Vorlage (Anlage zur Vorlage V-45/2007)

Bewertungsrichtlinie für die Ermittlung der Wertansätze des Infrastrukturvermögens für die Eröffnungsbilanz der Gemeinde Vettweiß zum 01.01.2008 Straßen: Bewertung Aufbau Eine Untersuchung des Ingenieurbüros Lützenberger & Jansen aus Simmerath hat ergeben, dass der Ausbaustandart der Straßen im Gemeindegebiet Vettweiß in allen Fällen in etwa gleich ist. Eine Untersuchung an 20 Straßen in verschiedenen Ortsteilen führte zu dem Ergebnis, dass unabhängig von der Befestigungsart, sowohl der Fahrbahn als auch der Nebenanlagen alle Straßen inklusive Nebenanlagen und Begrünung Durchschnittskosten in Höhe von 75,00 € pro Quadratmeter verursacht haben. Zur besseren Übersicht wird trotzdem eine Unterteilung in den nachfolgenden Kategorien vorgenommen. Kategorie 1 2 3 4 a b c d e Fahrbahn gepflastert Fahrbahn asphaltiert Baustraße Schotterstraße ohne Nebenanlagen Nebenanlagen einseitig ausgebaut Nebenanlagen beidseitig ausgebaut Nebenanlagen einseitig nicht ausgebaut Nebenanlagen beidseitig nicht ausgebaut Zu den Nebenanlagen gehören insbesondere Geh- und Radwege sowie Beschilderung. Wie vorgenannt erwähnt, wird für den gesamten Straßenkörper mit einem einheitlichen Satz von 75,00 € pro Quadratmeter gerechnet. Bei Ortsdurchfahrten, bei denen sich die Fahrbahn im Eigentum des Bundes, Landes oder Kreises befindet (sog. klassifizierte Straßen), werden die im Eigentum der Gemeinde Vettweiß befindlichen Nebenanlagen mit einem einheitlichen Satz von 35,00 € pro Quadratmeter gerechnet, wenn die Gehwege in Schwarzdecke oder mit einem Plattenbelag ausgebaut sind. Dies gilt auch für Nebenanlagen von klassifizierten Straßen, die sich nicht im Eigentum der Gemeinde Vettweiß befinden, die aber von der Gemeinde Vettweiß unterhalten werden (sog. „wirtschaftliches Eigentum“). Zustand A keine Schäden Neubau B geringe Schäden sanierte Deckschichten, (leichte Unebenheiten im Längs- und Querprofil) C mittelmäßige kleinflächige Schäden (Rissbildung in Deckschichten mittlerer Unebenheiten im Längs- und Querprofil, kleine Versetze in Rinnen- und Bordsteinanlagen) D mittelmäßige großflächige Schäden (großflächige Netzrisse, Unebenheiten im Längs- und Querprofil, Versetze in Rinnenund Bordsteinanlagen, geringe Schäden an Nebenanlagen – jedoch keine Unfallgefahr) E große Schäden (größere Schlaglochbildung, Tragfähigkeitsschäden, große Unebenheiten im Längsund Querprofil, größere Schäden an Nebenanlagen- Unfallgefahr) F Baustraße Abschläge je nach Zustand A= B= C= D= E= F= 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Abschläge nach Alter 05 Jahre = 6 – 10 Jahre = 11 – 20 Jahre = 21 – 30 Jahre = 31 – 40 Jahre = 41 Jahre und älter = 0% 10 % 25 % 40 % 55 % 60 % Bewertung Grund und Boden Für den Grund und Boden sind 10 % des Baulandrichtwertes bei innerörtlichen Straßen in Ansatz zu bringen. (Rechtsgrundlage § 55 (2) GemHVO) Bei Straßen außerhalb der Ortslage (Außenbereich) sind die Richtwerte für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke in Ansatz zu bringen (Leitfaden Sparkasse Seite 20). Wege Bewertung Aufbau Kategorie 1 2 3 4 asphaltierte Deckschicht mit einfachem Unterbau Pflasterdecke mit einfachem Unterbau unbefestigte Wege oder wassergebundene Decke ohne Unterbau grüne Wege In Abstimmung mit dem Ingenieurbüro Lützenberger & Jansen aus Simmerath wurden für die einzelnen Kategorien folgende Werte festgesetzt: - grüne Wege - unbefestigte Wege oder wassergebundene Deckschicht ohne Unterbau - asphaltierte Deckschicht mit einfachem Unterbau - Pflasterdecke mit einfachem Unterbau 2,50 € / qm 25,00 € / qm 40,00 € / qm 45,00 € / qm Wirtschaftswege im Gemeindegebiet Vettweiß haben im Durchschnitt zu beiden Seiten der Befestigung ein Bankett von 0,50 m Breite, welches keinen Herstellungsaufwand verursacht hat und somit wertmäßig mit 0 € anzusetzen ist. Zustand A sehr gut befahrbar B befahrbar C schlecht befahrbar D nicht befahrbar Bewertung A= B= C= D= 0% 25 % 40 % 50 % Alter 0 – 5 Jahre = 6 – 10 Jahre = 11 – 20 Jahre = 21 – 30 Jahre = 31 – 40 Jahre = 41 Jahre und älter = 0% 10 % 20 % 40 % 50 % 70 % Bewertung Grund und Boden Da 10 % des Ackerlandrichtwertes unter dem Mindestsatz liegt, wird bei Wirtschaftswegen und Fußwegen im Außenbereich 1,00 € / qm in Ansatz gebracht. (§ 55 (2) GemHVO). Bei Fußwegen innerhalb der Ortslagen sind 10 % des Baulandrichtwertes in Ansatz zu bringen. Plätze Bewertung Aufbau Kategorie - gepflasterte Deckschicht mit Unterbau - asphaltierte Deckschicht mit Unterbau - unbefestigte Plätze oder wassergebundene Deckschicht Zustand A keine Schäden (Neubau) B geringe Schäden (sanierte Deckschichten, leichte Unebenheiten im Längs- und Querprofil) C mittelmäßige kleinflächige Schäden (Rissbildung in Deckschichten, mittlerer Unebenheiten im Längs- und Querprofil, kleine Versetze in Rinnen – und Bordsteinanlagen) D mittelmäßige großflächige Schäden (großflächige Netzrisse, Unebenheiten im Längsund Querprofil, Versetze in Rinnen- und Bordsteinanlagen, – jedoch keine Unfallgefahr-) E große Schäden (größere Schlaglochbildung, Tragfähigkeitsschäden, große Unebenheiten im Längsund Querprofil, größere –Unfallgefahr-) Abschläge A= B= C= D= E= 0% 10 % 20 % 30 % 40 % Alter 0 – 5 Jahre = 6 – 10 Jahre = 11 – 20 Jahre = 21 – 30 Jahre = 31 – 40 Jahre = 41 Jahre und älter = 0% 10 % 25 % 40 % 55 % 60 % Gepflasterte und asphaltierte Plätze mit entsprechendem Unterbau werden analog der Straßenwertermittlung mit 75,00 € / qm bewertet. Bei unbefestigten Plätzen innerhalb der Ortslage wird 20 % des Baulandrichtwertes zugrunde gelegt und bei unbefestigten Plätzen außerhalb der Ortslage wird der 1,5 fache Satz für Grünlandflächen = 2,25 € / qm zugrunde gelegt, gemäß des Gutachtens der Sparkasse. (Seite 8) Aufgrund der aufwendigen Gestaltung des Marktplatzes Vettweiß wird bei der Bewertung des Aufbaus bei der Parzelle Gemarkung Vettweiß, Flur 9, Nr. 21 tlw. (groß 925 qm) zusätzlich zu den 20 % des Baulandrichtwertes ein Zuschlag von 5 % hinzugerechnet. Bewertung Grund und Boden Bei Plätzen innerhalb der Ortslage sind 10 % des Baulandrichtwertes in Ansatz zu bringen (Siehe S. 23 Sparkassenleitfaden). Plätze außerhalb der Ortslage (Außenbereich) werden mit 2,25 € / qm (1,5 facher Satz für Grünflächen) analog der Spielplatzflächen im Außenbereich bewertet. Bewertung von Grund und Boden Denkmäler Der Grund und Boden wird separat erfasst. Die Denkmäler werden mit einem Erinnerungswert von 1,00 € bewertet. (§ 55 (3) GemHVO) Gewässer Die Gewässer werden mit dem Inventarerfassungsblatt Infrastrukturvermögen (Gewässer) erfasst. Diese werden im Innenbereich mit 10 % des Baulandrichtwertes bewertet (Leitfaden Sparkasse S. 10, Altern. 3). Im Außenbereich werden die Gewässer analog Wirtschaftswege mit 1,00 €/qm bewertet. Die Herstellungskosten wurden vom Ingenieurbüro Lützenberger & Jansen ermittelt. Hier wurden verschiedene Profile zugrunde gelegt, wobei die Beispiele 1-3 Ausnahmecharakter haben. Der Großteil der Gräben im Gemeindegebiet liegen zwischen der Kategorie C und D (5 u. 6) und weisen eine Breite von ca. 1 m auf, so dass 30,00 €/qm angesetzt werden. Sofern die Uferböschungen begrünt sind, handelt es sich hier um minderwertiges Strauchwerk, so dass dieses mit 0 anzusetzen ist und weder ein Zu- noch ein Abschlag auf die Gewässerbewertung anzurechnen ist. Unbebaute Grundstücke Die unbebauten Grundstücke werden unterteilt in: - Grünfläche - Ackerfläche - Forstfläche - Gewerbefläche - Baugrundstücke - Spielplatzflächen - Sportplatzflächen - Versorgungsflächen - Denkmalflächen - Friedhofsflächen Bewertung Grünflächen werden mit 1,50 € / qm bewertet. Grundlage war der Leitfaden der Kreissparkasse, wobei der Wert zwischen Unland (0,50 €) und Acker (2,60 €) gewählt wurde. Ackerflächen werden mit 2,60 € / qm festgesetzt. Hierbei wurde der Richtwert für Ackerland im Gemeindebereich Vettweiß gemittelt. Forstflächen werden mit 0,60 € / qm gewertet. Hierbei handelt es sich um einen Mittelwert für die vom Gutachterausschuss festgesetzten Richtwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Da der vorhandene Aufwuchs der gemeindeeigenen Flächen überwiegend als minderwertig einzustufen ist, ist dieser bereits in dem vorgenannten Bewertungssatz von 0,60 € / qm eingerechnet. Gewerbeflächen werden mit dem Richtwert von 20,00 € / qm bewertet. Baugrundstücke werden mit dem Baulandrichtwert für die jeweilige Ortslage bewertet. Spielplatzflächen werden im Außenbereich mit 2,25 € / qm bewertet (1,5 facher Satz für Grünlandflächen gem. Leitfaden Sparkasse Seite 8). Im Innenbereich werden Spielplatzflächen mit 30 % des jeweiligen Baulandrichtwertes bewertet (Leitfaden Sparkasse Seite 8). Sportplatzflächen werden im Außenbereich mit 2,25 € / qm bewertet (1,5 facher Satz für Grünlandflächen gem. Leitfaden Sparkasse Seite 7). Im Innenbereich werden Sportplatzflächen mit 30 % des jeweiligen Baulandrichtwertes bewertet (Leitfaden Sparkasse Seite 7). Der Aufbau wird gem. Kostenermittlung des Ingenieurbüros Lützenberger & Jansen mit 50,00 €/qm festgesetzt. Versorgungsflächen werden mit 1,50 € / qm analog Grünflächen bewertet. Denkmalflächen werden mit 1,50 € / qm analog Grünflächen bewertet. Friedhofsflächen werden gem. Leitfaden der Sparkasse im Innenbereich mit 20 % des Baulandrichtwertes bewertet und im Außenbereich mit 2,25 €/qm (1,5 facher Satz für Grünlandflächen). Der Aufbau der Wegeflächen wird analog „Weg“ als unbefestigte Wege mit 25,00 €/qm berechnet. Gerechnet am Beispiel Friedhof Gladbach sind 25 % der Friedhofsfläche als Wegefläche hergestellt. Brücken Werden nach tatsächlichen Baukosten bewertet. Wo das nicht möglich ist, wird der vom Kreis Düren ermittelte Richtwert von 1.980,00 € / qm Brückenplatte zugrunde gelegt. Wartehallen In den Jahren 2003 und 2004 wurden im Gemeindegebiet 12 neue Wartehallen errichtet. Unter Berücksichtigung der Gesamtbaukosten 66.882, 00 € : 12 Wartehallen = 5.573,50 € / Wartehalle wird für die Wartehallen im Gemeindegebiet ein Richtwert von 5.500,00 € zugrunde gelegt. Grunddienstbarkeiten und Baulasten Bei Grundstücken, die mit Grunddienstbarkeiten oder Baulasten belastet sind, werden keine Abzüge gemacht, da die vorliegenden Eintragungen keine erheblichen Wertminderungen der Grundstücke darstellen.