauerhafte Vernässung der Gebäude im Raum Bedburg zu vermeiden, soll der Grundwasserstand langfristig 5,00 m unter den natürlichen Grundwasserständen gehalten werden. Trotzdem wird darauf hingewiesen, dass im Gründungsbereich besondere bauliche Maßnahmen erforderlich sind. Dazu zählt, dass bei Abdichtungsmaßnahmen ein zukünftiger Wiederanstieg des Grundwassers zu berücksichtigen ist und die Vorschriften der DIN 18195 ‚Bauwerksabdichtungen’ zu beachten sind. Aufgrund der Bodenverhältnisse ist eine Versickerung der Niederschlagswässer gemäß § 51a Landeswassergesetz ausgeschlossen. 4.11 Bodendenkmalschutz Innerhalb des Plangebietes liegen keine konkreten Indizien zu Bodendenkmälern vor. Da archäologische Funde trotzdem nicht auszuschließen sind, sind die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes NRW zu beachten. 5. Kosten Für die Stadt Bedburg fallen im Rahmen der Bebauungsplanentwicklung keine Kosten an. 6. Städtebauliche Kennwerte Plangebiet (Allgemeines Wohngebiet) 7.605 m² 9